廣東茂名海景明珠新城營銷推廣方案

海景明珠新城營銷推廣方案

中匯(茂名)地產(chǎn)2014-01-10

2013年，在國家宏觀調(diào)控、貨幣政策以及本市地方政策的共同作用下，茂名市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)價格穩(wěn)定、近期交易趨緩的發(fā)展態(tài)勢，激烈的競爭依然存在。

前言報告脈絡(luò)一三四二項目概況項目定位推廣思路及產(chǎn)品建議VIS視覺系統(tǒng)展示茂名市及電城樓市概況Part120矮13國染內(nèi)魔房脖地抱產(chǎn)克市削場抄政那策120獸13年上智半年其房地毯產(chǎn)政拒策匯角總2沙0歇1甲3年溪上罵半懸年破房殊地得產(chǎn)揚政避策爽匯動總20完13年罷上處半第年潮，壩為裝了狹進(jìn)紋一顯步勇加才強怨和黃擴遇大思房曬價矮調(diào)戲控董的禁效票果疫，僵中宿央鄉(xiāng)豐及是地叛方棄政篇府堆針櫻對使商舍品教房蛾和鋒保樣障爹房窮雙鞠管志齊銀下存，面調(diào)翠控哥政碧策悉繼稍續(xù)終升會級哈，色細(xì)貴則潮也四不夸斷僵的鞋深添化陳。克為輪了雁進(jìn)峰一膠步而抑口制遭商諒品義房何需縫求敞，涼行鞠政股、皇經(jīng)短濟終手給段跌并豎用濁：·近4模0個棄城控市說出錫臺物實撓施烏限鵝購借，慌貨調(diào)幣蛛、疏信淚貸缸政皂策扒持丑續(xù)濤收孫緊禮。一避、2民0石1隆3年漂上迅半逼年感主予要證樓蹲市市政隊策滅之商道品籮房廁市辨場◆憐行政軌措施槽：1、托限我購應(yīng)政叢策號升捕級2、要濁求地脂方出猴臺房這價控侍制目側(cè)標(biāo)；3、仍商搭品備房蓄銷即售宗明努碼球標(biāo)毛價逆，輛嚴(yán)僚格子要艷求崗一拘房荷一逃價槐制咐；◆稱貨爽幣黃信婆貸反：1、肅實賠施僻差本異蔥化擺貸偽款僅方撓式席；2、抬二連套要房想貸給首痛付60眨%，稅利勞率1.梯1倍；3、柏房鋪地趁產(chǎn)親類勾貸莖款或同垃比濫下槐降啦顯獸著儀；二、2仔0粱1周3年上古半年趴主要學(xué)樓市孟政策伍之保障李房市我場◆國問責(zé)緣瑞制：1、10而00萬套按保障呀房簽這訂“軍廣令潤狀”；2、琴對嗽落院實富國喝家1劫0園0界0萬套表保障啊性安草居工朝程建含設(shè)用抱地實唇行責(zé)居任制瓜；3、摩加縱快驢保宋障這性稠住何房敬資喜金毛預(yù)直算量執(zhí)奶行慕進(jìn)膜度4、鼓扭勵央糟企參雹加保浙障房雄建設(shè)天；茂名徑市房之地產(chǎn)聾市場嬌現(xiàn)狀菊分析22請0片1系3年鏡茂雜名犯房務(wù)地束產(chǎn)殊市幸場宰概蠻況搜：2悟0奏1崗3年丘上報半桑年茂停名市房課地產(chǎn)開醬發(fā)弄建端設(shè)黑持偷續(xù)秒放介緩吧。其主植要原盤因是賽：1、從廉投資婚規(guī)模暫看，蜓上半疾年，釀全市觀房地爬產(chǎn)開另發(fā)投況資總撕額28枯.3億元援，下藝降3息.獻(xiàn)5纏%，昨增兼速監(jiān)比甜一艙季幣度報回液落16店.2個百返分點啊，比狡上年滅同期羅回落5元5逗.赴2個模百號分梅點辦；2、刃從膜施蔬工握規(guī)春模椅看避，辮房便屋旬施源工隱面瘋積8挖0跡2蜻.未7萬平刊方米改，僅掃增長0礙.展9拌%，縣比斃一賽季讀度伯回爆落14調(diào).7個百樂分點椅，比蘋上年堵同期瓦回落2濱0訂.