物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)課件

<<物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南>>部分物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)2015.52023/7/29Templatecopyright20052

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《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南》

培訓(xùn)師資培訓(xùn)班的各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁學(xué)習(xí)、致敬！2023/7/29Templatecopyright200532023/7/29Templatecopyright20054主要內(nèi)容第一章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的修理與更新改造五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評(píng)定2023/7/29Templatecopyright20055第二章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理新模式一、設(shè)施設(shè)備管理新模式概述二、TnPM——全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù)2023/7/29Templatecopyright200562023/7/29Templatecopyright20057第1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.1物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述物業(yè)設(shè)施設(shè)備：是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。2023/7/29Templatecopyright20058物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為：（1）強(qiáng)電系統(tǒng)；（2）電梯升降系統(tǒng)（3）空調(diào)系統(tǒng)；（4）給排水系統(tǒng)；（5）消防系統(tǒng)；（6）弱電系統(tǒng)；（7）房屋與設(shè)施。2023/7/29Templatecopyright20059物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對(duì)房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2023/7/29Templatecopyright200510物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義在于以下幾個(gè)方面：（1）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。（2）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理，是延長物業(yè)使用年限、降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用、提高物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)保值增值的有效手段。（3）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需要。（4）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理能提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時(shí)也能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。2023/7/29Templatecopyright200511物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理在整個(gè)物業(yè)管理內(nèi)處于非常重要的地位，它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。（1）用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標(biāo)。具體為：1）保持設(shè)施、設(shè)備完好，滿足使用功能；2）確保物業(yè)及使用人的安全；3）促進(jìn)物業(yè)保值增值。2023/7/29Templatecopyright200512（2）衡量物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的三個(gè)指標(biāo)：1）房屋完好率：是指完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。即：房屋完好率（%）＝（完好房屋建筑面積＋基本完好房屋建筑面積）÷房屋總建筑面積×100%2）危房率：就是指危險(xiǎn)房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。即：危房率（％）＝危險(xiǎn)房屋的建筑面積÷房屋總建筑面積×100%2023/7/29Templatecopyright2005133）設(shè)備完好率：是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量的百分率。即：設(shè)備設(shè)施完好率（％）＝完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量÷設(shè)施設(shè)備總數(shù)量×100%2023/7/29Templatecopyright200514（3）物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否完好的基本標(biāo)準(zhǔn)為：1）零部件完整齊全；2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；3）設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全；4）設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；5）防凍、保溫、防腐等措施完整有效。2023/7/29Templatecopyright2005151.2物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理1.2.1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。2023/7/29Templatecopyright2005161、物業(yè)接管驗(yàn)收的目的和意義是：（1）明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護(hù)各方的合法權(quán)益。（2）促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全和使用功能。2023/7/29Templatecopyright2005172、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則：物業(yè)接管驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜的過程，它不僅涉及到建筑工程技術(shù)，人文景觀，而且還涉及到許多法律法規(guī)，常常出現(xiàn)實(shí)際與理論或條文不一致的地方，所以在實(shí)際驗(yàn)收中要把握好尺寸，掌握以下基本原則：（1）原則性與靈活性相結(jié)合的原則（2）細(xì)致入微與整體把握的原則2023/7/29Templatecopyright2005183、物業(yè)接管驗(yàn)收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為：交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位收方：物業(yè)管理單位2023/7/29Templatecopyright2005194、物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容

（1）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計(jì)中的建筑主體工程。（2）建筑設(shè)備安裝工程。（3）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程。（4）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程。（5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。2023/7/29Templatecopyright2005205、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：（1）物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)所引用的國家、行業(yè)、地方的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。（2）合同約定的交接標(biāo)準(zhǔn)。2023/7/29Templatecopyright2005216、物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收：(1）交接條件：1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；2）供電、供氣、供熱、供水、排水、通訊、公共照明、有線電視等市政共用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；2023/7/29Templatecopyright2005223）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成并滿足使用功能要求；5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；6）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2023/7/29Templatecopyright200523（2）實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)的文件1）物業(yè)買賣合同；2）臨時(shí)管理規(guī)約；3）前期物業(yè)服務(wù)合同；4）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；5）建設(shè)單位移交的圖紙資料；6）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2023/7/29Templatecopyright2005242023/7/29Templatecopyright200525（3）接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

1）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料；3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4）物業(yè)管理所必需的其他資料。2023/7/29Templatecopyright200526（4）承接查驗(yàn)程序1）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；2）建設(shè)單位提前20天移交有關(guān)圖紙資料；3）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；4）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；5）確定現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果；6）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；7）辦理物業(yè)交接手續(xù)。2023/7/29Templatecopyright200527（5）質(zhì)量和使用功能的檢驗(yàn)交接雙方根據(jù)設(shè)計(jì)要求、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和企業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目的主體建筑、結(jié)構(gòu)、防水、屋面、內(nèi)外裝修、安裝和配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、道路、標(biāo)識(shí)等進(jìn)行全面現(xiàn)場檢驗(yàn)?，F(xiàn)場查驗(yàn)的內(nèi)容包括：1）共用部位：一般應(yīng)包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水設(shè)備、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；2023/7/29Templatecopyright2005283）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、車輛停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。2023/7/29Templatecopyright2005292023/7/29Templatecopyright200530（6）質(zhì)量問題的處理1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，必須約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商進(jìn)行返修，直至合格。2）對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，可約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商負(fù)責(zé)維修，也可雙方協(xié)商采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。2023/7/29Templatecopyright200531（6）物業(yè)保修責(zé)任1）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位在提交項(xiàng)目工程驗(yàn)收報(bào)告時(shí)，應(yīng)出具《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》。在兩書中應(yīng)當(dāng)按政府法規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。2）住建部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該項(xiàng)工程的合理使用年限；2023/7/29Templatecopyright200532B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；C、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。2023/7/29Templatecopyright2005333）建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。4）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。2023/7/29Templatecopyright2005341.2.2物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護(hù)、修理改造的運(yùn)行管理檔案。其目的在于：實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據(jù)。2023/7/29Templatecopyright2005351、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立：（1）新建物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立1）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集.主要是在物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗(yàn)雙方交接時(shí)由交驗(yàn)方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護(hù)、使用說明書與合同書等,承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進(jìn)行分類整理建檔,永久保存；按借閱制度供查閱使用.2023/7/29Templatecopyright2005362）設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存的.它主要包括:《設(shè)備登記卡》、《設(shè)備清單》、《設(shè)備臺(tái)帳》、《設(shè)備卡》等。2023/7/29Templatecopyright200537（2)設(shè)施設(shè)備使用管理檔案1）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案設(shè)施設(shè)備使用維護(hù)檔案的保存年限一般為3至5年，可定期處理。主要是：設(shè)備運(yùn)行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報(bào)告、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)報(bào)告、設(shè)備完好率檢查評(píng)定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報(bào)告等。2023/7/29Templatecopyright2005382）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案設(shè)備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項(xiàng)修理、大修、中修、改造計(jì)劃、實(shí)施合同、實(shí)施報(bào)告、驗(yàn)收報(bào)告等。3）設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案主要是：設(shè)施、設(shè)備的報(bào)廢申請、評(píng)估、報(bào)廢記錄等。2023/7/29Templatecopyright2005392、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理原始檔案資料的管理應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)，規(guī)范管理、分類歸檔、嚴(yán)格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他要求與檔案管理的規(guī)定一樣。設(shè)備檔案資料按每臺(tái)單機(jī)整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號(hào)與設(shè)備編號(hào)一致，按編號(hào)順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸檔，要求做到：2023/7/29Templatecopyright200540（1）明確設(shè)備檔案管理責(zé)任到人；（2）明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括：資料來源、歸檔時(shí)間、交接手續(xù)、資料登記等；（3）明確設(shè)備檔案管理的內(nèi)容和負(fù)責(zé)人；（4）明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞；（5）明確重點(diǎn)設(shè)備檔案，做到資料齊全，登記及時(shí)、正確。2023/7/29Templatecopyright2005411.2.3實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理：1、導(dǎo)入國際標(biāo)準(zhǔn)管理體系：標(biāo)準(zhǔn)化管理是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同的行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段。主要包括：在管理中導(dǎo)入ISO9001、14001、18001的質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國際標(biāo)準(zhǔn)管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（如上海市辦公樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等），制定房屋、設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)等。2023/7/29Templatecopyright2005422、規(guī)章制度的建立

