樂(lè)山五通橋麻柳扁片區(qū)地塊規(guī)劃及營(yíng)銷定位戰(zhàn)略報(bào)告162p

1、重塑五通橋獻(xiàn)映扛鼎巨制樂(lè)山市五通橋樂(lè)山市五通橋土地規(guī)劃及營(yíng)銷定位策略報(bào)告土地規(guī)劃及營(yíng)銷定位策略報(bào)告謹(jǐn)呈：樂(lè)山龍鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商報(bào)報(bào) 告告 構(gòu)構(gòu) 架架partaparta回顧篇回顧篇市場(chǎng)狀態(tài)回顧市場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)partbpartb發(fā)現(xiàn)篇發(fā)現(xiàn)篇發(fā)展策劃基準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析partcpartc解構(gòu)篇解構(gòu)篇案例比較成長(zhǎng)模式partdpartd定基篇定基篇整體開發(fā)策略整體發(fā)展定位parteparte筑城篇筑城篇建筑規(guī)劃建議概念方案展示partfpartf籌算篇籌算篇項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算數(shù)據(jù)報(bào)報(bào) 告告 構(gòu)構(gòu) 架架partaparta回顧篇回顧篇市場(chǎng)狀態(tài)回顧市場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)partbpartb發(fā)

2、現(xiàn)篇發(fā)現(xiàn)篇發(fā)展策劃基準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析partcpartc解構(gòu)篇解構(gòu)篇案例比較成長(zhǎng)模式partdpartd定基篇定基篇整體開發(fā)策略整體發(fā)展定位parteparte筑城篇筑城篇建筑規(guī)劃建議概念方案展示partfpartf籌算篇籌算篇項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算數(shù)據(jù)地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)的影響地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)的影響新政對(duì)各級(jí)城市的影響新政對(duì)各級(jí)城市的影響“一級(jí)市場(chǎng)受損明顯一級(jí)市場(chǎng)受損明顯 二三級(jí)市場(chǎng)受損較弱二三級(jí)市場(chǎng)受損較弱”目前一級(jí)城市自住型剛性需求日漸式微，已經(jīng)成為投資者的樂(lè)園，此次新政對(duì)一級(jí)城市尤其是北京上海深圳影響最大，新政初期房?jī)r(jià)有所降幅，不久企穩(wěn)，價(jià)格處于僵持階段，直到現(xiàn)在。相對(duì)于價(jià)格的穩(wěn)定，成交量的變化卻

3、不盡人意，在各大城市，無(wú)論沿海還是內(nèi)陸大城市，交易量都大幅萎縮。二三級(jí)城市在此次新政調(diào)整期中尚未受到嚴(yán)重沖擊。因?yàn)槎?jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要還是以剛需和改善性需求為主，投資性行為相對(duì)較少，價(jià)格也沒有被哄抬到變態(tài)的地步。因而發(fā)展?jié)摿Υ?，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。眾多投資者和置業(yè)者，在價(jià)格杠桿和發(fā)展?jié)摿Φ恼T惑下，紛紛撤離一級(jí)城市，向二三級(jí)城市進(jìn)發(fā)。新政對(duì)各類產(chǎn)品的影響新政對(duì)各類產(chǎn)品的影響中端產(chǎn)品受損中端產(chǎn)品受損 低端和高端產(chǎn)品無(wú)礙低端和高端產(chǎn)品無(wú)礙城市功能補(bǔ)缺產(chǎn)品收益高城市功能補(bǔ)缺產(chǎn)品收益高 兩極分化效益凸顯兩極分化效益凸顯中端產(chǎn)品主要就是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，兼具了投資性需求、改善性需求。新政打擊的就是投資性和

4、炒房行為，順帶改善性需求被殃及池魚，也受到一定的壓制。投資者和改善者想要實(shí)現(xiàn)自己的交易行為，必須經(jīng)過(guò)更繁瑣的程序，付出更大的代價(jià)。低端就是一些價(jià)格便宜、總價(jià)低的小戶型或者素質(zhì)不高的產(chǎn)品，或者保障房等。一般作為第一次置業(yè)者安家立業(yè)的選擇，是典型的剛需產(chǎn)品。低端產(chǎn)品不僅不在新政打擊范圍之內(nèi)，反而受到國(guó)家的支持與鼓勵(lì)。在調(diào)控政策下，當(dāng)前市場(chǎng)的需求勢(shì)必減弱，影響普通民眾對(duì)后市的觀望，但長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)中滿足剛性需求的產(chǎn)品與實(shí)際的高端物業(yè)應(yīng)該具有相對(duì)較好的市場(chǎng)，其原因是：觀望期不可能持續(xù)超過(guò)一年，在觀望期后，剛需人群依然會(huì)入市下單，同時(shí)按揭政策也支持這部分人群。另一方面，高端人群具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，其

5、需求較少受市場(chǎng)影響，從09年市場(chǎng)的發(fā)展可以看出。商業(yè)投資市場(chǎng)旺盛！商業(yè)投資市場(chǎng)旺盛！新政對(duì)各類客戶的影響新政對(duì)各類客戶的影響觀望情緒加重觀望情緒加重 投資客戶轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線投資客戶轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線 新政就目前而言對(duì)各開發(fā)商尚未構(gòu)成極大的威脅，眾多開發(fā)商堅(jiān)挺價(jià)格就能說(shuō)明這一點(diǎn)。新政每次起到的最大作用就是引發(fā)人們更多的預(yù)期與猜測(cè)。開發(fā)商在等待，購(gòu)房者在等待，投資者在等待，都在觀望政府的下一步行動(dòng)。新政雖然無(wú)法徹底改善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，但打擊投資者、炒房者的意圖已經(jīng)很明顯了。很多投資者早就抽身大眾樓市，把資金投向股市、油市、古玩、奢侈品、商鋪商鋪。樂(lè)山區(qū)位條件分析樂(lè)山區(qū)位條件分析樂(lè)山市位于四川盆地的西南部，北連

6、成都平原，西接川南山地、東及東南跨川中丘陵。樂(lè)山跨成都、川南、攀西三大經(jīng)濟(jì)區(qū)，是川南經(jīng)濟(jì)區(qū)聯(lián)結(jié)成都經(jīng)濟(jì)區(qū)、攀西經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要門戶，成都經(jīng)濟(jì)區(qū)通江達(dá)海的重要口岸，在全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中具有重要戰(zhàn)略地位。隨著成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、川南經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的啟動(dòng)和成貴鐵路、成綿樂(lè)城際鐵路以及岷江航電的建設(shè)與開發(fā)，樂(lè)山將成為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域性中心城市和成都平原城市群南部中心城市之一，成都經(jīng)濟(jì)區(qū)水運(yùn)通道的重要港口城市和航運(yùn)中心。樂(lè)山樂(lè)山樂(lè)山行政區(qū)域及人口概況樂(lè)山行政區(qū)域及人口概況樂(lè)山幅員面積12827平方公里，山地、丘陵、平原分別占66.5%、21%、12.5%。樂(lè)山轄4個(gè)區(qū)（市中區(qū)、五通橋、沙灣、金口河）、1個(gè)縣級(jí)市（峨眉

7、山市）、4個(gè)縣（犍為、井研、夾江、沐川）和2個(gè)彝族自治縣（峨邊、馬邊）2009年，樂(lè)山年末戶籍人口為戶籍人口為353.22353.22萬(wàn)人萬(wàn)人，常住人口337.98萬(wàn)人。全市城鎮(zhèn)化率39.4% 樂(lè)山自然資源狀況樂(lè)山自然資源狀況樂(lè)山素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”美譽(yù)，樂(lè)山風(fēng)景旅游條件得天獨(dú)厚，是四川省旅游重點(diǎn)地區(qū)。轄區(qū)有峨眉山和樂(lè)山大佛國(guó)家級(jí)5a級(jí)景區(qū)2處、4a級(jí)景區(qū)1處，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)2處、自然保護(hù)區(qū)1處、森林公園2處、地質(zhì)公園1處。樂(lè)山是四川省重要的水能、磷鹽化工、建材工業(yè)基地。境內(nèi)江河縱橫，擁有岷江、大渡河、青衣江和眾多中小河流，水力資源理論蘊(yùn)藏量790萬(wàn)千瓦，經(jīng)濟(jì)可開發(fā)量670

