全國奧特萊斯考察報告課件

全國主要奧萊考察報告全國主要奧萊考察報告黑龍江吉林內蒙古新疆寧夏山西河北甘肅山東浙江福建云南四川貴州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海臺灣陜西遼寧重慶江蘇廣西廣東北京上海天津??????百聯(lián)（杭州）杉井（寧波）佛羅倫薩燕莎友阿燕莎賽特百聯(lián)（上海）米格天地佛羅倫薩金鷹（2個）百聯(lián)（無錫）奕歐萊（蘇州）百聯(lián)（南京）杉井百聯(lián)佛羅倫薩燕莎賽特斯普瑞斯米格天地友阿時代佛羅倫薩天河城（番禺）佛羅倫薩佛羅倫薩（青島）賽特中國奧萊格局圖圖標黑標：已開業(yè)紅標：已考察項目藍標：未開業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：已開業(yè)奧萊20個，未開業(yè)奧萊10個（僅統(tǒng)計5萬㎡以上中大型標準奧萊，小型城市奧萊未統(tǒng)計）?黑龍江吉林內蒙古新疆寧夏山西河北甘肅山東浙江福建云南四川貴州PART

1京津主要奧萊考察北京燕莎奧特萊斯北京斯普瑞斯奧特萊斯天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)天津燕莎奧特萊斯

PART1北京燕莎奧特萊斯一、燕莎奧特萊斯（北京）——陳舊而臃腫的中國奧萊銷冠燕莎系(1)一、燕莎奧特萊斯（北京）——陳舊而臃腫的中國奧萊銷冠燕莎系1、項目概況燕莎奧特萊斯于2002年開業(yè)，是燕莎友誼商城的第一家直屬分店，也是國內第一家規(guī)范的品牌直銷購物中心。項目分兩期開發(fā)，第二期于2007年開業(yè)，迄此總規(guī)模12萬方，是國內目前最大的奧特萊斯；2013年業(yè)績達37億元，也是國內業(yè)績最高的奧特萊斯。項目坐落于北京東四環(huán)工大橋西側，緊鄰東四環(huán)路，四通八達的公路構成緊密便捷的交通網絡。北京首都的吸附力，以及便利的交通條件使項目輻射達到晉察冀，吸引了大量周邊城市人群，據(jù)統(tǒng)計該項目外地客戶占成交1/3以上。項目LOGO位置:北京東四環(huán)工大橋西側占地面積：建筑面積:12萬平米經營面積:10萬平米建筑風格:工廠大盒子開發(fā)商:燕莎集團店鋪數(shù)量：360個停車位：2000開業(yè)時間：一期2002年，二期2007年2013年業(yè)績：37億元1、項目概況燕莎奧特萊斯于2002年開業(yè)，是燕莎友誼商城的第2、項目背景項目由北京燕莎控股集團投資建設。由燕莎友誼商城負責日常運營。北京燕莎控股集團是首旅集團成員企業(yè)。首旅集團是從事商業(yè)的主要專業(yè)運營管理企業(yè)集團。目前，擁有燕莎友誼商城、燕莎中心(凱賓斯基飯店)、貴友大廈、新燕莎銅鑼灣商業(yè)公司、北京市印章藝術公司等13家子公司。燕莎集團在北京地區(qū)以及國內大區(qū)域中心城市和著名旅游景區(qū)，發(fā)展以服務國內外旅游者、商務客人及本地高端客戶為主的高檔都市百貨店、品牌折扣店和大型購物中心以及大型高檔旅游商務接待中心的配套商業(yè)服務設施。燕莎奧特萊斯在產權、經營權方面高度統(tǒng)一。通過統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理的方法運營項目，是目前大型商業(yè)MALL的主要經營方式，此模式是保障項目經營成功重要前提條件。此外，北京燕莎控股集團是大型的貿易流通企業(yè)。在經營高檔消費品方面具有優(yōu)勢，對于經營、招商國際品牌具有優(yōu)越的資源和豐富的經驗。這對項目的成功經營創(chuàng)造了良好的先天優(yōu)勢。2、項目背景項目由北京燕莎控股集團投資建設。由燕莎友誼商城負3、區(qū)位及交通項目位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)南路9號，東四環(huán)與東三環(huán)之間。項目周邊高速路網發(fā)達，通過東四環(huán)可快速到達京沈高速、機場高速、京開高速、京石高速。項目距離市中心約10KM，距離北京首都國際機場約35KM。通過京沈高速、機場高速、京開高速、京石高速可快速到達沈陽、北戴河、天津、石家莊等地。有多條公交線路直接到達項目。從項目乘坐公交車約20分鐘可到達北京國貿廣場；乘車約40分鐘可到達天安門及王府井；乘坐地鐵可到達項目周邊(10#線勁松站)。燕莎奧萊燕莎奧萊3、區(qū)位及交通項目位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)南路9號，東四環(huán)與4、項目規(guī)劃AB座總建面4萬方，C座8萬方，合計12萬方，經營面積約10萬方。從平面上看由A、B、C座三個區(qū)域呈“品”字形分布，各個區(qū)域相對獨立，由停車及通道進行間隔。每個區(qū)域相對獨立，組團特點明顯。每個區(qū)域內功能相近，建筑形態(tài)一致。外部動線呈現(xiàn)圍合滲透、循環(huán)互動的特點。多層設計，每個組團通過地面連接。其中A座二層，B座二層，C座三層。工廠化風格特點明顯，外部視覺單調。A座B座C座4、項目規(guī)劃AB座總建面4萬方，C座8萬方，合計12萬方，經動線設計：室外動線：項目在動線設計上較為典型的體現(xiàn)出了人車混行、圍合滲透的特點。此類動線設計可以方便客戶以最快的時間到達其希望到達的區(qū)域。在有限的空間里車流、人流交織在一起能較好的體現(xiàn)出活躍的氛圍，有利于增強客戶的購買沖動。各個組團之間相互獨立，卻又通過業(yè)種的不同規(guī)劃形成互補、人流共享的作用，有利于形成一定區(qū)域的人流氛圍。室內動線：在平面上，各個組團采用“回”字形動線設計，及開放式柜臺布局(且內部通道較小)在客戶的購物舒適度方面存在不足，但對于購買氣氛的營造起到較好的作用。在縱向上，AB座的一、二樓僅靠一部扶梯和一部步梯連接，加上單層面積較大（約1萬方），增大了客戶到達不同區(qū)域的難度。在二期C座的規(guī)劃上，燕莎對此做了修正，單層引入4部扶梯，改善了客戶動線。AB座C座電梯電梯電梯電梯電梯動線設計：室外動線：項目在動線設計上較為典型的體現(xiàn)出了人車混5、VMD體系分析A、項目風格及整體視覺奧特萊斯在國外的發(fā)展經歷了從粗放的工廠店到環(huán)境優(yōu)美的購物中心或購物小鎮(zhèn)的轉變。燕莎作為中國第一個奧萊，在一期采用工廠式賣場。粗糙的建筑形態(tài)、直白的推廣訴求，在形象上降低了項目的檔次。5、VMD體系分析A、項目風格及整體視覺B、公共空間及重要節(jié)點戶外空間均作為停車場及人行通道，缺少景觀節(jié)點、休憩場所，綠化也較為稀少，僅滿足基本的停車和通行功能，缺乏附加值。室內有少量的綠化以及座椅，缺乏節(jié)點小品。B、公共空間及重要節(jié)點戶外空間均作為停車場及人行通道，缺少C、店鋪視覺形象展示C座為室內商業(yè)街形式，以專賣店的形式展示品牌。AB座內部設置為開放式柜臺，貨品密集，通道較窄。C、店鋪視覺形象展示C座為室內商業(yè)街形式，AB座內部設置為A、B座內部C座內部A、B座內部C座內部D、貨品陳列貨品展示區(qū)與倉儲區(qū)并不分開，視覺感受較差。D、貨品陳列貨品展示區(qū)與倉儲區(qū)并不分開，視覺感受較差。6、業(yè)態(tài)規(guī)劃A、品牌定位從業(yè)態(tài)配比來看，該項目旅游配套、休閑配套、兒童配套基本沒有，單一突出購物功能，基本是從百貨的經營理念轉變而來的奧萊項目。在三期開業(yè)后項目餐飲配套有所跟上，達到2家/萬平米的配比。從貨品檔次來看，項目并不加重高端品牌的占比，而是以大眾化的消費水平為主（如其中的意大利工廠直銷店、西班牙工廠直銷店，其鞋品價格大部分在1200~1600之間，特價款500~700）。從客戶定位來看，該項目更多針對白領、中產階層，而龐大的零售體量更是對北京周邊的晉、翼、遼均有巨大的吸附力；據(jù)統(tǒng)計，該項目1/3客戶來自周邊省份。業(yè)態(tài)占比休閑男裝女裝眼鏡鐘表兒童內衣家居皮鞋皮具運動與戶外國際名品餐飲文化數(shù)碼245715273344314920327%17%5%8%10%13%9%15%6%10%6、業(yè)態(tài)規(guī)劃A、品牌定位業(yè)態(tài)占比休閑男裝女裝眼鏡鐘表兒童內衣B、品牌布局B座A座C座皮鞋、皮具、飾品國際名品女裝、男裝運動、戶外、體育餐飲、文化數(shù)碼、煙酒茶食品歐洲精品集合店、眼鏡、腕表、運動休閑服飾兒童、內衣、家居床品、羊絨裘皮真絲B、品牌布局B座A座C座皮鞋、皮具、飾品國際名品女裝、男裝運C、品牌清單A座

