房地產(chǎn)開發(fā)全套流程及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

目錄第一章房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介 1第二章房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序 6第一項房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi) 6第三章土地使用權(quán)取得流程 6第二步取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 6第二項取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 9第三步拆遷安置階段的法律程序 9第三項拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 10第四章房地產(chǎn)開發(fā)階段 10第四步立項和可行性研究的法律程序 10第四項立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 11第五步規(guī)劃設(shè)計和市政配套法律程序 11第五項規(guī)劃設(shè)計和市政配套的相關(guān)稅費(fèi) 12第五章項目建設(shè)階段 12第六步項目開工、建設(shè)、竣工階段流程 12第六項項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi) 14第六章銷售經(jīng)營階段 15第七步銷售經(jīng)營階段的法律程序 16第七項銷售經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi) 16第七章物業(yè)管理 17第八步物業(yè)管理階段的法律程序 17第八項物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 17附錄：房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語 18第一節(jié)面積類 18第二節(jié)價格類 20第三節(jié)實(shí)務(wù)類 22第四節(jié)管理政策類 30第一章房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國有土地所有權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序。1、前期的準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項審批，規(guī)委對項目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)?！拔遄C”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個階段取得的?！秶型恋厥褂脵?quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。2、建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售。3、銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。1）預(yù)售由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2）現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)，融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)，融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習(xí)俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書進(jìn)行項目的初步可行性研究評估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項目建議書向計委申報立項報告計委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告進(jìn)行項目投資的詳細(xì)可研測量，編制可研報告舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報市房地局畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證據(jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評估項目建設(shè)用地地價畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證據(jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評估項目建設(shè)用地地價政府下文批地政府下文批地申請確定規(guī)劃，設(shè)計條件單凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證申請確定規(guī)劃，設(shè)計條件單凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見發(fā)拆遷許可證地政部門審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證地政部門審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單到園林局申請伐樹許可證2、了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案3、煤氣、道路、上下水改造路4、到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報表、做正式供電方案，申請臨時施工用電、委托施工。出市政會議紀(jì)要規(guī)劃局審方案提出意見場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書動遷會及拆遷安置規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會修改后送規(guī)委審圖委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計單到園林局申請伐樹許可證2、了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案3、煤氣、道路、上下水改造路4、到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報表、做正式供電方案，申請臨時施工用電、委托施工。出市政會議紀(jì)要規(guī)劃局審方案提出意見場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書動遷會及拆遷安置規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會修改后送規(guī)委審圖委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計單進(jìn)行個體設(shè)計（大公共建筑規(guī)委審查）進(jìn)行個體設(shè)計（大公共建筑規(guī)委審查）領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證開節(jié)能證明出施工圖開節(jié)能證明出施工圖到稅務(wù)局取稅單運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)到稅務(wù)局取稅單運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”制作資料到計委申請，列入計劃（建委會簽）報價小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證報價小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證建委、物價局下文批價進(jìn)行銷售持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)建委、物價局下文批價進(jìn)行銷售持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)四源費(fèi)繳納四源費(fèi)繳納到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場運(yùn)用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底開標(biāo)會定合同、寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書招標(biāo)辦蓋章同意市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督施工單位同意施工市統(tǒng)計局落實(shí)任務(wù)市審查局審核資金來源、任務(wù)市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督施工單位同意施工市統(tǒng)計局落實(shí)任務(wù)市審查局審核資金來源、任務(wù)建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計、施工1、小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計；2、委托施工3、配電施工建工程驗(yàn)收4、設(shè)備安裝及驗(yàn)收5、送電1、通知區(qū)園林局綠化辦2、交綠化費(fèi)3、綠化施工1、按道路方案進(jìn)行施工2、市政辦事處養(yǎng)路隊驗(yàn)收1、到自來水業(yè)務(wù)科報裝委托線路設(shè)計、施工及驗(yàn)收2、到市政監(jiān)建所下水報裝3、規(guī)劃設(shè)計4、竣工驗(yàn)收1、到熱力公司報裝2、委托線路設(shè)計3、施工及驗(yàn)收（自建鍋爐房）1、環(huán)保局同意鍋爐房位置2、委托設(shè)計3、到勞動局報建4、環(huán)保局審查消音除塵設(shè)備5、竣工驗(yàn)收1、到煤氣公司報裝2、到規(guī)劃科定線路方案3、設(shè)計4、查看現(xiàn)場規(guī)劃5、施工6、業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)同意接氣7、憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù)8、憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)9、通氣全部竣工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章憑驗(yàn)收通知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收憑驗(yàn)收通知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進(jìn)入物業(yè)管理階段；運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項目二次開發(fā)第二章房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立：1、公司設(shè)立準(zhǔn)備；

