租金收益還原法課件

弘策·中國謹(jǐn)呈二0一二年七月石家莊公園城項目西區(qū)商業(yè)定位方案弘策·1二、消費(fèi)者調(diào)研Chapter1·市場調(diào)研篇一、商業(yè)市場概況Chapter2·項目定位篇一、整體業(yè)態(tài)規(guī)劃二、分層業(yè)態(tài)規(guī)劃Chapter3·業(yè)態(tài)定位篇三、相關(guān)工程建議三、市場研究總結(jié)二、主題定位三、項目優(yōu)惠建議一、整體概念定位一、項目招商策略二、項目銷售策略Chapter4·產(chǎn)品營銷篇二、消費(fèi)者調(diào)研Chapter1·市場調(diào)研篇一、商業(yè)市場概況C2Chapter1·市場研究篇整體研究思路：從整體商業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)市場、消費(fèi)者調(diào)研情況等三大方面對西區(qū)商業(yè)整體定位、營銷方案做基礎(chǔ)分析。Chapter1·市場研究篇整體研究思路：從整體商業(yè)市場、區(qū)3一、商業(yè)市場概況一、商業(yè)市場概況41.整體商業(yè)市場概況市場概述石家莊主要商業(yè)分布區(qū)域為沿中山路一帶，東至建華大街，西至友誼大街，按區(qū)域集合度整體可分為北國和東購兩大商圈。中山路1.整體商業(yè)市場概況市場概述石家莊主要商業(yè)分布區(qū)域為沿5主要商圈分布情況北國商城東尚廣安街先天下新百廣場銀座百盛益友建華百貨懷特北國商圈東購商圈南三條新天地萬達(dá)廣場銀座中環(huán)廣場NASA樂匯城勒泰購物中心大洋百貨新華集貿(mào)市場1.整體商業(yè)市場概況本案所在商圈為北國商圈，后續(xù)將對北國商圈重點商業(yè)項目進(jìn)行分析。主要商圈分布情況北國商城東尚廣安街先天下新百廣場銀座百盛益友6重點商業(yè)項目分析北國商城項目位置：中山東路與建設(shè)大街交匯處開業(yè)時間：1996年營業(yè)面積：53000平方米主要業(yè)態(tài)：購物、餐飲、少量娛樂老字號的商業(yè)品牌，在石家莊人心中有著特殊的地位。定位“都市時尚生活百貨”，主要業(yè)態(tài)以零售為主，餐飲、休閑比例較少，人流量大但綜合消費(fèi)能力不突出。1.整體商業(yè)市場概況重點商業(yè)項目分析北國商城項目位置：中山東路與建設(shè)大街交匯處老7重點商業(yè)項目分析東尚MALL項目位置：中山東路與256號開業(yè)時間：2011年4月營業(yè)面積：60000平方米主要業(yè)態(tài)：購物、餐飲、娛樂休閑等整體定位：“主題時尚商業(yè)”六層：國際影音-國內(nèi)前沿標(biāo)志性院線五層：自由唱響-想唱就唱KTV四層：自然樂活-超越健身連鎖店、時尚主題餐廳專屬服務(wù) 三層：都市街區(qū)-時尚潮流服裝、配飾等 二層：品味時空-匯聚了際時尚之都的購物廊一層：純凈空間-匯聚國際流行派別著名服裝、飾品、餐飲品牌負(fù)一：時尚生活-美食、潮流時尚 負(fù)二層：停車場整體富有一定的設(shè)計感，從傳統(tǒng)的購物環(huán)境中脫穎而出。切合其“主題時尚商業(yè)”的定位，引進(jìn)了較多首次進(jìn)駐石家莊的年輕潮流品牌，容易抓住年輕人的視線。一層由于裝修改造等原因造成層高過低，有壓抑感，內(nèi)部購物導(dǎo)示不夠清晰明確，購物體驗感不夠舒適，有待改進(jìn)。1.整體商業(yè)市場概況重點商業(yè)項目分析東尚MALL項目位置：中山東路與256號六層8重點商業(yè)項目分析先天下1.整體商業(yè)市場概況項目位置：中山東路與青園街交口開業(yè)時間：2010年9月營業(yè)面積：120000平方米主要業(yè)態(tài)：購物、餐飲、娛樂休閑等整體定位：“現(xiàn)代高檔商業(yè)”六層：美食娛樂廣場-快餐、電玩、電影院五層：生活美苑-精品家電、數(shù)碼、玩具、家居飾品四層：動感地帶-時尚休閑、運(yùn)動服飾、戶外用品 三層：品質(zhì)世界-都市女裝、高爾夫裝、男士單品 二層：名流世界-典雅女裝、男士正裝、男士商務(wù)裝一層：國際時空-國際品牌服裝負(fù)一：北國超市 負(fù)二層：停車場切合其“現(xiàn)代高檔商業(yè)”的定位，引進(jìn)了較多首次進(jìn)駐石家莊的國際一線品牌，成為石家莊高端商業(yè)的代表，容易抓住高端客戶的視線。