地產內部MALL大商業(yè)優(yōu)化

三、成本優(yōu)化思考-商業(yè)案例：結構指標、建造做法、面積配比、層高、結構形式，合同配置工期，規(guī)范和優(yōu)化工藝，結構指標、建筑指標，商業(yè)街對標及成本指標分析：6、打破固有限額，建立新標準，優(yōu)化核心指標，尋求優(yōu)化方向。思考：結合二、茂大商業(yè)優(yōu)化分析大商業(yè)造價指標名稱廣州項目-茂大商業(yè)（133818.47m2）無錫項目-茂大商業(yè)（142941m2）實際成本（萬元）平米指標（元/m2）造價占比（%）排序實際成本（萬元）平米指標（元/m2）造價占比（%）排序政府行政事業(yè)性收費

772.83

57.750.96%6

1,188.00

83.111.32%7前期工程準備費（不含萬達集團收費）

2,704.58

202.113.35%3

3,903.00

273.054.33%2主體建筑（裝修）工程費

51,495.33

3,848.1563.83%1

54,895.00

3,840.4060.87%1其中：土建結構

37,927.46

2,834.2547.01%

36,729.00

2,569.5240.73%

內裝

11,319.76

845.9014.03%

14,142.00

989.3615.68%

外裝

2,248.11

168.002.79%

4,024.00

281.514.46%

主體安裝工程費

19,424.54

1,451.5624.08%2

17,315.00

1,211.3419.20%3社區(qū)管網工程費

744.11

55.610.92%7

4,927.00

344.695.46%5園林環(huán)境工程費

3,485.19

260.444.32%4

6,063.00

424.166.72%4配套設施費

-0.00%8

-0.00%8其他建設工程支出造價咨詢、監(jiān)理及保險費（工程監(jiān)理、造價咨詢及工程保險、項目部管理費）

2,051.45

153.302.54%5

1,886.00

131.942.09%6合計

80,678.03

6,028.92100.00%

90,177.00

6,308.69100.00%

二、茂大商業(yè)優(yōu)化分析1、降低建筑結構造價占比，打破既有標準結構-層高無錫融創(chuàng)茂首層結構層高7.0米，吊頂后凈高可達5.2米，但為控制整體效果及商家經營需要，最終吊頂高度統(tǒng)一控制在4.5米。名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂沈陽大悅城成都來福士深圳萬科九州成都魅力濟南融創(chuàng)茂首層層高7m6.4m6m6.55m6.0m5.8m6.4m地下室層高5.7m5.7m3.8/5/5.5m3.6/3.85/5.5/5.753.9/3.9/6.24/5.55.7m層高對造價影響經測算，層高每增加10CM，土建成本增加約26.5元/m2。萬達茂層高標準1F：7.0m（凈高5.0m）；

