某商業(yè)中心策劃報(bào)告

新龍崗商業(yè)中心策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：千崗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司匯報(bào)思路市場(chǎng)總勢(shì)片區(qū)市場(chǎng)Swot分析項(xiàng)目情況營銷舉措方案評(píng)述龍崗市場(chǎng)總勢(shì)：衛(wèi)星城規(guī)劃使得龍崗商業(yè)蓬勃發(fā)展。大型零售商業(yè)紛紛出兵關(guān)外住宅商業(yè)裙樓勢(shì)頭迅猛臨街商鋪銷售經(jīng)營兩旺旺銷的背后隱藏著怎樣的危機(jī)？片藝區(qū)怖市攔場(chǎng)面情羞況彩：大蕩型示商育服斗物關(guān)業(yè)盛（桌百怎貨逢、感超計(jì)市韻）臨險(xiǎn)街西商滾鋪棉以艙及勁住秩宅豎裙?jié)鷺菍Ｋ迾I(yè)苦市銜場(chǎng)昌叮盛章百朱貨世擦貿(mào)延萬肥佳人避人回百柏貨大縣明裹百揚(yáng)貨國禁際奮百珠貨本滿項(xiàng)寄目龍獄崗盲大梅型暮商標(biāo)服談物谷業(yè)競(jìng)分棕布大烏型糠商中服供物頓業(yè)懲分貌析商場(chǎng)人流狀況人流描述判斷萬佳百貨☆☆☆☆☆人流量較多，上門客戶中、高階層的客戶相對(duì)較多，客戶購物目的明顯，消費(fèi)能力高。位于龍崗中心城本身缺少人流，只有車流，但萬佳百貨的品牌知名度、美譽(yù)度，良好的管理支撐起商場(chǎng)的經(jīng)營。人人商場(chǎng)☆☆☆☆☆人流量較多，客戶主要集中于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)一帶客戶，商場(chǎng)營業(yè)歷史較長，客戶上門購物，具有習(xí)慣性。龍崗本地老牌大型百貨，地理位置優(yōu)越，得到本區(qū)域客戶的認(rèn)可世貿(mào)中心☆☆☆人流量一般，主要吸引萬佳客戶上門，商場(chǎng)檔次較高，上門的客戶消費(fèi)能力較高。地處中心區(qū)，周邊以車流為主，通過引進(jìn)萬佳及廣告宣傳，樹立高檔次商場(chǎng)的形象，獲得高端客戶的認(rèn)可。大明百貨☆☆人流量較少，上門客戶消費(fèi)能力一般。主要以周邊客戶為主。在本區(qū)域有一定知名度，但是美譽(yù)度較差，經(jīng)營管理水平較差，物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃及管理跟不上，門前廣場(chǎng)混亂。國際商場(chǎng)☆☆國際商場(chǎng)人流較少，主要吸引人人商場(chǎng)經(jīng)過人流，雖地處老街，周邊建筑凌亂，街道臟亂差，商場(chǎng)昭示性差，限制了商場(chǎng)的發(fā)展，業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式與人人商場(chǎng)相近，沒有特色，是其最大的弱點(diǎn)。昌盛商場(chǎng)☆☆☆☆剛開始營業(yè)不久，人流量尚好。客戶消費(fèi)能力較低，主要為周邊工廠工人。位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，周圍工廠工人較多，典型以周近區(qū)域客戶為目標(biāo)的中小型百貨商場(chǎng)，與其它商場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)小商場(chǎng)名稱租金狀況人人購物廣場(chǎng)銷售提成國商銷售提成萬佳百貨以免租金二年的方式引進(jìn)萬佳百貨。世貿(mào)廣場(chǎng)一、二層銷售提成24%，三層月租金120元/m2。大明百貨街鋪月租金130元/m2，商場(chǎng)內(nèi)鋪位月租金30元/m2，三樓發(fā)發(fā)展商自營賣家私。陽光廣場(chǎng)出售，不返租大栽型控商拒服銹物帽業(yè)支租符金宣分訂析各赴大遵商圣服繳物循業(yè)牽業(yè)基主徑回旁報(bào)奶方國式商場(chǎng)名稱業(yè)主回報(bào)方式人人購物拆零鋪位，出租給小業(yè)主國商發(fā)展商出租萬佳百貨出售給小業(yè)主，返租3年世貿(mào)廣場(chǎng)一、二層出售，返租3年，年返租收益9%，三層出租昌盛廣場(chǎng)固定返租15年，年回報(bào)率10%，一、二樓出售，均價(jià)12000元/m2，最高價(jià)14000元/m2，，二樓售價(jià)7800-9000元/m2，3-5F由發(fā)展商出租大明百貨3F和2F一半為發(fā)展自已經(jīng)營陽光廣場(chǎng)出售，不返租結(jié)假論硬一料：商廉場(chǎng)占的制經(jīng)合營虜管掀理蜓水尤平幼與鏈商渠場(chǎng)設(shè)的醋經(jīng)賞營室狀澡況和直隔接沉相憂關(guān)鴿。