科技園市場研究及發(fā)展定位策劃分析報告

和立東升湖南環(huán)?？萍紙@總部基地項目市場研究及進(jìn)展定位策劃報告湖南凌立房地產(chǎn)顧問有限公司2009年7月14日前言本文是對和立東升位于湖南環(huán)保科技園整個項目前期市場調(diào)研、項目理解、國內(nèi)總部經(jīng)濟(jì)概論、國內(nèi)典型總部基地項目參考分析、項目進(jìn)展定位進(jìn)行了初步分析。本項目用地性質(zhì)為工業(yè)用地，定位于打造湖南第一個以總部經(jīng)濟(jì)為主的長沙總部基地項目。全文分四個部分進(jìn)行論述。第一部分，市場研究部分。包括：1、宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析；2、長株潭要緊工業(yè)園區(qū)概況及重點個案分析；3、湖南環(huán)保工業(yè)園現(xiàn)狀及進(jìn)展規(guī)劃；4、長沙工業(yè)用房及寫字樓市場行情分析。第二部分，開發(fā)模式研究部分（總部經(jīng)濟(jì)理論研究）。包括：1、總部經(jīng)濟(jì)、總部基地、商務(wù)花園概念；2、國內(nèi)可借鑒案例類比分析。第三部分，項目初判、核心價值提煉部分。包括：1、區(qū)域市場競爭產(chǎn)品深度分析；2、項目理解；3、項目SWOT分析；4、項目核心價值提煉；5、本項目開發(fā)模式確定及可行性研究。第四部分，項目進(jìn)展定位部分。包括：1、項目市場定位；2、形象定位；3、功能定位；4、產(chǎn)業(yè)定位；5、客戶群定位；6、產(chǎn)品定位；7、營銷模式初步確定。第一部分市場研究部分一、宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析1、工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展概況工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國和美國。從1945年開始后專門多國家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個國家策略之中，然而直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的進(jìn)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個都市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱。“日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30％，對日本GDP貢獻(xiàn)在40％以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對本國GDP貢獻(xiàn)也超出了30％”。中國工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展歷程：中國工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營、逐步規(guī)范、集約化使用三個時期，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速進(jìn)展。0707年后開發(fā)區(qū)名義“圈地”，土地集中整頓時期03年2月至03年底04年05年至06年整頓深化，監(jiān)管力度加強(qiáng)短暫休克療法持續(xù)整頓，取得時期性成果政策效果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導(dǎo)進(jìn)展經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展需要，逐步放行時期強(qiáng)化集約用地積極盤活存量土地鼓舞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級鼓舞向“多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)”進(jìn)展今后政策方向土地出讓金收支治理逐步實施工業(yè)用地招拍掛經(jīng)濟(jì)進(jìn)展曲線粗放經(jīng)營時期：圈地；整頓規(guī)范經(jīng)營時期：放行；治理集約使用時期：綜合；優(yōu)化2、長株潭工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展形勢分析“十五”期間，長沙初步形成了以長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、隆平高科技園、瀏陽生物醫(yī)藥園、長沙新港工業(yè)園、湖南（望城）食品工業(yè)園、寧鄉(xiāng)科技工業(yè)園、長沙環(huán)保工業(yè)園的“兩區(qū)六園”。園區(qū)中集中了中聯(lián)重科、三一重工、山河智能、長豐集團(tuán)、北汽福田、LG飛利浦、伊來克斯、遠(yuǎn)大等一大批核心企業(yè)。截至2004年底，入園工業(yè)企業(yè)達(dá)1219家，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)的39.3%，實現(xiàn)利稅占全市工業(yè)的36.7%，工業(yè)到位外資占全市工業(yè)的75.1%，固定資產(chǎn)投入占全市工業(yè)的58.3%。總體而言，“十五期間”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)明顯帶動了長沙經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，但其特色尚未形成。除兩個國家級開發(fā)區(qū)規(guī)模較大外，其他園區(qū)由于起步較晚，經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小。且產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)度不高，尚未形成較大阻礙力的區(qū)域性品牌，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化趨勢明顯，產(chǎn)業(yè)同構(gòu)、特色重疊現(xiàn)象比較突出。隨著長沙經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展，“十一五期間”，園區(qū)工業(yè)已成為長沙市工業(yè)的要緊支柱、招商引資的要緊載體，工業(yè)園區(qū)隨之進(jìn)展到“二園九區(qū)”，2008年工業(yè)增加值占GDP的比重比上年提升8.5個百分點，“兩園九區(qū)”完成規(guī)模以上工業(yè)增加值415.76億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá)44.6%，增速比規(guī)模以上工業(yè)快7.1個百分點；規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成增加值299.07億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為32.1%；規(guī)模以上工業(yè)六大產(chǎn)業(yè)集群增加值為309.36億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為33.2%。二、長株潭要緊工業(yè)園區(qū)概況及要緊工業(yè)地產(chǎn)項目分析1、長株潭工業(yè)園區(qū)及工業(yè)項目分布情況依照湖南省進(jìn)展委公布的《長株潭都市群區(qū)域規(guī)劃》要求，長株潭地區(qū)的工業(yè)園區(qū)要緊有：湘江西岸9個，長沙市望城縣高科技食品工業(yè)基地、長沙市高塘嶺外遷工業(yè)基地、長沙國家級高科技產(chǎn)業(yè)園（一區(qū)四園）、湘潭鶴嶺重工業(yè)改造基地、湘潭先鋒農(nóng)副產(chǎn)品深加工園區(qū)、湘潭九華生態(tài)及體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)、湘潭易俗河生態(tài)工業(yè)園區(qū)、株洲栗雨高科技工業(yè)園、天臺高科技工業(yè)園；湘江東岸18個，長沙撈霞大運量機(jī)械加工基地、隆平高科技園、長沙星沙國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、長沙天心區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)升級改造基地、長沙雨花區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)升級改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工業(yè)基地、湘潭下攝司產(chǎn)業(yè)升級改造基地、湘潭雙馬機(jī)電工業(yè)園區(qū)、株洲清水塘綜合工業(yè)區(qū)、株洲田心高科技工業(yè)園區(qū)、株洲董家塅高科技工業(yè)園區(qū)、株洲杉木塘民營工業(yè)區(qū)、株洲宋家橋綜合工業(yè)區(qū)、株洲黃家?guī)X中小企業(yè)工業(yè)區(qū)、株洲金山環(huán)保工業(yè)區(qū)、株洲月塘綜合工業(yè)區(qū)、株洲建寧中小企業(yè)工業(yè)區(qū)、株洲董家塅綜合工業(yè)區(qū)。由于工業(yè)項目的關(guān)于地理位置及流通需求的專門性，長株潭的工業(yè)項目要緊分布在各市城郊區(qū)域，對都市擴(kuò)張、及長株潭融城的快速進(jìn)展起到了較大的促進(jìn)作用。而從上述項目的進(jìn)展情況來看，多數(shù)工業(yè)項目為政府招商引資、定向開發(fā)為主，目前真正走向市場、以市場行為為導(dǎo)向進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項目，要緊集中在長沙城郊，目前較有代表性的項目是長沙國際企業(yè)中心、麓谷國際工業(yè)園、中信新城等。2、長沙工業(yè)園區(qū)概況長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積18.6平方公里，由城中區(qū)和岳麓山集中新建區(qū)兩部分組成。1997年4月經(jīng)原國家科委批準(zhǔn)，高新區(qū)在總規(guī)劃面積不變的前提下，調(diào)整為由岳麓山高科技園（7平方公里）、星沙工業(yè)高科技園（4平方公里）、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園（后更名為隆平高科技園）（3平方公里）、遠(yuǎn)大高科技園（1平方公里）和市內(nèi)政策區(qū)（3.6平方公里）等“一區(qū)四園”組成。其中由長沙市委、市政府直接治理（即派出長沙高新區(qū)管委會治理）岳麓山高科技園和市內(nèi)政策區(qū)。岳麓山高科技園從1998年起也先后兩次擴(kuò)大操縱規(guī)劃，將岳麓山高科技園定名為麓谷科技新城。明確麓谷總體操縱規(guī)劃規(guī)為80平方公里，并采取“帶鎮(zhèn)帶村、托付治理”的新模式進(jìn)行治理開發(fā)。2006年3月市委常委辦公會議同意將望城縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體調(diào)整到東方紅鎮(zhèn)，由高新區(qū)統(tǒng)一實施開發(fā)建設(shè)。麓谷科技新城自2000年啟動建設(shè)以來，按照每年確保新開發(fā)面積2-3平方公里的標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)建設(shè),共征用土地1.5萬余畝，累計完成開發(fā)建設(shè)投資36億元,整體形成10平方公里開發(fā)框架。長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國家級長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1992年，地處湖南省會長沙東郊星沙。1997年4月被國家科技部批準(zhǔn)為長沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)星沙高科技工業(yè)園，2000年2月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬國家商務(wù)部直接指導(dǎo)的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，也是國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)。建區(qū)以來，先后引進(jìn)了韓國LG、荷蘭飛利浦、法國達(dá)能、日本三菱、日本巖井、美國可口可樂、百事可樂、德國博世、瑞典伊萊克斯、NEC等世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛來到那個地點投資創(chuàng)業(yè)。