成都某上市地產(chǎn)高層項目考察報告

成都高層項目考察報告高層產(chǎn)品力增值點分析考察目的:主要考察成都市場中的高贈送面積項目；次要考察在規(guī)劃、景觀、推廣等有借鑒性的項目；主要考察項目：******，***，龍湖翠微清波，***，麓島國際社區(qū)，仁和***，***金域西嶺，中海蘭亭，麓山國際社區(qū)，華潤翡翠城，華潤二十四城；第一類高贈送項目分析NO1通過雙層挑高來贈送做法1：雙層挑高內(nèi)陽臺全贈送，一般通過奇偶錯的方式實現(xiàn)戶戶贈送，這種做法在西安也比較常見(大華中海復(fù)地項目都有采用)，在此不做敘述。做法2：將雙層挑高陽臺面積擴(kuò)大且臨近入戶門，則此陽臺可改為客廳使用。此方法在此做論述。贈送面積原理：陽臺不封閉計算一半面積，但國家政策規(guī)定如高度超過2層層高，則不計算面積。采取以上贈送方式的項目有：******、***、***、春天大道等；開發(fā)商：深成都***成華置業(yè)項目地：成華區(qū)建設(shè)路1號項目占地：74000平方米建筑面積：300000平方米容積率：5物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：多層,高層開盤時間：2007年10月13日總數(shù)/套數(shù)：2200戶******——全贈送挑高客廳，最夸張 的面積贈送點評：在城市核心地段，通過***的品牌號召力及高層產(chǎn)品特有的產(chǎn)品研發(fā)模式，營造了獨特的產(chǎn)品力——高贈送，并以此實現(xiàn)了爆破容積率及產(chǎn)品溢價。當(dāng)然***如此夸張的偷容積率做法也和其高成本不無關(guān)系，***此項目拿地價格超過了800萬/畝。******雙層挑高贈送******——全贈送挑高客廳，最夸張 的面積贈送偷面積做法——贈送雙層高露臺及雙層高內(nèi)陽臺贈送面積原理：陽臺不封閉計算一半面積，但國家政策規(guī)定如高度超過2層層高，則不計算面積。******雙層高客廳臺贈送雙層高露臺贈送

裝修前后對比結(jié)論：這樣大膽的贈送面積在西安很難報批，且不利于龍湖企業(yè)形象樹立，建議不采用。雙層挑高贈送雙層挑高贈送***開發(fā)商：中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司項目地：成都市新會展片區(qū)站華路項目占地：110畝建筑面積：35萬㎡容積率：4.2綠化率：40％物業(yè)管理：中海物管（1.9元/平方米）建筑類型：32+1高層（二期）***——全贈送挑高多功能廳點評：成都房地產(chǎn)發(fā)展成熟，競爭激烈。對于高層住宅市場來說，提高得房率和高贈送是競爭的重要砝碼。中海地產(chǎn)不得不如***等開發(fā)商通過高贈送來實現(xiàn)其競爭力的提升。贈送面積做法——贈送雙層高的內(nèi)陽臺并可增添夾層，提高得房率贈送面積原理：陽臺不封閉計算一半面積，但國家政策規(guī)定如高度超過2層層高，則不計算面積。效果說明結(jié)論：當(dāng)雙層挑高的面寬進(jìn)深較為寬裕時，則可增加夾層和室內(nèi)樓梯來提高得房率。西安市場目前未見此方法。雙層挑高贈送做法1：內(nèi)陽臺如果尺寸較小，則可當(dāng)作功能房使用，如入戶花園、書房等。做法2：如果內(nèi)陽臺進(jìn)深和面寬都足夠尺寸且臨近入戶門，則此內(nèi)陽臺可改為客廳使用。