主要包括：責(zé)任制度、運(yùn)行管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、設(shè)施設(shè)備管理制度和獎(jiǎng)懲制度等。（1）制定物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：2023/7/29Templatecopyright2005431）工程技術(shù)規(guī)程方面的制度A物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度B物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程C物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程2023/7/29Templatecopyright2005442）管理工作方面的制度A物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度B設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運(yùn)行制度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，文明運(yùn)行制度等。C物料、工具領(lǐng)用保管制度2023/7/29Templatecopyright2005453）責(zé)任方面的制度A各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度B值班制度C交接班制度D報(bào)告記錄制度2023/7/29Templatecopyright2005464）實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。A物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)a設(shè)備管理體制企業(yè)負(fù)責(zé)人管理職責(zé)設(shè)備管理部門及其人員配備健全必要的管理制度2023/7/29Templatecopyright200547b技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管部門規(guī)定的要求設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理，包括：設(shè)備前期管理、固定資產(chǎn)管理、設(shè)備技術(shù)管理、設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理。設(shè)備使用與維護(hù)管理，包括：設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備檢修管理、機(jī)房管理、特種設(shè)備管理2023/7/29Templatecopyright200548c設(shè)備管理現(xiàn)代化,包括：采用計(jì)算機(jī)輔助管理。采用設(shè)備狀況監(jiān)測和故障診斷技術(shù)實(shí)行預(yù)防性維修方式。設(shè)備在維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù)。逐步實(shí)行全員化，社會(huì)化，規(guī)范化的方向努力。2023/7/29Templatecopyright2005493、人力資員管理。一是設(shè)備管理人員要持證上崗，取得從業(yè)資格證，特別是特種設(shè)備的運(yùn)行、維修人員一定要具有特種設(shè)備操作證方能作業(yè)；二是要對(duì)設(shè)備部門的員工開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高專業(yè)技術(shù)水平。2023/7/29Templatecopyright200550（1）物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé)1）機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高效。2）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)A工程部經(jīng)理是對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常運(yùn)行的主要負(fù)責(zé)人。B各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級(jí)主管部門布置的工作。2023/7/29Templatecopyright2005513）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)A維修人員（技術(shù)工人）B保管員C資料統(tǒng)計(jì)員2023/7/29Templatecopyright2005521.3物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)1.3.1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理1、運(yùn)行管理概述：物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。應(yīng)取得兩個(gè)方面的成果：2023/7/29Templatecopyright200553（1）設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)，確保安全運(yùn)行，滿足用戶需求。針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程和運(yùn)行方案。（2）運(yùn)行經(jīng)濟(jì)管理主要是：1）能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算；2）操作人員的配置；3）維修費(fèi)用的管理。2023/7/29Templatecopyright2005542、合理使用設(shè)備（1）合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能，科學(xué)配置。（2）合理配置人員：根據(jù)設(shè)備數(shù)量、技術(shù)操作復(fù)雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理配置和調(diào)整操作及維修人員。（3）為設(shè)備提供良好的工作條件，如：機(jī)房、操作間、值班室、照明、通風(fēng)、空調(diào)、通道等。（4）建立健全管理制度，如：責(zé)任制、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊、作業(yè)指導(dǎo)書、應(yīng)急預(yù)案等。2023/7/29Templatecopyright2005553、設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作（1）管理制度、技術(shù)資料的編制；（2）管理、操作、維修人員的培訓(xùn)，合格上崗；（3）能源、安全裝置齊全；（4）備件、附件、工具齊全；（5）全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；（6）清理現(xiàn)場環(huán)境。2023/7/29Templatecopyright2005564、設(shè)備使用守則（1）定人、定崗、定機(jī)，憑證上崗操作；（2）建立交接班制度，制定各項(xiàng)規(guī)程；（3）建立設(shè)備的“三好”、“四會(huì)”、“五項(xiàng)紀(jì)律”A、三好是：管好、用好、維護(hù)好設(shè)備；B、四會(huì)是：會(huì)使用、會(huì)維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；C、五項(xiàng)紀(jì)律是：2023/7/29Templatecopyright200557C五項(xiàng)紀(jì)律是：A、憑證使用設(shè)備，遵守安全規(guī)程；B、保持設(shè)備清潔，并按規(guī)定維護(hù)、加油；C、遵守各項(xiàng)規(guī)章制度；D、管好工具、零、附件，不得丟失；E、發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)排除或報(bào)告。2023/7/29Templatecopyright2005581.3.2物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)概述設(shè)施設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。2023/7/29Templatecopyright200559（1）維修養(yǎng)護(hù)方式：主要是“清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常護(hù)理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。要求達(dá)到：清潔、整齊、潤滑良好、安全”。對(duì)長時(shí)期連續(xù)運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。（2）內(nèi)容包括：日常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護(hù)檢查等。（3）設(shè)備維護(hù)要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。2023/7/29Templatecopyright200560（4）設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)制度：1）日常維護(hù)保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。2）一級(jí)保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助；3）二級(jí)保養(yǎng)：以維修工為主，操作工協(xié)助；2023/7/29Templatecopyright200561（5）設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。（6）特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確保其安全、正常運(yùn)行和使用。（7）設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴(yán)格檢查考核。2023/7/29Templatecopyright2005622、設(shè)施設(shè)備的巡檢

