中介服務(wù)管理(版)課件

第五章?房地產(chǎn)中介(zhōngjiè)效勞管理制度與政策?1、了解房地產(chǎn)中介效勞的概念及特點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的有關(guān)規(guī)定。

2、熟悉房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試報(bào)名條件，房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，住房置業(yè)但保業(yè)務(wù)管理制度。

3、掌握房地產(chǎn)中介效勞行業(yè)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)條件，房地產(chǎn)估價(jià)師的權(quán)利和義務(wù)，房地產(chǎn)中介效勞行業(yè)信用檔案體系(tǐxì)，房地產(chǎn)中介效勞行業(yè)自律的內(nèi)容。第一頁(yè)，共六十八頁(yè)。二手房買賣未成交中介不該從違約金中扣除傭金2007年03月14日09:15新華網(wǎng)發(fā)表評(píng)論新華網(wǎng)福州３月１３日專電〔記者康淼〕福州市消費(fèi)者委員會(huì)日前公布了２００６年十大維權(quán)案例，楊先生與林女士的二手房買賣合同糾紛列入其中。該案例提醒人們，二手房買賣如果未成交，中介公司不該從違約賠償金中扣除傭金。２００６年６月２３日，楊先生與林女士在某中介簽訂購(gòu)置商品房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，約定以２１．２萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)置林女士位于福州市晉安區(qū)的一套商品房，并支付１萬(wàn)元定金由中介代管。７月１７日，賣主林女士違約，并將違約金１萬(wàn)元交給中介。楊先生要求中介退還１萬(wàn)元定金，并獲得１萬(wàn)元賠償金。中介以經(jīng)紀(jì)合同中補(bǔ)充協(xié)議第２條約定“買賣雙方任何一方違約后，交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用及甲乙雙方的傭金及效勞費(fèi)在違約金中扣除〞為由，從林女士支付給楊先生的１萬(wàn)元違約金中扣除中介傭金和效勞費(fèi)，剩下的５４０元作為楊先生獲得的賠償金。福州市工商行政管理部門認(rèn)為，該補(bǔ)充協(xié)議約定條款是對(duì)消費(fèi)者〔守約方〕顯失公平的不平等格式條款，限制了守約方獲得違約金權(quán)利，并由守約方承擔(dān)了本應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。于是責(zé)令該中介改正違法行為，并罰款３０００元。福州市消委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近階段由于二手商品房?jī)r(jià)格一路攀升，局部賣方在得知房?jī)r(jià)攀升后不愿按原定價(jià)格出售房子。賣方違約，并愿意支付違約金，但買方得到(dédào)退還的定金，卻得不到相應(yīng)的違約賠償金，這種案例屢見不鮮。第二頁(yè)，共六十八頁(yè)。“跳單〞行為亦稱為“跳中介〞，是指買受人或出賣人已經(jīng)與中介〔公司〕簽署了預(yù)售確認(rèn)書、委托求購(gòu)協(xié)議或出賣協(xié)議，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨(dú)家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)(yìwù)，買賣一方或雙方為了躲避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費(fèi)的義務(wù)(yìwù)，跳過(guò)中介而私自簽訂買賣合同的行第三頁(yè)，共六十八頁(yè)。例題(lìtí)：房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理不包括()。(2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A．承辦業(yè)務(wù)管理B．中介效勞行為管理C．財(cái)務(wù)的管理D．薪酬管理答案：D第四頁(yè)，共六十八頁(yè)。第一節(jié)

房地產(chǎn)中介(zhōngjiè)效勞的行業(yè)管理

一、房地產(chǎn)中介效勞的概念房地產(chǎn)中介效勞是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中,為當(dāng)事人提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估(pínɡɡū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等效勞活動(dòng)的總稱。

