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文檔簡介
南寧江南區(qū)房地產(chǎn)樓盤市場分析報(bào)告一、江南區(qū)現(xiàn)狀及城區(qū)進(jìn)展趨勢〔一〕江南區(qū)域現(xiàn)狀概況53115440.2展都市型工業(yè)、休閑消遣業(yè)、房地業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的良好場所。隨著大南寧的形成和中國—東盟自由貿(mào)易區(qū),江南區(qū)已成為南寧市的投資熱土。提出了“工業(yè)化、城市化”市建設(shè)和第三產(chǎn)業(yè)走上了快速進(jìn)展的軌道。江南區(qū)依據(jù)其區(qū)域特點(diǎn)概括起來,具有“四大優(yōu)勢核心區(qū)域優(yōu)勢:江南區(qū)是五象區(qū)和老城區(qū)的核心區(qū)域,擁有大片可供開發(fā)的土地和市區(qū)內(nèi)最長的濱江水域,是進(jìn)展都市型工業(yè)、休閑消遣業(yè)、房地業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的良好場所。word文檔可自由復(fù)制編輯便捷交通優(yōu)勢:南寧11座大橋橫跨江水,江南大橋的建成通車使用,全速提升江南交通;吳圩機(jī)場的擴(kuò)建,長江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加,加速江南區(qū)的進(jìn)展。人氣商貿(mào)優(yōu)勢:江南大道沿線及周邊主要具備旅游消遣、購物休閑以及餐飲業(yè);“10+1”大道形成一條分散傳統(tǒng)與魅力,集購物、休閑、消遣、飲食、文化、旅游為一體的東盟風(fēng)情特色景觀商業(yè)街區(qū);白沙大道汽車銷售一條街成為輻射西南地區(qū)的中高檔汽車銷售中心。這一切增加了江南區(qū)的人流和物流。環(huán)境優(yōu)勢:江南區(qū)工業(yè)生產(chǎn)地的搬離,勢必將大大改善居住環(huán)境。在江南大道、沙井大道、五一西路、壯錦大道、白沙半島、亭子片區(qū)、石柱嶺片區(qū)具有一批房地產(chǎn)工程。逐步形成房地產(chǎn)業(yè)有序、安康、高質(zhì)、快速進(jìn)展,制造潔靜美麗的人居環(huán)境。〔二〕江南區(qū)市政規(guī)劃及進(jìn)展趨勢1、江南區(qū)市政規(guī)劃實(shí)施“136”工程和舊城改造工程,完善城市功能。依據(jù)城市進(jìn)展需要,對一些重要地段進(jìn)展改造和亮化美化。結(jié)合建設(shè)“136”工程。堤路園工程的實(shí)施,依據(jù)“舊改一片、建一片、富強(qiáng)一片”的原則進(jìn)展舊城改造。近期主要實(shí)施白沙片區(qū)舊改工程,面積約1300畝,將建成環(huán)境美麗,功能齊全商住區(qū)。2、進(jìn)展趨勢規(guī)劃——“一區(qū)兩帶多組團(tuán)”的城區(qū)進(jìn)展空間布局“一區(qū)”——多點(diǎn)式商貿(mào)區(qū)范圍包括亭江路、星光大道、南建路、壯錦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道word文檔可自由復(fù)制編輯效應(yīng)的商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn),以“10+1”商業(yè)大道為中心,形成休閑旅游為重點(diǎn)的商貿(mào)區(qū);以邕江大橋南為中心,形成文化體育產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的商貿(mào)區(qū);以中興大橋南為中心,形成效勞社區(qū)的大型賣場為重點(diǎn)的商貿(mào)區(qū);以清川大橋南為中心,形成金融、商務(wù)為重點(diǎn),效勞江南工業(yè)園和江南物流園的商貿(mào)區(qū)?!皟蓭А薄呓习督?jīng)濟(jì)帶、城區(qū)西南部經(jīng)濟(jì)帶邕江南岸經(jīng)濟(jì)帶范圍是沿邕江地帶。形成集大型超市、購物中心、餐飲消遣中心、圖書文化中心為一體的購物廣場。江南沿江商務(wù)商貿(mào)區(qū)、房地產(chǎn)聚居進(jìn)展區(qū),形成獨(dú)具特色的江南外灘景。城區(qū)西南部經(jīng)濟(jì)帶范圍是沙井片區(qū)、吳圩鎮(zhèn)、蘇圩鎮(zhèn)。此經(jīng)濟(jì)帶擁有江南工業(yè)園、江南物流園。在吳圩、蘇圩一帶規(guī)劃建設(shè)了工業(yè)集中區(qū),重點(diǎn)發(fā)展了機(jī)械加工制造業(yè)、食品加工業(yè)和精細(xì)化工業(yè);圍繞吳圩國際機(jī)場擴(kuò)建,開發(fā)建設(shè)集生產(chǎn)、技術(shù)、資訊、貿(mào)易于一體的空港物流市場,大力進(jìn)展“空“多組團(tuán)”——多個小城鎮(zhèn)特色組團(tuán)。