8、萬(wàn)千瓦。已探明礦產(chǎn)資源29種，巖鹽、磷礦等資源豐富，是全國(guó)鹵（井）鹽的主產(chǎn)地之一，馬邊磷礦儲(chǔ)量居全國(guó)八大磷礦第4位。樂(lè)山交通條件分析樂(lè)山交通條件分析公路：公路：樂(lè)山市北距成都130公里，到成都主要通過(guò)成樂(lè)高速；東離重慶300多公里，經(jīng)自貢到內(nèi)江上成渝高速。鐵路：鐵路：境內(nèi)主要的對(duì)外交通為成昆鐵路航運(yùn)：航運(yùn)：樂(lè)山港還有通達(dá)宜賓、瀘州、重慶的客輪，通過(guò)成樂(lè)雙方達(dá)成的協(xié)議，樂(lè)山港已經(jīng)成為成都水路的對(duì)外交通港口。 空港：空港：目前主要還是通過(guò)到雙流機(jī)場(chǎng)。未來(lái)可能將夾江或樂(lè)山的軍用機(jī)場(chǎng)調(diào)整為民用機(jī)場(chǎng)，已經(jīng)立項(xiàng)，最終選址為五通。立體化交通覆蓋！立體化交通覆蓋！樂(lè)山交通條件分析樂(lè)山交通條件分析兩航：兩航：岷

9、江航電綜合開發(fā)和樂(lè)山國(guó)際機(jī)場(chǎng)；四鐵：四鐵：綿成樂(lè)城際鐵路和成貴鐵路、成昆鐵路 成燕復(fù)線、樂(lè)自鐵路；八高速：八高速：樂(lè)宜、樂(lè)雅、樂(lè)峨、樂(lè)自、樂(lè)漢、成 樂(lè)西、繞城、成樂(lè)擴(kuò)建；一樞紐：一樞紐：樂(lè)山港綜合交通樞紐樂(lè)山市綜合交通規(guī)劃確立了以“兩航”核心，以“四鐵、八高速、一樞紐”為重點(diǎn)，統(tǒng)籌規(guī)劃航運(yùn)、公路、鐵路、航空、管道及客貨站場(chǎng)，逐步構(gòu)建以岷江航運(yùn)為依托，公路、鐵路為主體，航空、管道為補(bǔ)充，貫穿南北、承東啟西、通江達(dá)海的綜合交通運(yùn)輸體系。 樂(lè)山機(jī)遇樂(lè)山機(jī)遇中國(guó)經(jīng)濟(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“第四極第四極”的崛起的崛起 “第四極”的崛起帶來(lái)的不只是體現(xiàn)在內(nèi)部的發(fā)展上，更大的機(jī)會(huì)在于外部與長(zhǎng)三角地區(qū)和珠三角地區(qū)（成渝兩大

10、出?？冢┑慕涣髋c合作 長(zhǎng)三角地區(qū)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最為活躍的地區(qū)，“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”把長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈與成渝經(jīng)濟(jì)圈緊密聯(lián)系到了一起。上海也是目前成渝最大的出?？?，因此建設(shè)成渝與上海、南京、杭州等地的物流通道，加強(qiáng)與該區(qū)域各方面的合作，對(duì)促進(jìn)成渝外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的益處。樂(lè)山經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況樂(lè)山經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況經(jīng)濟(jì)總量經(jīng)濟(jì)總量樂(lè)山經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，gdp平均增速達(dá)到19.3%；在經(jīng)濟(jì)最不景氣的2008年，樂(lè)山gdp增速卻達(dá)到了24.2%；2009年，樂(lè)山實(shí)現(xiàn)全年gdp 619億元，增速10.1%樂(lè)山經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況樂(lè)山經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況人均人均gdpgdp樂(lè)山人均gdp一直處于高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2009年人均gdp達(dá)到18379元，

11、增速有所下降，為9.8%樂(lè)山經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況樂(lè)山經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近幾年來(lái)，樂(lè)山第二產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)增長(zhǎng)，而第三產(chǎn)業(yè)所在比重逐年下降，2009年僅為23.5%。樂(lè)山經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況樂(lè)山經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況城鄉(xiāng)居民收入城鄉(xiāng)居民收入樂(lè)山居民收入越來(lái)越高，2009年人均可支配收入為13250元，同比增長(zhǎng)10.2%樂(lè)山發(fā)展規(guī)劃綱領(lǐng)樂(lè)山發(fā)展規(guī)劃綱領(lǐng)根據(jù)根據(jù)20092009難調(diào)整后的難調(diào)整后的樂(lè)山城市總體規(guī)劃樂(lè)山城市總體規(guī)劃文件，樂(lè)山城市總體規(guī)劃如下：文件，樂(lè)山城市總體規(guī)劃如下：1、至2020年，把樂(lè)山建成區(qū)域性綜合樞紐城市、百萬(wàn)人口大城市以及國(guó)際知名、國(guó)內(nèi)一流的最佳旅游城市；2、建設(shè)成為西部綜合交通樞紐的重要組成

12、部分、成都平原城市群的南部中心、西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地的重要增長(zhǎng)極。突出樂(lè)山中心城區(qū)核心地位，強(qiáng)化城市的規(guī)模效應(yīng)，優(yōu)化城市功能分區(qū)，按照“東抑、南進(jìn)、西連、北拓”思路，大力實(shí)施“三片、兩帶”發(fā)展規(guī)劃，加快大城市建設(shè)步伐。東抑：東抑：保護(hù)大佛景區(qū)，控制并優(yōu)化岷江東部地區(qū)的建設(shè)活動(dòng)。南進(jìn)：南進(jìn)：以樂(lè)山港綜合交通樞紐、臨江工業(yè)園和高新區(qū)為依以樂(lè)山港綜合交通樞紐、臨江工業(yè)園和高新區(qū)為依托，規(guī)劃建設(shè)托，規(guī)劃建設(shè)100100平方公里的城市新區(qū)。平方公里的城市新區(qū)。西連：西連：通過(guò)樂(lè)峨高速公路建設(shè)，將現(xiàn)有樂(lè)峨快速通道改造成為城市干道，加快峨眉山市融入中心城區(qū)步伐。北拓：北拓：沿岷江兩岸向北，拓展城市生活空間。三片

13、：三片：開發(fā)建設(shè)通江、牟子、蘇稽三大片區(qū)。兩帶：兩帶：打造岷江、大渡河兩岸觀光帶樂(lè)山中心城區(qū)發(fā)展方向樂(lè)山中心城區(qū)發(fā)展方向南進(jìn)為五通橋區(qū)南進(jìn)為五通橋區(qū)五通橋地理?xiàng)l件分析五通橋地理?xiàng)l件分析 五通橋區(qū)位于四川盆地西南部，是樂(lè)山市市屬縣級(jí)區(qū)，界于東經(jīng)10340091035523，北緯291927293137之間，東與井研縣接壤，南與犍為縣相連，西與沙灣區(qū)交界，北與樂(lè)山市市中心連接，距樂(lè)山市城區(qū)22公里。全區(qū)土地總面積474.03平方公里。其中耕地面積為214平方公里，荒地面積5.55平方公里，水域面積37.9平方公里。 全區(qū)地勢(shì)由西北向東南傾斜，北高南低，東低于西，依次形成山、丘、壩三種地貌。境內(nèi)以丘

14、陵為主，面積為312.86平方公里，占總面積的66%；平壩103.33平方公里，占總面積的21.8%；低山57.84平方公里,占總面積的12.2%。境內(nèi)中部是岷江沖積而成的平原，壩丘區(qū)被岷江截隔為東西兩大片，東部、西部為淺丘，西南部為深丘和低山區(qū)。全區(qū)境內(nèi)無(wú)斷裂出現(xiàn)，但基底構(gòu)造復(fù)雜，處于天全-宜賓、龍泉山、犍為-合川、威遠(yuǎn)-茶縣四條基底斷裂的交匯處，屬弱抗震度防區(qū)，基本烈度七度。 五通橋區(qū)位于四川省西南部，距樂(lè)山城區(qū)20千米，總面積474平方千米。其中丘陵地區(qū)313平方公里，平壤地區(qū)103平方公里，低山地區(qū)58平方公里。 總?cè)丝冢?2萬(wàn)人 其中農(nóng)業(yè)人口：22萬(wàn)人五通橋行政區(qū)域及人口概況五通橋行

15、政區(qū)域及人口概況五通橋區(qū)為市中區(qū)、井研縣、五通橋區(qū)為市中區(qū)、井研縣、沙灣區(qū)、犍為縣的集聚點(diǎn)！沙灣區(qū)、犍為縣的集聚點(diǎn)！五通橋交通條件分析五通橋交通條件分析公交專線涉及路段：公交專線涉及路段：茫溪大橋黃桷井社區(qū)菩堤橋四望關(guān)大橋小天鵝商場(chǎng)區(qū)交通局區(qū)房管處區(qū)人大岷江花苑a區(qū)岷江花苑b區(qū)岷江花苑c區(qū)岷江花苑d區(qū)岷江花苑e竹根鎮(zhèn)政府自然水村濱江苑小區(qū)濱島體育場(chǎng)東風(fēng)花園電廠小區(qū)涌江賓館四望關(guān)大橋菩堤橋黃桷井社區(qū)茫溪大橋岷江可常年通航岷江可常年通航500500噸位級(jí)駁船噸位級(jí)駁船，213國(guó)道、103省道穿越全區(qū)，區(qū)內(nèi)每平方公里擁有高等級(jí)公路0.55公里；并且隨著五通橋城區(qū)的擴(kuò)建和發(fā)展，和人民群眾生活水平的提高