設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對(duì)設(shè)施設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)施設(shè)備巡檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計(jì)劃巡檢。（1）設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常巡檢內(nèi)容主要包括：①運(yùn)行狀況及參數(shù)；②安全保護(hù)裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。2023/7/29Templatecopyright200563（2）設(shè)備的計(jì)劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行。計(jì)劃巡檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②需更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；④安排檢修計(jì)劃。2023/7/29Templatecopyright200564（3）物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修性維修保養(yǎng)對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃性維修保養(yǎng)。根據(jù)年計(jì)劃再制定月度維保計(jì)劃，按月實(shí)施，并認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單，歸檔保存。按計(jì)劃實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。2023/7/29Templatecopyright200565物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的意義通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運(yùn)行，提高設(shè)備的運(yùn)行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為社會(huì)創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)價(jià)值。2023/7/29Templatecopyright2005661.3.3設(shè)施設(shè)備故障與事故管理1、設(shè)施設(shè)備故障及故障處理：（1）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時(shí)的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。（2）設(shè)施設(shè)備故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)施設(shè)備的故障管理。2023/7/29Templatecopyright200567（3）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性1）可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效率；2）減少和消除事故，確保安全，有利于節(jié)能、環(huán)保；3）改善設(shè)備技術(shù)狀況，延長設(shè)備使用壽命。2023/7/29Templatecopyright200568（4）設(shè)施設(shè)備故障全過程管理：見圖4—12023/7/29Templatecopyright2005691）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面、準(zhǔn)確、可靠。B、收集的內(nèi)容：故障的時(shí)間、現(xiàn)象、部位、原因、性質(zhì)等。2）故障信息的儲(chǔ)存、統(tǒng)計(jì)：可用人工統(tǒng)計(jì)儲(chǔ)存，最好是采用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存故障信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計(jì)分析。2023/7/29Templatecopyright2005703）故障分析：①故障分類：A、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性故障；B、按原因可分為：設(shè)備固有的薄弱性、操作維護(hù)不良性和磨損老化性故障；C、按故障結(jié)果可分為：功能性和參數(shù)性故障；D、按危險(xiǎn)程度可分為：安全性和危險(xiǎn)性故障；E、按功能喪失程度可分為：部分喪失和完全喪失性故障。2023/7/29Templatecopyright2005715）故障分析的方法：根據(jù)計(jì)算機(jī)收集、匯總、統(tǒng)計(jì)結(jié)果，分析故障頻率、故障強(qiáng)度率，可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析故障機(jī)理、原因，找出故障規(guī)律，提出對(duì)策。見下圖。2023/7/29Templatecopyright2005722023/7/29Templatecopyright2005736）故障處理：故障處理是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，提出對(duì)策，暫時(shí)地或較長時(shí)間的排除故障。處理方法主要有：A、重復(fù)性故障——采用項(xiàng)目修理、改裝、改造的方法；B、多發(fā)性故障——采用大修、更新或報(bào)廢的方法；C、對(duì)于先天不足造成的故障——采用技術(shù)改造或更換元器件的方法；D、因操作不良造成的故障——應(yīng)通過員工技術(shù)培訓(xùn)來解決。2023/7/29Templatecopyright2005742、設(shè)施設(shè)備事故管理（1）設(shè)施設(shè)備事故及其類別：設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機(jī)時(shí)間或修理費(fèi)用達(dá)到規(guī)定限額者為設(shè)施設(shè)備事故。其分類如下：1）一般事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在500~5000元，重要設(shè)備1000~10000元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）10~30分時(shí)，為一般事故。2）重大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在5000元以上，重要設(shè)備10000元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）30分以上時(shí)，為重大事故。3）特大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在10萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時(shí)，為特大事故。2023/7/29Templatecopyright200575（2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)：1）責(zé)任事故：由于人為原因造成的事故，稱責(zé)任事故。2）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計(jì)制造、維修質(zhì)量不良和安裝、調(diào)試不當(dāng)引起的事故。3）自然事故：因各種自然災(zāi)害造成的事故。2023/7/29Templatecopyright200576（3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理：1）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)立即切斷電源、水源、氣源，采取有效措施防止事態(tài)擴(kuò)大，盡力減少損失，保護(hù)現(xiàn)場，逐級(jí)上報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、分析和處理。A、事故的分析要客觀、全面、實(shí)事求是。B、事故的處理要遵循“三不放過”的原則，即：a、事故原因分析不清——不放過；b、事故責(zé)任者和群眾未受到教育——不放過；c、沒有防范措施——不放過。2023/7/29Templatecopyright200577C、設(shè)施設(shè)備事故損失的計(jì)算：

事故損失費(fèi)=停產(chǎn)損失費(fèi)+修理費(fèi)D、設(shè)施設(shè)備事故報(bào)告及原始資料：發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日內(nèi)認(rèn)真填寫事故報(bào)告單，上報(bào)設(shè)施設(shè)備管理部門。并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)。事故處理和修復(fù)后應(yīng)填寫記錄，計(jì)算維修費(fèi)，和原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計(jì)上報(bào)。2023/7/29Templatecopyright2005781.3.4設(shè)施設(shè)備的潤滑管理機(jī)械設(shè)備在使用過程中，磨損是機(jī)械設(shè)備失效最主要的原因之一。保持其良好的潤滑條件是其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。設(shè)備潤滑是設(shè)備管理和維護(hù)工作中極其重要的組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合理的潤滑設(shè)備，可以使設(shè)備經(jīng)常處于良好的潤滑狀態(tài)。相反，設(shè)備潤滑不良，導(dǎo)致設(shè)備出現(xiàn)故障，甚至破壞設(shè)備的精度和性能。搞好設(shè)備的潤滑的關(guān)鍵是抓好設(shè)備潤滑的管理工作。2023/7/29Templatecopyright200579（5）搞好設(shè)備潤滑就能保證：1）維持設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低維修費(fèi)用；2）降低摩擦阻力，改善摩擦條件，提高傳動(dòng)效率，節(jié)約能源；3）減少機(jī)件磨損，延長設(shè)備使用壽命；4）減少腐蝕，減輕振動(dòng)，降低溫度，防止拉傷和咬合，提高設(shè)備的可靠性。2023/7/29Templatecopyright200580（3）潤滑管理制度：1）潤滑材料的采購、入庫、庫管、領(lǐng)用、回收、處理等管理制度。2）潤滑站和車間（部門）管理制度，主要是：潤滑油的存放、使用、記錄、回收及器具、安全等管理。3）設(shè)備的清洗換油制度：可根據(jù)設(shè)備的具體要求按計(jì)劃進(jìn)行定期清洗換油。4）冷卻液的管理制度：要根據(jù)設(shè)備的要求按計(jì)劃進(jìn)行管理。2023/7/29Templatecopyright2005815）廢油回收和再生制度：根據(jù)保證和節(jié)約相兼顧的原則，制定完善的廢油回收和再生管理制度，做好廢油的回收和再利用。6）潤滑工作各級(jí)責(zé)任制：可根據(jù)企業(yè)的設(shè)備和管理的實(shí)際情況制定，主要是：潤滑技術(shù)人員的職責(zé)和潤滑工職責(zé)。2023/7/29Templatecopyright200582（4）設(shè)備潤滑的“五定管理”和“三過濾”：1）潤滑“五定管理”是：定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人。具體要規(guī)定哪臺(tái)設(shè)備、哪個(gè)部位、用什么油、加油（換油）周期多長、用什么加油裝置、由誰負(fù)責(zé)等。

2）“三過濾”，亦稱三級(jí)過濾，即：入庫過濾、發(fā)放過濾、加油過濾。2023/7/29Templatecopyright2005832、設(shè)施設(shè)備的檢查（1）設(shè)施設(shè)備的檢查及分類1）按檢查時(shí)間的間隔分類：日常檢查、定期檢查。