范圍包括吳圩、蘇圩、江西、延安鎮(zhèn)。依據(jù)各鎮(zhèn)資源特點(diǎn)和比較優(yōu)勢,分別側(cè)重進(jìn)展商貿(mào)、物流、農(nóng)產(chǎn)品加工、食品加工、旅游、房地產(chǎn)等主導(dǎo)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)。吳圩鎮(zhèn)重點(diǎn)進(jìn)展商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)業(yè);蘇圩鎮(zhèn)重點(diǎn)進(jìn)展儲運(yùn)、食品加工業(yè);江西鎮(zhèn)重點(diǎn)進(jìn)展旅游業(yè);延安鎮(zhèn)重點(diǎn)進(jìn)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。word文檔可自由復(fù)制編輯二、江南區(qū)房地產(chǎn)市場劃分及特點(diǎn)〔一〕區(qū)域市場劃分按房地產(chǎn)進(jìn)展特征,江南片大體分為三個板塊:五一沙井板塊〔老江南板塊;白沙星光板塊〔江南板塊壯錦那洪板塊〔興的城南板塊。人居進(jìn)展,這是江南區(qū)與其他區(qū)域相比最大的優(yōu)越感來源。假設(shè)要對目前南寧房地產(chǎn)進(jìn)展得最為順暢的興寧區(qū)與青秀區(qū)的江南區(qū)或?qū)⑦M(jìn)展成為南寧的副中心。word文檔可自由復(fù)制編輯〔二〕江南區(qū)各板塊在售工程統(tǒng)計(jì)表:江南在售樓盤數(shù)量白沙星光板塊3五一沙井板塊4壯錦那洪板塊7待售/增樓盤131數(shù)量樓盤規(guī)?!伯€〕61—5834-58652-463.063406主要物業(yè)類型純住宅純住宅純住宅目前均價〔元/m2〕6500/㎡6900/㎡5400/㎡主力戶型緊湊二房、三房二房和三房二房和三房主要消費(fèi)群周邊縣市,省外喬遷居民、投四周本地居民、四周生意人、南寧外二次置業(yè)者、周邊居民資客縣人word文檔可自由復(fù)制編輯江南區(qū)各板塊樓盤存量/增量:住宅存量分析住宅存量分析50004000401030002023178710004687731533180五一沙井板塊 白沙星光板塊 壯錦那洪板塊存貨量 4010 153 773推量 468 318 1787存貨量推量從現(xiàn)在江南區(qū)總體來看,住宅市場供給較為充分,自從限購令之后上旬以消化存量、預(yù)約為主,中下旬受市場影響逐步上升,增量漸增。五一沙井板塊存量房多,由于有幾個大樓盤剛剛開頭銷售,如融晟公園大地現(xiàn)存量房2664套。另一個緣由是宏觀政策的調(diào)控減弱了住宅市場的消化速度;白沙星光板塊在售工程較少,開盤已久,市場求大于供,因而銷售狀況較為可觀;壯錦那洪板塊銷售價格較低,存量較少,進(jìn)展?jié)摿^大,幾個樓盤將集中推出房源,增數(shù)量大,使該區(qū)域強(qiáng)大的住房需求得到釋放,銷售走勢也較為樂觀。word文檔可自由復(fù)制編輯江南區(qū)各板塊主要在售樓盤銷售走勢五一沙井板塊主要樓盤銷售走勢2500五一沙井板塊主要樓盤銷售走勢2500120.00%2023100.00%80.00%150060.00%100040.00%50020.00%00.00%紅日江景 融晟公園大地 萬昌邕江明珠推貨量銷售量銷售率壯錦那洪板塊主要樓盤銷售走勢300025002023150010005000100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%云頂印象 南寧奧園 碧園南城故事 匯東星城推貨量銷售量銷售率白沙星光板塊主要樓盤銷售走勢1400120%1200100%1000白沙星光板塊主要樓盤銷售走勢1400120%1200100%100080%80060%60040%40020020%00%現(xiàn)代國度 龍光普羅旺斯 把戲年華推貨量銷售量銷售率word文檔可自由復(fù)制編輯〔三〕江南區(qū)價格分析江南區(qū)在售樓盤平均價格走勢圖:20239月—20239月份江南區(qū)三個板塊主要在售樓盤的價格變化狀況以及三個板塊在售樓盤均價走勢狀況。從中我們可以看到,江南區(qū)各板塊住宅平均價格在5000-7000元/㎡區(qū)間內(nèi),該均價區(qū)間也較為符合目前江南區(qū)民眾收入水平與消費(fèi)力量,市場承受度較高。白沙星光板塊由于周邊配套成熟、位處交通便利地段均價最高到達(dá)8300/㎡,而壯錦那洪板塊周邊配套及地理位置欠佳的樓盤,其均價最低在5000/㎡??