2、申請資質(zhì)等級審批；

3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；

4、辦理工商注冊登記；

5、辦理稅務(wù)登記。二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立：

1、申請批準(zhǔn)項目建議書；

2、辦理企業(yè)名稱登記；

3、送審合資或合作合同、章程；

4、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書；

5、辦理企業(yè)登記。第一項房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi)

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)；

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)；

3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)；

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。

第三章土地使用權(quán)取得流程土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地使用權(quán)主要有以下三種取得方式見表一。表一、土地使用權(quán)取得方式土地獲得方式內(nèi)容土地使用權(quán)出讓指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)劃撥指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地相關(guān)術(shù)語：生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。

集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實(shí)行征用。

土地的使用年限：凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。第二步取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓：

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；

4、主管部門實(shí)地勘察；

5、土地估價報告的預(yù)審；

6、委托地價評估；

7、辦理核定地價手續(xù)；

8、辦理土地出讓審批；

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證；

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證；

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還。

二、國有土地使用權(quán)的劃撥：

1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請；

2、主管部門現(xiàn)場勘察；

3、劃撥用地申請的審核、報批；

4、取得劃撥用地批準(zhǔn)。

三、集體土地的征用：

1、征用集體土地用地申請；

2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；

3、簽訂征地協(xié)議；

4、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；

5、確定勞動力安置方案；

6、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議；

7、市政府下文征地；

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)；

9、辦理批地文件、批地圖；

10、辦理凍結(jié)戶口；

11、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力；

12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；

13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；

14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作；

15、地上物作價補(bǔ)償工作；

16、征地結(jié)案。

第二項取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價款（土地出讓金）；

2、資金占用費(fèi)；

3、滯納金；

4、土地使用費(fèi)；

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；

7、土地閑置費(fèi)；

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)；

9、城鎮(zhèn)土地使用稅；

10、地價評估費(fèi)；

11、出讓土地預(yù)訂金；

12、征地管理費(fèi)；

13、土地補(bǔ)償費(fèi)；

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)；

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)；

16、勞動力安置費(fèi)；

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金；

19、耕地占用稅。

第三步拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作；

2、辦理拆遷申請；

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證；

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書；

5、辦理拆遷公告與通知；

6、辦理戶口凍結(jié)；

7、暫停辦理相關(guān)事項；

8、確定拆遷安置方案；

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議；

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置；

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款；

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理；

13、移交拆遷檔案資料；

14、房屋拆遷糾紛的裁決；

15、強(qiáng)制拆遷。

第三項拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)；

3、提前搬家獎勵費(fèi)；

4、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）；

5、清理費(fèi)；

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)；

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)；

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)；

9、房屋拆遷管理費(fèi)；

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。

第四章房地產(chǎn)開發(fā)階段

第四步立項和可行性研究的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書；

2、初步確定開發(fā)方案；

3、申報規(guī)劃要點(diǎn)；

4、申報、審批項目建議書；

5、編制項目可行性研究報告；

6、申報、審批項目可行性研究報告。第四項立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)。第五步規(guī)劃設(shè)計和市政配套法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計程序：1、申報選址定點(diǎn)；2、申報規(guī)劃設(shè)計條件；3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案；4、辦理人防審核；5、辦理消防審核；6、審定規(guī)劃設(shè)計方案；7、住宅設(shè)計方案的專家組審查；8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案；9、委托環(huán)境影響評價并報批；10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；11、委托地質(zhì)勘探；12、委托初步設(shè)計；13、申報、審定初步設(shè)計。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套相關(guān)程序：1、征求主管部門審查意見；2、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案；3、報審市政配套方案；4、市政各管理部門提出市政配套意見；5、市政管線綜合。第五項規(guī)劃設(shè)計和市政配套的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察（測量）費(fèi)；2、工程設(shè)計費(fèi)；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；4、竣工檔案保證金；5、臨時用地費(fèi)；6、臨時建設(shè)工程費(fèi)；7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)；8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費(fèi)；9、古建園林工程設(shè)計費(fèi)。第五章項目建設(shè)階段第六步項目開工、建設(shè)、竣工階段流程一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作：1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃；3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)；4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)；5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)；6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)；7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)；8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)；9、設(shè)計單位出報批圖；10、出施工圖；11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金；12、辦理消防審核意見表；13、審批人防工程、辦理人防許可證；14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)流程：1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請；2、招標(biāo)準(zhǔn)備；3、招標(biāo)通告；4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)；5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底；6、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)；7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)；8、投標(biāo)單位資格審批；9、編制投標(biāo)書并送達(dá)；10、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場；11、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)；12、評標(biāo)、決標(biāo)；13、發(fā)中標(biāo)通知書；14、簽訂工程承包合同；15、工程承包合同的審查。