占2個愿百濁分學(xué)點誼。黃新漠開雄工混房鹽屋胃施襪工姥面換積1女4須6到.孕9萬平還方米鬼，下信降50持.5盒%。20想13年安茂精名承市魔房型地殼產(chǎn)盒市碌場預(yù)概難況毛：20陳13年從上材半蜘年妄茂陡名追市災(zāi)房踐地產(chǎn)產(chǎn)揚市奶場廚發(fā)卡展牌特鉤點我跳市廳房捕地越產(chǎn)離市押場從主除要患呈筒現(xiàn)怖以鴉下糧幾墻個農(nóng)特知點怒：（遭一煤）瓣外戒地侄大首型鈴房科企膊紛內(nèi)紛機進(jìn)塊駐養(yǎng)，戰(zhàn)進(jìn)電一勻步倡推牲動蹄土荒地漏市互場扯交劃易虛活杠躍尼。阿碧港桂暴園濤、丟富工城蔽地疼產(chǎn)辱、銜中等國柄鐵冠建種、畝樂搏天行地觀產(chǎn)薄等伐多秘家懶國弱內(nèi)奸知鉤名刃房氏企促紛催紛培進(jìn)塘駐劍，早帶視動努了家我器市膚土蹄地殼市鉛場痛成牲交撥活鏈躍見。（二咳）花呼園住距宅受謹(jǐn)追捧稠，區(qū)醬域性獵特征閑更加拔明顯棍。由學(xué)于環(huán)版境優(yōu)壞雅，暑物業(yè)既服務(wù)走好等伐原因教，花緣瑞園住獄宅一牢直非炎常暢鉗銷，什特別抵是在獎目前僻新增嘩住宅蘭以高捎層、疑小高衰層為晚主的垃情況修下，8木0鼓-鍋1寶1艱0平治方枝米喪的驕花突園猛小失區(qū)喉在撕市屬場勞上絮一政直純供敬不鎖應(yīng)預(yù)求織，瘋同龍時芽隨熊著利行傳政辱中睜心磚南丙移拋，具濱霉海千新寬區(qū)罩，餐吸路引慈力孫不憤斷跌增歉強方，蒸住捕房戲需疑求棉持罵續(xù)范升售溫釋。（享三克）玩企歌業(yè)憂品床牌丘特未征英已昆顯推現(xiàn)雹力裝量漢。導(dǎo)茂估南逐區(qū)許星壩翠懸苑等、勺明默恒慕世菊家濕等紛率培先宅單頸價挪逼鐘近80略00。容濱虎海搖新構(gòu)區(qū)獎南避組本團(tuán)漢安院泰均華描府暢、費盈夫翠求生獎態(tài)搬園惠等桑單雕價范直欺逼50童00。電城擠市場刮概述當(dāng)經(jīng)前墻電爪城動房奔地唐產(chǎn)探市灣場肚中誤，距主毛要脆集負(fù)中泥在伙新寇區(qū)--工作貿(mào)鵝小正區(qū)星周豈邊監(jiān)。凍城迎區(qū)道中毀心埋基懷本引沒國有喉成吐熟漫小額區(qū)累，請基煎本渴以套多卻層掙為蹤蝶主肯，豪沒懂有慚花劇園模概兄念姑；練目須前達(dá)以芳清栽泉爛灣蘋為依首化例壘，焰開挎始廟帶柱來女新蝴的廈生鼻活寇方放式灑。承電投城割常牙住諷人聽口碼少附，只大折約7萬抓人破口倦左簡右征，汁但屬是多電惜城賺畢統(tǒng)竟董是滋文霧化據(jù)底梨蘊巨比秧較眼深否的驕城俊鎮(zhèn)陪，袋主絨要雅以秒海醫(yī)產(chǎn)針為痛主嚼，芬私李營豆老兵板煌居煌多絮，穿普璃遍碰生礦活凍水餐平植好劇，露而舒且迷該巴地博居淘民重二禽次撥改銀善榴需滾求其強樣烈造。電睡城涂目拜前續(xù)可府以威競顛爭醋的省項恐目中沒醉有跑，尺而斑且巨以申電伙城呼為忠核營心種輻供射窗周蹈邊輔的劃城膊鎮(zhèn)屈市鼻場繪也巡壽是奮相紋對稱空耕白思。理大育型響的籮城擱市變綜饑合捎體汗在意電己城僅是殖首惡個飄，死同寄時穴也金會灶面料臨握市械場拘去斤化洪的宮問女題就。近剩期岔茂藝名醋市岔房查地裹產(chǎn)筋市稻場館變妻化20很13年上等半年以猶來選，跡尤磁其拼是6月愈份棒以僻后，胸在祖新距的預(yù)房低地斷產(chǎn)板市運場浩調(diào)依控模政墊策興力選度踩加濕碼獅以碗及泡貨田幣概政倒策、媒顯體輿暫論等守的癢疊放加塘效術(shù)應(yīng)奇干伯預(yù)短下配，濃我應(yīng)市輸存蒙量網(wǎng)房攔市弟場駁成鍋交已平積淡隸，網(wǎng)保惜持宵低翻位袖運瘡行摧。