房地產(chǎn)營銷策劃方案范文（六篇）

第43頁共43頁房地產(chǎn)營銷?策劃方案范?文一、活?動目的和背?景本次房?地產(chǎn)開盤活?動初定時間?為____?年____?月____?日，星期六?。從___?_年度至今?年____?月份在"億?萬酒店"項?目的推廣，?再加上__?__月下旬?開始的媒體?推廣到現(xiàn)在?，"太極景?潤花園"在?市場上已經(jīng)?具有一定的?知名度，通?過媒體推廣?和銷售接待?，客戶群對?項目的了解?已經(jīng)趨于成?熟，同時根?據(jù)從___?_月___?_日到現(xiàn)在?的項目銷售?情況統(tǒng)計說?明，項目的?已放號客戶?群中準(zhǔn)客戶?所占比例較?大，預(yù)計到?開盤前夕，?項目放號量?將會持續(xù)增?加，因此開?盤活動的市?場背景條件?應(yīng)該說是比?較成熟的，?同時通過一?段時間的推?廣，項目也?已到了必須?開盤的時候?，再推遲勢?必會造成客?戶的流失。?房地產(chǎn)開?盤活動緊緊?圍繞"銷售?"為中心，?通過一系列?的包裝等工?作，在開盤?后兩天內(nèi)爭?取達(dá)到30?~____?%的成交率?，同時將"?太極景潤花?園"的市場?知名度和美?譽(yù)度擴(kuò)大化?，為一期項?目的銷售成?功和今后二?期的推廣、?銷售打下堅?實(shí)的基礎(chǔ)。?二、活動?時間(星?期六)三?、活動地點(diǎn)?太極景潤?花園項目銷?售中心現(xiàn)場?四、房地?產(chǎn)開盤策劃?方案主題思?路定位強(qiáng)?調(diào)氛圍突出?品位提升檔?次有條不紊?圓滿成功?1)通過開?盤當(dāng)天在周?邊及現(xiàn)場的?包裝和慶典?活動，給項?目渲染出濃?烈的喜慶氛?圍，突出表?現(xiàn)項目的開?盤盛典。?2)通過在?售房部現(xiàn)場?的包裝和水?酒供應(yīng)，工?作人員的細(xì)?微服務(wù)來突?出表現(xiàn)項目?的品位和檔?次，讓到來?的客戶都能?從現(xiàn)場感受?到一種尊貴?感和榮譽(yù)感?。3)通?過合理的區(qū)?域劃分，有?效的活動流?程安排，現(xiàn)?場工作人員?工作職責(zé)的?合理分配以?及對客戶關(guān)?于"選房、?購房流程"?的講解和傳?達(dá)，有條不?紊地對開盤?當(dāng)天的現(xiàn)場?人流人群進(jìn)?行有效合理?的控制，以?使整個項目?現(xiàn)場感覺有?次序、有、?層次，整個?項目現(xiàn)場有?條不紊。?4)通過一?系列的工作?輔助，最重?要的是在銷?售過程中抓?住客戶心理?，充分利用?好銷控掌握?的方法，以?置業(yè)顧問來?積極調(diào)動購?房者的迫切?心態(tài)，以使?之達(dá)到成交?，簽定相關(guān)?合約。五?、房地產(chǎn)開?盤活動現(xiàn)場?規(guī)劃布置方?案1)現(xiàn)?場布置A?在售樓部立?柱前根據(jù)場?地尺寸搭建?半米高上下?舞臺一個，?后設(shè)背景板?(雙面)，?舞臺兩邊用?花籃裝飾。?附設(shè)一個用?鮮花包扎的?講臺，以作?嘉賓發(fā)言及?領(lǐng)導(dǎo)致辭用?，整個舞臺?主要用做剪?彩以及主持?、發(fā)言用途?。B售樓?部東北角面?塔南路與新?安路交匯處?設(shè)彩虹門一?個，汽柱兩?個分別立在?彩虹門兩端?。鞭炮氣球?8串，花籃?若干，禮炮?18門，舞?臺下用花扁?、花架裝飾?，售樓部入?口設(shè)紅色地?毯，售樓部?前廣場設(shè)空?飄若干。?C舞臺前設(shè)?坐椅兩排，?____個?位置左右，?供嘉賓及領(lǐng)?導(dǎo)使用。?2)外圍道?路布置A?塔南路兩側(cè)?按排號活動?期間方案設(shè)?計，插上彩?旗。B項?目工地臨塔?南路一側(cè)安?置空飄若干?。C在塔?南路進(jìn)入售?樓部路口處?設(shè)空飄兩個?，以達(dá)到吸?引人流，車?流，指引來?賓，宣傳開?盤的作用。?3)售樓?部分區(qū)布置?及其他布置?A售樓部?內(nèi)部分為_?___個區(qū)?域a、選?房區(qū)：主要?用做通知到?的放號客戶?在該區(qū)域通?過銷售人員?的二次講解?和價格預(yù)算?，進(jìn)行選房?，確定房號?，并簽署相?關(guān)協(xié)議。?b、簽約區(qū)?：主要用做?已經(jīng)選好房?的客戶在該?區(qū)域簽定認(rèn)?購書、繳納?房款定金，?履行相關(guān)手?續(xù)。c、?展示區(qū)：主?要用作未通?知到選房的?客戶參觀沙?盤和模型，?索取資料，?戶型圖，在?選房前有個?心理準(zhǔn)備。?d、休息?區(qū)：原洽談?區(qū)位置，主?要用作客戶?逛累了之后?臨時休息用?。注：選房?區(qū)與簽約區(qū)?設(shè)在同一區(qū)?域，意向性?劃分。B?其他區(qū)域?a、活動區(qū)?：售樓部門?口廣場，用?作開盤活動?、剪彩等，?同時作主要?的包裝區(qū)域?。b、休?閑區(qū)：用作?舞獅表演及?客戶觀賞表?演的區(qū)域。?4)新客?戶排號臺：?設(shè)在售樓部?入口右側(cè)，?立柱之后，?用作新客戶?臨時排號之?用，同時也?用作臨時室?外咨詢臺之?用。房地?產(chǎn)營銷策劃?方案范文（?二）一、?市場背景：?漢沽位于?天津東部濱?海地區(qū)，是?天津?yàn)I海新?區(qū)的重要組?成部分，轄?區(qū)面積__?__平方公?里區(qū)政府坐?落在寨上街?轄區(qū)內(nèi)，全?區(qū)共有常駐?人口___?_萬。漢沽?是我國重要?的化學(xué)工業(yè)?基地之一，?已形成以海?洋化工為主?，多門類綜?合發(fā)展的工?業(yè)體系，全?區(qū)共有工業(yè)?企業(yè)___?_余家，主?要有制鹽、?化工、輕紡?、服裝、冶?金、機(jī)械加?工等十多個?工業(yè)門類。?漢沽不僅是?一個工業(yè)重?地，而且還?是一個魚米?之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)?水稻、水果?及水產(chǎn)品。?其中的茶淀?葡萄和水產(chǎn)?品久負(fù)盛名?。___?_所在寨上?街，其南部?為天津老牌?化工企業(yè)—?天津化工廠?，她曾為漢?沽區(qū)的發(fā)展?立下了汗馬?功勞，但隨?著改革開放?的進(jìn)行及國?有老企業(yè)的?通病，企業(yè)?的效益大不?如前，也在?某種程度上?影響了漢沽?區(qū)的發(fā)展。?隨著漢沽新?一屆領(lǐng)導(dǎo)班?子對當(dāng)?shù)亟?jīng)?濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)?整，將第三?產(chǎn)業(yè)作為漢?沽區(qū)結(jié)構(gòu)的?補(bǔ)充體，使?漢沽成為一?個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)?多角化的地?區(qū)，從而保?證漢沽區(qū)經(jīng)?濟(jì)的健康、?可持續(xù)發(fā)展?。二、競?爭對手分析?：由于漢?沽房地產(chǎn)市?場的發(fā)展屬?于初級階段?，市場對價?格的敏感度?較高，面對?產(chǎn)品的認(rèn)知?及感知程度?相對較低，?故此我們在?分析競爭對?手時主要針?對地段、價?格、產(chǎn)品三?個層面進(jìn)行?歸納與比較?，我們將其?分為直接競?爭對手與間?接競爭對手?。1.在?漢沽我們的?直接競爭對?手是誰呢??2.在漢?沽我們的間?接競爭對手??在漢沽?市場中我們?將綠地人家?、濱河小區(qū)?及富達(dá)花園?定為間接競?爭對手，具?體原因我們?分列如下：?綠地人家?處于天化的?附近，濱河?小區(qū)處于烈?士陵園附近?，他們都遠(yuǎn)?離于城區(qū)中?心相對的位?置優(yōu)勢，不?足以與第壹?城形成競爭?態(tài)勢。富達(dá)?雖與第壹城?相鄰，但其?銷售已近尾?聲，故并不?對第壹城銷?售造成直接?威脅;綠?地人家的產(chǎn)?品規(guī)劃屬純?南方模式，?不能與本地?居住習(xí)慣相?對接;而濱?河小區(qū)的產(chǎn)?品規(guī)劃雖與?本地居住習(xí)?慣相符，但?其產(chǎn)品的規(guī)?劃、設(shè)計水?平與第壹城?相比較仍不?在同一層面?，要落后與?第壹城。而?富達(dá)花園的?規(guī)劃、設(shè)計?，仍初級產(chǎn)?品形態(tài);?綠地、濱河?及富達(dá)的銷?售均價與第?壹城相差_?___元左?右，故此在?目標(biāo)人群層?面，不與第?壹城形成直?接競爭。?三、競爭項?目基本信息?：項目名?稱規(guī)劃面積?銷售均價基?本情況綠?地人家__?__萬平方?米1760?社區(qū)規(guī)模較?大，銷售單?價較低，一?期開發(fā)面積?____萬?平米，整體?社區(qū)規(guī)劃及?戶型設(shè)計較?為南方化，?銷售樓層以?一、二、三?、六層為主?。濱河小?區(qū)____?萬平方米1?584社區(qū)?規(guī)劃有中心?景觀帶，五?層建筑形態(tài)?，社區(qū)無會?所，鄰近薊?運(yùn)河及烈士?陵園，價格?優(yōu)勢明顯，?戶型面積控?制較好，并?帶簡單裝修?。井田·?藍(lán)月灣__?__萬平方?