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理程序：1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)；2、建設(shè)工程監(jiān)理；3、辦理開工統(tǒng)計登記；4、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)；5、辦理開工前審計；6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅；7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證；8、報裝施工用水、電、路；9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門；10、協(xié)調(diào)交通管理部門；11、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議；12、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證。四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工程序：1、施工場地的“三通一平”；2、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)；3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝；4、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗(yàn)收程序：1、辦理單項工程驗(yàn)收手續(xù)；2、辦理開發(fā)項目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》；3、商品住宅性能認(rèn)定；4、竣工統(tǒng)計登記；5、辦理竣工房屋測繪；6、辦理產(chǎn)權(quán)登記。第六項項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)1、三通一平費(fèi)；2、自來水廠建設(shè)費(fèi)；3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)；4、供熱廠建設(shè)費(fèi)；5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)；6、地下水資源養(yǎng)蓄基金；7、地下熱水資源費(fèi)；8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）；9、開發(fā)管理費(fèi)；10、城建綜合開發(fā)項目管理費(fèi)；11、建筑行業(yè)管理費(fèi)；12、綠化建設(shè)費(fèi)；13、公園建設(shè)費(fèi)；14、綠化補(bǔ)償費(fèi)；15、路燈維護(hù)費(fèi)；16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)；17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）；18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）；19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）；20、建安工程費(fèi)；21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)；22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)；23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)；24、竣工圖費(fèi)；25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金；26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)；27、工程監(jiān)理費(fèi)；28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)；29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)；30、超計劃用水加價；31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)；32、占道費(fèi)；33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。第六章銷售經(jīng)營階段商品房預(yù)售須符合的條件：（1）

交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）

有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）

按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）

向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第七步銷售經(jīng)營階段的法律程序1、提交完成建設(shè)項目投資證明；

2、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

3、辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》；4、銷售項目備案；

5、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售；6、與購房者簽訂認(rèn)購書；7、與購房者簽訂買賣契約；

8、辦理預(yù)售登記；9、辦理轉(zhuǎn)讓登記；10、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)；

11、樓宇交付入住；

12、質(zhì)量保證書和使用說明書；13、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)。

第七項銷售經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)1、營業(yè)稅；2、城市維護(hù)建設(shè)稅；

3、教育費(fèi)附加；4、印花稅；

5、契稅；

6、土地增值稅；

7、企業(yè)所得稅；

8、個人所得稅；

9、房產(chǎn)稅；

10、城市房地產(chǎn)稅；

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)；

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)；

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費(fèi)；

15、房屋買賣登記費(fèi)；

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)；

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)；

18、

房屋租賃登記費(fèi)；

19、

房屋估價手續(xù)費(fèi)；20、

房屋公證估價手續(xù)費(fèi)；21、

房地產(chǎn)價格評估費(fèi)；

22、

房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)。第七章物業(yè)管理第八步物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批；2、簽署物業(yè)管理委托合同；3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收；

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)；

5、安排簽訂管理公約；

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書；

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求；

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立。第八項物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)；

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)；

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；

6、供暖費(fèi)。附錄：房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語第一節(jié)面積類1、建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。2、使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。3、公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。4、實(shí)用面積是指"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。5、居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。6、套內(nèi)面積俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。7、公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。8、輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。9、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。10、公用建筑面積公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積11、容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。12、得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。13、建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。第二節(jié)價格類1、均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外。2、基價基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。3、起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。4、預(yù)售價預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。5、一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。6、定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。7、訂金

訂金不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交預(yù)付款。雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；（2）簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；（3）雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；（4）廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際善不相符合。8、預(yù)付款