三一重工、北汽福田、長豐獵豹、遠(yuǎn)大空調(diào)、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的國內(nèi)知名企業(yè)先后落戶圓區(qū)，并迅速進(jìn)展壯大。1994年，開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值實現(xiàn)零的突破后，到2008年，長沙經(jīng)開區(qū)已完成工業(yè)總產(chǎn)值520億元，完成稅收26.8億元，規(guī)模工業(yè)年產(chǎn)值占長沙市的1/3，實現(xiàn)進(jìn)出口總額占長沙市的1/2，已成為湖南省對外開放、推進(jìn)新型工業(yè)化的主力軍。2009年，長沙經(jīng)開區(qū)榮膺“中國五星級開發(fā)區(qū)”第六名。湖南望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)于2001年9月經(jīng)國家科技部批準(zhǔn)成立，是全國首批21個國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)之一，也是湖南省唯一的國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)。2006年7月園區(qū)更名為湖南望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，保留湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的牌子。湖南望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃操縱面積75平方公里，2008年，經(jīng)開區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值125.3億元，同比增長52.4%，工業(yè)增加值36.5億元，同比增加38.5%，實現(xiàn)財稅收入5億元。中聯(lián)重科、中航飛機(jī)起落架、英博雪津啤酒、湖南有色總公司等重大項目順利落戶，并啟動建設(shè)；晟通科技、金龍銅業(yè)等一批重大項目順利投產(chǎn)。長沙暮云工業(yè)園長沙暮云工業(yè)園于2001年8月開工建設(shè)，規(guī)劃面積30平方公里。位于“長株潭”三市融城的中心，距長沙、株洲、湘潭三市中心距離均約十幾公里。107國道、京廣鐵路復(fù)線、武廣高速鐵路、京珠高速公路穿鎮(zhèn)而過，芙蓉南路、火星大道、新韶山路等長沙市主干道延伸至此。長沙暮云工業(yè)園被納入國家級長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“一區(qū)帶六園”的重點建設(shè)范疇，2003年被前仆后繼為全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技示范園區(qū)，2004年順利通過國務(wù)院五部委的土地市場整頓清理驗收，2005年榮升省級開發(fā)區(qū)，目前，差不多形成以注塑為主，電器、包裝、化工、建筑建材、機(jī)械、食品等多行業(yè)并舉的工業(yè)體系。湖南天心環(huán)保工業(yè)園湖南天心環(huán)保工業(yè)園是2002年12月報經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級工業(yè)園。位于長株潭金三角地帶，占地5.83平方公里，具有長株潭融城核心位置的區(qū)位優(yōu)勢和政務(wù)中心城區(qū)形成的資源優(yōu)勢以及快捷路網(wǎng)設(shè)施奠定的交通優(yōu)勢，是長沙市“兩區(qū)九園”工業(yè)重點進(jìn)展基地之一和長株潭經(jīng)濟(jì)一體化重點工程。經(jīng)2005年園區(qū)四至定界，國土資源部審核確定園區(qū)面積為444公頃。其中，工業(yè)用地2195畝；居住用地1135畝；商業(yè)用地1193畝；道路及公共設(shè)施建設(shè)用地1300畝；綠化用地750畝。園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向為機(jī)械加工制造、光伏產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥集散、知名品牌服飾等產(chǎn)業(yè)。截止到2007年底，天心環(huán)保工業(yè)園共引進(jìn)以中信新城為龍頭的項目28個，合同引資80余億元。其中綜合類項目3個，工業(yè)項目23個，商業(yè)項目2個，項目總用地面積3600畝（含帶征路幅綠化面積），辦結(jié)用地項目20個，用地面積3150畝。在建或已建成投產(chǎn)和使用的項目有16個。規(guī)劃共有主次干道20條，總長26公里。隆平高科技園隆平高科技園位于“三湘第一區(qū)”芙蓉區(qū)東部，其前身是1997年原國家科委批準(zhǔn)成立的馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園。園區(qū)東起長沙縣，南臨瀏陽河，西至京珠高速公路，北接長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積18平方公里。2007年園區(qū)實現(xiàn)技工貿(mào)總收入102億元，2008年技工貿(mào)總收入將達(dá)130億元，工業(yè)總產(chǎn)值將突破100億元。連續(xù)四年園區(qū)的技工貿(mào)總收入、工業(yè)總產(chǎn)值、利稅總額保持了50%以上的平均增速。2005年-2007年,園區(qū)連續(xù)三年被評為長沙市工業(yè)園區(qū)目標(biāo)治理綜合考評一等獎。2006年被國家發(fā)改委認(rèn)定為“長沙國家級生物產(chǎn)業(yè)基地”。株洲田心高科技工業(yè)園田心高科技工業(yè)園是株洲國家高新區(qū)“一區(qū)三園”的重要組成部分。它位于株洲市東北面，控規(guī)面積5.08平方公里，總?cè)丝?萬人。現(xiàn)有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電力機(jī)車制造，工業(yè)產(chǎn)值達(dá)23億元人民幣，是株洲市最具活力的地點之一。整個項目將分兩期開發(fā)，一期（2002—2007年）開發(fā)面積約為一平方公里。要緊興建標(biāo)準(zhǔn)廠房及一棟綜合性企業(yè)辦公樓，初步實現(xiàn)對園內(nèi)企業(yè)的封閉式治理；初步開發(fā)居住片區(qū)，同時先期配置一所小學(xué)、一所幼托，為園內(nèi)企業(yè)工作人員提供優(yōu)雅的居住環(huán)境。該時期重點進(jìn)展從大型企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)中衍生而成的科技型企業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括電力機(jī)車、動力機(jī)械、電子通訊、金屬材料、新能源、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。二期（2008—2013年）開發(fā)面積約為2—2.5平方公里。要緊興建企業(yè)服務(wù)中心、科技聯(lián)誼會所等服務(wù)設(shè)施，充分進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)，使得以商業(yè)和居住為主的居住片區(qū)更加繁榮，聚攏和輻射功能進(jìn)一步增強(qiáng)。該時期進(jìn)展重點是充分利用外來投資，聚攏一批與電力機(jī)車產(chǎn)業(yè)相關(guān)的高新技術(shù)企業(yè)群，加速其與本地既有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的結(jié)合，從而使目前的產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，園區(qū)將最終成為鐵道部南方集團(tuán)的工業(yè)園?？赡鼙酒诩s需投資15—20億元，實現(xiàn)新增總產(chǎn)值100億元，實現(xiàn)利稅20億元。株洲栗雨工業(yè)園栗雨工業(yè)園是株洲高新區(qū)的科技創(chuàng)新和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化區(qū)，也是長株潭地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)核心區(qū)之一。西臨京株高速公路株洲的出入口，是株洲市的西大門。北臨湘江，位于湖南省正在建設(shè)中的風(fēng)景走廊“湘江經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶”株洲段的西岸。東與株洲市的都市快速環(huán)道相接。栗雨工業(yè)園由中國都市規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計，規(guī)劃面積13.49平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施總投資36億元。在2012年差不多開發(fā)完成。開發(fā)建設(shè)分為兩個時期：2003-2007年為第一時期，以工業(yè)化為中心，投資26億元，完成工業(yè)用地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；2008-2012年為第二時期，以都市化為中心，投資10億元，完成核心區(qū)與商住區(qū)的開發(fā)。以交通裝備、生物醫(yī)藥和健康食品、先進(jìn)制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建成后將成為株洲規(guī)模最大、檔次最高的工業(yè)園區(qū)，是高新區(qū)實現(xiàn)“1030335”目標(biāo)的骨干園區(qū)，也是株洲市以后的現(xiàn)代化生態(tài)科技新城和長株潭一體化中株洲的橋頭堡。園區(qū)內(nèi)不僅有以先進(jìn)制造、電子信息、生物醫(yī)藥和健康食品為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的九個工業(yè)組團(tuán)，還有市級標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，完善的社會服務(wù)，以及35%以上的保留山體和綠地。按“一核、一軸、一環(huán)、八果”的結(jié)構(gòu)布局。湘潭九華工業(yè)園湘潭九華工業(yè)園位于長株潭都市群中心腹地，東臨湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶，西靠湘潭大學(xué)，總體規(guī)劃面積138平方公里，遠(yuǎn)景規(guī)劃面積69平方公里，中期規(guī)劃面積22平方公里，現(xiàn)正在開發(fā)建設(shè)面積10平方公里，一期規(guī)劃建設(shè)“四園一區(qū)”，即汽車工業(yè)園、高科技機(jī)電工業(yè)園、湘潭（臺灣）工業(yè)園、香港工業(yè)園及配套服務(wù)區(qū)。九華汽車工業(yè)園規(guī)劃面積1.5平方公里，要緊生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)型轎車及其汽車零部件。高科技機(jī)電工業(yè)園規(guī)劃面積1平方公里，入園企業(yè)23家，要緊是以計算器軟件、數(shù)碼技術(shù)、周密儀器、碳素復(fù)合材料、工程機(jī)械、空氣源熱泵等為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目。湘潭(臺灣)工業(yè)園規(guī)劃面積1.7平方公里，是湘潭重要的臺商企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)平臺，要緊引進(jìn)進(jìn)展機(jī)電一體化制造、汽車零部件、鋼材精深加工等先進(jìn)制造業(yè)。香港工業(yè)園規(guī)劃面積2.7平方公里，要緊引進(jìn)機(jī)電、工程機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)項目。湘潭（德國）工業(yè)園湘潭（德國）工業(yè)園地處湘潭市都市中心區(qū)南側(cè)，規(guī)劃面積415公頃，其中產(chǎn)業(yè)用地297公頃、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園19公頃、綜合配套用地29公頃、商業(yè)進(jìn)展用地37公頃、道路及其他用地33公頃。重點進(jìn)展環(huán)保型機(jī)電制造業(yè)，將建設(shè)成為中德中小企業(yè)合作基地和中德環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。3、工業(yè)地產(chǎn)項目分析長沙國際企業(yè)中心占地面積178畝建筑面積24萬㎡總投資額3億元建設(shè)周期5年容積率2.02綠化率/地理位置環(huán)保大道與萬家麗路交匯處物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公樓項目規(guī)劃中心一期規(guī)劃建設(shè)3個組團(tuán)，共有三條主干道和一條環(huán)道，分不有4個出入口。項目定位規(guī)模型德式工業(yè)建筑集群層高1F層高5.5米，2-6F層高戶型面積廠房有300、500、800㎡三種不同“戶型”；三種“戶型”采納先進(jìn)的模塊式設(shè)計，可依照企業(yè)規(guī)模自由組合，最大可組合成2萬㎡的大型廠房。價格1F：3100元/㎡；2-6F：2100-2500元/㎡園區(qū)配套銀行、商鋪、職員餐廳、休閑公園、停車場、醫(yī)療室產(chǎn)業(yè)定位輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為進(jìn)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽產(chǎn)業(yè)項目點評該項目是湖南首個產(chǎn)權(quán)式工業(yè)地產(chǎn)項目。領(lǐng)先引入國際流行的生態(tài)辦公模式，一改傳統(tǒng)封閉、枯燥的生產(chǎn)、辦公環(huán)境，以花園式優(yōu)雅健康的園區(qū)氛圍、嚴(yán)謹(jǐn)大氣的建筑風(fēng)格、科學(xué)智能小園區(qū)規(guī)劃，實現(xiàn)大幅度提升企業(yè)職員的工作效率，為入駐企業(yè)提升提升企業(yè)形象和軟實力，對長株潭地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)起到巨大的推動力促進(jìn)作用，是長株潭都市群經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的橋頭堡。中信新城總部經(jīng)濟(jì)占地面積2028畝（160萬㎡）建筑面積225萬㎡總投資56億元建設(shè)周期5年容積率1.41綠化率42%