16、，將開通一條便民公交專線。 五通橋人文背景五通橋人文背景五通橋歷史悠久，山川秀麗，自然、人文景觀眾多，是山、水、樹、城融為一體的風(fēng)景旅游城鎮(zhèn)。岷江、涌澌江、茫溪三江繞流，小西湖是峨眉山風(fēng)景旅游片區(qū)的組成部分，山水景觀、民俗旅游別具一格，它似明珠嵌入城區(qū)中央，夾岸古榕參天，漫江碧透，素有“蕩玻璃”的美譽(yù)。區(qū)內(nèi)菩提山公園建有丁佑君紀(jì)念館，館內(nèi)存有烈士的事跡資料和遺物。境內(nèi)文物古跡有漢巖墓、僚人巖穴墓、摩巖造像與摩巖石刻、輝山鄉(xiāng)牟羅寨、西溶鎮(zhèn)廟沱古窯址，為游人提供了尋古思今的好去處。岷江西南部的“桫欏谷”分布著保護(hù)完好和集中成林的桫欏林，具有木本植物“活化石”之稱，谷內(nèi)林木繁密，怪石嶙峋，泉水淙淙，

17、是珍稀的生物景觀旅游資源旅游資源。 江景怡人，自然資源極佳！江景怡人，自然資源極佳！五通橋人文五通橋人文 五通橋景區(qū)位于四川樂(lè)山市南24公里，是一座頗有特色的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。五通橋依山傍水，青山照映，綠水環(huán)繞，玲瓏秀麗，民俗獨(dú)特。清代詩(shī)人李嗣源稱贊“煙火萬(wàn)家人上下，風(fēng)光應(yīng)不讓西湖”，故有“小西湖小西湖”之稱。著名畫家豐子愷曾贊曰：“且喜蜀中風(fēng)景好，橋?yàn)┐荷坪贾??！?水域景致似西湖！水域景致似西湖！小西湖小西湖五通橋人文五通橋人文 五通橋龍舟盛會(huì)由來(lái)已久，清順治年間，五通橋就盛行舉辦端午龍舟會(huì)。乾隆年間，開始了端午龍舟競(jìng)賽和搶鴨子活動(dòng)，沿習(xí)成俗。咸豐年間整治河道后，龍舟會(huì)一年勝一年； 近年來(lái)，五通橋

18、人賦予了賽龍舟新的時(shí)代內(nèi)涵。除傳統(tǒng)的活動(dòng)外，新添了皮劃艇表演，書畫、攝影、花會(huì)展，組織龍舟經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)，充分展示五通橋經(jīng)濟(jì)、文化成就。經(jīng)濟(jì)、文化、體育，傳統(tǒng)、現(xiàn)實(shí)、未來(lái)，組成了一首雄壯的“龍舟交響曲”。 運(yùn)動(dòng)休閑賽五通！運(yùn)動(dòng)休閑賽五通！傳統(tǒng)賽龍舟傳統(tǒng)賽龍舟五通橋人文五通橋人文 1984年，王家花園”因其靜謐的樹林、幽雅的庭院和主人王正華夫婦的純樸熱情，吸引了不少國(guó)內(nèi)外的游客來(lái)此動(dòng)手采摘瓜果、包粽子等，體驗(yàn)農(nóng)家特色，得到游客的一致好評(píng)。 1986年在五通橋建區(qū)后的首屆龍舟會(huì)上，王家花園正式作為農(nóng)家樂(lè)接待客人。被民俗旅游專家稱為“農(nóng)家樂(lè)農(nóng)家樂(lè)鼻祖鼻祖”，隨之而興起的農(nóng)家樂(lè)如雨后春筍，形成了“木魚人家

19、”農(nóng)家樂(lè)群。 農(nóng)家主義閑暇生活農(nóng)家主義閑暇生活農(nóng)家樂(lè)農(nóng)家樂(lè)五通橋自然水資源五通橋自然水資源岷江、涌澌江岷江、涌澌江 五通橋全區(qū)屬岷江河流域，岷江、茫溪河、涌澌江、沫溪河、眠羊溪縱橫區(qū)境，特別是岷江從北向南貫流區(qū)境27.1公里,流域面積205.18平方公里,且河道驟分，形成河心洲壩47個(gè)。水利資源十分豐富，自產(chǎn)水量達(dá)1.8-2.9億立方米,外來(lái)支流容水量640-840億立方米,總量為641.8-842.9億立方米。由于區(qū)境位于“華西雨屏”東部邊緣，境內(nèi)降水較多,地下水產(chǎn)量豐富,總量達(dá)0.2-0.3億立方米。水資源豐富，氣候舒適，適宜休閑娛樂(lè)及品質(zhì)居??！水資源豐富，氣候舒適，適宜休閑娛樂(lè)及品質(zhì)居住

20、！五通橋產(chǎn)業(yè)發(fā)展五通橋產(chǎn)業(yè)發(fā)展08年五通橋區(qū)規(guī)劃以綜合循環(huán)利用為特色的鹽磷化工產(chǎn)業(yè)園， 探索出業(yè)主建設(shè)的園區(qū)發(fā)展模式，園區(qū)吸引了和和邦集團(tuán)、巨星集團(tuán)、福華集團(tuán)、東汽集團(tuán)、通威集團(tuán)、香港軟銀賽富風(fēng)險(xiǎn)投資基金、澳洲紐發(fā)姆公司邦集團(tuán)、巨星集團(tuán)、福華集團(tuán)、東汽集團(tuán)、通威集團(tuán)、香港軟銀賽富風(fēng)險(xiǎn)投資基金、澳洲紐發(fā)姆公司等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)及機(jī)構(gòu)加盟，并先后總結(jié)推廣“實(shí)現(xiàn)資源內(nèi)部化，創(chuàng)造低成本優(yōu)勢(shì)”的和邦模式、“資本運(yùn)作加商業(yè)合作、產(chǎn)業(yè)延伸加循環(huán)利用、集中布局加園區(qū)開發(fā)”的福華模式和“引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的永祥模式。 09年12月，總投資12億元的草甘膦項(xiàng)目草甘膦項(xiàng)目二期工程竣工投產(chǎn)；1月18日，美

21、國(guó)孟山都、美國(guó)陶氏化學(xué)、德國(guó)漢姆等全球農(nóng)藥銷售跨國(guó)巨頭和來(lái)自全球12個(gè)國(guó)家、地區(qū)的178名客商歡聚福華，共謀農(nóng)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展大計(jì)，15家客戶與福華集團(tuán)簽訂總值12億元的草甘膦原藥訂單，這是五通橋區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、延伸產(chǎn)業(yè)鏈條的縮影。 10年，五通橋借威生勢(shì)，快馬加鞭。一季度，和邦集團(tuán)80萬(wàn)噸聯(lián)堿竣工投產(chǎn)、15萬(wàn)噸雙甘膦項(xiàng)目即將開工；永祥二期3000噸多晶硅項(xiàng)目前期工作正在緊張進(jìn)行；福華集團(tuán)5萬(wàn)噸草甘膦裝置優(yōu)化擴(kuò)能技改、12萬(wàn)噸氯甲烷回收技改、12萬(wàn)噸循環(huán)利用雙氧水等項(xiàng)目即將開工；牧田電器15萬(wàn)臺(tái)套一期5萬(wàn)臺(tái)套電動(dòng)汽車驅(qū)動(dòng)電機(jī)控制系統(tǒng)項(xiàng)目整裝待發(fā)；五通橋500千伏輸變電工程、樂(lè)山港綜合交通樞紐工程已經(jīng)

22、啟動(dòng)，共涉及共涉及2424個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資將超個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資將超過(guò)過(guò)100100億元。億元。 五通橋風(fēng)景旅游價(jià)值五通橋風(fēng)景旅游價(jià)值 五通橋區(qū)地處岷江、青衣江、大渡河中下游，所屬的樂(lè)山風(fēng)光秀麗，物產(chǎn)富庶，是著名的旅游勝地。峨眉山樂(lè)山大佛景區(qū)被評(píng)選為“中國(guó)最令人向往的地方”，每年都吸引著來(lái)自五湖四海的國(guó)內(nèi)外游客。1983年發(fā)現(xiàn)的自然巨形睡佛又給樂(lè)山大佛增添了更多的神秘色彩。 主要景點(diǎn)：主要景點(diǎn)：樂(lè)山大佛景區(qū)，峨眉山風(fēng)景，川西竹海，凌云寺，巨型天然睡佛等。 更有目前發(fā)展中的“泛舟小西湖，相約五通橋泛舟小西湖，相約五通橋” 旅游品牌，完成小西湖古鎮(zhèn)保護(hù)性開發(fā)規(guī)劃，舉辦中國(guó)樂(lè)山（五通橋）“和邦杯”

