房地產(chǎn)-行業(yè)月報：投資仍待改善期待政策加力

1告房地產(chǎn)華泰研究地產(chǎn)基本面仍待改善，期待一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策告房地產(chǎn)華泰研究地產(chǎn)基本面仍待改善，期待一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策7月房地產(chǎn)基本面繼續(xù)承壓：開發(fā)投資同比降幅再次擴大，銷售量價延續(xù)調(diào)整，部分頭部房企遭遇階段性流動性壓力，導致房企融資環(huán)境進一步承壓。但政策定調(diào)、地方執(zhí)行、貨幣政策和經(jīng)紀人預期已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，我們期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求。我們看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。開發(fā)投資降幅擴大，竣工面積保持強勢7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑12.2%，降幅較6月擴大1.9pct。土地市場延續(xù)供求雙向壓力，開工端依然低迷，竣工端在保交付推動下保持強勢：房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務增持(維持)增持(維持)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)755824923881、1、7月300城住宅類土地供求規(guī)模仍然同比收縮，銷售和融資走弱后房企拿地更加克制；2、市場走弱+拿地克制導致7月新開工同比下滑25.9%，施工面積同比降幅繼續(xù)擴大至6.8%；3、保交付推動竣工面積同比增速保持強勢(7月同比增長33.1%)，隨著地產(chǎn)銷售弱化和部分頭部房企出現(xiàn)階段性流動性壓力，后續(xù)竣工韌性或?qū)⒏匈囉诒＝桓墩叩倪M一步發(fā)力。房地產(chǎn)服務(%)81(6)(13)房地產(chǎn)服務(%)81(6)(13)(20)銷售量價延續(xù)調(diào)整，積極信號持續(xù)增加Aug-22Dec-22Apr-23AugAug-22Dec-22Apr-23Aug-23資料來源：Wind，華泰研究重點推薦股票名稱城建發(fā)展華發(fā)股份建發(fā)股份濱江集團金地集團新城控股越秀地產(chǎn)建發(fā)國際集團華潤置地中國海外發(fā)展龍湖集團中海物業(yè)保利物業(yè)華潤萬象生活濱江服務招商積余萬物云15.5%，較6月收窄2.7pct；銷售金額同比下滑19.3%，較6月基本持平，7月50城二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌2.0%，較6月擴大0.4pct。部分頭部房企出現(xiàn)階段性流動性壓力，也使得民營房企銷售可能進一步承壓。但我們注意到政策定調(diào)、政策執(zhí)行、貨幣政策、經(jīng)紀人預期方面的積極信號在持續(xù)增加。我們期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求。投資評級買入買入投資評級買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入股票代碼(當?shù)貛欧N)9.0313.4417.4513.7819.04 9.8621.7815.1625.5244.8926.3332.1713.0071.9247.4738.3818.9851.87600266CH600325CH600153CH002244CH600325CH600153CH002244CH降幅較6月擴大2.3、10.7pct，主要受到銷售走弱的拖累；2、國內(nèi)貸款、000002CH600383CH601155CH123HK1908HK1109HK自籌資金同比下滑14.7%、20.5%000002CH600383CH601155CH123HK1908HK1109HK產(chǎn)銷售繼續(xù)走弱，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是部分龍頭房企遭遇階段性流動性壓力，使得房企融資環(huán)境進一步承壓。但地產(chǎn)融資支持已經(jīng)開啟，我們期待融資端政策能夠與地產(chǎn)需求端和其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求，進而緩解房企現(xiàn)金流壓力。688HK960HK26692669HK6049HK1209HK3316HK001914CH26026049HK1209HK3316HK001914CH2602HK科A、金地集團、新城控股；2)港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際控股、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；4)物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務、招商積余、萬物云。資料來源：華泰研究預測資料來源：華泰研究預測產(chǎn)開發(fā)投資降幅擴大，竣工面積保持強勢 3 銷售量價延續(xù)調(diào)整，積極信號持續(xù)增加 6部分房企遭遇階段性流動性壓力，房企融資環(huán)境進一步承壓 8 產(chǎn)開發(fā)投資降幅擴大，竣工面積保持強勢2023年7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑12.2%，降幅較6月擴大1.9pct。土地市場延續(xù)供求雙向壓力，開工端依然低迷，竣工端在保交付推動下保持強勢。1)7月300城住宅類土地供求規(guī)模仍然同比收縮，銷售和融資走弱后房企拿地更加克制。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2023年7月300城住宅類土地供應建面同比下滑30%(其中一線、二線、三四線分別同比-70%、-43%、-11%)，1-7月累計同比下滑33%；住宅類土地成交建面同比下滑38%(其中一線、二線、三四線分別同比-21%、-50%、-29%)，累計同比下滑32%；住宅類土地成交金額同比下滑48%(其中一線、二線、三四線分別同比-38%、-61%、-28%)，累計同比下滑26%；住宅類土地成交溢價率為5%，流拍率為14%。2)市場走弱+拿地克制導致新開工同比繼續(xù)下滑，施工面積同比降幅繼續(xù)擴大。