1F

歐洲精品、GOLF系列、休閑服飾

CamelactiveOMAS雪傲LACOSTE

JEEP艾美SamsoniteG-STAR

BALMAIN金狐貍鷗瑪GUESS

MOVADOBIEMLFDLKKMcDavidMISSSIXTY

ORIS黃金熊LACOSTE萬寶路

OLMA萬星威CKJEANSLOGEEDINII

休閑男裝區(qū)眼鏡區(qū)鐘表

ARMANI寶格麗英納格飛亞達

PRADA蕭邦漢密爾頓依保路

BRAX卡地亞天梭Swatch

卡拉瑪GUCCIMIDO卡西歐

暇步士DIOR依波路D&G

BROOKS雷朋精工GUESS

FIERLD菲拉格慕西鐵城DKNY

圣大保羅ESCADA雪鐵納FOSSIL

BURBERRYTAGHEUER羅馬MarcJacobs

雋唯杰尼亞維氏EA

B.S.LPRADA麗聲OMAS

Trek&travelBURBERRYBALMAIN艾美

佛羅倫薩公爵保時捷MOVADO

LOGEEDINIILOTOSORIS

阿瑪尼OLMA

2F

兒童世界、男女內衣、家居床品、化妝品精油

英派圖斯TRUSSARDIKENZO歐迪芬

棉田水孩兒Catimini安莉芳曼妮芬

羅萊家紡派克蘭帝LEVI'SCKUnderWear

ELLE海辰貝貝LACOSTE黛安芬

馨亭米奇妙Jacdi華歌爾

ZUCCHIJEEP歐開蒂蘭卡文

喜萊登蒙娜麗莎ADIDAS愛慕

ESPRIT床品皮爾卡丹NIKE舒雅

FRETTE

B座

1F

名品鞋區(qū)、箱包皮具、飾品帽子

帕翠亞ALVIEROMARTINIGEOX劍橋

BALDININI諾貝達SIOUXJEEP

BRAUNBUFFEL威爾薩斯ECCOJAGUAR

梅爾代格維氏GABOR嘉里奧

法拉尤斯DELSEYCLARKSDANIELHECHTER

萬利威德ACE馬飛仕圖夏利豪

凱薩大帝外交官LOTTUSSE林寶堅尼

LOAKEEMINENT24HOURLESPORTSAC

都彭CROWN凱薩羅帝姬龍雪

沙馳HR迪桑娜布蘭施

SKAP克雷斯丹妮KIPLINGTONYPEROTTI2F

運動服裝、運動鞋、戶外用品、體育用品

AdidasKAPPAMLB喬丹

NIKE360NIKE李寧蘋果

三葉草ColumbiaTHENORTHFACELOTTO

阿迪達斯包喬山米高愛世克私

耐克包傲勝CONVERSE美津濃

UMBROOGAWAPUMA安踏

EXRKenmontREEBOKRapido

K1XAIRWALKOYEANEWBALANCE

C、品牌清單A座1F歐洲精品、GOLF系列C座

1F

國際名品

Aquascutum雅格獅丹D'URBANTimberlandFERAUD

ZegnaKENT&CURWENGANTLiola

KENZOAutasonCOACHPORTS

MaxMaraGIVENCHYUGGMARCCAIN

MISSONIHUGOBOSSJESSICAD&G

ESCADACERRUTI1881EPISODEMisreel

TRUSSARDIDunhillMOSCHINOLT

SasaGIEVES&HAWKESANTEPRIMAMcDonald’s

I.TCANALIPAUL&JOEPAPAJOHN'S

OLIVERGRANTPINKST.JOHNCOLDSTONE

Y-3SLVRSWAROVSKIWindsorSTARBUCKSCOFFEE

FENDITOMMYHILFIGERBANKOFCOMMUNICATIONRBT

AIGNER

2F

時尚女裝、紳士服裝

ESPRIT雅迪斯CHARRIOLBRAUNBUFFEL

AHNSILMALABATABUGATTI羅西奧阿斯柯利

CAGLIARIEXCHANGESunfed奧維利羅馬世家伯爵勃朗

萊茵福萊爾Marisfrolg羅朗巴特DanielHechter

朗姿LIU.JO卡博爾S.D.Spontini

T.B2TRUCCO薩里奧托歌德克依FUENTECAPALA

CARADIKTONS瑪珂愛薩尼夏蒙

M.TSUBOMIFINITY朗維高皮爾卡丹

MAXSTUDIOS.T.Dupont諾貝達仕東利

JOAN&DAVIDEQ:IQWINDSOR金利來BASLER

馬克張凱文凱利迪萊

3F

中西餐飲、圖書音像、煙酒茶葉食品、文化數(shù)碼、兒童世界

餐飲文化數(shù)碼區(qū)