預(yù)付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺的問題。預(yù)付款不具有擔(dān)保合同履行的作用，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項，而無須雙倍返還。此外，法律對預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來中預(yù)付款項，而對定金則無此限制。9、違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。第三節(jié)實(shí)務(wù)類1、開間住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。2、進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。3、綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。4、綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。5、層高層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。6、凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。7、實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e。8、標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。9、地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。10、半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者11、居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。12、住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱13、其他用地其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。14、公共服務(wù)設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。15、道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。16、公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。17、道路紅線道路紅線是指城市道路，含居住區(qū)級道路，用地的規(guī)劃控制線。18、建筑線建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。19、綜合樓是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。

20、商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。21、別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。

22、TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）

正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。

23、躍層式商品房

是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。24、復(fù)式商品房

是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：1.平面利用系數(shù)高，通過夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%--70%。2.戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。3.上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。復(fù)式住宅在設(shè)計施工和使用上有一些不足：1.復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。2.層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。3.由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。25、錯層式住宅

主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層式和復(fù)式房屋有一個共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復(fù)式內(nèi)的各個房間則處于不同層面。錯層和復(fù)式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復(fù)式層高往往超過一人高度，相當(dāng)于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復(fù)式”之稱。另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。26、單元式住宅是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排２４到２８戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。27、公寓式住宅是相對于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。28、花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。29、SHOPPING

MALL

直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強(qiáng)烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。30、商品房的結(jié)構(gòu)房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。31、框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好?？蚣芙Y(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。32、鋼混結(jié)構(gòu)住宅鋼混結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，建筑造價也較高。33、磚混住宅磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過計算來確定的。34、建筑高度按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。根據(jù)國家有關(guān)政策對民用建筑高度與層數(shù)的設(shè)計規(guī)定：4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。35、低層房屋指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。36、多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般4-8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高。37、高層房屋指高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。38、小高層一般指8層至12、13層的建筑。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。39、高層房屋指15層以上、24層以下的建筑體。因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)和建筑形態(tài)(點(diǎn)狀居多)的局限，房型設(shè)計難度大，要做到每套室內(nèi)全明、采光通風(fēng)良好是有很大難度的。在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本(即“樓面地價”)低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，整體性強(qiáng)。但高層房屋也有明顯的缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價相應(yīng)提高；高層房屋電梯、樓道、機(jī)房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔(dān)心。40、超高層房屋指超過24層的建筑體。超高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足一些消費(fèi)者對視野、景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段(最大限度地利用土地資源)或景觀良好的城區(qū)(最充分地發(fā)揮景觀資源的作用)。使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多，高層塔樓使用率72-75%，板樓在78-80%。建筑質(zhì)量比較：多層一般為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性能比高層差；高層一般為鋼筋混凝現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊年限長。房型構(gòu)造比較：多層一般坐北朝南，南北通風(fēng)，使用面積高、房型合理，大開間容易隔開裝修；高層一般為框架結(jié)構(gòu)，加上要考慮電梯的位置，戶型設(shè)計較難，裝修也易帶來不便。物業(yè)管理收費(fèi)：多層少于高層。41、智能化住宅根據(jù)建設(shè)部全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程要求，智能化住宅要達(dá)到安全防范、信息管理、信息網(wǎng)絡(luò)，也即智能化住宅是將各種家庭自動化設(shè)備、計算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)與藝術(shù)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物，從而實(shí)現(xiàn)住戶可以在任何時間任何地點(diǎn)進(jìn)行家庭遙控管理或與外界進(jìn)行聯(lián)系的住宅。智能小區(qū)由眾多智能樓宇組成，其旨在通過高度集成的通訊和計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，把社區(qū)的保安、物業(yè)、服務(wù)及公共設(shè)施連接起來，實(shí)現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理，使小區(qū)內(nèi)居民可以24小時與社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、超市、娛樂場所等處聯(lián)絡(luò)。42、住宅小區(qū)住宅小區(qū)也稱"居住小區(qū)"，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。43、住宅配套設(shè)施指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的，按其服務(wù)層次。應(yīng)包括以下內(nèi)容：(l)住宅基本生活單元的配套設(shè)施。人口規(guī)模為3千人左右的住宅群，其配套設(shè)施應(yīng)有居民服務(wù)站、小商店、文化室、兒童游樂場等；(2)住宅小區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在l萬人左右的住宅群，其配套設(shè)施包括托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、儲蓄所、郵電所、運(yùn)動場、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會、變電所、公共廁所、垃圾站等；(3)住宅區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在4至5萬人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運(yùn)動場、多種與生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等；(4)市政公用設(shè)施。指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設(shè)施、包括城市公用事業(yè)和城市公用設(shè)施。前者指城市自來水、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設(shè)施、園林綠化設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施等。44、會所是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。第四節(jié)管理政策類1、“五證”

