房地產(chǎn)企業(yè)全程財稅處理與籌劃培訓(xùn)課程課件

房地產(chǎn)企業(yè)全程財稅處理與籌劃房地產(chǎn)企業(yè)運營循環(huán)圖現(xiàn)金建設(shè)施工取得土地銷售債權(quán)人股東政府或其他企業(yè)稅務(wù)局客戶人力資源流動固定權(quán)益負(fù)債銷售收入銷售成本運營費用利潤建筑商及供應(yīng)商現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金留存房地產(chǎn)項目開發(fā)流程可行性分析前期洽談國有土地使用證立項審批建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證招標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)施工管理項目竣工驗收項目預(yù)售與銷售物業(yè)導(dǎo)入辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證施工監(jiān)理總包或分包房地產(chǎn)企業(yè)全程運營特點經(jīng)營體系的獨特性房地產(chǎn)項目運營完全不同于普通生產(chǎn)和流通性企業(yè)，從取得土地、設(shè)計規(guī)劃、工程建設(shè)、營銷策劃、產(chǎn)權(quán)分割形成了一個獨特的運營鏈條，這個運營鏈條的顯著特點是各個環(huán)節(jié)不可逆轉(zhuǎn)。這種獨特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)體系和稅務(wù)體系必須吻合運營體系的所有特點。稅務(wù)體系的獨特性房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。房地產(chǎn)獨有的運營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨特征管模式，正是這種獨特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高低的關(guān)鍵點。經(jīng)營收入的透明性房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴(yán)格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴(yán)格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入基本透明。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財稅管理更加復(fù)雜和困難。房地產(chǎn)企業(yè)全程運營五大階段公司設(shè)立階段獲取土地階段施工建設(shè)階段預(yù)收銷售階段項目清算階段土地獲取階段財稅處理與籌劃土地獲取階段財稅處理與籌劃不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運營的兩大關(guān)鍵點：一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風(fēng)險平臺；二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購買土地收購?fù)恋爻钟蟹胶献鏖_發(fā)城中村改造買賣樓花代建模式土地置換土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式1、國家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級市場）（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）會計處理：（4）憑證后附：國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議、出讓金繳納收據(jù)、付款憑證、契稅繳納依據(jù)、印花稅繳納依據(jù)等。2、企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級市場）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求（2）雙方涉及稅費（3）會計處理：（4）憑證后附土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險土地增值稅加計扣除風(fēng)險契稅征稅風(fēng)險土地使用稅征稅風(fēng)險拆遷補償涉稅風(fēng)險土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。風(fēng)險之一：什么樣的土地允許差額征收風(fēng)險之二：在建工程轉(zhuǎn)讓能否享受差額征收？風(fēng)險之三：上一環(huán)節(jié)未征稅是否能夠差額征收？風(fēng)險之四：投資取得的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是否可以差額征稅？風(fēng)險之五：營業(yè)稅差額征收的扣除項目問題土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（2）轉(zhuǎn)讓方土地增值稅加計扣除風(fēng)險案例我公司從政府取得一塊生地，由于特殊原因未進(jìn)行任何開發(fā)即轉(zhuǎn)讓給另一家公司，請問在計算土地增值稅扣除項目時能否進(jìn)行加計扣除？案例我公司從一家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得一個開發(fā)項目，主體已接近完工，由于資金出現(xiàn)問題，我公司在未繼續(xù)施工建設(shè)的情況下就將該項目再次轉(zhuǎn)讓，請問土地增值稅清算能否計算加計扣除？土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（3）契稅征收風(fēng)險案例甲房地產(chǎn)公司從乙公司通過轉(zhuǎn)讓取得工業(yè)用地50畝，簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份和補償協(xié)議一份，約定土地轉(zhuǎn)讓價格為5000萬，補償協(xié)議為2000萬，請問甲公司繳納契稅的計稅價格為5000萬還是7000萬？案例后來，甲房地產(chǎn)公司又將該土地用途從工業(yè)變更為住宅用地，補繳出讓金5000萬元，是否還需要再次補繳契稅？案例甲房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定繳納了每個平方建筑面積150元的市政配套費，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求就配套費部分補充繳納契稅，請問是否合理？土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（4）土地使用稅征收風(fēng)險案例我公司2010年從另一家企業(yè)取得國有土地一塊，轉(zhuǎn)讓協(xié)議為2010年5月8日簽署，但7月25日才實際拿到地，最終8月12日才取得新的土地證，我們認(rèn)為應(yīng)該按照取得土地證時間作為土地使用稅繳納起點，是否可以？企業(yè)征用耕地如何繳納土地使用稅？土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（5）拆遷補償涉稅風(fēng)險案例房地產(chǎn)企業(yè)甲從工業(yè)企業(yè)乙通過轉(zhuǎn)讓取得一塊工業(yè)用地，由于乙企業(yè)土地同土地上的廠房、辦公樓不可分割，雙方直接簽署了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲企業(yè)支付6000萬元（評估報告中土地4000萬元，地面建筑物2000萬元），取得乙企業(yè)廠房、辦公樓連同工業(yè)用地30畝。土地過戶后，甲企業(yè)進(jìn)行了土地用途變更，將工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫?，并將土地上的廠房、辦公樓拆除。請問：廠房和辦公樓部分的2000萬元能否進(jìn)入土地成本？土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（6）拆遷補償涉稅風(fēng)險案例國有企業(yè)甲經(jīng)營不善，面臨改制，拿出企業(yè)的一塊土地（劃撥性質(zhì)）尋求合作。房地產(chǎn)企業(yè)乙同甲簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，愿意向甲企業(yè)支付2000萬元，用于甲企業(yè)改制和職工安置，以換取這塊土地。由于是劃撥用地，實際操作中先由政府收回劃撥用地，再通過招拍掛流程出讓給房地產(chǎn)企業(yè)乙，由乙繳納出讓金。那么，房地產(chǎn)企業(yè)支付給國有企業(yè)甲的2000萬元究竟是土地轉(zhuǎn)讓款還是補償安置費？甲企業(yè)是否需要開具發(fā)票？營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、個人所得稅土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（6）拆遷補償涉稅風(fēng)險——拆一還一涉稅處理問題案例房地產(chǎn)企業(yè)甲用開發(fā)的商品房對土地上的原住戶進(jìn)行安置，共20戶，每戶按照90平方進(jìn)行安置；同時對原土地的商戶也進(jìn)行安置，由于本項目無合適商鋪，甲企業(yè)同原10戶商戶商議決定用另一項目的商鋪進(jìn)行安置，每戶安置標(biāo)準(zhǔn)為40平方。請問，這兩部分安置如何進(jìn)行稅務(wù)處理？