同仁堂拿渡麻辣香鍋APPLE伊萊克斯JEEP數(shù)碼包

東來順華夏典當行HP瑞士風E人E本

權金城寶島眼鏡佳能美的百瑞高

半畝園食品廳尼康聯(lián)想易視寶

晉茗府私家小廚精品煙酒萊卡東芝三星

紫金軒茶餐廳兒童樂園SONY歐姆龍林寶堅龍

御嘉上品美食廣場會員中心松下KATA科沃斯

云南客棧時尚居飛利浦森泰斯福威克

禧滿多涮涮鍋品福軒涮涮鍋手機精品樂攝寶ZIPPO

和合谷至愛萬寶龍筆圖麗Caseti

派克筆威迪文

C座1F國際名品AquascD、國際品牌入駐情況核心奢侈品主流奢侈品輕奢國際性品牌數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量26836193971710占比31%占比53%占比18%占比59%ARMANI√a.testoni√agnes.b√BRAX√Balmain

CERRUTI1881√ArmaniJeans

BROOKSBROTHERS√BALLY

CORNELIANI√ADOLFODOMINGUEZ

CalvinKlein

Jeans√BOTTEGAVENETA√CALVINKLEIN√Aquascutum

DANIELHECHTER√BULGARI√CANALI√A/X

DKNYJEANS√BURBERRY

Daks

AUTASON√GANT√CELINE

DUNHILL√BRAUNBUFFEL

GAP

DOCLE&GABBANA

Dsquared2

Braccialini

GUESS√ErmenegildoZegna√DonnaKaran

COACH√iBlues

ESCADA√ETRO

CLUBMONACO

LUBIAM

FENDI

FERRE

C'N'C

LACOSTE√GUCCI√GIEVES&HAWKES√DavidMayerNaman

NAUTICA√KENZO√GIVENCHY√DIESEL

MissSixty

LOEWE

HUGOBOSS√DKNY

Pinko

MAXMARA√JIMMYCHOO

D'urban√PennyBlack

MarcJacobs

Kent&Curwen√FollioFllie

Smalto

Mulberry

LANCEL

FURLA

Tommyhilfiger√MONCLER

MAX&CO

GIADA

PRADA/MIUMIU

MORESCHI

GAUDI

RobertoCavalli

MOSCHINO√JUICYCOUTURE

RalphLauren

PALZILERI

KateSpade

SalvatoreFerragamo

PAUL&SHARK

IceIceberg

TOD'S

PORTS√I.T√

TRUSSARDI

RedValentino

LLYOD

VALENTINO

S.D.SPONTINI

Lottusse

VERSACE

S.T.Dupont√LIU.JO

ST.JOHN√Longchamp

SWAROVSKI√MICHAELKROS

ThomasPink√MCM

IceIceberg

MarcByMarcJacobs

JUSTCAVALLI√PatriziaPepe

TruTrussardi√POLORalphlauren

VERSACECOLLECTION

UGG√

VERSUS

TrussardiJeans

Y-3√ToryBurch

Blumarine

TRANOI

TUMI

VERRI√

VersaceJeans

D、國際品牌入駐情況核心奢侈品主流奢侈品輕奢國際性品牌數(shù)量入7、服務性分析商場提供服務：顧客問詢、禮品包裝、提供嬰兒車殘疾車、廣播尋人服裝修改驗光配鏡鐘表維修皮鞋維修外幣兌換兒童樂園項目的服務性更多體現(xiàn)在購買上，服務內容較為傳統(tǒng)。在更為細致化、人性化的服務項目上，燕莎較為缺乏。洗手間檔次較高合計休閑餐飲20家，比例為2/萬平米營業(yè)面積。洗手間配比為5000平米：1個，數(shù)量較少，但環(huán)境較好，清潔度較高。7、服務性分析商場提供服務：項目的服務性更多體現(xiàn)在購買上，服8、項目總結燕莎作為中國第一個奧特萊斯項目早已深入人心，經過12年經營，已經擁有穩(wěn)定的客戶群。該項目所處的東四環(huán)片區(qū)，隨北京的快速發(fā)展，已從郊區(qū)概念轉變成為城市中心，而項目亦成為城市中心商場。伴隨北京經濟快速發(fā)展，商業(yè)格局升級帶來的奧萊市場蓬勃發(fā)展，燕莎營業(yè)額亦快速穩(wěn)步增長。燕莎老式的建筑，陳舊的經營手法，在北京快速變化的商業(yè)市場中已經漸漸落伍。業(yè)績2002年營業(yè)額3億元，2013年37億元，年均增長率25%坪效項目總建面12萬方，經營面積約10萬方，坪效約為3.7萬元/年/平米（即3083元/月/平米）8、項目總結燕莎作為中國第一個奧特萊斯項目早已深入人心，經過二、佛羅倫薩小鎮(zhèn)（天津）——國內最貴的奧特萊斯二、佛羅倫薩小鎮(zhèn)（天津）——國內最貴的奧特萊斯1、項目概況佛羅倫薩小鎮(zhèn)全稱“佛羅倫薩小鎮(zhèn)-京津名品奧特萊斯”，是國內首座純正意大利風格的奧特萊斯。項目設有奢侈品、國際名品、運動和戶外以及休閑四大特色購物主題體驗區(qū)，提供近200家門類豐富的奢華及時尚精品，其中包括多個首次登陸中國outlets的世界級名牌以及更多廣受歡迎的時尚生活品牌還包括，滿足了各種消費者的多層次購物需求。位置:天津市武清區(qū)前進道北占地面積：18萬平米（約270畝）建筑面積:6萬平米經營面積:4.2萬平米建筑風格:意大利風格開發(fā)商:意大利RDM集團、美國威特公司店鋪數(shù)量：停車位：2800開業(yè)時間：2011年2013年業(yè)績：17億元項目logo1、項目概況佛羅倫薩小鎮(zhèn)全稱“佛羅倫薩小鎮(zhèn)-京津名品奧特萊斯2、項目背景芬琴集團創(chuàng)建于1979年，其業(yè)務主要集中于三個領域：時尚、零售和房地產開發(fā)。其房地產開發(fā)業(yè)務包括一個主要由零售和住宅/酒店資產組成的投資組合，價值約合18億美元。該集團目前管理著20多個開發(fā)項目，總面積逾60萬平方米。

在時尚和零售領域，芬琴集團持有多項許可，并創(chuàng)建了包括CalvinKlein、Guess及JeanPaulGaultier在內的眾多重要全球品牌。他們與多家主要意大利品牌保持著密切的合作關系，這為其奧特萊斯業(yè)務提供了有力的支持。RDM始創(chuàng)于意大利，屬于芬琴集團零售部分子公司，在歐美地區(qū)擁有相當成功的項目開發(fā)經驗。RDM以極富戰(zhàn)略性的布局在意大利各地設立了多個名品奧特萊斯，其精心策劃的選址都最大程度地增加了集團的收益。在RDM開發(fā)的眾多項目之中，還包括歐洲最大的奧特萊斯購物中心Serravalle。美國威特集團于1981年在紐約成立，經過30年的發(fā)展，威特集團已成長為一個跨國集團，旗下包括威特供應鏈服務，