功能定位由中信SuperMall(超大規(guī)模購物中心)、中信數(shù)碼港以及中信綠色生態(tài)企業(yè)會所三大功能板塊組成項目定位集商貿(mào)、文化、娛樂、金融、數(shù)碼信息工業(yè)、綠色生態(tài)企業(yè)會所于一體的國際一流水準(zhǔn)的長株潭“融城中央商務(wù)區(qū)”。物業(yè)類型都市廣場商業(yè)區(qū)、文化廣場娛樂區(qū)、主題公園休閑區(qū)、酒店度假區(qū)、數(shù)碼港商務(wù)區(qū)、低密度情景住區(qū)、原生不墅區(qū)內(nèi)部配套集超大型購物中心、風(fēng)情步行商業(yè)區(qū)、6萬㎡文化娛樂廣場，有主題公園休閑區(qū)、KTV、演藝中心、酒吧一條街、劇院、國際五星都市度假酒店、自建中小學(xué)校和幼兒園產(chǎn)業(yè)定位高新技術(shù)企業(yè)麓谷國際工業(yè)園占地面積268畝建筑面積22萬m2容積率1.23綠化率35%物業(yè)類型大型廠房、白領(lǐng)公寓、寫字樓、孵化樓層高標(biāo)準(zhǔn)廠房的1F層高4.5米，2-4F層高4.2米價格標(biāo)準(zhǔn)廠房均價2280元/㎡，公寓均價1900元/㎡租金廠房租金：13.5元/㎡/月；公寓12元/㎡/月園區(qū)配套超市、職員食堂、市場、銀行、居住區(qū)、衛(wèi)生所等設(shè)施園區(qū)定位高新技術(shù)企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地東湖1號生態(tài)總部基地占地面積272234.69㎡建筑面積23.18萬㎡總投資額28億元容積率1.63綠化率＞25%投資商香港時代國際集團(tuán)地理位置長沙市芙蓉區(qū)東部項目規(guī)劃共分為兩個功能區(qū)域（功能區(qū)域A、功能區(qū)域B）功能區(qū)域A：獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名總部樓20余座及一棟24層總部寫字樓。功能區(qū)域B：由6棟32層時尚住宅及99棟雙拼產(chǎn)業(yè)不墅。項目定位以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)、銷售于一體的企業(yè)總部聚攏基地。物業(yè)類型獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名總部樓20余座及一棟24層總部寫字樓；6棟32層時尚住宅及99棟雙拼產(chǎn)業(yè)不墅三、湖南環(huán)保工業(yè)園現(xiàn)狀及進(jìn)展規(guī)劃1、園區(qū)概況湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園于2003年元月才正式啟動建設(shè)，規(guī)劃面積15平方公里。是長沙市“兩區(qū)九園”中最年輕的園區(qū)，同時也是當(dāng)前長沙市最具潛力和后勁的園區(qū)。處于長（沙）株（洲）（湘）潭都市群的心臟位置，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的結(jié)合部，是湖南省“一點一線”（一點指長株潭一體，一線指京廣線）進(jìn)展戰(zhàn)略的核心進(jìn)展區(qū)域，是南長沙工業(yè)化和都市化的前沿陣地。是一座集生產(chǎn)、研發(fā)、商貿(mào)物流、教育培訓(xùn)、商務(wù)辦公、休閑旅游、住宅開發(fā)等為一體的工業(yè)新城。區(qū)域內(nèi)有可開發(fā)用地8900余畝，其中工業(yè)用地1333畝，綜合用地3227畝，村民生產(chǎn)安置用地1400畝和已納入都市規(guī)劃的集體用地3000余畝。2、進(jìn)展現(xiàn)狀2007年，園區(qū)實現(xiàn)投產(chǎn)企業(yè)40家，規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值突破21億元、實現(xiàn)利稅2.2億元。截至2008年底，園區(qū)固定資產(chǎn)投入超過42億元，核心區(qū)6平方公里內(nèi)形成了“五縱五橫”的路網(wǎng)骨架，“八通一平”逐步到位。引進(jìn)了美的客車、曉光科技、長沙職業(yè)教育基地、湖南中煙總部基地、武漢東湖高新集團(tuán)等各類項目74個，引資額過100億元。招商引資形成示范效應(yīng)，汽車、工程機(jī)械及環(huán)保產(chǎn)業(yè)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈初現(xiàn)雛形。3、總體規(guī)劃布局：規(guī)劃構(gòu)筑“一心、兩帶、兩園、兩楔、三區(qū)、四組團(tuán)一基地”的總體功能布局?！耙恍摹币原h(huán)保大道和火星大道交接的綠化廣場為中心，形成園區(qū)治理中心和園區(qū)配套的公共設(shè)施中心。“二帶”指沿繞城線規(guī)劃的環(huán)城林帶和沿京珠高速規(guī)劃的防護(hù)林帶。“兩園”即利用清泉寺和周邊自然山水植被，規(guī)劃以生態(tài)、旅游、休閑為主的主題公園和利用保留的山體植被的研發(fā)公園?！皟尚ā奔椿ɑ苷故净睾捅Ａ羯襟w主題公園構(gòu)成東西縱向楔型綠地?！叭齾^(qū)”即東、西、南三個居住小區(qū)，其作為工業(yè)區(qū)的配套、農(nóng)民的安置以及少量的房地產(chǎn)開發(fā)?！八慕M團(tuán)”即圍繞火星大道規(guī)劃四個環(huán)保工業(yè)基地，將工業(yè)用地化整為零有利于分期建設(shè)。4、進(jìn)展目標(biāo)圍繞省、市推進(jìn)新型工業(yè)化和“又好又快，領(lǐng)先進(jìn)展”的要求，2008年，園區(qū)確定了：“西提東進(jìn)，對接試驗區(qū)；全面起飛，五達(dá)五突破”的工作目標(biāo)。2008年開始到2012年，園區(qū)將實現(xiàn)“六三三三”格局，即2012年技工貿(mào)總收入達(dá)到600億元，實現(xiàn)利稅300億元，入園企業(yè)達(dá)到300家，形成標(biāo)準(zhǔn)廠房、總部經(jīng)濟(jì)、職教城三大特色板塊。具體進(jìn)展步伐和思路是：2008年在平臺建設(shè)上實現(xiàn)起飛。一是路網(wǎng)全面拉開，環(huán)衛(wèi)設(shè)施配套到位，都市治理水平大力提升；二是構(gòu)建產(chǎn)業(yè)扶植平臺，重點打造標(biāo)準(zhǔn)廠房與總部商務(wù)花園板塊，為企業(yè)進(jìn)駐和進(jìn)展提供優(yōu)質(zhì)載體。三是配置三產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺，啟動和完善學(xué)校、銀行、酒店、超市等都市配套功能。四是打造政務(wù)服務(wù)平臺，為企業(yè)引入融資擔(dān)保、法律、科技、咨詢、孵化等中介服務(wù)。2009年在入園企業(yè)數(shù)量上實現(xiàn)起飛。通過標(biāo)準(zhǔn)廠房和總部商務(wù)花園兩大板塊的二次招商，招商引資由土地招商向項目招商轉(zhuǎn)變，入園企業(yè)數(shù)量翻一番，達(dá)到120家以上。到2012年引進(jìn)企業(yè)數(shù)量不低于300家。2010年在經(jīng)濟(jì)規(guī)模上實現(xiàn)起飛。以引進(jìn)企業(yè)建成投產(chǎn)數(shù)量的飛速攀升作為園區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模壯大的支撐，以企業(yè)產(chǎn)后扶植服務(wù)水平的不斷提升作為企業(yè)壯大的強(qiáng)有推動力，依托湖南中煙工業(yè)公司等龍頭項目，園區(qū)技工貿(mào)總收入達(dá)到300億元以上。到2012年達(dá)到600億元。2011年在利稅上實現(xiàn)起飛。在企業(yè)數(shù)量、經(jīng)濟(jì)規(guī)模實現(xiàn)起飛的基礎(chǔ)上，2011年園區(qū)利稅要實現(xiàn)300億元，其中區(qū)級稅收至少達(dá)5億元。2012年整體形象和地位實現(xiàn)全面起飛。常住人口達(dá)5萬人以上，建成面積達(dá)8平方公里，都市化進(jìn)程差不多完成，經(jīng)濟(jì)布局結(jié)構(gòu)合理，投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)集群初具規(guī)模，形象和地位全面提升，經(jīng)濟(jì)運行實現(xiàn)質(zhì)的飛躍，全面建成功能完善、配套齊全、品味較高的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為雨花區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長極。四、長沙工業(yè)用房及寫字樓市場行情分析1、長沙工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展趨勢隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化，有著低廉勞動力的中國慢慢的變?yōu)槭澜绻S，相應(yīng)的需要大量的工業(yè)用地滿足境內(nèi)外生產(chǎn)企業(yè)的要求。隨著專門多境外企業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大及對中國的政策的逐步了解，租用工業(yè)廠房已不能滿足企業(yè)安定的需求，同時工業(yè)地產(chǎn)的不斷增值帶來租金的增長及企業(yè)運行成本的上升，多數(shù)企業(yè)會考慮購買自用工業(yè)廠房，工業(yè)地產(chǎn)的投資價值逐漸顯現(xiàn)。在過去，為了吸引投資，企業(yè)取得工業(yè)用地幾乎是零地價，或者是極其低廉的價格取得工業(yè)用地，工業(yè)地產(chǎn)幾乎沒有投資價值。然而隨著國務(wù)院2004年《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地治理的決定》、2006年國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》和2008年國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的相繼出臺，國土資源部于2008年2月正式公布新修訂的《工業(yè)項目建設(shè)用地操縱指標(biāo)》（以下簡稱《操縱指標(biāo)》），要求各地認(rèn)真貫徹實施。專門顯然這一系列的政策，均是嚴(yán)控工業(yè)用地開發(fā)的政策，也確實是講今后企業(yè)取得工業(yè)用地的難度將越來越大，即意味著工業(yè)用地的將不斷的增值。2、寫字樓市場行情分析當(dāng)前長沙成熟的CBD（中央商務(wù)區(qū)）范圍界定為西至黃興路、南至勞動路、東至車站路、北至面八一路圍合而成該區(qū)域的區(qū)域。長沙高檔寫字樓絕大部分集中在該區(qū)域內(nèi)，為長沙名副事實上的CBD。長沙寫字樓市場存在一定的復(fù)雜性：在地點政策上，商住樓、寫字樓的性質(zhì)界定存在一定漏洞，目前長沙許多進(jìn)展商，用商住樓地塊，甚至住宅地塊，在建筑設(shè)計功能上按寫字樓的功能進(jìn)行設(shè)計、開發(fā)，目前市場上許多中小企業(yè)仍然在購買商住樓、甚至住宅樓進(jìn)行辦公，長沙的寫字樓市場有待進(jìn)一步的規(guī)范。企業(yè)獵取辦公場所的要緊方式包括：租用專業(yè)寫字樓、購買寫字樓、租用住宅樓、購買住宅樓等。長沙中心區(qū)寫字樓分布：寫字樓市場銷售價格分析