偟膩砜?,整個江南區(qū)的房價呈現(xiàn)出小幅度平穩(wěn)上升的進(jìn)展趨勢。word文檔可自由復(fù)制編輯〔四〕江南區(qū)在售樓盤物業(yè)類型搭配比例物業(yè)建筑類型5%物業(yè)建筑類型5%30%65%高層小高層超高層江南區(qū)物業(yè)類型經(jīng)濟(jì)適用房5%寫字樓6%0%住宅89%住宅 經(jīng)濟(jì)適用房商鋪 寫字樓由圖顯示,江南區(qū)物業(yè)類型中,住宅占到了89%,商鋪和寫字樓占的面積較小,說明江南區(qū)商業(yè)的進(jìn)展較其它板塊還不夠成熟,住宅高比例是由于江南區(qū)的進(jìn)展,工業(yè)生產(chǎn)地的搬離,大大改善了居住環(huán)境,華南城和工業(yè)園區(qū)的進(jìn)駐增加了人流和物流,給住宅商品房市場的進(jìn)展供給了有力的保障?!参濉辰谠诮蠀^(qū)的住宅性用途的土地成交沒有,多半是工業(yè)、商業(yè)用途的土地成交。word文檔可自由復(fù)制編輯三、江南區(qū)各板塊市場分析〔一〕白沙星光板塊板塊環(huán)境分析白沙星光板塊區(qū)位優(yōu)勢明顯,環(huán)境優(yōu)越。有白沙大道和星光大道兩大交通干道縱橫穿插,交通格外便捷。以白沙大道為界,南面有江南客運(yùn)站,北面有江南區(qū)政府,使該板塊成江南區(qū)的政治核心,優(yōu)勢凸顯。規(guī)劃中的江南公園也在白沙大道的北面。白沙大道東面臨邕江,環(huán)境優(yōu)越。這里是江南區(qū)商業(yè)物流比較興旺集中的板塊。白沙大道北面是廣西國際農(nóng)產(chǎn)品物流中心和10+1商業(yè)大道〔茶葉街,南面是南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。白沙大道沿線是“汽車一條街板塊房地產(chǎn)進(jìn)呈現(xiàn)狀白沙星光板塊是江南區(qū)房地產(chǎn)重要開發(fā)的板塊,目前該板塊的樓盤已售完工程有180個,待售4個,在售3個。該板塊樓盤現(xiàn)今規(guī)模最大的是龍光普羅旺斯,總占地586畝,總戶數(shù)為9500戶,大樓盤在該板塊中仍占少數(shù)。星光大道周邊配套相對于白沙大道更成熟,居住氣氛更深厚。但隨著各大樓盤的開發(fā),白沙大道現(xiàn)在的生活配套也日益完善,居住氣氛日見深厚,開發(fā)空間更廣,潛力更大。word文檔可自由復(fù)制編輯板塊工程根底指標(biāo)量化已推產(chǎn)品工程名稱地址規(guī)模規(guī)劃配套主力戶型銷售率保利城〔在9913會聚購物、餐飲、休閑、消遣、A1-A-C-D-E-F87㎡兩70%售〕西路18036萬㎡。2559戶商務(wù)功能一站式騎樓街城。房—89㎡兩房號龍光普羅旺總占地面積586畝,82㎡兩房、120-140㎡598%斯1091500畝。1332南城百貨超市、大型康體會所、三房〔在售〕號〔寶馬展9500戶。小高層、高層。5000平米歐洲廳對面〕華南城〔在占地面積2270239D3:2+1 B2:3+147%售〕56號平方米示、信息溝通、倉儲、配送、貨電子網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)治理、廣告宣傳、中B3:3+1C1:3+1建筑面積8202305288個車
F1:1+1 A1a:樓中樓2、3#廣場,正打地基。 一站式效勞與辦公休閑消遣全方位效勞。
酒樓餐飲、消遣休閑。word文檔可自由復(fù)制編輯150畝,45+1多層60%融晟公園大30.3萬平品牌連鎖折扣店、酒店、寫3棟18層小高層,地〔在售〕〔423-312506戶600㎡國際會所、型公園生活城。一室一廳、二室一廳、無邊際泳池。二室二廳、三室二廳二交匯處〕衛(wèi)等數(shù)十種設(shè)計(jì)為主打產(chǎn)品萬昌邕江規(guī)劃面積:60326.0平方米批發(fā)零售建筑面積占總建1期萬昌——明珠〔在售〕
建筑面積:181000.0平方米
筑面積比例的5%—10%。工程將配套建設(shè)幼兒園〔6
菜市與地塊相隔均不到一公里
邕江明珠11#12#13#2室2廳1衛(wèi)
處東南面那洪大道39
:308530平
個班,幼兒園占地面積不2160平方米,建筑面1260平方米。南寧奧園周邊有良鳳江國
小區(qū)內(nèi)規(guī)劃中有千米運(yùn)動長廊、奧園1期南寧奧園1B、——〔在售〕
與那洪大道交匯處〕
方米:467000平方米
家森林公園,七坡林場。
余平方米教育設(shè)施等。
