3月份廣州房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

3月份廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告班級(jí)：09房產(chǎn)1班姓名：林偉哲學(xué)號(hào)：10號(hào)一、房地產(chǎn)政策（一）相關(guān)政策1．新國(guó)八條的出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)發(fā)10號(hào)文件)印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；二、加大保障性安居工程建設(shè)力度；三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策；五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；六、合理引導(dǎo)住房需求；七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。2.國(guó)務(wù)院總理溫家寶３月５日在十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿(mǎn)足居民合理住房需求。3.2011年3月18日晚間消息，央行決定，從2011年3月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分。4.其他政策：停發(fā)第三套房貸、限購(gòu)令出臺(tái)、提高公積金貸款利率。（二）政策的影響1.限購(gòu)只壓住了成交量限購(gòu)滿(mǎn)月廣州十區(qū)房?jī)r(jià)仍升廣州“限購(gòu)令”實(shí)施已有一個(gè)月，根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，從細(xì)則開(kāi)始實(shí)施的2月25日到3月25日，和去年同期相比，雖然廣州(十區(qū)兩市)的簽約套數(shù)減少了近700套，下跌幅度約13.3%，但價(jià)格卻沒(méi)有隨之回落，同比仍有近6%的漲幅。而即便從執(zhí)行“限購(gòu)令”的十區(qū)來(lái)看，雖然簽約量下跌近20%，價(jià)格卻有近11%的上升，顯示“限購(gòu)令”在現(xiàn)階段對(duì)市場(chǎng)的影響還只是降量不降價(jià)的作用。從各區(qū)情況來(lái)看，除了番禺、花都、蘿崗的均價(jià)比去年同期略有下跌外，其余區(qū)域價(jià)格均上漲明顯，其中海珠和白云的漲幅最明顯。在“限購(gòu)令”下，表現(xiàn)最好的樓盤(pán)并非是沒(méi)被列入限購(gòu)范圍的增城、從化樓盤(pán)，反而是番禺和花都樓盤(pán)表現(xiàn)令人出乎意料。網(wǎng)簽套數(shù)最多的樓盤(pán)是廣州亞運(yùn)城，一個(gè)月內(nèi)簽約231套；花都富力金港城名列第二，簽約201套。增城樓盤(pán)反而未躋身簽約前五位。2.準(zhǔn)備金率調(diào)至史上最高，樓市“房企降價(jià)時(shí)間越來(lái)越近”央行宣布，25日起上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可大致“凍結(jié)”商業(yè)銀行資金逾3600億元。銀行資金緊張將考驗(yàn)對(duì)銀行融資依賴(lài)較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房貸利率或?qū)⒗^續(xù)提高，而在如此密集的政策調(diào)控下，樓市的降價(jià)窗口期越來(lái)越近。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)，再次加大開(kāi)發(fā)商的資金壓力，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增幅已經(jīng)由去年的25.4％快速回落至16.3%，此外，包括個(gè)人房貸在內(nèi)的樓市貸款也受到影響。銀行的信貸額度明顯縮小，而其中利潤(rùn)相對(duì)比較低的首套房貸款很可能繼續(xù)收緊。目前市場(chǎng)上首套房已經(jīng)基本恢復(fù)基準(zhǔn)利率。一旦準(zhǔn)備金繼續(xù)上調(diào)，很可能第一套房利率上漲到1.1倍。個(gè)別資質(zhì)有問(wèn)題的二套房貸款者，利率最高甚至已達(dá)1.5倍。張大偉表示，央行此次出手緩解購(gòu)房者及房主對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂(yōu)，限購(gòu)政策疊加信貸政策，在如此密集的政策調(diào)控下，樓市調(diào)整的可能性越來(lái)越大，資金面的收緊將使得投資明顯緊縮，部分敏感的開(kāi)發(fā)商可能從3月份開(kāi)始就明顯出現(xiàn)降價(jià)求量的行為。上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭則認(rèn)為，此次上調(diào)準(zhǔn)備金率將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)，目前正向房企降價(jià)的窗口期靠近，距離窗口期還有2-3個(gè)月時(shí)間。