★2006年-2008年典型寫字樓的均價★2006年往常典型寫字樓的均價對比從06年開始，長沙寫字樓價格開始上揚，寫字樓售價要緊集中在5000-6000元/平米。高檔寫字樓價位正穩(wěn)步上升,最高價格差不多接近1萬元/平米,高端寫字樓價格仍有上漲空間。總體來講：1、目前長沙寫字樓市場總體上仍處于一種平穩(wěn)進(jìn)展的態(tài)勢，在需求與價格上沒有發(fā)生爆發(fā)性的快速增長，且部分寫字樓投資活躍，租金收益較高。2、長沙寫字樓租金回報率在7-11%之間，足具有上漲的空間。3、從供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展前景、長株潭融城、都市布局的擴(kuò)張、交通日趨便利的利好因素來推斷，長沙的專業(yè)寫字樓具有專門大的進(jìn)展?jié)摿?。區(qū)域進(jìn)展日漸明顯，目前以芙蓉路、五一路、韶山路段高檔寫字樓的進(jìn)展逐步展開，東部和南部的寫字樓進(jìn)展將得到質(zhì)的飛躍。4、從總體供求變化趨勢上看，長沙目前處于需大于求的狀態(tài)，但受混合性商住物業(yè)阻礙拉低長沙寫字樓的租金水平，目前長沙寫字樓空置率僅15%，租金水平也是穩(wěn)步上漲的，因此長沙專業(yè)寫字樓目前處于一個平穩(wěn)進(jìn)展期。長沙專業(yè)寫字樓的進(jìn)展趨勢：1、長沙目前沒有真正意義上的5A甲級寫字樓，甲級專業(yè)寫字樓的開發(fā)將成為主流；2、車位要求排在首位，電梯配置飽滿；3、物業(yè)治理的前期介入提高了專業(yè)寫字樓的軟件水平；4、長沙寫字樓投資市場將整體看好，5A級寫字樓物業(yè)將會受長沙市場追捧。第二部分開發(fā)模式研究部分一、總部經(jīng)濟(jì)概論寫在前面：都市白天的繁華與喧鬧，永久可不能理解夜晚那人去樓空的寂寥，就像白天不明白夜的黑，不明白星星為何會墜跌。這確實是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)：遠(yuǎn)離市區(qū)、功能單一、生活配套缺乏、工作景致單調(diào)，人們生活與工作的地域截然分離，生活中的時刻大部分白費在通勤之上，生產(chǎn)線上的工人連同公司的高管仍迷戀城內(nèi)繁華的生活，工作之地不可能成為人們心中生活的家園；而傳統(tǒng)意義上的中心商務(wù)區(qū)又走到了另一個極端，人們被交通所困，為噪聲所擾……我們希望建設(shè)一種園區(qū)產(chǎn)品來改變這種都市現(xiàn)象……在那個地點，是綠色圍繞的獨棟不墅；園區(qū)內(nèi)外，咖啡館、會所、教育設(shè)施、娛樂設(shè)施，以及高中檔物業(yè)、大型購物中心、大型旅游度假區(qū)等，形成園區(qū)工作與生活的完美結(jié)合，人性化生活社區(qū)的構(gòu)建，將使都市不再獨守夜的黑。在那個大社區(qū)內(nèi)，治理者將逐步建立由銀行、證券、信托、基金、租賃等組成的現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)，由通信、網(wǎng)絡(luò)、咨詢、策劃等組成的信息服務(wù)業(yè)，由會計、審計、資產(chǎn)評估、法律服務(wù)等組成的中介服務(wù)業(yè)，由教育、培訓(xùn)、會議、展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流等組成的服務(wù)于科技企業(yè)的服務(wù)支撐體系，實現(xiàn)企業(yè)在社區(qū)內(nèi)的“自給自足”；同時，通過建立企業(yè)家俱樂部、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)企業(yè)家的交流、資源信息的共享，真正形成實現(xiàn)企業(yè)不斷進(jìn)展的科技成長社區(qū)。我們把這種園區(qū)產(chǎn)品稱之為“總部基地”1、總部經(jīng)濟(jì)定義所謂總部經(jīng)濟(jì)，指一個區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)加工基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)或周邊地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展產(chǎn)生重要阻礙的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)能夠為區(qū)域進(jìn)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會資本效應(yīng)。大批國內(nèi)外企業(yè)總部入駐，可提高區(qū)域的知名度、信譽度，促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善都市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動，加快都市國際化進(jìn)程...2、總部基地定義總部基地是地產(chǎn)商依照總部經(jīng)濟(jì)包裝出來的一種概念，客觀上講是總部經(jīng)濟(jì)理論的一種實踐，體現(xiàn)了合作、服務(wù)、（資源整合下體現(xiàn)）低成本等特點；隨著不斷的實踐，要緊表現(xiàn)為中央商務(wù)區(qū)、企業(yè)總部花園兩種形式，其中，總部花園又可理解為商務(wù)花園，是以后企業(yè)總部選址的潮流，也是本報告的研究重點。2.1總部基地特征分析總部基地特征（1）總部基地是商務(wù)花園和總部經(jīng)濟(jì)的結(jié)合體。它克服了CBD建筑密度大、綠化面積少、交通擁擠、過分重視商務(wù)功能的弊病，具有低密度、低容積率、高綠化率、花園辦公、生態(tài)生活、獨棟出售、軟件平臺與硬件設(shè)施并重等特點；（2）總部基地通常位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)，能夠享受政府關(guān)于區(qū)域進(jìn)展的各種優(yōu)惠政策，包括拿地、稅收等各種優(yōu)惠政策；（3）總部基地讓企業(yè)擁有自由冠名權(quán)，使企業(yè)總部樓具有強(qiáng)烈的標(biāo)識性和濃郁的企業(yè)個性風(fēng)格；（4）總部基地除具有環(huán)境優(yōu)美、各種配套完善、功能齊全的物質(zhì)條件外，通常還蘊涵著一定的總部文化，這是其與甲級寫字樓不同的地點；（5）總部基地的物業(yè)供應(yīng)方式包括銷售、租賃、租售結(jié)合等幾種，銷售價格及租金同甲級寫字樓相比具有明顯優(yōu)勢；（6）總部基地項目一般采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一招商的項目開發(fā)模式。2.2總部基地類型總部基地可分為以下幾種類型：制造加工型總部基地、物流型總部基地、研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地、后臺服務(wù)型總部基地、聯(lián)合國等國際組織型總部基地。3、商務(wù)花園的定義商務(wù)花園（BusinessPark）,是一種融合了四到六層現(xiàn)代智能化辦公空間的綠地景觀式寫字樓復(fù)合體。這將是本項目在湖南首家推出的BusinessPark寫字樓模式。BusinessPark的規(guī)劃，需要完全涵蓋BusinessPark“獨立性”和“個性化”這兩點特色，所謂“獨立性”是指其具有占天占天，獨門獨院的特點，同時擁有獨立的出口和獨立的門牌號，以及同時贈予客戶的大廈冠名權(quán)。所謂“個性化”是指其在群體結(jié)構(gòu)上，各個BusinessPark單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)公司的需要，從而以一種統(tǒng)一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。也正是這兩點特點，BusinessPark模式在國外科技園中倍受高科技企業(yè)的推崇。而且這種現(xiàn)代辦公的創(chuàng)新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業(yè)形象標(biāo)志。為了滿足BusinessPark辦公一族生活起居的需要，建設(shè)規(guī)劃中還將同時推出配套的居住園區(qū)，從而在一個步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要，使其成為同時擁有花園綠地景觀，又兼顧高科技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技職員真正理想的居住樂園。因此，BusinessPark完全能夠給科技企業(yè)一個家，使事業(yè)初成一族擁有“公司家園”和“創(chuàng)業(yè)家園”的夢想能夠得以實現(xiàn)?，F(xiàn)代的商務(wù)花園概念是一個綜合與人性化的產(chǎn)物，通常商務(wù)花園坐落在都市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或者廠房的有機(jī)組合，是提高生活質(zhì)量，并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地點。商務(wù)花園歷經(jīng)四代演變，第一代由多組小規(guī)模建筑組成，園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉儲或零件組裝；第二、三代則追求如何有機(jī)地融入到城鄉(xiāng)結(jié)合部，緊密連接都市成為都市的一部分又不失獨有的人文特色；第四代則標(biāo)榜一個“自給自足”以及能夠提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。二、可借鑒案例類比分析北京豐臺總部基地項目名稱北京豐臺總部基地項目簡介項目是由中關(guān)村豐臺園與英國道豐集團(tuán)合作開發(fā)，占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1.59,平均綠化率50%以上,總投資約為45億人民幣,要緊為1000至5000平方米的獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名的總部樓。地理位置北京豐臺南四環(huán)西路188號投資商英國道豐集團(tuán)/中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園科技開發(fā)建設(shè)有限公司規(guī)劃設(shè)計土人景觀/加拿大AA設(shè)計事務(wù)所占地面積65公頃建筑面積140萬平方米綠化率50%容積率1.59物業(yè)形態(tài)總部樓、金融廣場、五星級酒店、總部公寓、風(fēng)味食堂、東區(qū)地下商業(yè)街、總部大講堂園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位高新技術(shù)、電子、鋼鐵、物流等園區(qū)配套高級會所、總部官邸、國際商業(yè)街、全宿制雙語幼兒園、健身中心、國際醫(yī)療診所、信貸、銀行、郵政、超市、餐飲、娛樂等。項目特色與優(yōu)勢1、規(guī)模優(yōu)勢，中關(guān)村有史以來最大的中外合資單體項目；2、獨棟式單體設(shè)計—開創(chuàng)獨棟式總部樓新時代，每棟面積1200至6000平米的總部樓500余座；3、園區(qū)為入駐企業(yè)總部職員特不打造的千余套產(chǎn)權(quán)自主的酒店式公寓。每套公寓面積約30平方米，均為景觀較好的精品板樓式設(shè)計，每套都配有衛(wèi)生間、廚房等各類生活設(shè)施，全精裝修，配家具，直接入??；4、各總部樓皆采納8.0mx8.0m標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)組合，框架式結(jié)構(gòu)，使各總部樓在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應(yīng)不同企業(yè)總部進(jìn)展性需求的組合形式。凡購買總部基地總部樓的企業(yè)，會自動獲得該總部樓的冠名權(quán)以最大滿足各企業(yè)總部的形象展示和可識不性需求；5、總部基地總體綠化率約50%。庭院式中心綠化、點式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，層次分明，分級明確。綠化主題以緩坡草坪、格狀鋪砌為主，簡潔明快，表現(xiàn)總部商務(wù)的現(xiàn)代感、節(jié)奏感、速度感，并滿足總部辦公的靜謐與舒適的環(huán)境需求；6、幾十個面積200至500平方米的風(fēng)味餐廳；7、面積約12.5萬平方米商業(yè)配套設(shè)施。豐臺總部基地的進(jìn)展模式借鑒以企業(yè)為主體的開發(fā)建設(shè)總部基地(ABP，AdvancedBusinessPark)所占土地的一級開發(fā)由中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園治理委員會負(fù)責(zé)，具體開發(fā)則由豐臺園科技開發(fā)建設(shè)有限公司與中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)進(jìn)展有限公司負(fù)責(zé)。