該安置部分是否需要視同銷售？？土地獲取階段財稅處理與籌劃——拆一還一涉稅處理問題拆一還一的補差價問題案例房地產(chǎn)企業(yè)甲在對20戶原住戶進(jìn)行回遷安置過程中，按照規(guī)定應(yīng)補償每戶90平米房屋，但實際房屋設(shè)計面積為98平方米，因此，每戶住戶按照市場價格以每平方8000元繳納了補差價款，請問這部分款項是否要確認(rèn)收入繳納各項稅收？案例房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結(jié)構(gòu)的不同涉及到同10戶回遷戶的互補差價，其中3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補給其差價款共計56萬，另外7戶需要向乙企業(yè)繳納差價款42萬。請問房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價款收支進(jìn)行稅務(wù)處理？土地獲取階段財稅處理與籌劃二、合作開發(fā)模式（合作建房）性質(zhì)界定：一方出錢，一方出地，合作開發(fā)，共享收益處理方法：情況復(fù)雜，性質(zhì)各異你需要考慮的因素：——是否設(shè)立項目公司？——土地是否過戶？——真投資還是假投資？——分享利潤還是取得固定收益？——取得現(xiàn)金還是取得房子？不同因素決定了合作開發(fā)的不同交易本質(zhì)，最終決定了財稅處理的巨大差異。土地獲取階段財稅處理與籌劃合作開發(fā)模式全系分類設(shè)立項目公司雙方相互投資不成立項目公司設(shè)立項目部土地獲取階段財稅處理與籌劃合作開發(fā)模式全系分類——設(shè)立項目公司模式項目公司模式真假投資之分利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一雙方真投資稅后利潤投資模式二出地方假投資取得固定收益賣地取得固定比例收益賣地分得商品房賣地模式三出錢方假投資取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階段財稅處理與籌劃合作開發(fā)模式全系分類——合作方相互投資模式相互投資模式投資方向與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階段財稅處理與籌劃合作開發(fā)模式全系分類——設(shè)立項目部模式設(shè)立項目部模式土地變更與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一土地不過戶，出地方為開發(fā)主體真項目投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二土地過戶，出資方為開發(fā)主體真項目投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階段財稅處理與籌劃三、收購?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ胶芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過重組直接將土地持有方收購，如被收購單位為非房地產(chǎn)公司，還需在土地持有方公司基礎(chǔ)上進(jìn)行改制，變更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲以1億元收購房地產(chǎn)企業(yè)乙100%股權(quán)，繼續(xù)開發(fā)乙所持有的200畝開發(fā)用地，乙公司原賬面土地成本為6000萬元，請問收購后土地成本可否按照1億元人民幣重新入賬？假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)乙實際凈資產(chǎn)為5000萬元，股東為張三、李四兩名自然人，乙公司原始注冊資本為5000萬元，請問乙公司原股東是否需要繳納個人所得稅？土地獲取階段財稅處理與籌劃三、收購?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ嚼娣治觯翰淮嬖谕恋厥褂脵?quán)變更，不需繳納因土地轉(zhuǎn)讓帶來的營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。風(fēng)險分析：1、原公司遺留問題可能影響新項目開發(fā)；2、原公司改制變更為房地產(chǎn)公司需要時間和成本，資質(zhì)也可能受到限制。3、原土地計稅成本可能較低，不利于后期稅收規(guī)劃。4、現(xiàn)金收購股權(quán)的涉稅風(fēng)險問題5、個人所得稅風(fēng)險收購企業(yè)還是收購?fù)恋?？收購對方企業(yè)，對方不交接財務(wù)怎么辦？土地獲取階段財稅處理與籌劃四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造）1、什么是城中村改造與棚戶區(qū)改造？2、城中村改造與棚戶區(qū)改造的本質(zhì)是什么？3、城中村改造與棚戶區(qū)改造的稅收風(fēng)險——拆遷補償房屋是否視同銷售案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)政府的城中村改造項目。項目總用地300畝，安置面積20萬平方，開發(fā)面積40萬平方。項目完工，甲公司將安置部分通過城改辦分給村民，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為甲企業(yè)安置房部分為視同銷售，應(yīng)確認(rèn)收入繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。請問是否合理？土地獲取階段財稅處理與籌劃五、代建代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。案例甲單位委托乙房地產(chǎn)公司建設(shè)其職工住宅樓，總價款2個億，由乙公司負(fù)責(zé)拿地，規(guī)劃，建設(shè)，甲公司按照約定進(jìn)程支付款項，請問乙公司是否為代建？丙公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁房地產(chǎn)公司進(jìn)行代建，約定資金由丙公司提供，開發(fā)完成后丙公司向丁公司支付項目總投入5%代建管理費。請問丁公司是否為代建？土地獲取階段財稅處理與籌劃六、項目案例：甲房地產(chǎn)公司接受政府市政部門委托建設(shè)一個廣場，甲公司取得劃撥土地，開始立項、建設(shè)，約定建設(shè)完畢后以2億元回購。請問甲公司如何進(jìn)行財務(wù)和稅務(wù)處理？關(guān)鍵一：這是什么性質(zhì)的合作？關(guān)鍵二：如何進(jìn)行涉稅處理？關(guān)鍵三：如何進(jìn)行財務(wù)處理？七、買賣樓花房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目過程中，常常會因資金等原因無法正常開發(fā)，需要轉(zhuǎn)讓項目或?qū)で蠛献?。常常采取樓花的形式來進(jìn)行合作。案例一：以項目的局部作為樓花房地產(chǎn)公司甲住宅小區(qū)項目項目A區(qū)項目B區(qū)項目C區(qū)房地產(chǎn)公司乙房地產(chǎn)公司丙土地獲取階段財稅處理與籌劃七、買賣樓花案例房地產(chǎn)公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項目，共計20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價格2000元人民幣。乙公司支付樓花款2億元后進(jìn)駐項目，開工建設(shè)。最終乙公司花費建設(shè)費用、期間費用等共計3億元。該部分最終實現(xiàn)銷售收入8億元人民幣。請問：雙方有什么風(fēng)險？土地獲取階段財稅處理與籌劃七、買賣樓花案例二：以整個項目作為樓花甲房地產(chǎn)公司將一個小項目交給乙房地產(chǎn)公司運作，約定乙支付給甲公司1億元人民幣，在甲公司平臺上運作，但所有稅負(fù)由乙公司承擔(dān)。請問：問題一：乙公司的錢怎么進(jìn)來？問題二：甲公司要賺的錢怎么拿走？問題三：乙公司同建安企業(yè)如何合作？問題四：甲公司同建安企業(yè)如何合作？問題五？乙公司賺的錢怎么拿走？土地獲取階段財稅處理與籌劃房地產(chǎn)公司甲樓花出售方房地產(chǎn)公司乙樓花接手方八、土地置換土地獲取階段財稅處理與籌劃某集團(tuán)公司子公司A子公司B子公司C房地產(chǎn)地塊A地塊B政府我們的觀點：1、土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實踐中有八種常見的取得土地方式；2、每種取得土地方式所預(yù)示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異；3、在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。土地獲取階段財稅處理與籌劃施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃施工建設(shè)——成本形成的重要階段劃分成本對象歸集開發(fā)成本確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)實際發(fā)生成本預(yù)提成本待攤成本分配共同成本計算單位成本調(diào)整后續(xù)成本施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃一、劃分成本對象成本對象是指需要對成本進(jìn)行單獨測定的一項活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。1、房地產(chǎn)項目成本對象劃分原則案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一塊土地，開發(fā)住宅小區(qū)項目。