房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展-課件

房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展1ppt課件content15234選題背景中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程從日本的發(fā)展可以得到的檢驗中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀探求未來房地產(chǎn)發(fā)展2ppt課件首付比下調(diào)：政策推動第三個購房窗口期9月30日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布通知，要求在不實施限購措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例從原來的下限30%調(diào)整為不低于25%。購房者的商業(yè)銀行貸款的首付比例下調(diào)到歷史罕見的25%水平，進而促進部分首付款籌集壓力大的購房者能夠從容地步入購房市場。第四季度成為今年的第三個最佳的購房窗口期。3ppt課件山西省發(fā)布新政，住房限購正式取消中國網(wǎng)山西11月23日消息

山西省發(fā)布房地產(chǎn)市場監(jiān)管新政，多項措施助力市場“起跑”取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷（預）售價格申報制度；取消對境外機構(gòu)及個人在本地區(qū)購買商品住房的限制。4ppt課件住房的經(jīng)濟學屬性準公共物品—住房是每個人必需品?！仓梅?，保障房等，沒有住房的人都有權(quán)利獲得，無排他性私人物品—商品房，被人購買之后，別人不能擅自進入—一套房無法住很多人房地產(chǎn)在經(jīng)濟體中的地位2014年建筑業(yè)生產(chǎn)總值176713.4億，國內(nèi)生產(chǎn)總值636138.7億。占比27.8%。是拉動我國GDP的關(guān)鍵因素5ppt課件2中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程6ppt課件2000年后房屋建設(shè)變化趨勢7ppt課件中國房地產(chǎn)政策演變第一階段：1986-1988，萌芽和起步階段，尚未開始宏觀調(diào)控。第二階段：1998-2002，謹慎開展宏觀調(diào)控，以規(guī)范為主。第三階段：2003-2005，宏觀調(diào)控政策開始第一次轉(zhuǎn)向，以穩(wěn)定房價為目標。第四階段：2006-2008.6，加大宏觀調(diào)控力度，防止通貨膨脹和房地產(chǎn)泡沫。第五階段：2008.9至今，國家宏觀調(diào)控政策再次轉(zhuǎn)向為扶持。8ppt課件關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策2003年《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展”2004年央行10年來首次宣布上調(diào)存貸款利率，央行正式使用市場調(diào)節(jié)杠桿來對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)9ppt課件關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策2005年《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責任人責任”。2006年出臺“國六條”、同時，央行兩次加息，要求商業(yè)銀行提高大戶型按揭貸款首付比例、加強房地產(chǎn)信貸風險管理等金融措施密集出臺。10ppt課件關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策2007年《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》明確肯定了中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展就是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問題是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本。2008年1、將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。2、最低首付款比例調(diào)整為20%。3、要求金融機構(gòu)根據(jù)客戶購房性質(zhì)、信用記錄、還款能力等風險因素在貸款利率下限之上有區(qū)別地確定利率水平。11ppt課件關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策2009年1、對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；2、對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。3、貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。12ppt課件關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策2014年政府為了激勵房地產(chǎn)市場，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，再購買第二套房執(zhí)行首套房貸款政策。13ppt課件房地產(chǎn)市場變化14ppt課件房地產(chǎn)市場變化15ppt課件房地產(chǎn)市場變化16ppt課件3日本房地產(chǎn)發(fā)展史與經(jīng)驗借鑒17ppt課件概況上世紀90年代初日本爆發(fā)的房地產(chǎn)泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產(chǎn)危機日本的房地產(chǎn)泡沫破裂后，使日本的經(jīng)濟陷入長達14年的低迷。巨大的泡沫背后有其歷史客觀原因，也有政府政策失誤方面的因素。18ppt課件階段一高速發(fā)展階段二戰(zhàn)結(jié)束至85年二戰(zhàn)結(jié)束后，日本房地產(chǎn)從廢墟上建立起來。伴隨經(jīng)濟的抬頭和房地產(chǎn)開發(fā)，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中從1955年到1965年，日本的地價增長了589%，換算成年增長率應該是21.3%。再看日本同時期的名義GDP增長，速度也在20%左右，所以這兩者的速度還是基本一致的。另外，從1965年到1975年，日本的地價上漲速度平均每年是15.2%，這個速度只是略高于同時期的日本名義GDP增長率。19ppt課件階段二泡沫急劇膨脹階段1986-1990年實際上即使是1985年泡沫已經(jīng)相當嚴重，如果沒有后來5年時間中執(zhí)行的一系列錯誤政策，泡沫破裂還是可以避免的日本在上世紀80年代后期，為了對沖日元升值的影響，奉行了寬松的貨幣政策，最終導致出現(xiàn)了大規(guī)模的資產(chǎn)泡沫20ppt課件政策失誤第一，利率太低，資金泛濫，引導失誤監(jiān)管失控。日元升值后，日本政府為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟過度，連續(xù)五次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續(xù)每年超過10%，1998年超過15%，大量資金流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以后的4年時間中，東京地區(qū)商業(yè)土地價格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽之任之。21ppt課件政策失誤第二，盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。1990年危機已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實現(xiàn)利潤當作資本金向外出借，1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產(chǎn)總值的90%，而美國僅為37%。22ppt課件階段三泡沫破裂后的衰退在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經(jīng)濟和房地產(chǎn)陷入了已經(jīng)長達14年的蕭條和低迷。23ppt課件中日對比經(jīng)濟學者梅建在一次采訪中表示，從一個宏觀的定位上來說，中國現(xiàn)在的地價還處在日本1965年到1975年的發(fā)展階段。下一個十年中國的地價上漲速度會大幅下降。例如日本從1976年到1985年，地價的增長速度就回落到了6.3%?！拔蚁雽脮r地價增幅的回落，可能會使得房價對老百姓的壓力變得小一些。”24ppt課件中日對比日本戰(zhàn)后經(jīng)濟發(fā)展較快和人口紅利也有關(guān)，而日本近來經(jīng)濟低迷也和紅利后的負債有關(guān)。當經(jīng)濟發(fā)展進入人口負債期以后，會出現(xiàn)工資增長的速度遠高于地價增長速度的現(xiàn)象，導致房價地價的下跌25ppt課件總結(jié)地價和房價的上漲幅度應該略高于名義GDP的增長率，這可以作為衡量地價和房價是否合理的標準完善監(jiān)管，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使GDP增速適當放慢，特別是要控制通脹預期26ppt課件4中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀27ppt課件中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長資料來源：國家統(tǒng)計局，中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理28ppt課件