層市思區(qū)覺存觀量滔房害市危場毯成彩交蔽較螺去傭年鉤有所下降文，但橋整體春上看尖還是浩比較疲平穩(wěn)圍。濱海胃新區(qū)嘩則交罰易急非跌，撐出現(xiàn)青放緩商跡象襲。受二套祥房個銷人所鹿得稅政策醫(yī)的影鋼響，二篩次購房止者的鄙買房拒成本除再次惜上升常，同貓時銀料行貸膀款的僻難度巾也有障所增騎大，附存量軟房的喪觀望書氛圍揉開始工產(chǎn)生渣。20事13年鳳下細(xì)半旦年女市少場其預(yù)燙測經(jīng)過鍛近一種年的虧調(diào)整端，限煙貸限平購政粥策對身房地蹤蝶產(chǎn)市議場形禍成一哲定打蛇壓，蛾今年蛛下半信年房參地產(chǎn)美業(yè)將耐迎來學(xué)較平辯穩(wěn)的教調(diào)整腿過程輕。總?cè)倔w訪來狹看寒，員茂鈔名聰市揉房對地侄產(chǎn)惡價腳格況回戰(zhàn)落手不度太已可盛能淹，敬但消價也格較將遞會山一括個鋤相鳴對置平單穩(wěn)越的黑過璃程蜘，保明她年促上鈴半輕年慚會暴出殘現(xiàn)析交欺易縫量俗的置逐侵步積企辣穩(wěn)劫，痕也耽可厘能趣更瘋早緊一藍(lán)些濕。對都于蜻剛柱需倚購予房益者鉛因脾為貝成握本薯加車大詠，活但競是鵝畢墳竟劣是艇剛音需按，話二票次閥換候房嘆的眠就桐注抹重喬小舉區(qū)宣規(guī)洋劃燈和鍛配宵套妄等劣等惹。而市獅場俊需撫求黨量睛還需是劉比什較障穩(wěn)勇定傳。項共目汽概尿況扔以缸及肯周悼邊罩樓神盤附項堡目充情溉況3項目呆位置甚：電團(tuán)白蠅電扛城拘鎮(zhèn)啟政世店肥東舊側(cè)友，任北巖至32磁5國聯(lián)道序，沃南敘臨要大密海蠅，錦西牌至恥城麗央洋商幸業(yè)缸中趴心來。面客積免：1反8菊0震0芳3次9平沿方純米襲。A紅1、C2塊：傍商業(yè)剪；A敲2、B2、C、D塊：潑商業(yè)屈、住移宅整個威項目寶擬建虛設(shè)包膝括住均宅、齡商業(yè)邀、酒丟店、僑娛樂某、餐獸飲、笨休閑門和配識套公聾建設(shè)怪施等紐奉各種籃業(yè)態(tài)辱的電鋒城鎮(zhèn)嫁中心歪城區(qū)絞最大撕的城狀市綜秋合體夾。項目基本情況A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)公骨寓酒霧店商業(yè)第綜合柔體G區(qū)項目基本情況項目名稱開發(fā)商地址總建面積戶型面積當(dāng)前均價物業(yè)類型清源灣百川地產(chǎn)電白電城工貿(mào)小區(qū)15萬㎡85-138㎡3500元/㎡高層永發(fā)大廈錦南地產(chǎn)電白電城工貿(mào)小區(qū)2.7萬㎡79-127㎡未定高層水東碧桂園碧桂園地產(chǎn)濱海新區(qū)環(huán)城東路4000畝（占地面積）90-130㎡未定綜合御湖國際達(dá)凱地產(chǎn)電白水東325國道廣南路口400畝（占地面積）80-230㎡未定綜合飛鵬六期星薈灣飛鵬地產(chǎn)濱海新區(qū)水東灣紅樹林景區(qū)23萬㎡97-130㎡未定高層安泰華府安泰地產(chǎn)水東鎮(zhèn)龍泉路8號30萬㎡84-187㎡4500元/㎡高層怡景灣華美地產(chǎn)電白縣濱海大道126號45萬㎡99-196㎡5100元/㎡高層電噸城欄鎮(zhèn)遺以摔及爐濱資海怪新辦區(qū)君區(qū)施在結(jié)售栽及令即提將鞭銷剛售趙項椅目妨情咽況在基電值城振以革及巴濱撞海譯新寺區(qū)溉樓斧市毛的冊版昏塊姐分府布宵中倡，王我獎們閃位河于勝城波東霉組劇團(tuán)禾版亮塊脂。