狂萬厘佳顏百唇貨躁。本刻區(qū)恐域昆居?jì)擅駫亴?duì)冶商經(jīng)場(chǎng)商的炕品酒牌烘有鵝一松定哄的范選錢擇究性徹，科但灣還返處糟在翻初妙級(jí)賽階尚段刃。商賴場(chǎng)佛的便位原置積對(duì)饒商悟業(yè)茫經(jīng)淹營巖非輸常償重嫂要柿，竊但渴不鋪是寶決欠定作性泰因柳素頸。與蹲市濟(jì)區(qū)雅的欠大注型待商薪場(chǎng)續(xù)相央比獄，牲商罩場(chǎng)鬼的悄覆翻蓋錘面井放跡大擺。老來街費(fèi)商犁圈深沸惠匯路疲商臂圈中步心鞠城剝商暑圈龍彩崗偽商耍業(yè)翻街樂鋪舟物承業(yè)亞分使布龍窯崗?fù)葱〔蒙涛繕I(yè)卻情凳況答分按析尸：

位置業(yè)態(tài)月租金水平經(jīng)營狀況出租率中心城新鴻基花園士多店、小餐廳35-40元/m2人流很少15%新亞洲花園地鋪五金、布藝、小餐廳、70-80元/m2人流較少90%紫微花園地鋪未入伙40-50元/m2未入伙0%老街龍崗老街通迅、服裝、電器、餐廳150-250元/m2人流量較大100%內(nèi)環(huán)路羅瑞合街小百貨、小五金、小餐廳、發(fā)廊40-50元/m2人流量一般100%龍園路建材、五金、陶瓷40-50元/m2，最高租金80元/m2人流不多，車流較多100%鵬達(dá)花園空置30-40元/m2人流較少10%盛平村楚豐廣場(chǎng)

30-40元/m2車流很多人流較少10%龍平東路（近龍崗河以北路段）建材、木材、陶瓷、餐館、酒家30-45元/m2人流一般車流很多100%3利0燙-稻4捧5等元5好0問-賀8避0濁元8泛0倦-脆1恐0瘋0武元7腫0唇-匹8潔0紐奉元3蓬5昨-溝4釣5由元6及0剝-豬8法0逮元4斷0爽-餐5割0爺元3芳0商-規(guī)4缸5薯元3棄0薯-費(fèi)3蜻5沖元4巡壽0費(fèi)-藝5抓0舒元4尺0甘-呼5尾0殲元龍?zhí)覎徲旧虖V業(yè)鹿街做鋪課租筒金外分種布結(jié)燭論絕二倉：街疏鋪覺是雁本其區(qū)她域灶商吳業(yè)劈燕經(jīng)感營陡最增主戴要遵的繡形找式緣瑞，屋按徒類梅型端分葬可趣分拌為幟：爭(zhēng)臨懇街沒街桿鋪棉和迷住名宅猾群點(diǎn)樓肌地畜鋪控。它裂們窄的致租逐金格水?dāng)[平招通司常抖反允映圍該管地添段眨商渡業(yè)腔發(fā)佳展架水瓣平油。龍督崗牢客為戶驚購漸買國商翅鋪膏投葛資渠的戀概嘆念洽相環(huán)當(dāng)暮主口動(dòng)胡。本睡項(xiàng)中目帖所療處糖地雅段捧商木業(yè)息價(jià)倆值肉尚泊未懂完行全愛體勢(shì)現(xiàn)露。建私筑備材呆料裝泳修讓陶暫瓷中記檔序家悠私餐兩飲餐叢飲餐視飲龍哭崗包商灶業(yè)僵專乎業(yè)萌市淘場(chǎng)正業(yè)建態(tài)雁分賓布結(jié)叛論關(guān)三系：龍習(xí)崗必專悅業(yè)友市新場(chǎng)丸業(yè)支態(tài)語主種要絕以征建粘材吸、坡裝支修咸為顧主哈。中欄低餡檔篇家?guī)Z私拴專過業(yè)除賣膚場(chǎng)醋基希本肉集纏中曲在紡深豈惠慢路持沿吃線悼。集跪銀仗皮螞革工市鋪場(chǎng)通的添成琴功敬銷昨售困為艙開麗拓采其離他件業(yè)隔態(tài)務(wù)創(chuàng)鳳出介先檢河緊。相聚對(duì)原以遭上紙環(huán)魯節(jié)基粒礎(chǔ)脈建假材爬→縫裝淺修烘材利料愚→芽家按居級(jí)裝唱修奶→羅？愧？憲→體家冰私巷家臺(tái)具策→駕？旦？湯？可穩(wěn)參電考畜業(yè)訪態(tài)笨：家停居涉裝澤飾女專并賣散：博布奔藝戚、袋專徐業(yè)踢櫥演柜雁、插玻屠璃維陶劣瓷搞飾對(duì)品絕、星畫桶藝厭等晴；家串用瞞電棄器扭專鄉(xiāng)豐賣刷：版僅者有多銘巖可增達(dá)察一認(rèn)家匹，毅其繩余鞋均側(cè)分能散踩。現(xiàn)牽階記段后在嫁售竊商尖業(yè)致項(xiàng)帖目躁：項(xiàng)目名稱位置規(guī)模銷售形式價(jià)格備注雅豪祥苑龍河路13276m2共238套獨(dú)立街鋪12000-14000最低5000-6000元建材一條街紫微苑商業(yè)步行街龍翔大道與吉祥路交匯處近3萬m2獨(dú)立街鋪帶返租8600（最低）-16000

鵬達(dá)花園商業(yè)步街植物園路約2萬m2獨(dú)立街鋪8000-10000元價(jià)格便宜歐景城中心城吉祥路17021m2獨(dú)立街鋪13000-16000元

新鴻基龍翔大道與吉祥路交匯處43000m2獨(dú)立街鋪13000-16000元

陽光廣場(chǎng)龍平路與龍城大道交匯處

獨(dú)立街鋪10000-11000元

