2016金谷樂苑生態(tài)農(nóng)業(yè)與森林旅游項目旅游發(fā)展總體規(guī)劃說明書

金谷樂苑農(nóng)業(yè)與森林旅游項目發(fā)展總體規(guī)劃.80金谷樂苑旅游景區(qū)利潤及分配表表12-4單位：萬元年序項目2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年合計經(jīng)營收入744.00770.801672.142758.385790.027479.008939.4014664.0616089.0017613.0017613.0017613.0017613.0017613.0017613.00164584.80總成本費用260.40269.78585.25965.432026.512617.653128.795132.425631.156164.556164.556164.556164.556164.556164.5557604.68稅金及附加40.1841.6290.30148.95312.66403.87482.73791.86868.81951.10951.10951.10951.10951.10951.108887.58利潤總額443.42459.40996.601643.993450.854457.485327.888739.789589.0410497.3510497.3510497.3510497.3510497.3510497.3598092.54所得稅66.5168.91149.49246.60517.63668.62799.181310.971438.361574.601574.601574.601574.601574.601574.6014713.88稅后利潤376.91390.49847.111397.402933.223788.864528.707428.818150.698922.758922.758922.758922.758922.758922.7583378.66公積金37.6939.0584.71139.74293.32378.89452.87742.88815.07892.27892.27892.27892.27892.27892.278337.87可分配利潤339.22351.44762.401257.662639.903409.984075.836685.937335.628030.478030.478030.478030.478030.478030.4775040.79累計可分配利潤383.96735.401497.792755.455395.358805.3312881.1619567.0926902.7134933.1842963.6550994.1259024.5967055.0675085.53金谷樂苑旅游景區(qū)現(xiàn)金流量表表12-5單位：萬元、萬人次序號項目合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年游客462.054.005.808.9914.8320.7727.0032.4037.2641.0045.0045.0045.0045.0045.0045.001現(xiàn)金流入175106.81744.00770.801672.142758.385790.027479.008939.4014664.0616089.0017613.0017613.0017613.0017613.0017613.0017613.001.1營業(yè)收入164584.80744.00770.801672.142758.385790.027479.008939.4014664.0616089.0017613.0017613.0017613.0017613.0017613.0017613.001.2回收固定資產(chǎn)余值3122.013122.011.3回收流動資金7400.007400.002現(xiàn)金流出102123.714489.103721.823386.053921.995417.816051.156771.7110376.767938.328690.258690.258690.258690.258690.258690.252.1固定資產(chǎn)投產(chǎn)15610.073122.012341.511561.011561.011561.011561.011561.012341.512.2流動資金7400.001000.001000.001000.001000.001000.00800.00800.00800.002.3經(jīng)營成本57604.68260.40269.78585.25965.432026.512617.653128.795132.425631.156164.556164.556164.556164.556164.556164.552.4銷售稅金及附加8887.5840.1841.6290.3148.95312.66403.87482.73791.86868.81951.1951.1951.1951.1951.1951.12.5所得稅14713.8766.5168.91149.49246.6517.63668.62799.181310.971438.361574.61574.61574.61574.61574.61574.63凈現(xiàn)金流量60368.59-3745.10-2951.02-1713.91-1163.61372.211427.852167.694287.308150.688922.758922.758922.758922.758922.758922.754累計凈現(xiàn)金流量-3745.10-6696.12-8410.03-9573.64-9201.43-7773.58-5605