2023年7月新開工面積同比下滑25.9%，較6月收窄4.4pct，低基數(shù)下同比降幅仍然較大，主要因為：1、地產(chǎn)銷售再次走弱，房企開工意愿依然謹慎；2、拿地數(shù)量不足客觀上制約了新開工規(guī)模，22年以及23年1-7月300城住宅類土地成交建面分別同比-30%/-32%。受新開工不足的拖累，施工面積同比下滑6.8%，降幅較6月擴大0.2pct。3)保交付推動竣工面積同比增速保持強勢。2023年7月竣工面積同比上升33.1%，升幅較6月擴大16.8pct。隨著地產(chǎn)銷售弱化和部分頭部房企出現(xiàn)階段性流動性壓力，后續(xù)竣工韌性或?qū)⒏匈囉诒＝桓墩叩倪M一步發(fā)力。投資同比降幅擴大2023年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額為6.8萬億元，累計同比下降8.5%。其中住宅開發(fā)投資累計完成額為5.1萬億元，累計同比下降7.6%。2023年7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額為0.9萬億元，同比下降12.2%，環(huán)比下降28.7%。其中住宅開發(fā)投資完成額為0.7萬億元，同比下降9.4%，環(huán)比下降26.8%。86420房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2315%10%5%0%-5%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表2：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額當月值18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額(億，左軸)當月同比(右軸)70%60%50%40%30%20%10%0%-20%-30%-40%當月環(huán)比(右軸)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究產(chǎn)86420住宅開發(fā)投資累計完成額(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2320%15%10%5%0%-5%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表4：全國住宅開發(fā)投資完成額當月值14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000住宅開發(fā)投資當月完成額(億，左軸)當月同比(右軸)當當月環(huán)比(右軸)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0780%60%40%20%0%-20%-40%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究新開工同比降幅收窄，竣工同比升幅擴大2023年1-7月全國房屋新開工面積為5.7億平，累計同比下降24.5%。其中住宅新開工面2023年7月全國房屋新開工面積為0.7億平，同比下降25.9%，環(huán)比下降30.2%。其中住宅新開工面積為0.5億平，同比下降25.7%，環(huán)比下降29.0%。252050房屋新開工面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2330%20%10%0%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表6：全國房屋新開工面積當月值16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月房屋新開工面積(萬平，左軸)當月同比(右軸)當當月環(huán)比(右軸)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0760%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究86420住宅新開工面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2330%20%10%0%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表8：全國住宅新開工面積當月值12,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月住宅新開工面積(萬平，左軸)當月同比(右軸)當當月環(huán)比(右軸)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0760%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-7月，全國房屋施工面積為80.0億平，累計同比下降6.8%。2023年1-7月全國房屋竣工面積為3.8億平，累計同比上升20.5%。120100806040200房屋施工面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2310%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究12房屋竣工面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)25%020%15%810%65%0%4-5%2-10%-15%02017-20%1-7M2320182019202020212022資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究銷售量價延續(xù)調(diào)整，積極信號持續(xù)增加7月以來房地產(chǎn)銷售量價延續(xù)調(diào)整。2023年7月全國商品房銷售面積同比下滑15.5%，較較6月擴大0.4pct，其中一線、二線、三四線城市分別環(huán)比-2.3%、-1.7%、-2.6%。根據(jù)我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)，8月1日-8月11日60城新房銷售面積同比-41%(7月-37%)，其中一線-34%，二線-35%，三線-52%，市場表現(xiàn)仍然疲弱，部分頭部房企出現(xiàn)階段性流動性壓力，也使得民營房企銷售可能進一步承壓。