市目石前廚北淺組爬團(tuán)繁版榮塊號（恨市蠟區(qū)平）衡中脹，朝樓列盤筐供教應(yīng)里量含相扎對只較續(xù)小辭，雹南雨組趟團(tuán)聯(lián)版羊塊戒中透供欺應(yīng)慰還駐是誰比鄉(xiāng)豐較款充烈足留；做目券前嘴電現(xiàn)城鞏在檢售撒樓恢盤移，艦相版對監(jiān)很龜少練，傍僅科僅誘兩喪個宇商榜品擊房織項批目狂，鄙而蜘且嗎體匯量神都做不騎大委，坊但方是叛也碑對風(fēng)項趁目離的字目蠟標(biāo)幅客極戶先形毯成特一壟定斬分年流漆，鞏所描以恭我通們載需沒要字結(jié)匙合趙本陰項既目褲現(xiàn)覆狀嚼，禁從寸而征提均煉塞出櫻本墊案董的票推魔廣警思傭路好。

小結(jié)項目定位Part2項目縱定位夕報告—德—思蘇路招框途架項目毫面臨晌的市滾場環(huán)庭境項目S釋W(xué)搜T柄O分暮析項逃目鐘核妹心數(shù)競充爭堵力核心常競爭乞力的情打造項習(xí)目筍整艦體測發(fā)認(rèn)展源戰(zhàn)源略基于餅項目帶核心宋競爭拐力項幅目典整幼體曲定驚位放策堵略項午目桂整揀體溝開源發(fā)染策桿略形盜象只定搏位產(chǎn)落品藥定桂位客艙戶覽定觸位物業(yè)咽功能物傾業(yè)鈔檔史次物業(yè)棋形態(tài)項目SWOT分析優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）開發(fā)商品牌項目自身擁有的規(guī)模優(yōu)勢項目“城市新中心”的整體規(guī)劃優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢項目周邊完善的各類配套，尤其是優(yōu)質(zhì)的一站式生活資源，得天獨厚。項目未來的定位是目前稀缺的大型綜合體，目前是“藍(lán)海”。項目地塊旁邊的目前空白，畢竟是新區(qū)，對項目有一定負(fù)面影響地塊周邊幾條道路，路況較差對項目有一定影響周邊環(huán)境目前看來比較臟亂，和濱海新區(qū)南組團(tuán)樓盤周邊自然環(huán)境有差距機會（Opportunity）威脅（Threats）大型社區(qū)，園林綠化式的高端項目沒有，不存在競爭本區(qū)域?qū)⑿纬尚碌囊粋€城市中心區(qū)；項目所在片區(qū)交通條件不斷改善目前城市中心區(qū)的住宅項目供應(yīng)少，沒有大型項目，且人居環(huán)境欠佳，為本項目打造高品質(zhì)人居社區(qū)提供機會隨著濱海新區(qū)東組團(tuán)重點鎮(zhèn)的建設(shè)、茂名市政府確定打造“東組團(tuán)”重地的啟動，為商業(yè)服務(wù)業(yè)提供發(fā)展機會，對項目商業(yè)是個機會。宏觀經(jīng)濟帶來的不確定性濱海新區(qū)后續(xù)高端高層住宅潛在供應(yīng)量較大，競爭依然激烈。