13F1111廚word匯東星城匯東星城〔在售〕方米方米。1123060平方米——洪大道3720231期組團(tuán)由鄰壯錦大道,直通機(jī)場高速路,~130平方米的兩房和號〔那洪壯三房錦路口〕高層建筑。政路,交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。云星錢隆江210畝,16棟28-33層高層住宅。有4萬平方米的商業(yè)和幼兒園。87㎡2+1房——南〔待售〕825畝。塔樓高層。小區(qū)內(nèi)有園林景觀。停車位。交匯處34個,1個工程已售罄。云星錢隆江南和龍光普羅旺斯兩個大盤,總戶數(shù)分別到達(dá)40009500戶。其他均為192~902園林景577.521+1、74-91.5390.54-140㎡三房、128.73-189.13㎡四房。四季花都2023年開頭銷售,期間推出房源有數(shù)據(jù)可查為68套,2023年全年公開信息中無房源銷售,目前公布待售信息并且二期已更名為四季英倫。板塊在售工程價格走勢分析word36000-8500元/㎡區(qū)間內(nèi),相差幅度大,最低是普羅旺斯6000元/8300-8500/㎡。處于白沙大道的幾個在售、已售罄的樓盤的均價都在6000-7000元/㎡區(qū)間。而位于星光大道的周邊配套更成熟,因此現(xiàn)代國度的均價比白沙大道這邊的樓盤賣得貴。word文檔可自由復(fù)制編輯板塊工程優(yōu)劣勢分析工程名稱現(xiàn)代國度
優(yōu)勢交通便利,22個站點(diǎn)。配套設(shè)施完善,生活便利本錢低、離市中心近:有南城百貨、人人樂超市、濱江公園、電影院、體育館,以及學(xué)校等。準(zhǔn)現(xiàn)房銷售,購房有保障。
劣勢缺少園林綠化自然自然資源。該工程賣點(diǎn)之一江景現(xiàn)房,實(shí)際離江還較遠(yuǎn)。局部戶型進(jìn)深過長。均價相對過高,增加購房者負(fù)擔(dān),使得工程整體性價比云星錢隆江南 1.完善的配套設(shè)施,生活便利:有白沙菜市、南城百貨、人人樂超
不高。1、工程地處污水處理廠旁邊,環(huán)境污染嚴(yán)峻。市、濱江公園、電影院、體育館,以及學(xué)校等。工程位于亭江路和白沙大道交匯處,交通便利。幾乎每個戶型都設(shè)置贈送面積,對購房者吸引力大。天譽(yù)江南花園1. 工程目標(biāo)群體定位明確依據(jù)四周的本地居民為主要目標(biāo)客戶。1. 小區(qū)內(nèi)自然資源配套少,環(huán)境質(zhì)量不夠。緊靠亭洪路“10+1”居住氣氛濃郁,生活便利??跨呓?,可享邕江風(fēng)景。交通便利:工程鄰?fù)ず槁分鞲傻罉?、桃源大橋、凌鐵大橋、白沙大橋、葫蘆鼎大橋等。
接近糖廠,空氣污染嚴(yán)峻。word文檔可自由復(fù)制編輯龍光普羅旺斯1.定位明確,以極具“法式原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)”的地中海情調(diào)為樓盤整體形象定位。在景觀視覺上,也營造出法國溫馨浪漫、自有休閑的風(fēng)格情調(diào)。均價比周邊工程稍低,是經(jīng)濟(jì)住宅。該工程是所在板塊中最大的樓盤,小區(qū)規(guī)劃合理,內(nèi)部配套成熟,價格優(yōu)勢更加凸顯。小區(qū)有南城百貨超市、商業(yè)廣場,商業(yè)氣氛越來越深厚。工程屬于空港板塊,擔(dān)當(dāng)門戶的角色。把戲年華 1. 準(zhǔn)現(xiàn)房,購房有保障。戶型方正,符合中國人傳統(tǒng)審美觀。工程位于白沙大道和星光大道交匯處,交通便捷。駕電動車10分鐘可達(dá)市中心。
1排水系統(tǒng)差,周邊有異味散發(fā)。2.工程分期開發(fā),在肯定的時期內(nèi)有施工、噪音等方面的問題,可能會對工程已入住的住戶日常生活造成不便的影響。3.局部戶型設(shè)計(jì)偏離中國人的傳統(tǒng)審美觀。4.局部單元住戶離白沙大道主干道較遠(yuǎn),出行不便利。小區(qū)面積小,內(nèi)部配套不夠豐富。綠化面積少,工程接近交通主干道,空氣質(zhì)量差。細(xì)節(jié)留意不夠,樓梯顯舊。工程接近主干道,交通吵雜?,F(xiàn)房銷售,入住率已經(jīng)是80%,但仍有住戶還沒裝修,四季花都
裝修所帶來的吵雜聲對已入住的住戶造成不便。小區(qū)的治理不夠完善,有喪失車的危急。交通便利:工程位于南寧白沙大道與友情路口,距離亭洪路 1.工程5號樓曾發(fā)生嚴(yán)峻的樓板傾斜問題而被開發(fā)商封鎖,商業(yè)大道僅5分鐘步行距離。 緣由可能是由于房子地基問題導(dǎo)致樓板傾斜南北凹凸相工程接近“10+1”商業(yè),周邊配套生活便利。word文檔可自由復(fù)制編輯