.89-1318.596832.0915754.8424677.5933600.3442523.0951445.8460368.595所得稅前凈現(xiàn)金流量75082.46-3678.59-2882.11-1564.42-917.01889.842096.472966.875598.279589.0410497.3510497.3510497.3510497.3510497.3510497.356所得稅前累計凈現(xiàn)金流量-3678.59-6560.70-8125.12-9042.13-8152.29-6055.82-3088.952509.3212098.3622595.7133093.0643590.4154087.7664585.1175082.46稅后財務凈現(xiàn)値(ic＝20%)2837.01-3120.92-2049.32-991.85-561.15149.58478.18604.96997.091579.661441.071200.891000.75833.95694.96579.14稅前財務凈現(xiàn)値(ic＝20%）5399.19-3065.49-2001.47-905.34-442.23357.61702.10828.001301.981858.421695.381412.821177.35981.12817.60681.34稅前財務凈現(xiàn)値(ic＝35%）-1478.03-2724.88-1581.40-635.85-276.08198.45346.33363.05507.44643.83522.09386.73286.47212.20157.18116.43稅前財務凈現(xiàn)値(ic＝30%）-214.82-2829.68-1705.39-712.07-321.07239.66434.34472.82686.29904.24761.46585.74450.57346.59266.61205.08稅后財務凈現(xiàn)値(ic＝25%）59.85-2996.08-1888.65-877.52-476.61121.97374.30454.60719.291093.97958.07766.46613.17490.53392.43313.94稅后財務凈現(xiàn)値(ic＝30%）-1555.20-2880.85-1746.17-780.11-407.41100.25295.82345.46525.58768.61647.24497.88382.98294.60226.62174.32計算結(jié)果財務凈現(xiàn)值（ic=20%）稅前6749.03萬元稅后3404.41萬元財務內(nèi)部收益（%）稅前29.35%稅后25.14%靜態(tài)投資回收期稅前7.55年稅后8.16年13實施規(guī)劃的保障體系13.1建立“政府指導、市場運作、企業(yè)經(jīng)營、群眾參與”的開發(fā)模式旅游業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、綜合帶動性強、輻射牽引力大的經(jīng)濟行業(yè)，涉及到眾多的部門與行業(yè)。金谷樂苑旅游景區(qū)的開發(fā)建設，需要南寧市人民政府制定優(yōu)惠的旅游產(chǎn)業(yè)政策，實施“政府主導型”戰(zhàn)略，協(xié)調(diào)好旅游、市政、交通、工商、公安、財政、計委、物價、建委、土地、稅務、環(huán)保、公路、林業(yè)、水電、文化、金融等相關部門的關系，集中各方面的力量，發(fā)展大旅游，開拓大市場，培育大產(chǎn)業(yè)。通過加強宏觀調(diào)控和政府干預，促進旅游區(qū)的有序開發(fā)與快速建設，帶動并促進當?shù)芈糜螛I(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。13.2建立高效、有序、持續(xù)的旅游區(qū)管理機制13.2.1精簡編制經(jīng)營管理機構(gòu)——金谷樂苑生態(tài)農(nóng)業(yè)與森林旅游有限公司根據(jù)開發(fā)規(guī)劃項目的建設進度和工作需要，本著精簡、優(yōu)質(zhì)、高效、職責分明、按事定崗定員及責任到位的原則，精簡編制該經(jīng)營管理機構(gòu)，建立一個科學嚴謹、高效靈活的組織經(jīng)營管理機構(gòu)，歸屬精品股份，對旅游區(qū)進行經(jīng)營管理，負責旅游區(qū)的經(jīng)營與旅游服務，實行自負盈虧、獨立核算的企業(yè)優(yōu)化管理模式。本著“機構(gòu)精簡、職責明確、高效協(xié)調(diào)、運轉(zhuǎn)靈活”的原則，建立強有力的項目建設與經(jīng)營管理機構(gòu)。組織機構(gòu)設置如下：精品股份有限公司精品股份有限公司金谷樂苑生態(tài)農(nóng)業(yè)與森林旅游有限公司金谷樂苑生態(tài)農(nóng)業(yè)與森林旅游有限公司董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理等高層管理人員董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理等高層管理人員旅游部工程部財務部行政部保安部環(huán)衛(wèi)部市場部旅游部工程部財務部行政部保安部環(huán)衛(wèi)部市場部根據(jù)旅游區(qū)建設規(guī)模，按崗定員確定人員編制。以因事設崗、因職設員、定崗定責為原則，達到工作高效的目的。員工實行合同制和臨時工相結(jié)合的方式，以適應旅游淡旺季的要求。人員編制詳見表13-1。