米2050?l型地塊，?與第壹城一?路之隔，戶?型、價格、?配套與第壹?城相近。?分析：從已?銷售的戶型?比來看，其?中兩室占了?絕對的比例?，即便是頂?層的兩室也?由于價位較?低得到了市?場的認(rèn)可，?所以我們有?理由說，漢?沽市場的主?要需求在兩?室，對于一?室戶型的銷?售由于存量?較大，我們?仍需給予足?夠的重視。?在兩室的銷?售當(dāng)中主要?以a、b、?e戶型為主?導(dǎo)，是典型?的經(jīng)典戶型?，面積在9?0—___?_㎡之間，?這樣也從另?一側(cè)面反映?了我們客戶?的主流消費(fèi)?價格在__?__萬左右?。___?_樓棟售出?率分析分?析：在我們?項目樓棟售?出情況的分?析中我們可?以看出，大?量消費(fèi)出現(xiàn)?于臨街與臨?學(xué)校的一面?，而在景觀?中心區(qū)附近?的樓棟銷售?情況一般。?出現(xiàn)這種情?況的原因，?一方面是現(xiàn)?場銷售控制?的原因，一?方面也與居?住觀念有關(guān)?。但這樣的?銷售情況也?為項目后期?景觀節(jié)點(diǎn)釋?放后的銷售?，提供有力?的產(chǎn)品支持?。4.已?售出產(chǎn)品面?積區(qū)間與總?價格區(qū)間分?析：四、?已購客戶分?析1.付?款方式分析?：分析：?我們從已成?交的客戶付?款方式的比?例中可以看?出，一次性?付款與貸款?的比例相差?較大，說明?當(dāng)?shù)氐南M(fèi)?者在消費(fèi)能?力上雖有一?定的問題，?但他們具有?相當(dāng)穩(wěn)定和?充足的還款?能力，且在?消費(fèi)意識上?較為超前，?這當(dāng)然也與?客戶的職業(yè)?及受教育的?程度有關(guān)。?____?年齡結(jié)構(gòu)分?析：分析?：我們從已?購客戶的年?齡層面上去?分析，主要?可以得出的?判斷是我們?的客戶以中?年人為主，?他們對新事?物的接受能?力較強(qiáng)，具?有一定的購?買力及資金?支配能力，?相應(yīng)對生活?質(zhì)量的要求?也較高。而?且我們從客?戶的年齡層?次分析中還?可以得出另?外一個問題?，即是他們?的需求不只?存在于房子?一方面，在?生活當(dāng)中還?有更多的需?求，比如：?子女的教育?問題、娛樂?問題、收入?及職業(yè)狀況?問題等。由?于漢沽當(dāng)?shù)?群眾對當(dāng)?shù)?經(jīng)濟(jì)狀況的?擔(dān)憂，更多?反映出的是?對子女教育?的關(guān)注較多?。3.行?業(yè)分析：?行業(yè)累計銷?售套數(shù)累計?百分比天?化____?%石化_?___%?個體及私營?____%?銀行__?__%學(xué)?校____?%醫(yī)院_?___%?鹽場___?_%稅務(wù)?____%?規(guī)劃局_?___%?保險___?_%其它?____%?總計19?3分析：?從已購客戶?的行業(yè)特征?來看，大部?分的已購客?戶集中在企?、事業(yè)單位?及個體行業(yè)?。由此所反?映出的是我?們業(yè)主大部?分為工薪階?層，其收入?狀況較穩(wěn)定?，收入水平?相對較優(yōu)厚?。而這樣的?客戶在漢沽?當(dāng)?shù)氐臄?shù)量?較多，為我?們提供了較?好的市場承?接力，且在?一方面確定?了我們主要?的宣傳目標(biāo)?。4.居?住區(qū)域分析?：分析：?從項目已購?客戶現(xiàn)居住?區(qū)域情況的?分析中，我?們可以看出?我們的主要?消費(fèi)對象仍?是以漢沽城?區(qū)附近的居?民為主，且?以天化宿舍?為主，這樣?即為我們以?后的宣傳通?路指明的方?向。五、?產(chǎn)品前期市?場推廣簡要?分析：_?___在前?期的媒介宣?傳過程中，?主要是對漢?沽區(qū)的發(fā)展?、順馳的品?牌、工程質(zhì)?量、物業(yè)及?部分戶型進(jìn)?行了市場傳?達(dá)。其項目?的促銷活動?，主要是結(jié)?合項目的工?程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行?了一些老客?戶的維系活?動。在我?們對宣傳及?活動的分析?當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)?了其中存在?三個方面的?問題。一是?宣傳主題與?客戶需求上?的錯位，也?即宣傳內(nèi)容?的針對性不?強(qiáng);二是在?各宣傳節(jié)點(diǎn)?上的訴求不?能成為體系?，缺乏對項?目主題的支?撐;三是宣?傳中對產(chǎn)品?的價值宣泄?不足。六?、分析|總?結(jié)：__?__對市場?、產(chǎn)品、消?費(fèi)者的總結(jié)?：我們在?前面對市場?及競爭對手?、產(chǎn)品及客?戶進(jìn)行了一?個簡要的分?析，通過分?析我們得出?我們對市場?、產(chǎn)品及市?場中的消費(fèi)?者的理解，?我們在明示?如下：市?場：在漢沽?的房地產(chǎn)市?場中充斥著?大量的房地?產(chǎn)項目，單?從供應(yīng)量上?來講已基本?上可以滿足?市場現(xiàn)有的?消費(fèi)需求，?而且在新的?一年里將有?新的地產(chǎn)公?司進(jìn)入市場?，并為市場?帶來新的產(chǎn)?品，這樣我?們就可以說?____年?的漢沽房地?產(chǎn)市場，將?快速成長為?供大于求的?買方市場。?對于在市場?中的各個項?目來說，漢?沽將是一個?各項目進(jìn)行?快速掠奪的?市場。我?們從目前所?了解到的市?場中各項目?的銷售情況?來看，雖然?漢沽已經(jīng)進(jìn)?入了買方市?場，雖然各?項目都已經(jīng)?在市場中得?到相應(yīng)的認(rèn)?知，雖然各?競爭對手之?間的差異較?大(包括產(chǎn)?品及價格)?，但是卻沒?能有一個項?目成為市場?追逐的熱點(diǎn)?，成為市場?銷售的領(lǐng)跑?者，成為市?場中殺傷力?的項目。在?這樣的市場?情況下，一?方面給我們?留下了一個?的市場機(jī)會?，一方面也?讓我們反思?我們近一年?來所做工作?的欠缺及未?來工作中的?跟進(jìn)措施。?如果我們能?夠在未來的?工作中，及?時總結(jié)我們?的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)?，及時調(diào)整?我們的營銷?戰(zhàn)略，及時?登上市場領(lǐng)?軍者的寶座?，我們的項?目明天將會?異常光明。?產(chǎn)品：在?漢沽房地產(chǎn)?市場中，我?們不能說我?們的產(chǎn)品規(guī)?模是的，不?能單就一個?方面說我們?的產(chǎn)品是的?，但我們可?以說我們產(chǎn)?品的從整體?上來說是的?，雖然我們?銷售價格高?于競爭對手?，但這個價?格是與其價?值相符的，?這從我們產(chǎn)?品的前期銷?售中即可看?出。雖然目?前市場上普?遍認(rèn)為我們?的價格高，?但那只是表?面現(xiàn)象，那?只是因?yàn)槲?們沒能在項?目的前一階?段銷售過程?中讓市場認(rèn)?清我們產(chǎn)品?的價值而已?，只要我們?能讓消費(fèi)者?實(shí)際感受到?我們的產(chǎn)品?，看到我們?的產(chǎn)品價值?，我們的銷?售必然會放?量，我們的?項目必然會?成為市場關(guān)?注的熱點(diǎn)，?我們的項目?必然會成為?市場的領(lǐng)跑?者。消費(fèi)?者：在漢沽?當(dāng)?shù)氐南M(fèi)?市場中，主?要以工薪收?入階層為主?，這是由當(dāng)?地相對單一?的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)?所造成的。?雖然這些工?薪階層的收?入水平不高?，但是卻相?對穩(wěn)定，這?為他們購買?房地產(chǎn)產(chǎn)品?提供了物質(zhì)?基礎(chǔ)。同時?由于他們受?教育程度相?對較高，這?樣對新鮮事?物的接受能?力也相對于?一般消費(fèi)者?要強(qiáng)，因此?也就說明他?們是我們的?目標(biāo)消費(fèi)群?體，是我們?產(chǎn)品信息釋?放的主渠道?。房地產(chǎn)?營銷策劃方?案范文（三?）一、營?銷概況：?房地產(chǎn)系不?動產(chǎn)的商品?概念，與其?他商品有著?本質(zhì)截然不?同的區(qū)別，?不同于買件?衣服那樣隨?心所欲，這?是因?yàn)橘I房?子價位高，?耐用性長。?買主務(wù)必經(jīng)?過審情度事?、權(quán)衡利弊?的反復(fù)斟酌?才能作出決?定，而且反?彈心理很強(qiáng)?，稍有不稱?心就會改變?主意，買主?思考的問題?，內(nèi)容豐富?，錯綜復(fù)雜?，既要考慮?得天獨(dú)厚的?地理條件，?又要科究優(yōu)?雅舒適的自?然環(huán)境，樓?質(zhì)、交通、?音貝、污染?、安全等諸?方面的慎之?有慎。由此?可見房地產(chǎn)?營銷深度廣?，難度大，?負(fù)荷重，企?求在房地產(chǎn)?營銷上取得?卓然顯著的?成效，并非?輕而易舉、?彈指一揮間?，必須加強(qiáng)?重視大腦智?力投資的力?度，具備冰?凍三尺非一?日之寒的韌?勁和毅力。?二、創(chuàng)意?理念：房?地產(chǎn)營銷策?劃方案要達(dá)?到尚方寶劍?的強(qiáng)大韌勁?和力度，必?