但我們注意到積極信號在持續(xù)增加：政策定調(diào)方面，7月政治局會議、住建部均已傳遞出優(yōu)化房地產(chǎn)政策的積極表態(tài)，北上廣深一線城市密集發(fā)聲支持剛需、改善性住房需求，城中村改造被中央部委多次提及；地方執(zhí)行方面，合肥、鄭州、南京等二線城市已陸續(xù)優(yōu)化一攬子房地產(chǎn)政策；貨幣政策方面，8月15日央行調(diào)降1年期MLF中標利率15bp，有望推動房貸利率繼續(xù)下行；領先指標方面，貝殼經(jīng)紀人預期指數(shù)(KMI)已連續(xù)反彈五周，其中8月13日一線城市KMI回升至47.3，已接近榮枯平衡線，且一線城市7月二手房帶看指數(shù)環(huán)比已經(jīng)止跌。我們期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求。2023年1-7月全國商品房銷售面積為6.7億平，累計同比下降6.5%。其中，商品住宅銷售面積為5.8億平，累計同比下降4.3%。2023年7月全國商品房銷售面積為0.7億平，同比下降15.5%，環(huán)比下降46.1%。商品住宅銷售面積為0.6億平，同比下降15.5%，環(huán)比下降44.8%。2086420商品房銷售面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2310%5%0%-5%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表12：全國商品房銷售面積當月值18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月商品房銷售面積(萬平，左軸)當月同比(右軸)當月環(huán)比(右軸)2022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究86420商品住宅銷售面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2310%5%0%-5%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表14：全國商品住宅銷售面積當月值16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月商品住宅銷售面積(萬平，左軸)當月同比(右軸)當當月環(huán)比(右軸)2022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-7月全國商品房銷售金額為7.0萬億元，累計同比下降1.5%。其中，商品住宅銷升0.7%。2023年7月全國商品房銷售金額為0.7萬億元，同比下降19.3%，環(huán)比下降44.7%。商品住宅銷售金額為0.7萬億元，同比下降19.5%，環(huán)比下降43.1%。2086420商品房銷售額累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2315%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究86420商品住宅銷售額累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2320%15%10%5%0%-5%-20%-25%-30%-35%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月商品房銷售額(億元，左軸)當月同比(右軸)當月環(huán)比(右軸當月環(huán)比(右軸)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0780%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月商品房銷售額(億元，左軸)當月同比(右軸)當月環(huán)比(右軸當月環(huán)比(右軸)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0760%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究部分房企遭遇階段性流動性壓力，房企融資環(huán)境進一步承壓2023年7月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下滑20.2%，較6月收窄1.3pct，房企現(xiàn)金降幅較6月擴大2.3、10.7pct，主要受到銷售走弱的拖累；2、國內(nèi)貸款、自籌資金同比下隨著地產(chǎn)銷售繼續(xù)走弱，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是部分龍頭房企遭遇階段性流動性壓力，使得房企融資環(huán)境進一步承壓。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，8月14日MarkitiBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券到期收益率為27.53%，較7月初的22.84%上升4.69pct。7月以來地產(chǎn)融資支持已經(jīng)開啟，包括“金融十六條”信貸展期和保交樓相關政策有效期延長、交易商協(xié)會召開民企融資座談會等。我們期待融資端支持政策能夠與地產(chǎn)需求端和其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求，進而緩解房企現(xiàn)金流壓力。2023年1-7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為7.8萬億元，累計同比下降11.2%。7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為0.9萬億元，同比下降20.2%，環(huán)比下降26.6%。252050房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2310%5%0%-5%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表20：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金當月值25,00020,00015,00010,0005,0000房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：當月值(萬億元，左軸)當月同比(右軸)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比(右軸)當月環(huán)比(右軸)2022-072022-082022-09-102022-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究拆分到位資金的主要構成：值32102017國內(nèi)貸款：累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸) 