威特服裝，

威特國際房地產投資開發(fā)和威特亞洲零售.佛羅倫薩小鎮(zhèn)由RDM集團、美國威特集團、香港基匯資本和新加坡亨德森房地產投資開發(fā)，而RDM集團的母公司是意大利FINGEN（芬琴）集團，主要意大利奢侈品牌全部為其長期的合作伙伴，而威特長期零售品牌提供供應鏈服務，因此佛羅倫薩小鎮(zhèn)天生便具備對國際名品的招商優(yōu)勢，這點也可以在對該項目的品牌分析中清晰看到。2、項目背景芬琴集團創(chuàng)建于1979年，其業(yè)務主要集中于三個領3、區(qū)位及交通佛羅倫薩小鎮(zhèn)位于京津之間的天津武清區(qū)，距北京三環(huán)路68公里，天津市中心38公里，附近有多條高速路及國道通過，從北京和天津自駕車經京津唐高速和京津高速均可便捷到達，從高速路楊村出口到小鎮(zhèn)入口只需5分鐘。京津高鐵經過項目所在的武清區(qū)，且武清區(qū)高鐵站距離小鎮(zhèn)的主要入口僅100米。小鎮(zhèn)特設免費班車，平日一日一班往返京、津；周末及節(jié)假日一日二班。連接高鐵站點與項目的天橋3、區(qū)位及交通佛羅倫薩小鎮(zhèn)位于京津之間的天津武清區(qū)，距北京三4、項目規(guī)劃在建筑布局規(guī)劃上：項目采取并列式的設計，橫向上形成了3條雙邊商業(yè)街。在建筑風格上，各街區(qū)分別為威尼斯風格、佛羅倫薩風格和羅馬風格。所有商鋪均為一層（部分有結構上的假兩層），還原了傳統(tǒng)商業(yè)小鎮(zhèn)的單層雙邊購物形態(tài)。在景觀打造上：項目共設置7個景觀節(jié)點面積（600~2000㎡不等）和一條水系景觀軸（均以意大利著名景點命名），極大的豐富了項目的觀賞性和休閑感。羅馬風格威尼斯風格佛羅倫薩風格圣卡洛廣場圣門廊圣彼得廣場圣喬瓦尼廣場羅馬劇場圣馬克廣場圣保羅廣場4、項目規(guī)劃在建筑布局規(guī)劃上：項目采取并列式的設計，橫向上形在人流動線的規(guī)劃上：動線基本呈“田”字形，通過廣場節(jié)點轉換東西和南北。在同向路徑上，避免了大弧度的曲線形，使消費者能夠清晰自己所處位置。整體而言，該項目的人流動線簡單易懂，清晰明了，行走效率高。在空間尺度的把握上：建筑的層高與行走道路的寬度之間比例把握恰當。街道凈寬約7米，與兩側建筑高度（約7~10米）形成適宜的比例關系，既不覺得壓抑，又能夠有效增強兩側商鋪的人流互動；街邊廊道凈寬約3米；3-4人并列行走不覺擁擠。主入口次入口次入口次入口在人流動線的規(guī)劃上：動線基本呈“田”字形，通過廣場節(jié)點轉換東在店鋪設計上：主流店鋪經營面積控制在140-250平米之間，既能保證品牌的數(shù)量和豐富性，又降低了招商難度及商戶的培育期經營壓力。廣場周邊設置少量中大型店鋪(400-1000)平米，作為主力品牌的旗艦店面，提升整體形象。中大型店總數(shù)量不超過20個。多數(shù)店鋪面寬進深比在1:2左右，比例合適，鋪面方正實用。店鋪的面寬基本在8米以上，保障了品牌的展示效果。在細節(jié)設計上：兩邊高中間低，排水管在道路中間以利于排水的街道、走廊里設置的電源接口、多處設置攝像頭等，均為項目后期的營運使用提供了良好的硬件基礎。在店鋪設計上：主流店鋪經營面積控制在140-250平米之間5、VMD系統(tǒng)分析A、宏大場景奠定項目高品質基礎①、入口具有儀式感和意大利風格的主入口，給予消費者高品質的第一印象。入口造型為16世紀晚期貝加莫威尼斯風格的巨大拱門和圣馬可廣場的鐘樓，高于其他屋脊線，給人一種強烈的等級、永恒與威嚴感。5、VMD系統(tǒng)分析A、宏大場景奠定項目高品質基礎①、入口入口北側入口造型為中世紀塔樓和城堡。

東側入口為典型的北部意大利風格，引導著消費者經過一系列的建筑及其連廊，進入項目中心位置。北側入口造型為中世紀塔樓和城堡。

東側入口為典型的北部意大利A、宏大場景，奠定項目高品質基礎②、節(jié)點意域風情濃烈的大節(jié)點，賦予項目出眾的景觀品質。A、宏大場景，奠定項目高品質基礎②、節(jié)點B、到位的細節(jié)，真實還原意大利風格小鎮(zhèn)①、走廊部分回廊采用羅馬式十字拱覆蓋方形的建筑空間，把拱頂?shù)闹亓考械剿慕堑闹由?，這種設計不僅使空間更為開敞，而且也使其更具復雜性和美感。②、弧形元素建筑多采用拱門，馬蹄形門窗，柳葉形門窗以及大量的曲線和非直角元素，因而無論是室內或者室外，都形成一種獨特的渾圓造型。B、到位的細節(jié)，真實還原意大利風格小鎮(zhèn)①、走廊②、弧形元素③、裝飾元素立面常用格柵或線型元素點綴，如檐口，女兒墻或觀景平臺扶手等處，且窗口部分均有百葉窗等遮陽裝飾。④、特色景中窗非承重墻多運用半穿鑿或者全穿鑿的方式來塑造景中窗。這是威尼斯所在的地中海地區(qū)建筑風格的一個情趣之處。③、裝飾元素④、特色景中窗⑤、鋪裝地面鋪裝變化而富有情趣的，既能起到導流作用，又增強了行走的趣味性。材質主要以自然質感的磚石為主，但鋪裝材料多切割成規(guī)則的形狀，適當?shù)厥褂貌噬纱u作主題性表達。古羅馬神話“母狼乳嬰”的彩瓷拼畫。⑤、鋪裝古羅馬神話“母狼乳嬰”的彩瓷拼畫。⑥、燈光佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯項目的照明設計層次分明，動靜結合。夜景以道路，廣場，運河，景觀，建筑以及標志性照明形成點線面結合的布局，

并合理選擇照明設備的布局、尺寸、形狀和光色，以此體現(xiàn)照明體系的等級，

形成活潑生動的氛圍，同時考慮不同視點的視覺感受。線光源（室內吊頂處裝飾槽燈，管燈等）。

點光源（室內天花吊燈，

吸頂燈，射燈；室外立面壁燈，聚光燈，投影燈；景觀路燈，地燈，草坪燈等）。⑥、燈光線光源（室內吊頂處裝飾槽燈，管燈等）。點光源（室內面光源:佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯項目的照明設計中較少用直接的面光源，