須在創(chuàng)意理?念上形成：?1、具有?高度的自信?野心;2?、富于競爭?，且樂此不?倦;3、?頭腦敏銳，?不拘傳統(tǒng);?4、感性?認(rèn)識和理性?認(rèn)識相處融?洽;5、?注重歷史，?尊重現(xiàn)實(shí)，?睽重未來。?三、構(gòu)思?框架：1?)以塑造形?象為主，渲?染品味和意?念;2)?展現(xiàn)樓盤的?綜合優(yōu)勢;?3)體現(xiàn)?樓盤和諧舒?適生活;?4)直切消?費(fèi)群生活心?態(tài)。四、?實(shí)戰(zhàn)流程：?1、形象?定位：對?樓盤的綜合?素質(zhì)進(jìn)行整?體概括，揭?示樓盤從地?理位置、物?業(yè)檔次到設(shè)?計思想、具?體細(xì)節(jié)等到?方面的高起?點(diǎn)定位。所?謂高起點(diǎn)完?全可以從樓?盤的整體設(shè)?計中體現(xiàn)到?：吸取園外?、境外高檔?物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，?處處顧及住?戶需要，大?到小區(qū)環(huán)境?規(guī)劃設(shè)計和?公共空間的?審美安排;?小至空調(diào)機(jī)?位、公共過?道采光以及?住戶戶型設(shè)?計等等,都?進(jìn)行精碉細(xì)?鑿，力爭完?美。好東?西總有不同?之處，因而?“不同”二?字構(gòu)成了樓?盤這一高檔?物業(yè)的形象?基礎(chǔ)，使它?有機(jī)會從眾?多物業(yè)中脫?穎而出。比?如：地理位?置不同，交?通條件不同?，物業(yè)品質(zhì)?不同，發(fā)展?商信譽(yù)不同?，人均擁有?空間不同，?升值潛力不?同，車位數(shù)?量不同，小?區(qū)規(guī)劃不同?。這“八種?不同”的明?知故問句子?成為開發(fā)商?向樓盤消費(fèi)?對象闡述物?業(yè)優(yōu)勢的重?要線索。?2、主要賣?點(diǎn)：對樓?盤進(jìn)行全面?分析研究，?概括為四個?方面的賣點(diǎn)?構(gòu)成：1?)地理位置?;2)、樓?盤設(shè)施結(jié)構(gòu)?;3)、樓?盤做工用料?;4)、戶?型設(shè)計。突?出明顯優(yōu)勢?，這是樓盤?消費(fèi)者最關(guān)?心的物業(yè)指?標(biāo)。3、?繪制效果圖?：根據(jù)開?發(fā)商的條件?和推廣需要?，分別繪制?整體效果圖?、多層單體?效果圖。繪?制效果圖要?強(qiáng)調(diào)公共空?間開闊、細(xì)?節(jié)豐富、品?味高，因?yàn)?樓盤的銷售?，需要啟動?購樓者對未?來的想象，?無數(shù)事實(shí)范?例證明，精?美的效果圖?對營銷起了?事半功倍的?決定性作用?。4、廣?告訴求點(diǎn)：?1)闡述?樓盤的位置?;2)闡述?樓盤所在地?的歷史淵源?;3)闡述?樓盤交通條?件;4)闡?述樓盤人口?密度情況;?5)闡述樓?盤的升值潛?力;6)闡?述樓盤開發(fā)?商的信譽(yù);?7)闡述樓?盤的背景;?8)闡述樓?盤的舒適溫?馨;9)闡?述樓盤的實(shí)?用率;10?)闡述樓盤?的付數(shù)計劃?;11)闡?述樓盤的品?質(zhì);12)?闡述樓盤的?深遠(yuǎn)意義;?13)闡述?樓盤的物業(yè)?管理有什么?不同。5?、廣告階段?劃分：對?樓盤的品牌?推廣是一個?長期的行為?，應(yīng)有戰(zhàn)略?的考慮，從?而使每一期?廣告都變成?一次品牌的?積累。都成?為對樓盤形?象的一次重?要投資。其?廣告推廣大?致劃分為三?個階段：?第一階段(?預(yù)期到首期?交樓入住)?：此階段廣?告宣傳以建?立品牌知名?度和促進(jìn)銷?售為目標(biāo)，?從而盡快奠?定樓盤在人?們心目中的?品味、檔次?和形象。此?階段廣告費(fèi)?用投入相對?較大。第?二階段(首?期交樓至二?期完工)：?此階段以品?牌維持為目?的，穩(wěn)固樓?盤高檔物業(yè)?的品牌形象?。同時促進(jìn)?銷售。此階?段廣告費(fèi)用?投入相對較?少。第三?階段(二期?工程交樓至?整體竣工)?：此階段的?廣告任務(wù)重?點(diǎn)是維持樓?盤的良好口?碑，可結(jié)合?已經(jīng)入住的?眾多住戶來?談?wù)撛u估本?樓盤并通過?口碑帶動銷?售，完成售?樓收尾工作?。此階段廣?告費(fèi)用投入?為中等不平??？傮w上?看，樓盤全?程廣告投入?曲線呈馬鞍?形，這是根?據(jù)各銷售期?要求和工程?進(jìn)程不同階?段而得出的?較合理的分?配方案。當(dāng)?然，每個階?段中的廣告?及發(fā)布，應(yīng)?依據(jù)具體情?況靈活使用?和調(diào)整。?6、廣告表?現(xiàn)：在樓?盤預(yù)售及正?式展銷前，?應(yīng)設(shè)法積蓄?氣氛，設(shè)計?一個別開生?面、形式獨(dú)?特的揭幕儀?式。在預(yù)售?參觀登記前?一周，更新?目前圍在售?樓部和樣板?間外側(cè)的圍?布。直到預(yù)?售和開幕式?當(dāng)天隆重揭?幕，讓優(yōu)雅?美麗的樓盤?示范間瞬間?呈現(xiàn)在大眾?及過往行人?面前。屆時?，樂隊奏出?美妙動聽的?西洋樂曲，?嘉賓云集，?參觀人流穿?梭樣板之間?，驚羨之辭?不絕于耳。?(具體揭幕?儀式內(nèi)容安?排及細(xì)節(jié)，?另視情策劃?)。預(yù)告?廣告以渲染?氣氛為主，?配合精彩的?揭幕預(yù)售儀?式先期刊登?。7、首?期廣告內(nèi)容?及時間安排?：內(nèi)部認(rèn)?購展示會和?首期展銷會?定期舉行，?廣告準(zhǔn)備工?作應(yīng)在此之?前全部到位?，具體內(nèi)容?大致如下：?①樓盤效?果圖。②?樓盤售價表?和匯款方式?的確定與制?作。③售?樓宣傳冊和?促銷宣傳單?的設(shè)計制作?。④工地?圍板的設(shè)計?、繪制。?⑤展銷場地?宣傳旗幟、?宣傳畫和橫?幅的設(shè)計制?作。⑥展?銷場地道路?指導(dǎo)牌的制?作。⑦展?板(兩套，?每套___?_張)的設(shè)?計、制作和?擺放。⑧?影視廣告創(chuàng)?意構(gòu)思及拍?攝制作。?⑨報紙廣告?首____?期的設(shè)計、?完稿及定版?。⑩圍繞?展示會其它?促銷宣傳用?品。五、?勾勒賣點(diǎn)途?徑。1、?確立行銷要?求：樓盤?行銷觀念著?重于消費(fèi)者?的分布情形?及需求層次?，繼而設(shè)計?規(guī)劃銷售策?略主題。突?顯出樓盤產(chǎn)?品的價值，?進(jìn)而滿足購?屋大眾獨(dú)有?的品味與格?調(diào)。故樓盤?在行銷上須?完全符合時?代的發(fā)展，?才能在市場?上造成影響?，成為大眾?爭先搶購的?產(chǎn)品，下列?幾點(diǎn)是營銷?方面應(yīng)重點(diǎn)?考慮的問題?。①時代?性：具有前?瞻性的行銷?觀念，符合?社會形態(tài)的?變革與提升?。②生活?性：完全符?合消費(fèi)者的?生活需求，?接近消費(fèi)者?的消費(fèi)水平?。③安全?性：各項設(shè)?備充實(shí)，設(shè)?施完善，以?強(qiáng)化生活安?定性。④?方便性：交?通、時間、?商品等方面?消費(fèi)及額外?的需求。?⑤舒適性：?現(xiàn)代化的消?費(fèi)新空間，?具有以符合?人性需要為?基礎(chǔ)的品質(zhì)?。⑥選擇?性：多樣化?的產(chǎn)品提供?多樣化選擇?。⑦自由?性：使生活?、休閑、購?物緊密結(jié)合?。2、進(jìn)?行消費(fèi)者背?景分析：?①選購本樓?盤的動機(jī)：?a、認(rèn)同?規(guī)劃設(shè)計之?功能及附加?價值優(yōu)于其?他的樓盤。?b、經(jīng)過?比較競爭后?，認(rèn)同本樓?盤的價位。?c、想在?此地長久居?住者。d?、認(rèn)為本區(qū)?域有遠(yuǎn)景，?地段有發(fā)展?潛力。e?、信賴業(yè)主?的企業(yè)規(guī)模?與財力潛力?。f、通?貨膨脹壓力?下的保值心?態(tài)，使其萌?發(fā)購買動機(jī)?。②排斥?本樓盤的理?由：a、?消費(fèi)者本人?經(jīng)濟(jì)能力不?足。b、?比較之后認(rèn)?為附近有理?想的樓盤。?c、購買?個體者較少?，對后市看?空。③購?買本樓盤的?理由：a?、對本區(qū)域?環(huán)境熟悉念?舊者。b?、滿現(xiàn)居環(huán)?境品質(zhì)者。?3、設(shè)計?完美的行銷?動作：①?塑造產(chǎn)品的?獨(dú)特的風(fēng)格?，突顯產(chǎn)品?市場上的優(yōu)?勢與形象，?使客戶在選?擇有獨(dú)特定?位的產(chǎn)品之?后，能肯定?自己的品味?和地位，而?造成社會影?響。②強(qiáng)?勢吸引廣大?的自住型購?屋客戶，以?單價實(shí)在、?總價合理的?策略，除了?能吸引第一?次購屋需求?，亦可引導(dǎo)?第二次購屋?、換屋或投?資客進(jìn)場購?買。③根?據(jù)本區(qū)域的?地理位置，?塑造本樓盤?的未來高價?值及增值潛?力。④慎?選現(xiàn)場銷售?人員與嚴(yán)格?執(zhí)行個案銷?售講習(xí)，銷?售人員除了?要將房地產(chǎn)?景氣時的高?姿態(tài)予以收?斂，換成不?卑不亢的態(tài)?度外。更要?以耐心、親?切、誠懇的?說服技巧加?上專業(yè)化素?養(yǎng)，才能將?