房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性

可行性研究7.1可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前，論證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能性的科學(xué)方法。減少/避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。二、可行性研究的作用1.申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)2.項(xiàng)目投資決策的依據(jù)3.籌集建設(shè)資金的依據(jù)4.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)5.下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)三、可行性研究的工作階段投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估與決策四、杰可行殿性研拿究的番內(nèi)容1.項(xiàng)稼目具概殃況2陪.開發(fā)寸項(xiàng)目劫用地繞現(xiàn)狀僵調(diào)查3甲.市場確分析惰和建更設(shè)規(guī)句模的尼確定4構(gòu).規(guī)嚴(yán)劃溪設(shè)拌計(jì)愿方叔案抗的珍選談?chuàng)?盒.資源葬供給拳條件芒分析6.環(huán)境耗影響羽評(píng)價(jià)7肅.項(xiàng)互目暫開紙發(fā)鄭組雁織廉機(jī)飲構(gòu)繁和京管渴理囑費(fèi)達(dá)用嗎的倍研汗究8嫩.開伸發(fā)消建辰設(shè)刺計(jì)將劃臥的珠編墊制9灶.項(xiàng)蛛目栽經(jīng)匙濟(jì)里及徑社聽會(huì)恒效嘩益曲分椒析1憂0奸.結(jié)棄論先及幅建染議7.尤2房地蔑產(chǎn)開搬發(fā)項(xiàng)樣目投蟲資與恩收入斷估算一呆、暴投少資病估波算1.土播地革費(fèi)閣用（征書收北補(bǔ)滑償敏費(fèi)北、苦土唇地合出詢讓多價(jià)甲款私、脂土智地雞轉(zhuǎn)別讓鋒費(fèi)課、黃土箱地例租即用綠費(fèi)）2.勘傷察源設(shè)惜計(jì)綱和虜前甩期所工往程厲費(fèi)（項(xiàng)目粗的前爹期規(guī)喇劃、匠設(shè)計(jì)齡、可賓行性舅研究苗、水御文地寧質(zhì)勘紋測以若及“銅三通脈一平混”等芝土地咸開發(fā)油工程育費(fèi)用）3.房罷屋紹開以發(fā)捕費(fèi)（建繪筑要安員裝席工胖程岔費(fèi)敘、票基期礎(chǔ)炊設(shè)旱施威建槐設(shè)融費(fèi)矩、愁公雀共草配妹套捷設(shè)哨施碑建悔設(shè)沈費(fèi)）4.其他毛工程御費(fèi)（臨時(shí)厘用地松費(fèi)、唐臨時(shí)末建設(shè)堅(jiān)費(fèi)、誓工程膠造價(jià)梨咨詢柿費(fèi)、毀合同虜公證汽費(fèi)、教工程什質(zhì)量況監(jiān)督牲費(fèi)、關(guān)竣工升圖編面制費(fèi)葵、工藝程保束險(xiǎn)費(fèi)獲等雜窩項(xiàng)費(fèi)乳用）7劇.肺2房地誤產(chǎn)開勻發(fā)項(xiàng)雪目投輸資與袖收入倘估算一、樓投資鞋估算5戴.開跨發(fā)廈期言間泡稅丟費(fèi)（房新產(chǎn)損稅襯、燥城爭鎮(zhèn)指土羅地茫使輸用販稅瞇、鐵市扎政議支悶管舊線娘分遍攤固費(fèi)步、像綠貴化乳建仰設(shè)周費(fèi)級(jí)、歪電報(bào)話陸初跟裝岡費(fèi)耀等）6.管理檢費(fèi)用（管須理到人爽員奴工島資恥、唐職駝工街福溜利岡費(fèi)嚷、昆辦栗公俘費(fèi)漿、嗚差占旅癢費(fèi)互、拒折甜舊胡費(fèi)恨、濱修笨理砌費(fèi)對(duì)、禽職碑工哥教距育妻經(jīng)蠟費(fèi)乎、反社四會(huì)羨保殿險(xiǎn)宏費(fèi)遲、刺業(yè)啊務(wù)賞招建待練費(fèi)疼等）7.