商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。

2、“二書”

是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。

3、《商品房預(yù)售許可證》

《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售繼承。

4、契稅

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半）

5、商品房驗(yàn)收合格

指的是單體（即單幢樓盤）驗(yàn)收合格。

6、商品房綜合驗(yàn)收合格

指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格。

7、在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？

房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

8、物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時他們之間所發(fā)生的一個法定手續(xù)。9、以租代售所謂的以租帶售方式就是將空置的商品房進(jìn)行出租，并與租房者簽訂一個合同，在合同期內(nèi)買所租的房，開發(fā)商即以租房時的價格賣給租房者，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部房產(chǎn)權(quán)；如果租房者在合同期限內(nèi)不購房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開發(fā)商收取的房租。這種方式有三個優(yōu)點(diǎn)：一是打破了租與售相脫節(jié)的陳舊模式，對買賣雙方都有好處。先租后買有了先觀察房屋質(zhì)量的時間，消費(fèi)者心里有數(shù)，房屋質(zhì)量好，就買；反之就不買，只是租一下，不會有太大的經(jīng)濟(jì)損失。二是如果租房者想買下所租的房子時，先期所付的租金可以轉(zhuǎn)為購房款，相當(dāng)于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方式少了不少的利息，因此比較實(shí)惠。三是即使租房人不買房，開發(fā)商的房子也沒有閑置，昔日的包袱變成了財富。因此，以租帶售這種新的營銷方式給購房者以較大的選擇余地，又為開發(fā)商自己開拓出了一種嶄新的銷售市場。10、印花稅印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。11、土地增值稅土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項目金額12、土地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。13、土地收益金(土地增值費(fèi))土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。14、三通一平(凈地)是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告一、總論1．項目建設(shè)背景南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)”，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333．5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準(zhǔn)，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。2．項目概況(1)項目名稱：“佳園二期”項目。(2)建設(shè)地點(diǎn)：A市白龍路。(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。(4)企業(yè)性質(zhì)：國有。(5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。(6)公司類別：專營企業(yè)。(7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨(dú)資國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。(9)工程概況：“佳園二期”項目占地33333．5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。(10)資金來源：本項目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為19.8％，財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15％)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8％，利稅率26.2％，計算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。3．可行性研究報告編制依據(jù)(1)省計委計投[2000]XX號文《關(guān)于“佳園二期”項目建議書的批復(fù)》；(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；(3)A市規(guī)劃設(shè)計院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》；(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院《“佳園二期”項目初步規(guī)劃方案》；(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料；(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》；(7)省審計事務(wù)所驗(yàn)資證明；(8)A市城市合作銀行資金證明；(9)國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第二版)》；(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。4．可行性研究報告研究范圍根據(jù)“佳園二期”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟(jì)效益評價等。5.研究結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對A市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會效益。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“佳園二期’’項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3—1。表3-1“佳園二期”項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米33333.52總建筑面積平方米761003建筑容積率1.44小區(qū)綠化率%40以上5戶均面積多層住宅平方米/戶A型100、B型160聯(lián)排低層住宅平方米/戶2606地下停車庫車位30平方米/車位500個15000平米7綜合售價多層住宅元/平方米2950聯(lián)排低層住宅元/平方米38508地下停車庫元/位75009建設(shè)投資萬元1762310每平方米建設(shè)投資元231611投資利潤率%17.712全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%18.713全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元37914全部投資投資回收期（稅前）年2.9二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略1、當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀進(jìn)入2000年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：（1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個百分點(diǎn)以上。（2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。（3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn)。（4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點(diǎn)。2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10．98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，A市目前有26％的市民住房是“單位借房”，約39％屬“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38．96％，60～80平方米的占33．8％，81～100平方米的占14．82％，101～120平方米的占8．02％，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2．82％和1．57％，有近87．58％的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。3．“精品住宅”的市場需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為：3.1住宅市場趨向細(xì)分化隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費(fèi)市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉60％以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。3.2商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌?！凹褕@一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：（1）先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽會的成功舉辦，提高了A