兩棟高層辦公雙塔與先天下相互呼應(yīng)，成為中山路商業(yè)街東端的高品級標(biāo)志。重點商業(yè)項目分析先天下1.整體商業(yè)市場概況項目位置：中9重點商業(yè)項目分析大洋百貨項目位置：中山路與休門街西南側(cè)。開業(yè)時間：2011年12月營業(yè)面積：80000平方米主要業(yè)態(tài)：服裝、首飾、化妝品整體定位：百貨商場四層：精品男裝；三層：潮流時尚服飾；二層：品牌服裝，一層：珠寶、首飾、化妝品、鞋；負(fù)一層：運(yùn)動休閑館。在中山路商業(yè)中心首次引入外來商業(yè)百貨品牌。整體商業(yè)設(shè)置，缺乏吸引人流的大型業(yè)態(tài)和匯聚人氣的特色品牌，導(dǎo)致商場開業(yè)到現(xiàn)在，人氣不足，經(jīng)營狀況不佳。。1.整體商業(yè)市場概況重點商業(yè)項目分析大洋百貨項目位置：中山路與休門街西南側(cè)。四層10重點商業(yè)項目分析新天地商城項目位置：中山路與建設(shè)大街交叉口東南角開業(yè)時間：2007年6月主要業(yè)態(tài)：服裝、餐飲、飾品、箱包、整體定位：時尚主題商城五層：餐飲（峨嵋小鎮(zhèn)）四層：時尚男裝三層：飾品、箱包、鞋二層：時尚女裝一層：面包新語、品牌服裝、床上用品、箱包室內(nèi)裝修時尚新穎，符合年輕人口味，分流年輕購物人群。緊靠北國商城，有效利用北國的知名度，帶動自有商業(yè)的繁榮。店鋪分割較小，視野不開闊，商家多為中小經(jīng)營者，無大型主力店。無法形成自有核心特色品牌。1.整體商業(yè)市場概況重點商業(yè)項目分析新天地商城項目位置：中山路與建設(shè)大街交叉口東11待開業(yè)商業(yè)項目分析NASA樂匯城主要品牌：沃爾瑪、奧斯卡院線、H&M、MUJI、湯姆熊娛樂世界等。1.整體商業(yè)市場概況切合其“現(xiàn)代購物中心”的定位，引進(jìn)了較多次進(jìn)駐石家莊的一線品牌，成為石家莊購物中心的代表，容易抓住年輕客戶的消費(fèi)心理。緊靠批發(fā)市場，商業(yè)環(huán)境較差，交通較為擁堵。雖然批發(fā)市場有外遷計劃，但短期內(nèi)現(xiàn)狀無法改變。項目位置：中山東路與大經(jīng)街交口開業(yè)時間：2012年4月28日營業(yè)面積：66000平方米主要業(yè)態(tài)：購物、餐飲、娛樂休閑等整體定位：“現(xiàn)代購物中心”五層：電影院、電玩、美容美體、早教、餐飲四層：餐飲三層：服裝、運(yùn)動、文具、數(shù)碼、嬰兒用品、兒童樂園二層：服裝、配飾、個人護(hù)理、餐飲一層：服裝、配飾、化妝品、數(shù)碼、餐飲、家居生活負(fù)一：沃爾瑪超市負(fù)二層：停車場待開業(yè)商業(yè)項目分析NASA樂匯城主要品牌：沃爾瑪、奧斯卡院線12待開業(yè)商業(yè)項目分析勒泰購物中心項目位置：中山東路172號開業(yè)時間：預(yù)計2012年10月營業(yè)面積：24萬平米主要業(yè)態(tài)：購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、演藝、會展、酒店、會所。整體定位：多元化綜合商業(yè)購物中心：大型百貨商超、主題生活館、體驗館、精品旗艦店、專賣店等。餐飲中心：商務(wù)餐廳、休閑餐廳、特色餐廳、時尚快餐、風(fēng)味小吃、西餐、咖啡、酒吧以及婚慶禮堂等。莊里街：特色的美食，酒吧休閑。空中廣場：兒童樂園、影院、冰場、健身會所、演藝劇場，電玩、網(wǎng)吧、美食廣場以及水吧等娛樂設(shè)施。假日酒店：客房服務(wù)、大型溫泉會館、KTV會所、精英康體會所、紅酒雪茄坊、茶園、影劇院、明星藝術(shù)沙龍俱樂部等休閑娛樂服務(wù)體系。超前的建筑設(shè)計，大而全的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從石家莊商業(yè)市場脫穎而出。