面積120畝，規(guī)劃為多層10棟，高層2棟，高層共計28層，1——4層是商鋪，上面24層是住宅；另有配套會所一個，獨立規(guī)劃地面車庫一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。請考慮該項目成本對象如何劃分？可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃一、劃分成本對象2、房地產(chǎn)項目成本對象劃分特殊情況——項目分期開發(fā)問題如何界定分期？分期開發(fā)項目是否分期清算？——成本對象中的商鋪問題商鋪是否作為獨立成本對象？能否獨立歸集成本？——可售與不可售的轉(zhuǎn)化問題地下車位賣還是不賣？施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃二、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)1、土地成本歸集——出讓金與轉(zhuǎn)讓款返還出讓金如何確認(rèn)土地成本？——契稅契稅計稅基礎(chǔ)如何確定？——市政配套費——耕地占用稅——土地閑置費——土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費——拆遷補償與安置費施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃二、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)2、前期工程費歸集前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用?！椖空w報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等?！?guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計方案評審費。境外設(shè)計費問題施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃2、前期工程費歸集——勘察、測繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。發(fā)票稅率？是否需要項目所在地發(fā)票？——七通一平費用水、污水、雨水、燃?xì)?、電力、道路、電話接通等的設(shè)計、建造和裝飾的費用和工地平整發(fā)生的費用?！R時設(shè)施費工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租賃費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾費用?！A(yù)算編審費支付給中介機(jī)構(gòu)的項目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費用。施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃二、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)3、建筑安裝工程費歸集土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主體工程人工土石方機(jī)械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃4、基礎(chǔ)設(shè)施建造費歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對接，項目內(nèi)部的對接需要企業(yè)自行建設(shè)，這就構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的主要部分。施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃5、公共配套設(shè)施費歸集公共配套設(shè)施費專指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，常見的公共配套設(shè)施通常包括居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設(shè)施。施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃6、開發(fā)間接費開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。——開發(fā)間接費入賬依據(jù)——開發(fā)間接費中的營銷設(shè)施建造費問題項目范圍內(nèi)臨時設(shè)施型和會所型、項目范圍外單獨建設(shè)型和租賃型四類——開發(fā)間接費中能否列支業(yè)務(wù)招待費？施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃7、開發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費用案例某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會所。由于開發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開發(fā)兩棟高層，第二期開發(fā)六棟多層和一棟會所。一期項目完工后確認(rèn)開發(fā)成本，會所成本如何處理？——會計處理——所得稅處理——土地增值稅處理施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃三、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)1、完工標(biāo)準(zhǔn)的稅法規(guī)定國稅發(fā)〔2009〕31號文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號）施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃三、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析2、完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于2010年12月1日——12月30日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報房地產(chǎn)管理部門備案。因此企業(yè)在會計處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工，計算真實成本。請問有無涉稅風(fēng)險？完工決算時間、竣工備案時間、入住時間施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃四、分配共同成本環(huán)節(jié)1、土地成本分?jǐn)偡椒ò咐康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積20畝，土地成本共計6000萬元。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積2.5畝），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積2.5畝），另有配套會所一個（占地面積2畝），非人防獨立車庫一個（占地面積2.5畝），物業(yè)管理場所一個（占地面積0.5畝）。其他公共部分如道路、綠化等共計10畝。請計算各開發(fā)成本應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?。施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃四、分配共同成本環(huán)節(jié)2、前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的分?jǐn)偡椒ò咐康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會所一個建筑面積4000平方米，非人防獨立車庫一個2000平方米，物業(yè)管理場所一個1000平方米。項目共發(fā)生前期工程費635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1016萬元。請計算各成本對象應(yīng)分?jǐn)偟那捌诠こ藤M和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃四、分配共同成本環(huán)節(jié)3、開發(fā)間接費的分?jǐn)偡椒ń杩钯M用核算建筑面積法還是實際成本法？預(yù)算成本法？——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個項目，且項目不分期的情況——項目實質(zhì)性分期開發(fā)或同時開發(fā)多個項目所得稅中的利息分?jǐn)偼恋卦鲋刀愔械睦⒎謹(jǐn)偰称髽I(yè)借款挪用的核算問題施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃四、分配共同成本環(huán)節(jié)4、公共配套設(shè)施費的分?jǐn)偡椒ò咐康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會所一個建筑面積4000平方米，非人防獨立車庫一個2000平方米，物業(yè)管理場所一個1000平方米。項目土地成本共計6000萬元，發(fā)生前期工程費635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1016萬元，開發(fā)間接費（假定無利息）254萬元。