如業(yè)主所愿?的銷售目標(biāo)?在短期之內(nèi)?順利實(shí)現(xiàn)。?⑤銷售人?員應(yīng)默契配?合，充分準(zhǔn)?備，以使客?戶在整個銷?售過程中確?實(shí)感受到自?然、親切、?實(shí)在、信任?、誠實(shí)、坦?誠、自尊的?銷售氛圍。?以實(shí)現(xiàn)“訂?屋便不退訂?”，“補(bǔ)足?便能簽約”?“簽約便能?代為介紹朋?友來買”的?完善銷售體?系。六、?房地產(chǎn)營銷?廣告推廣業(yè)?務(wù)的策略：?1、引導(dǎo)?期：首先?選搭大型戶?外看板，以?獨(dú)特新穎的?方案引起客?戶的好奇，?引發(fā)其購買?欲①工地?現(xiàn)場清理美?化，搭設(shè)風(fēng)?格新穎清閑?的接待總部?(視情形需?要，制作樣?品屋)。?②合約書、?預(yù)約單及各?種記錄表制?作完成。?③講習(xí)資?料編制完成?。④價格?表完成。?⑤人員講習(xí)?工作完成?⑥刊登引導(dǎo)?廣告⑦銷?售人員進(jìn)駐?。注意事?項：①對?預(yù)約客戶中?有望客戶做?ds(直接?拜訪)。?②現(xiàn)場業(yè)務(wù)?銷售方向、?方式若有不?順者要即時?修正。③?定期由業(yè)務(wù)?主管召開銷?售人員策劃?會，振奮士?氣。④不?定期舉行業(yè)?務(wù)與企劃部?門的動腦會?議，對來人?，來電及區(qū)?域記錄表予?以分析后，?決定是否修?正企劃策略?。⑤有關(guān)?接待中心常?發(fā)生故障或?較為客戶在?意的設(shè)施，?如燈光照明?亮度，冷氣?空調(diào)位置及?冷暖度，簽?約場所氣氛?，屋頂防雨?措施，展圖?堅牢度等均?需逐一檢查?測試。⑥?主控臺位置?及高度、廣?播系統(tǒng)音域?范圍及功能?，控臺、銷?售區(qū)、樣品?屋與模型，?出入口及過?道是否能使?眾多客戶十?分順暢地經(jīng)?過。2、?公開期及強(qiáng)?銷期：公?開期(引導(dǎo)?期之后__?__天)及?強(qiáng)銷期(公?開后第__?__天起)?。⑴、正?式公開推出?前需吸引引?導(dǎo)期有望客?戶與配合各?種強(qiáng)勢媒體?宣傳，聚集?人潮，并施?展現(xiàn)場銷售?人員團(tuán)隊與?個人銷售魅?力，促成訂?購，另可安?排雞尾酒會?或邀請政經(jīng)?名人蒞臨剪?彩，提高客?戶購買信心?。⑵、每?日下班前_?___分鐘?，現(xiàn)場銷售?人員將每日?應(yīng)填之資料?填好繳回，?由業(yè)務(wù)主管?加以審查，?于隔日交還?每位銷售人?員，并于隔?日晨間會議?進(jìn)行講述對?各種狀況及?有望客戶追?蹤提出應(yīng)變?措施。⑶?、每周周一?由業(yè)務(wù)部，?企劃部舉行?策劃會議，?講述本周廣?告媒體策略?、促銷活動?(sp)項?目與銷售策?略及總結(jié)銷?售成果，擬?定派發(fā)宣傳?單計劃。?⑷、擬定派?發(fā)宣傳單計?劃表，排定?督報人員表?及(sp)?活動人員編?制調(diào)度表。?⑸、于s?p活動前_?___天，?選定協(xié)助銷?售人員及假?客戶等，并?預(yù)先安排講?習(xí)或演練。?⑹、若于?周六、周日?或節(jié)日sp?活動，則需?要提前一天?召集銷售管?理人員協(xié)助?銷售人員講?習(xí)，使其全?面了解當(dāng)日?活動策略、?進(jìn)行方式及?如何配合。?⑺、每逢?周六、周日?或節(jié)目sp?活動期間，?善用___?_組假客戶?，應(yīng)注意銷?售區(qū)和主控?臺之自然呼?應(yīng)，每成交?一戶，便由?主控臺主管?播板，隨即?公司現(xiàn)場人?員均一起鼓?掌，外區(qū)人?員燃放鞭炮?，現(xiàn)場張貼?恭賀紅紙，?使現(xiàn)場氣氛?達(dá)到點(diǎn)。?⑻、周六、?周日下班前?由業(yè)務(wù)主管?或總經(jīng)理召?開業(yè)務(wù)總結(jié)?會，對本日?來人來電數(shù)?、成交戶數(shù)?、客戶反映?、活動優(yōu)缺?點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)?與獎懲。?⑼、實(shí)施責(zé)?任戶數(shù)業(yè)績?法，每位銷?售成員自定?銷售目標(biāo)或?由公司規(guī)定?責(zé)任戶數(shù)，?并于每周一?作統(tǒng)計，完?成目標(biāo)人員?公司立即頒?發(fā)獎金，以?資鼓勵。?⑽、隨時掌?握補(bǔ)足、成?交、簽約戶?數(shù)、金額、?日期，若有?未依訂單上?注明日期前?來辦理補(bǔ)足?或簽約手續(xù)?者，立即催?其辦理補(bǔ)足?或簽約。?⑾、客戶來?工作銷售現(xiàn)?場洽定或來?電詢購，要?求其留下姓?名，聯(lián)系電?話，以便于?休息時間或?廣告期間實(shí)?施ds(直?銷)、出外?追蹤拜訪客?戶，并于每?日下班前由?業(yè)務(wù)主管總?結(jié)追蹤成果?，檢查是否?達(dá)到預(yù)期銷?售目標(biāo)。?⑿、每逢?周日，節(jié)日?或sp期間?，公司為配?合銷售，應(yīng)?每隔一段時?間打電話至?現(xiàn)場做假洽?訂(電話線?若為兩條，?則輪流打)?以刺激現(xiàn)場?銷售氣氛。?3、持續(xù)?期(最后沖?刺階段)：?⑴、正式?公開強(qiáng)勢銷?售一段時日?后，客戶對?本案之認(rèn)識?程度應(yīng)不淺?，銷售人員?應(yīng)配合廣告?，重點(diǎn)追蹤?以期達(dá)到成?交目的。?⑵、利用已?購客戶介紹?客戶，使之?成為活動廣?告。并事先?告之：若介?紹成功公司?將提成一定?數(shù)額的“介?紹獎金”作?為鼓勵。?⑶、回頭客?戶積極把握?，其成交機(jī)?會極大。?⑷、退訂戶?仍再追蹤，?實(shí)際了解問?題所在。?⑸、銷售成?果決定于是?否在最后一?秒鐘仍能全?力以赴，故?銷售末期的?士氣高低不?容忽視。只?要腳踏實(shí)地?的執(zhí)行本方?案，房地產(chǎn)?營銷將會立?竿見影，成?就頗豐。?房地產(chǎn)營銷?策劃方案范?文（四）?前言：營銷?理由傳統(tǒng)?經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為?，商品的價?值決定于凝?集在商品中?的有效勞動?，而商品的?價格取決于?供求關(guān)系。?按這一理論?，一個物件?的價值是個?客觀、可度?量的值。人?們只要理智?地度量生產(chǎn)?某種商品所?需要的有效?勞動，就可?以了解一個?商品的內(nèi)在?價值，并以?此為交換的?依據(jù)。在這?一理論的框?架內(nèi)，消費(fèi)?者能夠客觀?地掌握一個?商品的價值?，因而是理?智的，因而?也就不存在?市場營銷概?念了。然?而，西方經(jīng)?濟(jì)學(xué)則認(rèn)為?，商品的價?值取決于商?品的Uti?lity，?所謂Uti?lity是?指商品的服?務(wù)帶給人們?的效用，或?說好處。而?這個效用的?評價標(biāo)準(zhǔn)是?一個主觀的?概念：同一?商品在不同?的消費(fèi)者看?來有不同效?用，南方人?認(rèn)為米飯好?，北方人認(rèn)?為饅頭好，?誰也不能把?自己的價值?取向強(qiáng)加給?對方。由于?認(rèn)識到了商?品的價值是?個很主觀的?東西，因此?產(chǎn)生了西方?經(jīng)濟(jì)學(xué)的市?場營銷概念?。營銷的目?的就是要影?響消費(fèi)者的?價值認(rèn)同，?使之心甘情?愿地付出更?多的成本購?買某一品牌?的商品，而?不是具有同?性質(zhì)的其他?品牌?，F(xiàn)?在已經(jīng)步入?了知識經(jīng)濟(jì)?，“華翠”?內(nèi)部必有一?個創(chuàng)新系統(tǒng)?來不斷審視?、破壞現(xiàn)有?流程，取而?代之更好的?流程，以使?自己跑得更?快。以下是?房地產(chǎn)營銷?策劃書的具?體內(nèi)容。?二房地產(chǎn)營?銷策劃書-?促銷：點(diǎn)石?成金現(xiàn)在?的競爭，已?不僅僅是某?一個層面上?的競爭。一?個企業(yè)如果?僅僅在某一?層面占據(jù)優(yōu)?勢，而在整?體上卻還存?在這樣或那?樣的短板的?話，那么，?就有可能在?新一輪的競?爭當(dāng)中，被?更具綜合優(yōu)?勢的競爭者?淘汰，這是?新時期的基?本市場法則?。有遠(yuǎn)見的?人總試圖看?清原本看不?清的東西，?一成不變的?思維方法是?最容易失敗?的。在房地?產(chǎn)市場飽和?的現(xiàn)狀下，?我們必須打?破常規(guī)、標(biāo)?新立異，充?分運(yùn)用創(chuàng)新?思想，設(shè)計?出多種全新?的營銷模式?。做到多點(diǎn)?齊發(fā)，連點(diǎn)?成面，面面?俱到;多線?共拉，布線?為網(wǎng)，一網(wǎng)?打盡。(?一)房地產(chǎn)?營銷策劃書?-立異：以?租帶售房?地產(chǎn)開發(fā)商?對其所開發(fā)?的項目都期?望盡快銷售?出去，但往?往事與愿違?，欲速則不?達(dá)。尤其是?中高檔的住?宅物業(yè)，在?買方市場的?情況下，要?想靠急功近?利的方式獲?取高額的投?資回報，更?是難上加難?。因此，市?場上出現(xiàn)了?一種帶租與?銷售的營銷?模式，不僅?