2）按技術(shù)功能分類：技能檢查、精度檢查。（2）設(shè)施設(shè)備檢查的實(shí)施1）制定設(shè)施設(shè)備巡檢制度、操作規(guī)程、周期安排、巡查內(nèi)容、記錄要求、注意事項(xiàng)等；2）組織人員、進(jìn)行培訓(xùn)、做好檢查、監(jiān)督與考核；3）巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)處理或上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)解決。2023/7/29Templatecopyright2005843設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測（1）設(shè)備狀態(tài)檢測的種類1）主觀狀態(tài)監(jiān)測。2）客觀狀態(tài)監(jiān)測。（2）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測的方法及應(yīng)用根據(jù)不同的檢測項(xiàng)目采用不同的方法和儀器。（3）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測工作的開展1）設(shè)施設(shè)備的檢查：2）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測。2023/7/29Templatecopyright2005851.4物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理與更新改造1.4.1設(shè)施設(shè)備大中修管理1、設(shè)備修理設(shè)備在運(yùn)行使用過程中，零部件會(huì)逐漸發(fā)生磨損、變形、斷裂、腐蝕等現(xiàn)象，設(shè)備的修理就是對(duì)技術(shù)狀態(tài)變化時(shí)發(fā)生故障的設(shè)備通過更換或修復(fù)磨損失效的零件，對(duì)整體或局部進(jìn)行拆裝、調(diào)整的技術(shù)活動(dòng)。其目的是恢復(fù)設(shè)備的功能和精度，保持設(shè)備完好。簡單地說：設(shè)備修理是設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)時(shí)，為恢復(fù)其功能而進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。2023/7/29Templatecopyright2005862、設(shè)備修理的方針設(shè)備的修理，必須貫徹“預(yù)防為主”的方針，根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、設(shè)備特點(diǎn)及設(shè)備在使用中所起的作用，選擇適當(dāng)?shù)木S修方式，適當(dāng)?shù)男蘩碇芷诨驎r(shí)機(jī)，采用新工藝、新技術(shù)、新材料和科學(xué)方法，以提高維修質(zhì)量，減少停機(jī)時(shí)間，降低維修費(fèi)用，達(dá)到適時(shí)有效，低成本。2023/7/29Templatecopyright2005873、設(shè)備維修方式設(shè)備維修方式具有維修策略的含義?，F(xiàn)代設(shè)備管理強(qiáng)調(diào)對(duì)各類設(shè)備采用不同的維修方式，就是強(qiáng)調(diào)設(shè)備維修應(yīng)遵循設(shè)備物質(zhì)運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達(dá)到壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。（1）事后維修：適用于下列設(shè)備：對(duì)故障停機(jī)不會(huì)影響正常使用的設(shè)備；利用率低或有備用的設(shè)備；修理技術(shù)不復(fù)雜又能提供備件的設(shè)備。2023/7/29Templatecopyright200588（2）預(yù)防維修：為防止設(shè)備性能、精度劣化或?yàn)榱私档驮O(shè)備故障率，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的修理活動(dòng)，稱為預(yù)防維修。對(duì)重點(diǎn)和主要設(shè)備進(jìn)行預(yù)防維修，是貫徹設(shè)備維修“預(yù)防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一是定期維修：是在規(guī)定時(shí)間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預(yù)防維修活動(dòng)，具有周期性特點(diǎn)。二是狀態(tài)監(jiān)測維修：是以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)。按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式。2023/7/29Templatecopyright200589（3）改善維修：是為消除設(shè)備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對(duì)設(shè)備局部結(jié)構(gòu)或零件設(shè)計(jì)加以改進(jìn)，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。2023/7/29Templatecopyright2005904、修理類別主要有：大修、中修、項(xiàng)修、小修等。（1）大修：大修是設(shè)備基準(zhǔn)零件磨損嚴(yán)重，主要精度、性能大部分喪失，必須進(jìn)行全面修理，才能恢復(fù)其效能時(shí)使用的一種修理方式。設(shè)備大修的內(nèi)容包括：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體、清洗，修理基準(zhǔn)件，更換或修復(fù)磨損件；全部研刮或磨削導(dǎo)軌面；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測；修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新設(shè)備外觀；重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤滑油；進(jìn)行整體測定、試車。2023/7/29Templatecopyright200591（2）中修：介于設(shè)備大修與小修之間的修理。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，更換或修復(fù)磨損件；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測；修復(fù)設(shè)備的附件以及修復(fù)設(shè)備外觀；重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤滑油；進(jìn)行整體測定、試車。（3）項(xiàng)修：項(xiàng)目修理是對(duì)設(shè)備精度、性能的劣化缺陷進(jìn)行針對(duì)性的局部修理。（4）小修：設(shè)備的小修是工作量最小的一種計(jì)劃修理。2023/7/29Templatecopyright2005925、修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)（1）修理周期：是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間。（2）修理間隔期：是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間。（3）修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。如計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期采用的修理周期結(jié)構(gòu)：9—6—2—1的修理周期結(jié)構(gòu)。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保養(yǎng)）K—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—K。2023/7/29Templatecopyright2005936、備品配件的管理（1）運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。（2）需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。（3）備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。2023/7/29Templatecopyright2005941.4.2物業(yè)設(shè)備更新改造管理

1、設(shè)備的磨損及其補(bǔ)償（1）設(shè)備的有形磨損：機(jī)器設(shè)備在使用（閑置）過程中發(fā)生的實(shí)質(zhì)磨損或損失，稱為有形磨損或物質(zhì)磨損。（2）設(shè)備的無形磨損，也稱經(jīng)濟(jì)磨損：是指設(shè)備在使用（閑置）過程中因技術(shù)進(jìn)步而造成的價(jià)值降低、技術(shù)落后、高耗能污染等喪失使用價(jià)值的情況。（3）設(shè)備磨損的補(bǔ)償:1）有形磨損的補(bǔ)償：主要是修理與改造。2）無形磨損的補(bǔ)償：應(yīng)更新。2023/7/29Templatecopyright2005952、物業(yè)設(shè)備的更新（1）物業(yè)設(shè)備更新的意義：1）設(shè)備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件；2）設(shè)備更新是實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備高效、安全、節(jié)能的重要途徑；3）設(shè)備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì)基礎(chǔ)。（2）設(shè)備更新的原則：1）設(shè)備更新應(yīng)圍繞物業(yè)的使用價(jià)值；2）應(yīng)采用新技術(shù)、新工藝、新材料，符合節(jié)能、環(huán)保的要求；3）要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，確保經(jīng)濟(jì)效益。2023/7/29Templatecopyright2005963、物業(yè)設(shè)備技術(shù)改造（1）更新改造：是指應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)成就和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，改變現(xiàn)有設(shè)備的結(jié)構(gòu)，裝上或更換新部件、新裝置，以補(bǔ)償設(shè)備的無形和有形磨損。（2）更新改造的特點(diǎn)：1）針對(duì)性強(qiáng)；2）經(jīng)濟(jì)型好；3）現(xiàn)實(shí)性大。2023/7/29Templatecopyright200597（3）更新改造的意義：工業(yè)發(fā)達(dá)國家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要途徑是大力采用先進(jìn)技術(shù)，提高機(jī)器的技術(shù)水平，改善原材料的質(zhì)量，提高勞動(dòng)者的素質(zhì)，從而提高各生產(chǎn)要素的使用率，來取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。在使用設(shè)備時(shí)特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。2023/7/29Templatecopyright2005981.5物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評(píng)定

