房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理-課件

房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理1PPT課件內容大綱樹立統(tǒng)一的成本管理理念成本控制基本方法－目標管理詳解建立多層次的成本管理體系房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點2PPT課件房地產(chǎn)成本管理理念房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征房地產(chǎn)成本管理理念―5W1H分析房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程3PPT課件房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征成本管理的基本內容

----合理確定成本與有效控制成本房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征：施工企業(yè)的確定與控制—現(xiàn)場與花費，管理上的問題設計單位的確定與控制—設計周期與深度，技術上的問題造價咨詢公司的確定與控制—圖紙與定額，技術上的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制—產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題；就是要知道哪些該花哪些不該花（有效），每部分花多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。強調成本的產(chǎn)品導向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)，做出更好的產(chǎn)品。

不同利益原則下導致目的不同，導致關注對象、工作內容及方法等方面的差異4PPT課件房地產(chǎn)成本管理理念―5W1H分析1，成本管理的目的（WHY)—提升價值2，房地產(chǎn)項目的成本構成（WHAT)—全成本3，房地產(chǎn)項目成本管理的出發(fā)點（WHERE)—確定與控制4，成本管理的階段（WHEN)—全過程5，成本管理的責任人（WHO)—全員6，成本管理的方法(HOW）—目標管理5PPT課件成本管理的目的（WHY)房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標成本管理的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益—消除無效成本，提升投資價值

成本控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵；避免價值不平衡造成的浪費（怎么花錢）成本管理的目的與企業(yè)的目標是一致的—機構/團隊的目標6PPT課件房地產(chǎn)項目成本的構成（WHAT)—全成本的概念1，成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系：成本、造價、投資、費用2，成本構成建造成本=前期費用+建安工程費+室外及配套費開發(fā)成本=土地費用+建造成本+開發(fā)間接費全成本=開發(fā)成本+期間費（營銷和管理等）3，時間與空間上的分布時間：建設全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用7PPT課件工程成本與完全成本《經(jīng)濟評價》合計

不可預見費12其他費用11開發(fā)期稅費10銷售費用9財務費用8管理費用7開發(fā)間接費6公共配套設施建設費5建筑安裝工程費4基礎設施建設費3前期工程費2土地費用1項目序號工程成本項目發(fā)展全成本開發(fā)成本8PPT課件工程成本與完全成本例1土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設施費開發(fā)間接費開發(fā)成本三通一平費臨時設施費營銷設施建造費工程成本9PPT課件工程成本與完全成本例2土地成本前期費用建安工程成本開發(fā)間接費營業(yè)費公司管理費財務費項目發(fā)展成本臨時工程費銷售需要的建安費工程成本基礎設施費環(huán)境工程費公建配套費建筑單體費全成本＝開發(fā)成本＋期間費10PPT課件1，合理確定—確定是控制的前提和基礎，根據(jù)市場定價原則，沒有準確只有合理（計算準確，有條件的，施工單位算的與甲方不同）。成本的決定因素：外部--市場；內部--產(chǎn)品定位。成本的影響因素:

諸多經(jīng)營、技術、管理方面;（如，資金、進度、協(xié)調）（例定位樁基，泳池，付款，裝修趕工返工，中海的人才，客戶質量要求，經(jīng)營門鎖）成本確定的方法:

決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場；成本管理的立足點（WHERE)

兩大基本內容---確定與控制11PPT課件2，有效控制—動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為達到某些既定目標；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調節(jié)功能，此項調節(jié)功能可使系統(tǒng)的結果不偏離既定目標。控制的要素：制定目標、偏差測定、修正。有效控制的前提：目標要合理實在，實際結果要及時反饋。能動的控制：不等同于限制，時刻掌握實際與目標偏差的原因、幅度、造成后果，進而做出相應的調整方案；保持心中有數(shù)就可以說在控制之中成本管理的立足點（WHERE)

兩大基本內容---確定與控制12PPT課件成本管理的階段（WHEN)—全過程1，階段立項\策劃\設計發(fā)包\施工\竣工\維護2，對應成本實現(xiàn)過程---由虛到實虛擬：估、概、預算現(xiàn)實：合同價、付款、結算價----從虛到實的轉折點就是發(fā)包13PPT課件成本管理的階段（WHEN)—全過程各階段成本管理重點內容立項階段—成本測算，項目經(jīng)濟性評價，盈利目標策劃階段—選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標與發(fā)展計劃設計階段—產(chǎn)品目標與成本目標的制定

