標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成功評價標(biāo)準(zhǔn)分析報告課件

標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成功評價標(biāo)準(zhǔn)分析報告標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成功評價標(biāo)準(zhǔn)分析報告11標(biāo)桿房企項目成功指標(biāo)分析2案例分析一3案例分析二1標(biāo)桿房企項目成功指標(biāo)分析2案例分析一3案例分析二-2-1標(biāo)桿房企項目成功指標(biāo)分析2案例分析一3案例分析二1標(biāo)桿房企項目成功指標(biāo)分析2案例分析一3案例分析二-3-基本要素概覽標(biāo)桿房企項目成功指標(biāo)主要組成2簽約回款標(biāo)準(zhǔn)1投資標(biāo)準(zhǔn)4開發(fā)節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)3項目融資標(biāo)準(zhǔn)基本要素概覽標(biāo)桿房企項目成功指標(biāo)主要組成2簽約回款標(biāo)準(zhǔn)1投資-4-投資標(biāo)準(zhǔn)01投資標(biāo)準(zhǔn)01-5-1.投資標(biāo)準(zhǔn)投資總體要求投資總體要求序號項次2017年2018年2019年1凈利潤率8%8%8%2年自有資金投資回報率50%50%50%投資節(jié)奏投資節(jié)奏序號項次

2017年

2018年

2019年一季度二季度三季度四季度合計上半年下半年合計上半年下半年合計1合計60

6090

10025

4525

45200

250150

200250

300400

500240

280360

420600

7002區(qū)域戰(zhàn)略布局除了甘肅、新疆、內(nèi)蒙古等偏遠省份以外進行全國布局，部分西部小城市也將深入拓展1.投資標(biāo)準(zhǔn)投資總體要求投資總體要求序號項次2017年201-6-1.投資標(biāo)準(zhǔn)凈利潤率標(biāo)準(zhǔn)凈利潤率標(biāo)準(zhǔn)序號區(qū)域項目規(guī)模A類地段B類地段C類地段1已進入地區(qū)小項目（總建面＜8萬㎡）4%6%8%中項目（總建面8-30萬㎡）5%-8%7-10%9-12%大項目（總建面30-50萬㎡）12%12%12%2未進入地區(qū)小項目（總建面＜8萬㎡）5%7%9%中項目（總建面8-30萬㎡）7%-9%8%-10%10%-12%大項目（總建面30-50萬㎡）12%12%12%年自有資金投資回報率標(biāo)準(zhǔn)年自有資金投資回報率標(biāo)準(zhǔn)序號區(qū)域項目規(guī)模A類地段B類地段C類地段1已進入地區(qū)小項目（總建面＜8萬㎡）50%50%50%中項目（總建面8-30萬㎡）25%-40%25%-40%25%-40%2未進入地區(qū)小項目（總建面＜8萬㎡）60%60%60%中項目（總建面8-30萬㎡）30%-50%30%-50%30%-50%1.投資標(biāo)準(zhǔn)凈利潤率標(biāo)準(zhǔn)凈利潤率標(biāo)準(zhǔn)序號區(qū)域項目規(guī)模A類地段-7-1.投資標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金流回正期（含融資）標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金流回正期（含融資）標(biāo)準(zhǔn)序號區(qū)域項目規(guī)模A類地段B類地段C類地段1已進入地區(qū)小項目（總建面＜8萬㎡）12個月12個月12個月中項目（總建面8-30萬㎡）12個月12個月12個月大項目（總建面30-50萬㎡）18個月18個月18個月超大項目（總建面＞50萬㎡）18個月18個月18個月2未進入地區(qū)小項目（總建面＜8萬㎡）12個月12個月12個月中項目（總建面8-30萬㎡）12個月12個月12個月大項目（總建面30-50萬㎡）18個月18個月18個月超大項目（總建面＞50萬㎡）18個月18個月18個月1.投資標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金流回正期（含融資）標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金流回正期（含融資）-8-簽約回款標(biāo)準(zhǔn)02簽約回款標(biāo)準(zhǔn)02-9-簽約回款標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品類型規(guī)模