2～3F為5.4m（凈高3.4m）；-1F：設超市為5.7～6.0m（燈帶下凈高3.7m），不設超市為5.4m（貨運通道凈高不低于3.6m）優(yōu)化建議可降低首層層高至6米，地下室依據(jù)是否設置超市調整層高。二、茂大商業(yè)優(yōu)化分析1、降低建筑結構造價占比，打破既有標準結構-柱網無錫融創(chuàng)茂柱網為9.3*9.4m，廣州融創(chuàng)茂柱網8.65*8.65m名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂沈陽大悅城成都來福士深圳萬科九州成都魅力濟南融創(chuàng)茂柱網9.3*9.4m8.65*8.65m9*8.5m8.4*8.4/10*10m8.4*8.4m8.4*8.4m8.4*8.4m層高對造價影響經測算，柱網8.4m*8.4m是比較經濟，9.3m*9.4m與8.4m*8.4m柱網價格差異為7.5元/m2。萬達茂層高標準鋼筋砼框架結構或框架剪力墻結構,盡量避免采用純鋼結構，柱網8.4×8.4m為主?？缍却笥?8米的梁宜采用預應力混凝土。優(yōu)化建議建議后期項目柱網采用8.4m*8.4m。二、猾茂利大訓商搜業(yè)緊優(yōu)暫化摔分律析1、降極低建累筑結聲構造易價占件比，鍋打破板既有貨標準結構-結構竭外挑耗構件繭長度1、無狂錫融創(chuàng)外虎挑構誕件為9.隊3*征9.間4m，帖廣免州未融益創(chuàng)出茂振外駝挑糊構毅件踢長到度窩。2、層高晨對造許價影殿響經測算，柱顧網8欣.潔4解m旺*碧8或.虛4號m是蝦比饑較僑經競濟礦，9且.濃3吳m酷*男9病.厭4器m與8浩.熱4交m運*畫8休.敏4借m柱網翅價格凡差異傘為7.健5元/m恨2。萬拖達茂輔層和高悲標擇準鋼筋噴砼框或架結肺構或民框架定剪力需墻結螺構,盡皂量烘避禮免猶采徑用水純繼鋼資結旺構毅，魂柱砍網8.團4×8凳.鍛4壟m為主況?？缛嵌却罄嫌?運8米逢的仗梁協(xié)宜聰采能用屢預今應恒力窩混腐凝迅土。優(yōu)化驢建議建紀議井后支期昌項何目跌柱缸網瘡采聰用8.漫4m植*8皮.4且m。二、茂圣大商壤業(yè)優(yōu)兼化分以析1、否降哪低裹建為筑歸結患構拿造額價滴占相比朋，亡打應破嗓既盲有滴標閣準結構-柱輕網無錫融束創(chuàng)茂佳柱糊網臨為9.霧3*亞9.鳥4m，廣趁州融雪創(chuàng)茂巴柱網8.瞧65窮*8閑.6戲5m名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂沈陽大悅城成都來福士深圳萬科九州成都魅力濟南融創(chuàng)茂柱網9.3*9.4m8.65*8.65m9*8.5m8.4*8.4/10*10m8.4*8.4m8.4*8.4m8.4*8.4m層私高暮對待造驅價運影望響經測算，岸柱大網8.田4m駝*8腰.4狂m是比掠較經鳥濟，9.泉3m興*9茂.4辨m與8鞭.衫4策m睬*軟8檔.曲4擔m柱幫網工價瞞格冒差悔異法為7惰.淡5元/m伸2。萬達茂盡層峰高廁標軍準鋼筋超砼框棗架結嚴構或豈框架振剪力海墻結邀構,盡量盡避免框采用施純鋼染結構燙，柱伴網8.糕4×8.探4m為主百?？缡岸却蟪?赤8米羽的秤梁品宜底采待用礙預頌應字力幼混蹄凝抱土。優(yōu)化胞建議建亦議枯后喝期獨項秩目瞎柱摸網丸采血用8.厭4m兄*8激.4淹m。二膊、項目畢數(shù)據(jù)就分析-平挽米費指鋼標序號部位無錫廣州青島百分比百分比百分比1四大塊17.67%29.90%9.73%2地下一次結構13.33%11.11%22.16%3地下二結構5.08%5.00%7.85%4地上一次結構17.13%23.33%17.99%5地上二結構16.41%11.25%15.77%6水暖安裝2.15%0.64%2.18%7電氣安裝6.19%2.16%4.81%8室外管網1.32%0.00%0.00%9市政道路1.16%0.43%0.00%10簽證7.67%8.23%6.29%11變更1.97%0.81%3.56%12鋼結構2.33%1.72%3.82%13措施費6.44%4.77%5.50%14總包服務費1.14%0.64%0.34%16小計100.00%100.00%100.00%一益次辟及宜二影次黨結埋構炒造譜價悠占穩(wěn)土丸建露總辟造隆價草比宴值鞏約5櫻0爭%，牢四嫌大識塊音金議額喊占斯土牛建誘總啞造隆價始占攤比現(xiàn)約2勿0喇%，毀做斷好室四紅大樂塊墓及似結已構卡階筋段歷的保成啞本飲管研控映為揀建縱安值成姻本那的很關穿鍵表。提芬高振商沙鋪碼的武出敲鋪警率撥、散減零少銳主吊次禍力尋店規(guī)占賄比訴，修增釣加洲運參營塑收杰入豆，顫提偷高辭投麗資瓜回備報膜率抬；漁減膽少戶無紹效誕面凝積淹，新降蹄低廚工唐程始投堪入欣。名稱出鋪率(%)主次力店占比(%)廣州49.7%27.6%無錫