銷廊售咱費(fèi)冠用（銷售踏前期貞費(fèi)、威銷售充推廣不費(fèi)、梯交易碌手續(xù)慶費(fèi)、院銷售散代理絡(luò)費(fèi)等）8.財(cái)物務(wù)碰費(fèi)鑄用（借款隱或債省券的儉利息要、金掩融機(jī)鏡構(gòu)手綱續(xù)費(fèi)年等）9.不可根預(yù)見度費(fèi)資金室使用碌計(jì)劃二、研收入徹估算估穩(wěn)算基房寒地尖產(chǎn)榨開墊發(fā)察項(xiàng)棟目驅(qū)的馬收陵入沾，桿首舒先槐要已制湊定李切姐實(shí)并可斤行務(wù)的忽租證售霉計(jì)蜂劃族，步包杜括猶：亭擬輩租侍售促物設(shè)業(yè)囑的峰類鏟型牧、距時(shí)鏈間解和遷相足應(yīng)膽的孕數(shù)宇量阿、催租舞售津價(jià)老格裕、早租糞售就收尿入墾及興收仁款野方匙式花。1否.租歪售戴方罵案2沫.租歡售心價(jià)慘格3著.租售門收入4毅.收款劫方式銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期123…n1銷售收入1.11.21.3可銷售面積（㎡）單位售價(jià)（元/㎡）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加出租收入與經(jīng)營稅金估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期123…n1租金收入1.11.21.3出租面積（㎡）單位租金（元/㎡）出租率（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3凈轉(zhuǎn)售收入3.13.23.3轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金三、崇資金向籌措投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)123…n1項(xiàng)目總投資1.11.2開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金2資金籌措2.12.22.32.42.5資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入7廉.祝3房掉地維產(chǎn)績開吉發(fā)弟項(xiàng)饑目鍵的捉財(cái)洋務(wù)淹報(bào)腦表一義、章基耀本咱報(bào)浪表運(yùn)→（萌一采）避現(xiàn)燃金孝流銳量遠(yuǎn)表反膝應(yīng)臭房錘地雞產(chǎn)臂項(xiàng)嗓目難開掩發(fā)地經(jīng)詢營濕期約內(nèi)任各車期條的量現(xiàn)管金確流油入薯和塌流喪出駁，纏用伴以鈔計(jì)麥算嘉各訊動(dòng)好態(tài)饅和獄靜斬態(tài)破評(píng)叉價(jià)詠指柜標(biāo)俊。項(xiàng)來目師投蹄資潤現(xiàn)忽金公流帖量柱表—鞏—以捕全遙部篇投左資憂作桐為吩計(jì)燈算錘基摧礎(chǔ)俯，感用立以毅考蓄察菜全償部叨投鐘資館的撤盈說利紛能蘆力魚。資本敗金現(xiàn)陷金流存量表—奪—以榨投釣資蕉者扇的墊出攜資將額盟作楊為帝計(jì)晚算煌基碰礎(chǔ)呈，艇用種以挖考晚察后資紹本夠金斧的柄盈桐利抹能朋力殼。①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)123…n1現(xiàn)金流入1.11.21.3……銷售收入租金收入自營收入……2現(xiàn)金流出2.12.22.32.4……開發(fā)建設(shè)投資運(yùn)營資金運(yùn)營費(fèi)用營業(yè)稅及附加……3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic=10%）6累計(jì)凈現(xiàn)值②資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)123…n1現(xiàn)金流入1.11.21.3……銷售收入長期借款短期借款……2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.5……開發(fā)建設(shè)投資運(yùn)營費(fèi)用營業(yè)稅及附加借款本金償還借款利息支付……3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic=10%）6累計(jì)凈現(xiàn)值一愧、辣基憤本瞎報(bào)輪表耽→（莊二屆）開財(cái)瓜務(wù)耗計(jì)宇劃緊現(xiàn)幻玉金情流芒量歪表反雨應(yīng)膏房叮地鑼產(chǎn)址項(xiàng)偽目疾開狀發(fā)梁經(jīng)呈營廉期黨內(nèi)故各翼期育的育資努金足盈助余損或諸短倚缺地情閉況環(huán)，羽用價(jià)于蛙選響擇余資貢金穩(wěn)籌近措農(nóng)方考案練，肚制完定練適碼宜卡的宰借級(jí)款左及異償役還趨計(jì)雷劃騰。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)123…n1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.8銷售收入租金收入自營收入自有資金長期借款短期借款回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.12.22.32.42.52.6開發(fā)建設(shè)投資運(yùn)營費(fèi)用營業(yè)稅及附加土地增值稅借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金一、蹲基本憐報(bào)表岔→（三湖）損聰益表反萍應(yīng)億房隱地動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)項(xiàng)證目擦開郵發(fā)勿經(jīng)謀營仁期漂內(nèi)消各禾期蓄的查利好潤惰總脆額驅(qū)、睡所毀得句稅窮及撐各行期養(yǎng)稅捐后悲利努潤蠟的珍分年配達(dá)情債況悼，喬用爐以涉計(jì)詳算騾投悼資棚利孫潤數(shù)率介、職資脅本看金妙利外潤繞率膀等瞞評(píng)低價(jià)鏈指截標(biāo)點(diǎn)。一、債基本絞報(bào)表譯→（四投）資眼產(chǎn)負(fù)鐘債表資直產(chǎn)狹負(fù)塑債異表讀反煉應(yīng)估企它業(yè)脹一旋定占日偽期綢全紐奉部粉資蝦產(chǎn)顛、傾負(fù)凝債宜和息所雖有航者昨權(quán)拔益蹈的謹(jǐn)情嬌況草。對(duì)至房牌地外產(chǎn)愧開扔發(fā)漿項(xiàng)買目藥進(jìn)元行彼獨(dú)相立柔的梳財(cái)嗎務(wù)罵評(píng)樂價(jià)漢時(shí)嶺，困不去需察要介編剖制袖資攻產(chǎn)尤負(fù)忍債傳表伯。當(dāng)檢房按地睛產(chǎn)猛經(jīng)致營硬企洞業(yè)旁開量發(fā)峽或企投步資叔一屬個(gè)斯新義的澇房劑地副產(chǎn)壓項(xiàng)孝目垃時(shí)圓，駝需敲要錦編洲制脹該欣企槽業(yè)罰的等資嚷產(chǎn)窩負(fù)鐘債叫表龜。二奇、泡輔鑄助騙報(bào)副表見→項(xiàng)目橫總投趨資估湖算表開碧發(fā)責(zé)建蜻設(shè)型投導(dǎo)資待估竊算眨表經(jīng)盞營昌成似本裁估州算廟表借仇款億還蹈本共付送息皆估男算妥表7.賠4風(fēng)險(xiǎn)娘分析一、被房地駱產(chǎn)投秧資項(xiàng)喘目不裂確定丈性分巨析房陣地極產(chǎn)蘭投蛛資紅項(xiàng)烏目炕不芝確濁定愿性宅分寄析由，仍是寸分名析笑不旺確騾定店性她因廢素爺對(duì)祝項(xiàng)隱目曾可交能漆造陜成漏的雷影則響忙，欺并視進(jìn)捎而基分紅析饞可墾能耳出李現(xiàn)液的虹風(fēng)悲險(xiǎn)溫。1.房地乞產(chǎn)開舍發(fā)項(xiàng)傲目的傾主要?dú)q不確例定性喝因素一缺、毒房段地妥產(chǎn)蠢投浪資造項(xiàng)嫩目膏不聽確若定若性警分灶析2討.房杯地股產(chǎn)懇置關(guān)業(yè)室投洋資廈項(xiàng)叉目撫的怕主傘要諷不怨確寸定柔性疊因填素二類、怎盈飛虧談平浙衡說分解析三、叫敏感趟性分褲析四全、峽風(fēng)準(zhǔn)險(xiǎn)融分幣析四、豪風(fēng)險(xiǎn)銜分析風(fēng)丹險(xiǎn)駕分娃析島的肆一浮般