（可售面積）三四線城市核心城市（上行）核心城市（下行）高周轉(zhuǎn)

高利潤高周轉(zhuǎn)

低利潤低周轉(zhuǎn)

高利潤高周轉(zhuǎn)

高利潤高周轉(zhuǎn)

低利潤低周轉(zhuǎn)

高利潤高周轉(zhuǎn)

高利潤高周轉(zhuǎn)

低利潤低周轉(zhuǎn)

高利潤1-A1-B1-C3-A-上3-B-上3-C-上3-A-下3-B-下3-C-下普通住宅小項目

（可售面積<5萬㎡）88128812121218中等項目

（可售面積5-10萬㎡）121218121218181827大項目

（可售面積10-15萬㎡）151523151523232334大項目

（可售面積15-20萬㎡）181827181827272741超大項目

（可售面積>20萬㎡）242436242436363654商鋪交付后6個月內(nèi)，隨房源同步實現(xiàn)100%簽約及回款車位交付前，已售車位個數(shù)/已售房源套數(shù)≥50%；交付時，已售車位個數(shù)/總可售車位個數(shù)≥60%；交付后6個月內(nèi)，隨房源同步實現(xiàn)100%簽約及回款。（項目所在城市車位銷售條件有特殊規(guī)定除外）項目全盤銷售周期標(biāo)準(zhǔn)說明：全盤銷售周期指項目整體簽約率達項目總貨值95%的時間點與首次開盤時間點的時間間隔，尾盤銷售標(biāo)準(zhǔn)完成時間為項目交付后6個月。交付后6個月內(nèi)，商鋪及車位隨房源同步實現(xiàn)100%簽約率簽約回款標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品類型規(guī)模

（可售面積）三四線城市核心城市（上-10-簽約回款標(biāo)準(zhǔn)首三個月銷售簽約率標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模

（可售面積）首推貨量首三個月簽約率首月2個月3個月合計<5萬㎡5萬㎡50%10%10%70%5-10萬㎡5萬㎡50%10%10%70%10-15萬㎡6萬㎡45%10%5%60%15-20萬㎡7萬㎡40%10%10%60%20-30萬㎡7萬㎡40%10%10%60%簽約回款標(biāo)準(zhǔn)首三個月銷售簽約率標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模

（可售面積）首推貨量-11-簽約回款標(biāo)準(zhǔn)回款率回款率：取交付周期及銷售周期較大者，增加6個月為回款完成100%標(biāo)準(zhǔn)周期產(chǎn)品放款條件首3個月6個月累計9個月累計1年累計1.5年累計2年累計首月2個月3個月普通住宅預(yù)售證30%×當(dāng)月簽約率30%×當(dāng)月簽約率

+40%×上月簽約率30%×當(dāng)月簽約率

+40%×上月簽約率70%×當(dāng)前累計簽約率70%×當(dāng)前累計簽約率90%×當(dāng)前累計簽約率90%×當(dāng)前累計簽約率100%×當(dāng)前累計簽約率結(jié)構(gòu)封頂30%×當(dāng)月簽約率30%×當(dāng)月簽約率30%×當(dāng)月簽約率30%×當(dāng)月簽約率70%×當(dāng)前累計簽約率90%×當(dāng)前累計簽約率90%×當(dāng)前累計簽約率100%×當(dāng)前累計簽約率商鋪預(yù)售證交付后6個月內(nèi)，隨房源同步實現(xiàn)100%簽約及回款車位預(yù)售證交付后6個月內(nèi)，隨房源同步實現(xiàn)100%簽約及回款簽約回款標(biāo)準(zhǔn)回款率回款率：取交付周期及銷售周期較大者，增加6-12-項目融資標(biāo)準(zhǔn)03項目融資標(biāo)準(zhǔn)03-13-項目融資標(biāo)準(zhǔn)城市限制條件排摸項目規(guī)模分類序號項目規(guī)模規(guī)模要求1小項目總建面＜8萬㎡2中項目一類總建面≥8萬㎡且＜15萬㎡二類總建面≥15萬㎡且＜30萬㎡3大項目總建面≥30萬㎡且＜50萬㎡4超大項目總建面≥50萬㎡城市類別項目規(guī)模前端融資