適用于商業(yè)?物業(yè)的銷售?，也被可引?入中高檔住?宅的銷售。?目前高明住?宅的銷售市?場競爭十分?激烈，市場?明顯供大于?求。在此情?況下，如果?華翠園沉住?氣，以“不?變應(yīng)萬變”?(價格方面?)，倒也可?以在高明獨(dú)?樹一幟。但?我們不能滿?足于此，必?須盡快將部?分尾樓處理?掉，以加快?資金的運(yùn)轉(zhuǎn)?速度。所以?，房地產(chǎn)營?銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整?思路，改變?策略，在不?“變”中求?“變”：“?千變?nèi)f化”?(營銷手段?方面)，采?取“租售結(jié)?合”的營銷?策略?！?租售結(jié)合”?房地產(chǎn)營銷?策略和方法?的基本內(nèi)容?如下：當(dāng)市?場發(fā)生變化?，供給過度?，造成樓房?難以銷售時?，應(yīng)改變營?銷策略：先?設(shè)法將手中?的物業(yè)租出?去;然后再?將營銷目標(biāo)?鎖定在投資?型買家這一?目標(biāo)消費(fèi)群?體，讓其在?有較高投資?回報保障的?前提下，成?為該物業(yè)的?擁有者。這?樣，即使房?子暫時未售?出，我們也?可以獲得一?定的租金，?而且，隨著?高明經(jīng)濟(jì)的?發(fā)展導(dǎo)致消?費(fèi)推動的房?價上漲空間?巨大，這樣?，公司可以?得到雙面的?回報。何樂?而不為呢確?實(shí)，房地產(chǎn)?行業(yè)本身就?特別注定資?金的快速運(yùn)?轉(zhuǎn)，可是，?我們可以用?出租之房到?銀行抵押進(jìn)?行貸款，以?緩解再開發(fā)?的資金壓力?，充分調(diào)整?資金運(yùn)轉(zhuǎn)率?。這樣，我?們就可以做?到有大利而?無小害、有?多得而無少?失。另外，?本人曾經(jīng)對?荷城現(xiàn)有打?工族做過租?房調(diào)查，通?過市場調(diào)查?發(fā)現(xiàn)：隨著?大佛山的啟?動及招商成?績的顯赫，?吸引到了大?批外來者，?出租屋一直?出現(xiàn)緊缺，?并愈演愈烈?。房屋租金?也出現(xiàn)很大?的上漲。所?以，本策略?很具可行性?，市場空間?大，大可一?試!(二?)房地產(chǎn)營?銷策劃書-?頂樓：困中?創(chuàng)“圓”(?園)眾所?周知，頂樓?幾乎成了所?有開發(fā)商的?心頭病，絕?大部分避免?不了“滯銷?”的命運(yùn)，?開發(fā)商須費(fèi)?很大力氣才?能將其出售?，有些甚至?逃脫不了一?直空置的狀?況。追本嗍?原，我們必?須找出導(dǎo)致?其獨(dú)特命運(yùn)?的原因：人?的消費(fèi)思想?是理性的，?同時，他們?的消費(fèi)行為?也私利的，?在決定高消?費(fèi)品時，他?們都會“挑?三揀四”“?小心翼翼”?，特別是左?右自己全家?命運(yùn)的物產(chǎn)?時，他們更?是“銖銖校?量”、“顧?前怕后”。?其實(shí)頂樓最?要命的就是?夏天過熱，?炙得人悶不?過氣來。具?體問題具體?分析，一切?從實(shí)際出發(fā)?，針對這種?現(xiàn)狀，我們?可以在頂樓?建好可以隔?熱的“花園?”，它雖是?隔熱層，但?它并不同于?一般的其它?隔熱層，相?比前者隔熱?效果更好，?其房內(nèi)正常?溫度幾乎跟?其他非頂樓?一樣;再者?，它的材料?及鋪設(shè)形式?有異：直接?在原有隔熱?層上鋪一定?厚度的土層?，然后于土?層栽花種草?，這樣，除?了可以防熱?外，還可以?起到美化環(huán)?境及凈化空?氣的作用(?土坯本身具?有非一般的?吸熱功能)?。并且，?我們投入也?不大，__?__平面大?概只需__?__元即可?，同時，我?們的大量建?設(shè)又可以產(chǎn)?生規(guī)模效應(yīng)?，進(jìn)一步降?低“花園”?建設(shè)成本。?至此，頂樓?的困境我們?就可以“圓?”滿解決了?。(具體操?作方法可以?到“永安新?村”“取經(jīng)?”)阻礙?頂樓銷售的?難題還有二?：過高、容?易漏裂。在?這里，要解?決過高的問?題可以做的?就是對其進(jìn)?行精細(xì)化的?市場細(xì)分，?目標(biāo)群定位?于年輕階層?(如本人)?;另外，還?必須采取低?價、甚至成?本價銷售，?在價格上對?其固有的缺?點(diǎn)以一定的?補(bǔ)償，以彌?補(bǔ)其不足。?對于頂樓容?易產(chǎn)生漏雨?及墻壁裂縫?問題，在建?造的過程當(dāng)?中如果嚴(yán)把?了質(zhì)量關(guān)的?話，是不會?發(fā)生這樣的?質(zhì)量問題的?，但是既然?現(xiàn)在房已建?好，我要問?的是您們對?自己的產(chǎn)品?有信心么??(當(dāng)然我對?您們還是有?信心的)，?如果有的話?，那在售房?時，我們可?以大膽對消?費(fèi)者以“三?包”的承認(rèn)?，并簽訂附?外質(zhì)量保證?合同。這樣?，顧客們在?夠買時就會?很放心了。?(其實(shí)，這?樣的營銷要?以高要求的?產(chǎn)品質(zhì)量為?基礎(chǔ)的，因?為營銷是“?末”，而產(chǎn)?品是“本”?;營銷是“?術(shù)”，而產(chǎn)?品是“道”?)(三)?房地產(chǎn)營銷?策劃書-中?樓：以舊換?新俗話說?：“沒有不?好的產(chǎn)品，?只有不好的?定位”，市?場如戰(zhàn)場，?“凡戰(zhàn)者，?以正合，以?奇勝”。市?場不同情弱?者，在產(chǎn)品?同質(zhì)化嚴(yán)重?、營銷手段?單一的競爭?市場中，沒?有的、具有?創(chuàng)新推廣手?段的企業(yè)，?就沒有長久?的生命力與?市場占有率?;而將過去?固化、單一?的策略手段?奉為“尚寶?”的企業(yè)，?必定走不出?惡性競爭的?陰影，最后?也逃離不了?失敗的厄運(yùn)?。因此，企?業(yè)只有永遠(yuǎn)?保持創(chuàng)新的?頭腦，不斷?將其新思想?轉(zhuǎn)化為獨(dú)特?的、適應(yīng)現(xiàn)?實(shí)要求的模?式，并成功?付諸實(shí)踐。?才能穩(wěn)固并?拓展市場，?勝出于與己?激烈競爭的?強(qiáng)手之林。?目前，作?為彈丸之地?的高明，已?有大量建成?、在建、籌?建的樓盤存?在，市場形?勢更趨嚴(yán)禁?。我們必須?采取差異化?的市場策略?，努力創(chuàng)造?與對方的差?異，以正確?的市場定位?加上強(qiáng)有力?的執(zhí)行去甩?開跟隨者，?從而獲取成?功。經(jīng)過苦?苦尋思，本?人又“鹵莽?”獻(xiàn)上一計?：隨著高明?低層消費(fèi)群?的成熟及社?會普遍存在?的“2·8?定理”(社?會中___?_%的錢掌?握在___?_%的人手?中，而其余?____%?的人只控制?著____?%的財富。?在這里，本?人將這__?__%的人?定為低層消?費(fèi)者)，二?手房市場異?常火暴，有?些時日甚至?趕超新房成?交量。跟隨?本區(qū)農(nóng)村人?口的繼續(xù)大?量轉(zhuǎn)移及外?來人口的消?費(fèi)涌動，這?種市場結(jié)構(gòu)?狀況必定還?將延續(xù)甚至?加深。二手?樓交易已成?為一種發(fā)展?潮流，不可?逆轉(zhuǎn)!有時?，機(jī)會就出?現(xiàn)在市場的?變化中，跟?隨于雷聲轟?隆的雨后。?成功者善于?并敢于抓住?市場，而失?敗者之所以?失敗就因?yàn)?他“茫然”?于機(jī)會。我?們必須抓住?這大好時機(jī)?，毫不畏縮?地推行樓房?“以舊換新?”的銷售模?式。交換時?用新樓固定?價減去顧客?舊樓協(xié)商價?，然后由消?費(fèi)者支付這?個結(jié)果值即?可。關(guān)于?這個手段，?我也不是盲?目瞎瓣，而?是有一定的?市場依據(jù)的?。畢竟，高?明舊樓多分?布于市區(qū)西?面，即荷香?路以西，這?里，多以散?樓布局為主?;而新樓絕?大部分為花?園形式，設(shè)?有保安及其?他物業(yè)管理?服務(wù)人員，?安全系數(shù)更?大。再加上?老區(qū)環(huán)境污?染嚴(yán)重及人?們的喜新厭?舊心理作祟?，在有一定?經(jīng)濟(jì)條件下?，市民多有?“賣舊買新?”的沖動，?而我們開展?的“以舊換?新”策略在?多種宣傳方?法的基礎(chǔ)上?(后面提到?)，一次又?一次的激發(fā)?著他們的購?買欲，調(diào)動?著人們的沖?動感。在這?樣的作用下?，成交是遲?早的事。記??。菏袌錾?的成功者的?確是那些最?能適應(yīng)現(xiàn)行?環(huán)境要求的?公司──它?們向真正需?要的“東西?”(銷售模?式)而付出?。(四)?房地產(chǎn)營銷?策劃書-綠?化：詩意棲?居“詩意?棲居”是人?類居住的夢?想!所以古?人云“無水?則風(fēng)到氣蔽?，有水則氣?止而風(fēng)無。?其中以等水?之地為上等?，以藏風(fēng)之?地為次等”?，有山水懷?抱之地才為?風(fēng)水寶地。?于是人們詩?意棲居在水?一方契舍了?文化、審美?、心理和生?理需要，遂?流行于市井?販夫、商賈?巨富、文人?騷客中。至?今，人們對?于物業(yè)的綠?化要求更高?一層?；▓@?者，人文、?自然與建筑?對話的靈性?空間，于其?中，人性獲?得升華。建?筑為園林讓?路，生活回?歸自然。本?人今天考察?過貴園，微?覺不妥，完?美當(dāng)中有那?么一絲絲不?足：花園外?圍綠化帶未?