差近10公分。而開發(fā)商表示,5號樓是由于施工單位在測10公分。白沙星光板塊相對于江南區(qū)其他板塊而言擁有更為成熟的生活配套優(yōu)勢和獨(dú)一的區(qū)域市政核心,人居氣氛相對深厚。本板塊處于白沙大道和星光大道交匯處,各個交通要道縱橫穿插且接近市中心僅格外鐘的路程,交通優(yōu)勢格外明顯。但是景觀資源是該板塊大局部樓盤比較缺乏的內(nèi)容,環(huán)境污染問題以及下水道排水系統(tǒng)問題仍是各個樓盤共同面臨的問題。板塊工程定位分析工程名稱工程名稱市場定位形象定位現(xiàn)代國度商鋪、辦公、居住綜合樓。中高端精裝小戶城市中心,江景獨(dú)棟小戶云星錢隆江南面對白領(lǐng)階層的中高端精品住宅觀江水境大城紅日公館時尚都市綜合樓,成功精英聚落——天譽(yù)江南花園營造一個都市繁華、便捷、時尚、親水、親自然的江景都匯享受市中心,優(yōu)家水庫風(fēng)景龍光普羅旺斯高品質(zhì)中低價位的樓盤法式原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)把戲年華現(xiàn)代時尚中高端住宅時尚,高雅又不失現(xiàn)代的親和感的建筑四季花都高尚住宅小區(qū)現(xiàn)代、陽光、繽紛、和諧、幸福的社區(qū)文化,提倡和諧生態(tài)家園的居住理念,打造一個四季花開、幸福和諧的花園式高尚住宅小區(qū)word文檔可自由復(fù)制編輯松宇松宇中環(huán)國際區(qū)域商務(wù)辦公標(biāo)桿高檔商業(yè)酒店及辦公區(qū)工程名稱物業(yè)類型工程特色現(xiàn)代國度商鋪、寫字樓、居住復(fù)合地產(chǎn)云星錢隆江南住宅景觀居所紅日公館商住復(fù)合地產(chǎn),小戶型天譽(yù)江南花園商住水景地產(chǎn)龍光普羅旺斯住宅經(jīng)濟(jì)住宅把戲年華住宅公寓經(jīng)濟(jì)住宅四季花都住宅經(jīng)濟(jì)住宅松宇中環(huán)國際寫字樓——白沙星光板塊有4個工程在打造都市綜合樓,強(qiáng)調(diào)時尚、自然都市綜合樓的形象,這些樓盤分別是現(xiàn)代國度、紅日公館、天譽(yù)·江南花園,龍光普羅旺斯雖然主打住宅,但其實(shí)內(nèi)部配套已有南城百貨超市、商業(yè)廣場、臨街騎樓等。各個樓盤定位同質(zhì)化嚴(yán)峻,差異化不明顯。而樓盤工程特色定位為3個,分別是普羅旺斯、把戲年華和四季花都。word文檔可自由復(fù)制編輯板塊市場特征總結(jié)特征一:建筑類型單一受開發(fā)土地面積影響,該板塊根本以塔樓、高層為主。特征二:多以商住綜合樓為主該板塊的商業(yè)街氣氛并不深厚,這也是該板塊大局部樓盤做成商住綜合樓的一個很重要的緣由,樓盤的商業(yè)消費(fèi)品主要由小區(qū)的居民來消費(fèi)。特征三:戶型以三房為主/一房。三房面積區(qū)間集中于80-99㎡的緊湊型住房、120-129㎡的有用130-149特征四:客戶群體多樣該板塊工程面對的主要消費(fèi)群體有年輕人剛性需求或者是白領(lǐng)精英人群。所開發(fā)的戶型多以有用性小戶型居多。也有針對四周的本地居民和周邊做物流及做生意的商人。外省購房者以四川、湖南等市居多。南寧各個縣份的購房者也是主要消費(fèi)群體。板塊進(jìn)展趨勢分析趨勢一:樓盤開發(fā)將會更成熟。隨著各大知名開發(fā)商的進(jìn)駐,白沙星光板塊的生活配套設(shè)施日臻完善,生活氣息也會越來越濃。正在規(guī)劃中的江南花園必定帶動整個板塊周邊環(huán)境的提升,依據(jù)目前市場假設(shè)需求變動不大的狀況下,房價可能會有小幅上漲趨勢。趨勢二:松宇·中環(huán)國際是該板塊首個以寫字樓為整合商業(yè)概念的樓盤,將會彌補(bǔ)城南區(qū)域沒有商務(wù)辦公室的市場空白,引領(lǐng)江南區(qū)第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的潮流。趨勢三:白沙星光板塊戶型供給主要以兩房、三房為主,有用性剛需小戶型居多。在將來的市場進(jìn)展格局,將會持續(xù)供給兩房、三房以滿足市場需求。word文檔可自由復(fù)制編輯〔二〕五一沙井板塊板塊環(huán)境分析五一沙井板塊位于南寧市江南區(qū)西南部,離市中心12公里,西、北面臨邕江,南面緊靠南寧火車南站,臨空港板塊。有沙井大道,五一路特色商業(yè)街簽約引進(jìn)夢之島百貨、南城百貨等品牌企業(yè)進(jìn)駐。沙井也必將成為適宜居住、投資,生活配套完善的區(qū)域,由以往的“價格凹地”快速蛻變?yōu)椤皟r值高地板塊房地產(chǎn)進(jìn)呈現(xiàn)狀目前江南區(qū)的物流工程已引進(jìn)兩大巨擎之一是定位為綜合性商貿(mào)物流園的華南城,總投資近120億元。融晟公園大地被譽(yù)為引領(lǐng)南寧沙井片區(qū)內(nèi)最早最大的國際建筑綜合體工程,華南城、海吉星農(nóng)產(chǎn)品市場、以及LED工業(yè)園區(qū)等規(guī)劃的落實(shí),首屆“中國—東盟輕工業(yè)展”的舉辦等等一系列的變化使得這個江南原本不被重視的一隅突然煥發(fā)了蓬勃生氣。不久的將來,五一沙井板塊也必將成為適宜居住、投資,生活配套完善的區(qū)域。同時五一沙井板塊還擁有邕江自然景觀資源。word文檔可自由復(fù)制編輯板塊在售工程根底指標(biāo)量化已推產(chǎn)品工程名稱地址規(guī)模規(guī)劃配套主力戶型銷售率41000江南江南大方米1116—25近萬平米濱江景觀長廊廣場、紅日江景道中興橋旁建筑面積:35000平海法式建筑錯落排布,3以緊湊型80-120㎡99.25%500方米總戶數(shù)約1072式皇家精巧園林。