濱海新區(qū)南組團(tuán)、電城鎮(zhèn)內(nèi)即將在售樓盤也會分流有限的客戶資源隨著近年濱海新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，已有大量的居民完成首次置業(yè)，二次置業(yè)受國家宏觀調(diào)控以及個人經(jīng)濟能力影響較大。電乎城抬房依地胃產(chǎn)末市寄場脅處蕉于根新繪興辱階騰段膛，另但折是夾需猛求南有良限膏，映本瓦項句目甩自漂身販的像成裹本壟、懸規(guī)危模落、禾銷朋售挽時抓間駁等轟因恒素春相案對慎目擁前爭電尋城抽市帥場殺來蹄說回，問電蒙城久的咸目誤前勸需楊求忘量津遠(yuǎn)戚遠(yuǎn)槐達(dá)柄不圓到罪項兔目銳的鋪要莫求勉，露濱裝海肢新暮區(qū)攤整免體趕市患場愿競濫爭倍也沒激得烈蹤蝶。陽從叛項縱目揪的SW壟OT分汗析終我旬們摟得中出鬧結(jié)支論具就勉是修：1、要韻項目淋突圍菜而出內(nèi)，就栗必須桑從項矩目自闖身打扛造差投異性宰和優(yōu)駛質(zhì)產(chǎn)售品，剪利用絮項目委自身眠優(yōu)勢屢提升劍項目休的核區(qū)心競腳爭力括。2、要對項目旦順利收完成因預(yù)期熄目標(biāo)聚就必韻須把像狹隘院的市犯場提庫升高屋度，胸項目闊客戶帶定位填必須服站在展整個雕濱海馬新區(qū)顫的高背度去烤打造霞項目內(nèi)，開碧拓客郵戶資暮源項目SWOT分析充分了解開發(fā)過程及目標(biāo)注重開發(fā)過程及項目的閃光點，塑造并不斷強化開發(fā)商及項目本身的品牌把握市場實態(tài)對市場動態(tài)的精準(zhǔn)把握，有助看清項目在市場坐標(biāo)上的位置，強調(diào)市場引導(dǎo)，而非一味迎合市場把握片區(qū)狀況在市場調(diào)研和熟悉本土實況及充分解讀區(qū)域消費特征的基礎(chǔ)上，了解項目所在地區(qū)特點對項目的充分研究透徹尋找項目的唯一性、差異性和市場高度，揚長避短、搶占制高點、樹立唯一性、用足項目優(yōu)勢、規(guī)避項目劣勢，并以此確立項目獨特的行業(yè)地位。項目槳定位果方法項目定位本項返目競料爭力創(chuàng)要素捐分析123規(guī)逃模明大產(chǎn)凍品創(chuàng)優(yōu)城市撐區(qū)域桃價值訂高本項倘目總灘占地面蛾積會：1導(dǎo)8謎0除0趕3舅9平憶方繩米，披在狹電錫城魂市傘場贊屬陷于炮大運型率城筍市望綜折合燦體梢項鋪目血，教具威有閣規(guī)探模巴開乓發(fā)棕優(yōu)健勢以遮開助發(fā)醋公循司飛多映年鬼房忽地自產(chǎn)仆運拔作頑經(jīng)奇驗輩，體以鍛及期相鉗關(guān)負(fù)設(shè)專計議、廢營兵銷勾等搬資達(dá)源鳳的段整牽合吳，贈應(yīng)不該蟲能辱規(guī)囑劃黎設(shè)旁計儀出經(jīng)，獨具皂有場市通場垮差具異汪化鏟和弦競嶺爭蹤蝶力午的賓產(chǎn)閉品項最目鄙處詳于笛電驚城按地賢理沈幾潑何頂中突心統(tǒng)，臭尤撿其待是棵政毅府墊辦衰公累資砍源毛，功同普時搬周魯邊坡醫(yī)屠療披、賄商鍋業(yè)洲配夠套乎完窮善貪，葡具氣有射形債成獨新劇城充市淘中夸心惠的感能翠力鵝，暢并絮且船項趕目掏自壤身蛋也鋤有栗商幕業(yè)舞街托、較酒稿店黑等4開發(fā)尾企業(yè)股實力開發(fā)洲商企全業(yè)的期的實友力和紅對項揚目操該作的卷理念勢，均陪在濱態(tài)海新刃區(qū)、變電城佳市場扶處于足領(lǐng)先徐定位極。項目核心競爭力分析本項粘目核愚心競肯爭力—繩—集資弟源、汽產(chǎn)品濟、服惰務(wù)以否及生跨活方揉式為謹(jǐn)一體提。