前者屬中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園治理委員下設(shè)公司，是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期開發(fā)建設(shè)的主體單位；后者由豐臺園科技開發(fā)建設(shè)有限公司、道豐國際集團(tuán)及道豐國際集團(tuán)成立的全資子公司北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司三家共同投資組建，投資比例分不為40%(65公頃土地變價入股)、45%、15%。道豐科技商務(wù)園建設(shè)進(jìn)展有限公司是二級開發(fā)商，要緊負(fù)責(zé)“中關(guān)村(豐臺)總部基地”的房屋開發(fā)、建設(shè)、出租、出售等，整個項目的運行從醞釀、規(guī)劃、論證、定位、運作均由英國道豐國際集團(tuán)主持。多渠道的招商推廣模式總部基地的招商引資要緊采納統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)的方式，由開發(fā)商道豐公司先期完成開發(fā)建設(shè)，再統(tǒng)一招商出售給進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)?；氐恼猩虒ο鬄橥獾剡M(jìn)京企業(yè)、大型國有企業(yè)及外資企業(yè)。目前，總部基地已在沈陽、山西、溫州、寧波、內(nèi)蒙古開設(shè)了招商處，為外省市成熟企業(yè)進(jìn)入北京搭建平臺，制造便捷的咨詢和招商條件?？偛炕氐耐茝V措施要緊體現(xiàn)在以下幾個方面：政府方面：借北京市政府2004年提出要進(jìn)展總部經(jīng)濟(jì)的東風(fēng)，為政府招商和區(qū)域進(jìn)展鋪路，讓總部基地深受北京市政府和豐臺區(qū)政府的“寵愛”；政府的支持和信任為總部基地帶來了名氣、也帶來了中國建設(shè)銀行10億的貸款。企業(yè)方面：2004年一年總部基地的各種廣告費達(dá)7000萬元，在三、四環(huán)之間立起了許多巨大的廣告牌；基地投入80萬元贊助2004年科博會用于演講宣傳總部經(jīng)濟(jì)和總部基地；2005年開展大型“總部文化年”工程，舉辦各種大型高端、高尚、高水平的文化活動，參與高層次的經(jīng)濟(jì)文化學(xué)術(shù)(論壇、年會、研討會、峰會等)活動。學(xué)術(shù)界：總部基地差不多成為研究總部經(jīng)濟(jì)的最好范例；南京大學(xué)、北京大學(xué)光華治理學(xué)院的MBA班直接把實踐課開到了總部基地；經(jīng)常接待一些經(jīng)濟(jì)專家和學(xué)者探討總部經(jīng)濟(jì)。媒體推介：許為平本人用“總部經(jīng)濟(jì)”的概念將自己武裝起來，活躍在京城的各種會議和論壇上，業(yè)內(nèi)都將他比作總部經(jīng)濟(jì)的代言人，強(qiáng)力的提升了總部基地的地產(chǎn)品牌。不斷完善的配套服務(wù)建設(shè)總部基地建設(shè)了如下的四大體系的配套服務(wù)：即現(xiàn)代金融服務(wù)體系，包括銀行、證券、信托、基金、租賃等；包括信息服務(wù)體系，通信、網(wǎng)絡(luò)、咨詢、策劃等；中介服務(wù)體系，包括會計、審計、資產(chǎn)評估、法律服務(wù)等；服務(wù)支撐體系，包括教育、培訓(xùn)、會議、展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流等?？偛炕兀Ｕ靶蚤_發(fā)理念，為企業(yè)提供高效、多能、全方位的中樞式經(jīng)營氛圍和高速進(jìn)展通道；以中心輻射全國乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”，為企業(yè)提供全新的進(jìn)展空間和治理視野。聯(lián)東U谷項目名稱聯(lián)東U谷項目簡介北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司于2004年投資興建的集汽車配件、生物醫(yī)藥、環(huán)保技術(shù)、電子信息、光機(jī)電一體化、科工貿(mào)為一體的工業(yè)園區(qū)，位于BDA核心地塊，占地1300畝，規(guī)劃建筑面積1000000平方米，配套設(shè)施60000平方米。地理位置北京中關(guān)村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)投資商北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司占地面積1300畝建筑面積100萬平方米容積率1.15綠化率35%設(shè)計公司上海華東建筑設(shè)計研究院物業(yè)形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)花園獨棟辦公、個性化廠房定制以及各種生活、商務(wù)配套設(shè)施園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位以高端服務(wù)業(yè)為龍頭，以電子信息、裝備制造、新醫(yī)藥和新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)進(jìn)展商務(wù)、物流等功能園區(qū)功能定位建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)集聚進(jìn)展為依托的綜合產(chǎn)業(yè)新城，輻射帶動京津城鎮(zhèn)走廊產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)中心。售價研創(chuàng)辦公樓面積1000-3000平米，銷售均價售價6500元/平方米；生產(chǎn)調(diào)試車間1000-10000平米，銷售均價為4000元/平米；租金研創(chuàng)辦公樓租金為2元/天/平米；生產(chǎn)調(diào)試車間租金為1元/天/平米配套設(shè)施商務(wù)酒店、企業(yè)會所、公寓、宿舍、餐廳、果嶺、體育中心、運動休閑中心和園區(qū)綜合服務(wù)中心，金融、律師、郵政、工商、稅務(wù)等服務(wù)機(jī)構(gòu)。項目特色與優(yōu)勢1、企業(yè)共享果嶺園林:低容積率,低密度,高綠化率的花園式辦公環(huán)境,精心打造果嶺主題的中心園林,使智力型生產(chǎn)力在花園中提升。

2、現(xiàn)代感十足的通透建筑,豐富多變的多種獨棟形態(tài),從獨棟到雙拼的復(fù)合提供,包含800---3200平米的不同選擇,滿足不同企業(yè)的不同需求。

3、360度圍繞式景觀:四面有窗,四面賞景的通透設(shè)計,打破花園與室內(nèi)的壁壘,有效緩解智力生產(chǎn)者的心理壓力。超大露臺的景觀優(yōu)勢,全面營造企業(yè)獨棟的香格里拉。

4、獨立冠名權(quán),獨立電梯:每棟建筑均有企業(yè)形象及冠名展示面,配備獨立電梯,全面提升企業(yè)形象。

5、節(jié)能環(huán)保:園區(qū)的設(shè)計和布置運用太陽能電池板和中水系統(tǒng),并充分利用自然采光,節(jié)約電力的消耗。

6、空間成本:每一層均預(yù)留充分改造余地,讓企業(yè)依據(jù)需求進(jìn)行修改,最大提升有效使用率。

7、運營成本:獨棟空間,集中治理帶來溝通成本的降低;便捷的交通讓物流成本降低;環(huán)渤海戰(zhàn)略地位降低企業(yè)機(jī)會成本;開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策帶來企業(yè)長期運營成本的降低;園區(qū)周邊成熟產(chǎn)業(yè)鏈帶來技術(shù)與信息成本的降低。聯(lián)東U谷開發(fā)模式借鑒中國作為全球服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承接地，全球產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移的重點從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的進(jìn)展迎來黃金時期。聯(lián)東U谷順應(yīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)律，提出園區(qū)運營三大理念轉(zhuǎn)變：

第一、從“蓋廠房”到“造平臺”的轉(zhuǎn)變聯(lián)東U谷突破廠房單一的制造功能，改變“造工廠”的思維，轉(zhuǎn)向為企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。第二、從“做產(chǎn)品”到“做服務(wù)”的轉(zhuǎn)變聯(lián)東U谷突破提供單一硬件產(chǎn)品的局限，轉(zhuǎn)向樹立以企業(yè)為中心，從產(chǎn)業(yè)和人兩方面建立全新的服務(wù)體系。第三、從“園區(qū)”到“都市”的轉(zhuǎn)變聯(lián)東U谷突破單一工業(yè)廠房開發(fā)的園區(qū)運營模式，轉(zhuǎn)向集辦公、制造、產(chǎn)業(yè)服務(wù)于一體的都市綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)開發(fā)；打造產(chǎn)業(yè)集群，完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈面對亦莊區(qū)域這一成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件，聯(lián)東U谷對園區(qū)進(jìn)行科學(xué)定位，規(guī)劃辦公研發(fā)區(qū)、中試生產(chǎn)區(qū)、制造加工區(qū)、企業(yè)定制區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)五大區(qū)域，改變空間松散型的產(chǎn)業(yè)集聚模式，注重產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，增加同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)合作機(jī)會。同時，通過加大公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，制定有針對性的企業(yè)治理措施，提供專業(yè)性的企業(yè)咨詢服務(wù)等措施，增強(qiáng)企業(yè)間產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，通過物理上的集中進(jìn)而打造產(chǎn)業(yè)集群氛圍。印象鋼谷·羅森堡商務(wù)中心項目名稱印象鋼谷·羅森堡商務(wù)中心項目簡介鋼谷?上海羅森寶商務(wù)中心地處上海寶山，鄰近羅店美蘭湖畔，位于上海潘涇路、金石路口。項目總規(guī)劃面積600畝，總建筑面積40萬平方米，分為四期開發(fā)，總投資20億元人民幣，是上海望源企業(yè)進(jìn)展有限公司開發(fā)的大型工業(yè)地產(chǎn)項目。地理位置上海市寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)潘涇路4333號投資商上海望源企業(yè)進(jìn)展有限公司設(shè)計單位上海原尚工業(yè)設(shè)計有限公司/黃英浩景觀設(shè)計事務(wù)所占地面積600畝建筑面積40萬平方米容積率1.0綠化率50%物業(yè)形態(tài)低層商務(wù)樓、研發(fā)樓、企業(yè)商務(wù)會館、高層商務(wù)樓、商務(wù)配套園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位鋼鐵貿(mào)易結(jié)算、鋼鐵電子交易、鋼鐵工藝研發(fā)、金融租賃、物流訂單交易、模板交易、科研教育等一大批企業(yè)價格寫字樓12000元/平方米（精裝修）物業(yè)治理費3.50元/平方米·月配套美蘭湖36洞高爾夫球場和游艇碼頭等休閑生態(tài)園項目特色與優(yōu)勢設(shè)計風(fēng)格：呈現(xiàn)簡約設(shè)計風(fēng)格：素混凝土，鋼，玻璃元素，是目前我國最大素混凝土建筑體。印象鋼谷采納的是半地下車庫，層高3.5米，一側(cè)挖土形成地面之間兩米落差，使車庫四面通風(fēng)，自然采光，在白天不用開燈，也節(jié)約了電力資源；此外，車庫頂部的集中綠化形成“碳匯”，即長效地減少碳排放，在綠化的中部，設(shè)置通風(fēng)井，結(jié)合通風(fēng)井，設(shè)置景觀觀賞亭(玻璃體)，解決地下車庫排煙面積及距離問題。自然環(huán)境十分優(yōu)越，綠化率超過50%，項目外是成片的綠色植被，工作累了，能夠走到露臺或者室外的草坪上休息，空氣質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市中心辦公區(qū)，此外，由于遠(yuǎn)離市區(qū)，噪音污染大大減少。