成都來福士62%20%東莞長安萬科廣場60%21%成都萬科魅力之城65%20%3、提碑升運煩營的啊核心吵指標革，減追少無沃效配厭置，右降低勢工程桐投入以米上唐數(shù)拋據(jù)義不尺含梯地惡下冶超搏市秧的圓面流積遣。二、互茂傳大嚷商來業(yè)贊優(yōu)魄化刪分催析區(qū)域廣州無錫業(yè)態(tài)商業(yè)商業(yè)抗震烈度6度6度柱距8.65*8.659.3*9.4人防等級無無建筑高度22.6223.55地下百分比19.26%19.57%層高地下：-5.7m首層：6.4m地下：-5.7m首層：7m二叉、項目肺數(shù)據(jù)稅分析-平蔥米吸指歉標案例1酒：結賞構邪設恐計漠指攤標蜘不殺統(tǒng)來一沈，毛各聚地穗?yún)^(qū)腔平墳米勺消舅耗擠指穩(wěn)標秀差認異續(xù)較塌大問中題脾呈漫現(xiàn)墾：1.各項歌目層興高、猶柱網煎設置仍無統(tǒng)兼一標若準；2勒.各步業(yè)獸態(tài)共缺攜乏梅統(tǒng)旺一鑒的冠消殘耗妙指秋標成管植理災，抗項奪目宣指劣標鼓含俱量聾多岡來牲源歡于勾經君驗蘇數(shù)田值廟，敲消握耗睡指毯標情控瀉制根水縮慧平同存牲在徑差晉異汗。3約.施午工熄圖盡各蒸節(jié)糟點染做緞法溉設御計鳳不倡統(tǒng)去一練，旦存站在骨優(yōu)約化本空諒間翁。建絮議焦措角施：1.優(yōu)化截大商妻業(yè)體勢型系畏數(shù)，激增加沿出鋪戲率，鉛減小尖無效歷面積右占比2疊.降竭低冒地增下播面羞積買占右比弟，歷降扁低腐配搬套方成仙本純投走入蜘；3掛.變更孟原產曲地意蚊大利嚴人造煌崗石全為國字產崗白石，徹降低始內裝寶成本物；4港.減黃少漏前詢后墊觀年光桿梯純數(shù)禾量咸，背降劉低稍建瀉造易及林運祥營鍋成批本吊；5嘉.減少狹采光艷頂面司積，師同時咸取消閥滑移乎式天兵窗，惡降低節(jié)外裝飼成本跨；6.變更栗吊頂歷材質兼、優(yōu)聚化欄恨板及撈扶手叼做法內，降疊低內佩裝成摔本；7乒.降低摟構件絮懸挑裁長度窩，建框立濾圖砍紙?zhí)墼O饑計紙工速業(yè)渠化凈生楊產欣圖語冊仰，堅統(tǒng)管一金建雪筑菜設厚計虜標族準憤；8稿.對各鏟項目外設計液階段掀消耗徑指標拐進行蠢集中笑管控曾，切設計拳指標眾由集種團統(tǒng)陵一制安定，有統(tǒng)一永下達者；9績.優(yōu)選援專業(yè)挨單位較對結當構進再行荷地載驗悶算，光選擇朽最優(yōu)丟方案磨；10.設粒計烘階聲段偷明鄭確遵各誼節(jié)磁點搬設裙計士要墳求煩，均建森立偶節(jié)虹點碼施繼工肝標脹準樣化冰圖篩冊框。二傳、項寫目故數(shù)尿據(jù)喇分負析-平方米侄指的標現(xiàn)聽狀1：結構倒設計免指標泊不統(tǒng)濾一，升各地闊區(qū)平環(huán)米消沿耗指減標差歸異較示大意覺見斥建塊議票：一、女優(yōu)化棒鋼結店構設吵計邪：1.優(yōu)化厲設計胞結構捧，在牽不影輕響使胞用的怪前提濕下，皆增加宮中間陷柱，潤減少短最大博跨度池，減歸少鋼顫材用軟量。2友.優(yōu)化判鋼結別構設存計結旺構，韻嘗試墓輕型救材料拔、結閑構形讀式進個行代富替；3.招太標劍過戀程頃中盾綜賄合突考騙慮嶺總腔包法與闊鋼遼結境構臣單創(chuàng)位捷垂獻直挺運嫂輸烏條竟件具，陰減忍少促轉坦運蝴成徑本4.減撿小癢桁嬸架踩高挨度型，衰降您低姻屋冶面被用付鋼壞量5.取億消渣屋寬頂醬餐渾廳1迷.建議楚在滿賺足荷戰(zhàn)載要妨求的遣前提軌下，席做專盼題研啊究，關在不冤同跨么度、發(fā)抗震阿要求現(xiàn)等情版況下紅荷載獵設計骨值，寺統(tǒng)一府設計耀標準他；2語.；二念、息制勁定大跨傳度、高陜框架拔結構妥設計衰標準衛(wèi)：1繼.實施啦節(jié)點則及構隔件標傻準化避，減擠少不衡規(guī)則機構件饑占比2.優(yōu)概化大建讀筑終層寨高糖，特減幼小逼建樸筑栽物壓最騾大荷荷跨載填，濫同徒時與減擊小幕制芝冷共能羽耗3.減小況室內旗架空絨層，提高朝雪場姻可使餐用面劣積占霧比，錫提高延單位舟面積閱最大尸客容五量三、吊降低掌進口耳設備鑒使用添率：1恭.減小瞧進口晴設備耕使用悠率，垃大型桌設備社購置存成本2.優(yōu)滿選躁成窗熟朵及歌通叮用全技術術鍋，茂降駁低支后辛期串維憲護塊