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文檔簡介

王志綱工作室之

劍法——工作流程及模塊一、思維樹狀圖原則1、窮盡原則2、獨(dú)立原則要素羅列要素1要素2要素3要素4要素5第一層第二層第三層第四層因子1因子2因子3因子1因子2因子3因子1因子2因子3因子1因子2因子3篩但選輕影照響怠問筆題蘿、控制關(guān)約忘問鉗題歷解被決悟的雄節(jié)新點(diǎn)企業(yè)能力項目資源市場需求風(fēng)險把甚7萬0揪%傷的勢精沖力哭放娃在古這館些像重忘要蛋原顯則逆上二食、劉市般場讀調(diào)薄研璃資淘料晨收分集奧和宅訪奸談將模孕塊項目調(diào)查內(nèi)容調(diào)查方式調(diào)查渠道調(diào)查方式宏觀

經(jīng)濟(jì)

背景城市概況:資源,區(qū)位,面積、人口,主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),主要知名企業(yè)分布,文化特色;資料收集網(wǎng)站:當(dāng)?shù)厝嗣裾?、統(tǒng)計局、中經(jīng)網(wǎng)。

《城市統(tǒng)計年鑒》、近兩年社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計公報

對比全國和周邊主要城市,了解城市在區(qū)域和全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中的地位,了解城市經(jīng)濟(jì)增長情況判斷城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢,以宏觀把握項目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景和投資環(huán)境。居民消費(fèi)水平:人均可支配,社會消費(fèi)零售,商品價格指數(shù),居民儲蓄余額,恩格爾系數(shù);主要發(fā)展計劃:"十五"發(fā)展計劃|、相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和計劃;城市

規(guī)劃

建設(shè)

情況城市發(fā)展現(xiàn)狀:總體功能和產(chǎn)業(yè)布局,土地利用,交通情況;

城市總體規(guī)劃:未來發(fā)展格局、城市主要發(fā)展方向、各組團(tuán)新區(qū)定位、交通規(guī)劃;

城市房地產(chǎn)土地供求情況;

重大城市建設(shè)項目和舊城改造情況;資料收集、訪談《市志》,《市城建志》,《城市建設(shè)年鑒》,《房地產(chǎn)年鑒》、城市規(guī)劃局、國土局權(quán)威人士、重大市政建設(shè)項目現(xiàn)場考察詳細(xì)了解項目區(qū)域的現(xiàn)狀和未來發(fā)展定位、交通條件、

分析主要建設(shè)項目對項目的影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況近幾年房地產(chǎn)(主要是商品住宅)總體供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)、各片區(qū)數(shù)據(jù)、明星樓盤、明星開發(fā)商、價格走勢資料收集、訪談、踩盤調(diào)查《房地產(chǎn)年鑒》、政府房地產(chǎn)期刊、網(wǎng)站、房地產(chǎn)經(jīng)驗人士,包括開發(fā)、代理、媒體地產(chǎn)版、主要片區(qū)代表性房地產(chǎn)項目調(diào)查了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程、總體供求情況、

了解代表性樓盤情況,分析市場反應(yīng)和成敗原因企業(yè)企業(yè)管理構(gòu)架、發(fā)展構(gòu)想、核心資源和能力資料收集、訪談企業(yè)簡介、刊物

企業(yè)主要管理人士

了解企業(yè)資源,評估其開發(fā)能力項目地塊現(xiàn)狀地形地貌、地質(zhì)水文基本情況、周邊景觀資源和配套設(shè)施資料收集、訪談、現(xiàn)場踏勘項目資料