1.5.1設(shè)備完好分類1、完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況完全符合設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)（得分超95分）為完好設(shè)施設(shè)備。2、基本完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有一項(xiàng)達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)或有2—3項(xiàng)比較小的隱患（得分在86—95分），但不影響使用的為基本完好設(shè)施設(shè)備。2023/7/29Templatecopyright2005993、不完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有兩項(xiàng)及以上達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)或只有一項(xiàng)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)且影響正常使用的設(shè)施設(shè)備（得分在85分及以下）為不完好設(shè)施設(shè)備。2023/7/29Templatecopyright20051001.5.2設(shè)施設(shè)備完好率評(píng)定方法1、物業(yè)管理處每半年對(duì)所轄設(shè)施設(shè)備進(jìn)行自查和完好率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將統(tǒng)計(jì)結(jié)果填入《設(shè)備完好率評(píng)定表》，并依下列公式計(jì)算出管理處設(shè)施設(shè)備完好率：

設(shè)施設(shè)備完好率=（完好設(shè)施設(shè)備臺(tái)數(shù)+基本完好設(shè)施設(shè)備臺(tái)數(shù)）/管理處設(shè)施設(shè)備總臺(tái)數(shù)×100%2023/7/29Templatecopyright20051012、公司工程部每半年（6、12月份）對(duì)所有管理處的設(shè)施設(shè)備完好率進(jìn)行抽查，其完好率作為對(duì)管理處設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)責(zé)任的考核依據(jù)。1.5.3設(shè)施設(shè)備完好的評(píng)價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、檢查方法和計(jì)分參考。（略）2023/7/29Templatecopyright2005102第2章設(shè)施設(shè)備管理新模式2.1設(shè)施設(shè)備管理新模式概述：當(dāng)今的時(shí)代是一個(gè)“速變”的時(shí)代，是“經(jīng)驗(yàn)貶值”的時(shí)代?？v觀地球進(jìn)化歷史，在這個(gè)世界上存留下來的不是最強(qiáng)大的生物，也不是最聰明的生物，而是對(duì)外界的變化做出快速反應(yīng)的生物。企業(yè)的發(fā)展變化，必然導(dǎo)致設(shè)備管理與維修模式的變化?！肮び破涫?，必先利其器”，“君欲利其器，首當(dāng)順其治。”前兩句話說的是：企業(yè)要保持最強(qiáng)的核心競爭力，必須要有最先進(jìn)的裝備；而后兩句話告訴大家的是：要讓先進(jìn)的設(shè)備流暢的運(yùn)行，發(fā)揮最大功效，必須要實(shí)施最優(yōu)秀的管理。2023/7/29Templatecopyright20051032.1.1物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備管理特點(diǎn)：1、物業(yè)管理項(xiàng)目分散，公司與項(xiàng)目部距離遙遠(yuǎn)，無法實(shí)施集中管理。且國人思維活躍，做事隨意性很大。物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備管理全靠項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，公司技術(shù)專業(yè)管理部門無法隨時(shí)到現(xiàn)場檢查、支持、監(jiān)督，公司的各種管理制度要求無法得到有效實(shí)現(xiàn)。2、物業(yè)管理技術(shù)管理與操作人員來源于各行各業(yè)，大部分來源于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，基本沒有進(jìn)行過系統(tǒng)的技術(shù)培訓(xùn)，且流動(dòng)性極大，因此，整體技術(shù)素質(zhì)不高，特別是不能實(shí)現(xiàn)規(guī)范操作，安全隱患較大。2023/7/29Templatecopyright20051043、物業(yè)配套設(shè)備愈來愈先進(jìn)，技術(shù)含量愈來愈高，對(duì)管理者的技術(shù)要求愈來愈苛刻，一旦出現(xiàn)違規(guī)作業(yè)，就會(huì)造成極大的損失，影響用戶使用，還會(huì)給行業(yè)帶來極壞的影響。4、隨著行業(yè)的快速發(fā)展，管理的社會(huì)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值愈來愈大，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)管理的要求愈來愈高，社會(huì)公共管理職責(zé)愈來愈重，這就為物業(yè)管理行業(yè)給與了更大的社會(huì)責(zé)任。2023/7/29Templatecopyright2005105鑒于以上因素，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理極需要尋求新的設(shè)備管理模式，以解決面臨的嚴(yán)重問題，并能使整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的突破，促進(jìn)行業(yè)健康快速發(fā)展。以下介紹目前國內(nèi)外最新的設(shè)備管理模式，供行業(yè)內(nèi)參考。2023/7/29Templatecopyright20051062.1.2目前世界上發(fā)達(dá)國家采用的設(shè)備管理新模式