是否能做開發(fā)貸

是否能做開發(fā)貸土地

最低融資比例前端融資

放款前置條件開發(fā)貸

放款前置條件開發(fā)貸前

是否需還前端按揭前是否

需還開發(fā)貸監(jiān)管資金要求一線城市8億以上能能60%土地款付清四證齊全、辦妥擔(dān)保手續(xù)視前端合作方式而定，可不還，根據(jù)項目資金情況安排否監(jiān)管要求按投入建設(shè)資金比例，銷售合同額比例等控制。印章、賬戶共管8億以內(nèi)強二線城市

（新一線城市）6億以上土地款付清6億以內(nèi)弱二線城市6億以上銀行渠道需土地款付清，信托可用于付土地款6億以內(nèi)三線城市6億以上6億以內(nèi)四線城市6億以上視情況而定2-6億2億以下超大項目一事一議視情況而定項目融資標(biāo)準(zhǔn)城市限制條件排摸項目規(guī)模分類序號項目規(guī)模規(guī)模要求-14-項目融資標(biāo)準(zhǔn)融資財務(wù)成本類別貸款情況批次數(shù)拿地后—首年拿地后—次年拿地后—后年說明上半年下半年上半年下半年上半年下半年銀行放款需根據(jù)項目建設(shè)進度與支付節(jié)點與銀行確認根據(jù)項目工程、銷售進度排放款計劃還款按合同約定和銷售進度執(zhí)行還款時的具體業(yè)務(wù)操作，在滿足銀行還款底線的前提下，盡可能延長低成本融資金額的使用效率城市類別項目規(guī)模前端融資開發(fā)貸銀行非銀行一線城市8億以上暫不能做8.0%基準(zhǔn)上浮10%以內(nèi)8億以內(nèi)暫不能做8.5%基準(zhǔn)上浮10%以內(nèi)強二線城市

（新一線城市）6億以上暫不能做8.5%基準(zhǔn)上浮18%以內(nèi)6億以內(nèi)暫不能做8.8%基準(zhǔn)上浮18%以內(nèi)弱二線城市6億以上7.5%9.0%基準(zhǔn)上浮30%以內(nèi)6億以內(nèi)8.0%9.3%基準(zhǔn)上浮30%以內(nèi)三線城市6億以上8.0%9.3%不超過6.3%年化6億以內(nèi)8.2%9.5%不超過6.3%年化四線城市6億以上8.5%10.0%不超過6.5%年化2-6億9.0%10.2%不超過6.5%年化2億以下9.5%10.5%不超過6.5%年化2016年標(biāo)準(zhǔn)，前段融資比例不低于60%項目融資標(biāo)準(zhǔn)融資財務(wù)成本類別貸款情況批次數(shù)拿地后—首年拿-15-開發(fā)節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)04開發(fā)節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)04-16-開發(fā)節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵工作項別墅多層

（6層及以下）小高層

（7-11層）高層

（12-33層）超高層備注樁基礎(chǔ)施工及檢測預(yù)制樁3030454545人工挖孔樁6060606060灌注樁7575757590基坑支護及基坑土方開挖普通放坡3030303045普通基坑支護（含止水樁）6060606060復(fù)雜基坑支護（含2層）9090909090地下室一層4545454545二層7575757575上部主體結(jié)構(gòu)首層1510101010平均層107666主體封頂?shù)铰渫饧芡瓿?30130150150A超高層工期A=150+（層數(shù)N-33）*4落外架完成到市政外環(huán)境完成7575757575市政外環(huán)境完成到備案驗收完成6565656565二次改造及工程向物業(yè)交樓150150150150150工程向物業(yè)交樓后至集中交付開始3030303030施工標(biāo)準(zhǔn)工期開發(fā)節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵工作項別墅多層