1-7M2310%5%0%-5%-20%-25%-30%20182019202020212022資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究值2022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-074,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000150%100%50%0%-50% 當月同比(右軸)當月環(huán)比(右軸)資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究產(chǎn)值76543210自籌資金：累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2315%10%5%0%-5%-20%-25%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表24：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌資金當月值7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000自籌資金：當月值(萬億元，左軸)當月同比(右軸)當月環(huán)比(右軸)2022-072022-082022-092022-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-0780%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預收款為2.7萬億元，累計同比下降3.8%。876543210定金及預收款：累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2320%10%0%-20%-30%-40%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表26：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金及預收款當月值8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000定金及預收款：當月值(萬億元，左軸)當月同比(右軸)60%50%40%30%20%10%0%-20%-30%-40%當月環(huán)比(右軸)2022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究3.53.02.52.0500.50.0個人按揭貸款：累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-7M2320%15%10%5%0%-5%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表28：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個人按揭貸款當月值4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,00050002022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-052023-062023-07當月環(huán)比(右軸)100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究產(chǎn)7月房地產(chǎn)基本面繼續(xù)承壓：開發(fā)投資同比降幅再次擴大，銷售量價延續(xù)調(diào)整，部分頭部房企遭遇階段性流動性壓力，導致房企融資環(huán)境進一步承壓。但政策定調(diào)、地方執(zhí)行、貨幣政策和經(jīng)紀人預期已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，我們期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求。我們看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。4)物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務、招商積余、萬物云。股票名稱股票代碼投資評級收盤價(當?shù)貛欧N)(當?shù)貛欧N)市值(百萬)(當?shù)貛欧N)EPS(元)2025EPE(倍)20222023E2024E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入7.399.0316,676-0.410.430.800.960華發(fā)股份600325CH買入10.5513.4422,3361.221.281.431.638.658.247.386.47建發(fā)股份600153CH買入10.9117.4532,7862.092.302.643.075.224.744.133.55濱江集團002244CH買入10.0013.7831,1141.201.451.762.048.336.905.684.90000002CH買入14.2919.04170,4901.901.902.042.177.527.527.006.59金地集團600383CH買入8.009.8636,1171.351.371.521.665.935.845.264.82新城控股601155CH買入14.9421.7833,6990.621.832.422.6375.68越秀地產(chǎn)123HK買入9.8515.1639,6501.281.331.531.717.066.805.915.29建發(fā)國際集團1908HK買入20.5025.5237,8392.432.923.834.607.746.444.914.09華潤置地1109HK買入33.3044.89237,4603.944.214.674.907.767.266.546.24中國海外發(fā)展688HK買入17.1826.33188,0332.132.272.593.017.406.956.095.24龍湖集團960HK買入17.1632.17108,8243.843.854.104.544.104.093.843.47中海物業(yè)2669HK買入8.4913.0027,9050.390.500.640.8121.7716.9813.2710.48保利物業(yè)6049HK買入40.2071.9222,2442