假設(shè)公共配套設(shè)施中會所建安工程費為400萬，物業(yè)管理場所為100萬。請計算公共配套設(shè)施如何歸集和分?jǐn)偂Ｊ┕そㄔO(shè)階段財稅處理與籌劃五、計算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析案例某房地產(chǎn)企業(yè)項目中，高層建筑A和B為寫字樓，為一個成本對象，其建安工程費為9600萬元，應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀境杀緸?780.6萬元。該成本對象總建筑面積4萬平方米，其中可售寫字樓面積3.6萬平方米，地下車庫（含人防）4000平方米。請計算可售面積的單位成本施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃六、調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析后續(xù)成本的兩種類型案例某房地產(chǎn)企業(yè)在2010年達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度匯算清繳前，開發(fā)成本共計支出38100萬元，其中建安25400萬元。建安部分有5000萬元應(yīng)取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預(yù)提部分為3500萬元。剩余的1500萬元2010年所得稅前不得扣除。2011年10月，房地產(chǎn)企業(yè)取得該部分全部5000萬元發(fā)票，請問如何進(jìn)行涉稅處理？所得稅處理？土地增值稅處理？施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃七、開發(fā)成本中的特殊事項——甲供材風(fēng)險（1）、為什么出現(xiàn)甲供材？（2）、甲供材涉稅風(fēng)險的政策由來《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。（3）、甲供材的會計處理甲方會計處理；乙方會計處理（4）、甲供材涉稅風(fēng)險施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃（5）、甲供材的替代方案：甲供變?yōu)榧卓厝绾尾僮?？?）、甲供材的三種特例——甲供設(shè)備——裝飾勞務(wù)——銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售）施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段資金與利息問題股東投入資金借入資金委托貸款信托資金售后回租售后回購施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段資金與利息問題（一）、股東投入資金1、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資風(fēng)險投資類型投資雙方涉及主要稅種主要風(fēng)險土地使用權(quán)與不動產(chǎn)投資投資方營業(yè)稅免征，但需注意假投資認(rèn)定風(fēng)險土地增值稅注意房地產(chǎn)企業(yè)與非房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別對待所得稅必須計算繳納被投資方契稅計算基數(shù)為全部支付對價，而非僅僅是轉(zhuǎn)讓價施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（一）、股東投入資金2、股東分紅風(fēng)險股東類型分紅涉及稅種涉稅風(fēng)險境內(nèi)股東法人股東企業(yè)所得稅免征企業(yè)所得稅自然人股東個人所得稅必須繳納個人所得稅，且由企業(yè)代扣代繳境外股東法人股東企業(yè)所得稅根據(jù)企業(yè)所得稅法繳納10%企業(yè)所得稅，且由分紅企業(yè)代扣代繳。但個別區(qū)域可能有稅收優(yōu)惠，如香港。自然人股東個人所得稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字〔1994〕20號）文件規(guī)定免征個人所得稅施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)企業(yè)施工建設(shè)階段資金與利息問題（一）、股東投入資金3、股東從企業(yè)借款涉稅風(fēng)險（1）、實質(zhì)為分紅的股東借款案例甲企業(yè)大股東兼董事長張先生2011年年底累計在公司借款120萬元，其中50萬元為公司購買奧迪車一輛，但產(chǎn)權(quán)辦在了張先生個人名下，因此財務(wù)處理為個人借款；其余70萬元有40萬元為張先生實際個人及家庭消費，30萬元用于公司異地經(jīng)營，但一直未作賬務(wù)處理，由于該筆資金轉(zhuǎn)入張先生個人賬戶，因此也暫處理為個人借款。請問這120萬元借款有何涉稅風(fēng)險？（2）、屬于正常資金調(diào)撥的股東借款（3）、驗資后抽逃資金形成的股東借款施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險1、支付給個人的利息稅前扣除問題2、利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)問題3、利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)問題案例甲企業(yè)從乙企業(yè)（非關(guān)聯(lián)方）拆解資金2000萬元，約定借款期限為2月—7月半年，利率為年息20%，年終匯算清繳時，如果乙企業(yè)已向甲企業(yè)提供了20%利率的發(fā)票，甲企業(yè)該部分利息支出能否稅前扣除？4、向關(guān)聯(lián)方支付利息稅前扣除問題施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險5、集團(tuán)轉(zhuǎn)貸的利息扣除問題案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團(tuán)。2011年通過企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸5000萬元，銀行同丙企業(yè)約定貸款利率8%，丙企業(yè)同甲企業(yè)約定利率為9%。請問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（財稅字[2000]7號）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險6、資本利息的扣除問題《關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函[2009]312號）明確規(guī)定關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險7、銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的1億元貸款于2011年3月份到期，但因資金困難，一直到2011年6月才陸續(xù)歸還。銀行根據(jù)借款協(xié)議計算收取了企業(yè)150萬元滯納金。請問房地產(chǎn)企業(yè)能否稅前扣除？8、借款是否可以無利息施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險9、利息與顧問費用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得1億元借款，約定利息為8%，但銀行提出簽協(xié)議時要將8%利息拆分為兩部分，7%作為正常利息在借款協(xié)議中體現(xiàn)，1%作為財務(wù)顧問費用另行簽署協(xié)議。請問企業(yè)存在什么涉稅風(fēng)險？施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險10、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問題（1）、利息資本化的起止時間與中斷項目中斷問題（2）、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的涉稅風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)為增加當(dāng)年度所得稅稅前扣除，將用于項目開發(fā)的借款利息直接計入當(dāng)期財務(wù)費用，并在當(dāng)年度所得稅匯算清繳時稅前扣除。請問是否存在涉稅風(fēng)險？施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險11、利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）文件規(guī)定：1、財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。無利息企業(yè)清算如何扣除？費用少于5%企業(yè)如何扣除？施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（三）、委托貸款涉稅風(fēng)險案例甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金2000萬元，雙方約定通過銀行進(jìn)行委托貸款，請問是否可行？如何操作？具體分析：——貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？——貸款風(fēng)險在乙企業(yè)還是銀行？——利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？