（6層及以下）小高層

（7--17-開發(fā)節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵工作項別墅多層

（6層及以下）小高層

（7-11層）高層

（12-33層）超高層備注樁基礎(chǔ)施工及檢測預(yù)制樁3030454545人工挖孔樁6060606060灌注樁7575757590基坑支護及基坑土方開挖普通放坡3030303045普通基坑支護（含止水樁）6060606060復(fù)雜基坑支護（含2層）9090909090地下室一層4545454545二層7575757575上部主體結(jié)構(gòu)首層1510101010平均層107666主體封頂?shù)铰渫饧芡瓿?30130150150A超高層工期A=150+（層數(shù)N-33）*4落外架完成到市政外環(huán)境完成7575757575市政外環(huán)境完成到備案驗收完成6565656565二次改造及工程向物業(yè)交樓150150150150150工程向物業(yè)交樓后至集中交付開始3030303030開盤周期表（高層）分類產(chǎn)品類型完成概念方案

（經(jīng)集團批準(zhǔn)）以政府上會的設(shè)計圖紙要求為準(zhǔn)

（以下二選一）同步樁基施工土方施工正負零以下施工工期首層施工工期標(biāo)準(zhǔn)層每層工期（至預(yù)售形象進度）拿地到首期開盤完成規(guī)劃方案完成擴初設(shè)計取得政府規(guī)劃方案/擴初批復(fù)取得施工證無地下室基礎(chǔ)施工一層地下室二層地下室別墅

（含疊墅）其他產(chǎn)品類型別墅

（含疊墅）多層小高層高層周期

(月)預(yù)售地上層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)（天）303040204030153050151010765190（天）-標(biāo)準(zhǔn)（月）1.01.01.30.71.31.00.51.01.70.50.30.30.20.20.26.0方案批復(fù)、工程正負零預(yù)售-1.01.0-0.71.31.0-1.0-------6.00擴初批復(fù)、工程正負零預(yù)售-1.0-1.30.71.31.0-1.0-------6.30方案批復(fù)、工程1/3預(yù)售高層

（12-33層）1.01.0-0.71.31.0-1.0--0.3--0.2-8.311擴初批復(fù)、工程1/3預(yù)售高層

（12-33層）1.01.30.71.31.0-1.0--0.3--0.2-8.711方案批復(fù)、工程1/2預(yù)售高層

（12-33層）1.01.0-0.71.31.0-1.0--0.3--0.2-9.517擴初批復(fù)、工程1/2預(yù)售高層

（12-33層）1.01.30.71.31.0-1.0--0.3--0.2-9.917方案批復(fù)、工程結(jié)頂預(yù)售高層

（12-33層）1.01.0-0.71.31.0-1.0--0.3--0.2-12.733擴初批復(fù)、工程結(jié)頂預(yù)售高層

（12-33層）1.01.30.71.31.0-1.0--0.3--0.2-13.1331、施工周期含春節(jié)，再另增20天；2、地下二層的再另增20天；3、根據(jù)不同城市冬施的標(biāo)準(zhǔn)增加相應(yīng)工期；4、遇政府特殊情況限制施工的，另行討論。開發(fā)節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵工作項別墅多層

（6層及以下）小高層

（7--18-1標(biāo)桿房企項目成功指標(biāo)分析2案例分析一3案例分析二湖南株洲某項目拿地前投資測算實例拿地前區(qū)域投資組織召開，向董事長、集團各部門匯報1標(biāo)桿房企項目成功指標(biāo)分析2案例分析一3案例分析二湖南株洲某-19-案例一作業(yè)流程與控管制度對照時間工作決策點與集團控管對照2017.8.01初判申請表準(zhǔn)入審議（是否準(zhǔn)備拿地）√2017.8.10地塊頭腦風(fēng)暴會價格判斷（市場定位）√2017.8.22可研上會投資決策（集團決策）√案例一作業(yè)流程與控管制度對照時間工作決策點與集團控管對照20-20-案例一1、地段：B類地段，地塊位于株洲市河西天元區(qū)，區(qū)域定位為株洲的浦東新區(qū)，城市發(fā)展核心區(qū)