---方案：最經(jīng)濟合理方案，符合項目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征

---初步：材料設備的合理選型

---施工圖：限額設計，圖紙的質量和時間保證發(fā)包階段—通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關系，資源與技術的把握）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核，動態(tài)監(jiān)控銷售階段－營銷費用預算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關竣工階段—結算、索賠辦理，項目后評估維護運營階段—保修金、維護費用的管理14PPT課件成本管理的責任主體（WHO)—全員要點：所有與產(chǎn)品制造相關的部門，都有成本管理的責任，都要具有成本意識。成本意識：只要考慮了性價比問題，就是有成本意識控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”15PPT課件成本管理的基本方法（HOW)—目標管理目標確定的依據(jù)—經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調研、產(chǎn)品把握。目標管理的過程—PDCA循環(huán)實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)控的手段—信息化16PPT課件成本管理的基本方法（HOW)—目標管理17PPT課件房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程房地產(chǎn)成本管理的三個階段造價計算（概、預、結）--定額模式下，強調個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；【審算型】成本控制—強調不能突破目標值【控制型】提升價值—強調企業(yè)/團隊的共同目標：面向公司利益，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值【能動型】18PPT課件房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調要求高成本管理水平產(chǎn)品價值提升審算型控制型能動型強調企業(yè)/團隊的共同目標面向公司利益，講求性價比發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值強調不能突破目標值定額模式下，強調個人經(jīng)驗追求算得快、算量準定額熟、套價正確19PPT課件當前指導思想結合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎，以目標管理為方法，以技術管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標開展成本管理工作。房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程20PPT課件內容大綱樹立統(tǒng)一的成本管理理念

成本控制基本方法－目標管理詳解建立多層次的成本管理體系房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點21PPT課件房地產(chǎn)成本目標管理房地產(chǎn)成本目標管理原則房地產(chǎn)成本目標制定的過程房地產(chǎn)成本目標分解的方法房地產(chǎn)成本目標實現(xiàn)的方式22PPT課件成本目標管理原則1，目標的內涵：不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產(chǎn)品目標。2，目標的作用：目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù)。3，目標的范圍：成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本。23PPT課件成本目標的制定過程目標制定的時間：幾個階段目標制定的方法：正向與反向目標制定的要求：成本＋產(chǎn)品目標制定案例24PPT課件制定的時間目標的雛形從立項時開始形成，成本水平是考慮是否立項的要素之一；策劃、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標；實施方案確定后，形成正式項目發(fā)展成本目標。施工圖完成后，可根據(jù)預算對目標做調整（通常是在偏差較大的情況下），形成內控目標；25PPT課件新項目發(fā)展策劃定位方案或初步施工圖設計施工組織與材料采購竣工結算成本估算（初始）成本測算（預控）目標成本（發(fā)展）目標成本調整（內控）動態(tài)成本結算成本分析目標形成的幾個階段26PPT課件正向測算：測算依據(jù)－－成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準；測算方式－－根據(jù)所掌握的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和項目的特征，不一定是固定方式；（如爛尾樓改造、中學等）團隊工作－－前期工作盡可能做細，促進策劃、設計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預先設定。（工作重心前移）制定的方法27PPT課件反向倒逼：確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本水平。－－目標需經(jīng)過各方的討論、審批和正式發(fā)布（也可能經(jīng)集團審批）。制定的方法28PPT課件水平恰當：支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當考慮風險；依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場、結合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－通過市場調研和數(shù)據(jù)庫；內容具體明確：成本內容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項；量化計算：盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析；推行標準化：最好能結合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調整，可以節(jié)省時間，減少誤解；強調考核作用：盡可能作為績效考核指標；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用成本目標對控制結果進行考核。

制定的要求29PPT課件1，某中學成本控制綱要：注意前期制定的過程、計劃和人員，如何調整2，某中學成本測算：注意全成本的范圍，對產(chǎn)品的明確3，某改建項目成本測算4，成本目標評審要點成本目標制定—案例30PPT課件方式之二，按項目實體分解方式之一，按合同計劃分解方式之三，按考核責任分解三種方式各有側重但又相互關聯(lián)成本目標的分解31PPT課件分解依據(jù)：甲方的分判與采購計劃分解內容：總目標分解為每個合同項的目標分解時間：發(fā)展計劃完成后確定分解項及初步總目標，設計階段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調整（范圍調整）方式之一：按合同計劃分解各合同分解目標也是招標的評判依據(jù)之一目的：及時掌握實際發(fā)生成本，實施動態(tài)監(jiān)控32PPT課件多層次、全方位計劃管理一級計劃：項目發(fā)展計劃總綱領二級計劃：運作實施計劃控制設計計劃管理：出圖計劃、定樣計劃合約計劃管理：考察計劃、招標、簽約計劃項目計劃管理：隊伍、材料進場計劃成本計劃管理：目標、標底、結算編制計劃三級計劃：施工進度計劃實施33PPT課件分解依據(jù)：