愉園新苑中心城2000m2獨(dú)立街鋪8000-13000元

九州家園龍園路5萬m2獨(dú)立街鋪大型商場(chǎng)8000-13000元

2將0扛0勿3呼年息上榴半名年泊可屠能出啟數(shù)動(dòng)蜻商腹業(yè)籍項(xiàng)秩目沖：新棒鴻顛花墊園禽·鍛儷稿景倦鴻歐都新蚊鴻腹花話園連·原儷盒景潛鴻功都雨位召于非龍釋翔描大狠道街東尊南堅(jiān)側(cè)臨，渣鴻貸基臣地強(qiáng)產(chǎn)罷的來二救期周項(xiàng)索目箭；占山地角面耽積坐3該1貝3緒6苗7蓋平黑方涂米夸，桌總?cè)菇ň勚r面辱積招8燦7剖8消2罷8夏平關(guān)方命米父。其府群籌樓依都惜是懷沿譽(yù)街趟商蹤蝶鋪缺，下估保計(jì)奸商窗鋪汽總富面尊積慎達(dá)漲1欠萬霜平農(nóng)方每米欠，目慎前掛其房誠售怎樓此處滋已俯建亞好性，影銷魂售膛人懲員紹已錘進(jìn)霉場(chǎng)亭接基受雕咨銅詢飯，預(yù)意計(jì)纏其胖商連鋪很將跟于紙1葉2凳月仗底半前蓋開觀始動(dòng)銷涌售僻，據(jù)錘了帳解呢，悔儷易景停鴻白都欲沿犯龍每翔嫌大寒道宣鋪翻位憲的形售螞價(jià)奶在再2巡壽萬斧元絨/角平鍬方犯米縱。2幫0絞0月3蕩年鐵上扣半膠年貸可秧能否啟桿動(dòng)格商礎(chǔ)業(yè)飄項(xiàng)師目由：吉較祥乞來閑花醋園罵裙駐樓吉授祥嬌來愉花顏園樓位軍于喂吉稻祥去路義與嘩深論惠皇路俯交灰匯釣處包；該傅項(xiàng)咽目鐮即憐將詳封浸頂智，監(jiān)售填樓觀處牢已則在耳建通設(shè)顧中苦，零臨訓(xùn)時(shí)我售舅樓依處郵已街開趣始簡(jiǎn)接支受壁咨指詢款；其疤群英樓蒸商去業(yè)牧（靜包依括局二點(diǎn)樓且）垃面倚積咳達(dá)傳8仇0聲0搞0仿平仰米究左鳴右榴；預(yù)釋計(jì)談將求于貿(mào)明北年顯1哭月倚正矛式加開躺始笛銷答售坦，烈可拾銷扔售甜面刷積株在礎(chǔ)4巖0解0諸0嗚平餃米告左遵右皺。群脫樓袍二經(jīng)樓滴整盟體件出服租仍，擁已稠規(guī)渣劃筆成隆購稱書斤中百心訂，險(xiǎn)一牽樓積商爆業(yè)印劃烘分田成嫩街誓鋪梳銷線售港。2慌0值0殃3辛年撇上頓半塘年止可景能殘啟溫動(dòng)閱商鬧業(yè)擴(kuò)項(xiàng)章目殘：福漆臨典商亂業(yè)跳城福猶臨揀商透業(yè)近城稀位艷于呼深騙惠膛公斗路壞龍萌崗弟鎮(zhèn)舉鎮(zhèn)事政祥府衰旁亡；該尾項(xiàng)顛目附1介-湯4老層雹為馳商釘業(yè)剪面壺積差，愉總捆商賤業(yè)巨建夫筑拼面街積爽達(dá)畜5伏萬車平棵方枕米鏈；目疤前野已金即桶將拖封陷頂劃，摸預(yù)師計(jì)它最枝早勇明剝年分初嘗開等始鞋銷睜售夸；該噸項(xiàng)崖目餡鄰港近癢深刊惠鋼公黑路殺交伐通姓方遼便姐，做有倘做駱大角型顆商賀場(chǎng)役的柿潛勇質(zhì)吉。市職場(chǎng)套總勿體日描先述毒：商塞業(yè)水現(xiàn)自有晉規(guī)沖模示偏還小仇，語除俗萬管佳似外航等念零案售怕商某場(chǎng)計(jì)都欄比明較并小賴，叨缺亦乏隙大噸型階購細(xì)物貞商朱場(chǎng)朱。商療業(yè)佩網(wǎng)鞋點(diǎn)促布瘦局宮仍鼻處祖于許盲體目帆自決發(fā)壁狀麻態(tài)偷，目比豪較梨零杏散暴，涉沿冒交懂通綿干魄線落發(fā)桐展朗，與進(jìn)瓜深抓發(fā)辱展灰不乒夠更。大底多確商興業(yè)稿空掃間切環(huán)股境瘡不言理耳想恢，映缺蘆乏包停艱車桶空抓間師，到缺居乏蔑公笨共樣活粒動(dòng)曠空續(xù)間需和梯綠煉化為環(huán)清境背。商憐業(yè)雖發(fā)燥展械歷花史緞短肌，帶整租體來水任平凳有訪待般提鐵高殊，悅在罷整曾體飯規(guī)澡劃稀以援及胖經(jīng)嘆營之管錯(cuò)理逮水父平逐方駝面愚需偏要良集悄中挺力豎量兔。本箏項(xiàng)僑目定基雹本膛數(shù)貸據(jù)漠：總迅用習(xí)地務(wù)面搶積須：榮2信5機(jī)4勵(lì)5堂5金.塵7活平漏方母米容目積袋率優(yōu)：璃1話.輕5季9總罰建雹筑暴面安積棕：垂4篇0蝴8看8穩(wěn)4斯.貓7籃平搞方殃米其峰中擴(kuò)：爛一使號(hào)襖樓枯建勝筑嗓面竟積鳴：趟1傾8致4僑8狂4尤.昆7謀平黃方宅米二拋號(hào)們樓狀建稿筑回面償積或：津2怪2過4店0印0捆平肅方想米覆套蓋毛率斑：向4夸2奮%熟停稼車津位皆：御2茄0仔0展輛項(xiàng)探目猶四它至也：本寇項(xiàng)退目療位麗于費(fèi)龍嗚城振大普道屠和奏龍系平延路劃交何界芽處窗東零北裹方巖向宇；南蒜面希是種在記建衰陽波光厘廣掠場(chǎng)頃，詠主肯要帆為吵住舟宅辯，稿裙夕樓皆包幻玉括誼臨繞街嘆商粱鋪灰和浮一耀條門內(nèi)跟庭劍步鞏行羅商啞業(yè)耕街觀；東欺面刮楚爛豐忠廣巨場(chǎng)巖正極在盲招頂商賭；項(xiàng)跨目煎地溉塊姥北望面放為猜竹段雅概名叢居踐住粒宅宗用茅地嚼，志但時(shí)緊且鄰葡本鹽項(xiàng)延目步地卵塊字公臺(tái)寓餃樓癢底臉層耗改益為躲商燭鋪捧，搬正丟在面內(nèi)夜部裙認(rèn)真購淚。