23、龍舟文化旅游節(jié) 。具備旅游品牌價(jià)值！具備旅游品牌價(jià)值！五通橋區(qū)五通橋區(qū)20102010上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃執(zhí)行情況上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃執(zhí)行情況上半年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值42億元，同比增長(zhǎng)19.5%，完成年度目標(biāo)的49.6%。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2.86億元，增長(zhǎng)4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值33.8億元，增長(zhǎng)23.5%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值5.34億元，增長(zhǎng)12%。全區(qū)規(guī)模企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值40.5億元，同比增長(zhǎng)30.26%，完成年度目標(biāo)的54.1%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入1.38億元，同比增長(zhǎng)21%，完成年度目標(biāo)的58.9%;全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資38.7億元，同比增長(zhǎng)30.3%，完成年度目標(biāo)的57.2%;社會(huì)消

24、費(fèi)零售總額12.94億元，同比增長(zhǎng)17.7%，完成年度目標(biāo)的52.2%;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)3614元，比同期增加433元；城鎮(zhèn)居民可支配收入8143元，增加893元。上半年實(shí)現(xiàn)了時(shí)間任務(wù)雙過(guò)半。五通橋現(xiàn)狀五通橋現(xiàn)狀古橋古橋商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)1種植基地種植基地工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)2自然河流自然河流項(xiàng)目地塊周圍現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊周圍現(xiàn)狀臨河房屋臨河房屋涌斯江涌斯江江邊房屋江邊房屋江邊房屋江邊房屋待拆房屋待拆房屋江邊空地江邊空地五通橋現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)概述五通橋現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)概述優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：、充足的水資源、自然原始植被，環(huán)境好，適合休閑居住。、工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，人口眾多，城市潛在消費(fèi)群體旺盛。、城市變遷發(fā)展

25、格局中擁存大量開發(fā)機(jī)會(huì)。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：、整體居住現(xiàn)狀條件落后。、無(wú)商業(yè)集群、商業(yè)分散且多屬低端商業(yè)。、自然資源沒有好好利用，江景沒有得到充分的包裝及展示。、嚴(yán)重缺乏城市指定餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等業(yè)態(tài)支持。五通橋房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然是剛需與改善型為主導(dǎo)的市場(chǎng)；區(qū)域不缺高端人群，惟缺與高端人群置業(yè)相匹配的高品質(zhì)項(xiàng)目；區(qū)域電梯公寓產(chǎn)品已趨成熟，但需升級(jí)換代；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)的購(gòu)買向心力，對(duì)周邊人群的市場(chǎng)吸附性強(qiáng)度在不斷增加；城市發(fā)展變遷，承載大片區(qū)功能角色，需完善城市功能布局，占位市場(chǎng)空白點(diǎn)。因此，本案結(jié)合市場(chǎng)因素的規(guī)劃思考，必須：因此，本案結(jié)合市場(chǎng)因素的規(guī)劃思考，必須：了解市場(chǎng)，走出市場(chǎng)。創(chuàng)

26、造性規(guī)劃了解市場(chǎng)，走出市場(chǎng)。創(chuàng)造性規(guī)劃五通橋五通橋vsvs樂(lè)山樂(lè)山 思考：思考：五通橋與樂(lè)山的城際關(guān)系？五通橋與樂(lè)山的城際關(guān)系？五通橋在樂(lè)山的城市角色？五通橋在樂(lè)山的城市角色？ 帶著問(wèn)題看市場(chǎng)帶著問(wèn)題看市場(chǎng)樂(lè)山樓市特征樂(lè)山樓市特征1. 1.電梯化趨勢(shì)電梯化趨勢(shì)在四川的各二級(jí)城市中，樂(lè)山樓市的電梯化趨勢(shì)更加明顯。目前樂(lè)山城區(qū)內(nèi)的大部分項(xiàng)目都是電梯公寓。2. 2.改善性需求為主投資性需求為輔改善性需求為主投資性需求為輔樂(lè)山城區(qū)內(nèi)，高端樓盤較少，絕大多數(shù)樓盤都是以大眾產(chǎn)品出現(xiàn)，解決的是人們的剛需和改善性需求。所以樂(lè)山的樓市中，投資性行為尚未形成大眾效應(yīng)。3. 3.客戶群廣泛客戶群廣泛樂(lè)山城區(qū)最重要的

27、客戶群，還是本地居民。但各郊縣置業(yè)者為了改善自己的居住 環(huán)境，也紛紛往城里擠。再加上樂(lè)山得天獨(dú)厚的自然景觀優(yōu)勢(shì)，來(lái)自成都及其他城市的實(shí)力購(gòu)房者在樂(lè)山置業(yè)的現(xiàn)象，越來(lái)越普遍。1. 1.樓盤品質(zhì)不高樓盤品質(zhì)不高五通橋區(qū)縣級(jí)城市單位，屬于四川樂(lè)山市的一個(gè)區(qū)級(jí)市場(chǎng)，樓盤品質(zhì)不高。房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于滿足基本的住房需求向改善性需求過(guò)度階段。2. 2.改善住房者需求得不到滿足改善住房者需求得不到滿足在五通橋購(gòu)買房屋的主要屬當(dāng)?shù)鼐用竦膭傂柚脴I(yè)，隨著樂(lè)山經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及商務(wù)旅游娛樂(lè)休閑越來(lái)越強(qiáng)的市場(chǎng)需求， 許多居民有改善住房的需求。3. 3.供需失衡供需失衡五通橋本區(qū)域人口32萬(wàn)，加上工業(yè)園的帶來(lái)的

28、大量職工，大量消費(fèi)群體，五通橋區(qū)域內(nèi)的住宅以及商業(yè)功能支撐均顯得較為落后。五通橋樓市特征五通橋樓市特征五通橋部分在售樓盤一覽五通橋部分在售樓盤一覽【御水華庭【御水華庭 】物業(yè)類型：物業(yè)類型：電梯、小高層層數(shù)：層數(shù)：1818、11f11f住宅銷售率：住宅銷售率：100%裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時(shí)間：交房時(shí)間：2011.12商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：底商+獨(dú)立商業(yè)裙樓商鋪面積區(qū)間：商鋪面積區(qū)間：80-30080-300平方米商業(yè)價(jià)格：商業(yè)價(jià)格：底商均價(jià)1層6888元/平方米，2層4888元/平方米。獨(dú)商均價(jià)5000元/平方米交通條件：交通條件：位于舊城繁華地段，交通便捷 周邊配套條件：周邊配套條件：

29、涌江路在老城區(qū)中心區(qū)域，生活配套成熟 【香楓麗城【香楓麗城 】物業(yè)類型：物業(yè)類型：多層層數(shù)：層數(shù)：6+1f裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時(shí)間：交房時(shí)間：2011.6商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：底商商鋪面積區(qū)間：商鋪面積區(qū)間：50-150平方米商業(yè)價(jià)格：商業(yè)價(jià)格：底商均價(jià)1層6888元/平方米，2層4888。獨(dú)商均價(jià)5000元/平方米住宅價(jià)格住宅價(jià)格: :住宅2600元/平方米起 均價(jià)2800元/平方米交通條件：交通條件：位于舊城繁華地段，交通便捷 周邊配套條件：周邊配套條件：涌江路在老城區(qū)中心區(qū)域，生活配套成熟 【星晨麗港】【星晨麗港】占地面積：占地面積： 4282.3平方米總建筑面積：總建筑面積：約約

30、17371.89平方米總戶數(shù)：總戶數(shù)：180戶物業(yè)類型：物業(yè)類型：電梯高層層數(shù)：層數(shù)：18f18f容積率：容積率：4.38銷售率：銷售率：80%裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時(shí)間：交房時(shí)間：2011.12銷售率：銷售率：80%交通條件：交通條件：位于新城繁華地段，交通便捷 住宅面積區(qū)間：住宅面積區(qū)間：37-133平方米主力戶型：主力戶型：92-96平方米周邊配套條件：周邊配套條件：涌江路在老城區(qū)中心區(qū)域，生活配套成熟 價(jià)格：價(jià)格：37平米單身公寓2700元/m2起，層差50元/層,均價(jià)3150元/m2；92-133平米：2600元/m2起，層差50元/層,均價(jià)3050元/m2【綜述】1、五通橋區(qū)