人員編制表表13-1序號部門或崗位人數(shù)（人）備注1高層管理人員52行政部43財務部34工程部75旅游（接待）部455.1導游講解155.2度假酒店、餐飲部306市場（營銷）部67環(huán)衛(wèi)部68保安部8合計8413.2加強人力資源的培育為了滿足景區(qū)發(fā)展的需要，規(guī)劃引進旅游及相關專業(yè)人才。人才可直接從高等院校吸收，也可向社會招聘經(jīng)驗豐富的管理或?qū)I(yè)人員，可招聘當?shù)亟?jīng)驗豐富的服務人員、職工到景區(qū)，解決當?shù)氐牟糠志蜆I(yè)。堅持引進與培養(yǎng)并舉，擴大人才總量。制定長期的人才培訓計劃，采取多層次、多形式（崗前、崗位、定期、重點）的培訓方式，采用“請進來、走出去，脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)學習”的方法，努力提高員工的職業(yè)道德、專業(yè)技能和業(yè)務水平。建立完善的員工培訓體系，員工受聘后按不同的崗位進行技術和業(yè)務素質(zhì)教育，培訓合格后才能上崗。13.3多渠道籌措資金，解決旅游開發(fā)的瓶頸問題為了保證旅游景區(qū)項目建設的順利實施，實行政府投資為引導、社會和外資為主的旅游投融資模式。雖然政府的投資在旅游投資中比重小，但起到了重要的導向作用，成為旅游開發(fā)的資金“種子”。政府投資用于旅游基礎設施項目、重要服務設施項目、間接項目、長期效益項目，途徑有財政撥款專項資金、國債資金、影響旅游業(yè)發(fā)展的其他專項資金、地方財政自籌資金等。（1）組建旅游股份有限公司，并爭取企業(yè)融資；推行股份合作制，通過民間籌資入股和以工頂資、以工折股等方式開發(fā)旅游項目。（2）營造良好旅游投融資環(huán)境，特別是投資軟環(huán)境，建立民主科學的決策機制和項目協(xié)調(diào)服務機制，并出臺鼓勵旅游項目投資的優(yōu)惠政策。同時加大旅游項目招商引資力度，廣泛吸納區(qū)內(nèi)外、境外的資金以及技術、人才參與到本項目參加旅游資源和產(chǎn)品的開發(fā)建設。（3）貫徹“國家、地方、部門、集體、個人一齊上”和“自力更生與利用外資并舉”的方針，堅持“誰投資、誰受益”的原則，培育多元化投資主體。鼓勵社會各方面力量投資開發(fā)和合資開發(fā)本項目。13.5確實加強自然環(huán)境保護根據(jù)依法保護、保護優(yōu)先利用結(jié)合、分區(qū)分類保護、防治結(jié)合等原則，確實加強環(huán)境建設保護，培育旅游后備資源，確保旅游區(qū)在旅游開發(fā)建設過程環(huán)境品質(zhì)不下降，垃圾、污水得到全面有效治理（處理率達100%），區(qū)域環(huán)境總體質(zhì)量保持和有所提高，整個生態(tài)系統(tǒng)處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)。建議政府加強指導和資金優(yōu)惠政策。為保證旅游資源質(zhì)量不下降，自然生態(tài)環(huán)境不退化，滿足游客舒適、安全、衛(wèi)生、方便旅游需求，遵循可持續(xù)性、舒適性、安全性等測算原則，確保旅游區(qū)的旅游資源和環(huán)境不“超負荷”運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)旅游資源的可持續(xù)利用，對旅游區(qū)的旅游容量進行測算及旅游區(qū)的日接待游客量進行控制。13.6加強宣傳促銷，提高金谷樂苑知名度13.6.1重視游客的感觀刺激能增強和支持旅游區(qū)主題的感觀刺激，容易使游客對旅游區(qū)項目留下深刻的印象，從而強化游客的旅游體驗。平淡無奇的事物很難引起人們的關注，旅游區(qū)應充分調(diào)動人們的五官，有效刺激游客的味覺、嗅覺、視覺、聽覺、觸覺中的一種或多種，這樣的刺激使人們的體驗更加深刻，難以忘記。如聯(lián)合郵政部分發(fā)行金谷樂苑紀念郵票，拍攝金谷樂苑電視宣傳片，要求各大婚慶公司作為婚禮舉辦地等活動?？梢匝垙V西電視臺、廣西電影制片廠編寫劇本或來金谷樂苑取景，以進一步提高景區(qū)的知名度。把主要的電視劇場景放在景區(qū)內(nèi)，這樣就可以把影視城作為一個主要景點。當游客一進入旅游區(qū)，美好的建筑造型、色彩繽紛的鮮花、悅耳的鳥語或音樂背景、服務員的笑臉、導游幽默風趣的解說會令游客獲得了親切、愉悅和興奮的體驗。13.6.2堅持市場導向原則，明確市場賣點和促銷對象堅持以市場需求為導向，以“茶韻飄香，魅力金谷”為主要市場賣點，針對各客源市場的不同發(fā)展階段（興起、成長、成熟、衰退），采取不同的促銷手段，建立廣泛、完善的分銷體系，制定不同的市場定位、市場細分和實施不同的市場營銷戰(zhàn)略。13.6.3實行聯(lián)合促銷策略聯(lián)合促銷就是一個旅游區(qū)與其他利益共同體聯(lián)合行動、共同促銷行為。若干近距離、資源優(yōu)勢互補、線路相連并有共同客源市場的目的地，最適合聯(lián)合促銷。因此，旅游景區(qū)應側(cè)重與“環(huán)大明山旅游帶”、“南寧周邊游”，以及南寧——桂林黃金旅游線上的其他景區(qū)形成互動聯(lián)合的宣傳促銷網(wǎng)絡體系，并積極參與由各級政府和旅游部門組織的宣傳促銷活動，并積極申請納入廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)“4+2”城市旅游聯(lián)盟體。13.6.4旅游市場營銷手段以策劃節(jié)事活動為突破口，為了對旅游景區(qū)大造聲勢、創(chuàng)立名牌、樹立形象，策劃舉辦多種大型旅游節(jié)慶主題活動為突破口，開發(fā)和促銷一個足以引起區(qū)內(nèi)外媒體關注的主題活動為重點，使之成為大眾關心的話題，吸引媒體報道與旅游者參與，達到提升形象和銷售產(chǎn)品的目的。