建立，從外?看，給整個?花園婀娜的?身段“扎”?上了一到深?深的疤痕。?請盡快將其?“整容”一?番。至?xí)r，?必將帶給您?們更多的“?選票”。?滿眼的綠色?意味著寬闊?的視野，洞?察市場才能?開山立業(yè);?氧氣如同良?好的運(yùn)營機(jī)?制，保證置?身其間的人?力、資金、?技術(shù)圓滿運(yùn)?轉(zhuǎn);陽光是?花園的遠(yuǎn)景?，吸引更多?市民“埋單?”。(五?)房地產(chǎn)營?銷策劃書-?物業(yè)：“和?諧”民主?現(xiàn)代消費(fèi)從?一般消費(fèi)轉(zhuǎn)?向體驗(yàn)消費(fèi)?，由理性消?費(fèi)發(fā)展為感?覺消費(fèi)。以?前叫做消費(fèi)?者買的放心?、用的稱心?;現(xiàn)今邊為?消費(fèi)者買得?開心、用得?滿心，再加?上人都是有?感覺的動物?，在享受服?務(wù)時，必須?要受到特別?的待遇、絕?對的尊重，?他埋單時才?滿意，以后?也高興再次?光臨;在購?買商品時，?人們需要的?是熱誠的售?后服務(wù)。在?這方面，海?爾集團(tuán)的品?牌建設(shè)可算?上乘。海?爾產(chǎn)品的核?心價值就是?“真誠”，?品牌口號是?“真誠到永?遠(yuǎn)”，其服?務(wù)，產(chǎn)品研?發(fā)都是對這?一理念的注?釋和延展。?因此，海爾?的空調(diào)、冰?箱、洗衣機(jī)?等產(chǎn)品多次?被列為消費(fèi)?者最喜歡的?品牌之一。?在這方面?，我們都得?不恥于問師?海爾，并還?得把這樣的?服務(wù)延伸、?拓展到物業(yè)?管理服務(wù)上?。因?yàn)槲飿I(yè)?管理好壞也?直接影響到?房樓的社會?認(rèn)同度。只?有我們的認(rèn)?同度高了，?才會受到更?多消費(fèi)者的?追棒。具體?操作：引進(jìn)?一家富有實(shí)?力的物業(yè)管?理公司來接?盤，為現(xiàn)有?業(yè)主提供優(yōu)?質(zhì)的服務(wù)，?帶來人性化?、親情化的?先進(jìn)服務(wù)管?理理念，同?時，最主要?的是在安全?管理上受到?業(yè)主的贊譽(yù)?。這樣，老?業(yè)主帶動新?客戶，必將?提升“華翠?園”銷量。?三房地產(chǎn)?營銷策劃書?-推廣：多?管齊下一?個成熟、成?功的品牌，?到最后所擁?有的，并不?僅僅是強(qiáng)勢?的知名度和?優(yōu)秀的形象?，而是與消?費(fèi)者形成的?牢固的心理?上的聯(lián)系。?境界的品牌?，并不是消?費(fèi)者有意識?認(rèn)定的“好?品牌”，而?是存在于消?費(fèi)者認(rèn)知“?無意識”中?的一種自然?的狀態(tài)。強(qiáng)?的品牌并不?氣勢壓人，?而是以親和?友善的姿態(tài)?向市民的一?種虔誠的訴?求及消費(fèi)者?的認(rèn)同和好?感。市場營?銷的戰(zhàn)爭其?實(shí)就是借助?廣告對“品?牌好感”的?爭奪。所謂?“會哭的孩?子有奶吃”?就證明了要?敢于訴求的?道理。舉一?個最簡單的?例子：你愛?上一個女孩?必須勇敢追?啊!否則，?你只能在單?相的煎熬中?忍痛!而你?那心中的女?神隨時都有?可能成為別?人卿卿我我?的陪伴。悲?哀呀!對嗎??最主要?的，因?yàn)榉?產(chǎn)乃關(guān)系到?一個家庭的?福祉的關(guān)鍵?性消費(fèi)，一?生中就那么?一兩次。面?對它們時，?誰不慎之又?慎、顧這盼?那?倘若我?們“羞”于?表達(dá)自己的?“愛”、恥?于剖白心中?之“情”。?人家會“下?嫁”于我嗎??這點(diǎn)從下?面的圖表就?可以看出來?：圖中陰影?部分為人們?車房消費(fèi)，?他們在面對?這二者時都?富有理性，?這就要求我?們借助一切?可以借助的?力量(手段?)全力去說?服他們、征?服他們(?一)房地產(chǎn)?營銷策劃書?-廣告：媒?體打壓廣?告宣傳主要?以《高明信?息報》、街?巷橫幅條為?主，以高明?有線電視臺?為輔。其中?，電視臺廣?告盡量少放?，一來減少?廣告投入費(fèi)?用，限度地?提高廣告資?金的回報率?;二來高明?電視臺上映?時間短暫，?又沒有自己?固定的頻道?(只是在黃?金時段插播?少次)，收?視率低下，?再者，電視?廣告是最招?致觀眾反感?的媒體。其?實(shí)，采取任?何活動都一?樣，在行動?之前應(yīng)先在?自己心中琢?磨琢磨，通?過自己的邏?輯考核看它?是否“經(jīng)濟(jì)?”。通過?本人多次經(jīng)?驗(yàn)的證明，?現(xiàn)有個很好?的考核方法?：如果廣?告后收益>?廣告費(fèi)用,?則是經(jīng)濟(jì)的?,可行!可?是,學(xué)過甚?至關(guān)注、了?解過經(jīng)濟(jì)學(xué)?的人都知道?，企業(yè)是贏?利組織，它?的這一本性?決定了其在?參與所有實(shí)?際時都必須?是以最小的?投入而創(chuàng)造?利潤的化!?好!既然這?樣的話，我?們在醞釀廣?告投入時，?必須將其費(fèi)?用投入結(jié)構(gòu)?化，以達(dá)到?花最少的費(fèi)?用而獲取訴?求的化。舉?個例子，如?果你在平靜?的池塘里投?一個小石子?，激起的漣?漪就能讓你?看得請清楚?楚，這是效?果;而你往?大海里扔一?塊大石頭，?激起的浪花?可能還沒有?海風(fēng)吹起的?浪花大，這?是無效，而?扔大石頭的?成本要遠(yuǎn)大?于扔小石頭?的成本，石?頭不在大小?，關(guān)鍵要扔?對地方，而?把大石頭扔?在池塘里，?那就更好了?。正是因?yàn)?同樣的費(fèi)用?投入到前者?必定大于后?者的效益，?我才做出上?面的結(jié)論。?另外，特?地針對區(qū)內(nèi)?各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村?市場的實(shí)際?，本人建議?采取“過時?”、“落后?”的墻體廣?告進(jìn)入農(nóng)村?的“心臟”?，更快、更?準(zhǔn)、更優(yōu)地?搶占農(nóng)村市?場。的確，?墻體廣告給?人的感覺是?比較低擋、?缺乏公信力?的，通常只?有賣農(nóng)村用?品的廠商如?飼料廠商才?會使用。特?別是在現(xiàn)今?媒體不斷出?新的情況下?，一般的公?司是絕對與?墻體廣告劃?清界線的。?但其實(shí)，企?業(yè)這種拒絕?墻體廣告的?態(tài)度可能是?一個錯誤的?決策。據(jù)調(diào)?查，墻體廣?告是觀眾回?憶度的廣告?，我能回憶?到的也只有?幾個，“中?國移動”?、“新飛冰?箱”、“創(chuàng)?維電視”、?“農(nóng)業(yè)銀行?”等。時代?進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)?發(fā)達(dá)，并沒?有完全把舊?式的媒體淘?汰掉，反而?給了一些舊?式媒體更多?的空間。廣?告雖是藝術(shù)?，講究外表?舒適、品位?高雅。但是?，我們企業(yè)?所追求的是?實(shí)用、實(shí)惠?的雙“實(shí)”?原則!我們?提倡的是“?實(shí)實(shí)在在”?的那點(diǎn)東西?!對吧??(二)房地?產(chǎn)營銷策劃?書-造勢：?聲勢浩大?我個人比較?欣賞《孫子?兵法》對“?勢”的闡述?：“流水之?激，至于漂?石者，勢也?;故善戰(zhàn)者?，求之于勢?，而不求之?于人?！痹?勢主要靠進(jìn)?行一個輔助?媒體廣告的?宣傳會、展?銷會。目的?是進(jìn)一步鞏?固消費(fèi)者的?印象度及刺?激沖動消費(fèi)?的潛能。因?為廣告是一?個很抽象化?的東西，給?人以一種虛?幻感。推廣?過于單調(diào)容?易產(chǎn)生品牌?的空心化，?即單純的符?號化，有廣?泛的知名度?而沒有差異?化的忠誠度?，品牌無一?個個性化的?內(nèi)涵，它對?消費(fèi)者購買?決策的影響?力非常有限?。這時，我?們必須借助?一兩個推介?會將原本“?虛”的“意?識”轉(zhuǎn)化成?“實(shí)”的“?物質(zhì)”。?具體推介有?多種操作方?法：1.?利用突發(fā)事?件(包括國?內(nèi)外甚至小?到本省、市?、區(qū)發(fā)生的?有影響力的?事件)來進(jìn)?行炒作。商?場如戰(zhàn)場，?作戰(zhàn)，不是?只憑膽量就?能取勝的。?借助突發(fā)事?件宣傳自己?，對于知名?度不高的品?牌來說，會?有出其不意?的廣告效果?，而對于知?名品牌來說?，更是具有?拉動力。?2.必要時?可以在荷城?廣場展開一?個展銷會，?將商品主動?送到人的生?活中。這樣?的好處有二?：一來，可?以提高推銷?力度跟效率?，因?yàn)檫@樣?的活動進(jìn)行?時，推銷員?跟顧客之間?是一對多的?關(guān)系。相比?在售樓部的?一對一模式?而言更省力?、更有效。?二來，也就?是最主要的?一點(diǎn)，這樣?可以補(bǔ)充廣?告的不足，?使消費(fèi)者更?充分、更全?面、更真實(shí)?地了解我們?的產(chǎn)品。為?其沖動購房?時打了一劑?強(qiáng)心針;讓?產(chǎn)品在消費(fèi)?者的意念當(dāng)?中構(gòu)筑了一?個清晰的模?型;令其在?決定購買意?識時給我們?的產(chǎn)品下了?一個重重的?砝碼。四?補(bǔ)漏：瞻前?顧后最后?，特別要注?意的是，在?執(zhí)行上面計?劃、進(jìn)行上?面活動時盡?量兼顧后來?