項目建設內容（設計圖紙及說明）。分解內容：總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構件。分解時間：概算或預算完成后分解，招標簽約后及結算后對比分析。方式之二：按工程實體分解目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定34PPT課件分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責及考核辦法。分解內容：總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標,以及輔助管理的工作要求。分解時間：發(fā)展計劃完成后即可確定責任，具體數(shù)據(jù)在預算調整后固定。方式之三：按考核責任分解目的：落實成本責任考核35PPT課件方式之三：按考核責任分解36PPT課件策劃階段項目發(fā)展報告設計階段圖紙、選材用料、設備選型立項階段可研報告投資估算總成本測算成本預控目標分判計劃項目組建方案－初步－施工圖分項成本測算、概算、預算發(fā)包階段合同合同金額成本目標成本目標調整成本動態(tài)按責任分解按合同分解按實體分解成本目標分解過程37PPT課件成本目標的分解—案例1，按招標和合同項分解：2，按科目細分：3，責任劃分：38PPT課件成本目標實現(xiàn)的方法控制產(chǎn)品標準，落實到設計、選型與合約中：在設計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標的落實，使預測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本；技術與經(jīng)濟相結合的手段保證目標實現(xiàn)：充分掌握技術與市場，保證經(jīng)濟適用性；加強過程控制：既要有完整的流程，更要強調項目操作團隊的成本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術的控制與對成本的控制同步實現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性價比；實行動態(tài)監(jiān)控，預測可能變化：重視動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標、變更、結算）與利用相應的工具（軟件與報表）；偏差調整與內部平衡：調整也是一種落實，關鍵是要心中有數(shù)，調整的原因、內容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預期；調整提出原則：誰主張，誰舉證；過程與結果的全面考核：明確考核的對象、要求、指標。39PPT課件成本目標的實現(xiàn)—案例1，月報表：2，每月變更匯總：3，調整所需文件：4，后評估報告40PPT課件小結1，成本目標管理的關鍵環(huán)節(jié)事前有目標：項目總成本目標及分解事中有監(jiān)控：月報表事后有分析：后評估報告目標管理兩階段：招標前產(chǎn)品控制為主，招標后以動態(tài)監(jiān)控為主；成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場2，如何著手開展目標管理建立科目，結合合同策劃；制定目標：方案、擴初、施工圖階段每月專人負責統(tǒng)計成本變更（針對每個合同）出成本月報，數(shù)據(jù)及分析、建議對數(shù)據(jù)的及時性進行考核要求41PPT課件內容大綱樹立統(tǒng)一的成本管理理念

成本控制基本方法－目標管理詳解建立多層次的成本管理體系房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點42PPT課件房地產(chǎn)成本管理體系的建立房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理企業(yè)成本管理體系的基本內容成本管理的組織管理系統(tǒng)成本管理的業(yè)務管理規(guī)范成本管理運營流程系統(tǒng)成本管理的評價系統(tǒng)43PPT課件房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理單一公司的管控模式職能式管控：業(yè)務職能部門為主導矩陣式管控：業(yè)務職能部門與項目開發(fā)流程相互平衡項目制管控：以項目開發(fā)流程為主導集團公司的管控模式運營管控：組織與項目運營的環(huán)節(jié)戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、項目財務管控：投資與財務44PPT課件項目公司開發(fā)設計工程銷售類型職能管理型矩陣式管理型開發(fā)設計工程銷售職責分工開發(fā)設計工程銷售項目部項目部只負責施工現(xiàn)場管理部門項目部成為項目執(zhí)行的負責主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點對項目環(huán)境的反應較慢；需要高層協(xié)調工作多，容易形成決策堆積員工介入雙重職權之中，需要公司良好的人際關系和全面的培訓實施條件項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低公司高層介入項目協(xié)調工作項目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求項目管理型項目公司或項目部開發(fā)設計工程銷售項目公司成為開發(fā)工作的全權負責主體項目執(zhí)行風險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多項目管理前期的客戶定位非常準確更強調項目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度項目部缺點職能部門內部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟對項目環(huán)境反應迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術專業(yè)化的提升對項目環(huán)境反應靈敏，清晰的產(chǎn)品責任，容易達到客戶的滿意單一公司的管控模式45PPT課件