楊紅旭說(shuō)，四月過(guò)后，各大房企的推盤(pán)量將逐漸增大，打折促銷(xiāo)的項(xiàng)目數(shù)量和幅度也將加大，一些具實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)率先降價(jià)。3.總體政策竭力壓房?jī)r(jià)不管是新國(guó)八條也好，央行調(diào)動(dòng)準(zhǔn)備金率也好，還有一系列的政策表明，國(guó)家將竭力遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。廣州房地產(chǎn)受貨幣政策影響，大量資金撤出樓市，又受限購(gòu)令和其他政策影響，對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有一定的影響，對(duì)成交價(jià)影響不大。二、3月份廣州房地產(chǎn)成交量走勢(shì)根據(jù)對(duì)陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，3月份廣州一手住宅網(wǎng)簽成交量為4738套，比2月份的網(wǎng)簽總數(shù)4130套增加了608套，環(huán)比上漲14.7%，每天的成交量平均152套,總成交面積約為541676萬(wàn)平米，與2月份環(huán)比成交面積上升6.13%。網(wǎng)簽成交均價(jià)約為10703元/平方米，環(huán)比上月的11136元/平方米下降3.9%。3月份退房一共83套，退房率為1.8%，環(huán)比上升118.4%。3月每日成交情況表在區(qū)域成交排行榜中，花都以1088套登上榜首，成交量環(huán)比2月上升51.98%，均價(jià)為6021.33元/平米。增城以1000套排名第二，環(huán)比上升17.2%，均價(jià)為8388.71元/平米。番禺以957套排名第三，環(huán)比上升34.0%，均價(jià)為11574.77元/平米。3月廣州市各區(qū)成交套數(shù)展示圖（餅）3月份各區(qū)售房情況表三、3月份廣州房地產(chǎn)成交價(jià)的走勢(shì)3月份廣州樓市成交量持續(xù)上漲，上漲幅度為14.7%。全市均價(jià)10703元/平方米，與二月份基本持平。一手樓房?jī)r(jià)略微上揚(yáng)，二手樓房?jī)r(jià)持續(xù)高漲。3月份廣州每日銷(xiāo)售趨勢(shì)圖3月份廣州一手樓網(wǎng)簽均價(jià)與面積走勢(shì)圖3月份廣州二手樓市場(chǎng)成交價(jià)走勢(shì)圖四、實(shí)地踩盤(pán)：萬(wàn)科金域華府1.規(guī)劃設(shè)計(jì)理念萬(wàn)科金域華府是萬(wàn)科繼金色荔苑、金色康苑后在康王路推出的第三個(gè)樓盤(pán)，位于萬(wàn)科金色荔苑南面，建筑面積6萬(wàn)平方米，由3棟樓宇組成，其中A1、A2兩棟高31層，A3棟高32層，項(xiàng)目一二層為商業(yè)裙樓，三層為架空花園、會(huì)所、泳池，四層以上為住宅部分，貨量共400多套。萬(wàn)科金域華府全部帶精裝修，為客戶(hù)打造“全面家居解決方案”。萬(wàn)科“全面家居解決方案”是普通“毛坯+裝修”的顛覆，這種裝修設(shè)計(jì)理念主要是體現(xiàn)產(chǎn)品研發(fā)方面的科技含量與人性化的關(guān)懷,一般的裝修是做完了戶(hù)型再來(lái)考慮裝修，重點(diǎn)只是處理墻、地、頂表面的材料，而萬(wàn)科的“全面家居解決方案”是從研究生活行為模式和人體尺度的角度出發(fā)，全面解決居住過(guò)程中的生活需求，突出“以人為本”的設(shè)計(jì)原則。2.戶(hù)型特點(diǎn)該盤(pán)戶(hù)型選擇較多，包括兩房、小三房、三房和四房。3.配套設(shè)施學(xué)校：廣州市第三十一中學(xué)廣州市荔灣區(qū)耀華小學(xué)購(gòu)物：新光百貨家樂(lè)福荔灣廣場(chǎng)華林玉器廣場(chǎng)上下九步行街金融機(jī)構(gòu)：廣東發(fā)展銀行休閑：陳家祠綜合：帕寧酒店4.交通狀況地鐵站：1號(hào)線(xiàn)陳家祠地鐵站長(zhǎng)壽路地鐵站(距離兩個(gè)地鐵站都較遠(yuǎn)，耗時(shí)15-20分鐘)公共汽車(chē)站：華林寺站公共汽車(chē)線(xiàn)路：114路17路181路226路238路239路251路288A288路297路308路521路552路高峰快線(xiàn)3旅游2線(xiàn)夜3路夜45路5.建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格是把現(xiàn)代元素和西關(guān)文化結(jié)合，入戶(hù)大堂、會(huì)所和泳池園林都會(huì)鋪貼青石板路。盡管樓盤(pán)占地不大，但設(shè)計(jì)有立體式三疊親水園林，園林里有8米落差的跌水瀑布，這在西關(guān)樓盤(pán)中是少見(jiàn)的。6.創(chuàng)新技術(shù)萬(wàn)科所采用的6大創(chuàng)新空間系統(tǒng)即：玄關(guān)空間系統(tǒng)、廳房空間系統(tǒng)、收納空間系統(tǒng)、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)、廚房空間系統(tǒng)、家庭空間系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)各地人居的生活習(xí)