1、TPM——全面生產(chǎn)維護(hù)（日本）TPM是以提高設(shè)備綜合效率為目標(biāo)，以全系統(tǒng)的預(yù)防維護(hù)為過程，全體人員參與為基礎(chǔ)的設(shè)備保養(yǎng)和維修體制。全員生產(chǎn)維護(hù)誕生于20世紀(jì)70年代初期的日本企業(yè)，是在生產(chǎn)維護(hù)的基礎(chǔ)發(fā)展起來的。2023/7/29Templatecopyright2005107（1）TPM的五個(gè)要素1）TPM致力于設(shè)備綜合效率最大化的目標(biāo)。2）TPM在整個(gè)設(shè)備一生建立徹底的預(yù)防維修體制。3）TPM由各個(gè)部門共同推行（包括工程、生產(chǎn)、維修部門）。4）TPM涉及每個(gè)雇員，從最高管理者到現(xiàn)場工人。5）TPM通過機(jī)動(dòng)管理，即自主的小組活動(dòng)推動(dòng)TPM。2023/7/29Templatecopyright2005108（2）TPM的三個(gè)“全”，將以上五個(gè)要素在進(jìn)一步歸納：第一個(gè)要素可以簡稱為“全效率”，第二個(gè)要素簡稱為“全系統(tǒng)”，三、四、五項(xiàng)從橫向、縱向和基層的最小單元描述了“全員”的概念，因而簡稱為“全員”。（3）三個(gè)“全”之間的關(guān)系為：全員參與為基礎(chǔ)，全系統(tǒng)預(yù)防維修為載體，全效率為目標(biāo)。2023/7/29Templatecopyright20051092、后勤工程學(xué)（美國）后勤工程學(xué)發(fā)源于美國，并得到廣泛的應(yīng)用。它在軍事上的定義是：計(jì)劃與執(zhí)行軍事力量移動(dòng)和維修的科學(xué)。在工業(yè)、商業(yè)上的定義為:材料流通、產(chǎn)品分配、運(yùn)輸、采購、儲(chǔ)存、設(shè)備維護(hù)及技術(shù)服務(wù)的科學(xué)。在軍事上，后勤工程學(xué)涉及下列問題：裝備的設(shè)計(jì)、研制、運(yùn)輸、分配、維修、淘汰處理等。人員的運(yùn)送、撤離與醫(yī)院治療。工廠的接受、施工、維護(hù)、經(jīng)營與處理。各種服務(wù)的提供。2023/7/29Templatecopyright2005110從廣泛的意義上講，后勤工程學(xué)是為了滿足目標(biāo)、計(jì)劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施的各項(xiàng)要求，保障資源的供應(yīng)與設(shè)施維護(hù)等有關(guān)的管理、工程與技術(shù)業(yè)務(wù)的藝術(shù)和科學(xué)。當(dāng)代企業(yè)的物流和供應(yīng)鏈管理也納入后勤學(xué)的范圍。在軍事上應(yīng)用的傳統(tǒng)后勤學(xué)強(qiáng)調(diào)綜合后勤保障、后勤保障分析、全壽命周期的后勤和費(fèi)用效果，并把維修等級(jí)劃分為現(xiàn)場維修、中繼級(jí)維修和基地維修。從設(shè)備的設(shè)計(jì)階段就把后勤工程學(xué)的思想導(dǎo)入。2023/7/29Templatecopyright20051113、設(shè)備綜合工程學(xué)（英國）設(shè)備綜合工程學(xué)是20世紀(jì)70年代由英國丹尼斯.巴克思在一次國際會(huì)議上提出的。其定義為：“為使資產(chǎn)壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)，把相關(guān)的工程技術(shù)、管理、財(cái)務(wù)及業(yè)務(wù)加以綜合的科學(xué)?！本C合工程學(xué)強(qiáng)調(diào)設(shè)備一生管理的思想，追求設(shè)備周期費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)性，同時(shí)認(rèn)為機(jī)器設(shè)備不僅是設(shè)備部門的事，需要企業(yè)各個(gè)部門關(guān)注和配合。英國政府以政府行為積極支持丹尼斯的理論，成立了“機(jī)器保健中心”和綜合工程學(xué)委員會(huì)等機(jī)構(gòu)，這一思想在國際上產(chǎn)生了一定影響。2023/7/29Templatecopyright20051124、RCM——可靠性為中心的維修（歐洲）可靠性為中心的維修的概念：以可靠性為中心的維修管理屬于第三代維修管理的具有代表性的模式。他是強(qiáng)調(diào)以設(shè)備的可靠性、設(shè)備故障后果作為制定維修策略的主要依據(jù)。按照以可靠性為中心的維修管理模式，首先應(yīng)對(duì)設(shè)備的故障后果進(jìn)行結(jié)構(gòu)性評(píng)價(jià)、分析，并綜合出一個(gè)有關(guān)安全、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)性和維修費(fèi)用節(jié)省的維修策略；另外，在制定維修策略時(shí)，自覺地以故障模式的最新探索成果作為依據(jù)，也就是說，以可靠性為中心的維修管理是綜合了故障后果和故障模式的有關(guān)信息，以運(yùn)行經(jīng)濟(jì)性為出發(fā)點(diǎn)的維修管理模式。2023/7/29Templatecopyright20051132.2TnPM——全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù)2.2.1TnPM——全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù)概述1、概述：TnPM是以設(shè)備綜合效率和完全有效生產(chǎn)率為目標(biāo)，以全系統(tǒng)預(yù)防維修系統(tǒng)為載體，以員工的行為規(guī)范為過程，全體人員參與為基礎(chǔ)的生產(chǎn)和設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和維修體制。TnPM是規(guī)范化的TPM，是中國式的TPM，是全員參與的、步步深入的、通過制定規(guī)范、評(píng)估效果、不斷改善來推進(jìn)的TPM.2023/7/29Templatecopyright20051142、展開TnPM主要環(huán)節(jié)（1）研究運(yùn)行現(xiàn)場（現(xiàn)場、現(xiàn)事、現(xiàn)物）；（2）找出規(guī)律（原理、優(yōu)化）；（3）制定行為（操作、維護(hù)、保養(yǎng)、維修）規(guī)范（原則）；（4）評(píng)估效果（評(píng)價(jià)）；（5）持續(xù)改善（改進(jìn)）。2023/7/29Templatecopyright20051153、TnPM規(guī)范化的范疇組織結(jié)構(gòu)規(guī)范化。現(xiàn)場管理規(guī)范化；潤滑管理規(guī)范化；維修模式規(guī)范化；前期管理規(guī)范化；備件管理規(guī)范化；操作程序規(guī)范化；2023/7/29Templatecopyright20051164、TnPM的成功推行的八大個(gè)要素（1）以最高的設(shè)備綜合效率（OEE）和完全有效生產(chǎn)率（TEEP）為目標(biāo)；（2）建立全系統(tǒng)的預(yù)防維修體系；（3）全公司所有部門都參與；（4）從最高領(lǐng)導(dǎo)到每個(gè)員工都參加；（5）小組自主管理和團(tuán)隊(duì)合作；（6）合理化建議與現(xiàn)場持續(xù)改進(jìn)相結(jié)合；（7）變革與規(guī)范交替進(jìn)行，變革之后，馬上規(guī)范；（8）建立檢查、評(píng)估體系和激勵(lì)機(jī)制。2023/7/29Templatecopyright20051175、TnPM的核心是四個(gè)“全”，即：（1）以全效率和完全有效生產(chǎn)率為目標(biāo)，（2）以全系統(tǒng)的預(yù)防性維修體制為載體，（3）以員工的行為全面規(guī)范化為過程，（4）以全體人員參與為基礎(chǔ)。2023/7/29Templatecopyright20051182.2.2開展TnPM活動(dòng)的內(nèi)容1、TnPM推進(jìn)的五個(gè)“六”活動(dòng)。即：6S—6H—6I—6Z—6T活動(dòng).（1）6S活動(dòng)所謂的6S，是五個(gè)日語詞匯的拼音字頭“S”，加上一個(gè)安全的英語字頭“S”構(gòu)成6S。即：整理、整頓、清掃、清潔、安全、素養(yǎng)。2023/7/29Templatecopyright20051191）1S——整理：取舍分開，取留舍棄；理解：區(qū)分要與不要的物品，清除（舍去）不要的，將要的條理擺放，并易于取用。目的：騰出寶貴的空間。2）2S——整頓:條理擺放，取用快捷；理解：將要的東西擺放好，并予以標(biāo)識(shí)，使其一目了然。目的：免除尋找的浪費(fèi)，提高工作效率。2023/7/29Templatecopyright20051203）3S——清掃:清掃垃圾，不留污物；理解：經(jīng)常打掃、擦拭，清除臟亂和污染，保持清潔。目的：保持清潔，提高品質(zhì)。4）4S——清潔:形成制度，保持成果；理解：將前3個(gè)“S”制度化、規(guī)范化，落實(shí)前3S工作；維持3S已取得的成績，防止退步。目的：保持3S已取得的成果，保持清爽潔凈的工作和生活場所。2023/7/29Templatecopyright20051215）5S——安全:安全第一，預(yù)防為主；理解：安全第一，做好安全的預(yù)防措施，發(fā)現(xiàn)安全隱患并以于及時(shí)清除。目的：確保生命財(cái)產(chǎn)安全。6）6S——素養(yǎng):自主管理，養(yǎng)成好習(xí)慣。理解：自覺遵守組織既定的各項(xiàng)規(guī)定、制度和標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)成良好習(xí)慣，自我管理，自主要求，進(jìn)而自動(dòng)自發(fā)的精神。目的：提升員工素質(zhì)，使員工更具有執(zhí)行力，便于組織制度更能有效貫徹落實(shí)。2023/7/29Templatecopyright2005122（2）6H活動(dòng)。即：查找六源活動(dòng)。TnPM的6S活動(dòng)，自然而然會(huì)引起員工對(duì)“六源”的關(guān)注，TnPM又主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)尋找“六源”活動(dòng)的引導(dǎo)，使之成為每個(gè)員工的潛在意識(shí)。尋找“六源”、解決“六源”，與設(shè)備現(xiàn)場的持續(xù)改善、和難題攻關(guān)及合理化建議活動(dòng)融為一體，將成為現(xiàn)場改善和進(jìn)步的強(qiáng)大推動(dòng)力。所謂的“六源”是指：污染源、清掃困難源、故障源、浪費(fèi)源、缺陷源、危險(xiǎn)源。2023/7/29Templatecopyright20051231）1H——污染源。即：灰塵、油污、廢料、加工材料屑的來源。更深的還包括有害氣體、有毒液體、電磁輻射、光輻射以及噪聲方面的污染。2）2H——清掃困難源。是指難于清掃的部位。如：空間狹窄、污染頻繁或危險(xiǎn)部位等3）3H——故障源。是指造成故障的潛在因素。如：設(shè)備固有的故障源、操作不當(dāng)?shù)墓收显?、維護(hù)不當(dāng)?shù)墓收显?、維修不當(dāng)?shù)墓收显?、自然劣化的故障源等?023/7/29Templatecopyright20051244）4H——浪費(fèi)源。主要指：無附加值的事物：制造過多的浪費(fèi)、存貨的浪費(fèi)、不合格品重修的浪費(fèi)、動(dòng)作的浪費(fèi)、加工的浪費(fèi)、等待的浪費(fèi)、搬運(yùn)的浪費(fèi)、時(shí)間的浪費(fèi)等。5）5H——缺陷源。即：材料缺陷和操作缺陷。6）6H——危險(xiǎn)源。即潛在的事故發(fā)生源。主要包括：現(xiàn)場環(huán)境危險(xiǎn)、設(shè)備運(yùn)行危險(xiǎn)、人為操作危險(xiǎn)等。2023/7/29Templatecopyright2005125（3）6I活動(dòng)，又叫6項(xiàng)改善。即：１）改善影響生產(chǎn)效率和設(shè)備效率的環(huán)節(jié)；２）改善影響產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的細(xì)微之處；３）改善影響制造成本之處，如：不增值勞動(dòng)、能源、材料等各種浪費(fèi)；４）改善造成工人超強(qiáng)勞動(dòng)、局部疲勞動(dòng)作的環(huán)節(jié)；５）改善造成火災(zāi)、事故、環(huán)境危害的隱患之處。