企業(yè)訪談了解項目資源條件三支、天S惰W穿O柄T嫂分絹析企筍業(yè)辨優(yōu)營勢項敞目蠻優(yōu)吧勢企銀業(yè)綢劣魂勢障分礙勢性睬劣范勢項她目距劣諷勢獨(dú)膊享情機(jī)易遇共算享哄機(jī)任遇干套擾桶性非劣墓勢可展克桿服迫性尚劣嶼勢不典可鐘克務(wù)服奮性撓劣搖勢獨(dú)賴享蛋優(yōu)土勢共這享栽優(yōu)師勢核扁心餅優(yōu)鹽勢核犧心搏優(yōu)惹勢外杠部舍機(jī)疼遇直副接貢調(diào)鉤整外指部蹤蝶挑溝戰(zhàn)間蒜接弟調(diào)論整競魂爭乓性耗挑多戰(zhàn)影描響望性返挑駁戰(zhàn)可卻回痰避丙挑餅戰(zhàn)不昏可如回殺避輸挑元戰(zhàn)四虹、揉項車目遠(yuǎn)機(jī)慰遇傻與胡特社有物優(yōu)詞勢尊資童源包梳屢理項敘目積獨(dú)英有汁優(yōu)急勢項狀目等機(jī)問遇企繞業(yè)陜資叮源舒優(yōu)扎勢項僅目昆資撇源狼優(yōu)聚勢共粥享續(xù)機(jī)次遇獨(dú)奸享市機(jī)壯遇項歉目勺的唯熔一憶性項湯目島的超賢越弓性項目競爭力五稍、屢項團(tuán)目當(dāng)資榜源地因店子悟分件析杠及器項敢目玩細(xì)昌分投市遲場游選半擇來表六劉、渾項夫目浪定烘位1揚(yáng)、慚定剃位老坐港標(biāo)斥系2籍、急定縮慧位搜雷亞達(dá)喝圖七菌、張中閘國旺城解市昂房盈地小產(chǎn)梅階散段簽論八放、每目限標(biāo)班市臘場盾模包型包礙括球模旱式光鎖蜘定腎的挎特蒼定找目劑標(biāo)俊市牌場內(nèi)群滑。針總伐結(jié)惜目龜標(biāo)扯市示場勁群森的集年不齡長特魄征趴、謝行躍為廁特踩征王,遺得診出諷:如屯上意圖嫌所攏示紛,扁設(shè)甲收澇入鄙水罪平躲和榮文號化晉層記次珠兩凳個及指逃標(biāo)枕,裂按隨低馬、顯中芳、唯高粉三寇個垂水渴平猴層尾次捕,斤可掏以宇將飄目慈標(biāo)敞市荒場喇群譜劃閱分繁為既9屯個精組伐群渾。身以戶*航*近花宴園簡為條例路,珍那們么曉,慈其撥主汽流仁消訂費(fèi)唇群矮由仁以韻下磁5秤個倉組搶群訂構(gòu)室成疏:發(fā)A屯型蠟:階高擱文缸化扮中寧收落入羽的午“辟知乒識憐英紛才庭階鋒層導(dǎo)”娃。是B涌型賄:遮高囑文吃化煤低身收笑入濤的個“泳前壇衛(wèi)老另片類件階疏層貿(mào)”腿?;獵沸型出:闖中伸文填化姻高籃收錦入咬的乘“印社來會專精鬼英可階軍層胞”犯。艘D鳳型歇:芬中暈文胡化煮中輩收然入惠的母“禿高砌級山白慕領(lǐng)和階吐層岸”胃。軟E號型法:傘低子文蔥化上中勇收揭入股的躍“勾普登通浙市惕民誤階窩層蔬”燈。勉對象項鈔目幻玉來脖說論,塔不蘆同歲組付群拘的涂角忠色蛇和梨作傷用衛(wèi)是繪不錫同墓的挖:桌—糧—才A泄型扛:庸主谷導(dǎo)啊型嶄。咸是軋最話核墨心緣瑞為淡的蒸骨鄉(xiāng)豐干桑一雕族吩,險規(guī)搖模覽最甚大毫,些是礦其列主秒力庸戶霞型稻產(chǎn)斥品族的摧主曾要峽購浸買氧者枯,皇也艦是掛奧翁園吩社辰區(qū)刻文塘化顏和即生耀活錦方濱式乘的醬主蓋要始參姻與屑者趨、享促有進(jìn)召者鏡。映是邊其撥的志標(biāo)漫準(zhǔn)聚客往戶嶺。古年養(yǎng)齡梁在管3詳0寒歲好左修右槽,賤職眾業(yè)迅以望高漢級巴專罵業(yè)裙人各才法(膜尤戴其寒是書自和由急職研業(yè)偉者死)纏、劉高榨級火管酸理槳人筒才舍(楚尤膛其拆是索職國業(yè)冰經(jīng)傲理縫人篇)歌和還高侍級認(rèn)公屢務(wù)往員搭為獨(dú)主甚。彼以嚴(yán)第砌二所次定置蝴業(yè)培為擊主哥,握購頑買糾動島機(jī)討為懷常繡住倚型跟?;辍ぁ獡霣鋒型五:朱標(biāo)沾志顧型報。椒是電其未生跌活年方穿式顯的私追速捧榴者炭和眉標(biāo)幟榜濾者窮,逗年斤齡奔在疏2瓶5而歲只左往右蘇,信收聚入菜不睡高趕,級但紋年餐輕御、廊前溜衛(wèi)壁、姜時贈尚宗、損新蛛潮嫂,盛喜績愛奪運(yùn)擇動矩,榜追灶求護(hù)新澡的銳生綁活撤方斥式虛,堂多濕屬遲超勵前編消曉費(fèi)掠一肺族錢,獅是猜其頌中魔小綱戶打型甘產(chǎn)管品飯的謝主灶要采購借買樂者各。限以攪第辱一叔次殼置追業(yè)定為睡主旁,戲購辛買勒動通機(jī)次為銜過觀渡向型攏。偉—艙—緊C獻(xiàn)型酷:蹄提伍升聚型罩。汪數(shù)它量銹不者多生,著但機(jī)購剩買舊力及強(qiáng)構(gòu),向落它定印迅搞速戴,喊是匹奧僑園飾大慚戶眉型旁產(chǎn)扣品功的厚產(chǎn)削要逝購耗買擺者筆,尋對勁奧倦園在產(chǎn)超品渴檔置次導(dǎo)、蕉品退牌乖形益象諷形饞成先有烏力洪的粒提路升執(zhí)和撕拉棋動養(yǎng)。在以癢第磚二職次亂置徒業(yè)腸為院主員,殼購廟買蟲動塘機(jī)炭為僵度仗假豈型榨。濕—孟—裕D乳型灘:茫跟證進(jìn)境型性。滴是湖A掠、痕C冤型沸的植市怎場廢追純隨因者途,鹽隨描著爆市扣場妹推晶廣掉力識度頑的匪加浩大象和纖社加區(qū)咐品捧牌滲效善應(yīng)凡的劑擴(kuò)棗大找,蘋其償數(shù)絞量鑰增欲加痕較東快警,頑潛朝力下較災(zāi)大徹。添—疏—皂E思型浮:特邊倘緣屬型偵。妄數(shù)踢量澆較柔少文,漢其斷作盞用靈是悼補(bǔ)沃充呼性虜?shù)臎r,柔其漂中厲往撤往護(hù)又捐以士投鑒資欲型璃(疏炒笑家曾)骨購腎買國動惠機(jī)偏為制主踢。*膀*養(yǎng)花檢園熟目補(bǔ)標(biāo)志消更費(fèi)番者偶分泄析才表亮(躲例忘)購買類型定位文化收入作用年齡職業(yè)行為和心理特征置業(yè)類型置業(yè)動機(jī)A型:

主導(dǎo)型

知識英才階層高中標(biāo)準(zhǔn)客戶、市場主流、

市場領(lǐng)頭羊;主要銷售對象;核心骨干一族,規(guī)模最大;

多購主力戶型社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者。三十歲歲左右高級專業(yè)人才(尤其是自由職業(yè)者)、高級管理人才(尤其是職業(yè)經(jīng)理人)和高級公務(wù)員為主有自己獨(dú)特的品味,不盲目從流,懂得享受生活,要求體面、文化感、情調(diào),又希望在享受豪華、舒適的同時享受不高的價格;事業(yè)已基本定型,正處于上升期。三口之家居多。

二次置業(yè)常住型B型:

標(biāo)志型

前衛(wèi)另類階層高低市場領(lǐng)頭羊;對樹立品牌有重要作用;

品牌與生活方式的追捧者和標(biāo)榜者;

中小戶型產(chǎn)品的主要購買者。

二十五歲左右專業(yè)人才,尤其是從事與信息經(jīng)濟(jì)有關(guān)的專業(yè)人才、自由職業(yè)者

年輕、前衛(wèi)、時尚、新潮,喜愛運(yùn)動,追求新的生活方式,多屬超前消費(fèi)一族,多為單身或夫妻二人小家庭。

一次置業(yè)為主過渡型C型:

提升型社會精英階層中高主要銷售對象;數(shù)量不多;

多買大戶型;

對產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動四十歲左右私營企業(yè)家

金領(lǐng)階層

(“打工皇帝”)

購買力強(qiáng),落定迅速

二次置業(yè)為主度假型D型:

跟進(jìn)型高級白領(lǐng)階層中中市場主流;主要銷售對象;A、C型的市場追隨者;隨市場推廣力度和品牌效應(yīng)的擴(kuò)大,其數(shù)量增加較快,潛力較大三十五歲左右中高級管理人員

正處于轉(zhuǎn)型期,向高品味英才階層靠擾,易受傳媒影響。二人之家或子女幼小。要求高素質(zhì)低價格。

一、二次置業(yè)為均有常住型E型:

邊緣型普通市民階層

低中數(shù)量較少,其作用是補(bǔ)充性的投資型炒家總種之構(gòu),沸從國規(guī)豈模調(diào)數(shù)努量巾來糕看侵,頓A衡、冶D同型丈所給構(gòu)腥成別的抽中牲產(chǎn)膊階坡級搜是菜市姜場睡主絞流須;從蛛市燈場蒙拉隸動橋作隱用怒來婆看辦,點(diǎn)A奸、煩B嶄起盜市謀場越領(lǐng)對頭枯羊蘋的予作贈用雄;薪從紗銷菜售辣的鍛角酬度材來命說貨,A壞、植D維、左C跟型喂是廉主喂要成打死擊翅對營象槽;捎從季品頸牌尊的膊角加度嶺來記說佳,譜B蔥型嚇是膽不萬可哨忽振視拘的贊重完要這因襯素喬。九萍、貨開本發(fā)伏模燦式夠選舞擇高中低低中高功容能辦價閃值伐(螺有指形狠)文繼化隔價偽值洽(隆無絨形雅)上奇河搜城合簡生砌創(chuàng)盤展碧曉桂陽園萬啦科末、驗麗版江奧污園現(xiàn)利代陳城如叼圖屬所牲示妨,蓮按源功臘能椒價虜值賤(舍有檢形蹈的堵、密實懶物昏的陰、么實也用最的嫌、嗓基米本齊的抱價爐值明)驚和留文默化鑰價溫值恭(秒無滿形六的燒、禽心汪理按的碼、膊理進(jìn)念漆的拿、妥品躬牌櫻的凳、虜附幫加成的覽價評值莊)熟兩驅(qū)個機(jī)指每標(biāo)修,點(diǎn)以日及悠高狹、騰中蒙、瀉低安三鼓個鮮水蓋平側(cè)層領(lǐng)次趕,胡可衡以陶將呀房孩地尺產(chǎn)落開沫發(fā)鎖模忘式室劃虎分知為汽不抹同豪的渠類施型撈:廚合膨生縱創(chuàng)批展救:乏高斑功勤能奏價冬值尸低敵文刊化泥價煌值慨。奸碧啟桂示園熱:她中笛高巧功芬能封價潛值突低倆文揚(yáng)化睬價弊值忙。投萬鋪科漂、破麗蟲江堪:鏡中如高棕功奸能轉(zhuǎn)價雞值輝中誼高雖文寨化皆價擠值動。唐奧捷園騾:稈高右功摘能兄價攪值象高須文腸化康價絡(luò)值冰。饞現(xiàn)變代每城是:純中梳功駐能擔(dān)價槐值裂高才文委化彈價紹值塔。怎上晃河車城驗:禍低閑功須能島價封值碎高絹文雙化鞭價串值械??筛我姶?,啦不句同藍(lán)的折房錫地尤產(chǎn)衛(wèi)開注發(fā)椅商憶對敞房倦地仇產(chǎn)李有轟不樓同繪的啦開彼發(fā)晶理勢念卵和尤競猴爭趨策礎(chǔ)略胡。奧宵龍羨計喉劃擺:乘復(fù)配合燦型軌概卵念焦地壁產(chǎn)漁開帳發(fā)婚模興式房努地屈產(chǎn)鐮業(yè)飯、慈社心區(qū)狹健鳥康因產(chǎn)碌業(yè)盾、蒼社崇區(qū)息產(chǎn)肥業(yè)舅,斥三殺者仆之越間能你孝中陪有塞我福,車我杰中胃有含你銷,填相業(yè)互爽交貪叉錯融徐合興,課三貪者陣交即叉簡疊皆加低的某部思分隙,拉就飲是扛奧愿龍篇公臟司棉“雪品代牌滲核仗心刮”零之償所中在普。刺只已有姐將總?cè)粽呒粲芯S機(jī)雪結(jié)承合椅在裙一省起雁,懼奧怪龍柳計始劃妄才義有歡生豈命愁力遙,挖才摘能排形輝成歇我饑們遲的餃核界心役競尺爭樸力郵。房晶地便產(chǎn)窮行降業(yè)體耍育御產(chǎn)畫業(yè)社岡區(qū)為產(chǎn)造業(yè)體汁育嘩產(chǎn)遮業(yè)社淺區(qū)枕產(chǎn)錄業(yè)房搶地備產(chǎn)除行鳥業(yè)資蒜本稠運(yùn)宗作十島、悔開所發(fā)胞方搜案償選受擇方案1方案2方案3方案4建筑形式

洋房、小高層洋房、小高層洋房、小高層山地洋房目標(biāo)客戶

白領(lǐng)中產(chǎn)階層小白領(lǐng)、工薪富裕階層容積率

1.51.31.51.0建筑面積(萬m2)

2723.52717.5主力戶型面積

100-120100-12060-80150-200單價(元/m2)

2200320022003000單元總價

25萬40萬15萬45萬成本(元/m2)

1500240015001800投入(億元)

4.055.644.053.15靜態(tài)收益率

46%33.5%46%66.7%風(fēng)險

中較高較低中品牌

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