市小場撤競盞爭灰強附加同價值刮低附加宴價值程高生活茶資源產(chǎn)品樸價值服務(wù)纏價值完全喉競爭市芬場相對總競爭們市場本項慢目具堪有獨卵有的綁生活山資源完和品明牌價形值，翼同時屠項目像周邊博，商局業(yè)、萍醫(yī)療掀、生澡活等奶配套嶺完善哨。良宰好的爽物管別將形驢成項幟目的糾服務(wù)洪價值鼓。品牌忍價值項目核心競爭力分析本案項鈴目費本細(xì)身晝規(guī)懂模紡和錢產(chǎn)篩品嘉是侍基刪礎(chǔ)隸價野值禽。項目釘配套塘獨有鍬的一裂站式鴨生活串資源管是項碼目的坡競爭貼價值邀。獲固益趴價臨值豬是向項促目拘絕申版刑、纏人把文牽、靈雅餐居秋生堵活望方穩(wěn)式本項社目核躲心價朋值排軌序—盼—中央撫生態(tài)譜居住犁的生冬活方呈式是壞項目婦的獲朝益價決值。生活釋方式配設(shè)套產(chǎn)江品項目核心競爭力分析項糾目依概師念吸定侍位識與楚整見體雷發(fā)糕展掌戰(zhàn)某略“城市堤新中蜻心，逮國際域高尚狡生活蹄區(qū)”“城唐市新拆中心羨”中心獸，即拋意味勢著便撲利、景核心衣，自逮然是征周邊私教育零、醫(yī)像療、傳商業(yè)舅等各躬項配光套完宋善。稱項目奧周邊梁的生柜活資丙源對礎(chǔ)電城敏人而招言已脫經(jīng)是左非常龜，熟淹知的拖問題勸，所咽以即階使不筆用強倍調(diào)，時已深泥深打紋動消且費者末；而株該區(qū)矮域位嫩置的逝中心熔位置共是需煮要強話化的見，新票中心鋼闡釋據(jù)項目沿在主相城區(qū)絨內(nèi)的區(qū)域斧位置以及未襪來量的屈商牲業(yè)、商蛋務(wù)霉中宅心跡的詠價作值；“都國用際簽、濾高恩尚廉”追：洲闡錘釋喪了衰項歲目型的向檔矩次劇特惡征只和霸客溝戶器群覆特抗征精；“生增活”視：闡竟釋了聾項目摸外部寺及內(nèi)惕部的罪景觀精資源害以及廊項目思所倡檔導(dǎo)的酒生活御方式西；根吐?lián)游邑悅冎輰隧椕撃窟h(yuǎn)的劫理沙解痛，春項愿目搶一驗期親為頌啟裂動捕期獎；給因扇目憤前豬房截地移產(chǎn)佩市晝場惡調(diào)雖整摘周廳期問中祥，卸將火會蒜對禍項維目神產(chǎn)特生虎一蒙定彈的彼影玩響務(wù)；本延地象塊傻項窩目放二乏期懸為攔項泊目芽價怎值親拔魂高斜期壁由柴于糖項錘目疏自掀身執(zhí)知蕩名遣度羞、殲成麻熟職度昨的骨提掘高營以欺及突項援目若商皆業(yè)劣和裳生仔態(tài)碧價榆值鋒的零初閥顯逆，圣應(yīng)挺為造價甚值權(quán)拔達(dá)高很期臉；項目整體發(fā)展戰(zhàn)略對這外對內(nèi)項貌目楚整句體教發(fā)貴展思戰(zhàn)何略“整稈盤本推萄廣再是舒項科目挑成房誠功尼的量前勒提楚和泡基她礎(chǔ)”本項拖目是菠由開社發(fā)企惑業(yè)打粗造的共全新漫宜居傘中心私、商若業(yè)中駝心，切商業(yè)靈主要犧為國抓際化足的高怪檔休被閑娛闊樂，屬而商爆務(wù)主公要針蒼對電晝城、豬濱海壘新區(qū)暴客戶釋群體戰(zhàn)，項棋目定溉位應(yīng)驕在濱睜海新帳區(qū)范挎圍內(nèi)傷屬首先屈一管指。同時盈，本分項目漏還具魚有國會際化萍、生泊態(tài)性雹、高極端物委業(yè)以穿及整陡體性杯強等滲特性溫。因此敗，本培項目笑整體開競爭愿力非瓶常強迅。視塞界認(rèn)來為，川對于摸海景俗明珠幕新城各項目挎的成議功因先久總體阿后局疑部，蜘整盤再的推縣廣是新本項恐目成驗功的瞧基礎(chǔ)映性條昌件。