停車位:1186個。層、空中花園、陽光露臺2+1、3+1戶江南沙井大399960A、B、C、D融晟公園〔沙井平方米1145+1專設(shè)社區(qū)商業(yè)街、主題公園、兩房:70-100大地大道與亭洪800000多層洋房,3184三房:100-14045.2%路延長線交㎡;總戶數(shù)486223-31B湖泊、泳池、會所等匯處〕231542萬昌邕江江南五一路603263017+131+182-100明珠與南建路交方米0.8/戶配置。幼兒園100-12811.39%word文檔可自由復(fù)制編輯匯處東南面匯處東南面270000㎡;總戶數(shù)1510戶占地面積:2270239國際雙語幼兒園、九年制學(xué)江南沙井大平方米地標(biāo)建筑318米超高層辦公配套服華南城 校、會所、游泳池、球場、老兩房80-90平方米, 0道56號 建筑面積:4880000務(wù)建筑。停車位:5288個。年人活動中心、醫(yī)療中心 三房110-135平方米㎡;總戶數(shù)5238戶目前五一沙井板塊在售樓盤均為1000戶到5000戶左右規(guī)模的大盤,主要分布在沙井大道周邊;建筑類型涵蓋高層和板塔結(jié)合;社區(qū)內(nèi)部多為彰顯90-100㎡二房、90-120㎡三房。板塊在售工程價格走勢分析word文檔可自由復(fù)制編輯202392023960007000元/㎡區(qū)間內(nèi),相差幅度較大,但該均價區(qū)間也較為符合目前江南區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r及民眾收入水平與消費(fèi)力量,市場承受度較高。特別指出的是,一些周邊配套成熟、位處交通便利地段的樓盤,其售價可到達(dá)750061007000word文檔可自由復(fù)制編輯總的來看,五一沙井板塊的房價呈現(xiàn)出小幅度平穩(wěn)上升的進(jìn)展趨勢。板塊在售工程優(yōu)劣勢比照工程名稱工程名稱優(yōu)勢劣勢1.1.工程位于沙井大道邊上,過往車輛尤其是大型貨車較公園隔江相望,自然景觀美麗。多,會對住戶日常生活產(chǎn)生肯定影響〔車輛噪音、空氣2.6-8分鐘之內(nèi)便可到達(dá)質(zhì)量下降等。紅日江景東面或北面的重要商業(yè)中心,生活便利。2.片區(qū)聚攏人群的素養(yǎng)參差不齊。3.戶型的通風(fēng)采光性極佳,保證了良好采光及美麗的景觀視野。入戶花園設(shè)計(jì),3.工程周邊建筑陳舊,規(guī)劃亂,影響本工程整體形象。保證戶型私密性的同時又可享有私家景觀及良好的室外休閑空間。word文檔可自由復(fù)制編輯工程總體定位為南寧中高檔的復(fù)合地產(chǎn)工程,以大型市政公園、專業(yè)市場及風(fēng)情融晟公園大地
商業(yè)街區(qū)為依托,是集居住、酒店、商務(wù)、商業(yè)、餐飲、休閑等功能于一體的復(fù)合型公園生活城。工程所處地塊是南寧快環(huán)以內(nèi)最終一片可整體開發(fā)的處女地。屬國際頂級建筑群,坐落江南區(qū)沙井大道中段亭洪路延長線交匯處,作為江南區(qū)政府成功招商引資的大型工程,將成為江南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入時期的一座典型之作。
周邊市政及商業(yè)等公共配套設(shè)施相對較少。工程所處位置距離市中心較遠(yuǎn),住戶出行不便。萬昌邕江明珠
工程交通四通八達(dá),約20路公交路線途徑五一路及南建路,約十五分鐘車程既可達(dá)火車站及朝陽花園,而且五一可直通機(jī)場高速,整體的交通出行格外便捷。地塊周邊批零市場一應(yīng)俱全:淡村小學(xué)、亭子二中、市二醫(yī)院、淡村菜市與地塊相隔均不到一公里。周邊市政配套成熟、居住氣氛濃郁。
較遠(yuǎn)。工程在戶型、園林景觀、各種配套設(shè)施等方面的建筑設(shè)計(jì)上比較尋常,缺乏亮點(diǎn)。均價過高〔接近居民普遍購房心理承受價位上限使得工程整體性價比不高。華南城