6）改善工作和服務(wù)態(tài)度。這是六項(xiàng)改善的關(guān)鍵。我們常說“態(tài)度決定一切”，就是這個(gè)道理。2023/7/29Templatecopyright2005126（4）6T。即六大工具。TnPM的六大工具是推進(jìn)過程中用到的必要管理手段。所謂六大工具不過是一個(gè)概念，推進(jìn)中的手段并不局限于此，也可以創(chuàng)造七個(gè)或八個(gè)工具來推進(jìn)TnPM。六大工具由其特有的運(yùn)用場合和技巧，簡述如下：2023/7/29Templatecopyright20051271）可視化管理的運(yùn)用場合和運(yùn)用技巧可視化管理可以運(yùn)用在生產(chǎn)運(yùn)行中的計(jì)劃管理、質(zhì)量管理、成本管理、安全管理、環(huán)境管理。在TnPM推進(jìn)中運(yùn)用可視化管理可以輔助定置管理、6S管理、一點(diǎn)課活動(dòng)、合理化建議活動(dòng)，可以以生動(dòng)的形式扶助建立和完善設(shè)備操作規(guī)程、檢查保養(yǎng)規(guī)范、維修規(guī)范等，還可以顯示設(shè)備停機(jī)和效率發(fā)揮狀況。TnPM的視板還是鼓舞士氣的員工園地，對(duì)引導(dǎo)TnPM跨越不同階梯的發(fā)展起到很好的促進(jìn)作用。2023/7/29Templatecopyright2005128A可視化管理需要由專人負(fù)責(zé)，要統(tǒng)一規(guī)劃，要與企業(yè)形象建設(shè)和企業(yè)形象法則銜接起來。B可視化管理還要因企業(yè)條件變化而變化，要因地制宜，不追求奢華。C可視化管理要注重實(shí)效，要盡可能的發(fā)揮實(shí)際作用。2023/7/29Templatecopyright20051292）目標(biāo)管理的運(yùn)用場合和運(yùn)用技巧