而基本采用點光源串聯(lián)成線成片的方式達到二維或三維的照明效果，使各個街區(qū)立面的夜景更富有韻律感。面光源:佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯項目的照明設計中較少用直接的面光C、店鋪形象展示項目內店鋪分奢侈品旗艦店（400~1000㎡）與普通店（140~250㎡）兩類。旗艦店側重展示品牌奢華檔次，普通店側重品牌形象。兩類店鋪形象均達到正價店的展示水準，均與項目建筑品質相得益彰。C、店鋪形象展示項目內店鋪分奢侈品旗艦店（400~1000㎡廊道外部店招門頂?shù)暾虚T側店招項目店招分為門廊外、門頂、門側三個不同方向、視線角度、層次，統(tǒng)一風格及設計，大小適中，既保證了整體效果，又有效解決了廊道對店鋪的遮擋問題，效果較好。廊道外部店招門頂?shù)暾虚T側店招項目店招分為門廊外、門頂、門側三D、貨品展示由于保證了每個品牌的店鋪面積均在150㎡以上，內部空間較為寬裕，所以貨品的陳列能夠較為有序、整潔。品牌商也加大對店鋪裝修的投入，并未因是折扣店而降低裝修標準。項目對店鋪內美陳要求較高，無論大小品牌，都做到了正價店的陳列水平。折扣信息醒目標示出來，活躍了銷售氛圍。D、貨品展示由于保證了每個品牌的店鋪面積均在150㎡以上，內6、業(yè)態(tài)規(guī)劃A、品牌定位從項目業(yè)態(tài)構成來看，零售品類較為完善，但基本沒有兒童品類，也并無親子類功能，集中突顯購物功能。零售主要分為國際品牌、女裝、皮鞋皮具、休閑、運動戶外、男裝6大類別，提供166家品類豐富的奢華及時尚精品。其中Prada和Fendi首次登陸中國奧特萊斯，還有GiorgioArmani、SalvatoreFerragamo、Bulgari、Tods、Versace、Burberry、Celine、Zegna、Moncler、Missoni以及Lancel等；另外一些時尚生活品牌還包括Diesel、Coach、Guess、CKJeans、FollieFollie、Samsonite和BMWLifestyle等。項目有休閑餐飲品牌12家（3家/萬平米），較好的解決了項目遠離市區(qū)的餐飲配套需求。項目的主要目標客戶群為高端消費人群及時尚白領一族。類別國際品牌紳士男裝摩登女裝戶外運動時尚休閑餐飲家居內衣童裝玩具皮鞋皮具美妝合計品牌數(shù)量29162816281262281166占比17%10%17%10%17%7%4%1%17%1%100%6、業(yè)態(tài)規(guī)劃A、品牌定位類別國際品牌紳士男裝摩登女裝戶外運動B、業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局首要參照品牌檔次，其次依據(jù)品類進行排布。奢侈品并未像傳統(tǒng)商場設置在項目主入口以提升項目檔次，而設置在了較為僻靜的圣喬瓦尼廣場，并加大了該區(qū)域建筑和環(huán)境的投入，保證了奢侈品消費的私密性和尊貴性。國際一線品牌國際二線品牌、輕奢休閑新開業(yè)品牌，類別不一運動、戶外皮鞋、皮具男裝、女裝B、業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局首要參照品牌檔次，其次依據(jù)品類進行排布。C、品牌清單國際名品A.TESTONIALFREDDUNHILLARMANIOUTLETBALLYBOTTEGAVENETABULGARIBURBERRYCALVINKLEINCOLLECTIONCELINECOACHBisFENDIGUCCIHUGOBOSSLANCELLOEWEMAXMARABarBMONCLERPRADASALVATOREFERRAGAMOTOD'STORYBURCHVERSACEZEGNAOUTLETSTORE摩登女裝ADOLFODOMINGUEZANMANI/GIVHSHYHAWAZONAABADGLEYMISCHKABEANPOLEBREAD&BUTTERD&DDAZZLED'ZZITELEGANTPROSPEREUROCOUTUREFERAUDFIVEPLUS+G2000JESSICA/EPISODEJEFENJOAN&DAVIDJORYA/JORYAWEEKENDM.TSUBOMIMARISFROLGMAXSTUDIOMOTIVIOASISOCHIRLYPORTSINTERNATIONAPRICHROEMTHEORY紳士男裝

BMWLIFESTYLEBYFORDCALLISTODAVIDMAYERDIDIBOYG2000/MICHAELWYLER/GALAXYGIEVES&HAWKESKENT&CURWENMVIOPALZILERIPORTSINTERNATIONALROBERTADICAMERINOS.D.SPONTINIS.T.DUPONTSATCHISCOFIELDTNGTTRENDIANOVERRIVSKONNE休閑時尚

AMERICANEAGLEAIGLEBROOKSBROTHERSCALVINKLEINJEANSCARNIVALCROCSDENIZENDIESELEDWINESPRITGAPBisGASGUESSHUSHPUPPIESJEEPLACOSTEBisLEELEVI'SMCSMARLBOROMISSSIXTY/ENERGIENAVIGARENAUTICANOVOPLUSTOMMYHILFIGER

運動戶外ADIDASBisCOLUMBIACONVERSE/SKECHERSFILAJACKWOLFSKINLAFUMALININGLOTTONEWBALANCENIKEOAKLEYBarNBisPUMARAPIDOBisROCKPORTSALEWATHENORTHFACETIMBERLAND寢具內衣Lingerie&BeddingAIMERFRETTECALVINKLEINTRIUMPHELLEWACOAL

皮鞋箱包配飾

AMERICANTOURISTERBELLECITYCHAINDRAGONSTARECCOFOLLIFOLLIEFURLAGEOXGIORGIOFABIANIINNIULESAUNDALOTTUSSEMAUDFRIZONNINEWESTSKAPS.T.DUPONTSHOESSAMSONITESWAROVSKITODLLONWOOZENOBI

童裝玩具

BEBELUXFIONA'SPRINCEJACADIKIDSLANDBisSUPRETOTSC、品牌清單國際名品摩登女裝紳士男裝休閑時尚運動戶外

皮鞋箱D、國際品牌進入度核心奢侈品主流奢侈品輕奢國際性品牌數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量2620361239141710占比77%占比33%占比36%占比59%ARMANI√a.testoni

agnes.b

BRAX

Balmain

CERRUTI1881

ArmaniJeans

BROOKSBROTHERS√BALLY√CORNELIANI

ADOLFODOMINGUEZ√CalvinKlein

Jeans√BOTTEGAVENETA√CALVINKLEIN√Aquascutum

DANIELHECHTER

BULGARI√CANALI

A/X

DKNYJEANS√BURBERRY√Daks

AUTASON

GANT√CELINE√DUNHILL√BRAUNBUFFEL

GAP√DOCLE&GABBANA

Dsquared2

Braccialini

GUESS√ErmenegildoZegna√DonnaKaran

COACH√iBlues

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CLUBMONACO

LUBIAM

FENDI√FERRE

C'N'C

LACOSTE√GUCCI√GIEVES&HAWKES

DavidMayerNaman√NAUTICA√KENZO

GIVENCHY√DIESEL√MissSixty√LOEWE√HUGOBOSS√DKNY

Pinko

MAXMARA√JIMMYCHOO√D'urban

PennyBlack

MarcJacobs√Kent&Curwen

FollioFllie√Smalto

Mulberry√LANCEL√FURLA√Tommyhilfiger√MONCLER√MAX&CO

GIADA

PRADA/MIUMIU√MORESCHI

GAUDI

RobertoCavalli

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JUICYCOUTURE

RalphLauren√PALZILERI√KateSpade√

SalvatoreFerragamo√PAUL&SHARK√IceIceberg

TOD'S√PORTS√I.T√

TRUSSARDI

RedValentino

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VALENTINO√S.D.SPONTINI√Lottusse