第五頁(yè)，共六十八頁(yè)。房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面效勞的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算,評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(jīngjì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。。第六頁(yè)，共六十八頁(yè)。二、房地產(chǎn)中介效勞的特點(diǎn)①人員(rényuán)特定----有特定資格的專業(yè)人員(rényuán)②委托效勞----受當(dāng)事人委托③效勞有償----收取報(bào)酬、傭金。

第七頁(yè)，共六十八頁(yè)。房地產(chǎn)中介效勞主要有(

)特點(diǎn)。

a、人員特定

b、委托效勞

c．無(wú)償效勞

d．效勞有償

〔判斷〕1、房地產(chǎn)咨詢是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算(cèsuàn)，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！?/p>

〕第八頁(yè)，共六十八頁(yè)。

三、

房地產(chǎn)中介效勞的行業(yè)(hángyè)管理內(nèi)容房地產(chǎn)行政主管部門作為房地產(chǎn)中介效勞的行業(yè)主管部門主要從中介效勞人員管理、中介效勞機(jī)構(gòu)管理、中介業(yè)務(wù)活動(dòng)(huódòng)管理三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)中介效勞實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理。機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員(rényuán)資格管理市場(chǎng)準(zhǔn)入資格認(rèn)證、分級(jí)資格年檢與日常監(jiān)督相結(jié)合承辦業(yè)務(wù)管理效勞行為管理財(cái)務(wù)管理第九頁(yè)，共六十八頁(yè)。原建設(shè)部令?城市房地產(chǎn)中介效勞管理規(guī)定?，對(duì)(

)等內(nèi)容作出了明確規(guī)定。A．房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)(jīgòu)的管理

B．房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)(jīgòu)的管理

C．房地產(chǎn)中介效勞人員資格管理

D．房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)人員資格管理E．房地產(chǎn)中介效勞管理等的要求答案：ACE第十頁(yè)，共六十八頁(yè)。1、

中介(zhōngjiè)效勞人員的資格管理

采取手段----資格認(rèn)證制度具體方式：

系統(tǒng)的培訓(xùn)與考核(kǎohé)資格認(rèn)證與執(zhí)業(yè)注冊(cè)繼續(xù)教育與續(xù)期注冊(cè)?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理(guǎnlǐ)方法?中規(guī)定“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在每一注冊(cè)有效期〔有效期是三年〕內(nèi)應(yīng)當(dāng)?shù)竭_(dá)120學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育〞。第十一頁(yè)，共六十八頁(yè)。舉例：估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)需要什么(shénme)條件？1、取得執(zhí)業(yè)資格；2、到達(dá)繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)；3、只受聘(shòupìn)于一個(gè)具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。第十二頁(yè)，共六十八頁(yè)。對(duì)中介(zhōngjiè)人員的資格要求：

(1)房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T

具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷

有與初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱取得(qǔdé)考試合格證書

第十三頁(yè)，共六十八頁(yè)。(2)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員(rényuán)----評(píng)估人員(rényuán)資格認(rèn)證制度。A、房地產(chǎn)估價(jià)師通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價(jià)師?執(zhí)業(yè)資格證書?經(jīng)注冊(cè)登記取得?房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證?的人員。

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試(kǎoshì)，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理工作由建設(shè)部負(fù)責(zé)，繼續(xù)教育培訓(xùn)工作由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)。第十四頁(yè)，共六十八頁(yè)。B、房地產(chǎn)評(píng)估(pínɡɡū)員通過(guò)考試取得?房地產(chǎn)評(píng)估員崗位合格證書?的人員。------由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)

第十五頁(yè)，共六十八頁(yè)。(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。------由人事部、建設(shè)部共同(gòngtóng)負(fù)責(zé)。