目標(biāo)管理貫穿于TnPM推進(jìn)始終，也貫穿于企業(yè)管理的全過程。在TnPM的計(jì)劃階段，就要注意將目標(biāo)管理融入其中。公司TnPM的主計(jì)劃要包含總體目標(biāo)，并將總目標(biāo)分解、細(xì)化成子目標(biāo)。在PDCA循環(huán)中的檢查階段，應(yīng)該對(duì)照檢查，分析差距和原因，并制定有效措施加以改正。目標(biāo)管理可以應(yīng)用在班組建設(shè)，又可以應(yīng)用到科室和辦公系統(tǒng)。目標(biāo)管理可以和可視化管理結(jié)合起來，通過視覺方式提示大家牢記目標(biāo)，共同朝著自己制定的目標(biāo)努力。2023/7/29Templatecopyright20051303）項(xiàng)目管理的運(yùn)用場合和運(yùn)用技巧項(xiàng)目管理主要用于企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)、技術(shù)改造、流程重組再造等重大變革領(lǐng)域。在TnPM推進(jìn)過程中的現(xiàn)場持續(xù)改善、合理化提案實(shí)施、清除“六源”活動(dòng)中可以靈活運(yùn)用項(xiàng)目管理方式進(jìn)行有效的管理，達(dá)到事半功倍的效果。項(xiàng)目管理程序?yàn)椋航㈨?xiàng)目小組——確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人——制定項(xiàng)目計(jì)劃——進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析——項(xiàng)目實(shí)施和進(jìn)度、質(zhì)量、成本管理——項(xiàng)目難題攻關(guān)——項(xiàng)目報(bào)告和項(xiàng)目驗(yàn)收——項(xiàng)目總結(jié)。從而形成一套完整的項(xiàng)目管理流程和文件，將完整的項(xiàng)目管理流程納入計(jì)算機(jī)時(shí)間表進(jìn)行管理，并按照流程，對(duì)照文件進(jìn)行“項(xiàng)目管理規(guī)范”檢查，就會(huì)大大提升企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的成功率2023/7/29Templatecopyright20051314)企業(yè)形象法則的運(yùn)用場合和運(yùn)用技巧企業(yè)形象法則與企業(yè)文化建設(shè)密切相關(guān)，在TnPM推進(jìn)全過程可以隨時(shí)注意形象法則的原理應(yīng)用，尤其在6S推進(jìn)階段，整頓的設(shè)計(jì)過程要充分理解和應(yīng)用企業(yè)想象法則。在可視化管理中更要體現(xiàn)和融入企業(yè)形象法則。在員工禮儀陶冶、行為規(guī)范、服務(wù)規(guī)范，在文明企業(yè)、文明管理、文明施工、文明生產(chǎn)、文明服務(wù)等各個(gè)領(lǐng)域，要牢記企業(yè)形象法則和相關(guān)要素。企業(yè)形象法則應(yīng)該貫穿企業(yè)表里和發(fā)展進(jìn)度全過程。請牢記這樣一條變化規(guī)律：形象化——表面化——形式化——規(guī)范化——習(xí)慣化——本質(zhì)化。這是一個(gè)引導(dǎo)企業(yè)由表及里，從形式走向?qū)嵸|(zhì)進(jìn)行脫胎換骨變革的過程。2023/7/29Templatecopyright20051325）教育型組織建設(shè)的運(yùn)用場合和運(yùn)用技巧按照彼得.圣吉的說法，當(dāng)代最具有競爭力的企業(yè)組織應(yīng)該是學(xué)習(xí)性組織。應(yīng)當(dāng)說：當(dāng)代最具有競爭力和生命力的企業(yè)應(yīng)屬教育性組織，她超越學(xué)習(xí)性組織，其內(nèi)涵更豐富、深邃。因此建立教育性組織是企業(yè)進(jìn)步的核心理念，使企業(yè)核心領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該關(guān)注的問題，而非僅僅是企業(yè)人力資源部門的事。在TnPM推進(jìn)過程中始終都要把建立教育性組織放在重要位置，從員工能力分析、成長約束分析、五維培訓(xùn)體系的建立到員工自主單點(diǎn)課程（OPL）體系的建立，立足于把企業(yè)組織錘煉成教育性組織。2023/7/29Templatecopyright20051336）績效評(píng)估與激勵(lì)機(jī)制的運(yùn)用場合和運(yùn)用技巧企業(yè)績效評(píng)估和員工激勵(lì)是企業(yè)留住人才、鍛煉培養(yǎng)人才、發(fā)揮人才聰明才智潛力，讓企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本?！捌髽I(yè)以人為本”，“做企業(yè)歸根到底是做人”，“企業(yè)的競爭歸根到底是人才的競爭”，這三句話說得是一回事，就是調(diào)動(dòng)和激發(fā)人的工作熱情、學(xué)習(xí)熱情，激發(fā)人的創(chuàng)造力。從企業(yè)角度出發(fā)，績效評(píng)估和員工激勵(lì)是重要的管理策劃，無疑是應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待和不斷追求最高境界的管理體系設(shè)計(jì)。對(duì)于企業(yè)的每個(gè)部門乃至一個(gè)小小的班組，評(píng)估和激勵(lì)都十分重要。2023/7/29Templatecopyright2005134總之，TnPM的6T不是故事的結(jié)尾，而是故事的開端，今后企業(yè)可以在兩個(gè)方面創(chuàng)新：一是管理手段，工具永遠(yuǎn)不會(huì)局限于六個(gè)，如出現(xiàn)新的工具要及時(shí)的補(bǔ)充進(jìn)來，使其更加豐富，TnPM大廈將更加宏偉；二是上述六個(gè)工具應(yīng)用技巧會(huì)有很多可以開拓的內(nèi)容和創(chuàng)造空間，大家可以在此基礎(chǔ)上使其更加完善，更切合實(shí)際、有效。2023/7/29Templatecopyright2005135（5）6Z，即追求六個(gè)零。TnPM的6Z管理是將多數(shù)企業(yè)所共有的基礎(chǔ)核心要素提取出來，進(jìn)行核心要素極限管理的過程。所謂的6Z，又稱六個(gè)“零”的活動(dòng)。其內(nèi)容是：零缺陷、零庫存、零事故、零差錯(cuò)、零故障、零浪費(fèi)。展開描述為：2023/7/29Templatecopyright20051361）追求質(zhì)量零缺陷；2）追求材料零庫存；3）追求安全零事故；4）追求工作零差錯(cuò)；5）追求設(shè)備零故障；6）追求生產(chǎn)零浪費(fèi)。（6）TnPM體制中的五個(gè)“六”的關(guān)系是：6S是基礎(chǔ)，用活6個(gè)T（工具），不斷查找6H（六源）,6I（改善）永續(xù)不斷，6Z（六個(gè)零）是目標(biāo)。2023/7/29Templatecopyright20051372.2.3TnPM的標(biāo)準(zhǔn)化和五階評(píng)價(jià)體系1、TnPM標(biāo)準(zhǔn)目前國際上有對(duì)生產(chǎn)（服務(wù)）質(zhì)量、環(huán)境、安全的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)體系（ISO），其他還如GMP、QS等等，但仍沒有對(duì)設(shè)備管理體系的標(biāo)準(zhǔn)化和評(píng)價(jià)。但是，在裝置密集、技術(shù)密集的現(xiàn)代化企業(yè)里，企業(yè)的目標(biāo)如產(chǎn)量、質(zhì)量、成本、安全、健康、環(huán)境都以設(shè)備為載體，與設(shè)備密切相關(guān)。對(duì)以設(shè)備為主線管理體系的評(píng)價(jià)成為企業(yè)的迫切要求，也是大生產(chǎn)體系技術(shù)進(jìn)步的必然趨勢。2023/7/29Templatecopyright2005138為了適應(yīng)這一發(fā)展趨勢和需求，“中國設(shè)備管理協(xié)會(huì)全面生產(chǎn)維護(hù)委員會(huì)”于2008年3月1日發(fā)布并開始實(shí)施的《全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù)管理體系——要求》（TnPM/T1-2008）,為企業(yè)導(dǎo)入和推行TnPM-全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù)的設(shè)備維修管理體系提供了規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則。該標(biāo)準(zhǔn)包含以下主要內(nèi)容：企業(yè)導(dǎo)入和推行TnPM的目的和收益、適應(yīng)范圍、參考資料、名詞和定義、總要求、管理方針、策劃、實(shí)施、運(yùn)行檢查與糾正措施、管理評(píng)審等。2023/7/29Templatecopyright20051392、TnPM的五階六維評(píng)價(jià)體系考核評(píng)估體系是TnPM持續(xù)進(jìn)步的關(guān)鍵。TnPM的考核評(píng)估沒有固定的模式，而應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，要體現(xiàn)不同時(shí)期的管理側(cè)重點(diǎn)；考核評(píng)估最好是綜合而非單項(xiàng)的，評(píng)價(jià)要注重結(jié)果，要用數(shù)據(jù)說話。（1）評(píng)價(jià)的五階設(shè)計(jì)設(shè)備管理體系需要標(biāo)準(zhǔn)化體系的支撐和評(píng)價(jià)，而設(shè)備管理的進(jìn)步應(yīng)該是循序漸進(jìn)的、階梯式的，所以將設(shè)備管理體系的評(píng)價(jià)定義為六值邏輯，即建立由零階到五階的評(píng)價(jià)體系。零階代表為入階評(píng)審；一階為初級(jí)，五階為最高級(jí)。2023/7/29Templatecopyright2005140（2）評(píng)價(jià)的內(nèi)容。

評(píng)價(jià)內(nèi)容分為五個(gè)模塊：1）組織結(jié)構(gòu)健全性。2）管理流程規(guī)范性。3）員工士氣和素質(zhì)水平。4）設(shè)備（辦公）現(xiàn)場狀況。5）設(shè)備管理經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（OEE,TEEP，維修費(fèi)用，備件消耗與庫存）。2023/7/29Templatecopyright20051413、TnPM標(biāo)準(zhǔn)化體系企業(yè)建立TnPM標(biāo)準(zhǔn)化體系的文件支撐體系分為四個(gè)層：