因此，在旅游景區(qū)內(nèi)要充分利用旅游節(jié)推出“茶文化節(jié)”等旅游慶典活動。13.6.5其他促銷特定廣告：在機場高速、友誼路上立兩至三個大型廣告牌宣傳金谷樂苑旅游景區(qū)，指明方向及注明到達景區(qū)的距離。其他促銷方式如名人促銷、互聯(lián)網(wǎng)營銷、公眾傳媒促銷。13.7正確處理旅游開發(fā)與當?shù)鼐用裆a(chǎn)生活的關系旅游區(qū)的用地開發(fā)建設必須依照國家的有關法律法規(guī)辦理土地的征占用手續(xù)，明確項目業(yè)主、社區(qū)居民在旅游開發(fā)建設與經(jīng)營管理中的責任、權力與義務。充分發(fā)揮旅游區(qū)管理機構(gòu)在保護自然生態(tài)環(huán)境，促進旅游開發(fā)建設的指導作用。（1）引導和鼓勵村民發(fā)展手工藝商品、田園風光、餐飲等旅游服務項目，從事旅游商品生產(chǎn)加工及旅游服務業(yè)，促進當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，營造良好的旅游社會環(huán)境氛圍。扶持和建設一批農(nóng)家餐館和農(nóng)家旅社，在保證衛(wèi)生的基礎上，提供具有農(nóng)家風味的特色菜，及住宿；發(fā)展手工服飾及旅游小工藝品，讓當?shù)厝罕妳⑴c旅游服務業(yè)，真正從旅游發(fā)展中得到實惠。（2）景區(qū)的工作人員盡量安排當?shù)鼐用窬蜆I(yè)，經(jīng)培訓后可擔任園藝工、賓館服務員、保潔工、保安、廚工等工種；讓當?shù)刂苓叢宿r(nóng)、家庭養(yǎng)殖業(yè)、家庭手工藝坊等向旅游景區(qū)提供新鮮的果蔬、家禽家畜、旅游工藝品等。以促進當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，營造良好的旅游社會環(huán)境氛圍，對建設社會主義新農(nóng)村起到積極作用。（3）在開發(fā)過程中要堅持景區(qū)周邊居民享有參與的權利，讓他們有機會保護和管理與他們息息相關的旅游資源，有機會參與旅游開發(fā)以及相關的利益分配。13.8制定優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策根據(jù)廣西的西部大開發(fā)的優(yōu)惠政策，以及用好南寧市優(yōu)惠政策。建議政府能制定優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策：（1）目前應主要制定企業(yè)經(jīng)營規(guī)范、吸引投資、旅游糾紛、旅游資源及其生態(tài)環(huán)境保護等方面的行政規(guī)章和實施辦法，引導旅游業(yè)健康地發(fā)展，早日與國際接軌。（2）在投資方面應制定優(yōu)惠政策，如達到一定規(guī)模投資的旅游企業(yè)，應實行五年全免企業(yè)所得稅，或按15%征收，然后返還企業(yè)再投入旅游基礎設施；（3）對投資重點旅游項目的私營企業(yè)，提供貸款貼息，擴大融資渠道?？梢砸月糜螀^(qū)內(nèi)某個重點項目為試點，進行投資、管理和經(jīng)營等方面的改革。13.9構(gòu)建旅游發(fā)展與管理的政策體系加強對旅游精品和旅游品牌的建設和管理，加強品牌的商標注冊、監(jiān)督和控制管理。堅持以市場需求為導向，針對各客源市場的不同發(fā)展階段（興起、成長、成熟、衰退），采取不同的促銷手段，建立廣泛、完善的分銷體系，制定不同的形象定位和實施不同的市場營銷戰(zhàn)略。做好市場的開發(fā)和管理，一要全面抓好入境旅游、國內(nèi)旅游和出境旅游這三個需求市場，二是要全面抓好旅游的“吃、住、行、游、購、娛”等6要素的供給市場，三是要抓好需求與供給的結(jié)合。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設條件 20123545主要功能和建設規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設方案 27137726.1設計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術和設備方案 51276227.1物流技術方案 5142607.2制冷工藝技術方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標分析 73235218.3主要耗能指標計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設計依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評價應堅持的原則 83134559.3項目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項目建設與運營對環(huán)境的影響 8430919.5項目建設期環(huán)境保護措施 8459489.6項目運行期環(huán)境保護措施 861431110安全與消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011組織機構(gòu)和人力資源配置 921053611.1施工組織機構(gòu) 922404211.2基建項目部的主要職責 923031711.3運營管理 931573811.4人員來源、要求及培訓 942246412工程進度安排