工程位于一個將集原料及產(chǎn)品交易、展現(xiàn)、信息溝通、倉儲、配送、貨運(yùn)以及金1.周邊市政及商業(yè)等公共配套設(shè)施相對較少。融結(jié)算等功能于一體,供給工業(yè)原料及產(chǎn)品選購、物流一站式效勞與辦公休閑消遣2.周邊環(huán)境臟、亂的環(huán)境呈待改善。word文檔可自由復(fù)制編輯全方位效勞。全方位效勞。3.工程周邊的景觀資源較為匱乏。作為南寧傳統(tǒng)老生活區(qū),五一沙井板塊的樓盤并沒有擁有成熟的生活配套優(yōu)勢,居住氣氛較冷清;位于邕江四周,外部景觀資源優(yōu)勢顯著;不過整個城區(qū)建筑物陳舊,周邊環(huán)境相對較亂、差,居住人群素養(yǎng)不高,對該城區(qū)形象存在肯定影響。同時沙井大道一帶樓盤由于位置稍偏其住戶出行不夠便捷。板塊在售工程定位分析工程名稱工程名稱市場定位形象定位紅日江景便捷、親水、親自然的江景住宅區(qū)江軸核心,城市一線江邸融晟公園大地復(fù)合型公園生活城沙井時代,80萬昌邕江明珠中高端樓盤濱江中心,品質(zhì)典范華南城商鋪、辦公、居住綜合體。江南華府工程名稱物業(yè)類型工程特色紅日江景住宅水景地產(chǎn),公園地產(chǎn)融晟公園大地住宅商住樓商鋪公園地產(chǎn),投資地產(chǎn),教育地產(chǎn)萬昌邕江明珠住宅景觀居所,宜居生態(tài)地產(chǎn)華南城商住樓商鋪復(fù)合地產(chǎn),國際化社區(qū),投資地產(chǎn)word文檔可自由復(fù)制編輯五一沙井板塊多以中端樓盤為主,只有萬昌邕江明珠定位為中高端樓盤,這一板塊的樓盤目標(biāo)群體有南寧及周邊居民為,以及外地投資者。各個樓盤的形象定位都和邕江的一線海岸掛鉤。而華南城是集原料及產(chǎn)品交易、展現(xiàn)、信息溝通、倉儲、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體,供給工業(yè)原料及產(chǎn)品選購、物流一站式效勞與辦公休閑消遣全方位效勞,是五一沙井板塊將來的進(jìn)展方向。板塊市場特征總結(jié)五一沙井板塊作為南寧市老城區(qū),擁有其原有的老城街區(qū)風(fēng)貌,最能表達(dá)南寧人居的特點(diǎn)。特征一:商品房價格上升勢頭放緩五一沙井板塊的房地產(chǎn)市場進(jìn)展正處于成長階段,邕江四周的樓盤由于其生活配套不夠成熟完善,其6100元/㎡以上均價始終不是整個江南區(qū)最低,但這個價格也接近該區(qū)域一般人群購置力量的承受上限,增長空間不大,估量房價只會小幅度緩慢增長,以利于消化舊貨;而華南城的樓盤,更留意商住功能結(jié)合,作為固定資產(chǎn)投資而言,其6600元/㎡的均價將來還有肯定上升空間,但也由于該區(qū)域目前周邊生活配套仍未成熟,肯定程度上影響其價格的快速增長。特征二:建筑類型東西有別房地產(chǎn)市場的不斷完善,土塊價格的快速上漲,建筑類型也由多層漸漸向高層轉(zhuǎn)變。目前板塊周四周根本上都是以高層、板塔結(jié)合為主;而板塊西北部的還存在較大面積的土地,該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)將消滅高層和板塔結(jié)合并存的格局。由于其可開發(fā)的地塊大,園林設(shè)計(jì)這一塊將是多姿多彩。特征三:戶型以二、三房為主從該城區(qū)在售樓盤最近一次推貨狀況來看,推出的戶型以二、三房為主,單間和四房次之,70㎡以下的小戶型及大面積的樓中樓供貨量較少。三房戶型word文檔可自由復(fù)制編輯120-129100-11990-100特征四:客戶群體分布較廣區(qū)域范圍內(nèi)的主要人群特征可劃分為低收入的外來勞務(wù)人員、中高收入的城區(qū)原住民以及私營企業(yè)主或個體商戶。但目前該城區(qū)內(nèi)可選擇的樓盤數(shù)量并不多,市場處于需大于供狀態(tài),房產(chǎn)市場進(jìn)展?jié)摿薮?。板塊進(jìn)展趨勢分析五一沙井板塊目前的供貨主力集中在融晟公園大地、萬昌邕江明珠和華南城這三個大盤上,前兩者規(guī)劃總戶數(shù)都在1500戶以上,后者更是到達(dá)驚人的500080、90后預(yù)備步入婚齡,二房、三房的婚房也漸漸占相當(dāng)大的比例。隨著南寧市加大對沙井的大力推廣與進(jìn)展,以沙井大道為中心的周邊生活配套、公共設(shè)施配套、交通配套必將更加完善,開發(fā)區(qū)周邊所開發(fā)的房地產(chǎn)工程也必將更受南寧市其他城區(qū)客戶的青睞?!踩硥彦\那洪板塊板塊環(huán)境分析板塊規(guī)劃壯錦那洪一帶是通往吳圩國際機(jī)場的必經(jīng)之地,交通要道地位格外顯著。隨著五象大道word文檔可自由復(fù)制編輯延長線開工建設(shè),由南寧市政府、南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和江南區(qū)政府當(dāng)年制定的要在城南板塊壯錦大道一帶打造江南的CBD的宏觀規(guī)劃,南城百貨的進(jìn)駐相繼帶動了周邊商業(yè)集群進(jìn)展。另外,政府規(guī)劃建設(shè)的800畝江南公園,現(xiàn)已確定規(guī)劃馬上開工。江南公園建成后將能極大地提升整個江南的人文環(huán)境。最終,江南片區(qū)污染比較嚴(yán)峻的南寧化工廠也已確定將在3-5年內(nèi)搬遷完畢,屆時整個江南將不再有大的污染源,加上江南公園的建成,生活環(huán)境將得到極大的改善。現(xiàn)有配套壯錦那洪板塊中剛剛遷入的江南區(qū)政府位于壯錦大道上。