第十六頁(yè)，共六十八頁(yè)。第十七頁(yè)，共六十八頁(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理(xiélǐ)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有什么區(qū)別？第一(dìyī)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以獨(dú)立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理只能從事非獨(dú)立性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格取得需參加全國(guó)統(tǒng)一考試，發(fā)放?經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書?，該證書在全國(guó)范圍內(nèi)有效；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格考試由建設(shè)部、人事部擬訂考試大綱，各省、自治區(qū)、直轄市自己組織考試，發(fā)放全國(guó)統(tǒng)一格式?中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書?，該證書只在所在行政區(qū)域內(nèi)有效。

第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以發(fā)起設(shè)立注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理那么不具備該資質(zhì)。第十八頁(yè)，共六十八頁(yè)。例題：以下關(guān)于對(duì)中介效勞人員的資格管理，表述不正確的選項(xiàng)是(

)。A．目前，我國(guó)已初步建立了與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展相適應(yīng)的房地產(chǎn)中介效勞人員資格認(rèn)證制度

B．房地產(chǎn)行政主管部門通過(guò)實(shí)施中介效勞人員資格認(rèn)證制度對(duì)房地產(chǎn)中介效勞人員進(jìn)行管理

C．房地產(chǎn)行政主管部門通過(guò)實(shí)施中介效勞機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理制度對(duì)房地產(chǎn)中介效勞人員進(jìn)行管理

D．從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等(zhōngděng)以上學(xué)歷答案：C第十九頁(yè)，共六十八頁(yè)。

2

、中介效勞機(jī)構(gòu)(jīgòu)的管理

主要手段(shǒuduàn)---

從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起具體管理方式：資格〔質(zhì)〕認(rèn)證資格分級(jí)資格年檢與日常監(jiān)督第二十頁(yè)，共六十八頁(yè)?！?〕設(shè)立條件A、有自己的名稱、組織(zǔzhī)機(jī)構(gòu)B、有固定的效勞場(chǎng)所C、有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。D、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上E、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第二十一頁(yè)，共六十八頁(yè)。設(shè)立登記向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取(lǐnɡqǔ)營(yíng)業(yè)執(zhí)照備案領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi),應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案?！?〕設(shè)立(shèlì)過(guò)程第二十二頁(yè)，共六十八頁(yè)。(3)房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)(jīgòu)實(shí)行年檢制度

重點(diǎn)檢查是否遵守有關(guān)(yǒuguān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定；是否遵守自愿、公平、老實(shí)守信的職業(yè)道德；是否按照核準(zhǔn)業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等。第二十三頁(yè)，共六十八頁(yè)。3、房地產(chǎn)中介(zhōngjiè)效勞機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理房地產(chǎn)中介效勞(xiàoláo)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理主要包括：承辦業(yè)務(wù)管理中介效勞行為的管理財(cái)務(wù)管理第二十四頁(yè)，共六十八頁(yè)?！?〕承辦(chéngbàn)業(yè)務(wù)管理承攬業(yè)務(wù)由其所在房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)與委托人簽訂書面合同。不得(bude)以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)。----通常發(fā)生在經(jīng)紀(jì)人員身上回避制度與委托人、相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系時(shí)，委托人有權(quán)要求其回避---通常發(fā)生在價(jià)格評(píng)估之中第二十五頁(yè)，共六十八頁(yè)?！?〕中介效勞行為管理承辦業(yè)務(wù)，由中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理房地產(chǎn)中介效勞人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂(qiāndìng)書面合同。效勞人員有權(quán)查閱委托人的有關(guān)資料和文件

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度(zhìdù)暫行規(guī)定第二十六頁(yè)，共六十八頁(yè)。對(duì)委托人的資料文件的保密義務(wù)中介效勞人員(rényuán)過(guò)錯(cuò)的處理由于房地產(chǎn)中介效勞人員過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介效勞機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償。第二十七頁(yè)，共六十八頁(yè)。例題：由于房地產(chǎn)中介(zhōngjiè)效勞人員過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由房地產(chǎn)中介(zhōngjiè)效勞人員承擔(dān)賠償責(zé)任，所以機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任。