NO2半封閉的內(nèi)陽臺的贈送贈送面積原理：內(nèi)陽臺不封閉計算一半面積，如果內(nèi)陽臺尺寸足夠大，則可當(dāng)作功能房如書房等使用，甚至當(dāng)作客廳使用。采取以上贈送方式的項目有：***、***等；***藍(lán)光富麗碧蔓汀——將露臺與客廳融為一體的高贈送開發(fā)商：藍(lán)光集團(tuán)項目地：成華區(qū)解放北路1段項目占地：66667平方米建筑面積：350000平方米容積率：4物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：26+1層總數(shù)/套數(shù)：3514戶點評：藍(lán)光集團(tuán)旗下項目，均走性價比路線，通過高贈送及實在的打折促銷方式，吸引了很多中下層客戶。這也是該企業(yè)的核心發(fā)展理念——在細(xì)分領(lǐng)域市場做足差異化。半封閉的內(nèi)陽臺贈送***偷面積做法——將客廳與露臺連為一體

裝修前后對比結(jié)論：這樣原始赤裸的偷面積在西安很難報批，且不利于龍湖企業(yè)形象樹立，建議不采用。說明，通過客廳不做梁柱及門的方式，將露臺與客廳相連，使其成為一大的內(nèi)陽臺，計算一半面積。NO針3誦.入謙戶花固園贈饒送或凳半贈酸送說明荒：入播戶花輛園贈剃送，仍這樣終的方等式在梯西安陜使用午較為甩常見尺，在袍此不揪做贅述。NO籌4稠贈僚送花霧架層說明監(jiān)：目撕前這雀種方輪式只魂在成征都*何**帳看到鉤此方攏法的的使用紫，在書西安改市場額尚未籠見到懸應(yīng)用茶?；馨淤洸浪?*久*點評課：在蛾西安早市場視未看情到此獄類方搜式的址贈送同，且?；茴i贈送鼻的面兇積使酷用起來渡仍有汪一些及不便系（需鈴要增慨加預(yù)練制板吩，且框部分維費用悔需要吧客戶菌承擔(dān)）則，建同議此撓方法尾不采貴用。5、星贈送察倒凸豆窗（破步入兩式落顛地窗制）低于太2.影2米最送點評具：這冰樣的坐做法蚊現(xiàn)在也開始孤流行純和泛簽濫，掘問題斧是西蠅安地酬區(qū)對國倒凸守窗的繁進(jìn)深托是否錢有嚴(yán)難格要求坊，如解果沒撈有則先可大暑送面趟積，炸希望穴研發(fā)插部門結(jié)會同奸銷支襲同事卷進(jìn)一攜步核蛙實此偶方法紗的使嘩用可能且性。6、騙利用紐奉層高察不足施2.船2米享贈送進(jìn)面積贈送存面積饞原理梅：國家是政策脾規(guī)定塞，建代筑層配高不叉足2.艷2米，夢不計友使用干面積蔽。華演潤24久城通蘆過富役有智攜慧的嘗日試，句做到享了戶繪型的習(xí)創(chuàng)新鵝及高滾贈送維。抬高下降多功嚴(yán)能廳師下沉烤，但纖未封產(chǎn)閉，映故算貸半面巨積，歲為創(chuàng)后新設(shè)報計；書房鵝做局淘部錯找層，豈層高茄不到罪2.廉2米襖，書蹈房面腥積全端贈送遍。點評閥：此憐方法況既嚴(yán)積格執(zhí)爸行國跑家法感規(guī)，皂同時瓣也很凳巧妙燙地實現(xiàn)閃了高赤贈送基，建獵議研盒發(fā)部紫門重票點考垂慮。2.惱22.殿82.餅22.朋8米米米米華潤棚二十記四城僵送面著積示口意圖上戶仍書房（全娘送）上戶苗餐廳（半浩送）下戶刪書房（全奴送）下戶臘餐廳（半快送）小結(jié)駕：－坐強調(diào)比客廳浩朝南團(tuán)、主否臥朝洞南；－開兩房槍目標(biāo)犯群體軟以剛查性需召求客霜戶為抹主，鼠面積浪贈送滲上應(yīng)鵲強調(diào)型使用毫性，磁贈送深面積可改犧成的榆房間亮應(yīng)首屬先從江次臥列考慮似，在思尺度衰要求稀上比覺功能冬房高局（開肌間至廚少在2.刑9m浸以上盤），遺贈送單方式舒建議訂采取芹半封摩閉的柳內(nèi)陽陵臺方啟式；－凍普通叨三房漿通過勸贈送叮基本條可以嘗實現(xiàn)憲四+讓x的枝格局牙，建院議采塑取華甚潤2言4城兄的做踏法；－追其他料方法聾如挑?？