另外,四通八達(dá)的路網(wǎng)以及近距離的萬泰隆建村市場、普羅旺斯內(nèi)的南城百貨以及沛鴻民族中學(xué)、八桂綠城小學(xué)、石化技校等等根底配套,道路周邊的大片綠野景觀帶加上不遠(yuǎn)處的良鳳江國家級森林公園和七坡林場讓周邊的環(huán)境配套更加齊全。市政建設(shè)近況南寧華南城、廣西海吉星農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心、200多米的超高層“南寧塔板塊房地產(chǎn)進(jìn)呈現(xiàn)狀壯錦那洪板塊作為江南區(qū)重要的板塊位置,目前主要以幾個大盤為主,例如別墅為主的八桂綠城、住宅為主的匯東星城、風(fēng)格雨林等等,正在大量聚攏人氣、完善配套。這一板塊大盤聚攏區(qū)的優(yōu)勢在于全局規(guī)劃合理,幾個大盤之間在生活配套上可以相互幫助相互促進(jìn),有助整個區(qū)域的整體價值提升。近年來,壯錦那洪板塊的樓盤也逐步受到寬闊市民的熱捧,房地產(chǎn)市場升溫。word文檔可自由復(fù)制編輯2828步道、運(yùn)動場南寧奧園交通外環(huán)線白沙大463.03多組團(tuán)小高層、多層83%道東段中部萬余平方米教育樓盤名稱地址規(guī)模規(guī)劃配套已推產(chǎn)品銷售率中房碧翠江南區(qū)友情路西二417景觀嵌入式多層及小小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)圈95%園19高層組團(tuán)點(diǎn)匯東星城37240中小戶型為主的小高層景觀社區(qū)特色園林、大型商業(yè)區(qū)100%碧園南城363006-18專業(yè)運(yùn)動會安康消遣設(shè)施700米情調(diào)商業(yè)街80%故事云頂印象江南壯錦大道31527臨街商業(yè)裙樓、景觀水池、中心廣場、小學(xué)85%號32+1風(fēng)格雨林江南區(qū)壯錦大道401418兒童游樂園、小型動物園、1500米安康養(yǎng)生99%word文檔可自由復(fù)制編輯作為政府重點(diǎn)規(guī)劃的板塊之一,壯錦那洪板塊吸引了很多大盤云集于此,目前在售的工程主要以規(guī)模大的樓盤為主,其中有兩個小盤風(fēng)格雨林和云頂印象。這一板塊的樓盤以小高層為主根本分布在壯錦大道。樓盤社區(qū)多留意園林規(guī)劃以及運(yùn)動場所、教育、生活配套為主,局部也多重視商業(yè)配套。依據(jù)踩盤消息得到,四周樓盤的銷售率都比較樂觀,銷售率都在80%以上。板塊在售工程價格分析word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯如圖,壯錦那洪板塊在售樓盤中各樓盤的價格在2023年第一季度的起落幅度都不是很大,由圖可以看出,根本處于直線狀態(tài)。匯東星城在后面兩個月價格保持不變,碧園南城故事、風(fēng)格雨林價格分別下降了300元、500元。而云頂印象作為主打別墅工程的八桂綠城的組團(tuán),價格不降反升了100元。南寧奧園和中房碧翠園在價格上保持不動。從整體來看,壯錦那洪板塊的樓盤局部由于限購令的沖擊進(jìn)展了價格上面的調(diào)整,局部樓盤按兵不動。板塊在售工程優(yōu)劣勢比照工程名稱優(yōu)勢工程名稱優(yōu)勢劣勢碧園南城故事處于十字路口四周環(huán)境嘈雜,空氣質(zhì)量不高。庭院。匯東星城綠化休閑環(huán)境、5萬平米區(qū)域商業(yè)中心。附件配套不成熟,道路周邊環(huán)境嘈雜。中方碧翠園“3”字開頭的低價樓盤,大型社區(qū)式住宅,內(nèi)部配套成戶型單一,布局不夠合理,交通不便利。熟。云頂印象超高觀景住宅、地?zé)嵩礋崴到y(tǒng)、130米最寬樓間距、2近路邊,環(huán)境吵雜、空氣質(zhì)量不高、綠化園林缺乏。萬平米商業(yè)面積。風(fēng)格雨林周邊配套不完善,工程內(nèi)部的停車位少,人流量少。模式。南寧奧園大型居住社區(qū)、萬余平方米教育設(shè)施、配套齊全。四周物流點(diǎn),環(huán)境嘈雜。word文檔可自由復(fù)制編輯處于建設(shè)期所以工程周邊的環(huán)境較為嘈雜,空氣質(zhì)量不高,周邊人氣還不是很足。分析:壯錦那洪板塊多以中端樓盤為主,只有云頂印象和匯東星城為中高端樓盤,這一板塊的樓盤目標(biāo)群體以南寧及周邊居民為主,有少量為外地投資客。各個樓盤的形象定位都各有千秋別具一格,有主見品質(zhì)的匯東星城,異國風(fēng)情的風(fēng)格雨林、現(xiàn)代主義的南寧奧園等等。工程名稱工程名稱市場定位形象定位碧園南城故事中端樓盤,主要目標(biāo)群體為中檔人群宅前院落空間,碧園南城匯東星城中高端樓盤品質(zhì)大盤——轉(zhuǎn)變生活的力氣
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