VERSACE√S.T.Dupont√LIU.JO

ST.JOHN

Longchamp√

SWAROVSKI√MICHAELKROS√

ThomasPink

MCM√

IceIceberg

MarcByMarcJacobs

JUSTCAVALLI

PatriziaPepe

TruTrussardi

POLORalphlauren

VERSACECOLLECTION

UGG√

VERSUS

TrussardiJeans

Y-3

ToryBurch√

Blumarine

TRANOI

TUMI

VERRI√

VersaceJeans

D、國際品牌進入度核心奢侈品主流奢侈品輕奢國際性品牌數(shù)量入駐7、服務性分析商場提供服務：顧客問詢、禮品包裝、提供嬰兒車及殘疾車、免費雨傘租借。免費班車兒童樂園貴賓廳服務，會員專屬高鐵車票報銷（單筆購物600元以上）會員專屬多項服務合計休閑餐飲10家，比例為2.5個/萬平米營業(yè)面積。洗手間合計配比為1個/萬平米，環(huán)境良好，清潔度高。餐飲、衛(wèi)生間分散布局，且服務半徑適宜，顧客使用方便。餐飲多設置于各個街道盡端，能夠有效帶動客流的循環(huán)。餐飲衛(wèi)生間7、服務性分析商場提供服務：合計休閑餐飲10家，比例為2.58、項目總結佛羅倫薩小鎮(zhèn)作為國際專業(yè)奧萊開發(fā)商進入中國的第一個項目，表現(xiàn)堪稱優(yōu)秀?？陀^而言，該項目在區(qū)位和交通上相較京津其他奧萊并不占優(yōu)，但從業(yè)績表現(xiàn)和增長速度來看，小鎮(zhèn)有后來居上的態(tài)勢。項目品質高（忠實還原意式購物街區(qū)）、品牌能級強（RDM對品牌掌控力非常強，如國際品牌無集合店，均為品牌商或代理商開設的直營店）、經營水平優(yōu)秀（RDM豐富而專業(yè)的經營能力），三者得到高度統(tǒng)一，從而彌補了區(qū)位上的弱勢。從投資角度來看，小鎮(zhèn)的前期投入過高（單方造價達到8000元/平米），利潤率偏低（大牌的扣率普遍偏低），投資回報率并不高。在未來經濟環(huán)境不確定的情況下，奢侈品消費或將進一步收縮，該項目未來走勢尚需觀察。業(yè)績2011年營業(yè)額6億元（6月開業(yè)），2012年13億元，2013年17億元坪效項目目前總建面6萬方，經營面積約4.2萬方，坪效約為4萬元/年/平米（即3373元/月/平米）8、項目總結佛羅倫薩小鎮(zhèn)作為國際專業(yè)奧萊開發(fā)商進入中國的第一三、斯普瑞斯奧特萊斯——尋求差異化之路的奧萊三、斯普瑞斯奧特萊斯——尋求差異化之路的奧萊1、項目概況斯普瑞斯奧特萊斯位于北京機場商圈內，緊鄰機場二高速側，距離賽特奧萊僅12公里。該項目分三期開發(fā)，目前開業(yè)的一期總面積不足2萬方。項目采用西班牙風格，定位“年輕、時尚、家庭化公園式購物場所”，以謀求在北京激烈的奧萊競爭環(huán)境下的一席之地。位置:朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)森林公園東1號占地面積：6萬平米建筑面積:1.8萬平米經營面積:1.4萬平米建筑風格:西班牙風格開發(fā)商:斯普瑞斯奧特萊斯商城品牌數(shù)量：91個停車位：800開業(yè)時間：2011年6月2013年業(yè)績：未披露1、項目概況斯普瑞斯奧特萊斯位于北京機場商圈內，緊鄰機場二高2、項目區(qū)位及交通項目位于北京新機場高速側，自駕車可便利達到；項目周邊無軌道交通，非自駕車到達有困難。項目開設免費班車，于項目周邊地鐵4、6號線出口接送。

六環(huán)五環(huán)四環(huán)三環(huán)首都機場賽特奧萊斯普瑞斯項目背景：該項目由金盞鄉(xiāng)政府與斯普瑞斯奧特萊斯商城（主要股東為北京服裝協(xié)會和北京雪蓮集團），均無商業(yè)經營背景，該項目的招商與運營由戴德梁行操作。2、項目區(qū)位及交通項目位于北京新機場高速側，自駕車可便利達到3、項目規(guī)劃項目呈對稱形態(tài)，商鋪大部分為一層，僅規(guī)劃少量的二層商鋪作為餐飲配套。在動線規(guī)劃上，由于規(guī)劃中的A、B內環(huán)線交匯點過于狹窄而變成斷頭路，一方面造成了部分死鋪，另一方面使人流動線成為簡單的“日”字形，過于單調乏味。加上項目占地面積較小、店鋪數(shù)較少，最終使人感覺該項目體量過小，品牌豐富度較差?！叭铡弊中苇h(huán)線的步行道尺度過寬(目測約10米)，且鋪裝形式和顏色單一，給人造成一種空曠的感覺，不利于營造商業(yè)氣氛。內環(huán)線A內環(huán)線B3、項目規(guī)劃項目呈對稱形態(tài)，商鋪大部分為一層，僅規(guī)劃少量的二4、VMD系統(tǒng)分析該項目建筑形態(tài)、綠化景觀較好，能讓消費者產生公園式購物街區(qū)之感。多處設置的休閑小品、座椅可營造較好的休閑氛圍。店鋪的外部形象較好，品牌的展示與建筑形態(tài)、綠化氛圍較為和諧。4、VMD系統(tǒng)分析該項目建筑形態(tài)、綠化景觀較好，能讓消費者產店鋪內部貨品的陳列水平各家參差不齊，商場對此缺乏統(tǒng)一的監(jiān)管，而任由品牌商自行管理。美美樂高Bauhaus連卡佛店鋪內部貨品的陳列水平各家參差不齊，商場對此缺乏統(tǒng)一的監(jiān)管，Wo2LeoSPIGECOZZIWo2LeoSPIGECOZZI5、業(yè)態(tài)規(guī)劃A、項目定位：由于項目體量偏小，且交通條件受限，難以與其他大型奧萊競爭，所以該項目尋求差異化定位，專注時尚、潮流、年輕人群和家庭人群，在品牌上引入連卡佛、EDhardy、IT、AT、BCBG、PartriziaPePe、JuicyCouture、clubMonaco、Y-3、Bauhaus、Quiksilver等潮牌，以及bebelux、NIKEKIDS等兒童品牌。類別名品潮牌休閑時尚快時尚男裝運動戶外其他合計數(shù)量1521151613383占比18%25%18%19%16%4%100%5、業(yè)態(tài)規(guī)劃A、項目定位：類別名品潮牌休閑時尚快時尚男裝運動B、品牌清單名品潮牌休閑時尚快時尚男裝運動戶外其他連卡佛O'2ndTHESWANKST.JOHNNIKEGOLFBelleJOYCETennieWeenieE-LANDPALLADIUMKOLONSPORT樂高JuicyCouturePrichTest-TubeFLASHGEONewBalanceClarksClubMonacoRoemMO&Co.TomSunLi-Ning