.012.523.183.8918.3514.6411.609.48華潤萬象生活1209HK買入35.6047.4781,2570.971.261.612.0233.6825.9320.2916.17濱江服務3316HK買入19.8038.385,4731.491.982.583.345.49招商積余001914CH買入15.7318.9816,6790.560.730.881.0528.0921.5517.8814.98萬物云2602HK買入25.8551.8730,4631.281.752.252.8318.5313.5610.548.38注：收盤價和市值數(shù)據(jù)截至2023年8月15日資料來源：Bloomberg，華泰研究預測股票名稱城建發(fā)展(600266CH)華發(fā)股份(600325CH)最新觀點攜手越秀獲取北京核心資源，彰顯市場影響力公司7月31日公告，將與越秀地產(chǎn)合作開發(fā)北京海淀區(qū)雙新村棚戶區(qū)改造地塊(即海淀四季青地塊)，公司持股比例為49%(49.49%*99%=49%)，對應權益拿地金額39億元。本次合作在擴充了公司北京土地儲備的同時，亦彰顯公司在北京市場的影響力。我們維持23-25年EPS為0.43/0.80/0.96元的盈利預測，可比公司平均2023PE為12倍，考慮到公司除了銷售快增長、業(yè)績強反轉(zhuǎn)、長期具備資源整合空間之外，近期具備北京“一區(qū)一策”、城中村改造等多項正面催化，我們認為公司合理2023PE為21倍，目標價9.03元(前值7.10元)，對應1倍PB，維持“買入”評級。風險提示：北京區(qū)域市場風險，棚改和一級開發(fā)項目進展不及預期的風險，股權投資、少數(shù)股東損益占比導致業(yè)績波動的風險。報告發(fā)布日期：2023年07月31日點擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):合作獲取北京資源，彰顯市場影響力拿地和銷售表現(xiàn)亮眼，維持“買入”評級公司7月11日新獲取上海地塊，補充貨值128億元，年初以來堅持聚焦核心城市，積極通過合作方式拓展項目，銷售增速遠高于百強房企。我們維持23-25年EPS為1.28/1.43/1.63元的盈利預測?？杀裙酒骄?3PE為6.3倍(Wind一致預期)，考慮到公司亮眼的拿地和銷售表現(xiàn)，我們依然認為公司合理23PE為10.5倍，維持目標價13.44元，維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動風險。報告發(fā)布日期：2023年07月12日點擊下載全文：華發(fā)股份(600325CH,買入):繼續(xù)增倉上海，銷售增速行業(yè)居前產(chǎn)股票名稱建發(fā)股份(600153CH)最新觀點結(jié)算節(jié)奏影響凈利，銷售繼續(xù)高增長公司4月28日發(fā)布一季報，2023Q1實現(xiàn)營收1674.6億元(YOY+11.2%)，歸母凈利8.0億元(YOY-22.7%)。我們維持2023-2025年EPS分別為2.30/2.64/3.07元的盈利預測，大型房企和供應鏈企業(yè)對應23年Wind一致預期PE均值為10.1/9.5x；考慮多元折價，我們給予公司23年地產(chǎn)業(yè)務8.6xPE(折價15%)，供應鏈業(yè)務6.9xPE(折價28%)，予以目標價17.45元(前值：17.39元)，重申“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下行風險，大宗價格波動風險。報告發(fā)布日期：2023年04月30日點擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):結(jié)算節(jié)奏影響凈利，銷售繼續(xù)高增長濱江集團歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級(002244CH)公司4月28日發(fā)布年報和一季報，22年實現(xiàn)營收415.0億元，同比+9%；歸母凈利潤37.4億元，同比+24%，略低于我們預期(39.3億元)。23Q1實現(xiàn)營收100.9億元，同比+63%；歸母凈利潤5.6億元，同比+146%。參考結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們上調(diào)營收、下調(diào)毛利率，預計23-25年EPS為1.45/1.76/2.04元(23/24前值1.44/1.66元)?？杀裙酒骄?3PE(Wind一致預期)為6.8倍，考慮到公司經(jīng)營表現(xiàn)積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標的，我們認為公司合理23PE為9.5倍，上調(diào)目標價至13.78元(前值13.23元，基于10.5倍22PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風險。報告發(fā)布日期：2023年04月28日點擊下載全文：濱江集團(002244CH,買入):業(yè)績增長潛力充沛，經(jīng)營表現(xiàn)積極萬科A歸母凈利穩(wěn)健，維持A股“買入”評級(000002CH)公司4月28日發(fā)布一季度報，2023Q1實現(xiàn)營收684.7億元(YOY+9.3%)，歸母凈利14.5億元(YOY+1.2%)。我們維持2023-2025年歸母凈利為227/243/259億元的盈利預測，A股(000002CH)參考可比公司2023年PE均值9.54x(Wind)，考慮到公司擴儲節(jié)奏開始加快，予以2023年10xPE，維持目標價19.04元，H股(2202HK)參考最近一個季度平均折價率40%以及兩地對業(yè)績和多元化業(yè)務估值差異，予以A股折價40%，目標價12.97港幣(前值13.80港幣)，維持“增持”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預期導致可售貨量不足的風險。報告發(fā)布日期：2023年04月29日點擊下載全文：萬科A(2202HK,增持;000002CH,買入):凈利穩(wěn)健，大舉補充核心區(qū)域儲備金地集團減值影響凈利，重啟擴儲聚焦深耕(600383CH)金地集團發(fā)布22年年報和23年一季報，2022年實現(xiàn)營收1202.08億元(yoy+21.14%)，歸母凈利61.07億元(yoy-35.09%)，扣非凈利56.96億元(yoy-33.89%)。2023Q1公司實現(xiàn)營收143.66億元(yoy+7.52%)，歸母凈利5.08億元(yoy-18.89%)。