房屋模擬驗(yàn)收操作指引

...wd......wd......wd...房屋模擬驗(yàn)收作業(yè)指引編制日期初審日期審核日期批準(zhǔn)日期流程要素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目目的規(guī)定房屋模擬驗(yàn)收內(nèi)容、方法、流程，明確工作人員職責(zé)，評(píng)估模擬驗(yàn)收工作效果，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品持續(xù)改進(jìn)過程，保證交付房屋的質(zhì)量。適用范圍適用于房屋接收前的樓棟本體內(nèi)及室內(nèi)外公共部位的模擬驗(yàn)收過程管理和控制。術(shù)語和定義模擬驗(yàn)收：工程與采購管理中心組織的由工程工程技術(shù)部、工程承包單位、監(jiān)理公司、物業(yè)公司共同參加的對(duì)房屋產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、交付狀態(tài)等因素的實(shí)地檢查活動(dòng)。同一期交付的房屋進(jìn)展二輪模擬驗(yàn)收，并可根據(jù)存在問題的多少以及解決情況、時(shí)間情況予以調(diào)整模擬驗(yàn)收次數(shù)。模擬驗(yàn)收內(nèi)容：根據(jù)產(chǎn)品組成因素所具有的特性，驗(yàn)收過程包括如下四項(xiàng)內(nèi)容：房屋質(zhì)量檢查、設(shè)計(jì)及使用功能缺陷檢查、交樓標(biāo)準(zhǔn)與合同附圖核對(duì)、部品部件使用狀態(tài)檢查。職責(zé)工程與采購管理中心確定模擬驗(yàn)收內(nèi)容、檢查方法、驗(yàn)收流程；負(fù)責(zé)方案、組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施模擬驗(yàn)收過程，監(jiān)視整改落實(shí)情況；負(fù)責(zé)對(duì)發(fā)現(xiàn)的需改進(jìn)的問題進(jìn)展統(tǒng)計(jì)、分析并發(fā)布結(jié)果；負(fù)責(zé)對(duì)施工進(jìn)度和整改結(jié)果進(jìn)展監(jiān)視、驗(yàn)證和跟蹤評(píng)價(jià)?？偨?jīng)理辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)模擬驗(yàn)收的人力資源調(diào)配，包括物業(yè)技術(shù)員、工程工程師、工程監(jiān)理等；負(fù)責(zé)對(duì)工程工程技術(shù)部的施工進(jìn)度及整改結(jié)果進(jìn)展考核。工程工程技術(shù)部模擬驗(yàn)收前工程工程技術(shù)部必須進(jìn)展專項(xiàng)檢查〔自查〕及整改。統(tǒng)籌安排模擬驗(yàn)收問題的整改，整改完成率大于90%。監(jiān)視整改質(zhì)量，并對(duì)整改結(jié)果負(fù)責(zé)。按客工程與采購管理中心的維修備品方案于集中交付前準(zhǔn)備且提供維修備品。4.4．物業(yè)公司配合工程與采購管理中心安排物業(yè)技術(shù)員參加模擬驗(yàn)收工作。負(fù)責(zé)對(duì)室內(nèi)外公共區(qū)域進(jìn)展模擬驗(yàn)收檢查，匯總問題并反響整改情況。負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主開放日、交付活動(dòng)前樓體內(nèi)的開荒清潔工作。工作程序模擬驗(yàn)收流程圖：模擬驗(yàn)收準(zhǔn)備工作編制模擬驗(yàn)收方案，方案內(nèi)容包括：模擬驗(yàn)收開場按公司方案執(zhí)行，假設(shè)有變更，需經(jīng)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批；確定參加模擬驗(yàn)收人員〔盡可能做到驗(yàn)收人員與驗(yàn)收單位在幾輪模擬驗(yàn)收中保持一致〕；驗(yàn)收時(shí)間、內(nèi)容安排及任務(wù)分配；編制《模擬驗(yàn)收方案表》。資料準(zhǔn)備，包括如下：毛坯房模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)〔見附件模版，實(shí)施中可調(diào)整〕；裝修房模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)〔見附件模版，實(shí)施中可調(diào)整〕；《交樓標(biāo)準(zhǔn)》；合同附圖；《模擬驗(yàn)收檢查記錄表》。工具準(zhǔn)備，包括如下工具：.紅外線測(cè)距儀、卷尺、粉筆、標(biāo)識(shí)貼、空鼓桿、相位測(cè)試儀、硬板夾、水性大頭筆。召開模擬驗(yàn)收發(fā)動(dòng)會(huì)，安排如下會(huì)議主持人：客戶關(guān)系中心具體負(fù)責(zé)人、工程經(jīng)理部具體負(fù)責(zé)人；會(huì)議內(nèi)容：宣講模擬驗(yàn)收目的及重要性；講解模擬驗(yàn)收方案安排；簡單介紹模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；講解整改要求：質(zhì)量要求、時(shí)間要求；強(qiáng)調(diào)紀(jì)律要求；確定模擬驗(yàn)收培訓(xùn)時(shí)間以及參加人員；明晰獎(jiǎng)懲措施。