——委托貸款有何價值？委托貸款究竟價值何在？？施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險1、信托要求——開發(fā)項目四證齊全；——項目開發(fā)自有資金達(dá)到35%以上；——房地產(chǎn)企業(yè)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)。2、信托資金成本：15%——18%3、借款數(shù)額：幾千萬到幾億元4、類型：貸款型、股權(quán)型、財產(chǎn)型、混合型等5、風(fēng)險控制6、涉稅風(fēng)險施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（五）、房地產(chǎn)融資性售后回租案例某房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金緊張，同融資租賃公司合作，將正在良性運營的2萬平方米自有商鋪進(jìn)行售后回租。預(yù)定以每平方米1.5萬元價格進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，取得3億元資金。同時再將商鋪租回運營，時間10年，每年支付租金4000萬元。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（六）、房地產(chǎn)融資性售后回購案例甲房地產(chǎn)企業(yè)處于融資考慮，同乙企業(yè)簽署20套房子的售后回購協(xié)議，約定雙方先簽署商品房買賣合同，甲企業(yè)以2000萬元將20套房子先出售給乙企業(yè)，6個月后甲企業(yè)再以2400萬元進(jìn)行回購。請問甲企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？甲房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金問題，在取得預(yù)售許可證前針對企業(yè)員工進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，約定以每平方6000元的較低價格將商品房銷售給員工，待取得預(yù)售許可證正式開盤后，員工可選擇簽訂正式網(wǎng)簽合同保留房子或者以每平方8000元價格將商品房回購給企業(yè)。請問甲企業(yè)如何就此業(yè)務(wù)進(jìn)行財稅處理？施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險與解決之道抽逃注冊資本風(fēng)險資金往來混亂風(fēng)險個人公司資金不分風(fēng)險資金管理失控風(fēng)險施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金外部管理工具——資金池資金池業(yè)務(wù)內(nèi)容成員單位賬戶余額上劃主動撥付與收款成員企業(yè)上存下借計息成員企業(yè)間委托貸款成員企業(yè)日間透支其他輔助業(yè)務(wù)施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃八、房地產(chǎn)企業(yè)施工建設(shè)階段資金與利息問題（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部管理工具——資金預(yù)算管理投資方案融資方案進(jìn)度方案資金計劃成本費用計劃融資計劃施工進(jìn)度計劃資金計劃實施資金計劃調(diào)控資金計劃修改項目進(jìn)度控制資金使用監(jiān)控施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃2、房地產(chǎn)企業(yè)資金使用監(jiān)控體系房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用業(yè)務(wù)部門資金使用監(jiān)控財務(wù)部門資金使用監(jiān)控審計部門資金使用監(jiān)控施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃小結(jié)1、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段是成本主要形成階段，成本對象的設(shè)置至關(guān)重要，直接影響到最終的財稅結(jié)果。2、成本的核算是否準(zhǔn)確及時，證據(jù)鏈條完備，影響最終清算中對成本部分的確認(rèn)。3、后續(xù)成本的發(fā)生在所得稅和土地增值稅的處理完全不同，需要特別警惕。4、共同成本分?jǐn)偡椒ǖ牟煌?，影響到不同開發(fā)產(chǎn)品的單方成本，從而影響土地增值稅清算的結(jié)果。5、施工過程中的利息資本化、借款利息稅前扣除問題很多，必須預(yù)先進(jìn)行設(shè)計，規(guī)避風(fēng)險。6、資金池是解決資金管理問題的一個重要工具，不同規(guī)模企業(yè)可以尋求適合自己的資金池模式。7、資金預(yù)算管理是解決資金管理問題的另一個重要手段，資金計劃的制定和實施，資金使用的監(jiān)控，項目進(jìn)度的控制均是資金預(yù)算管理應(yīng)當(dāng)綜合考慮和協(xié)調(diào)的關(guān)鍵內(nèi)容。預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃商品房銷售收入商品房視同銷售收入精裝修房銷售收入以地?fù)Q房合作建房地下車庫銷售收入公共配套設(shè)施銷售收入買一贈一收入拆遷安置與補償收入代收款項收入租金收入預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃一、不同銷售收入涉稅風(fēng)險分析商品房銷售收入商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)稅：營業(yè)稅條例第十二條營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。營業(yè)稅條例實施細(xì)則第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃商品房銷售收入商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)所得稅新31號文第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃商品房銷售收入商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)土地增值稅預(yù)繳同營業(yè)稅一致土地增值稅清算1、簽訂商品房銷售合同，并收到全部款項，應(yīng)確認(rèn)收入。2、簽訂商品房銷售合同，收到部分款項（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認(rèn)銷售收入。預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃商品房銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入1、未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？（1）預(yù)收賬款貸方發(fā)生額（2）其他企業(yè)往來科目案例：往來款項中的暫借款。。。（3）定金、訂金等（保證金、誠意金）——收取的定金、訂金如何進(jìn)行會計處理？預(yù)收賬款還是其他應(yīng)付款？案例某房地產(chǎn)企業(yè)在開盤前進(jìn)行客戶預(yù)約登記，凡登記客戶先提供身份證復(fù)印件一張并繳納誠意金2萬元，待正式開盤后預(yù)約登記的客戶可優(yōu)先選房，選中房子的誠意金抵頂房款，放棄選房的退還誠意金。最終共登記100人，收取200萬元誠意金。請問這部分收取的誠意金是否應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅？預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃商品房銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入1、未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？——營業(yè)稅是否繳納？國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答(之一)》的通知國稅函發(fā)[1995]156號十八、問：對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時間？答：營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天?！枚愂欠窭U納？定金與訂金的爭議——土地增值稅是否繳納？預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃商品房銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入1、未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？（4）會員費案例：兩種會員費2、非法預(yù)售問題關(guān)鍵在于理解什么是銷售合同？是否只有房管局網(wǎng)簽合同才算數(shù)？3、未完工收入是否作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費扣除基數(shù)？