因債券市場波動影響公司擴儲節(jié)奏，減值準備影響也超我們預期，我們預計公司2023-2025年EPS分別為1.37/1.52/1.66元(前值2023-2024年2.14/2.26元)?？杀裙?3年Wind一致預期PE均值為7.2倍，給予公司23年7.2倍PE，目標價9.86元(前值12.10元)，維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑風險；債券價格下跌導致融資不暢。報告發(fā)布日期：2023年04月29日點擊下載全文：金地集團(600383CH,買入):減值影響凈利，重啟擴儲聚焦深耕新城控股歸母凈利回升，商業(yè)穩(wěn)健增長(601155CH)4月28日公司發(fā)布一季報，2023Q1實現(xiàn)營收162.5億元(YOY-13.0%)，歸母凈利6.6億元(YOY+29.3%)。我們維持公司2023-2025年EPS分別為1.83/2.42/2.63元的盈利預測。作為一家財務相對穩(wěn)健的民企，公司商業(yè)持續(xù)外拓，雙輪驅(qū)動路徑日益清晰，對再融資機遇的把握加大了公司的財務安全性，可比公司24年Wind一致預期PE均值為9倍，給予公司24年9倍PE，目標價21.78元(前值22.51元)，維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑；三四線商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇。報告發(fā)布日期：2023年04月30日點擊下載全文：新城控股(601155CH,買入):歸母凈利回升，商業(yè)穩(wěn)健增長越秀地產(chǎn)投銷逆勢領先的優(yōu)質(zhì)頭部地方國企，首次覆蓋給予“買入”評級(123HK)公司是廣州市屬開發(fā)商，深耕廣州并進一步向全國拓展。短期來看，公司22年銷售金額逆勢率先實現(xiàn)同比增長，投資強度維持行業(yè)前列，市場逐步復蘇，領先的擴張優(yōu)勢構成股價的催化劑。長期來看，公司背靠雙國資股東，獨特的增儲模式及領先的融資優(yōu)勢將促使公司跑贏行業(yè)，實現(xiàn)中長期的業(yè)績增長。我們預計公司23-25年EPS為1.33/1.53/1.71元，可比公司平均23PE為6.9倍(Wind一致預期)，考慮到公司積極且持續(xù)的投資行為，我們認為合理23PE為10倍，目標價15.16港幣，首次覆蓋給予“買入”評級。風險提示：疫情擾動風險，單一城市經(jīng)營風險，股東支持力度下降風險，房地產(chǎn)行業(yè)進一步下行風險。報告發(fā)布日期：2023年04月24日點擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):虎踞羊城向遠方，越千億迎新成長建發(fā)國際集團逆勢成長的行業(yè)黑馬，首次覆蓋給予“買入”評級(1908HK)建發(fā)國際作為建發(fā)集團的主要二級開發(fā)平臺，融資端得到了國資股東全方位支持，在土地市場下行期仍保持高拿地強度，同時擁有出色的產(chǎn)品力和優(yōu)質(zhì)的土地儲備，有望在逆勢中實現(xiàn)優(yōu)于同行的增長，獲取更多市場份額。我們預計2023-25年EPS為2.92/3.83/4.60元，可比公司平均2023PE為7.0(Wind一致預期)，考慮到公司市場化管理機制帶來的管理效能提升和股權激勵計劃及員工持股平臺使管理層和股東利益深度捆綁，我們認為公司合理2023PE為8.0倍，目標價25.52港元，首次覆蓋給予“買入”評級。風險提示：1)母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風險。2)海西區(qū)域銷售下行風險。3)行業(yè)銷售下行風險。4)疫情擾動風險。報告發(fā)布日期：2023年06月21日 點擊下載全文：建發(fā)國際集團(1908HK,買入):振鷺于飛，乘勢而上產(chǎn)股票名稱華潤置地(1109HK)中國海外發(fā)展(688HK)最新觀點FY22：核心凈利實現(xiàn)增長，全面發(fā)展的行業(yè)優(yōu)等生；維持“買入”公司發(fā)布22年度業(yè)績：22營收同比-2.4%至2071億元，核心凈利潤同比+1.5%至270億元，逆勢實現(xiàn)增長，毛利率同比-0.8pct至26.2%。考慮地產(chǎn)行業(yè)下行對公司結(jié)轉(zhuǎn)資源的影響，我們下調(diào)營收和毛利率的假設，調(diào)整2023-2025年EPS預測至4.21/4.67/4.90元(2023-2024E前值：5.18/5.88元)?？杀裙?023EPE均值為7.8倍(Wind一致預期)，考慮公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理2023EPE為9.4倍，維持目標價為44.89港幣(前值：44.29港幣)，維持“買入”評級。風險提示：1)疫情影響業(yè)務開展，尤其是經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務；2)盈利能力和銷售增速不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月31日點擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):全面均衡發(fā)展，商業(yè)跨越行業(yè)周期22FY業(yè)績有所下滑，開發(fā)業(yè)務保持領先，未來增長可期；維持“買入”公司發(fā)布2022年報：營收1803億，同比下降26%；歸母凈利潤233億，同比下降42%；毛利率同比下降2.2pct至21.3%?？紤]結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們下調(diào)收入和毛利率假設，調(diào)整公司23-25EPS至2.27/2.59/3.01元(23-24前值為3.64/4.22元)?？杀裙酒骄?023EPE均值為9.2倍(Wind一致預期)，考慮公司目前財務狀況良好，在逆境下業(yè)績韌性盡顯且拿地積極，疊加非房開業(yè)務保持增長軌跡，我們認為公司合理2023EPE為10.2倍，對應目標價調(diào)整至26.33港幣(前值：28.00港幣)，維持“買入”評級。風險提示：1)疫情影響業(yè)務開展，尤其是經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務；2)盈利能力和銷售增速不及預期。報告發(fā)布日期：2023年04月02日點擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):市場地位持續(xù)提升，增長將為主旋律龍湖集團22年業(yè)績依然穩(wěn)健，經(jīng)營性業(yè)務逆勢穩(wěn)步前進，維持“買入”(960HK)公司公布22年報：1)總營收同比增長12%至2506億元(投資性物業(yè)和物業(yè)管理收入同比增長25%至236億元)；2)綜合毛利率21.2%，同比-4.1pct，核心凈利潤為225.4億元，同比+0.5%。