房地產(chǎn)投資八

第四章

區(qū)位條件分析

內(nèi)容提要4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價值

4.2區(qū)位條件分析概述

4.3不同類型房地產(chǎn)區(qū)位分析4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價值4.1.1區(qū)位1．區(qū)位的概念

區(qū)位是指特定地塊所處空間位置及其與相鄰地塊間的相互關(guān)系。區(qū)位有宏觀和微觀兩種意義：宏觀區(qū)位是指項目所在的某個國家、某個地區(qū)、某個城市；微觀區(qū)位是指項目所在城市中的某個街區(qū)、某個地點。房地產(chǎn)投資與宏觀區(qū)位和微觀區(qū)位均有關(guān)系，因為宏觀區(qū)位制約著微觀區(qū)位，而房地產(chǎn)開發(fā)項目最終要落實到微觀區(qū)位。2．區(qū)位的內(nèi)涵在房地產(chǎn)投資中，對于區(qū)位有廣義和狹義兩種理解。

狹義的區(qū)位指的是某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置。房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，這一特性決定了具體某一宗地的位置是排他的、獨一無二的，根據(jù)對某一宗地位置的描述，就可以從圖上或現(xiàn)場找到該宗地。

廣義的區(qū)位，除了其地理位置外，往往還包括該宗地所處的社會、經(jīng)濟、政治環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施，自然環(huán)境或背景，進行投資的成本以及所面臨的競爭關(guān)系等。4.豎1.槐2城市功能萌分區(qū)1．商慨業(yè)區(qū)（1）中蠢央商始業(yè)區(qū)（2）城揉區(qū)商葵業(yè)區(qū)（3）街爆區(qū)商扮業(yè)區(qū)2．工俯業(yè)區(qū)3.居住溪區(qū)4.饞1.按3區(qū)位亞與房歐地產(chǎn)霉價值佳的關(guān)系1．區(qū)享位對助房地米產(chǎn)價值滑的影室響區(qū)位丈對房謊地產(chǎn)毛價值葉的影統(tǒng)響表局現(xiàn)在兩個方莖面：（1）區(qū)哪位決潤定房藥地產(chǎn)勻價值博的水縮慧平（2）區(qū)柜位決煤定房痕地產(chǎn)登價值化的抗摘風險滾能力2．區(qū)接位選柴擇的注意捐事項（1）注慎意對占區(qū)位泊升值地潛力饒的分巴析。（2）選無擇區(qū)忽位要低有超調(diào)前意劫識，魚特別橋注意倒對交禍通、糊服務(wù)惠網(wǎng)點黎等公槍共設(shè)鐵施作支深層雕次分棒析。4.撞2區(qū)位內(nèi)條件段分析發(fā)概述4.寺2.窗1區(qū)位豪分析趕的內(nèi)容1．地揉域因挖素的悉分析愁與選被擇地域珠因素懲的分膜析與單選擇是房伙地產(chǎn)暈開發(fā)已項目凈投資變成敗扔的戰(zhàn)略矩性選索擇，是賽對項士目宏礙觀區(qū)遲位條導件的山分析令，主絲式要考品慮項知目所箏在地下區(qū)的史政治撤、法掀律、魄經(jīng)濟聰、人箱口、哄文化鳳教育臉、自率然條弱件等蛇因素侵。2．項闊目選恰址分感析項目壺選址暫的分奏析，是針脾對某勸一特殊停地塊所進悲行的階一種微觀廟分析，通幼過對虎房地階產(chǎn)項湊目坐柱落地絨點和該周圍補環(huán)境立、基注礎(chǔ)設(shè)籮施條京件的棚分析貢，直膠接體博現(xiàn)土獅地價壤值。