集團公司的管控模式46PPT課件形成過程：項目—公司—區(qū)域—集團確立依據(jù)：集團與分公司的管控模式授權程度：先集權、后放權集團公司的成本管理模式—確立47PPT課件集團公司的成本管理模式—案例1管理職能：經(jīng)營層面：立項與資金審批，經(jīng)營目標確定（集團確定收益要求及時間）管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財務、成本部經(jīng)理；學生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構、管理制度與流程、作業(yè)指導；業(yè)務層面：管理、監(jiān)控與服務（案例1—業(yè)務管理定位）48PPT課件具體操作：目標評審（立項及方案階段—審批）動態(tài)監(jiān)控（集團成本月報）參與重大招標戰(zhàn)略采購（與技術部協(xié)作）地區(qū)成本基準（考察分析，與地方一起）標準合同、招標文件成本控制研究（設計階段、含鋼量）信息化平臺建設與推廣分公司年度月度檢查評分集團公司的成本管理模式—案例1（案例1—業(yè)務管理定位）49PPT課件（案例2—綜合管理定位）管理職能：經(jīng)營層面：立項與資金審批管理層面：人力資源（強勢管理）與考核（一年一次全集團公開排名，具體分公司自己考核）；統(tǒng)一架構、管理制度與流程、作業(yè)指導；業(yè)務層面：服務與指導集團公司的成本管理模式—案例250PPT課件具體操作：綜合成本管理（項目成本監(jiān)控，16個公司*3-4項/公司，按區(qū)域分工，月報表）戰(zhàn)略采購（配合專業(yè)采購部門的評標分析）造價管理（清單招標，戰(zhàn)略咨詢公司，造價研究，案例分析）到分公司隨機抽查目標不審批（集團只管何時定目標，修訂是否按程序），只審核（專業(yè)參謀保證利潤）總之，分公司做事，集團看方向；業(yè)務對接，沒有管理對接關系集團公司的成本管理模式—案例2（案例2—綜合管理定位）51PPT課件成本管理的基本內容機構組織（架構、崗位與職責）目標制定招標合約結算分析運營流程管理：項目成本全過程動態(tài)控制評價體系（數(shù)據(jù)、工具與標準）業(yè)務管理：四個重點業(yè)務環(huán)節(jié)業(yè)務規(guī)范（制度、規(guī)定與細則）變更簽證三個基本面四個重點一條主線企業(yè)成本管理體系的基本內容52PPT課件企業(yè)成本管理體系的基本內容成本管理體系的四個子系統(tǒng)成本管理體系成本管理評價系統(tǒng)成本管理數(shù)據(jù)庫、考核評價指標、和信息處理工具。成本管理業(yè)務規(guī)范成本管理具體業(yè)務工作開展的要求與標準，包括業(yè)務管理制度、管理規(guī)定及實施細則。成本管理組織系統(tǒng)成本管理組織架構、管理職能、崗位設置、崗位職責及權限劃分。成本管理運營流程系統(tǒng)針對開發(fā)項目的全過程成本控制，核心是目標成本管理的實施和具體操作流程。53PPT課件成本管理的組織管理系統(tǒng)

組織管理系統(tǒng)的三項內容組織架構：部門設置及管轄關系，崗位設定及人員編制職責劃分：部門職能與崗位職責權限分配：業(yè)務審批權限，行政審批權限

54PPT課件成本管理組織架構與人員配置（非集團公司）成本管理組織架構采購及招標管理人員：分專業(yè),分項目負責采購部成本目標管理公司分管領導現(xiàn)場成本控制供方管理合同管理招標領導小組成本部成本目標管理現(xiàn)場成本控制工程預結算供方管理合同管理招標領導小組成本管理中心55PPT課件成本管理部門職職能各企業(yè)部門的名稱和職責劃分往往不同（預算部，成本部，材料部，采購部，合約部，工程部，商務部，但基本管理與業(yè)務工作內容必須齊全，才能達到精細化管理要求。56PPT課件成本管理崗位職責成本部經(jīng)理崗位職責預算工程師崗位職責采購部經(jīng)理崗位職責合約工程主管崗位職責合約物資主管崗位職責合約營銷主管崗位職責成本管理事務員崗位職責57PPT課件成本管理權限劃分成本管理權限劃分招標采購事務權限劃分規(guī)劃設計招標與合約權限劃分營銷事務招標與合約權限劃分工程合約與招標權限劃分58PPT課件成本管理的業(yè)務管理規(guī)范成本管理的業(yè)務管理規(guī)范分類59PPT課件關于管理規(guī)范分類的說明制度

也可稱為：條例、規(guī)章規(guī)定

也可稱為：規(guī)則、準則、原則、規(guī)范、規(guī)程細則

也可稱為：方法、辦法、指引

（指引與程序一般質量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文）成本管理的業(yè)務管理規(guī)范60PPT課件《成本管理制度》《目標成本管理規(guī)定》《招標管理規(guī)定》《合同管理規(guī)定》《供方管理規(guī)定》《采購管理規(guī)定》《工程預結算管理規(guī)定》《設計變更、現(xiàn)場簽證實施細則》《付款管理規(guī)定》《成本資料管理規(guī)定》成本管理的業(yè)務管理規(guī)范61PPT課件

房地產(chǎn)運營流程管理是以項目開發(fā)價值鏈（valuechain)為主導展開的，跨部門、橫向交叉的運營流程管理促進作業(yè)標準化，提高工作效率，成本管理的運營流程管理是其中的重要組成部分。成本管理的運營流程系統(tǒng)階段1開發(fā)設計工程營銷以流程驅動的運營部門職能驅動的運營認同流程、但部門職能占據(jù)主導的運營階段2開發(fā)設計工程營銷階段3開發(fā)設計工程營銷項目論證設計管理成本管理62PPT課件案例—流程全景基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng)63PPT課件基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng)

業(yè)務流程

業(yè)務流程是指產(chǎn)品實現(xiàn)流程,例如:

市場調研流程產(chǎn)品開發(fā)流程施工管理流程銷售流程包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生收益的核心作業(yè)管理支持流程支持流程為其它流程提供基本的框架和底層基礎沒有這些管理支持流程,核心流程不可能有效運作客戶設計階段流程策劃階段流程發(fā)包階段流程施工階段流程立項階段流程成本管理流程人力資源管理流程財務預算流程……竣工階段流程流程清單64PPT課件成本管理運營流程系統(tǒng)—案例案例1—流程圖案例2—流程關鍵點的詳細描述案例3—作業(yè)表單65PPT課件目的與作用內容與形式建立及維護注意的問題【思考與研討：本公司房地產(chǎn)管理的基本標準是什么？有何量化的衡量與評價指標？

】成本管理的評價系統(tǒng)66PPT課件目的掌握市場信息積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)匯總公司資源沉淀業(yè)務知識衡量工作成效作用保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升目的與作用67PPT課件主要內容成本管理數(shù)據(jù)庫成本管理考核指標內容與形式68PPT課件成本管理數(shù)據(jù)庫包括成本管理標準（供方、法規(guī)合同、技術標準）與成本指標成本指標不僅包括經(jīng)濟指標（價的指標，即成本數(shù)據(jù)），還應包括技術指標（量的指標）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫；甲方定額就是技術經(jīng)濟指標成本數(shù)據(jù)內容很多，概括為三個層次的成本數(shù)據(jù)：項目及單體、分部分項及專項工程、人材機及設備成本數(shù)據(jù)的相關信息也要同時記載：時間、技術特征、來源，充分反映市場和產(chǎn)品的特征成本管理數(shù)據(jù)庫的主要內容69PPT課件主要形式用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；管理軟件：通用、定制（如萬科、金地、招商）形式的選擇根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要區(qū)分管理類軟件和信息類軟件結合具體業(yè)務流程和管理特征盡可能集成，防止重復勞動數(shù)據(jù)庫內容與形式70PPT課件工作內容--建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標準與分類；分析整理（BCIS的方法）；錄入與維護工作時間--在幾個節(jié)點上進行：調研、詢價、招標、合同、結算；最好能與工作過程結合而不是做為額外的工作工作人員--專職或專業(yè)人員，二者結合數(shù)據(jù)庫的建立與維護71PPT課件成本管理考核指標72PPT課件1，相關制度：

2，分析表格3，成本管理信息庫：檢索、供方、法規(guī)4，成本數(shù)據(jù)庫：單價庫ACCESS，電梯EXCEL成本管理的評價系統(tǒng)—案例73PPT課件內容大綱樹立統(tǒng)一的成本管理理念