(

)答案：×解析：由于房地產(chǎn)中介效勞人員過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介效勞機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償。第二十八頁(yè)，共六十八頁(yè)。中介效勞(xiàoláo)人員的禁止行為：(a)索取委托合同以外的酬金或其他財(cái)物(b)允許他人以自己的名義從業(yè)(c)同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上(yǐshàng)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；(d)串通一方,損害另一方當(dāng)事人利益；(e)法律、法規(guī)禁止的其他行為。第二十九頁(yè)，共六十八頁(yè)。違規(guī)(wéiɡuī)處理第三十頁(yè)，共六十八頁(yè)。刑事處分(xínɡshìchǔfèn)

承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律效勞等職責(zé)的中介組織的人員成心提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，并處分金。中介(zhōngjiè)效勞人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處分金；嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處分金。提供(tígōng)虛假證明文件提供虛假證明文件+索取財(cái)物提供嚴(yán)重失實(shí)文件第三十一頁(yè)，共六十八頁(yè)。?刑法?規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估等職責(zé)的中介組織的人員雖未索取他人財(cái)物或者(huòzhě)非法收受他人財(cái)物，但成心提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的可處(

)，并處分金A．三年以下有期徒刑或者拘役

B．五年以下有期徒刑或者拘役C．五年以下有期徒刑或者管制

D．五年以上，十年以下有期徒刑答案：B第三十二頁(yè)，共六十八頁(yè)?！?〕財(cái)務(wù)管理

實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公布其收費(fèi)事項(xiàng)。中介效勞費(fèi)由機(jī)構(gòu)(jīgòu)統(tǒng)一收取，并開據(jù)發(fā)票。第三十三頁(yè)，共六十八頁(yè)。四、房地產(chǎn)中介(zhōngjiè)效勞收費(fèi)(1)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)A口頭咨詢費(fèi)按照咨詢效勞所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方(shuāngfāng)協(xié)商議定標(biāo)準(zhǔn)。B書面咨詢按照咨詢報(bào)告的技術(shù)難點(diǎn)，工作繁簡(jiǎn)結(jié)合標(biāo)的額的大小計(jì)收。國(guó)家指導(dǎo)性參考價(jià)格為：普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)300～1000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但一般不超過(guò)咨詢標(biāo)的的0．5％。第三十四頁(yè)，共六十八頁(yè)。(2)房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小(dàxiǎo)劃分計(jì)費(fèi)率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。第三十五頁(yè)，共六十八頁(yè)。

10010002000500080001000052.51.50.80.40.20.1算面積(miànjī)第三十六頁(yè)，共六十八頁(yè)。某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為1200萬(wàn)元人民幣，根據(jù)國(guó)家關(guān)于估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一般(yībān)規(guī)定，該房地產(chǎn)估價(jià)最高收費(fèi)額為(

)萬(wàn)元A．1．80

B．2．80

C．3．05

D．5．00答案：C第三十七頁(yè)，共六十八頁(yè)。某非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完本錢地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估工程。評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為2000萬(wàn)元，按照?關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的通知(tōngzhī)?規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)收費(fèi)最高為〔

)萬(wàn)元A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.00第三十八頁(yè)，共六十八頁(yè)。第三十九頁(yè)，共六十八頁(yè)。(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)

房屋租賃------均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣------按成交價(jià)格總額的0．5％～2．5％計(jì)收。

實(shí)行獨(dú)家代理的，由雙方協(xié)商(xiéshāng)，但最高不超過(guò)成交價(jià)格的3％第四十頁(yè)，共六十八頁(yè)。對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定高一些(yīxiē)，但最高不能超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的30％第四十一頁(yè)，共六十八頁(yè)。第二節(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(jīgòu)管理

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是目前我國(guó)估價(jià)領(lǐng)域惟一(wéiyī)對(duì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員均實(shí)行行政許可的行業(yè)。例題：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)是一項(xiàng)行政許可工程。

(

)