西項目包選址丟的分生析主陸要考演慮的磨因素置包括后項目揀所在截地點抬的臨舞街狀誓況、踏建設(shè)莊用地要的大榮小、乏利用掀現(xiàn)狀嬌、交更通、惹城市厭規(guī)劃茂、土否地取踢得代職價、諷拆遷哄安置綠難度禍、基練礎(chǔ)設(shè)粘施完插備程扇度以厚及地屯質(zhì)、勿水文估、噪宿聲、恥空氣享污染汁等。3．開共發(fā)潛評力分簽析開發(fā)備潛力是指眾待開龍發(fā)土展地在楊合法陜開發(fā)椒的前鴿提下框，以包最高框最佳沸利用圓方式階為原臭則并朵獲得賢最佳話效益姓的利往用能榜力。4．土產(chǎn)地獲屆取難娃度分集析目前贈國內(nèi)拖獲取隸土地鑄使用盆權(quán)的鄉(xiāng)豐途徑果有兩種：一基是從紗土地一級劑市場獲取么，即聯(lián)通過減政府彩土地械出讓綿的方鉆式；蛾二是渣從土結(jié)地二級沾市場獲取希，即布通過鍬當前貸土地貧使用翁者轉(zhuǎn)油讓的鍬方式雪。土地告一級偽市場慘：主要保采取餐招標叢、拍悄賣、燒掛牌刮的方轟式，慰土地螺競爭疫越激挑烈，橋毛地無面臨蛇著拆浴遷的偷難題橫，拆卸遷補虛償水扛平直的接關(guān)郵系開本發(fā)成咸本，波被拆玻遷人桃的意識愿直牙接關(guān)細系開齡發(fā)的遺難易源，進野而直以接關(guān)墊系到召項目簡的成吵敗。土地禮二級腰市場鍋：面臨隔項目全債務(wù)醬、法寶律狀拜況的漠不明籌朗，悠競爭混報價牲信息值的不叉對稱顯等問苗題。4.牢2.踢2區(qū)位析的影響醫(yī)因素1．行修政因蟻素行政臟因素級主要捧指城市縱規(guī)劃方面夕的因猛素，罷包括干場地淹的合紛法用心途，挪規(guī)劃炭設(shè)計習條件牽（如辭建筑蘆密度持、高貞度、趁容積機率）仙和建勤筑物字平面滅及立演面布康置的躺限制襲，相搖鄰地慕塊的厲土地閣用途鵲等。2．自玩然因身素自然鋸因素隙主要削包括落地塊抓的面蘋積、埋形狀贈、四腰至范毀圍，稅水文產(chǎn)地質(zhì)豬特征畝，氣外候資熟源情鑄況等征。3．經(jīng)犯濟因塘素經(jīng)濟銹因素陰主要冶包括土地攤價格剪、基貍礎(chǔ)設(shè)擠施條遣件、泄交通輝便捷工程度隊以及私公共瞧配套曾服務(wù)晚設(shè)施戴的完回備情愿況等。4．社禁會因叉素社會輸因素偏主要憤包括鬼人口煙狀況婚、當活前土舒地使追用者雅的態(tài)稀度、濕土地丙獲取付的方受式、拜土地澆開發(fā)匪狀況番以及嘴當前號土地定市場妄情況表等。5．環(huán)業(yè)境因湖素環(huán)境踢因素計主要醉包括幕空氣榜、水抹和噪可音污眾染水解平，牲歷史舟文化睬保護株區(qū)，科公園另、開雨放空礙間和蠶綠地位的數(shù)司量與賤質(zhì)量氏等。4.老3不同葉類型澤房地午產(chǎn)區(qū)位級分析4.孫3.醒1住宅董項目區(qū)位義分析1．基雄礎(chǔ)設(shè)勻施完折備的示程度2．公府共交襯通便栽捷程復度3．環(huán)毅境4．人猾口4.鼻3.凈2商業(yè)亭項目區(qū)位殘分析1．交勾通便釋捷性2．標縱識性3．適箭應(yīng)性4．購脫買力4.煤3.波3寫字奮樓項閘目區(qū)位分析1．辦跌公集揪聚度2．配斧套服鍬務(wù)完薄善度3．交遷通便鋒利性4．前乳瞻性4.穴3.名4工業(yè)般項目區(qū)位脖分析工業(yè)忌項目濟區(qū)位踏的選左擇須哥考慮堡的特殊喇因素包括：原材蠢料資乓源數(shù)耀量的塌多少連接敲原材御料供梳應(yīng)基抖地產(chǎn)品景銷售呆市場煉的交姑通運益輸成盒本的烏高低技術(shù)園人才勞動罰力供戴給的洪可能獅性水、康電等武資源歐供給灰的充委足程哈度環(huán)境遲污染手的防額治政撥策等不同對的工俊藝項男目在稍進行徑區(qū)位括選擇余時所歌考慮糧的因延素是為不同懼的。君如：農(nóng)產(chǎn)伴品加仁工工液業(yè)：愿原材較料產(chǎn)睜地作泡為首簡選地者區(qū)高新你技術(shù)界產(chǎn)業(yè)懷：科綿學技登術(shù)、語高級葛人才斑供給推洗薦閱墾讀1．謝保清樹附．城紙市房