施工進(jìn)度整體結(jié)構(gòu)封頂，商業(yè)招商未全部開展，后期商業(yè)能否全面運(yùn)營，有待驗證。南側(cè)為城市主干道中山路，地理位置較好，但交通較為擁堵。其他三面都是城市次級道路，交通環(huán)境較差。整體交通環(huán)境不容樂觀，對后期運(yùn)營制約較大。1.整體商業(yè)市場概況待開業(yè)商業(yè)項目分析勒泰購物中心項目位置：中山東路172號購物13商業(yè)發(fā)展進(jìn)程從石家莊商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀來看，商業(yè)發(fā)展正處于傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的轉(zhuǎn)變時期，由傳統(tǒng)百貨、超市、大賣場向綜合型、主題性商業(yè)中心發(fā)展。石家莊現(xiàn)有主要商業(yè)形式百貨超市（賣場）預(yù)計未來幾年內(nèi)石家莊將出現(xiàn)更多適應(yīng)市場需求的綜合性、特色性、主題性商業(yè)。1.整體商業(yè)市場概況商業(yè)發(fā)展進(jìn)程從石家莊商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀來看，商業(yè)發(fā)展正處于傳統(tǒng)商14集中型商業(yè)匯總百貨商業(yè)購物中心特色、時尚大眾東尚MALL北國商城百盛先天下南三條銀座東購店廣安街新百廣場新天地建華百貨懷特購物中心益友百貨市場空白點主題商業(yè)石家莊商業(yè)呈現(xiàn)兩極分化，分為購物中心和百貨商場。特色、時尚的主題性集中商業(yè)是目前石家莊商業(yè)市場中的空白點。本項目商業(yè)應(yīng)切合市場空白點，打造適應(yīng)市場發(fā)展需求的特色、時尚的主題性商業(yè)。勒泰購物中心萬達(dá)廣場大洋百貨樂匯城新華集貿(mào)市場銀座中環(huán)廣場1.整體商業(yè)市場概況集中型商業(yè)匯總百貨商業(yè)購物中心特色、時尚大眾東尚MALL北國15沿街商業(yè)分布建設(shè)北大街平安北大街光華路和平路健康路2.區(qū)域商業(yè)概況項目位于石家莊市橋東區(qū)與長安區(qū)交匯處，周邊主要有建設(shè)北大街、平安北大街、健康路、和平路、光華路等五條主要街道。沿街商業(yè)分布建設(shè)北大街平安北大街光華路和平路健康路2.16沿街商業(yè)分析建設(shè)大街（和平路——豐收路）2.區(qū)域商業(yè)概況藍(lán)天圣木家居廣場機(jī)電市場北國超市沿街商業(yè)分析建設(shè)大街（和平路——豐收路）2.區(qū)域商業(yè)概17沿街商業(yè)分析建設(shè)北大街（和平路——豐收路）段，沿街分布機(jī)電和家居兩大專業(yè)市場，并形成了以機(jī)電為主的商業(yè)街。配套餐飲所占比例較高，可見集中商業(yè)對餐飲需求巨大。2.區(qū)域商業(yè)概況建設(shè)大街（和平路——豐收路）沿街商業(yè)分析建設(shè)北大街（和平路——豐收路）段，沿街分布機(jī)電和18沿街商業(yè)分析平安大街（中山路——光華路）2.區(qū)域商業(yè)概況樂模茶葉商城美博城家樂福保龍倉超市沿街商業(yè)分析平安大街（中山路——光華路）2.區(qū)域商業(yè)概19沿街商業(yè)分析健康路（廣安大街——平安大街）2.區(qū)域商業(yè)概況省四院沿街商業(yè)分析健康路（廣安大街——平安大街）2.區(qū)域商業(yè)20沿街商業(yè)分析和平路（廣安大街——平安大街）2.區(qū)域商業(yè)概況機(jī)電市場沿街商業(yè)分析和平路（廣安大街——平安大街）2.區(qū)域商業(yè)21沿街商業(yè)分析2.區(qū)域商業(yè)市場概況光華路（平安大街——名門街）機(jī)電市場沿街商業(yè)分析2.