新樓盤的品?牌力及知名?度，全面貫?徹可持續(xù)發(fā)?展戰(zhàn)略，在?廣告中，可?以順便提起?后來樓盤開?發(fā)的信息(?如名稱、地?址、性質(zhì)等?)，其實(shí)在?推介新有樓?上，可以隨?便找個借口?(理由、原?因)進(jìn)行，?如可以是“?推陳出新”?(“陳”指?華翠園的樓?盤;而“新?”則指我們?即將推出的?新樓盤)。?五收尾：?殷誠期待?在市場經(jīng)濟(jì)?條件下，只?有飽和的思?想，沒有飽?和的市場。?市場無處不?在，缺的是?“發(fā)現(xiàn)”二?字。缺的是?獨(dú)具匠心、?別具一格的?思想，如何?將思路與財?路緊密地聯(lián)?系起來，必?須抓住以下?三個關(guān)鍵：?1.勇于?打破思維定?式。2.?善于另辟蹊?徑。3.?敢于抓住機(jī)?遇。房地?產(chǎn)營銷策劃?方案范文（?五）一、?策劃緣起?____月?____日?，在___?_省文化廳?和____?市____?區(qū)政府主辦?的“首屆亞?洲少兒藝術(shù)?花會暨廣東?省少兒藝術(shù)?節(jié)”即將召?開，在“東?部旅游文化?節(jié)”同時開?幕的喜人背?景下，__?__的旅游?旺季和置業(yè)?高潮已經(jīng)到?來。隨著萬?科東海岸和?心海伽藍(lán)的?陸續(xù)開盤，?東部家居生?活不斷朝著?海岸新時尚?升級。云深?處悄悄入伙?等好消息啟?發(fā)人們，_?___需要?宣傳，__?__需要更?加時尚的海?風(fēng)吹拂。?二、合作優(yōu)?勢《__?__周刊》?，先鋒時尚?為東部海岸?生活沖浪領(lǐng)?航同是_?___月_?___日，?全球時尚生?活資訊，白?領(lǐng)精英讀本?《____?周刊》正式?創(chuàng)刊?！禵?___周刊?》是___?_市公開發(fā)?行的全彩色?銅版紙印刷?、在深莞兩?地同時發(fā)行?、直投的第?一張周報，?經(jīng)過___?_月___?_日試刊后?，受到讀者?和業(yè)內(nèi)外一?致好評。證?明這一獨(dú)特?嶄新媒體深?受市場歡迎?。用精美的?圖片、優(yōu)美?的文字、精?確的策劃，?《____?周刊》為_?___生活?傳遞信息。?三、媒體?互動《_?___周刊?》與分眾液?晶電視互動?，開創(chuàng)最新?傳媒模式?為了充分傳?達(dá)東部海岸?生活氣息，?更加準(zhǔn)確鎖?定白領(lǐng)、金?領(lǐng)人士置業(yè)?____，?《____?周刊》與名?震全國的分?眾傳媒機(jī)構(gòu)?聯(lián)手，在遍?布____?、東莞的高?檔寫字樓、?高尚酒店、?住宅等電梯?間開辟液晶?電視廣告。?凡在《__?__周刊》?投放特殊版?位整版彩色?廣告的客戶?都將同時得?到分眾傳媒?贈送的滾動?播出的一周?每天___?_次每次_?___秒的?宣傳廣告，?產(chǎn)生更為廣?泛的傳播效?果，達(dá)到其?它任何媒體?無法做到的?事半功倍之?效。四、?報道方法?全景描繪_?___生活?，為置業(yè)東?部展示立體?畫卷1、?介紹___?_簡史：概?括山海__?__，幾年?巨變2、?描述旅游東?部：處處美?景處處家的?環(huán)境3、?譜寫豪宅頌?歌：聆聽海?、山無與倫?比的天籟?4、展示成?熟配套：記?錄時尚小鎮(zhèn)?故事5、?圖說東方夏?威夷：動感?都市的社區(qū)?廣告五、?其他配合?全面互動，?《____?周刊》期待?合作1、?采訪國土局?、交易中心?領(lǐng)導(dǎo)介紹_?___規(guī)劃?與發(fā)展藍(lán)圖?2、組織?看樓專車免?費(fèi)服務(wù)3?、贈送老板?、總經(jīng)理專?訪文章4?、請中介公?司、專家暢?談置業(yè)__?__的多重?優(yōu)勢5、?其他合作另?行協(xié)商房?地產(chǎn)營銷策?劃書21?、購房抽車?庫目的：?刺激銷售?思路：如?今的客戶對?房子的要求?是越來越高?，對車子的?需求也是越?來越多，不?是有車一族?，也是即將?要成為有車?一族，因此?在購買房子?時，車庫也?是他們考慮?的重要因素?之一，活?動內(nèi)容：?選定一個活?動日期，在?活動規(guī)定期?間內(nèi)購房者?，均可享受?“購房抽車?庫”的活動?，里面還可?以包含一些?其他的驚喜?禮物，吸引?客戶的注意?。2、網(wǎng)?上房源，一?線牽目的?：讓人感受?三湖春天的?現(xiàn)代氣息，?“春天”的?生動形象?目標(biāo)客戶群?：年輕客戶?思路：?網(wǎng)上沖浪、?白領(lǐng)的生活?、生存方式?之一。在網(wǎng)?上拍賣房屋?，是一種新?興的促銷方?式，具較強(qiáng)?的吸引力，?而且到達(dá)率?極高，易于?人際傳播。?此活動與咸?寧或嘉魚的?房地產(chǎn)網(wǎng)站?合作?；?動內(nèi)容：?選取幾套朝?向湖邊，景?觀上佳的單?位，價高者?得。同時，?選擇一些主?流媒體進(jìn)行?軟性新聞的?炒作。3?、早起的風(fēng)?景更動人?目標(biāo)：直接?刺激銷售，?聚集現(xiàn)場人?氣思路：?年底售樓?前，提前半?個月投播廣?告，從而蓄?積潛在購買?人群。在開?售之際，按?買家買樓先?后給予不同?折扣?；?動內(nèi)容：?在發(fā)售之初?，按購買先?后分別給予?購樓折扣，?前____?名八六折，?前____?名九折，前?____名?九二折，前?____名?九五折。(?具體按成本?和銷售走勢?而定)。?4、萬元讓?利約“惠”?三湖春天—?買房送“菜?單式裝修”?目的：促?進(jìn)銷售思?路：能夠?加快實(shí)現(xiàn)商?品住宅的價?值和使用價?值，“毛坯?房”交房后?還要經(jīng)過一?段時間的裝?修、裝飾，?并購置家具?家電，這就?需要購房者?投入大量時?間和精力，?通過買房送?裝修的活動?，減少了消?費(fèi)者購房投?入的大量精?力?；顒?內(nèi)容：因?為購房者的?社會地位、?文化程度以?及個人氣質(zhì)?等因素的不?同，對室內(nèi)?設(shè)計的要求?和表現(xiàn)出來?的個性也不?盡相同。購?房者常按照?自己的喜好?和習(xí)慣，選?擇適合于自?己風(fēng)格的室?內(nèi)裝飾、裝?修的個性追?求?！安藛?式裝修”更?適合現(xiàn)在促?銷活動，選?各不同戶型?，以地段優(yōu)?勢、小戶型?優(yōu)勢和精裝?修房優(yōu)勢為?主要賣點(diǎn)。?或在活動期?間，以菜單?式裝飾送購?房者裝飾。?5、換個?角度看“春?天”—攝影?展目的：?以藝術(shù)的角?度打造嘉魚?最美的傳世?之作，樹立?樓盤形象?思路：攝?影被視為關(guān)?照世界，關(guān)?注生命的一?種力量的方?式。攝影，?是藝術(shù)，同?樣也是生活?，用手中的?每一個鏡頭?記錄“三湖?春天”最美?麗，動人的?瞬間?；?動內(nèi)容：?與媒體、贊?助商合作，?公開征集三?湖春天或三?湖春天周邊?景色，在廣?場展覽一周?，民眾和評?委參與投票?，選出優(yōu)秀?攝影作品，?舉行頒獎儀?式。6、?我和“三湖?春天”有個?約會，大型?相親派對?目標(biāo)：加大?樓盤宣傳力?度，促進(jìn)銷?售思路：?眼下由于?社會環(huán)境的?變化，單身?的人數(shù)不斷?增加，孤單?的單身在“?三湖春天”?創(chuàng)造戀愛機(jī)?會，邂逅一?段佳緣，不?僅可以欣賞?到現(xiàn)場版“?非誠勿擾”?，單身的朋?友也許可以?獲遇有緣人?，也為寒冬?里的“三湖?春天”增加?了濃濃的愛?意和暖意，?實(shí)在值得期?待?；顒?內(nèi)容：地?點(diǎn)選在廣場?，時間為圣?誕節(jié)時，現(xiàn)?場將召集多?名單身青年?男女，傳遞?勇敢，道別?單身。屆時?，三湖春天?將打造成最?浪漫的交友?約會場所，?現(xiàn)場不僅有?濃郁的浪漫?氛圍，更有?多姿多彩的?互動游戲和?精彩表演。?最后以“擁?抱幸福，告?別單身”大?型集體擁抱?活動結(jié)束，?參與者均有?機(jī)會獲得禮?品。7、?____年?免息輕松供?樓特惠專案?目的：強(qiáng)?力促進(jìn)銷售?思路：?促銷的本質(zhì)?是讓利，所?以直接的過?樓優(yōu)惠對買?家是極具誘?惑力的。而?且____?年免息的條?件十分誘人?。選取年底?發(fā)售的時機(jī)?(在樓盤推?廣上，宜先?蓄勢，而后?“開閘”，?鑒于前期已?開始推廣，?所以本次推?廣需要進(jìn)行?包裝，讓人?感覺前期推?出單位已售?完，此次是?推全新單位?)，歲末大?酬賓給現(xiàn)場?積累人氣。?活動內(nèi)容?：選取不?同戶型單位?，以___?_年免息按?揭的方式銷?售。在廣告?宣傳上，將?此信息作為?單一營銷點(diǎn)?，以強(qiáng)勢傳?播。而且列?出購樓可優(yōu)?惠的具體數(shù)?據(jù)，以打動?買家。8?、環(huán)城單車?游，目的?：完善樓盤?健康、綠色?形象，為銷?售助力思?路：現(xiàn)在?越來越多的?機(jī)動車輛代?替了原始的?出行方式，?同時也造成?了很多環(huán)境?問題。人們?逐漸認(rèn)識到?保護(hù)環(huán)境的?重要性，更?綠色和更低?碳的生活方?式開始得到?更多人的響?應(yīng)。選擇自?行車出行就?是人們向低?碳生活邁出?的的一大步?。單車出游?是對綠色生?活、綠色時?尚的再一次?追尋;是對?追求低碳、?健康生活的?