項(xiàng)叮目唱西單面怨為將龍惰城混大沾道易。龍翅平彈路證東龍地平撓路寬西龍趣城冤大榮道陽吐光程廣謀場(chǎng)楚禿豐江廣億場(chǎng)項(xiàng)葡目剩周徒邊澤道聚路第分鏟析裙：龍平路龍城路二號(hào)樓一號(hào)樓楚豐大廈本項(xiàng)目陽光廣場(chǎng)佳馨苑道路名稱主要流量描述龍平路人流、車流車流速度一般，主要為私家車輛以及運(yùn)輸車，人流比較大，是項(xiàng)目人流主要來源方向。龍城大道車流單邊道路，對(duì)面為山野公園，有較寬綠化隔離帶，主要車流為往來大型車輛，人流稀少。內(nèi)部小區(qū)路人流主要通往新龍崗花園以及禾田小筑、竹雅名居等住宅小區(qū)，主要為往來人流以及小區(qū)內(nèi)部車輛，但由于部分小區(qū)尚未入伙，因此人流比較少。優(yōu)羞勢(shì)草…寶…含S列：地曬段艷：項(xiàng)痛目崖位倍于權(quán)龍拆城秒路眨和圖龍浮崗胞鎮(zhèn)灰老巖街壇所蟲在敬主兔干尼道截龍向平茂路奸的綠交儀匯答處到，裙可乓以射起嗽到秤聯(lián)左系稀中兵心來城挎和孤龍啦崗貴鎮(zhèn)造老繡街俊的獎(jiǎng)作熔用聾，慈有檔一魚定肅商鐮業(yè)棚價(jià)景值擠。人訴流步基杏礎(chǔ)鼠：周崇邊英在娃建葵和旗規(guī)傘劃蟲中沖住特宅膊小機(jī)區(qū)碼較沈多氣，夫商鞭業(yè)岡人煩流咳保黎證易。規(guī)擦模蓮：兩孫棟澡商趨業(yè)亂大丑樓炒可獸以富聯(lián)徹動(dòng)能，騾規(guī)施模直僅席次辟于銅世建貿(mào)勉中裳心段。項(xiàng)弄目浩特譜色抵：外即觀膜優(yōu)連雅恨現(xiàn)奮代衣，姨具款有奶標(biāo)側(cè)志按性賭。硬費(fèi)件缸條循件逗：大印型辛廣修場(chǎng)庭，育綠籠化蘆率及條罰件手，核空界間奏開誦闊棟，叉充燙足河停禿車崗位錫。項(xiàng)再目澆s命w顆o冊(cè)t敵分徒析劣環(huán)勢(shì)炊…腰…住W識(shí)：價(jià)離值東體食現(xiàn)愚：所位在榮區(qū)悼域彼目輪前匪商景業(yè)宜發(fā)來展龜剛四剛胳啟杠動(dòng)班，某商縮慧業(yè)升價(jià)稿值峽未陰能炊完驅(qū)全退體傾現(xiàn)環(huán)賴境粉：周瓜邊嘗商鍋業(yè)站影鬧響性（落負(fù)船面據(jù)）愿—歇—宰楚腰豐象廣塞場(chǎng)淹目防前載招宴商徒情堵況市榴場(chǎng)勻認(rèn)價(jià)可瘦：此呈地蔬段粱的絕商季業(yè)碌價(jià)分值乘認(rèn)吸可醒度婆不詢高聯(lián)描動(dòng)蟲：和最其樂他悔商販圈喜（帥萬性佳亭、猶老橫街蔑）岡的乒聯(lián)龜系養(yǎng)比尋較瓶薄霜弱項(xiàng)娛目沙s脊w托o滔t類分愚析機(jī)吵會(huì)虹…紡…昌O項(xiàng)：項(xiàng)梯目總s旁w傻o攪t漏分題析品柏牌喜經(jīng)販營貌：世侄貿(mào)芬中答心柄引旬進(jìn)緒萬境佳購百災(zāi)貨羨，樸品啊牌腿經(jīng)挖營艷公譜司鋒管麥理寶有棄成抱功凡?；ㄊ搅衷诰o先墊，屯市書場(chǎng)躍反胸應(yīng)抹良剖好戒。大姜型航零奴售擺：關(guān)奴內(nèi)軍大彎型察零歉售號(hào)商凈業(yè)方在姐關(guān)摸外捉網(wǎng)捆點(diǎn)件建盾設(shè)限都慘在貌啟科動(dòng)沸階避段罪，翻引皇進(jìn)也渠泥道槳暢瘡?fù)ɑ\。衛(wèi)掩星襪城寒推近廣樹：龍韻崗脖政界府樸大沙力慶推搖廣僅衛(wèi)園星凳城謹(jǐn)規(guī)之劃副，經(jīng)輿衰論哄以裳及捉推詠廣丘背菌景估理勉想號(hào)。周權(quán)邊曾發(fā)疼展墳：楚改豐排廣擾場(chǎng)弱、繭陽亮光姨廣嘴場(chǎng)身等世均悅有軍大首型中商級(jí)業(yè)睛面啟積利，表小糕區(qū)逐域校商米業(yè)株規(guī)淋模航逐膜漸華形鴨成腳。威封脅廈…延…籠T賓：客逮戶鉤層盆面接：龍貝崗草客饑戶蔥層茂面窗仍竊處時(shí)于崖需領(lǐng)要鐮引肯導(dǎo)妨的童階植段革，喬品顫牌由推扎廣攻有節(jié)難饑度簡(jiǎn)。競(jìng)址爭(zhēng)乎態(tài)籠勢(shì)寒：市辦場(chǎng)便競(jìng)罷爭(zhēng)逃激稼烈粒，扎深喪惠偵路些商耀業(yè)纏明煌年紗上頸半盆年悟推花出螺，劑整蟻體劉供頑應(yīng)娛量廊很最大怠。經(jīng)殺營汗公驅(qū)司論：經(jīng)爛營叮公南司殃不述確脾定題，喉前參景播不嶼明幣確孟。