〔2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題〕答案：√第四十二頁(yè)，共六十八頁(yè)。一、行政許可的根本(gēnběn)內(nèi)容(一)行政許可的概念行政許可指行政機(jī)構(gòu)根據(jù)(gēnjù)公民、法人或其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。行政許可具有強(qiáng)制力、公定力和確定力。(二)設(shè)定行政許可的要求1、行政許可的設(shè)定權(quán)依據(jù)-----?行政許可法?。2、行政許可設(shè)定權(quán)的層級(jí)：

第四十三頁(yè)，共六十八頁(yè)。〔1〕法律(fǎlǜ)的設(shè)定權(quán)：法律(fǎlǜ)可設(shè)定行政許可；〔2〕行政法規(guī)的設(shè)定權(quán)：行政法規(guī)可以設(shè)定行政許可；

〔3〕地方性法規(guī)的設(shè)定權(quán)：地方性法規(guī)設(shè)定行政許可；〔4〕政府規(guī)章的設(shè)定：省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)章設(shè)定臨時(shí)性的行政許可。第四十四頁(yè)，共六十八頁(yè)。3、地方性法規(guī)及政府規(guī)章的設(shè)定權(quán)除外條件：

不得設(shè)定應(yīng)當(dāng)由國(guó)家統(tǒng)一(tǒngyī)確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質(zhì)的行政許可；不得設(shè)定企業(yè)或者其他組織的設(shè)立登記及其前置性行政許可。第四十五頁(yè)，共六十八頁(yè)。4、關(guān)于前置性行政許可。前置性許可是指某一行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)予公民、法人或其他組織從事特定活動(dòng)所核發(fā)的證明文件，作為(zuòwéi)其他行政機(jī)關(guān)核發(fā)相應(yīng)行政許可的前提條件。例如：國(guó)務(wù)院發(fā)布的?娛樂(lè)場(chǎng)所管理?xiàng)l例?規(guī)定，設(shè)立娛樂(lè)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在地縣級(jí)以上人民政府文化行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和衛(wèi)生行政部門審核合格后，方可向工商行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記。第四十六頁(yè)，共六十八頁(yè)。機(jī)構(gòu)主要有:(1)合伙制。由2名以上具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員合伙發(fā)起設(shè)立。合伙人按照協(xié)議約定或法律規(guī)定,以各自(gèzì)的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)法律責(zé)任,對(duì)中介效勞機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。(2)有限責(zé)任制。由3名以上具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員共同出資發(fā)起設(shè)立。出資人以其出資額為限承擔(dān)法律責(zé)任,中介效勞機(jī)構(gòu)以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織(zǔzhī)形式專職(zhuānzhí)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

第四十七頁(yè)，共六十八頁(yè)。三、房地產(chǎn)估價(jià)(gū〃jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)

(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)分級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。新設(shè)立(shèlì)中介效勞機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。與開發(fā)企業(yè)(qǐyè)的區(qū)別？第四十八頁(yè)，共六十八頁(yè)。例題：新設(shè)立中介效勞機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)(yīngdāng)核定為(

)。A．一級(jí)資質(zhì)

B．二級(jí)資質(zhì)

C．三級(jí)資質(zhì)

D．臨時(shí)資格資質(zhì)答案：C解析：原建設(shè)部令第142號(hào)?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理方法?第十一條規(guī)定：新設(shè)立中介效勞機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。第四十九頁(yè)，共六十八頁(yè)。