WHO.A.UScofield/HuntD&NZioZiaPuma

PaulFrankCATlessFairtonAdidas

UpperLuxuryPLORYBasicHouseCarnivalSperry

EdHardyLacosteEspritCerruti1881TheNorthface

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JustCavalliJNBYZeroLeo

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B、品牌清單名品潮牌休閑時尚快時尚男裝運動戶外其他連卡佛O'C、國際品牌進入度核心奢侈品主流奢侈品輕奢國際性品牌數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量260368393172占比0%占比22%占比8%占比12%ARMANI

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BRAX

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CERRUTI1881√ArmaniJeans

BROOKSBROTHERS

BALLY

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DANIELHECHTER

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MarcJacobs

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GIADA

PRADA/MIUMIU

MORESCHI

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VERSACECOLLECTION

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Y-3√ToryBurch

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TUMI

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C、國際品牌進入度核心奢侈品主流奢侈品輕奢國際性品牌數(shù)量入駐6、項目服務性分析商場提供服務：客服中心：顧客問詢、禮品包裝免費班車（至附近地鐵站）兒童樂園合計休閑餐飲2家，比例為2個/萬平米營業(yè)面積，客戶可選范圍少。洗手間合計配比為2個/萬平米，環(huán)境良好，清潔度高。其余服務項目過少。6、項目服務性分析商場提供服務：合計休閑餐飲2家，比例為2個6、項目總結該項目先天面臨交通不便，規(guī)模偏小，發(fā)展商無商業(yè)背景的劣勢，差異化定位是其唯一可選之路。項目希望通過潮牌吸引年輕時尚人士，輔以流行時尚、男裝、運動打造差異化的奧特萊斯：從實際招商角度來看，潮牌數(shù)量并不太多，對提升項目檔次作用不明顯，而85%的品牌并非潮牌。從消費者角度來看，進入奧特萊斯的潮牌往往款式過時，對潮牌的目標受眾吸引力不大；另一方面，其余品類的品牌與燕莎、賽特重疊度高，并在數(shù)量上存在劣勢。從商家經營角度來看，項目前期并未通過特色定位吸引眾多消費者，商場人流較少，所以較新的貨品逐漸撤離斯普瑞斯，導致店鋪內優(yōu)質貨品比例不高，而這又使來訪消費者數(shù)量減少，口碑不高，最終造成惡性循環(huán)。在開業(yè)初期入駐的BCBG、Bauhaus、Quiksilver等品牌現(xiàn)已撤離商場。從后期經營角度來看，由于團隊缺乏商業(yè)運營經驗，商場內部管控并不嚴謹，店鋪內部的無序也降低了項目品質感。6、項目總結該項目先天面臨交通不便，規(guī)模偏小，發(fā)展商無商業(yè)背四、新燕莎奧特萊斯（天津）——老牌奧萊的轉型之作燕莎系(2)四、新燕莎奧特萊斯（天津）——老牌奧萊的轉型之作燕莎系1、項目概況天津新燕莎奧特萊斯項目位于天津空港經濟區(qū)，是燕莎集團繼北京燕莎奧特萊斯之后打造的全新形態(tài)奧萊項目。燕莎集團汲取北京燕莎奧萊工廠式奧萊不足之處，嘗試通過建設小鎮(zhèn)形態(tài)以提升項目整體品質。該項目占地14萬方，以低密度的形式打造歐式花園購物小鎮(zhèn)。項目按照品類劃分了“五大購物街區(qū)”和“十大集合店”，共計500多個品牌和330個獨立店鋪。在燕莎較強的號召力下，項目開業(yè)率達到95%。位置：天津市空港經濟區(qū)占地面積：14萬平米建筑面積:8.8萬平米經營面積:6萬平米建筑風格:歐式小鎮(zhèn)開發(fā)商:燕莎集團店鋪數(shù)量：330個（品牌500個）停車位：2000開業(yè)時間：2013年12月21日業(yè)績：開業(yè)前兩日業(yè)績1000萬元1、項目概況天津新燕莎奧特萊斯項目位于天津空港經濟區(qū)，是燕莎2、區(qū)位及交通位于天津市空港經濟區(qū)的天津新燕莎奧特萊斯擁有優(yōu)越便捷交通優(yōu)勢，距離北京市區(qū)130公里，距天津市區(qū)25公里，距天津港30公里，8分鐘車程至天津機場，30分鐘車程至天津火車站，40分鐘乘高鐵至北京，毗鄰京津唐、京津、薊汕聯(lián)高速。非自駕車客戶可乘坐天津地鐵二號線至空港經濟區(qū)站，換乘新燕莎免費班車或692路、969路公交車到達項目。天津市區(qū)新燕莎奧萊新燕莎奧萊空港經濟區(qū)站2、區(qū)位及交通位于天津市空港經濟區(qū)的天津新燕莎奧特萊斯擁有優(yōu)3、項目規(guī)劃項目建筑規(guī)劃呈蝴蝶狀兩翼對稱。部分街鋪為1層，其余為2層，由1樓開設樓梯口上2樓。2樓在中間位置有連廊相連，而其他部分的2樓街鋪無連接。從結構來看，項目可分為四角、中軸共計五個大片區(qū)，相互之間獨立性強，可用于分類規(guī)劃不同品類。在實際使用中，由于項目占地面積大，首層的建筑面積達到約5萬平米，過于復雜的動線在巨大的空間內，使消費者非常容易迷失方向，對空間感到混亂。主入口相連3、項目規(guī)劃項目建筑規(guī)劃呈蝴蝶狀兩翼對稱。部分街鋪為1層，其4、VMD體系分析連接不同建筑之間的廊橋、穹頂與中央大廳。干掛石材的使用增強了項目品質感。12米8米尺度不盡相同的各級道路，直曲相間，增強購物的趣味性和品牌的展示性。10米4、VMD體系分析連接不同建筑之間的廊橋、穹頂與中央大廳。干造型各異的屋頂，給項目帶來豐富的天際線。重要節(jié)點景觀品質感較強，但非重要節(jié)點上則景觀性不足甚至缺少景觀，均好性不足。店鋪展示與周邊環(huán)境有結合，戶外休閑設施、花箱、小品、門檐等等，均較好的突出了品牌形象。造型各異的屋頂，給項目帶來豐富的天際線。重要節(jié)點景觀品質感較項目內店鋪主要分集合店與專賣店兩種。其中集合店沿用北京燕莎的開放式柜臺的形式，由于新物業(yè)預留足夠的空間和更高的裝修水平，整體效果、檔次均遠高于北京燕莎。專賣店內部貨品陳列有序，與外部建筑水準相當，展示了燕莎在經營上的專業(yè)性。集合店內部專賣店內部項目內店鋪主要分集合店與專賣店兩種。其中集合店沿用北京燕莎的5、業(yè)態(tài)規(guī)劃A、品牌定位：項目40%為國外品牌，50%為國內品牌，10%為輔營業(yè)態(tài)。項目涉及到的品類包括國際品牌、休閑、女裝、男裝、皮鞋皮具、兒童、運動戶外、家居用品、內衣、眼鏡手表十大類別，除國際大牌之外，且每類的品牌數(shù)量均不低于20個。項目國際品牌方面并不強大，國際一線品牌僅有Armani，其余通過集合店的形式進入；國際二、三線及輕奢品牌15個。國際品牌的缺失，使項目檔次難以拔高，也對高端客戶缺乏吸引力。與北京燕莎相同，新燕莎也引入了純奧萊線品牌，與意大利、西班牙商會合作建立了意大利、西班牙皮鞋皮具工廠店。在品類構成上，新燕莎與北京燕莎的AB館相似，非走高端路線，而通過大而全的品類結構，吸引家庭式客戶進行一站式全方位消費。5、業(yè)態(tài)規(guī)劃A、品牌定位：B、品牌布局在品牌布局上，新燕莎進行了大幅的創(chuàng)新。一樓分為六大購物區(qū)，包括：國際品牌、男裝、女裝、皮鞋皮具、時尚休閑、運動休閑。二樓為九大集合店，包括：1.男裝品牌集合店、2.運動品牌集合店、3.箱包皮鞋品牌集合店、4.兒童品牌集合店、5.鐘表品牌集合店、6.眼鏡品牌集合店、7.家居品牌品牌集合店、8.內衣品牌集合店、9.裘皮品牌集合店。市場知名度較高的品牌，按照類別分別設置在一樓的五大購物區(qū)內，合計154個品牌；剩余176個品牌以集合店的形式分布在二樓。受制于一樓店鋪數(shù)量有限，二樓集合店又需要標桿品牌的帶動，所以燕莎對同品類品牌根據(jù)檔次再次細分，如男裝中的Satchi放置在一樓，而雅戈爾則放在二樓男裝集合店中，帶動其他更為低端的男裝品牌。在此操作策略下，新燕莎較北京燕莎多引入了約150個新品牌，其中半數(shù)為家居、兒童類，但同時也引入了許多國產不知名的男裝、皮鞋皮具品牌。B、品牌布局在品牌布局上，新燕莎進行了大幅的創(chuàng)新。受制于一樓C、品牌清單C、品牌清單全國奧特萊斯考察報告ppt課件D、國際品牌入駐情況核心奢侈品主流奢侈品輕奢國際性品牌數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量數(shù)量入駐情況數(shù)量261365396178占比4%占比14%占比15%占比47%ARMANI√a.testoni