項(xiàng)瘦目啊s蝕w嶄o晌t傾分丸析Swot綜述S地段人流基礎(chǔ)規(guī)模項(xiàng)目特色硬件條件W價(jià)值體現(xiàn)環(huán)境市場(chǎng)認(rèn)可區(qū)域聯(lián)動(dòng)O品牌經(jīng)營引進(jìn)渠道推廣背景周邊發(fā)展迎合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)拓寬引進(jìn)渠道，合理規(guī)劃充分發(fā)掘項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目推廣和片區(qū)推廣聯(lián)合著重前景描述加強(qiáng)和中心城以及老街的聯(lián)系T客戶層面競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)經(jīng)營公司

采用多種渠道吸引客戶選擇合適知名經(jīng)營公司彰顯項(xiàng)目硬件優(yōu)勢(shì)制定切實(shí)銷售目標(biāo)充分現(xiàn)場(chǎng)展示根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)情況靈活調(diào)整策略。項(xiàng)總目系自毒身練狀瘋況露和易經(jīng)集營旁狀猛態(tài)絞要灶求伍對(duì)渾比對(duì)比細(xì)目本項(xiàng)目大型百貨超級(jí)市場(chǎng)家私商場(chǎng)家居廣場(chǎng)對(duì)外界環(huán)境的依賴人流一般中等中等低低公共交通一般中等高貨流中等對(duì)建筑本身的要求停車位良好中等中等高高空調(diào)良好高高低中等外觀現(xiàn)代高中等中等高廣場(chǎng)2個(gè)高中等低高電梯可調(diào)高中等貨流中等面積較大一般中等大中等對(duì)周邊臨近物業(yè)的依賴性質(zhì)綜合商業(yè)住宅住宅住宅有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)租金中高較高中等低中等品牌

銅鑼灣新好香、國順比較適合一號(hào)樓比較適合二號(hào)樓方割案杏1革:一慈號(hào)俱樓僚引程進(jìn)久新水一朗佳特超樸級(jí)刻市輕場(chǎng)絨，詳吸盒引睜人欠流二瓶號(hào)昏樓謠引獵進(jìn)黃專擋業(yè)狼市佩場(chǎng)弱，車劃何分飛商離鋪避，魂返忙租漿出程售。龍胡平是路二存號(hào)腿樓一測(cè)號(hào)饞樓新袍一頁佳s慚u志p殃e肢r票m耀a壁r濫k躲e含t專扒業(yè)菌市亮場(chǎng)方門案嶼2再:兩安棟信樓率聯(lián)勸合翁引錢進(jìn)烘銅域鑼弊灣腫等翠大袖型留經(jīng)妨營皆公浸司個(gè)，士一蠅號(hào)列樓綁作患為盛大死型賭百常貨非。二蜘號(hào)何樓懷由技銅飲鑼昨?yàn)惩呓y(tǒng)樂一訊經(jīng)喉營草量則販宅或羅者搞由陵銅劇鑼刻灣燈進(jìn)世行勢(shì)整戒體南招搜商旦，趴劃霜分嚴(yán)商驕鋪竊以木合孝適滾返泰租甜出智售色。龍濕平選路二臟號(hào)壤樓一禽號(hào)武樓銅償鑼昨?yàn)硈扒u河p武e林r滑m狼a錯(cuò)r警k酒e幣t百劫貨朽商蒙場(chǎng)銅舉鑼牲灣優(yōu)酬劣桌比簡(jiǎn)較晚：

方案一方案二經(jīng)營狀態(tài)分割給不同的商業(yè)公司經(jīng)營；一號(hào)樓簽約新一佳；二號(hào)摟引進(jìn)其他專業(yè)市場(chǎng)一號(hào)樓和二號(hào)樓統(tǒng)一經(jīng)營；整體租用，如：銅鑼灣百貨經(jīng)營形式分別經(jīng)營，互相有影響。整體安排招商和規(guī)劃，比較統(tǒng)一管理水平適合成熟住宅片區(qū)擅長開拓市場(chǎng)，營造氣氛品牌口碑商品日常生活化品牌在客戶中接受程度高，推廣較容易和萬佳比較在超市品牌方面較低商品比較齊全，檔次高品牌對(duì)龍崗客戶比較陌生，推廣力度要求和萬佳形成差異化規(guī)模弱化了本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)能發(fā)揚(yáng)本項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)廣告效應(yīng)力度稍分散，比較常規(guī)填補(bǔ)龍崗大型百貨空白，整體推廣，相對(duì)節(jié)約成本首視選乘方劍案營薯銷客舉須措市翁場(chǎng)旱定喬位方鈴案平抉礙擇銷惠售庸策憑略客乖戶壁定希位實(shí)饅施瘦細(xì)織則分卻戰(zhàn)胡略市倚場(chǎng)壓定勸位承吵前躺啟借后帽，垮龍潛崗?fù)行滦l(wèi)商頭圈海中期心地諷段害左毅右劣逢低源，德同領(lǐng)時(shí)耳享萌受葵中為心握城警新踢規(guī)簽劃楚和巧老寸街艷商園業(yè)張氛港圍盛。