響應(yīng)與擁護(hù)?。活動內(nèi)容?：此次巡?游活動時間?，活動路線?按實(shí)際情況?定，整個騎?游過程貫穿?嘉魚新、老?街道核心區(qū)?域。本次單?車巡游活動?將宣傳低碳?、健康、綠?色的生活理?念。將三湖?春天的綠色?理念傳達(dá)給?民眾，塑造?三湖春天的?樓盤良好形?象。9、?“老友計”?，業(yè)主介紹?有禮送目?的：老帶新?，新老客戶?齊歡喜目?標(biāo)客戶群：?新老客戶?思路：老?客戶介紹新?客戶雖然是?最常見促銷?方法，但確?是不能忽視?的，老客戶?是最能反映?房子好壞的?第一人，在?新客戶眼中?是有說服力?的，更能打?動客戶的心?，說服新客?戶。活動?內(nèi)容：選?定活動時間?內(nèi)，老客戶?介紹新客戶?購房，雙方?都可以享受?豐厚的禮品?。10、?三湖春天—?家庭總動員?目的：和?諧社區(qū)氛圍?，傳達(dá)社區(qū)?文化目標(biāo)?客戶群：以?老年人為中?心的發(fā)散性?客戶思路?：以“全?新退休生活?的領(lǐng)跑者”?獨(dú)特理念，?形成了濃郁?的老年文化?氛圍，這種?社區(qū)生活吸?引了退休老?人及子女的?關(guān)注。而業(yè)?主們是最為?有效的義務(wù)?宣傳員，尤?其是對項目?滿意的老年?業(yè)主，他們?的社會經(jīng)驗(yàn)?豐富，社會?關(guān)系深而且?廣，并且還?可以通過他?們的子女的?口碑相傳，?這種營銷的?深層效用不?可小覷。?活動內(nèi)容:?元旦佳節(jié)?時，舉辦“?元旦歡樂家?庭總動員”?，邀請社區(qū)?住戶和各家?庭協(xié)老一輩?表演節(jié)目，?以比賽的形?式宣傳三湖?春天的小區(qū)?文化。然后?組織多種興?趣俱樂部，?促進(jìn)業(yè)主相?互交流，營?造了一種積?極向上的生?活氛圍和健?康愉悅的生?活態(tài)度。?房地產(chǎn)營銷?策劃書3?一、活動目?的和背景?本次房地產(chǎn)?開盤活動初?定時間為_?___年_?___月_?___日，?星期六。從?____年?度至今年_?___月份?在"億萬酒?店"項目的?推廣，再加?上____?月下旬開始?的媒體推廣?到現(xiàn)在，"?太極景潤花?園"在市場?上已經(jīng)具有?一定的知名?度，通過媒?體推廣和銷?售接待，客?戶群對項目?的了解已經(jīng)?趨于成熟，?同時根據(jù)從?____月?____日?到現(xiàn)在的項?目銷售情況?統(tǒng)計說明，?項目的已放?號客戶群中?準(zhǔn)客戶所占?比例較大，?預(yù)計到開盤?前夕，項目?放號量將會?持續(xù)增加，?因此開盤活?動的市場背?景條件應(yīng)該?說是比較成?熟的，同時?通過一段時?間的推廣，?項目也已到?了必須開盤?的時候，再?推遲勢必會?造成客戶的?流失。房?地產(chǎn)開盤活?動緊緊圍繞?"銷售"為?中心，通過?一系列的包?裝等工作，?在開盤后兩?天內(nèi)爭取達(dá)?到30~_?___%的?成交率，同?時將"太極?景潤花園"?的市場知名?度和美譽(yù)度?擴(kuò)大化，為?一期項目的?銷售成功和?今后二期的?推廣、銷售?打下堅實(shí)的?基礎(chǔ)。二?、活動時間?(星期六?)三、活?動地點(diǎn)太?極景潤花園?項目銷售中?心現(xiàn)場四?、房地產(chǎn)開?盤策劃方案?主題思路定?位強(qiáng)調(diào)氛?圍突出品位?提升檔次有?條不紊圓滿?成功1)?通過開盤當(dāng)?天在周邊及?現(xiàn)場的包裝?和慶典活動?，給項目渲?染出濃烈的?喜慶氛圍，?突出表現(xiàn)項?目的開盤盛?典。2)?通過在售房?部現(xiàn)場的包?裝和水酒供?應(yīng)，工作人?員的細(xì)微服?務(wù)來突出表?現(xiàn)項目的品?位和檔次，?讓到來的客?戶都能從現(xiàn)?場感受到一?種尊貴感和?榮譽(yù)感。?3)通過合?理的區(qū)域劃?分，有效的?活動流程安?排，現(xiàn)場工?作人員工作?職責(zé)的合理?分配以及對?客戶關(guān)于"?選房、購房?流程"的講?解和傳達(dá)，?有條不紊地?對開盤當(dāng)天?的現(xiàn)場人流?人群進(jìn)行有?效合理的控?制，以使整?個項目現(xiàn)場?感覺有次序?、有、層次?，整個項目?現(xiàn)場有條不?紊。4)?通過一系列?的工作輔助?，最重要的?是在銷售過?程中抓住客?戶心理，充?分利用好銷?控掌握的方?法，以置業(yè)?顧問來積極?調(diào)動購房者?的迫切心態(tài)?，以使之達(dá)?到成交，簽?定相關(guān)合約?。五、房?地產(chǎn)開盤活?動現(xiàn)場規(guī)劃?布置方案?1)現(xiàn)場布?置A在售?樓部立柱前?根據(jù)場地尺?寸搭建半米?高上下舞臺?一個，后設(shè)?背景板(雙?面)，舞臺?兩邊用花籃?裝飾。附設(shè)?一個用鮮花?包扎的講臺?，以作嘉賓?發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)?致辭用，整?個舞臺主要?用做剪彩以?及主持、發(fā)?言用途。?B售樓部東?北角面塔南?路與新安路?交匯處設(shè)彩?虹門一個，?汽柱兩個分?別立在彩虹?門兩端。鞭?炮氣球8串?，花籃若干?，禮炮18?門，舞臺下?用花扁、花?架裝飾，售?樓部入口設(shè)?紅色地毯，?售樓部前廣?場設(shè)空飄若?干。C舞?臺前設(shè)坐椅?兩排，__?__個位置?左右，供嘉?賓及領(lǐng)導(dǎo)使?用。2)?外圍道路布?置A塔南?路兩側(cè)按排?號活動期間?方案設(shè)計，?插上彩旗。?B項目工?地臨塔南路?一側(cè)安置空?飄若干。?C在塔南路?進(jìn)入售樓部?路口處設(shè)空?飄兩個，以?達(dá)到吸引人?流，車流，?指引來賓，?宣傳開盤的?作用。3?)售樓部分?區(qū)布置及其?他布置A?售樓部內(nèi)部?分為___?_個區(qū)域?a、選房區(qū)?：主要用做?通知到的放?號客戶在該?區(qū)域通過銷?售人員的二?次講解和價?格預(yù)算，進(jìn)?行選房，確?定房號，并?簽署相關(guān)協(xié)?議。b、?簽約區(qū)：主?要用做已經(jīng)?選好房的客?戶在該區(qū)域?簽定認(rèn)購書?、繳納房款?定金，履行?相關(guān)手續(xù)。?c、展示?區(qū)：主要用?作未通知到?選房的客戶?參觀沙盤和?模型，索取?資料，戶型?圖，在選房?前有個心理?準(zhǔn)備。d?、休息區(qū)：?原洽談區(qū)位?置，主要用?作客戶逛累?了之后臨時?休息用。注?：選房區(qū)與?簽約區(qū)設(shè)在?同一區(qū)域，?意向性劃分?。B其他?區(qū)域a、?活動區(qū)：售?樓部門口廣?場，用作開?盤活動、剪?彩等，同時?作主要的包?裝區(qū)域。?b、休閑區(qū)?：用作舞獅?表演及客戶?觀賞表演的?區(qū)域。4?)新客戶排?號臺：設(shè)在?售樓部入口?右側(cè)，立柱?之后，用作?新客戶臨時?排號之用，?同時也用作?臨時室外咨?詢臺之用。?房地產(chǎn)營?銷策劃書4?一、活動?目的增進(jìn)?領(lǐng)導(dǎo)與員工?的零距離溝?通，激發(fā)員?工蓬勃的斗?志，迎接新?的挑戰(zhàn)增強(qiáng)?公司的向心?力和凝聚力?，體現(xiàn)公司?與職員的，?同心、同德?、同贏共生?、共存、共?榮。深度?了解企業(yè)文?化，有效整?合團(tuán)隊精神?，調(diào)動企業(yè)?員工積極性?，感受公司?大家庭帶來?新年氣氛和?溫馨。讓職?員體會到他?就是公司，?公司就是每?一位職員。?為先進(jìn)個?人與集體頒?獎，給員工?一個充分展?示表演天分?的舞臺，展?示____?(中國)的?激情與蓬勃?發(fā)展之態(tài)。?二、活動?亮點(diǎn)整體?協(xié)調(diào)亮點(diǎn)?會場入口有?絢麗的五彩?氣球，卡通?兔偶及美麗?大方的禮儀?模特和紅地?毯，過道兩?旁有___?_(中國)?發(fā)展歷程的?圖文資料及?視頻資料，?主會場以紅?和金色為主?色調(diào)的紅地?毯、紅條幅?等，舞臺采?用設(shè)計制作?，及各種各?樣的熒光盔?，手掌拍。?整體會給?人一種莊嚴(yán)?、喜慶、輝?煌的效果。?開幕亮點(diǎn)?：兔子曲?及兔子舞處?處彰顯著活?力、拼搏、?激情辛勞的?兔子精神，?大膽創(chuàng)新、?專業(yè)策劃、?和諧發(fā)展的?中國文化。?頒獎亮點(diǎn)?：每一個?受獎人兩支?玫瑰花，一?支在口袋上?，一支拿在?手里，在授?獎臺上有一?個精心制作?的家字，受?獎人在聚光?燈柱下，徐?徐從會場入?口通過左側(cè)?走上授獎臺?把手里的花?插在家字上?，____?支花組成一?個家字，這?是音樂想起?(家和萬事?興)合影完?了一起唱!?文藝演出?及猜猜有獎?亮點(diǎn)：在?文藝表演的?中間，參插?互動游戲，?(像有獎問?答、動手動?腦、砸金蛋?)等。三?、活動環(huán)節(jié)?銜接在到?場每一位都?不知情的情?況下。所有?燈光唰的暗?淡下來了(?____秒?)，這時激?情的奔跑舞?曲響起，聚?光燈光柱照?在帷幕接口?處，帷幕慢?慢的拉開，?一對兔子舞?演員聽著他?們熟悉的旋?律，姍姍起?舞。隨后上?海傳古文化?傳播有限公?司提供活動?策劃，九對?兔子舞演員?