國房景氣指數(shù)是綜合反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)，可以從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運行狀況和波動幅度。它以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。（2）國房景氣指數(shù)創(chuàng)新低29ppt課件該指數(shù)在去年年中在95左右徘徊了幾個月以后一路下行，2015年5月國房景氣指數(shù)92.43，創(chuàng)下了1997年指數(shù)創(chuàng)立以來的歷史低值。（資料來源：國家統(tǒng)計局，中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理）政策刺激帶來的銷售溫和回暖并不能改變整個行業(yè)下行的趨勢。30ppt課件（3）房地產(chǎn)行業(yè)國企占比高，運營效率相對較低資料來源：WIND，中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理31ppt課件雖然從數(shù)量和各項運營權(quán)重來看，國企占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的半壁江山，但是，從運營效率來看，國有地產(chǎn)企業(yè)運行效率卻低于行業(yè)平均水平。ROE方面，整個行業(yè)告別了高利潤時代，ROE整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，但國企ROE始終低于行業(yè)均值。2014年行業(yè)平均ROE是12.4%，國企ROE為11.4%，低了1個百分點；費用率方面，國企費用率略高于行業(yè)均值，2014年行業(yè)平均費用率8.7%，國企為8.8%。從運營效率來看，國企有較大提升空間。房地產(chǎn)國企費用率略高于行業(yè)均值房地產(chǎn)國企ROE低于行業(yè)均值32ppt課件（4）土地供應偏緊，價格漲幅較大我國土地供應整體偏緊。2003年至2013年，我國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積僅增長了8.7%，而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應下滑速度尤為明顯。40個主要城市供應土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。33ppt課件

土地平均購置價格（元/平米）商品房銷售均價（元/平米）土地平均購置價格/商品房銷售均價2004722271426.62%2005739316823.33%2006990336729.39%20071124386429.09%20081177380030.96%20091607468134.34%20102054503240.82%20112006535737.45%20122077579135.87%20132555623740.97%年均復合增長率15.07%9.69%_土地價格的增速明顯超過同期商品房銷售均價的上漲。2004年至2013年，土地平均購置價格年均復合增長率15.07%，同期商品房銷售均價年均復合增長率9.69%。土地平均購置價格占商品房銷售均價的比例由26.62%上漲至40.97%。34ppt課件今年來房地產(chǎn)政策（1）中央放寬二套房首付比例及公積金貸款門檻2015年3月30日，第二套房首付款比例調(diào)整為不低于40%，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%35ppt課件（2）降息降準組合發(fā)力穩(wěn)定市場信心央行大幅降準釋放流動性，進一步改善企業(yè)融資環(huán)境。36ppt課件內(nèi)容：1）合理安排住房及其用地供應規(guī)模；2）優(yōu)化住房及用地供應結(jié)構(gòu)；3）統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；4）加大市場秩序和供應實施監(jiān)督力度（3）2015年3月27日國土部住建部聯(lián)合發(fā)文救市，嚴格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系37ppt課件5探求房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展38ppt課件未來發(fā)展趨勢從需求看發(fā)展：1、青年家庭未來需求趨漲2、養(yǎng)老需求或成未來需求機會點3、“城市新移民”催生新的需求4、全面放開二胎對房地產(chǎn)市場有一定正面影響39ppt課件未來發(fā)展趨勢從經(jīng)濟增長看發(fā)展1、房地產(chǎn)業(yè)與其他許多產(chǎn)業(yè)上下關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)發(fā)展不景氣將意味著宏觀經(jīng)濟的衰退。2、中國未來城鎮(zhèn)化率會進一步增加，老房需要翻新重建，蘊含著巨大的需求。3、房地產(chǎn)業(yè)在未來一段時間在國民經(jīng)濟中仍將起到基礎(chǔ)性作