形袖式夕承秀前凈啟搜后，像填航補(bǔ)犁龍鞋崗澇商尤業(yè)估結(jié)茄構(gòu)蟻空革白果，午前浴景呀發(fā)圓展賣潛電力溪無爺限懂。格壺局教承松舊拖迎夠新，蓬聯(lián)墊動(dòng)散商拆業(yè)臨格滿局腸，惡開灰啟洋龍艷崗泥商約業(yè)蔥新繪局挎面鑄。客疫戶純定穴位在鬼龍例崗鴿投代資找已車經(jīng)橫獲橫得松收無益洗的痕人蒼士范，糟他君們省在印臨財(cái)近斃片恒區(qū)叔購展買谷商析鋪迎已腦經(jīng)累開宵始把獲刑得隊(duì)穩(wěn)概定北回陳報(bào)色，突他緣瑞們慈對(duì)俘商尸鋪蕉投托資要有霜豐損富路經(jīng)零驗(yàn)賞，碰實(shí)良際醫(yī)的尺利北益獸和朱投襲資欄潛窯力熄會(huì)盲吸助引宏他皮們慎的畏眼雷光年。1副.譯上劉述蘆人霞士謹(jǐn)?shù)膶懹H該友殘，拼有血初然級(jí)洗的長投艙資辟概躺念癥，政自喬己賠沒浩有堆太蘇多雀經(jīng)尊驗(yàn)注，辣對(duì)齡朋笛友兔的箏推賺薦閉和揉口植碑站推燭廣國相搭信定；2舒.吐認(rèn)豬同創(chuàng)項(xiàng)菠目場(chǎng)位媽置腸和足地肝段掛的納私衫營種企插業(yè)臨主夏，保自剖己女租頑用販人風(fēng)家耽的社鋪哪位均，挪對(duì)奧經(jīng)被營城收辮益熟有喜信甲心壇。周若邊墾片弟區(qū)幫部炒分狡原敵住謀居蠻民雹，觸有續(xù)閑俯置臺(tái)資采金景，羅嘗弟試苗投題資聚者愈等框；核兆心啊客進(jìn)戶重嬸要光客約戶邊仗緣刑客他戶統(tǒng)擴(kuò)一信經(jīng)洲營資→投墓資佩客→認(rèn)稼同廟項(xiàng)將目狗投運(yùn)資傾、稠經(jīng)井營匙價(jià)均值銷羨售凳賣躺點(diǎn)曲組召織核衣心愉賣剝點(diǎn)蝦：衛(wèi)游星親城茄第霧一遵整竊體爬大陶型需綜暗合原商防場(chǎng)停物膠業(yè)推唯廣傭主埋題分蠻項(xiàng)朵賣區(qū)點(diǎn)帝:老逐街嶄：龍耗崗迷傳破統(tǒng)花商罩業(yè)越旺睬區(qū)中倦心冬城鐘門振戶析：新秒龍戶崗郵中阻心營城劫門爬戶品恰牌您經(jīng)白營白公各司拆：投呆資袋回漏報(bào)觸，手信療心揉保滿障項(xiàng)麥目辦特蒸色逆：創(chuàng)臉造泥現(xiàn)藥代忍新追龍拴崗表商農(nóng)業(yè)此文乖化商雹家可搶洗占龍部崗費(fèi)商麥業(yè)新付制刻高沉點(diǎn)銷滴售狼總偵戰(zhàn)棒略引駕進(jìn)懶品拜牌驢經(jīng)客營劈燕管潛理租公款司努，激以龍囑崗保紐春帶春地扇段掃大退型等綜嶼合漸商既業(yè)比的偷形朝象綿和色品披牌忽商兼業(yè)形揮成腎的碑商沉業(yè)氣氛須圍毒為切壤入率點(diǎn)，柄充滅分席挖脆掘翻項(xiàng)雷目英的境投知資朽價(jià)肅值毅，爸從華多態(tài)層騾次哭、吳多庫方夜位仿的諒吸功引頃商拔鋪綿投倒資弦者鉆。銷摩售苦分喬策皮略營湖銷慢策蘭略提晌供墻好巾產(chǎn)詞品吸壤引然客壞戶現(xiàn)扔場(chǎng)宅展穴示達(dá)跪成幟銷淹售銷夕售批策拘略1憶.杜產(chǎn)淘品蔽調(diào)掀整3窮.碼推聞廣況宣脫傳2豆.黃包仿裝剪展綱示4臉.偵價(jià)激格壞、垮促監(jiān)銷實(shí)推際察利葵益叉通勢(shì)過經(jīng)輩營照公后司股實(shí)育現(xiàn)本責(zé)報(bào)睡告采僅譜提懲供索產(chǎn)輪品燦調(diào)泄整全部拾分痛內(nèi)守容套，尾其室余鳥部蠢分錢將度在菊項(xiàng)勤目恢不倍同治進(jìn)果度分階捎段淹陸椅續(xù)蔥提診交亦。產(chǎn)亮品很戰(zhàn)痕略針害對(duì)夕經(jīng)碼營腎方悅案看，魔主勵(lì)要跡是湊解烏決匹二范號(hào)課樓火水劃平滑和鋒垂乖直毫方爐向牽的控人賺流蜘問溜題筆。針敢對(duì)愚銷拖售置方俗向準(zhǔn)，璃兼援顧灑實(shí)眉際差運(yùn)勤營蜓，頂確馳定抱畫望鋪洋方版向欄。天頭橋在槽一囑號(hào)膨樓何和請(qǐng)二探號(hào)骨樓稿之劑間最設(shè)爆置節(jié)天翁橋擔(dān)。兩皂側(cè)利形濱成脂循映環(huán)航通淺道尿，豎二判樓頸中啄間賭形芹成違自禮然骨中趣庭譽(yù)，蠅和畜地架面但廣尺場(chǎng)李形腦成驅(qū)呼獲應(yīng)盡。物釣業(yè)破建傭議二外號(hào)繁樓一億號(hào)湊樓二爺號(hào)卵樓一聲號(hào)免樓±廚0人處流留導(dǎo)悟向二畜樓三核樓平占面立痛面電鉆梯手胖扶輝梯樓皂梯觀華光茫梯外遲掛撓梯手匪扶鎮(zhèn)梯外論掛沃梯樓誓梯觀哭光凍梯常已規(guī)濱解蚊決購垂什直津人灑流塊問栗題掌的彩方昌法肺是餐手束扶穴梯癢和省人祥行唇樓稠梯究。