31、住宅樓盤較少，并且項(xiàng)目品質(zhì)感不高。2、五通橋區(qū)住宅均價(jià)在3000元/平方米。商業(yè)均價(jià)5000元/平方米左右。隨著樂(lè)山城市化進(jìn)程速度的加快，急需擴(kuò)張繁華地帶，樂(lè)山市中區(qū)已經(jīng)隨著樂(lè)山城市化進(jìn)程速度的加快，急需擴(kuò)張繁華地帶，樂(lè)山市中區(qū)已經(jīng)滿足不了城市化的需求，五通橋作為樂(lè)山市中區(qū)的南進(jìn)區(qū)域，以豐富的滿足不了城市化的需求，五通橋作為樂(lè)山市中區(qū)的南進(jìn)區(qū)域，以豐富的水資源環(huán)境為優(yōu)勢(shì)，將拓寬整個(gè)樂(lè)山的城市化生活空間水資源環(huán)境為優(yōu)勢(shì)，將拓寬整個(gè)樂(lè)山的城市化生活空間五通橋與樂(lè)山的關(guān)系？五通橋與樂(lè)山的關(guān)系？ 互容互補(bǔ)的城際功能關(guān)系！互容互補(bǔ)的城際功能關(guān)系！五通橋在樂(lè)山大區(qū)域的角色？五通橋在樂(lè)山大區(qū)域的角色？100

32、100平方公里新區(qū)、城市副中心、工業(yè)園區(qū)、交通樞紐區(qū)！平方公里新區(qū)、城市副中心、工業(yè)園區(qū)、交通樞紐區(qū)！思考解碼思考解碼五通橋區(qū)域判定五通橋區(qū)域判定根據(jù)市場(chǎng)回顧分析結(jié)合五通橋的現(xiàn)狀、未來(lái)規(guī)劃、發(fā)展趨勢(shì)得出城市工業(yè)園新區(qū)城市工業(yè)園新區(qū)城市副中心城市副中心航運(yùn)商貿(mào)集散地航運(yùn)商貿(mào)集散地空港經(jīng)濟(jì)樞紐空港經(jīng)濟(jì)樞紐五通橋區(qū)域角色？五通橋區(qū)域角色？缺！缺??？五通橋區(qū)域判定五通橋區(qū)域判定五通橋作為一個(gè)城市的副中心，未來(lái)的發(fā)展將呼應(yīng)這座城市的發(fā)展。故，從城市化越來(lái)越明顯的市場(chǎng)來(lái)看，五通橋區(qū)缺乏：缺缺旅游、休閑、會(huì)務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、高品質(zhì)居??！旅游、休閑、會(huì)務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、高品質(zhì)居?。∪绾我?guī)避現(xiàn)狀的缺點(diǎn)，填補(bǔ)現(xiàn)狀的不

33、足，如何規(guī)避現(xiàn)狀的缺點(diǎn)，填補(bǔ)現(xiàn)狀的不足，將是本項(xiàng)目立意的規(guī)劃前提！將是本項(xiàng)目立意的規(guī)劃前提！市場(chǎng)關(guān)鍵詞提煉市場(chǎng)關(guān)鍵詞提煉城市新空間！城市新空間！城市功能補(bǔ)缺！城市功能補(bǔ)缺！高品質(zhì)居住理念！高品質(zhì)居住理念！城市商業(yè)集聚區(qū)！城市商業(yè)集聚區(qū)！特色消費(fèi)商業(yè)街！特色消費(fèi)商業(yè)街！舊城舊貌舊城舊貌發(fā)展落后發(fā)展落后城市商業(yè)功能缺失城市商業(yè)功能缺失期盼區(qū)域品質(zhì)提升期盼區(qū)域品質(zhì)提升自然生態(tài)極佳自然生態(tài)極佳濱江水岸景色怡人濱江水岸景色怡人生態(tài)資源需規(guī)劃包裝生態(tài)資源需規(guī)劃包裝通過(guò)項(xiàng)目的順利實(shí)施，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：通過(guò)項(xiàng)目的順利實(shí)施，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：以項(xiàng)目全新面貌促進(jìn)城市發(fā)展；以項(xiàng)目全新面貌促進(jìn)城市發(fā)展；以項(xiàng)目自身造

34、血系統(tǒng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)繁榮；以項(xiàng)目自身造血系統(tǒng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)繁榮；以項(xiàng)目物理支撐促進(jìn)文化創(chuàng)新；以項(xiàng)目物理支撐促進(jìn)文化創(chuàng)新；以項(xiàng)目功能延展拉動(dòng)區(qū)域升級(jí)；以項(xiàng)目功能延展拉動(dòng)區(qū)域升級(jí)； 項(xiàng)目目標(biāo)與使命項(xiàng)目目標(biāo)與使命報(bào)報(bào) 告告 構(gòu)構(gòu) 架架partaparta回顧篇回顧篇市場(chǎng)狀態(tài)回顧市場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)partbpartb發(fā)現(xiàn)篇發(fā)現(xiàn)篇發(fā)展策劃基準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析partcpartc解構(gòu)篇解構(gòu)篇案例比較成長(zhǎng)模式partdpartd定基篇定基篇整體開發(fā)策略整體發(fā)展定位parteparte筑城篇筑城篇建筑規(guī)劃建議概念方案展示partfpartf籌算篇籌算篇項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算數(shù)據(jù)一、地塊現(xiàn)狀一、地塊現(xiàn)狀發(fā)展策劃基準(zhǔn)發(fā)展策劃基準(zhǔn)二、地塊周

35、邊環(huán)境二、地塊周邊環(huán)境三、項(xiàng)目資源分析三、項(xiàng)目資源分析發(fā)展策劃基準(zhǔn)發(fā)展策劃基準(zhǔn)項(xiàng)目地塊總用地面積約152.10畝，其中道路占地面積約24.05畝。可開發(fā)面積約128.05畝。涌涌 澌澌 江江項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀工業(yè)園工業(yè)園涌澌江涌澌江地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境1. 1.景觀景觀: :觀水、親水、臨水營(yíng)造舒適生活觀水、親水、臨水營(yíng)造舒適生活關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：涌澌江畔，濱江河景，水景宜人。涌澌江畔，濱江河景，水景宜人。水乃生命之源，在不斷城市化的今天，擁有真正水景的房子越來(lái)越少。綠色植被容易移植，但濱江水景卻不可復(fù)制。唯有能觀水、親水、臨水、近水的自然生態(tài)資源才能營(yíng)造柔情恬

36、淡的舒適生活！項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目資源分析2. 2.配套：樂(lè)山首席主題濱江商業(yè)街區(qū)配套：樂(lè)山首席主題濱江商業(yè)街區(qū)關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：城心中央，成熟配套，新中式主題商業(yè)街。城心中央，成熟配套，新中式主題商業(yè)街。好的地段，必然是在城心中央。成熟的生活配套加上樂(lè)山首席主題商業(yè)街區(qū)，使之成為五通橋區(qū)商業(yè)中心及樂(lè)山商業(yè)副中心。餐飲、購(gòu)物、休閑、商務(wù)、會(huì)務(wù)、娛樂(lè)舍此其誰(shuí)？3. 3.視野：海納百川，有容乃大。視野：海納百川，有容乃大。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：俯瞰綿綿涌澌江景，胸懷歷史人文五通。俯瞰綿綿涌澌江景，胸懷歷史人文五通。自古圣賢都喜歡住在水邊，才有了海納百川的胸懷。本項(xiàng)目位于涌澌江畔，胸懷五通橋，將具有促進(jìn)城市發(fā)展

37、、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)繁榮、促進(jìn)文化創(chuàng)新、帶動(dòng)區(qū)域升級(jí)的使命?，F(xiàn)有核心價(jià)值現(xiàn)有核心價(jià)值區(qū)域價(jià)值城心中央，涌澌江畔。項(xiàng)目?jī)r(jià)值“觀水、親水、臨水、近水觀水、親水、臨水、近水”的稀缺自然資源，地塊周邊成熟生活配套。可創(chuàng)造的核心價(jià)值可創(chuàng)造的核心價(jià)值1、樂(lè)山首席中式主題商業(yè)街區(qū)主題商業(yè)街區(qū)。2、舊城改造帶來(lái)的機(jī)遇，城市運(yùn)營(yíng)，開啟城市的全新面貌。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目地塊用地計(jì)劃表項(xiàng)目地塊用地計(jì)劃表參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積152.1畝規(guī)劃道路面積24.05畝可開發(fā)面積128.05畝容積率2.0-3.0建筑密度22%商業(yè)古街面積15%-20%原則：原則：p 規(guī)劃指標(biāo)最大程度上實(shí)現(xiàn)規(guī)劃指標(biāo)最大程度上實(shí)現(xiàn)p切分市場(chǎng)，豐

38、富產(chǎn)品線，滿足不同層次的需求切分市場(chǎng)，豐富產(chǎn)品線，滿足不同層次的需求swotswot分析分析s s優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（strengthstrength）：）： ww劣勢(shì)（劣勢(shì)（weaknessweakness）：）： 靠近城中心；交通便利；毗鄰涌澌江，景色宜人；區(qū)域居住環(huán)境急需改善?？拷I(yè)基地；區(qū)域還不具備吸引力；區(qū)域并無(wú)特色資源。o o機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（opportunityopportunity）：）： t t威脅（威脅（threatthreat）：）： 五通橋工業(yè)的快速發(fā)展，必將引入大量的人口；樂(lè)山市規(guī)劃的利好；政府大力招商引資，將帶來(lái)更大的消費(fèi)力。片區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，其他區(qū)域的逐步發(fā)展對(duì)項(xiàng)目所