預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入案例：業(yè)務(wù)招待費扣除問題某房地產(chǎn)公司2009年成立，當(dāng)年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費20萬元，2010年項目開始取得銷售收入18000萬元，當(dāng)年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費50萬元，請問兩年業(yè)務(wù)招待費如何稅前扣除？——當(dāng)年扣當(dāng)年——取得收入前累計至取得收入年度一次結(jié)轉(zhuǎn)——整個項目周期算總賬商品房銷售收入預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃一、房地產(chǎn)企業(yè)召開股東會，將10000平方商品房分配給股東作為分紅；二、房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)的100套住宅分配給內(nèi)部員工，作為員工福利；三、房地產(chǎn)企業(yè)以十套商品房抵償工程款；四、房地產(chǎn)企業(yè)將一套商品房無償捐贈給自然人乙；五、房地產(chǎn)企業(yè)以5000平方商品房換取另一企業(yè)開發(fā)用地一塊；六、房地產(chǎn)企業(yè)將1000平方米商品房投資到另一企業(yè)；七、房地產(chǎn)企業(yè)將8000平方米住宅作為拆遷安置用房；八、房地產(chǎn)企業(yè)將2000平方米商品房轉(zhuǎn)為自用；。。。。視同銷售收入預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)2010年10月將1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時于次月起開始計提折舊。但2011年8月，由于公司資金緊張，又將該部分商鋪轉(zhuǎn)讓，請問此時應(yīng)如何繳稅？視同銷售收入預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲開發(fā)精裝修住宅，為合理避稅，在同業(yè)主簽合同時，將裝修合同與銷售合同分開簽署，銷售合同按照每平方6500元簽訂，裝修合同按照每平方1200元簽訂。請問這樣做有無風(fēng)險？精裝修房銷售收入預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃一、有獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為獨立成本對象和清算對象，確認(rèn)收入，確認(rèn)成本。繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅。二、無獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫（含人防）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進(jìn)行銷售，應(yīng)如何繳稅？兩種觀點：1、均應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無需繳納契稅。2、無論協(xié)議如何簽署，均應(yīng)視為租金收入，繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅。哪種處理對企業(yè)比較有利？地下車庫收入預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以1500萬元賣給企業(yè)乙，請問這部分收入如何納稅？——能不能賣？——賣了能不能辦到證？——賣了咋辦？公共配套銷售收入預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費（房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、他項權(quán)利登記費、權(quán)證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。很多地方出臺“一價清”政策：規(guī)定新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等屬于房屋公共設(shè)施、設(shè)備的建設(shè)費用，均包含在住房價格中，因此，天然氣安裝工料費、有線電視安裝工料費，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得另行向購房人另行收取。但如果別的費用房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主代收怎么辦？代收款項預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃一、代收款項的營業(yè)稅問題1、特殊項目的代收費用（1）代收住房維修基金（2）代收的契稅和印花稅是否繳納營業(yè)稅稅還是費？？（3）拆除建筑物、平整土地并代收的拆遷補償費是否繳納營業(yè)稅（4）2009年1月1日后，符合營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十三條三個條件的代收費用不再繳納營業(yè)稅。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對代收款項預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃二、代收費用所得稅問題2009年31號文第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，①凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；②未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。第十六條企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交有關(guān)部門單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收款項預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃三、土地增值稅土地增值稅扣除項目國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)（2009）91號第二十八條代收費用的審核。對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。代收款項預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房用于出租，由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，出租收入無需繳納土地增值稅。案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用后出租給乙企業(yè)作為辦公，約定一次性繳納三年租金共計120萬元，請問甲企業(yè)如何納稅？——營業(yè)稅——所得稅——土地增值稅——房產(chǎn)稅無租怎么辦？租金收入預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃案例：甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以100萬將商鋪賣給客戶，需一次付清。再以每年8萬元租金回租，期限三年。請問房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？1、是否馬上確認(rèn)銷售收入？2、支付租金如何稅前扣除？3、房地產(chǎn)公司作為轉(zhuǎn)租人如何繳稅？營業(yè)稅？房產(chǎn)稅？企業(yè)所得稅？租金收入預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃違約金收入預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃材料設(shè)備供應(yīng)商建筑勞務(wù)提供商購房業(yè)主1、房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金（1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金案例甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料1000萬元（含稅）。約定一月內(nèi)乙企業(yè)支付全部貨款，否則每推遲一天，應(yīng)向甲支付未付貨款每天萬分之五的滯納金。乙企業(yè)在推遲60天后向甲方付款，另支付滯納金1000萬*60*萬分之五=30萬。請問：甲乙雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？（2）、合同履行，供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例丙企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應(yīng)協(xié)議，總價款500萬元（含稅），約定三個月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。丙最終四個月供貨，并按照合同約定賠償乙總價款的5%作為賠償金。請問：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？（3）、合同解除，一方支付違約金案例丁企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署設(shè)備供應(yīng)協(xié)議，總價款200萬元（含稅），約定一個月供貨，最終丁企業(yè)由于特殊原因無法繼續(xù)履行合同，同乙企業(yè)協(xié)商解除供應(yīng)協(xié)議，同時支付乙企業(yè)20萬元作為違約金。