確認(rèn)模擬驗(yàn)收整改標(biāo)準(zhǔn)樣板房：在大面積整改前，由工程工程技術(shù)部根據(jù)既定驗(yàn)收及整改標(biāo)準(zhǔn)安排做出一套驗(yàn)收及整改標(biāo)準(zhǔn)樣板房，工程與采購管理中心和工程經(jīng)理工程技術(shù)部共同現(xiàn)場驗(yàn)收確認(rèn)，驗(yàn)收合格后，即成為整改參照標(biāo)準(zhǔn)樣板。模擬驗(yàn)收培訓(xùn)集中講授講授人：工程與采購管理中心具體負(fù)責(zé)人；講授內(nèi)容：模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)〔見附件模版，實(shí)施中可調(diào)整〕交樓標(biāo)準(zhǔn)合同附圖及核對(duì)方法常見問題、以往案例講解現(xiàn)場標(biāo)示和記錄方法檢查人員獎(jiǎng)懲措施驗(yàn)收過程中本卷須知講解，內(nèi)容包括：防止干擾：工作人員按照工作職責(zé)范圍進(jìn)展工作，不受其它人員工作狀態(tài)、情緒干擾；堅(jiān)持原則；檢查內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照模擬驗(yàn)收方案、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)展檢查、記錄，在工作過程中不受主觀因素影響擅自放松檢查標(biāo)準(zhǔn)；單據(jù)交接程序：每天上、下午檢查的單據(jù)在檢查工作完成后組長安排檢查人員簽字，然后將單據(jù)交接給工程與采購管理中心信息管理組，并確認(rèn)單據(jù)數(shù)量。小組成員管理；組長要對(duì)組員進(jìn)展考勤，工作情況進(jìn)展及時(shí)指導(dǎo)糾正，嚴(yán)格執(zhí)行檢查紀(jì)律；溝通：驗(yàn)收現(xiàn)場出現(xiàn)有疑惑的問題及時(shí)與工程與采購管理中心具體負(fù)責(zé)人或工程部進(jìn)展溝通。提問與答疑?，F(xiàn)場示范示范檢查方法：現(xiàn)場隨機(jī)選取一套房，參照模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)示范檢查；對(duì)于空鼓等需要工具輔助檢查的內(nèi)容示范工具使用方法。示范記錄方法：《模擬驗(yàn)收檢查記錄表》格式填寫本卷須知；標(biāo)準(zhǔn)問題書面記錄內(nèi)容、記錄格式，詳細(xì)記錄問題便于整改。示范標(biāo)記方法：問題標(biāo)記工具選擇：水泥面用粉筆標(biāo)記，門、鋁合金門窗、部品部件等用標(biāo)示貼，玻璃用水性大頭筆；問題標(biāo)記方法：水泥面上問題用粉筆將問題點(diǎn)圈示及用箭頭指示，并在旁邊標(biāo)明問題內(nèi)容及日期；用標(biāo)識(shí)貼標(biāo)示的，在標(biāo)識(shí)貼上記錄問題內(nèi)容，并粘貼于問題點(diǎn)位置。模擬演練與檢查每組模擬驗(yàn)房小組檢查一套房屋，進(jìn)展培訓(xùn)效果檢驗(yàn)；對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)展點(diǎn)評(píng)、糾正、標(biāo)準(zhǔn)。模擬驗(yàn)收實(shí)施第一輪模擬驗(yàn)收〔質(zhì)量檢查〕過程檢查內(nèi)容：由工程與采購管理中心具體負(fù)責(zé)人在模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中摘取相關(guān)內(nèi)容。使用功能；交樓標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)場與合同附圖符合情況；設(shè)計(jì)缺陷；強(qiáng)制性規(guī)定；重大質(zhì)量問題：大面積空鼓、嚴(yán)重裂縫、起砂、層高、方正、水平。為了防止由于驗(yàn)收人員經(jīng)歷缺乏，造成檢查品質(zhì)不穩(wěn)定，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，糾正不標(biāo)準(zhǔn)行為，工程與采購管理中心具體負(fù)責(zé)人在模擬驗(yàn)收過程中要對(duì)新人模擬驗(yàn)收過程進(jìn)展抽查：抽查時(shí)間：每天抽查一次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)展糾正；資料抽查：記錄表填寫是否標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)容記錄是否準(zhǔn)確；現(xiàn)場抽查：檢查內(nèi)容是否全面、現(xiàn)場標(biāo)識(shí)是否到位。嚴(yán)格按照時(shí)間方案、培訓(xùn)要求進(jìn)展模擬驗(yàn)收實(shí)施；每天模擬驗(yàn)收完畢后召開驗(yàn)收過程碰頭會(huì)：各小組通報(bào)檢查過程中發(fā)現(xiàn)的主要和共性問題驗(yàn)收工作是否按方案執(zhí)行；是否有需要協(xié)調(diào)的問題；記錄、標(biāo)識(shí)、檢查內(nèi)容等工作是否有不合理的地方需要調(diào)整。工程與采購管理中心工程管理組將記錄表中的問題轉(zhuǎn)換為電子文擋，并次日發(fā)給工程部，并要求工程部當(dāng)日安排整改，同時(shí)工程部反響問題整改情況。