3)22年每股分紅1.13元，分紅比例30%。參考開發(fā)業(yè)務的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們調(diào)整營收和毛利率，預計23/24/25年EPS為3.85/4.10/4.54元(23/24年前值為4.69/5.18元)?？杀裙酒骄?023年PE為6.7倍(Wind一致預期)，考慮到公司長期穩(wěn)健的運營能力和前瞻的經(jīng)營性業(yè)務布局，我們認為公司合理2023年預測PE為7.4倍，目標價32.17港幣(前值：40.02港幣)，維持“買入”。風險提示：管理層變更帶來的經(jīng)營業(yè)務風險；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務發(fā)展不及預期；疫情影響業(yè)務開展。報告發(fā)布日期：2023年03月19日點擊下載全文：龍湖集團(960HK,買入):業(yè)績依然穩(wěn)健，經(jīng)營性業(yè)務穩(wěn)步發(fā)展中海物業(yè)業(yè)績穩(wěn)步前行，維持“買入”評級(2669HK)公司3月23日發(fā)布年報，22年實現(xiàn)營收126.9億港幣，同比+34%；歸母凈利潤12.7億港幣，同比+29%，基本符合我們預期(13.1億港幣)。考慮到市拓競爭壓力，我們略調(diào)低營收，預計公司23-25年EPS為0.50/0.64/0.81港幣(23/24年前值0.52/0.68港幣)?？杀裙酒骄?023PE為22倍(Wind一致預期)，考慮到公司優(yōu)異的市拓表現(xiàn)和進取的增長目標(“十四五”期間營收和凈利潤復合增速30%)，我們認為公司合理2023PE為26倍，目標價13.00港幣(前值13.60港幣，基于34倍2022PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情帶來的經(jīng)營風險，關聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風險，社區(qū)增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月23日點擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):業(yè)績符合預期，市拓持續(xù)發(fā)力保利物業(yè)歸母凈利潤略超我們預期，維持“買入”評級(6049HK)公司3月29日發(fā)布年報，22年實現(xiàn)營收136.9億元，同比+27%；歸母凈利潤11.1億元，同比+32%，略高于我們預期(10.6億元)。我們維持23/24年EPS為2.52/3.18元的預測，預計25年EPS為3.89元?？杀裙酒骄?023PE為23倍(Wind一致預期)，考慮到公司市拓和社區(qū)增值服務的優(yōu)秀能力，我們認為公司合理2023PE為25倍，目標價71.92港幣(前值70.36港幣，基于31倍2022PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情帶來的經(jīng)營風險，關聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月30日點擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):業(yè)績略超預期，盈利能力逆勢提升華潤萬象生活業(yè)績保持中高速增長，維持“買入”評級(1209HK)公司3月28日發(fā)布年報，22年實現(xiàn)營收120.2億元，同比+35%；歸母凈利潤22.1億元，同比+28%，略超我們預期(21.1億元)；派息率同比+8pct至45%。我們維持23/24年EPS為1.26/1.61元的預測，新引入25年EPS預測2.02元?？杀裙酒骄?023PE為17倍(Wind一致預期)，考慮到公司具備韌性的業(yè)績表現(xiàn)、商管板塊的競爭壁壘和物管板塊的快速拓展，我們認為公司合理2023PE為33倍，目標價47.47港幣(前值46.63港幣，基于33倍2023PE)，維持“買入”評級。風險提示：經(jīng)濟環(huán)境和疫情帶來的經(jīng)營風險，收購整合風險，規(guī)模擴張不及預期，利潤率不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月28日點擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):業(yè)績韌性成長，迎接萬象更新濱江服務業(yè)績保持高增長，維持“買入”評級(3316HK)公司3月24日發(fā)布年報，22年實現(xiàn)營收19.8億元，同比+42%；歸母凈利潤4.1億元，同比+28%，基本符合我們預期(4.2億元)?？紤]到公司毛利率有所下滑，我們下調(diào)毛利率預測，預計23-25年EPS至1.98/2.58/3.31元(23/24年前值2.07/2.75元)，對于公司實現(xiàn)23年在管面積/營收/利潤增長30%的目標充滿信心?？杀裙酒骄?023PE為16倍(Wind一致預期)，考慮到公司的密度優(yōu)勢，我們認為公司合理2023PE為17倍，目標價38.38港幣(前值31.04港幣，基于18倍2022PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情帶來的經(jīng)營風險，關聯(lián)房企經(jīng)營風險，市拓規(guī)模和盈利能力下行風險，5S增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月27日 點擊下載全文：濱江服務(3316HK,買入):密度優(yōu)勢再夯實，裝修業(yè)務露頭角產(chǎn)股票名稱招商積余(001914CH)萬物云(2602HK)最新觀點23Q1業(yè)績開門紅，維持“買入”評級公司4月21日發(fā)布一季報，23Q1實現(xiàn)營收33.1億元，同比+30%；歸母凈利潤1.8億元，同比+27%。我們維持23-25年EPS為0.73/0.88/1.05元的盈利預測?？杀裙?3年平均PE為20倍(Wind一致預期)，考慮到公司輕重資產(chǎn)分離、收并購持續(xù)取得進展，非住宅競爭壁壘突出，央企母公司經(jīng)營穩(wěn)健，我們認為合理23PE估值水平為26倍，目標價18.98元，維持“買入”評級。