域。區(qū)域內(nèi)擁有完善交通、生活配套。2、供需：株洲市城區(qū)商品住宅近2年增量明顯，近5年年均市場容量基本維持在2.8萬套，約327萬㎡左右的水平。17年上半年整體成交216.21萬方，共計19810套，天元區(qū)約占整體市場成交量59%。3、價格：天元區(qū)價格最高在售項目價格在5200-7600左右，與其他片區(qū)的價差達到1000-1500元/㎡,地塊周邊價格在5100-5800之間。4、趨勢：依托區(qū)域強勁的市場熱度，憑借優(yōu)異教育資源以及區(qū)域良好的規(guī)劃前景，迅速提升了的客戶接受度。可售貨源少，2017年上半年入市貨量較少，2017年住宅價格仍有至少10%上升空間；售價開始分化，優(yōu)質(zhì)項目高售價得到市場認可。5、方案：土地價值最大化，保證利潤率最大化；盡可能將土地使用率、利潤率最大化、在滿足該條件的前提下，保證產(chǎn)品功能性與舒適性；6、價格與低谷漲幅：經(jīng)歷過2016年市場上行，目前尾盤項目價格趨穩(wěn)，新開、加推項目價格持續(xù)上行；受未來庫存的短缺，預(yù)期2017年市場仍有較大上行空間，預(yù)期漲幅10%-15%。7、后期土地供地計劃：株洲市2017年下半年至18年上半年預(yù)計供應(yīng)土地38幅，已成交16幅，剩余土地中住宅、商住用地約4313畝。上會匯報要求案例一1、地段：B類地段，地塊位于株洲市河西天元區(qū)，區(qū)域定位-21-案例一運營指標(biāo)匯總案例一運營指標(biāo)匯總-22-案例一可研決策報告核心匯報部分評估指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)值備注財務(wù)漏斗銷售指標(biāo)銷售單價5796不含車位總貨值71392.98含車位銷售周期16個月首開銷售金額18115.87運營計劃運營指標(biāo)2/7/7.8開工/開盤/現(xiàn)金流回正（月）結(jié)構(gòu)封頂13.2（月）竣工備案27（月）成本適配標(biāo)準(zhǔn)FTOPABCDEF報規(guī)單方造價2448注明集團管控標(biāo)準(zhǔn)可售單方造價3149注明集團管控標(biāo)準(zhǔn)單車位面積33注明集團管控標(biāo)準(zhǔn)三費費率2.65%/2.35%/2.04%對應(yīng)管理/營銷/財務(wù)費率指標(biāo)融資目標(biāo)單位——杠桿/比例1：1.5/土地款的60%前端/開發(fā)貸融資成本9.3%、6.3%前端/開發(fā)貸融資金額6263.18、6000.5前端/開發(fā)貸自有資金峰值8865.27萬元盈利指標(biāo)起拍樓面價1275銷售毛利率31.60%銷售凈利率17.70%銷售凈利額