中補(bǔ)空求前物庭穴處弦將獵外船側(cè)驚的嚼內(nèi)番置蘇電耕梯址改友成撇透赴光批玻塘璃叨觀閥光飽梯劈燕。架都設(shè)字外斤掛而梯敬，謠使垃客濤戶筒可筐從些外漫部考直秘接輝進(jìn)閉入座二腥樓有、樸三臨樓胡。物嶼業(yè)方建弊議二客號(hào)缸樓廢平槽面二新號(hào)屋樓通立忘面環(huán)頓廊二辟號(hào)菠樓儀二劑樓抖和位三早樓房誠設(shè)抹置降環(huán)珠廊盞，歇除顆外療立狐面狼需惰保闖持紅統(tǒng)毫一遇外符，爆另宏外師都敬可蹈設(shè)線置插。環(huán)定廊招部宮分羨商舊鋪膊可賢設(shè)葬置連為沉雙役向舞出規(guī)入古，懼便馳于吃開誼放貝內(nèi)鑼庭丈，雀成穴為花暢壁通花的垂通色道糕。具聯(lián)體炮設(shè)棋置曉情猛況賀需濃要短參奔考練經(jīng)振營壟方劉案科。外牙立駐面物翻業(yè)心建貧議放呼大休逮閑廣嗎場(chǎng)在工臨什街而面投設(shè)同置頃可頁靈荷活廳機(jī)團(tuán)動(dòng)嫁的頭面預(yù)積虧，喪平辜時(shí)扔擺銹放燒活懂動(dòng)甜桌飯椅構(gòu)作錢為也休笨閑茄，矩節(jié)延假岡日筍可曾作浴為味放固置涉購瘋物牛車記的配展蠻銷亦面疫積校。在驗(yàn)人撿流污集謊中總處尺設(shè)炊置缸大調(diào)型廁廣揚(yáng)場(chǎng)刃，滋便毯于膽開施展倘大薄型橫促放銷擴(kuò)活野動(dòng)祥或篇典客禮脾。兩志樓扯之常間逢地套面互作冠為苗休脅閑淡廣站場(chǎng)廈，無和泰天渡橋漸架每空屑中澆庭濤營案造淚層捷次便感再。二答號(hào)潔樓一右號(hào)伐樓停劈燕車至位停幅車赴位綠拔化綠爪化嵌晝草膚磚嵌嚴(yán)草蝴磚異停洲車浴位硬般地窮廣袋場(chǎng)旗委桿用、神標(biāo)甲志碼墻靈隨活州用合地物型業(yè)地建尤議車互流匪路帆線繁的霉安莫排盡剃量膀利松用繁二糾號(hào)咬樓剖和紫樓濤背優(yōu)后氧臨荒小憑區(qū)浸路散的聚停評(píng)車舌位曉，半將蛙一稼號(hào)藍(lán)樓賴前崗的渣位巾置準(zhǔn)空聞出饅來偵利民于雄人闊流球流刃動(dòng)限。所底有目車銹輛稱都溫從協(xié)外黃圍碰走篩，展盡奴量撕不瞞進(jìn)率入餓綠鉛地泉范賺圍校內(nèi)脊。休筑閑二平號(hào)遺樓一郵號(hào)尖樓停漏車永位停薦車案位綠們化綠嫂化龍捧城壯大膛道霞車許流龍拆平歲路里車制流物宴業(yè)旗建桐議畫婚鋪壺方挺案沈原短則盡矩量刷街史鋪寫化酷，俘利首用耗內(nèi)霞街蔑和騾通客道瞞規(guī)葛劃川人率流皆動(dòng)嫂線壘，賄最濫大洲街慰鋪灶化己。鋪震位茫劃踐分他需鞭考留慮忙自青然竿經(jīng)曠營歇狀網(wǎng)態(tài)少，龍盡歡量乒將敏人覽流侄引側(cè)導(dǎo)鼠至電最曉進(jìn)該深崖鋪添位懲。鋪聽位稍面勿積趁盡懸量霜小緒，荒降求低頂投粥資供門以檻電，傍如擇有宅需扣要啞亦練可絨打破通隔銷劃售躁。以漲下躺圖靜例插俱滾為陷示材意厲圖冤，挺具歐體膛方落案滴需目設(shè)苦計(jì)每院榆進(jìn)直行買核塘對(duì)屑和孫規(guī)戴劃集。一戴樓超畫鍛鋪橡方太案二時(shí)三句樓貿(mào)畫榆鋪馳方芳案銷懸售重節(jié)俘奏對(duì)醬于速銷雪售番節(jié)省奏腫進(jìn)屈行梯粗爬略燈安扁排竟以絞及棵有懼關(guān)頃后訴續(xù)野工乳作踩的駕跟央進(jìn)因。世洽聯(lián)年階燥段談配剩合二欄號(hào)來樓夢(mèng)銷血售擋開脅盤銷木售喬資儀料疫建懷議外直圍沈包即裝戚建剃議售酸樓科處太建繡議銷冒售幼執(zhí)另行救報(bào)闖告設(shè)訂計(jì)醋方貧案械調(diào)靠整進(jìn)矛場(chǎng)圣咨極詢價(jià)腹格團(tuán)方各案廣停場(chǎng)引方談案雖調(diào)右整重積要棗報(bào)挪告有仗關(guān)夫建吩議銷菌售菜活鑒動(dòng)時(shí)平間捎倒守推二婦號(hào)肅樓廢開侵盤二禍號(hào)喝樓匆招暴商一廚號(hào)萬樓凡營丸業(yè)二望號(hào)劇樓績建桑筑中設(shè)幻玉計(jì)一劑號(hào)帶樓禽招瘦商陷簽殖訂二彈百猛問破準(zhǔn)蘇備人飄員擴(kuò)培棵訓(xùn)感放謝輪大賴家膽的橫支暑持胃和活信道任永！我喉司示將初根煌據(jù)漢進(jìn)今度菊提嫂交怠有普關(guān)旁詳開細(xì)騰方詢案辣。世減聯(lián)問地漿產(chǎn)最測(cè)為因命個(gè)運(yùn)嫌所肆屈螺辱專的底人盡，睜只舞要閱還代抱餃有妨希捎望耽，分便濤無冊(cè)所放怨見懼免。這叼個(gè)檔世被界團(tuán)并保不照在鋪乎脹你箏的鐘自紗尊稻，賀只庸在扎乎屠你循做柏出崖來柱的折成股績柳，捎然旨后版再然去郊強(qiáng)鞠調(diào)怎你溝的暴感顧受育。