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GUESS√ErmenegildoZegna

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PRADA/MIUMIU

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PALZILERI√KateSpade

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D、國際品牌入駐情況核心奢侈品主流奢侈品輕奢國際性品牌數(shù)量入6、項目服務性分析商場提供服務：客服中心：顧客問詢、禮品包裝、提供嬰兒車殘疾車、廣播尋人項目內部擺渡車換乘地鐵的免費班車服裝修改驗光配鏡鐘表維修皮鞋維修合計休閑餐飲13家，比例為2個/萬平米營業(yè)面積。洗手間合計10個，配比為1.6個/萬平米，但大部分衛(wèi)生間位于2樓，使用有所不便。環(huán)境良好，清潔度高。6、項目服務性分析商場提供服務：合計休閑餐飲13家，比例為27、項目總結

天津新燕莎與北京燕莎相比：在建筑上，燕莎嘗試采用新的歐式小鎮(zhèn)風格，但在具體的實施上，由于缺乏經驗，在規(guī)劃動線、建筑細節(jié)、質量上都存在較多的問題（如開業(yè)不足一年，各項設施毀壞），開發(fā)經驗還是存在不足。在品牌度上來看，新燕莎高端品牌的缺失導致了項目整體品質不高，與北京燕莎相比有所不如，與佛羅倫薩小鎮(zhèn)相比更是相去甚遠。在在失去地緣優(yōu)勢之后，燕莎對國際品牌缺乏跨區(qū)域的掌控力，這也是許多區(qū)域性零售大鱷存在的問題。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，燕莎首創(chuàng)了多種集合店的形式，這可看做傳統(tǒng)百貨經營方式在奧萊業(yè)態(tài)里的延續(xù)，這也是國內奧萊中少有的大量引入非服飾品類的嘗試，具體與奧萊是否能夠起到互補的作用，需靜觀后效。從北京燕莎開始，燕莎便嘗試定制專業(yè)奧萊線貨品。通過與意大利、西班牙商會的合作嘗試引入低價優(yōu)質貨品。作為專業(yè)奧萊經營者，擁有獨家品牌可較大的增強項目的競爭力。類別奢侈品類主流奢侈品輕奢國際性品牌數(shù)量26363917北京燕莎入駐數(shù)量819710占比31%53%18%59%天津新燕莎入駐數(shù)量1568占比4%14%15%47%7、項目總結天津新燕莎與北京燕莎相比：類別奢侈品類主流奢侈

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2長三角地區(qū)主要奧萊考察上海米格天地蘇州時尚舞臺蘇州奕歐萊購物村PART2上海米格天地一、上海米格天地充分競爭市場上的差異化典范奧萊一、上海米格天地充分競爭市場上的差異化典范奧萊1、項目概況該項目位于上海青浦區(qū)，與百聯(lián)項目一路之隔。由上海珠江創(chuàng)展投資有限公司投資建設，上海偉立投資有限公司經營管理。該項目總占地約30萬方，總建筑面積為47萬方，其中奧特萊斯部分面積9萬方。該項目于2013年開業(yè)，與百聯(lián)進行錯位經營，所有品牌與百聯(lián)均不重復。目前該項目依然處于培育期。位置:嘉松中路5999號占地面積：7萬平米建筑面積:9萬平米經營面積:7萬平米建筑風格:現(xiàn)代風格品牌數(shù)量：202個店鋪數(shù)量：283個停車位：2500開業(yè)時間：2013年1月2013年業(yè)績：未披露1、項目概況該項目位于上海青浦區(qū)，與百聯(lián)項目一路之隔。由上海2、項目區(qū)位及交通項目位于上海青浦區(qū)，距離市中心約26公里，車行距離約40分鐘。隨上海城市外擴，項目所在的片區(qū)對于市內居民心理距離而言已經不算偏遠，屬于可接受購物范圍內。米格天地項目背景：米格天地投資商為創(chuàng)建于1993年的珠江地產集團，米格天地是其進入上海的首個大型商業(yè)綜合體項目。而運營商為珠江集團旗下從事商業(yè)地產項目運營管理的專業(yè)化商業(yè)管理機構上海偉立投資有限公司，而實際為該項目提供招商服務的是The

Outlet！Company，該團隊具有一定外資背景，為項目招進了GUCCI。據(jù)悉，TOC團隊亦負責南京東郊奧萊的招商工作。市政府2、項目區(qū)位及交通項目位于上海青浦區(qū)，距離市中心約26公里，3、項目規(guī)劃