模擬驗(yàn)收完畢后編制總結(jié)報(bào)告，進(jìn)展驗(yàn)收過程總結(jié)，問題分析，典型問題需配圖片、說明；召開決策會(huì)：組織者：工程工程技術(shù)部。與會(huì)部門、人員：集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)〔視問題嚴(yán)重程度或整改效率決定是否需要請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)出席會(huì)議〕、設(shè)計(jì)管理部、工程程技術(shù)部、營銷管理部、物業(yè)公司。會(huì)議內(nèi)容：制定模擬驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題的整改方案，確定整改期限、責(zé)任人；設(shè)計(jì)缺陷問題原則上須整改，但經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，可不予整改，但須納入后期設(shè)計(jì)要求，防止缺陷的重復(fù)發(fā)生；不予整改的缺陷須擬定統(tǒng)一說辭,并須在集中交付前向業(yè)主做好解釋和安撫工作。不予整改的問題需形成書面文件，由設(shè)計(jì)管理部、工程程技術(shù)部、本錢管理部等相關(guān)部門會(huì)簽審批，經(jīng)工程分管領(lǐng)導(dǎo)及工程總監(jiān)簽字確認(rèn)后，交部門存檔。工程與采購管理中心監(jiān)視整改落實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)反響：整改方案、方案落實(shí)情況檢查；整改效果檢查；推動(dòng)整改方法：相關(guān)部門溝通解決、郵件形式進(jìn)展通報(bào)、及時(shí)填寫《房屋接收審批表》、上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)、入伙協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)、月度工程現(xiàn)場協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)、凍結(jié)施工單位工程進(jìn)度款、按合同罰款、提議委托整改。第一輪模擬驗(yàn)收〔質(zhì)量檢查〕考核標(biāo)準(zhǔn)〔5分制〕：土建工程質(zhì)量問題〔僅指墻地面空鼓、裂縫及滲漏、尺寸偏差〕戶均低于5條〔含5條〕得5分,5-6條〔含6條〕得5-4分,6-7條〔含7條〕得4-3分,7-8條〔含8條〕得3-2分,8-9條〔含9條〕得2-1分，9-10條〔含10條〕得1-0分；精裝修房每戶單位缺陷戶均低于6條〔含6條〕得5分,6-7條〔含7條〕得5-4分7-8條〔含8條〕得4-3分,8-9條〔含9條〕得3-2分,9-10條〔含10條〕得2-1分，10-11條〔含11條〕得1-0分。每百戶滲漏戶數(shù)低于12戶酌情加0.5分，減少3戶加0.5,增加3戶減0.5。第二輪模擬驗(yàn)收〔整改及感觀驗(yàn)收〕檢查內(nèi)容：完整性：部品、部件、電氣設(shè)施是否安裝到位成品保護(hù)情況裂縫、空鼓、起砂、大小頭等土建問題水電：通水、通電試驗(yàn)觀感色差衛(wèi)生交樓標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)證前一輪模擬驗(yàn)收問題整改完成情況程序性工作根據(jù)實(shí)際情況參照第一輪模擬驗(yàn)收過程進(jìn)展。統(tǒng)計(jì)模擬驗(yàn)收問題整改完成率第一輪模擬驗(yàn)收問題整改完成率：【1-〔第一輪模擬驗(yàn)收問題整改后遺留數(shù)量/第一輪模擬驗(yàn)收問題數(shù)量〕】×100%；第二輪模擬驗(yàn)收問題整改完成率：【1-〔第一、二輪模擬驗(yàn)收問題整改后遺留數(shù)量/第一、二輪模擬驗(yàn)收問題總數(shù)〕】×100%。第二輪模擬驗(yàn)收〔整改及感觀驗(yàn)收〕考核標(biāo)準(zhǔn)〔5分制〕：第一輪模擬驗(yàn)收問題〔工程質(zhì)量問題〕整改率高于95%得5分,90%〔含〕-95%〔含〕得5-4分,85%〔含〕-80%〔含〕得4-3分,低于75%〔含〕-80%〔含〕得3-2分,70%〔含〕-75%〔含〕得2-1分,,65%〔含〕-70%〔含〕得1-0分；第二輪模擬驗(yàn)收問題〔觀感問題〕整改率不低于80%酌情加0.5-1分,低于80%酌情扣0.5-1分。鑰匙移交當(dāng)期交付的房屋必須提前逐套移交；模擬驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題整改合格后，并由客戶關(guān)系中心認(rèn)可前方可進(jìn)展鑰匙移交，同時(shí)對(duì)第二輪模擬驗(yàn)收問題的整改情況的復(fù)查；鑰匙由施工單位移交給物業(yè)服務(wù)中心，并保存書面移交記錄；移交原則：所有模擬驗(yàn)收問題關(guān)閉；讓步接收問題完成《房屋接收審批表》審批流程?？蛻絷P(guān)系中心每天編制并發(fā)布《收房日?qǐng)?bào)表》。相關(guān)記錄6.1.《毛坯房模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》6.2.《裝修房房模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》6.3.HYPERLINK"://web-szdc/iso9000/file/f