成本控制基本方法－目標管理詳解建立多層次的成本管理體系房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點74PPT課件房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點立項階段成本控制規(guī)劃設計階段成本控制招標階段成本控制施工階段成本控制結算階段成本控制營銷階段成本控制75PPT課件

通過對房地產(chǎn)各個開發(fā)階段作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。開發(fā)各階段的成本控制要點76PPT課件成本全過程動態(tài)控制－一條線開發(fā)各階段的成本控制要點立項階段策劃階段設計階段發(fā)包階段施工階段竣工階段成本估算；項目經(jīng)濟性評價。選擇性價比最好的產(chǎn)品；制定產(chǎn)品目標與發(fā)展計劃。最經(jīng)濟合理的方案；材料設備的合理選型；限額設計；圖紙質量和時間保證。通過市場競爭確定合適的價格和單位；完備的合同促成雙贏局面。變更和簽證的管理；付款審核。結算、索賠辦理；項目后評估。數(shù)據(jù)分析與儲存營銷階段營銷成本目標確定與控制。77PPT課件立項階段成本控制項目立項階段需對項目發(fā)展成本客觀、全面、準確地估算：

充分考慮項目的不確定性；合理確定估算基礎；合理預計工程量和工程綜合單價；謹慎預測新項目成本。78PPT課件

立項環(huán)節(jié)成本控制要點79PPT課件立項階段成本控制

實例《成本調研報告模板》《開發(fā)成本測算表》80PPT課件規(guī)劃設計階段成本控制規(guī)劃設計階段的成本控制所占權重最大在規(guī)劃設計階段進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。規(guī)劃設計階段的成本控制過程以經(jīng)濟合理性最大為原則，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。81PPT課件規(guī)劃設計環(huán)節(jié)成本控制要點82PPT課件規(guī)劃設計環(huán)節(jié)成本控制要點（續(xù)）83PPT課件規(guī)劃設計環(huán)節(jié)成本控制要點（續(xù)）84PPT課件實例

《限額設計控制表》《價值分析模板》《結構設計優(yōu)化流程》規(guī)劃設計階段成本控制85PPT課件基本定義：通過在設計過程中對設計的中間結果進行功能及成本的評估，對整體設計思路或局部做法、材料選用進行檢查、比較、改進，獲得更滿意性價比的設計成果。范圍：所有設計方案—土方、基礎、結構、外立面、門窗、精裝修、智能化、室外管網(wǎng)、道路、景觀，等等。實施：組織保證：成立項目設計小組，包括設計、工程、項目等專業(yè)工程師及成本人員，綜合控制設計成果。準備階段：分項目，按出圖計劃，編制項目總體方案優(yōu)化的時間計劃。收集類似項目經(jīng)驗做法及數(shù)據(jù)，作為方案比較的參照物。事前控制：設計合約的簽訂，包括限額設計的指標、過程配合條款、獎罰條款。設計小組與設計院設計組的聯(lián)系電話互換。事中控制：貼身跟進、典型測算，修改建議。事后反饋：預算指標、檢查調整，落實獎罰。設計方案優(yōu)化（例）86PPT課件特別注意：方案優(yōu)化≠省錢方案優(yōu)化≠降低品質方案優(yōu)化要兼顧效果、質量、成本、實施設計方案優(yōu)化（例）87PPT課件前提：建筑體型看似復雜設計院習慣性的保守設計目的：確保項目結構鋼含量、砼含量合理經(jīng)濟；確保項目基礎設計合理、經(jīng)濟；減少圖紙錯誤。設計方案優(yōu)化（例）結構設計方案優(yōu)化88PPT課件結構設計方案優(yōu)化廣州萬科城市花園設計指標控制表控制要點：工程部配置結構工程師，專業(yè)進行結構優(yōu)化工作。必須設立含量指標及獎罰條款。設計方案優(yōu)化（例）89PPT課件

控制要點：計劃管理定期例會協(xié)調對設計院過程管理測算基礎成本應綜合考慮地基處理及承臺到設計院與設計師直接溝通，準確、迅速提供梁、板、柱數(shù)據(jù)橫向比較分析設計方案優(yōu)化（例）結構設計方案優(yōu)化90PPT課件控制要點：快速反饋預算指標如果分段出圖，則分段提供預算數(shù)據(jù)獎罰措施兌現(xiàn)圖紙會審盡快完成設計方案優(yōu)化（例）結構設計方案優(yōu)化91PPT課件招標階段成本控制招標階段要把握兩點：標書制訂—逐步實施工程量清單招標。評標—合理低價中標原則。材料及設備采購成本控制