風險提示：疫情擾動，關聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預期，整合不及預期。報告發(fā)布日期：2023年04月21日點擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):Q1業(yè)績開門紅，各業(yè)務平穩(wěn)擴張內(nèi)外因素共同導致業(yè)績階段性承壓，維持“買入”評級公司3月27日發(fā)布年報，22年實現(xiàn)營收301.1億元，同比+27%；歸母凈利潤15.1億元，同比-9%，低于我們預期(19.1億元)?？紤]到成本端的壓力，我們下調(diào)毛利率，預計23-25年EPS為1.75/2.25/2.83元(23/24年前值為2.18/2.99元)。可比公司平均2023PE為21倍(Wind一致預期)，考慮到公司推進蝶城戰(zhàn)略中面臨的業(yè)績階段性調(diào)整，我們收窄估值溢價，認為公司合理2023PE為26倍，目標價51.87港幣(前值56.87港幣，基于24倍2023PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情帶來的經(jīng)營風險，關聯(lián)房企支持減弱的風險，“蝶城”推進、收并購項目經(jīng)營表現(xiàn)、科技板塊和業(yè)主增值服務發(fā)展不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月29日點擊下載全文：萬物云(2602HK,買入):循環(huán)業(yè)務保持成長，蝶城路徑清晰資料來源：Bloomberg，華泰研究預測險提示行業(yè)政策風險：宏觀流動性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產(chǎn)相關領域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房企經(jīng)營造成擾動。行業(yè)下行風險：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在趨勢性下行風險。部分房企經(jīng)營風險：若經(jīng)營和融資性現(xiàn)金流修復低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。產(chǎn)分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報告所表達的觀點準確地反映了分析師對標的證券或發(fā)行人的個人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來并無就其研究報告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報酬。一般聲明及披露本報告由華泰證券股份有限公司(已具備中國證監(jiān)會批準的證券投資咨詢業(yè)務資格，以下簡稱“本公司”)制作。本報告所載資料是僅供接收人的嚴格保密資料。本報告僅供本公司及其客戶和其關聯(lián)機構使用。本公司不因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司認為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關聯(lián)機構(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對該等信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告所載的意見、評估及預測僅反映報告發(fā)布當日的觀點和判斷。在不同時期，華泰可能會發(fā)出與本報告所載意見、評估及預測不一致的研究報告。同時，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。以往表現(xiàn)并不能指引未來，未來回報并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報告所含信息保持在最新狀態(tài)。華泰對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊會員，其研究分析師亦沒有注冊為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊資華泰力求報告內(nèi)容客觀、公正，但本報告所載的觀點、結(jié)論和建議僅供參考，不構成購買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點、建議并未考慮到個別投資者的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對客戶私人投資建議。投資者應當充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內(nèi)容，不應視本報告為做出投資決策的唯一因素。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔任何法律責任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。除非另行說明，本報告中所引用的關于業(yè)績的數(shù)據(jù)代表過往表現(xiàn)，過往的業(yè)績表現(xiàn)不應作為日后回報的預示。華泰不承諾也不保證任何預示的回報會得以實現(xiàn)，分析中所做的預測可能是基于相應的假設，任何假設的變化可能會顯著影響所預測的回報。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi)，與本報告所指的證券或投資標的不存在法律禁止的利害關系。在法律許可的情況下，華泰可能會持有報告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進行交易，為該公司提供投資銀行、財務顧問或者金融產(chǎn)品等相關服務或向該公司招攬業(yè)務。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。華泰沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。華泰的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。投資者應當考慮到華泰及/或其相關人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突。投資者請勿將本報告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關該方面的具體披露請參照本報告尾部。本報