請問：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃2、房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金（1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對乙方進(jìn)行賠償，數(shù)額200萬元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？（2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。但在合作中由于丙企業(yè)工期延誤等原因給甲企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由丙方對甲方進(jìn)行賠償，數(shù)額100萬元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？（3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償50萬元。請問，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃3、房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間的違約金（1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署商品房銷售合同，約定2011年5月30日前交房。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成9月30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金3000元。請問房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主如何進(jìn)行財稅處理？（2）、合同履行，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售寫字樓給丙企業(yè)，雙方約定分期付款，由于丙企業(yè)自身原因未及時付款，根據(jù)合同約定向甲企業(yè)支付違約金（延期付款滯納金）15萬元，雙方如何進(jìn)行財稅處理？（3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人丁簽署商品房銷售協(xié)議，丁繳納2萬元定金，約定一周內(nèi)付完全款。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金。請問雙方如何進(jìn)行財稅處理？預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃實測面積超過預(yù)測面積部分收入案例某房地產(chǎn)企業(yè)實測面積確定后，以下兩戶業(yè)主購買的商品房面積出現(xiàn)差異，具體情況如下：業(yè)主甲商品房銷售單價6000元/㎡，合同面積125㎡，實測面積120㎡。業(yè)主乙商品房銷售單價6200元/㎡，合同面積90㎡，實測面積95㎡。業(yè)主丙商品房銷售單價6500元/㎡，合同面積78㎡，實測面積80㎡。假設(shè)甲乙丙業(yè)主均選擇不退房，請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險1、通過代理機(jī)構(gòu)銷售模式風(fēng)險（1）、傭金涉稅風(fēng)險《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅[2009]29號）文件對此進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。傭金涉稅風(fēng)險一：扣除限額風(fēng)險傭金涉稅風(fēng)險二：代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)風(fēng)險傭金涉稅風(fēng)險三：傭金支付方式風(fēng)險傭金涉稅風(fēng)險四：財務(wù)處理風(fēng)險沖減收入問題（2）、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)風(fēng)險2、自行組建銷售隊伍涉稅風(fēng)險提成個稅問題預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險3、“買贈”促銷方式涉稅風(fēng)險（1）、買房送陽臺、送面積、送車位等案例某房地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈一活動優(yōu)惠，在規(guī)定時間內(nèi)購買商品房的客戶可以免費贈送獨立規(guī)劃的車位一個。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？（2）、買房送電器案例某房地產(chǎn)企業(yè)實施促銷活動，分為兩個環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時間購買商品房的客戶均贈送價值500元的電壓力鍋一臺；其次在這些客戶中再進(jìn)行抽獎，共有五名幸運客戶可獲得價值4000元的筆記本電腦一臺。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？個人是否需要繳納個人所得稅？（3）、買房送裝修預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險4、售后回租方式涉稅風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)采用售后回租方式進(jìn)行商鋪銷售，以每平方2萬元的價格將商鋪出售給購房者，同時與購房者簽署租賃協(xié)議，租賃期限十年，租賃價格為每月每平方150元。同時房地產(chǎn)企業(yè)又將商鋪以每平方200元價格向外租出。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？——轉(zhuǎn)租營業(yè)稅——轉(zhuǎn)租房產(chǎn)稅——轉(zhuǎn)租所得稅預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃一、清算階段所得稅匯算清財稅處理與籌劃1、未完工年度的所得稅預(yù)繳（1）、涉稅風(fēng)險之一：預(yù)繳數(shù)額計算風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)為所得稅查賬征收企業(yè)，開發(fā)項目位于省會城市。截止2010年度累計虧損500萬元。2011年第一季度實現(xiàn)銷售收入8000萬元，取得子公司分紅150萬元，轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)取得凈收益1000萬元，另從當(dāng)?shù)卣〉脽o償資助的補助資金2000萬元。第一季度的期間費用、稅金等共計1450萬元。請問：該企業(yè)第一季度所得稅如何預(yù)繳？清算階段財稅處理與籌劃一、清算階段所得稅匯算清繳財稅處理與籌劃1、未完工年度的所得稅預(yù)繳（2）、涉稅風(fēng)險之二：合規(guī)票據(jù)風(fēng)險案例稽查局在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時，發(fā)現(xiàn)2011年1季度企業(yè)預(yù)繳所得稅時，計算費用扣除項目中，有部分未取得發(fā)票等合法憑證，要求企業(yè)就未取得發(fā)票部分補稅并進(jìn)行處罰。請問是否合理？清算階段財稅處理與籌劃一、清算階段所得稅匯算清繳財稅處理與籌劃2、未完工年度所得稅匯算清繳涉稅風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員在未完工年度，為調(diào)控所得稅稅負(fù)，在企業(yè)財務(wù)處理中人為將當(dāng)年度取得的未完工產(chǎn)品銷售收入從預(yù)收賬款科目結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)收入，同時從當(dāng)年度實際發(fā)生的開發(fā)成本中選擇結(jié)轉(zhuǎn)一部分有發(fā)票的成本，使當(dāng)年度結(jié)轉(zhuǎn)完的收入和成本費用基本相當(dāng)，并以此填報所得稅納稅申報表。請問有何風(fēng)險？3、完工年度所得稅匯算清繳風(fēng)險如何填表？清算階段財稅處理與籌劃二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃1、土地增值稅清算單位涉稅風(fēng)險（1）、分期開發(fā)的清算風(fēng)險（2）、普通住宅與非普通住宅分別清算的涉稅風(fēng)險什么是普通住宅？《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）文件制定了關(guān)于普通住宅的基本標(biāo)準(zhǔn)，即住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。同時規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。普通住宅認(rèn)定風(fēng)險清算階段財稅處理與籌劃二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃2、土地增值稅預(yù)征風(fēng)險（1）、不同性質(zhì)商品房預(yù)征的不同稅率（2）、特殊類型的開發(fā)項目預(yù)征優(yōu)惠政策（3）、車位收入是否需要預(yù)征清算階段財稅處理與籌劃二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃3、土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定，土地增值稅的清算條件分為正常清算條件和強制清算條件兩類。