綠色環(huán)保是印象鋼谷的設(shè)計者和開發(fā)者所倡導(dǎo)的一個理念，從素混凝土、鋼和玻璃的材料，到低碳排量的半地下室，再到戶外的高綠化率處處透著環(huán)保的意識。人性化。一期的獨棟雙層項目能夠商住兩用，一樓用來辦公，兩樓用來居住，記者在參觀樣板房時也看到廚房、沙發(fā)、書架、電視等一應(yīng)俱全，和傳統(tǒng)的辦公室完全不同，SOHO的意味特不濃厚。印象鋼谷模式借鑒：項目圍繞一個“鋼”字展開：首先，建筑全部采納鋼結(jié)構(gòu)，素混凝土、玻璃和鋼材這三種建筑材料凸顯了剛毅的建筑風(fēng)格；其次，大膽地改變了清水混凝土純粹的架構(gòu)作用，還原了它結(jié)構(gòu)和裝飾的雙重功能，再配合由鋼材、玻璃搭建的骨架，鋼谷就如此素面朝天地出現(xiàn)了。另外，鋼谷的綠化面積達(dá)到了50%，一半是硬線條的建筑，一半是和氣的花草，起到了剛?cè)岵?jì)的效果。建筑的設(shè)計者以“素”代替“清水”，既環(huán)保節(jié)能又省鈔票。素混凝土是一種低廉的建筑材料，能夠省略大量貼臉的裝飾裝潢材料，在追求觀賞品味的同時實現(xiàn)了成本的節(jié)約和工期的高效率。同時，清水混凝土，不同于一般混凝土，表面特不光滑，棱角分明，無任何處墻裝飾，只是在表面涂一層或兩層透明的愛護(hù)劑，顯得十分天然、莊重?？傊?，建筑設(shè)計采納素混凝土不僅能充分展示環(huán)保、節(jié)能、省鈔票等優(yōu)勢，而且能夠真正體現(xiàn)讓建筑回歸本原的特色。以區(qū)域內(nèi)的寶鋼作為支撐，提倡的精鋼文化，體現(xiàn)項目建筑搶眼的形象特征。寶鋼的進(jìn)展必定以生產(chǎn)型為主，帶動了整個為生產(chǎn)、為鋼鐵企業(yè)配套的研發(fā)、交流、配套、服務(wù)以及交易的興起，在大的鋼鐵產(chǎn)業(yè)的配套服務(wù)方面是市場盲點，印象鋼谷·羅森堡商務(wù)中心的出現(xiàn)滿足了那個市場需求。項目集科研、開發(fā)、辦公、會議、展示和綜合治理服務(wù)為一體，項目充分體現(xiàn)了原生態(tài)、環(huán)保和節(jié)能減排的精神，整個項目反映了現(xiàn)代人對“工作和生活在陽光下”的渴求。“浦江智谷”商務(wù)園項目名稱“浦江智谷”商務(wù)園項目簡介浦江智谷商務(wù)園”項目由加拿大CPC建筑設(shè)計顧問公司擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計，近期規(guī)劃用地面積約1100畝，位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側(cè)，交通便利，水系發(fā)達(dá)。地塊西靠三魯路、東依召樓路、南連沈莊塘、北臨友誼河。規(guī)劃地面總建筑面積約88萬平米，容積率1.2，綠化率達(dá)45%。園區(qū)規(guī)劃主體構(gòu)思為：中間為度身定制的獨立6000-10000平方米的商務(wù)辦公樓群，兩邊為國際上流行的多層大平面的研發(fā)樓群。建筑地下層建有充足的停車位。建筑與周邊環(huán)境共同構(gòu)筑一個由生態(tài)走廊和生態(tài)庭院二級系統(tǒng)組成的生態(tài)體系。中央辦公樓群利用自然與規(guī)劃水系優(yōu)勢濱水而建，形成有特色的濱水景觀建筑，環(huán)境親水性被大大加強(qiáng)。地理位置上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側(cè)投資商上海鵬晨聯(lián)合實業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計加拿大CPC建筑設(shè)計顧問公司占地面積1100畝建筑面積88萬m2建筑密度29%容積率1.2綠化率45%層高辦公大樓層高：3.15m，凈高：2.63m；

底層：4.90m，凈高：4.38m；

地下室：3.60m，凈高：2.40m；研發(fā)樓底層凈高：3.0m，標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.8m；物業(yè)形態(tài)商務(wù)辦公樓、研發(fā)樓、餐廳、會議中心等園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位軟件開發(fā)、數(shù)據(jù)處理、設(shè)計中心、訂單中心、動漫等配套銀行（ATM）、職員自助餐廳、商務(wù)套餐、咖啡吧、羅森便利店及健身中心售價7500元/平米租金研發(fā)樓1.6～1.8元/平米/天，商務(wù)樓2.5元/平米/天物業(yè)治理費研發(fā)樓12元/平米/月，商務(wù)樓18元/平米/天園區(qū)特色與優(yōu)勢采納節(jié)能、健康型建筑，室內(nèi)無需空調(diào)系統(tǒng)，完全克服了傳統(tǒng)型辦公樓普遍存在的新風(fēng)量不足，室內(nèi)空氣渾濁，病菌交叉感染，能耗白費的弊病，與傳統(tǒng)建筑相比，可節(jié)約能耗70%左右。2、采納10種節(jié)能技術(shù)：外遮陽卷簾系統(tǒng)、全新風(fēng)置換全熱回收系統(tǒng)、樓板埋管系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、雨水收集綜合利用系統(tǒng)、屋頂綠化、太陽能光熱利用系統(tǒng)、LED節(jié)能泛光照明系統(tǒng)、雙面Low-E中空玻璃、外墻外保溫等系統(tǒng)。3、“浦江智谷”商務(wù)園室內(nèi)恒溫、恒濕、全新風(fēng)、全日供；室外原生態(tài)環(huán)境，親近自然，并具有充足的地下車位，還能夠為企業(yè)節(jié)約可觀的二次裝修費用和40％的辦公區(qū)域照明費用以及空調(diào)加時費。4、建立生態(tài)走廊，包括人工湖、濱水林地景觀、結(jié)構(gòu)緊密的林地，模仿自然生態(tài)環(huán)境，利用朽木枯枝搭設(shè)多個生物棲息堆，以利于昆蟲的生存和繁衍。5、園區(qū)招商中心項目審批服務(wù)、高新技術(shù)企業(yè)及技術(shù)成果轉(zhuǎn)化認(rèn)定服務(wù)、政策咨詢服務(wù)、項目建設(shè)服務(wù)、物業(yè)治理服務(wù)?！捌纸枪取鄙虅?wù)園進(jìn)展模式借鑒：提出園區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展方向——生態(tài)商務(wù)園“浦江智谷”商務(wù)園為生態(tài)商務(wù)區(qū)，生態(tài)商務(wù)區(qū)意指兼顧人本與環(huán)境，以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、商務(wù)為主導(dǎo)的生態(tài)新城區(qū)。它源于生態(tài)都市理念、都市邊緣組團(tuán)化和科技園區(qū)進(jìn)展等多元的疊合與拓展，是一種全新的都市形態(tài)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)形態(tài)。在注重科技推動產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的同時，更注重以人為本、生態(tài)愛護(hù)的都市空間的營造，為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)營造一種和諧、高效、魅力的可持續(xù)進(jìn)展環(huán)境。園區(qū)定位明確是一個集研發(fā)、辦公、生活、休閑諸功能和諧共融的以人為本的商務(wù)園區(qū)。浦江智谷”商務(wù)園以“生態(tài)反哺”的理念作為環(huán)境建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)；以“節(jié)能健康”的理念作為建筑設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)；以“先生活，后工作”的理念作為配套建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)；以“滿足客戶需要”的理念作為治理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。以凡是智慧型的產(chǎn)業(yè)，如軟件開發(fā)、數(shù)據(jù)處理、設(shè)計中心、訂單中心、動漫等為園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位。具有完整的產(chǎn)業(yè)鏈目前進(jìn)駐企業(yè)差不多上生產(chǎn)型的服務(wù)業(yè)，以及一部分金融服務(wù)業(yè)，比方講數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)、票據(jù)處理系統(tǒng)，包括一些外包的服務(wù)基地，進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)有應(yīng)用材料（中國）有限公司、凱米拉化學(xué)品（上海）有限公司、尚德太陽能電力有限公司、尚禾互動娛樂有限公司、上海喬孚管路系統(tǒng)有限公司等。項目周邊有國家航天科技產(chǎn)業(yè)基地、國家863軟件基地、維豪（WELLHOPE)信息中心基地，這些企業(yè)均可成為園區(qū)的目標(biāo)客戶。另外周邊大學(xué)能夠為項目入駐企業(yè)提供專業(yè)人才。“浦江智谷”作為上海唯一的節(jié)能生態(tài)型商務(wù)園，她的成功，取得了中國高品質(zhì)節(jié)能建筑建筑史上的重要突破，填補(bǔ)了該項國內(nèi)空白，走出了一條以新型服務(wù)特色帶動園區(qū)進(jìn)展的新路。青羊工業(yè)總部基地項目名稱青羊工業(yè)總部基地項目簡介青羊工業(yè)總部基地，位于成都重點打造的20個工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積1089畝，投資規(guī)模：37.3億元，總建筑面積：69萬m2，容積率：1.6，綠地率：28％，項目以進(jìn)展新型總部經(jīng)濟(jì)，打造彰顯和提升企業(yè)形象氣質(zhì)的企業(yè)總部為產(chǎn)業(yè)定位。地理位置成都正西三環(huán)外1.5公里處的日月大道旁投資商成都青羊工業(yè)建設(shè)進(jìn)展有限公司規(guī)劃設(shè)計日本大場株式會社占地面積1089畝建筑面積69萬平方米容積率1.6綠化率28%物業(yè)形態(tài)獨棟式寫字樓、英國風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)街、入?yún)^(qū)企業(yè)職員建筑的優(yōu)質(zhì)住宅——時尚青年城園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位航空產(chǎn)品、電子電器、軟件開發(fā)、周密機(jī)械加工招商目標(biāo)企業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi)行業(yè)100強(qiáng)企業(yè)+有潛力、快速成長的優(yōu)秀中小企業(yè)售價均價4900元/平米配套商務(wù)會所、商務(wù)酒店、職員餐廳、電影院、圖書館、培訓(xùn)中心、會務(wù)中心項目特色與優(yōu)勢青羊工業(yè)總部基地以“綠色”和“生態(tài)”構(gòu)筑全域風(fēng)景園區(qū)，以森林大峽谷為主軸，創(chuàng)意地結(jié)合獨棟建筑，雕塑、水景和園藝小品，整個園區(qū)內(nèi)，樓體上的層層退臺式綠化與大園區(qū)內(nèi)的東南亞園林景觀相融合。精品購物街、電影院、圖書館、游泳池、運動場等超越居住社區(qū)的配套時尚青年城簡約的建筑外觀、時尚的園林藝術(shù)，人性化的戶型設(shè)計與精裝修風(fēng)格、完備的社區(qū)配套、創(chuàng)新的“定制式”治理服務(wù)，有效減輕企業(yè)投資配套建設(shè)的資金壓力，為入?yún)^(qū)企業(yè)職員提供便利的生活、購物、休閑、娛樂等服務(wù)。英國風(fēng)情小鎮(zhèn)鉆石風(fēng)情商業(yè)街全面集合娛樂、餐飲、休閑、購物多種主流業(yè)態(tài)，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)職員購物、休閑、娛樂等需求。5、職員餐廳可同時容納3000人就餐的職員餐。青羊工業(yè)總部基地的進(jìn)展模式借鑒政企聯(lián)手、市場運作青羊進(jìn)展公司通過新公司的組建，搭建了新的融資平臺，政府用有限的資金投入就撬動了巨大的社會資金參與，專門好地解決了建設(shè)過程中的資金需求。青羊區(qū)提出了“政企聯(lián)手、市場運作、提升業(yè)態(tài)”的進(jìn)展思路，由青羊區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司、成都置信實業(yè)(集團(tuán))有限公司、四川合信實業(yè)有限公司共同出資組建了青羊工業(yè)建設(shè)進(jìn)展有限公司(以下簡稱青羊進(jìn)展公司)，全面負(fù)責(zé)青羊工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)(東區(qū))的開發(fā)建設(shè)。