區(qū)域商業(yè)市場概況光華路（平安大街——名22重點項目分析冀興商城項目形態(tài)：集中商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)：家紡專業(yè)市場項目位置：橋東區(qū)大經(jīng)街與阜康路交叉口西南角開盤時間：2011-07-02全部房源開盤開業(yè)時間：2012-03-15（1-2層試營業(yè)，預(yù)計7月全面開業(yè)）物業(yè)公司：河北省冀興物業(yè)開發(fā)商：河北冀興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面：10萬平米銷售模式：（1）12年返本：1-3年返利4-5%，4-7年返利8%，8-10年返利10%，11年返利13%，12年返清。（2）按實際租金返：商場扣除10%的管理費(fèi)，其余90%返還業(yè)主。租金：10元/平米/天付款方式：一次性92折，另優(yōu)惠1萬；按揭95折，另優(yōu)惠1萬銷售情況：1-4層基本售完3.在售商業(yè)市場調(diào)研地處南三條批發(fā)市場，項目定位與所處商圈業(yè)態(tài)結(jié)合較好。靈活多變的銷售模式，小面積分割，使項目銷售情況較好。重點項目分析冀興商城項目形態(tài)：集中商業(yè)銷售模式：3.在23重點項目分析天元藍(lán)拓國際名品折扣館

銷售模式：全程由天元名品承租12.5年全部回本，每年固定返8%回報，前3年返利一次性支付。3年后租金按月返還，年收益超過8%回報的部分按50%分紅，5年后可原價回購。銷售情況：現(xiàn)為辦卡階段，2000元抵10000元最高，每天遞減100元。已辦卡200張。租金售價：預(yù)計8-10元/平米/天3.在售商業(yè)市場調(diào)研項目形態(tài)：集中商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)：國際一線品牌折扣店項目位置：建設(shè)大街與北人字街交口西行200米路北開盤時間：預(yù)計2012年開業(yè)時間：預(yù)計2012年年底商業(yè)管理公司:天元物業(yè)管理公司開發(fā)商:石家莊市紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面：萬平米地理位置較為優(yōu)越，但是商業(yè)整體面積較小。高端品牌折扣店能否適應(yīng)石家莊市場，還有待市場檢驗。重點項目分析天元藍(lán)拓國際名品折扣館銷售模式：3.在售243.在售商業(yè)市場調(diào)研重點項目分析華林國際商貿(mào)廣場項目形態(tài)：集中商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂、百貨項目位置：中華北大街與柏林南路交叉口東北角開業(yè)時間：預(yù)計2013年商業(yè)管理公司：唐華管理公司開發(fā)商：江恒地產(chǎn)總建面：10萬平米，其中北區(qū)2萬平米，南區(qū)8萬平米。建筑進(jìn)深43米，長280米。面積區(qū)間：30-800㎡樓層：負(fù)一至五層業(yè)態(tài)及樓層規(guī)劃：北區(qū)：娛樂餐飲為主南區(qū)：負(fù)一層：停車場1-2層：超市、品牌專業(yè)店、銀行3層：百貨4-5層：娛樂、餐飲只租不售，處于前期招商階段。三層租金約4元/平米/天。南區(qū)商業(yè)受中華大街高架橋影響，最南側(cè)商業(yè)體被高架橋遮擋，商業(yè)展示效果較差。3.在售商業(yè)市場調(diào)研重點項目分析華林國際商貿(mào)廣場項目形25重點項目分析金正海悅天地項目形態(tài)：集中商業(yè)、商業(yè)內(nèi)街規(guī)劃業(yè)態(tài)：超市、購物、餐飲、娛樂項目位置：橋西裕華西路和中華大街交口西南角開業(yè)時間：2013年商業(yè)管理公司：暫無開發(fā)商：石家莊金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面：11萬平米面積區(qū)間：一層沿街商鋪100-126平米、二層200-228平米；集中商業(yè)10-30平米。樓層：集中商業(yè)負(fù)一至六層，沿街商業(yè)二層3.