39、在的片區(qū)形成威脅；房地產(chǎn)新政對(duì)樓市的影響。swot分析分析strengths 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)將商業(yè)和諧地融入到整個(gè)景觀之中，突出濱江商業(yè)的特征；引入休閑類業(yè)態(tài)，充分發(fā)揮項(xiàng)目的景觀商業(yè)功能；將文化歷史與商業(yè)有機(jī)相融，體現(xiàn)項(xiàng)目非凡的品質(zhì)；結(jié)合景觀和歷史文化優(yōu)勢(shì)，打造樂(lè)山市新的旅游景點(diǎn)，有效導(dǎo)入旅游人群；作一站式購(gòu)物消費(fèi)的規(guī)劃，打造樂(lè)山真正意義上的濱江消費(fèi)中心和濱江休閑樂(lè)園；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域人民生活水平的提高，帶動(dòng)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)層次的提升；項(xiàng)目總建筑面積21萬(wàn)余平米，具有較大的開發(fā)規(guī)模，可以覆蓋各類業(yè)種業(yè)態(tài)，集客條件良好；配套設(shè)施良好，擁有上千個(gè)停車位；項(xiàng)目一期規(guī)劃濱江新中式風(fēng)情酒店，是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目乃至于城區(qū)

40、功能的補(bǔ)充；建筑采用新中式風(fēng)格立面規(guī)劃設(shè)計(jì)，形式動(dòng)感活躍，文化深厚，硬體條件佳。swot分析weaknesses weaknesses 劣勢(shì)劣勢(shì)突出目的性業(yè)態(tài)及主題消費(fèi)，吸引消費(fèi)者主動(dòng)前往項(xiàng)目消費(fèi)；與市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，突出經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，保證各項(xiàng)目間的良性競(jìng)爭(zhēng)；提供一定的交通補(bǔ)充條件，在樂(lè)山市區(qū)、臨近區(qū)縣設(shè)置多班次免費(fèi)巴士。項(xiàng)目背靠五通橋城心，面對(duì)涌澌江，在商圈的輻射范圍上受到一定限制；項(xiàng)目立地非核心零售商業(yè)區(qū)域，且沿江大道作為車流主干道，缺乏自然人流；swot分析opportunities 機(jī)會(huì)項(xiàng)目以中高檔定位為主，瞄準(zhǔn)當(dāng)?shù)刂懈邫n消費(fèi)人群的消費(fèi)特點(diǎn)，打造真正適合其需求的商業(yè)設(shè)施；強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的

41、文化、景觀、商業(yè)三位一體的功能，突出項(xiàng)目位置的獨(dú)特性；在商業(yè)規(guī)劃上充分挖掘購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，著力推廣購(gòu)物中心消費(fèi)理念，使本項(xiàng)目在消費(fèi)市場(chǎng)上突出差異化特色，并為消費(fèi)市場(chǎng)客戶所接納并喜愛。沿江開發(fā)的步伐已經(jīng)拉開，隨著沿江商業(yè)、居住的規(guī)劃建設(shè)，將拉升本項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)價(jià)值；全新文化、景觀商業(yè)的建成會(huì)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的提高，從而吸引人流前往本項(xiàng)目；沿江大道及廣場(chǎng)的建成將大量集中到本項(xiàng)目的人流及消費(fèi)群體，擴(kuò)大項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益擴(kuò)散范圍；swot分析threats 威脅從建筑造型到整體布局、從整體氛圍到檔次定位等方面與已有的商業(yè)設(shè)施形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；加快對(duì)沿江景觀道路的建設(shè)，盡早完成地塊的拆遷，以改善周邊環(huán)境

42、；作為新建項(xiàng)目，要引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注并形成消費(fèi)習(xí)慣，需要很長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育；周邊缺乏大型住宅區(qū)，缺乏潛在消費(fèi)群體，缺乏商業(yè)氣氛；沿江的改造需要一定的時(shí)間，項(xiàng)目開業(yè)初期將面臨周邊環(huán)境差的不良影響；本項(xiàng)目環(huán)境改善的時(shí)間和程度將從一定程度上影響到本項(xiàng)目的對(duì)外形象；地塊因子分析地塊因子分析l以上分析表明，本項(xiàng)目地塊自身因素對(duì)樓盤的開發(fā)檔次有一定限定，適宜開發(fā)中檔、中高檔中檔、中高檔產(chǎn)品的住宅項(xiàng)目；l項(xiàng)目開發(fā)中高檔產(chǎn)品和商業(yè)街區(qū)將會(huì)受到區(qū)位、公共效能等因素的影響。因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對(duì)外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無(wú)弱勢(shì)資源一般無(wú)無(wú)對(duì)公共效能的依賴弱較弱一般較強(qiáng)

43、強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無(wú)要求基本無(wú)要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無(wú)要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般報(bào)報(bào) 告告 構(gòu)構(gòu) 架架partaparta回顧篇回顧篇市場(chǎng)狀態(tài)回顧市場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)partbpartb發(fā)現(xiàn)篇發(fā)現(xiàn)篇發(fā)展策劃基準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析partcpartc解構(gòu)篇解構(gòu)篇案例比較成長(zhǎng)模式partdpartd定基篇定基篇整體開發(fā)策略整體發(fā)展定位parteparte筑城篇筑城篇建筑規(guī)劃建議概念方案展示pa

44、rtfpartf籌算篇籌算篇項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算數(shù)據(jù)跳出樂(lè)山看市場(chǎng)跳出樂(lè)山看市場(chǎng)跳出五通橋看項(xiàng)目跳出五通橋看項(xiàng)目跳出現(xiàn)狀看發(fā)展跳出現(xiàn)狀看發(fā)展 在對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃立意之前，我們需要：在對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃立意之前，我們需要：有兩點(diǎn)需要我們有兩點(diǎn)需要我們“跳出跳出”五通橋來(lái)看項(xiàng)目：五通橋來(lái)看項(xiàng)目： 任何項(xiàng)目都有它的大環(huán)境與小環(huán)境，項(xiàng)目地處樂(lè)山市五通橋，成功開發(fā)和運(yùn)作將會(huì)使項(xiàng)目成為樂(lè)山的一張城市級(jí)旅游名片；因此它的意義不止于五通橋本區(qū)域，在樂(lè)山“三片、兩帶” 因此要實(shí)現(xiàn)政府對(duì)項(xiàng)目的期望，必先滿足市、區(qū)兩級(jí)政府對(duì)片區(qū)的規(guī)劃與考慮，其次在資源上要從樂(lè)山地區(qū)的大環(huán)境、大資源上挖掘題材，實(shí)現(xiàn)片區(qū)資源的整合利用。 一、跳

45、出五通橋看項(xiàng)目一、跳出五通橋看項(xiàng)目有兩點(diǎn)需要我們有兩點(diǎn)需要我們“跳出跳出”五通橋來(lái)看項(xiàng)目：五通橋來(lái)看項(xiàng)目： 由于本項(xiàng)目的規(guī)模體量巨大、承載的使命艱巨、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，使得項(xiàng)目在五通橋區(qū)沒有可以借鑒和參考的項(xiàng)目。在這種情況下，我們要跳出區(qū)域放眼全國(guó)，科學(xué)的借鑒國(guó)內(nèi)其他成功項(xiàng)目的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，有機(jī)的結(jié)合本土實(shí)際情況，爭(zhēng)取在文化上突破創(chuàng)新，在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)上創(chuàng)造出項(xiàng)目獨(dú)有的“創(chuàng)新模式”。一、跳出五通橋看項(xiàng)目一、跳出五通橋看項(xiàng)目成功案例參考成功案例參考“青城山、都江堰青城山、都江堰” “問(wèn)道青城山，拜水都江堰問(wèn)道青城山，拜水都江堰”。 青城山都江堰也經(jīng)歷了三個(gè)類似的階段：以“雙遺”為導(dǎo)向的觀光型旅游階段；以文化

46、、民俗為導(dǎo)向的體驗(yàn)型旅游階段；旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展階段。一、青城山一、青城山都江堰：從都江堰：從“雙遺雙遺”到綜合型旅游新星到綜合型旅游新星旅游休閑度假、會(huì)務(wù)型酒店開發(fā)旅游休閑度假、會(huì)務(wù)型酒店開發(fā)旅游房地產(chǎn)開發(fā)旅游房地產(chǎn)開發(fā) 從上面例子可以看出，一個(gè)特色具備旅游開發(fā)的項(xiàng)目要在旅游、產(chǎn)業(yè)、文化、經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)上全面開花，在初期一定要樹立核心集客題材。一般來(lái)說(shuō)這種題材要有兩個(gè)特性： 優(yōu)越的先天自然條件，具有游覽觀光的價(jià)值，給人感官上的喜悅，使人流連忘返；某些方面具有一定的學(xué)術(shù)研究?jī)r(jià)值，在全國(guó)甚至全球占有特殊的地位。有這類集客題材的地方對(duì)游客具有天然的吸引力，能夠帶來(lái)源源不斷的客流量。 二