設(shè)置門檻，保證品質(zhì)定位一流，讓企業(yè)擁有一流的環(huán)境，這是青羊工業(yè)總部基地對其品質(zhì)的另一注腳。他們借腦引智，融合“一個企業(yè)，一棟建筑，一種標(biāo)志”的建筑設(shè)計理念，以獨棟為主體融入國際總部概念，在外立面和空間上，為企業(yè)提供既可彰顯企業(yè)獨特氣質(zhì)，又便于合理使用的企業(yè)總部。提供平臺，減低投入和成本與傳統(tǒng)的企業(yè)總部和生產(chǎn)加工基地布局相比，總部基地為各企業(yè)總部提供的是一個溝通的平臺，一種經(jīng)濟(jì)氛圍。進(jìn)駐總部基地的企業(yè)，不僅有更多的機(jī)會與其他國內(nèi)外知名品牌企業(yè)自發(fā)溝通交流，更有充分便利的環(huán)境互通有無，共享資源，降低企業(yè)投入和運營成本，主動制造企業(yè)交流生財?shù)臋C(jī)會。企業(yè)在總部基地不但找到了穩(wěn)定高效運作的家，更是為合作生財制造了無限的機(jī)會。提供良好的配套和服務(wù)青羊進(jìn)展公司為入園企業(yè)全程提供“總管式”服務(wù)，除了保潔、安防、設(shè)施維護(hù)等高標(biāo)準(zhǔn)的非盈利性服務(wù)，還全面完善升級職員餐廳、商務(wù)會所、運動健身等配套服務(wù)功能。此外，為解決入?yún)^(qū)企業(yè)職員住房問題，公司還專門規(guī)劃、修建了占地188畝，總建筑面積達(dá)34萬平方米的入?yún)^(qū)企業(yè)職員集中生活配套區(qū)――時尚青年城。由最初的默默無聞走到今天的蜚聲全國，短短四年多時刻，青羊工業(yè)總部基地差不多成為西南總部經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)跑者，關(guān)于所屬區(qū)域的阻礙力和推動作用不言而喻。一切表明，作為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)跑者，青羊工業(yè)總部基地正在成為一個優(yōu)秀的范本和模式。第三部分項目初判、核心價值提煉部分一、區(qū)域市場同類型競爭產(chǎn)品深度分析從目前市場來看，跟本項目類似的有東湖1號生態(tài)總部基地、中信新城、湖南麓谷國際工業(yè)園、長沙國際企業(yè)中心，下面從項目規(guī)模、整體規(guī)劃、綠化率及配套、層高、園區(qū)定位、區(qū)域客群分析、營銷推廣主題、價格分析等各個層面來進(jìn)行深度分析：規(guī)模項目名稱占地面積建筑面積東湖1號生態(tài)總部基地272234.69平方米23.18萬平方米中信新城160萬平方米225萬平方米湖南麓谷國際工業(yè)園261畝22萬m2長沙國際企業(yè)中心237.7畝24萬平方米從項目的用地規(guī)模來看，長沙國際企業(yè)中心最小，中信新城最大。從建筑面積來看，湖南麓谷國際工業(yè)園最小，中信新城最大。綜合來看，中信新城無疑是這當(dāng)中的巨無霸。整體規(guī)劃項目名稱容積率物業(yè)類型東湖1號生態(tài)總部基地1.63獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名總部樓20余座及一棟24層總部寫字樓；6棟32層時尚住宅及99棟雙拼產(chǎn)業(yè)不墅中信新城1.41都市廣場商業(yè)區(qū)、文化廣場娛樂區(qū)、主題公園休閑區(qū)、酒店度假區(qū)、數(shù)碼港商務(wù)區(qū)、低密度情景住區(qū)、原生不墅區(qū)湖南麓谷國際工業(yè)園1.26大型廠房、白領(lǐng)公寓、寫字樓、孵化樓長沙國際企業(yè)中心1.51標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公樓、商務(wù)辦公樓從項目的容積率來看，普遍不高，都低于2.0，樓體類型以多層為主，兼以少量小高層、高層建筑，其中湖南麓谷國際工業(yè)園、長沙國際企業(yè)中心以廠房、研發(fā)、辦公為主,而東湖1號和中信新城則偏重于區(qū)域總部研發(fā)與辦公。其中東湖1號生態(tài)總部基地還規(guī)劃有雙拼產(chǎn)業(yè)不墅，規(guī)劃檔次高。綠化率及配套項目名稱綠化率配套東湖1號生態(tài)總部基地25%總部商貿(mào)服務(wù)、濱河商業(yè)休閑、小學(xué)中信新城42%超大型購物中心、風(fēng)情步行商業(yè)區(qū)、主題公園休閑區(qū)、KTV、演藝中心、酒吧一條街、劇院、國際五星都市度假酒店、自建中小學(xué)校和幼兒園湖南麓谷國際工業(yè)園35%超市、職員食堂、市場、銀行、居住區(qū)、衛(wèi)生所等設(shè)施長沙國際企業(yè)中心/銀行、商鋪、職員餐廳、休閑公園、停車場、醫(yī)療室從綠化率來看,普遍不是專門高，其中中信新城綠化率相對要高，達(dá)到42%。從配套來看,各項目都有園區(qū)配套,其中以中信新城配套最為齊全,其配套不僅僅是本項目的配套,更是放眼整個長株潭都市圈,因此中信新城配套規(guī)模最大,同時每一項配套差不多上重量級不。層高項目名稱層高東湖1號生態(tài)總部基地/中信新城/湖南麓谷國際工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房的一樓層高4.5米，2—4樓層高4.2米長沙國際企業(yè)中心一樓層高5.5米，2—6樓層高3.6米結(jié)合入園企業(yè)特點，在工業(yè)廠房層高標(biāo)準(zhǔn)上，一樓層高在4.5-5.5米，2—6樓層高3.6—4.2米，差不多都能達(dá)到目標(biāo)客戶的要求標(biāo)準(zhǔn)。園區(qū)定位項目名稱園區(qū)定位東湖1號生態(tài)總部基地新型企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)中信新城高新技術(shù)企業(yè)湖南麓谷國際工業(yè)園高新技術(shù)企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地長沙國際企業(yè)中心輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為進(jìn)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽產(chǎn)業(yè)從園區(qū)定位來看，多數(shù)存在產(chǎn)業(yè)定位模糊，僅長沙國際企業(yè)中心有比較明確的定位。區(qū)域客群分析項目名稱客群分析東湖1號生態(tài)總部基地/中信新城/湖南麓谷國際工業(yè)園中小型企業(yè)長沙國際企業(yè)中心輕型制造業(yè)為主的中小企業(yè)目前在售項目都以中小型企業(yè)為目標(biāo)客戶，目標(biāo)客群或者成交客戶都存在雷同，客群瓜分激烈。營銷推廣主題項目名稱營銷推廣主題東湖1號生態(tài)總部基地/中信新城/湖南麓谷國際工業(yè)園打造國際化專業(yè)園區(qū)長沙國際企業(yè)中心長株潭兩型工業(yè)基地/領(lǐng)航長株潭產(chǎn)業(yè)圈從營銷推廣上來看，都以打造國際性企業(yè)園區(qū)為目標(biāo)，對外展示各自項目的規(guī)格與檔次。另外長沙國際企業(yè)中心大打生態(tài)牌，媒體推廣時強(qiáng)調(diào)花園型商務(wù)辦公空間以最大限度的吸引客戶。價格分析項目名稱售價東湖1號生態(tài)總部基地/中信新城/湖南麓谷國際工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房均價2280元/平米，公寓均價1900元/平米長沙國際企業(yè)中心一樓均價3100元/平米，二—六樓均價2100-2500元/平米從目前在售項目來看，價格普遍不高，講明長沙工業(yè)地產(chǎn)剛起步，市場還不成熟，還處于低價競爭狀態(tài)。同時整體來看，區(qū)域目前高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項目極少，因此價格走高遭遇平頸。區(qū)域競爭市場總結(jié)：從區(qū)域市場競爭產(chǎn)品分析來看，目前長沙成型的工業(yè)地產(chǎn)項目少，尚處于起步時期，目前在售項目尚處于工業(yè)地產(chǎn)第二代產(chǎn)品，即工廠與辦公的混合體。區(qū)域目前高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項目極少，以中小企業(yè)為主，銷售價格也明顯偏低，招商門檻低、差不多屬于來者不拒，市場處于低層次競爭狀態(tài)。項目東湖1號生態(tài)總部基地、中信新城雖定位總部基地，然而目前都尚處于規(guī)劃時期，市場上缺乏高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項目。二、項目理解項目概況項目位于湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園與長沙縣暮云鎮(zhèn)交界處，占地面積500多畝,用地性質(zhì)為工業(yè)用地及綜合用地，地塊呈不規(guī)則分布，地勢有起伏，地塊內(nèi)有多個小山丘，山丘上植被豐富，有少量民居尚待拆遷，地塊南邊和東邊地勢低洼，目前作為樹木育苗場。2、項目四至西北南東項目北接環(huán)保大道和金海中學(xué),南臨萬家麗路,西連長沙理工大學(xué)新校區(qū)，東臨工業(yè)廠房，花仙路穿項目而過，把項目分成東西兩部分。3、項目周邊配套區(qū)域配套設(shè)施不夠完善，然而項目周邊教育資源豐富，金海中學(xué)和長沙理工大學(xué)就位于項目的北邊和東邊，為園區(qū)提供就學(xué)場所和智力支持。項目所在區(qū)域東北部為湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園管委會。4、區(qū)域特征分析項目其中一部分位于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園內(nèi)，湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園是以汽車、工程機(jī)械及零部件、環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)，目前入駐有美的客車、金海鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司、長沙電機(jī)廠等企業(yè)，另外一部分位于長沙暮云鎮(zhèn)，該區(qū)域以職業(yè)教育與高檔住宅開發(fā)為主，長沙理工大學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，御邦、橘郡、格林小鎮(zhèn)、五礦·龍灣國際社區(qū)、保利·閬峰云墅等高檔房產(chǎn)項目都位于該區(qū)域。5．區(qū)域優(yōu)劣勢分析區(qū)域優(yōu)勢：1、交通優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)長沙市韶山路、萬家麗路、芙蓉路三大交通主干道,可在長株潭都市圈內(nèi)暢行無阻，地鐵1號線也通過該區(qū)域；2、教育資源豐富：區(qū)域內(nèi)有金海中學(xué)、長沙理工大學(xué)等學(xué)校外，另外區(qū)域內(nèi)有一大型職業(yè)教育基地，教育科研氛圍濃厚；3、區(qū)位優(yōu)勢：該區(qū)域地處長株潭三市的結(jié)合部，地理位置優(yōu)勢，輻射區(qū)域廣；4、生態(tài)綠化：區(qū)域內(nèi)南三環(huán)都市綠化林帶和仙姑嶺都市山體公園，生態(tài)環(huán)境好，區(qū)域景觀優(yōu)美；區(qū)域劣勢:交通通達(dá)率低：區(qū)域盡管道路暢通，然而交通通達(dá)率不夠，僅806路公交車通過該區(qū)域；入駐企業(yè)少且實力不強(qiáng)：區(qū)域內(nèi)湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)不多且布局分散，多為中小企業(yè)，無知名企業(yè)，因此園區(qū)對外知名度低；配套設(shè)施少：區(qū)域配套設(shè)施不夠完善。三、項目SWOT分析項目優(yōu)勢1、項目地塊有500多畝，地塊規(guī)模較大，有利于地塊規(guī)劃開發(fā)；2、項目地處長株潭三市的結(jié)合部，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，市場輻射區(qū)域廣，物流成本低；3、項目東倚“仙姑嶺都市山體公園”,背靠“南三環(huán)都市綠化林帶”，生態(tài)環(huán)境清新幽雅，適合工作和生活；4、項目旁邊為長沙理工大學(xué)，學(xué)校兩萬多師生為項目提供更多市場機(jī)會；5、項目緊鄰長沙市韶山路、萬家麗路、芙蓉路三大交通主干道,均可在長株潭都市圈內(nèi)暢行無阻,同時距地鐵1號線、武廣高速鐵路站僅10分鐘車程，距火車站、黃花機(jī)場僅20分鐘車程，交通暢達(dá)。項目劣勢1、項目所處區(qū)域入駐企業(yè)不多且布局分散、產(chǎn)業(yè)定位不明確、成熟度較低，跟其他園區(qū)相比，不具備比較優(yōu)勢；2、項目所處區(qū)域外資利用水平偏低，多為本地中小型制造業(yè)，目前臨時無知名企業(yè)入駐，園區(qū)認(rèn)知度低；3、項目內(nèi)有當(dāng)?shù)孛窬由写疬w，拆遷導(dǎo)致開發(fā)成本增加；4、公交路線到達(dá)市區(qū)的線路少，僅806路公交車通過該區(qū)域；5、項目周邊配套設(shè)施不夠完善。