項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項大目劈燕目氧標(biāo)榆客的戶濃群刷定卷位—溝—客戶副特征客蒸群擇年手齡翠段:筆2吧5鵲~符5舌0歲客群奔來源:全市閉，主竹要是區(qū)目前勤工作壘或居園住在疊電城此、電枝城周惡邊城食鎮(zhèn)如蟻馬踏招、嶺維門、禮爵生肆等、車濱海蘋新區(qū)天的人捆群以廟及茂泡名所憑轄鄉(xiāng)暢鎮(zhèn)、筑街道粒的優(yōu)劍質(zhì)客軍戶。客泥群闊職腥業(yè)親特神征:企岔業(yè)雪的虎高卸層省管朝理謹(jǐn)人芒員候、眨私宜營擦企屬業(yè)英主鑼、逐政晴府結(jié)官加員濤及宿部辮分格高藍(lán)級谷藍(lán)咳領(lǐng)客群即承擔(dān)顯總價勤范圍：30簡-8姑0萬烈（蹈當(dāng)闖然擊很先多龍企住業(yè)定主充，輝如蝴電錄廠邊、億建培材雷、固海東產(chǎn)除、難民艷企雹等流老遞板撞能彩承齡受倡更昂高銀）主力繞房型悅需求：三毛房為英主，飄輔以胡兩房榮和四盒房配套醒需求：高稍檔的施文化洗、運心動休榜閑場售所，竿及便棵利的冒生活婆配套安，看杯重優(yōu)竄質(zhì)生架活資池源風(fēng)格軋需求：現(xiàn)屠代風(fēng)傷格為廚主，開要求電細(xì)節(jié)屈處理遍與眾覆不同烈，把輔住宅燈作為毫消費中符號嶄彰顯臘其身駛份景隱觀搞需低求：綠醒地、桃主題幸水景釣、多素品種染高檔蓬林木場、園晴林個朱性小導(dǎo)品等產(chǎn)今品仇及戴附寫加沈需裂求：室內(nèi)追：陽善臺、楊露臺比、儲錦物間反、衛(wèi)底生間患、凸剛窗等獎細(xì)部溜設(shè)計室蘿外爬：分高憂檔亂運漫動崖設(shè)眨施績和嫂休貞閑定場棚所哄、旅兒液童闊藝廚術(shù)吩培汗養(yǎng)掀中驕心悉、慚社曠區(qū)致醫(yī)迎療肌診蒼所其他烤：安低全性無及私均密性糠，貼楚心物島管，響車位亦充足項目整體定位策略客戶定位形象定位產(chǎn)品定位項目紛目標(biāo)仿客戶伴群定在位客戶分類

客戶特征核心客戶客戶來源：電城、濱海新區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道優(yōu)質(zhì)客戶客戶職業(yè)：泛公務(wù)員群體、私營業(yè)主、企業(yè)的高層管理人員置業(yè)目的：二次及以上置業(yè)，自主為主置業(yè)關(guān)鍵因素：看重區(qū)域發(fā)展、追求生活品質(zhì)和生活的便利性少量客戶偶的客戶客戶來源：其他外來客戶客戶特征：三次及以上置業(yè)、投資為主，主要是附近從事海產(chǎn)貿(mào)易客戶、政府官員、市區(qū)選擇養(yǎng)老等置業(yè)關(guān)鍵因素：看好區(qū)域發(fā)展和項目本身品質(zhì)和生活便利性BDFACE居住投忍資頂查級財富板層次高端中端目標(biāo)寬客戶項目整體定位策略客戶定位形象定位產(chǎn)品定位功能突定位--摘--滿皮足許居期家礎(chǔ)功加能蓋為區(qū)主井，剝兼繼顧曠投垃資沫?！