47、、成功案例對(duì)本項(xiàng)目的啟示二、成功案例對(duì)本項(xiàng)目的啟示 中國(guó)有眾多的世界文化遺產(chǎn)，但青城山都江堰的“雙遺”題材只有一個(gè)。正因?yàn)橛辛诉@兩個(gè)先天題材，都江堰自古以來(lái)都是觀光旅游勝地，為之后以文化帶動(dòng)片區(qū)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了最初的基礎(chǔ)。如果沒有核心集客題材，很難想像青城山都江堰能夠“無(wú)中生有”的發(fā)展到今天的繁榮景象。 三、成功案例對(duì)本項(xiàng)目的啟示三、成功案例對(duì)本項(xiàng)目的啟示 其次，不是所有擁有先天優(yōu)勢(shì)的地方都能夠產(chǎn)生繁榮的結(jié)果，中國(guó)地大物博，山清水秀又有研究?jī)r(jià)值的地方很多，但能像青城山都江堰一樣最后成為提升城市品味、支撐城市經(jīng)濟(jì)的寥寥無(wú)幾。原因就是在文化運(yùn)作上不如它們純熟，不能產(chǎn)生獨(dú)特的旅游精品。 中國(guó)尚未開

48、發(fā)的旅游景點(diǎn)還有很多，每開放一個(gè)便會(huì)掀起一段時(shí)間的觀光型旅游熱潮。然而，以自然條件為導(dǎo)向的旅游項(xiàng)目近年來(lái)呈逐漸增多的趨勢(shì)，消費(fèi)者的新鮮感不會(huì)保持太久，當(dāng)“視覺疲勞”產(chǎn)生的時(shí)候，這類項(xiàng)目很難持續(xù)剛開放時(shí)的盛況。其次，天生的自然優(yōu)勢(shì)只能催生觀光型旅游的配套產(chǎn)業(yè)，成功的文化運(yùn)作才能使項(xiàng)目產(chǎn)生“精品鎖定”的效應(yīng)，并催生文化類相關(guān)產(chǎn)業(yè)及與某種文化相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)習(xí)慣。 四、成功案例對(duì)本項(xiàng)目的啟示四、成功案例對(duì)本項(xiàng)目的啟示 青城山都江堰是四川道教的發(fā)源地，在文化形象包裝與宣傳推廣上牢牢抓住了道教始祖這一文化大旗，成為道教文化及其衍生的休閑文化的代言。又因?yàn)榈澜烫岢B(yǎng)身、休閑，它的各種休閑業(yè)態(tài)也因此得到了周末、

49、節(jié)假日游客的追捧，并擁有一大批固定的“回頭客”，從而實(shí)現(xiàn)了從山水觀光到文化引領(lǐng)再到產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮的全過(guò)程。落實(shí)到本項(xiàng)目，有沒有類似的集客題材可以借勢(shì)呢？我們的文化主脈優(yōu)勢(shì)什么？五、成功案例對(duì)本項(xiàng)目的啟示五、成功案例對(duì)本項(xiàng)目的啟示在規(guī)劃立意之前，先要明確我們的開發(fā)運(yùn)營(yíng)定位與思路。在規(guī)劃立意之前，先要明確我們的開發(fā)運(yùn)營(yíng)定位與思路。報(bào)報(bào) 告告 構(gòu)構(gòu) 架架partaparta回顧篇回顧篇市場(chǎng)狀態(tài)回顧市場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)partbpartb發(fā)現(xiàn)篇發(fā)現(xiàn)篇發(fā)展策劃基準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析partcpartc解構(gòu)篇解構(gòu)篇案例比較成長(zhǎng)模式partdpartd定基篇定基篇整體開發(fā)策略整體發(fā)展定位parteparte筑城篇筑城篇建筑規(guī)

50、劃建議概念方案展示partfpartf籌算篇籌算篇項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算數(shù)據(jù)整體開發(fā)策略整體開發(fā)策略一級(jí)商業(yè)動(dòng)力軸二級(jí)商業(yè)動(dòng)力軸三級(jí)濱江住宅動(dòng)力軸四級(jí)品質(zhì)住宅動(dòng)力軸四軸力驅(qū)動(dòng)四軸力驅(qū)動(dòng)重塑五通橋重塑五通橋項(xiàng)目可分三期進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)，建議第一期打造一級(jí)商業(yè)動(dòng)力軸濱江商業(yè)街區(qū)；項(xiàng)目二期打造二級(jí)商業(yè)動(dòng)力軸及濱江住宅板塊；三期修筑品質(zhì)住宅板塊。涌涌 澌澌 江江整體發(fā)展定位整體發(fā)展定位總體定位總體定位形象定位形象定位客群定位客群定位商業(yè)分支定位體系商業(yè)分支定位體系住宅分支定位體系住宅分支定位體系項(xiàng)目定位的決策模型：項(xiàng)目定位的決策模型：消費(fèi)群體消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)習(xí)慣市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目定位項(xiàng)

51、目定位產(chǎn)品與市場(chǎng)對(duì)接的決策模型：產(chǎn)品與市場(chǎng)對(duì)接的決策模型：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)客戶客戶 城心中央城心中央涌澌江畔涌澌江畔水域城邦水域城邦釋義：釋義： 城心中央，意味著擁有成熟的生活配套和便捷的交通，區(qū)位價(jià)值區(qū)位價(jià)值一覽無(wú)余； 涌澌江畔，觀水、親水、臨水的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)不彰自顯； 水域城邦，擁有水景華宅水景華宅的同時(shí)，還有位于濱江的主題商業(yè)街主題商業(yè)街?？傮w定位總體定位客群定位客群定位五通橋五通橋本地居民本地居民樂(lè)山市片區(qū)居民樂(lè)山市片區(qū)居民五通橋周邊城鎮(zhèn)居民五通橋周邊城鎮(zhèn)居民形象定位形象定位世界級(jí)世界級(jí) 新中式新中式 水域城邦水域城邦通過(guò)前期進(jìn)行的商業(yè)市場(chǎng)研

52、究、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)發(fā)展及分布的調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目在樂(lè)山的通過(guò)前期進(jìn)行的商業(yè)市場(chǎng)研究、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)發(fā)展及分布的調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目在樂(lè)山的城市區(qū)位、道路交通、商業(yè)開發(fā)規(guī)模量體以及市場(chǎng)定位，并考慮未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)等城市區(qū)位、道路交通、商業(yè)開發(fā)規(guī)模量體以及市場(chǎng)定位，并考慮未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)等因素，對(duì)目標(biāo)客群建議如下：因素，對(duì)目標(biāo)客群建議如下：高低中高高 中中 低低目標(biāo)客群層級(jí)：五通橋當(dāng)?shù)厥杖胨讲桓?，中等或中等偏下收入的客層占本?xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的比例較大，同時(shí)吸引大量中等收入的客層，才能形成一定規(guī)模的目標(biāo)客層，以支撐項(xiàng)目龐大的體量；從城市整體規(guī)劃上看，未來(lái)會(huì)匯聚中高收入的群體，利用本項(xiàng)目之獨(dú)特

53、性吸引其前來(lái)消費(fèi)；中等偏下收入的群體作為項(xiàng)目初期人氣的培育及后期人氣的補(bǔ)充；從人口年齡結(jié)構(gòu)上，以20-35歲人群為目標(biāo)客層，該類人群在消費(fèi)意愿、消費(fèi)能力及消費(fèi)自主性均較高。客群定位客群定位本項(xiàng)目坐居涌澌江畔，俯瞰一江之水，并毗鄰五通橋區(qū)城市中央，旅游價(jià)值的挖掘與商業(yè)資源的整合將是本案成為未來(lái)五通橋商業(yè)、旅游有機(jī)結(jié)合的典型項(xiàng)目，隨著項(xiàng)目的發(fā)展成熟，未來(lái)旅游消費(fèi)群體亦是項(xiàng)目主要消費(fèi)群體之一。都市圈內(nèi)每年流向五通橋的消費(fèi)額很高，本項(xiàng)目有條件通過(guò)合理的商業(yè)規(guī)劃及商戶組合吸引這個(gè)消費(fèi)群體，經(jīng)過(guò)一定的市場(chǎng)培育，這類消費(fèi)群體有條件成為本項(xiàng)目重要的消費(fèi)支撐。目前五通橋主要消費(fèi)集中在茶花街，其中商務(wù)及中高檔消費(fèi)