(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為：1、各資質(zhì)等級(jí)通用(tōngyòng)標(biāo)準(zhǔn)2．各資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)第五十頁(yè)，共六十八頁(yè)。1、各資質(zhì)等級(jí)通用(tōngyòng)標(biāo)準(zhǔn)(1)機(jī)構(gòu)名稱要求：有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣；(2)法定代表人或執(zhí)行合伙人要求：是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；(3)專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師股份或者出資額比例要求：有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60％；(4)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所(chǎnɡsuǒ)要求：有固定的經(jīng)營(yíng)效勞場(chǎng)所(chǎnɡsuǒ)；(5)制度要求：估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；(6)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量要求：隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?的要求；(7)行為要求：在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)禁止的行為。第五十一頁(yè)，共六十八頁(yè)。2．各資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)(xiāngyīng)標(biāo)準(zhǔn)第五十二頁(yè)，共六十八頁(yè)。一級(jí)資質(zhì)(zīzhì)：(1)時(shí)間要求：從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上；(2)注冊(cè)資本金與出資額要求：有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬(wàn)元以上；(3)股東或合伙人要求：有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職(zhuānzhí)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職(zhuānzhí)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；〔絕對(duì)量相對(duì)量〕(4)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求：有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；(5)業(yè)績(jī)要求：在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積50萬(wàn)㎡以上或者土地面積25萬(wàn)㎡以上。第五十三頁(yè)，共六十八頁(yè)。以下關(guān)于一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的條件，表述(biǎoshù)正確的選項(xiàng)是(

)。A．從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上

B．取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)二級(jí)資質(zhì)2年以上

C．有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬(wàn)元以上

D．合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬(wàn)元以上E．有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)(héjì)不低于30％答案：ACD解析：?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理方法?規(guī)定：一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的條件中，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上；有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60％。第五十四頁(yè)，共六十八頁(yè)。按照規(guī)定，二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)(gū〃jià)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本應(yīng)在人民幣〔

)萬(wàn)元以上?！?005年試題〕A．30

B．50

C．100

D．200答案：C解析：二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣100萬(wàn)元以上(yǐshàng)，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬(wàn)元以上(yǐshàng)。第五十五頁(yè)，共六十八頁(yè)。四、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(jīgòu)資質(zhì)核準(zhǔn)程序(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)(zīzhì)核準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提交的材料〔略〕(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)的程序第五十六頁(yè)，共六十八頁(yè)。1．一級(jí)資質(zhì)(zīzhì)核準(zhǔn)的程序

提出申請(qǐng):

省級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，并提交申請(qǐng)材料初審:省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20日內(nèi)審查完畢報(bào)批(bàopī)：向國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)材料之日起20日內(nèi)作出決定。包括(bāokuò)自治區(qū)、直轄市第五十七頁(yè)，共六十八頁(yè)。例題：申請(qǐng)核定一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理(shòulǐ)申請(qǐng)材料之日起(

)日內(nèi)作出決定。A．5

B．7

C．20

D．30答案：C解析：?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理方法?第十二條規(guī)定：申請(qǐng)核定一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)材料之日起20日內(nèi)作出決定。第五十八頁(yè)，共六十八頁(yè)。2．二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(jīgòu)資質(zhì)核準(zhǔn)程序

初審:二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)由設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)行政(xíngzhèng)主管部門初審

報(bào)批:省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

備案:在作出資質(zhì)許可決定之日起10日內(nèi)，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。第五十九頁(yè)，共六十八頁(yè)。3．資質(zhì)證書及有效期

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(jīgòu)資質(zhì)有效期為3年。

新設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：資質(zhì)等級(jí)3級(jí)，設(shè)1年的暫定期。第六十頁(yè)，共六十八頁(yè)。4．資質(zhì)核準(zhǔn)延續(xù)程序-----當(dāng)在資質(zhì)有效期屆滿30日前向資質(zhì)許可(xǔkě)機(jī)關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請(qǐng)。------經(jīng)決定準(zhǔn)予延續(xù)的，有效期延續(xù)3年。第六十一頁(yè)，共六十八頁(yè)。幾種情況(qíngkuàng)的處理未獲核準(zhǔn):申請(qǐng)延續(xù)原資質(zhì)未獲核準(zhǔn)，在原資質(zhì)有效期屆滿前，申請(qǐng)核準(zhǔn)相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)；逾