7警月則-步2冠37嫁月壞-依2字30賴1煌:蕉4勤4以量愛陽為給凝懇聚指力伏的葵公宴司脈比怖靠眉畏砍懼坡維財(cái)系宰的歷公圍司卸要千穩(wěn)現(xiàn)固傭得活多稼。珍禿惜書今誤天懇的身擁束有奧，下明辱天妄才設(shè)會(huì)航富據(jù)有比。一黃個(gè)樸公井司區(qū)要扒發(fā)慨展因迅死速湖得道力絕于籃聘埋用鋸好蛛的與人胞才畢，焰尤慨其計(jì)是得需字要晶聰卷明鉛的張人漢才娃。3歲籌前煎后姨嚴(yán)畜格笑管養(yǎng)理晨，寺做歲孩醉子印的李家動(dòng)長把；1席3歲蠟前盜后焦逐擦步協(xié)放享手臥，抹做腸孩評(píng)子夸的觸朋賢友休。警有攜效饅的擇教油育既是宿先乘嚴(yán)替后能松仗，越無攏效哈的瓦教雨育荷是絮先頭松脹后各嚴(yán)芒。找有糖效冬的褲激腳勵(lì)標(biāo)是釋朝予五或晚顛九器，婚無競(jìng)效構(gòu)的泉激乳勵(lì)銅是禽朝辭九環(huán)晚薯五早。7狠月殘-場(chǎng)2甜37豪月椒-落2扒30阿1會(huì):噸4緣瑞47掩月悔-尚2勻3懷費(fèi)疑確和魯否玩定班之取海險(xiǎn)，閃圍誘繞失著爛人所們伴小呈小臣的巾島簡(jiǎn)嶼特，脹而漿信蘆念柱則堂鞭激策斷人藥，命使須人漠勇壤敢及面忠對(duì)清未封知翻的楚前兩途賠。7渴月騰-醋2君37受月寇-梁2呢37屯月菠-腳2祖37煤月隸-享2頃3對(duì)祝人葬才捧的協(xié)運(yùn)里用聞，晨僅明僅絮限喬于伴收騎羅腸是監(jiān)遠(yuǎn)泉遠(yuǎn)訓(xùn)不抓夠納的嘆，刮重槽要蒜的噴是超對(duì)形人易才秤不收僅忠要盯善愧于遣識(shí)軌別撿其特長省處都，耳而浸且煌要著敢糠于離大芽膽根地欲使淺用罰，比以號(hào)讓顯其仔充億分旋顯核示據(jù)自燃己撇的嗽才籌能靜。微錫軟陰公修司懂在宇用賓人凝上所所里表腦現(xiàn)殺出夠的朋膽紙略丹與或氣制魄榮是旦別敲的蛋公渡司進(jìn)無愉可猶比許擬態(tài)的勒。因宋為須有來了戲感唱謝六之新心宿，陜才揉能唯引雜發(fā)茂惜米物夢(mèng)及吊謙認(rèn)虛朗之序心庸，仙使芹生蹈活讀充傅滿覆歡著樂呼，貿(mào)心戀理福保瞎持汽平終衡咸，繞在胡待蔬人輕接滴物繞時(shí)追自什然皮能脂免拾去列許謀多持無漠謂辣的翻對(duì)該抗住與克爭(zhēng)打執(zhí)跡。只影有孝一蒙條梢路抬不用能稅選濃擇0扛1柿:漂4駱4瘋:育0廁00廟1初:壟4乖4疑:現(xiàn)0漂0一絞個(gè)澤人漁在梯科森學(xué)歐探很索托的舊道吧路沸上夕，損走裁過他彎川路串，莫犯肥過熟錯(cuò)物誤拳，籮并怖不沾是膜壞革事慈，攪更泥不新是彎什蜘么揀恥棋辱瞎，湯要傾在乓實(shí)祥踐鑒中布勇全于揚(yáng)承根認(rèn)貢和涉改撲正誰錯(cuò)摔誤簽。業(yè)逗精泥于攏勤掛，理荒胖于主嬉換。7播月就-捕2燃37倒月廣-狐2艱35才20教1唐:真4深4柄:閱0側(cè)07般月占-享2基3合細(xì)作部是餐一歲切劈燕團(tuán)論隊(duì)內(nèi)繁認(rèn)榮扯的帝根思本財(cái)。我肆知業(yè)道泰什浩么乎是把勞庭動(dòng):勞矮動(dòng)歷是棕世報(bào)界團(tuán)上要一貓切宿歡徑樂批和詠一擠切摘美曬好惰事索情合的洪源忘泉褲。世幟間豆沒討有凱一紅種湯具熱有客真際正赴價(jià)櫻值唱的碎東秤西耍，啞可菊以寫不業(yè)經(jīng)昨過直艱彎苦椅辛善勤摟勞則動(dòng)睛而飄能井夠釀得獻(xiàn)到橡的新。0刃1害:囑4青40基1滑:欠4播4疤:炊0壤07匆月陰-壩2牧30椅1窮:萍4清4靠陽制路訂坡和零管淹理貝標(biāo)畏準(zhǔn)覽吃漢飯現(xiàn)的直，赴有離什壟么慕樣裳的堵判宿斷剝就姨會(huì)稈有賴什娛么威樣岸的軋產(chǎn)走品悶，閃有殖什攤么妙樣勢(shì)的側(cè)標(biāo)功準(zhǔn)證就吊會(huì)亂有仆什何么投樣飯的隙人險(xiǎn)才面。講不到福國洋家匆的毒政券治對(duì)，呢根飼本撈上欠要駁人遺民悼有親權(quán)武；田至零于祥管膨理串政賺府?dāng)车募顺?，旗便錫要勉付冠之派于順有域能態(tài)的籃專紛家字們哈。只犯要拳有府堅(jiān)狂強(qiáng)執(zhí)的送持生久啊心橡，廚一撫個(gè)解庸凳俗娃平雙凡裳的薪人凈也女會(huì)扛有滿成給功戰(zhàn)的乏一群天破，震否半則緣瑞即翼使乒是鳳一睬個(gè)鋪才往識(shí)搏卓揚(yáng)越松的梅人枝，鞠也綢只門能見遭杏遇垮失簽敗侵的吩命妙運(yùn)艱。有虎信朵念桶不蹈一淘定濟(jì)成糧功脾，吉沒有信馳念刻一孕定光會(huì)荒失會(huì)敗茅。7旱月卡-賣2旁37咱月權(quán)-閘2組37伙月脂-剃2胃37抹月褲-著2剩3我蘆這昨一遞生退基拳本木上婚只柄是蔽辛菌苦亭工璃作梳，津