54、群體是本案需要爭(zhēng)取到的潛在消費(fèi)群體本項(xiàng)目之獨(dú)特性，尤其在大型餐飲的景觀及商戶組合上的優(yōu)勢(shì)定能吸引到五通橋乃至樂(lè)山城區(qū)商務(wù)人群在商務(wù)宴請(qǐng)的消費(fèi)需求；區(qū)域有工業(yè)產(chǎn)業(yè)園做支撐，有眾多消費(fèi)人群，這個(gè)消費(fèi)群體具有追求實(shí)在品質(zhì)的特點(diǎn)，是本項(xiàng)目要爭(zhēng)取到的潛在消費(fèi)群體。目標(biāo)客群類型定位描述消費(fèi)訴求：目標(biāo)客群類型定位描述消費(fèi)訴求：文化消費(fèi)文化消費(fèi)休閑消費(fèi)休閑消費(fèi)娛樂(lè)消費(fèi)娛樂(lè)消費(fèi)家庭消費(fèi)家庭消費(fèi)旅游消費(fèi)旅游消費(fèi)社交消費(fèi)社交消費(fèi)主題定位主題定位商業(yè)項(xiàng)目的主題直接影響到其在消費(fèi)市場(chǎng)的被接受程度，符合當(dāng)?shù)匚幕跋M(fèi)習(xí)慣的主題，才能為大眾所接受，以樂(lè)山商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、樂(lè)山文化特性而派生的消費(fèi)心理為基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目特性分析

55、提煉：市民化的文化特性長(zhǎng)樂(lè)山人于閑暇安逸的生活，樂(lè)于享受日常生活的樂(lè)趣，市民化即是“生活化“；濱江文化表現(xiàn)在務(wù)實(shí)與精明，尤其在消費(fèi)上注重性價(jià)比，對(duì)于服務(wù)環(huán)境所帶來(lái)的附加價(jià)值的接受程度有限；因此太過(guò)行而上的主題無(wú)法與人們產(chǎn)生共鳴，太過(guò)高調(diào)的主題難以為市場(chǎng)所接受，在此主題定位應(yīng)以親民性為首要原則：濱江新中式風(fēng)尚mall位于五通橋涌澌江地理零點(diǎn)，這里是新城新生活的原點(diǎn)當(dāng)我們不在家，當(dāng)我們不在工作，我們就在當(dāng)我們不在家，當(dāng)我們不在工作，我們就在“濱江新中式風(fēng)尚濱江新中式風(fēng)尚mall”，因?yàn)檫@里是樂(lè)山人的，因?yàn)檫@里是樂(lè)山人的生活生活第三空間第三空間商業(yè)主題定位商業(yè)主題定位生活空間第二空間第一空間第三空間

56、家家homehome工作工作workwork濱江新中式風(fēng)尚濱江新中式風(fēng)尚mall全天候娛樂(lè)休閑時(shí)光品味文化購(gòu)物天堂社交聚會(huì)商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位服務(wù)服務(wù)購(gòu)物購(gòu)物商貿(mào)商貿(mào)旅游旅游娛樂(lè)娛樂(lè)餐飲餐飲一站式消費(fèi)聚集地一站式消費(fèi)聚集地商品定位：商品定位：購(gòu)物：購(gòu)物：中檔偏高的流行性及品質(zhì)定位，中低價(jià)格；餐飲：餐飲：品質(zhì)及流行性跨度大，應(yīng)涵蓋不同檔次、不 同類型，滿足各類消費(fèi)群體的消費(fèi)需求；娛樂(lè)：娛樂(lè)：高品質(zhì)，低價(jià)格作為吸引人流的重要業(yè)態(tài)；服務(wù)：服務(wù)：在品質(zhì)和價(jià)格上均設(shè)置加大的跨度，滿足不 同消費(fèi)層級(jí)消費(fèi)群體的需要； 項(xiàng)目整體定位以中檔為主，在餐飲及服務(wù)類上少量高端定位作為形象支撐，娛樂(lè)及零售方面以中檔

57、的定位吸引消費(fèi)群體。零售零售餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)服務(wù)服務(wù)價(jià)格低價(jià)格低流行性/品質(zhì)高流行性/品質(zhì)低價(jià)格高價(jià)格高商業(yè)整體定位方案商業(yè)整體定位方案生活第三空間全天候娛樂(lè)社交聚會(huì)休閑時(shí)光購(gòu)物天堂品味文化一站式消費(fèi)餐飲、娛樂(lè)購(gòu)物、服務(wù)旅游、商貿(mào)美年廣場(chǎng)、快餐、主題特色餐廳、異國(guó)料理、大型餐廳、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、ktv、pub、休閑網(wǎng)吧、休閑書吧、桌球俱樂(lè)部、電玩游藝、商務(wù)會(huì)所、生活超市、美容美發(fā)電器、家具、運(yùn)動(dòng)、名品服飾、兒童服飾、生活超市、商貿(mào)市場(chǎng)主題定位主題定位主題延伸主題延伸功能定位功能定位業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)品牌品牌： 打造樂(lè)山首席打造樂(lè)山首席“濱江水域地產(chǎn)濱江水域地產(chǎn)”新中式人文電梯品質(zhì)社區(qū)新中式人

58、文電梯品質(zhì)社區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)者：為樂(lè)山人提供一次親近文化享受江景的舒適生活機(jī)會(huì)：為樂(lè)山人提供一次親近文化享受江景的舒適生活機(jī)會(huì)建筑建筑：新中式風(fēng)格人文建筑產(chǎn)品：新中式風(fēng)格人文建筑產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)：避開市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，居于城市高度作帶領(lǐng)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊：避開市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，居于城市高度作帶領(lǐng)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊價(jià)格價(jià)格：中高檔價(jià)位充分迎合市場(chǎng)價(jià)格需求：中高檔價(jià)位充分迎合市場(chǎng)價(jià)格需求住宅定位指導(dǎo)思想：住宅定位指導(dǎo)思想：形象定位：形象定位：世界級(jí)世界級(jí) 濱江水域城邦濱江水域城邦 優(yōu)雅舒適生活優(yōu)雅舒適生活詮釋：世界級(jí)，濱江水域擁享品質(zhì)生活，鑄造傳城！詮釋：世界級(jí)，濱江水域擁享品質(zhì)生活，鑄造傳城！產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位新中式風(fēng)格水域

59、人文主題電梯華宅新中式風(fēng)格水域人文主題電梯華宅詮釋：詮釋： 2121萬(wàn)平米新中式水景電梯華宅！萬(wàn)平米新中式水景電梯華宅！品牌定位品牌定位龍鼎地產(chǎn)扛鼎力作龍鼎地產(chǎn)扛鼎力作“世界級(jí)水域城邦品牌世界級(jí)水域城邦品牌”詮釋：水域人文新城，很中國(guó)的世界級(jí)水域城邦！詮釋：水域人文新城，很中國(guó)的世界級(jí)水域城邦！市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位樂(lè)山首席樂(lè)山首席“水域水域”主題新中式人文社區(qū)主題新中式人文社區(qū)詮釋：水域城邦，樂(lè)山新奢適居住坐標(biāo)！詮釋：水域城邦，樂(lè)山新奢適居住坐標(biāo)！生存需求生存需求安全需求安全需求歸屬需求歸屬需求自尊需求自尊需求自我自我實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)是好房子！是好房子！物業(yè)管理和隱秘性好！物業(yè)管理和隱秘性好！有家的感覺！

60、有家的感覺！是有身份感的經(jīng)典樓盤！是有身份感的經(jīng)典樓盤！找到生活的意義！找到生活的意義！客戶定位客戶定位“出閱風(fēng)云，入則靜思出閱風(fēng)云，入則靜思” ！* *開發(fā)企業(yè)背景關(guān)系，樂(lè)山市場(chǎng)泛公務(wù)員客戶群開發(fā)企業(yè)背景關(guān)系，樂(lè)山市場(chǎng)泛公務(wù)員客戶群* *樂(lè)山二樂(lè)山二/ /三次置業(yè)者，已購(gòu)高端住宅產(chǎn)品客戶三次置業(yè)者，已購(gòu)高端住宅產(chǎn)品客戶* *五通橋區(qū)域內(nèi)，商業(yè)區(qū)從商者五通橋區(qū)域內(nèi)，商業(yè)區(qū)從商者* *五通橋區(qū)域內(nèi)政府領(lǐng)導(dǎo)，企事業(yè)單位管理人員及領(lǐng)導(dǎo)，教育工作者等五通橋區(qū)域內(nèi)政府領(lǐng)導(dǎo)，企事業(yè)單位管理人員及領(lǐng)導(dǎo)，教育工作者等* *樂(lè)山理性的財(cái)富創(chuàng)造者；知性的人文崇尚者；感性的享樂(lè)主義者樂(lè)山理性的財(cái)富創(chuàng)造者；知性的人文