熬优衣勵愓谧月棺阈完兾锍鰳I(yè)戀為搏主剛，千兼原顧炭投驅(qū)資福屬賽性咸”根據(jù)洗項目懇整體抓規(guī)劃敲要求涼，可泛分二民期開蠢發(fā)，柄一期北開發(fā)對后，鑰周邊酸環(huán)境汗已經(jīng)寨得到概較大礦改善丹，區(qū)慈域價啦值得告到提易升，墻是中寇心城散市適窩合居錦住的眼區(qū)域殃，對元消費并者有敵較強腐的吸處引力賠，以抵居家流自住痰為目廊的的鍛需求堡顯著;加之望項目竭規(guī)模閥，都怪決定節(jié)本項慎目發(fā)臣展居志家類被自住停物業(yè)欄為主通的可遭行性丈和必翁要性脾。項鋪目遙周熱邊樣有廊大視體撈量秤商糟業(yè)打和交商嘗務(wù)萄，謎帶尖來春大血量該人齡流仍，胃故活本創(chuàng)項唱目啦可傾設(shè)濾置識部嗚分貨投哀資六型反物訊業(yè)臟。物業(yè)降功能物業(yè)藏檔次物業(yè)朝形態(tài)項目整體定位策略客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物燥業(yè)藥形概態(tài)遣定扁位—飛—英倫捏高層+高層古公寓+商掀業(yè)英倫享風(fēng)格欣高層增住宅興（電構(gòu)梯洋送房）臨街推獨立饅商業(yè)化、風(fēng)愚情內(nèi)村街、概會所居住塵舒適妻度：固容積箱率適復(fù)度；田適度挽增加略園林滴綠化呆；項長目檔張次高祝；（富同時在在一握定程遭度上倘通過橋退線夾規(guī)避信道路塌臨街掛一面笛住戶戚的噪餐音及棒灰塵肥污染烈，商桿業(yè)設(shè)筍置為能臨街沙獨立挖商業(yè)客。）整體泰開發(fā)尾策略腎：高悔層住棚宅作蠟為主籠力物五業(yè)形懲態(tài)，暈高層估公寓繡（小仍戶型烘產(chǎn)品抓）作貼為輔哈助物減業(yè)類豆型。劃商業(yè)過體量扛，滿哲足規(guī)存劃要燈求。高丙層般住票宅名以番及注部罪分趙小途戶增型蹲公恢寓物戶業(yè)伶功仿能產(chǎn)蘆品驅(qū)定納位物納業(yè)檢檔儉次物描業(yè)嬸形辯態(tài)1、我甜們提各出了熟英倫成風(fēng)格僑是整寨個電啟城市推場獨薪一無袖二的媽，配谷合強舟烈的乓訴求襪點，跨抓住闊客戶往眼球野，當(dāng)?shù)V然也尿可以膝其它消風(fēng)格批，但露是必憂須要鵝創(chuàng)新嶼，能冊夠吸辮引消匹費者撐，因約時間場倉促筋，不胖能大敞量的褲做需念求市測場調(diào)頭查，披在此隆不好充確定育哪種膠風(fēng)格基，英者倫在羽顏色消上可減能要耽沉穩(wěn)狀一些轟，沒牌有地滲中海親、西謀班牙夾的明嘆亮，厭對縣吊域客逗戶來懶講后癥者更針受歡末迎一仍些。2、現(xiàn)隨在電顧城的丹房地國產(chǎn)市蠶場項敗目沒摧有主距題式睛的，迷無非覽是簡鼠單的苗蓋房脾子賣造房子奴，本絲式項目凍在操摩作中活需要西，不社斷組猶織與拋項目擁相關(guān)么的主南題活飯動。3、豬物憲業(yè)沖的爛選重?fù)駬窨稍硪则邲Q齊定奇了搜一總個承項茄目油未共來制，罷由彼于雙我押們晝的突項神目煉定單位富成魚英趨倫靜風(fēng)嘴格釀以航及罪高教品閑質(zhì)益路墊線棚，妨我戲們閘可浴以黃考森慮受知折名胳物辰業(yè)枯前斑期鄭進(jìn)寨入盯銷酒售妄現(xiàn)霸場胸，工讓叢客鈔戶愚體乒會鄰到季高肆水溪準(zhǔn)竊物益業(yè)共的蟻將愿會集對軋今幕后遭的韻生緣瑞活繩帶吃來池的找便竹利青。品質(zhì)支撐點推廣思路及產(chǎn)品建議Part3目前集項目嗽比較躍大，縱定位像于濱或海新累區(qū)首僚席大卵型綜噸合體萬，客握戶群輛體要喬從電昏城上擱升到焦整個瘦濱海濃新區(qū)保，這價樣才持能滿挑足項度目體