項目機(jī)會長沙目前缺乏高端工業(yè)物業(yè)和服務(wù)配套的園區(qū)，而項目高端園區(qū)具有良好的進(jìn)展前景；長沙多數(shù)工業(yè)園的低層次經(jīng)營，多以承接城區(qū)及外地的低副加值工業(yè)，存在產(chǎn)業(yè)升級及高端產(chǎn)業(yè)聚攏的市場機(jī)會；優(yōu)惠的招商引資政策，透明高效的政府運作；目前出現(xiàn)世界產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向中國轉(zhuǎn)移、沿海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的趨勢，長沙作為湖南省最有競爭力的都市，為該項目提供機(jī)會；長沙市中心昂貴的商務(wù)運行成本使越來越多的企業(yè)查找郊區(qū)辦公的可能性；項目威脅長沙國際企業(yè)中心、麓谷國際工業(yè)園的建設(shè)和宣傳乃至投入運營，搶占了先機(jī)；長沙高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)的良好運作和深度運營，面臨同城工業(yè)園區(qū)的激烈競爭；長沙目前工業(yè)地產(chǎn)市場不成熟，客戶購買意識不明顯，需要較大的宣傳投入引導(dǎo)市場；4、東湖1號生態(tài)總部基地、中信新城總部基地等項目將在兩年內(nèi)建設(shè)上市，潛在客戶競爭激烈；5、企業(yè)從決定遷移、選擇遷入都市、選擇最終辦公地址往往需要通過長時刻的調(diào)查論證和上報審批，因此項目的銷售周期可能較長，將面臨資金回籠速度慢的問題。四、項目核心價值提煉本項目核心優(yōu)勢是綜合交通區(qū)位優(yōu)勢和地塊規(guī)模景觀優(yōu)勢，最大劣勢則體現(xiàn)在由于區(qū)域歷史進(jìn)展因素，本區(qū)域暫未給予市場一個鮮亮而有價值的市場形象。但同時也為重新定性區(qū)域價值、依靠本身意愿塑造項目形象制造了條件。如何揚長避短，樹立有效獨特的市場地位是成功關(guān)鍵。面對競爭，我們須對自身進(jìn)行精確的定位，相應(yīng)須清晰自身的核心競爭力在哪里，即項目的核心價值。項目定位之前，先讓我們查找項目的核心價值。項目核心價值點：優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；便捷的交通；生態(tài)景觀環(huán)境；教育配套齊全；優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；本項目核心價值本項目核心價值提煉綜合交通區(qū)位優(yōu)勢地塊規(guī)模景觀優(yōu)勢離市中心不遠(yuǎn)，卻享受完全不一樣的工作生活核心價值概括——高質(zhì)素的工作生活和企業(yè)良好的進(jìn)展平臺五、本項目開發(fā)模式的確定商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對接的產(chǎn)物——總部基地1、企業(yè)總部選擇商務(wù)花園的可行性論證商務(wù)花園地處城郊，是否能營建企業(yè)總部聚攏的氛圍，同樣，在長沙大力建設(shè)中CBD的情況下，商務(wù)花園能否與其展開競爭，這是商務(wù)花園定位于總部經(jīng)濟(jì)要解決的問題。1.1商務(wù)花園改變了傳統(tǒng)工業(yè)園的形態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)榱丝萍嫁k公園，辦公園的專業(yè)化和郊區(qū)化，是以后進(jìn)展的方向。通過下面對產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化的研究表明，地處郊區(qū)的商務(wù)花園在都市進(jìn)展的潮流面前，有成為總部聚攏區(qū)的可能。郊區(qū)化的五個時期：第一個時期是“郊區(qū)化前的外遷現(xiàn)象”。時刻在19世紀(jì)末20世紀(jì)初，表現(xiàn)為鐵路和電車時代所帶來的富人住宅的沿線路郊區(qū)遷移。第二時期是1920-1950年的“汽車郊區(qū)化時代”。表現(xiàn)為汽車的進(jìn)展使郊區(qū)住宅的大量出現(xiàn)，郊區(qū)人口居住快速增加。第三時期是1950—1980年“普遍郊區(qū)化時期”。表現(xiàn)在由于政府對郊區(qū)住宅的補(bǔ)貼促進(jìn)，使郊區(qū)住宅急劇增長，與此同時，產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化開始出現(xiàn)，市中心的工廠、交通通訊、研究單位、倉儲業(yè)等紛紛向高速公路、機(jī)場等交通便利的地點，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而且，隨著住宅區(qū)向郊區(qū)的推進(jìn)，購物中心、銀行、電影院、游樂場、高爾夫球場、大學(xué)等也大量遷往郊區(qū)，同時結(jié)合形成復(fù)合式的郊區(qū)化力量，產(chǎn)業(yè)開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。第四時期是80年代的郊區(qū)化。表現(xiàn)為富人通勤的獨戶住宅式郊區(qū)差不多滲入低收入階層住宅、郊區(qū)公寓和郊區(qū)工業(yè)園，同時，歷史上郊區(qū)沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)完全依附于中心市的狀況差不多發(fā)生了改變，郊區(qū)成為了區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)中心，房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商從往常的分散型高級住宅的建設(shè)轉(zhuǎn)移到中高層公寓住宅的建設(shè)，居民階層更加多樣化，繼工廠、商業(yè)的擴(kuò)散后，辦公設(shè)施和機(jī)構(gòu)也開始向郊區(qū)遷移，郊區(qū)的都市功能日趨完善，產(chǎn)業(yè)配套開始自成一體。第五時期，是90年代的郊區(qū)化——邊緣新城的形成，其特點表現(xiàn)在郊區(qū)鎮(zhèn)與中心市的共生關(guān)系越來越不緊密，其競爭力越來越強(qiáng)大，對中心市的職能地位提出了挑戰(zhàn)，表現(xiàn)內(nèi)涵為：位于都市區(qū)的郊區(qū)；進(jìn)展極快，就業(yè)崗位多，工作用地多于居住用地；不以制造業(yè)為主，要緊以商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、公司總部為主；與中心市同構(gòu)，二者互補(bǔ)性下降。因此，商務(wù)花園有可能成為次級的研發(fā)、辦公、商務(wù)區(qū)。1.2從物業(yè)形態(tài)和企業(yè)總部選址差異化的研究，表明企業(yè)總部選址的需求是存在多樣性的，商務(wù)花園與CBD等，構(gòu)成協(xié)同互補(bǔ)的關(guān)系。第一：都市CBD目前大規(guī)模、高成本的市政開發(fā)，對大量的成長型科技企業(yè)產(chǎn)生了排擠效應(yīng)。第二：CBD進(jìn)展定位上，更著重于商務(wù)，而非科技企業(yè)的研發(fā)和辦公。第三：由于都市的擴(kuò)張或重心轉(zhuǎn)移，但市內(nèi)快速交通系統(tǒng)并未隨都市擴(kuò)張而快速進(jìn)展，使商務(wù)花園位于都市邊緣然而卻能享受到都市快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，使公司總部能不為交通所阻，同時，現(xiàn)代電子信息的進(jìn)展使得在信息溝通上越過了地域的界限，而地處近郊的位置，使綠化隔離帶成為商務(wù)花園的天然綠色屏障。第四：商務(wù)花園是項目采納國外和國內(nèi)發(fā)達(dá)都市成熟的BusinessPark模式，在選址上，在城郊而不在城中心，如此的優(yōu)勢是級差地租勢不降低開發(fā)成本，減少公司的營運成本，在這方面，商務(wù)花園和CBD中心城區(qū)相比，具有明顯的優(yōu)勢；另一方面，商務(wù)花園近郊的選址，也使成片開發(fā)、更高層次的統(tǒng)一設(shè)計成為可能，不同于CBD等核心區(qū)的改造，而變成了新建；再一方面，在規(guī)劃設(shè)計上，商務(wù)花園強(qiáng)調(diào)低密度的獨立辦公樓、獨享冠名權(quán)，大量的綠化空間，追求陽光和空氣，對那些并不強(qiáng)烈依靠于商務(wù)空間的科技企業(yè)有著巨大的吸引力，從工業(yè)化時代的CBD的高樓里出來，享受辦公帶來的歡樂，這一點，商務(wù)花園應(yīng)該占盡先機(jī)，這也是企業(yè)辦公和都市化的潮流。1.3總部選擇需求的差異性不同的企業(yè)總部，在選址標(biāo)準(zhǔn)上具有明顯的差異性：服務(wù)性企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)總部的選址有明顯的差不；不同規(guī)模企業(yè)的總部選址標(biāo)準(zhǔn)有所不同；不同的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對企業(yè)的總部選址標(biāo)準(zhǔn)有所不同?？偟膩碇v：大型企業(yè)總部的選址，有共性，希望所在都市是中心都市、信息發(fā)達(dá)、商務(wù)繁榮、設(shè)施完善、配套齊全。但有差異性，確實是在中心都市，在城郊或中心，具有明顯的差異性。商務(wù)花園與CBD中心城區(qū)，在地域、環(huán)境、價位等方面具有差異性，正好符合企業(yè)總部選址的差異化需求。依托于以上各種分析和調(diào)研，證實商務(wù)花園能夠與總部經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，本項目可確立總部基地的概念。2、本項目的總部基地品牌構(gòu)想總部經(jīng)濟(jì)最大的優(yōu)勢在于，這一平臺首先是從高科技園區(qū)的概念跳出來，進(jìn)入到總部經(jīng)濟(jì)、總部企業(yè)。從總部經(jīng)濟(jì)鏈的角度來看，總部基地所要做的，確實是要打造如此一個平臺：超越CBD單一的商務(wù)區(qū)的模式，也不同于長株潭其它的科技園區(qū)的模式，而是類似于新加坡的BUSINESSPARK、英國的BUSINESSPARK、美國早年的硅谷、北京和上海、成都等國內(nèi)發(fā)達(dá)都市的BUSINESSPARK。打造湖南第一個真正意義上的以總部經(jīng)濟(jì)為主的長沙總部基地項目。第四部分項目進(jìn)展定位部分項目的進(jìn)展定位，是項目通過成功開發(fā)以后在產(chǎn)品市場上、在客戶群心目中所達(dá)到的目標(biāo)位置，是本項目進(jìn)展的總路線和預(yù)期達(dá)到的市場效果。它分為以下幾個部分：項目進(jìn)展定位項目進(jìn)展定位項目總體定位：市場定位、形象定位、定位論證項目開發(fā)主題定位：產(chǎn)業(yè)方向選擇、客戶群定位項目產(chǎn)品定位：產(chǎn)品形態(tài)分布及比例項目開發(fā)規(guī)劃重點分析項目開發(fā)節(jié)奏建議：組團(tuán)布局、分期開發(fā)節(jié)奏營銷模式建議一、項目總體定位1、項目市場定位項目的市場定位是所有定位中最為關(guān)鍵的一步。準(zhǔn)確的市場定位，能夠使項目以一個恰當(dāng)?shù)?、鮮亮的身份介入市場，樹立市場優(yōu)勢，實現(xiàn)適銷對路；相反，定位上的偏差，將會錯誤地指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計，導(dǎo)致產(chǎn)品特點與市場需求產(chǎn)生錯位，或造成產(chǎn)品性格的模糊，最終造成銷售上的失敗。能夠講，定位的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項目以后在競爭市場中的成敗。市場定位的差不多思想是在深入發(fā)掘市場需求的基礎(chǔ)上，依照項目的開發(fā)戰(zhàn)略，最大限度地放大自身的核心競爭力，尋求最佳的市場切入點，利用差異化競爭樹立項目形象，占據(jù)市場。1.1項目定位分析項目核心競爭力構(gòu)成項目的核心競爭力是項目市場定位最為全然的依據(jù)，只有以核心競爭力為依托建立起來的定位，才能把項目的優(yōu)勢發(fā)揮出來。經(jīng)SWOT分析可知，本項目的核心競爭力構(gòu)成如下：規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢毗鄰校園園區(qū)價值地塊環(huán)境地段優(yōu)勢核心競爭力專業(yè)介入利用項目的核心競爭力，在定位中對項目進(jìn)行市場價值的導(dǎo)入：園區(qū)價值園區(qū)價值規(guī)模優(yōu)勢專業(yè)介入地塊環(huán)境毗鄰校園項目的區(qū)位價值和升值潛力完善的工業(yè)園區(qū)配套和商務(wù)功能項目獨得的市場亮點填補(bǔ)市場空白，提升園區(qū)價值地塊價