11,557.00現(xiàn)金流回正時間7.8含融資IRR88.76%項目內(nèi)部收益率稅后年自有資金投資回報率200.2%案例一可研決策報告核心匯報部分評估指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)值備注財務(wù)漏斗-23-案例一貨值測算項目整盤總貨值71392.98萬元，整盤均價5796元/㎡（不含車位）2018年5月1日開盤，2019年9月清盤，銷售周期16個月案例一貨值測算項目整盤總貨值71392.98萬元，整盤均價5-24-案例一銷售計劃符不符合營銷控管要求？符合o不符合案例一銷售計劃符不符合營銷控管要求？符合o不符合-25-案例一里程碑計劃拿地到開盤6-7個月（含跨春節(jié)增加20天）拿地到示范區(qū)開放2-3個月（全復(fù)制）案例一里程碑計劃拿地到開盤6-7個月（含跨春節(jié)增加20天）-26-案例一成本計劃可售單方造價3149元/㎡，符不符合控管要求？符合o不符合；報規(guī)單方造價2448元/㎡，符不符合控管要求？符合o不符合；案例一成本計劃可售單方造價3149元/㎡，符不符合控管要求？-27-案例一資金計劃-資金籌集案例一資金計劃-資金籌集-28-案例一資金計劃-融資計劃案例一資金計劃-融資計劃-29-案例一資金計劃-項目現(xiàn)金流案例一資金計劃-項目現(xiàn)金流-30-1標(biāo)桿房企項目成功指標(biāo)分析2案例分析一3案例分析二安徽濉溪某項目啟動會測算實例拿地后2個月區(qū)域運營組織召開，向董事長、集團各部門匯報1標(biāo)桿房企項目成功指標(biāo)分析2案例分析一3案例分析二安徽濉溪某-31-案例二成功標(biāo)尺對比案例二成功標(biāo)尺對比-32-案例二貨值分布規(guī)劃、價格策劃及版本對比案例二貨值分布規(guī)劃、價格策劃及版本對比-33-案例二目標(biāo)成本策劃及版本對比案例二目標(biāo)成本策劃及版本對比-34-案例二示范區(qū)計劃案例二示范區(qū)計劃-35-案例二供貨節(jié)奏1.本項目共18棟住宅，1棟沿街商業(yè)，車位（非人防）645個。2.本項目擬供貨2次：一期供貨，2017年11月25日達到預(yù)售條件，供貨2棟高層，1棟中高層，8棟洋房，6萬多方；二期供貨，2018年1月25日達到預(yù)售條件，供貨3棟高層，4棟洋房，約7萬方；車位645個，案例二供貨節(jié)奏1.本項目共18棟住宅，1棟沿街商業(yè)，車位（非-36-案例二一期&二期供貨節(jié)奏紅色標(biāo)注為一期藍色標(biāo)注為二期案例二一期&二期供貨節(jié)奏紅色標(biāo)注為一期藍色標(biāo)注為二期-37-案例二標(biāo)準(zhǔn)工期的對比當(dāng)?shù)仡A(yù)售條件：投資達到25%,,高層出地面達到結(jié)構(gòu)1/3；多層達到2層樓面；當(dāng)?shù)貓笈螅悍桨概鷱?fù)案例二標(biāo)準(zhǔn)工期的對比當(dāng)?shù)仡A(yù)售條件：投資達到25%,,高層出地-38-案例二銷售規(guī)劃—三年銷售、回款規(guī)劃簽約總目標(biāo)8.05億2018年簽約目標(biāo)：5.747億2019年簽約目標(biāo)：0.155億2017年簽約目標(biāo)：2.047億回款總目標(biāo)8.05億2018年回款目標(biāo)：7.129億2019年回款目標(biāo)：0.172萬2017年回款目標(biāo)：0.648億營銷費用備注：1、費效比控制值為2.45%，營銷費用控制值為1972.72萬元。2、“全盤營銷費用計劃表”作為插件附在本頁備查，該表的時間分解維度與簽約回款計劃保持一致，即：開盤首年分解到月，次年及以后年份可分解到季度。案例二銷售規(guī)劃—三年銷售、回款規(guī)劃簽約總目標(biāo)8.05億20-39-案例二推廣計劃4040推銷節(jié)奏媒體通路推廣強度宣傳方向持續(xù)熱銷正式開放品牌落地、產(chǎn)品導(dǎo)入高炮、大牌、網(wǎng)絡(luò)“大愛濉溪”系列活動法式皇家示范區(qū)游園關(guān)鍵活動3月5月7月9月11月開盤品牌形象導(dǎo)入明星品牌落地會1月交付二次加推商業(yè)、車位加推消化庫存戶外、大牌、網(wǎng)絡(luò)、電