正常清算條件是指符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。強制清算條件是指符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。清算階段財稅處理與籌劃二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃4、土地增值稅視同銷售風(fēng)險5、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資的土地增值稅風(fēng)險先投資非房地產(chǎn)企業(yè)，再變更為房地產(chǎn)企業(yè)6、舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅清算風(fēng)險《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）文件規(guī)定，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。清算階段財稅處理與籌劃6、舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅清算風(fēng)險（1）、按照評估價格確定扣除項目（2）、不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票的情況（3）、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況清算階段財稅處理與籌劃二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃7、開發(fā)成本土地增值稅扣除風(fēng)險（1）、土地閑置費扣除風(fēng)險（2）、拆遷補償費扣除風(fēng)險（3）、共同成本的分?jǐn)傦L(fēng)險（4）、建安工程費的證據(jù)鏈風(fēng)險（5）、甲供材風(fēng)險（6）、建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票的開票地風(fēng)險（7）、開發(fā)間接費用管理費用的認(rèn)定風(fēng)險清算階段財稅處理與籌劃二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃8、利息土地增值稅扣除風(fēng)險（1）、利息不得加計扣除，必須在清算時從開發(fā)間接費中調(diào)至開發(fā)費用。（2）、幾個項目共同使用一筆借款的，利息應(yīng)按照正確的方法進(jìn)行分?jǐn)?。但如前所述，利息在土地增值稅清算中的分?jǐn)偡椒ㄎ茨苊鞔_，實踐中存在成本法和建筑面積法的爭議。（3）、金融機(jī)構(gòu)借款利息可以選擇據(jù)實扣除，非金融機(jī)構(gòu)借款利息不得選擇據(jù)實扣除。（4）、選擇據(jù)實扣除利息的，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（5）、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)未發(fā)生利息，是否可以尋找開發(fā)費用按照10%進(jìn)行扣除？9、期間費用扣除風(fēng)險是否查賬，比較實際發(fā)生與5%孰低？？清算階段財稅處理與籌劃二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃10、各種稅金的扣除風(fēng)險（1）、已繳納的營業(yè)稅及附加允許在土地增值稅清算中全額扣除；（2）、契稅允許計入土地成本全額扣除；（3）、已繳納的所得稅不得在土地增值稅清算中扣除；（4）、印花稅和土地使用稅不得在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中單獨計算扣除。這兩個部分對于房地產(chǎn)企業(yè)來講屬于管理費用，因此按照比例進(jìn)行扣除。（5）、企業(yè)替第三方支付、代墊、代扣稅款不得在土地增值稅清算中扣除。清算階段財稅處理與籌劃二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃（十）、各種合作開發(fā)模式的土地增值稅清算風(fēng)險（十一）、土地增值稅核定征收風(fēng)險根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。清算階段財稅處理與籌劃二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃（十一）、土地增值稅核定征收風(fēng)險國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知國稅發(fā)[2010]53號四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。清算階段財稅處理與籌劃總結(jié)：項目清算階段是項目運營的最后階段，也是納稅管理的最關(guān)鍵階段。無論是完工年度所得稅匯算清繳中關(guān)于開發(fā)成本的最終確認(rèn)和差額調(diào)整，還是土地增值稅清算中的成本確認(rèn)，核心是從稅的角度對項目進(jìn)行最后總結(jié)，很多以前階段積累的風(fēng)險都將在這個階段爆發(fā)，需要企業(yè)特別關(guān)注。清算階段財稅處理與籌劃房地產(chǎn)公司設(shè)立階段財稅處理與籌劃公司設(shè)立條件與資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立條件《中華人民共和國公司法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。公司出資方式與注冊資本房地產(chǎn)企業(yè)出資方式1、貨幣出資2、非貨幣資產(chǎn)出資：土地使用權(quán)出資、在建工程出資、不動產(chǎn)出資案例1-1：甲公司以100畝土地的土地使用權(quán)出資，評估折價6000萬元（在甲公司賬面原值為3000萬元），乙公司以貨幣資金出資4000萬元，雙方共同成立丙房地產(chǎn)公司，請分析三方涉稅問題。如果丙為非房地產(chǎn)公司，又有什么變化？如果甲公司是以自建房屋出資，涉稅處理有什么變化？如果丙公司一年后將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如何納稅？如果甲公司半年后將股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如何納稅？公司出資方式與注冊資本房地產(chǎn)企業(yè)出資方式2、非貨幣資產(chǎn)出資土地使用權(quán)出資、在建工程出資、不動產(chǎn)出資案例1—2：甲公司以100畝土地的土地使用權(quán)對乙房地產(chǎn)公司出資，評估折價6000萬元（在甲公司賬面原值為3000萬元），由于乙公司每股凈資產(chǎn)2元，因此甲方折價3000萬股，請分析雙方財務(wù)處理及涉稅問題。案例1—3：甲公司以100畝土地的土地使用權(quán)對出資，評估折價6000萬元（在甲公司賬面原值為3000萬元），甲僅同意以其中3000萬折價入股，其余3000萬不能計入資本公積，請問如何處理？公司出資方式與注冊資本房地產(chǎn)企業(yè)出資方式2、非貨幣資產(chǎn)出資土地使用權(quán)出資、在建工程出資、不動產(chǎn)出資案例1-4：自然人甲以1000平方寫字樓出資，評估折價1000萬元（甲的購買價格為500萬元），乙公司以貨幣資金出資1000萬元，雙方共同成立丙公司，請分析三方涉稅問題。公司出資方式與注冊資本房地產(chǎn)企業(yè)出資方式3、其他出資方式股權(quán)出資：《股權(quán)出資登記管理辦法》債權(quán)出資公司架構(gòu)設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的全局觀——架構(gòu)思想架構(gòu)一種預(yù)先的設(shè)計和安排，是指房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略的指引下，在企業(yè)設(shè)立中綜合考慮各方面因素，尤其是納稅管理因素，最終形成的管理體系。企業(yè)一企業(yè)二企業(yè)三企業(yè)四股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)財務(wù)核算架構(gòu)成本收益架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)單一企業(yè)架構(gòu)企業(yè)財務(wù)架構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)公司架構(gòu)設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)群架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)是指決策層對旗下企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)相互之間產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資產(chǎn)關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系等所進(jìn)行的重新設(shè)計和安排，以達(dá)到某種特定目的。避稅目的