湛蛦蕪d送性面積喂等方蠶法既友不符呈合西煩安地津產(chǎn)發(fā)江展水喉平，浮也不辱利于龍湖夾品牌晨形象喊，建喝議不嘩予以母考慮掘；－辨面積饞贈送盆上，窗強化云可拆擁卸倒焦凸窗摘手段舍的應(yīng)稱用，口若西希安市煎場不那存在張倒凸刻窗0.丸6m罪的進(jìn)帽深限苦制，目則倒大凸窗磚可大訴量增含加贈自送面活積；－組雙層束高露絹臺，倡贈送寺面積晃有限牧且影酸響外照立面搶美觀跟及安暗全性愿，建繞議慎夢重考參慮。產(chǎn)品形式建筑面積贈送面積預(yù)計實際面積區(qū)間贈送形式及要求圖例說明二房80-891090-991、內(nèi)陽臺（即空中院館）半送，進(jìn)深大于2.9米，可改為次臥室，對于這類客戶、來說，內(nèi)陽臺的使用價值高于入戶花園。2、南向凸窗全送三房120-13015-20135~1501、建議采取華潤24城的做法，半送書房和全送多功能廳的做法，使贈送面積進(jìn)一步擴(kuò)大2、南向凸窗全送四房170-18020-30190-2001、此類客戶更注重生活情趣和質(zhì)量，故贈送可考慮雙層挑高贈送方式，建議采用***的做法。2、南向凸窗全送針對蠅西安妥岳家限寨項搭目的廉產(chǎn)品佩贈送黎建議第二厭類疊精裝止修分饒析成都拘**拘*金饒域西擊嶺案既例分導(dǎo)析Ca須se探A際na寫ly繪si乏s宮of街V浩AN璃KE?叛作為竹留給由客戶咳的第非一印牌象,漿**擾*對蹤蝶住宅辮大堂帆及電仇梯前住室的穿包裝暴十分悔重視鋒.營銷烈展示素--泳--創(chuàng)大堂袋及電拳梯前衫室精裝朗修-岸--學(xué)-材婦料展躍示?身**出*在觀樣板粗間外鵲設(shè)置攏一塊亡區(qū)域咽,展心示房啊間里乳主要臟廚\構(gòu)衛(wèi)用彎件,呈向客混戶傳銳遞產(chǎn)妙品用材的將信息炎,目峰的是述讓客估戶放茶心.?枯大戶該型的戚廚房不設(shè)置悶大水安槽,情方便艷清洗門大型咬號的兼炒鍋煙等.拾同時俘廚房亞開低籠窗,專方便稍設(shè)置地電柜和離吊柜蒼.?訴在廚美房的能吊柜潮下懸糾掛多布功能趴液晶斤顯示城屏,尖可控智制門崖禁\滋看電縮慧視.精裝扛修-炊--蠟-廚圓房?行衛(wèi)生脂間鏡盾子下去設(shè)置怒暖燈肯,營據(jù)造舒匹適\蛛明亮績的環(huán)悅境?彼淋浴尤區(qū)地狼漏設(shè)謹(jǐn)置成構(gòu)長槽掙,提培高下耕水的火速度醫(yī),避熱免淋晶浴區(qū)不大面炎積積升水既籃美觀壤,又徹防滑.精裝逮修-狂--僚-衛(wèi)災(zāi)生間點評奪：根健據(jù)本寸案的評實際把情況向不適叼合做刑精裝理，但意可為贏半坡魯湖項室目中喪的高展層組謝團(tuán)適幅當(dāng)考售慮。第三遮類篇營銷稈推廣女分析體驗瘡中心市外部礎(chǔ)項目勇標(biāo)識呼建議勒：???選取質(zhì)震撼觀力較殖強的告建筑根形態(tài)允，沉挖穩(wěn)大梳氣材料耗選擇艘方面患玻璃辜鋼或姜是鍍滋鋅板民烤漆體驗督中心豎樓體尚上的絡(luò)字體鐘選擇穗金銀倦色為襲主，歉突出攀眼前言一亮專的感樂覺體驗驢中心旨內(nèi)部凍標(biāo)識徒建議????防撞允玻璃壞粘貼牛龍湖掏地產(chǎn)免標(biāo)識粒及項盛目標(biāo)質(zhì)識溫馨聰提示阿等公仔示用擾畫架員展示品牌混宣傳骨冊等景銷售割道具瞧選擇剪金屬疫質(zhì)感禁較強收的材殘料吧臺脫的裝蹤蝶修要瀉注意拋細(xì)部匠處理袋及整痕體風(fēng)網(wǎng)格保安士崗臺綱細(xì)部驅(qū)處理著建議設(shè)置鏡崗臺逃周圍梳鮮花夫點綴崗臺而要印泥龍湖姐標(biāo)識崗臺灘太陽旱傘需轟要印能龍湖付地產(chǎn)爆標(biāo)識功法附樣板距間展富示：?允為了立更好洲的突弄出龍晚湖品漢牌在價建筑戰(zhàn)材料創(chuàng)選擇控上的透精益采求精專，讓濱每一濾個購肢房者明白旱