在售商業(yè)市場調(diào)研銷售價格：中華大街沿街商鋪5-6萬元/平米；石匯街商鋪3-4萬元/平米；集中商業(yè)3層內(nèi)鋪2-5萬元/平米。銷售策略：交房時返利8%，以后每年返利10%，連續(xù)返利10年。銷售情況：銷售良好引入“沃爾瑪”超市，利用大商家的品牌號召力，進(jìn)行推廣銷售。采取返利銷售的銷售模式，吸引部分中小投資客戶。銷售情況較好。一期沿街商業(yè)一期沿街商業(yè)海悅天地整體規(guī)劃效果圖重點項目分析金正海悅天地項目形態(tài)：集中商業(yè)、商業(yè)內(nèi)街3.26在售商業(yè)市場小結(jié)3.在售商業(yè)市場調(diào)研目前市場在售集中商業(yè)分為“專業(yè)市場”和“購物中心”兩種?！笆澜鐬场ú氖袌觥薄ⅰ凹脚d商城——家紡市場”、“天元藍(lán)拓國際名品折扣館——百貨市場”；“華林國際商貿(mào)廣場”、“金正海悅天地”定位為購物中心。小面積分割、返利銷售、引入知名商家及管理公司，是目前市場常用的銷售手段。本案無大型地面停車場，不利于貨物的大量進(jìn)出，住宅定位為中高檔住宅，因此本案商業(yè)不具備專業(yè)市場的基本要求。本案地處市中心，地理位置優(yōu)越，可充分利用自身的位置特點，及周邊人口結(jié)構(gòu)，打造成為區(qū)域購物中心。在售商業(yè)市場小結(jié)3.在售商業(yè)市場調(diào)研目前市場在售集中商27商業(yè)市場總結(jié)商業(yè)市場以中山路沿線為主體，沿東西方向擴(kuò)張，集中型的商業(yè)多聚集于此。區(qū)域性商業(yè)（萬達(dá)廣場、銀座中環(huán)廣場）正在興起，商業(yè)市場正在被進(jìn)一步細(xì)分。老牌商場（北國商城、新百購物等）在石家莊消費(fèi)者心目中認(rèn)同度較高，品牌的重要性再次顯現(xiàn)；新建商業(yè)NASA樂匯城已經(jīng)投入使用，勒泰中心正在加速建設(shè)，預(yù)計今年下半年即將開業(yè)，后期商業(yè)競爭更加激烈。項目北側(cè)區(qū)域商業(yè)多以專業(yè)市場為主，無大型綜合性商業(yè)，而且配套餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置不足。本案可利用區(qū)位優(yōu)勢，搶先占領(lǐng)市場空白點。區(qū)域已有集中性商業(yè)多以百貨業(yè)態(tài)為主，缺乏集合餐飲、購物、保健、運(yùn)動為一體的大型休閑中心，這將是本案的機(jī)會點。4.商業(yè)市場總結(jié)商業(yè)市場總結(jié)商業(yè)市場以中山路沿線為主體，沿東西方向擴(kuò)張，集中28二、消費(fèi)者調(diào)研二、消費(fèi)者調(diào)研29商業(yè)環(huán)境研究石家莊商業(yè)及餐飲分布情況示意石家莊商業(yè)分布情況示意石家莊餐飲分布情況示意石家莊集中型商業(yè)及餐飲業(yè)布局以沿中山路東西延伸為主。數(shù)據(jù)來源：GIS商業(yè)環(huán)境研究石家莊商業(yè)及餐飲分布情況示意石家莊商業(yè)分布情況示30通過統(tǒng)計項目5公里道路商圈范圍內(nèi)住宅（包括已建、在建、動遷房）的數(shù)據(jù)，可以預(yù)測出未來2-3年間本項目周邊將導(dǎo)入的人口數(shù)量。1公里3公里5公里商業(yè)環(huán)境研究項目周邊住宅分布數(shù)據(jù)來源：GIS通過統(tǒng)計項目5公里道路商圈范圍內(nèi)住宅（包括已建、在建、動遷房31項目五公里道路商圈范圍內(nèi)已建、在建、動遷住宅總建筑面積約17,845,358平方米（含地塊住宅建筑面積）商業(yè)環(huán)境研究項目周邊住宅分布數(shù)據(jù)來源：GIS項目五公里道路商圈范圍內(nèi)已建、在建、動遷住宅總建筑面積約1732項目五公里道路商圈范圍內(nèi)已建、在建、動遷住宅總建筑面積約17,845,358平方米（含地塊住宅建筑面積）商業(yè)環(huán)境研究項目周邊住宅分布數(shù)據(jù)來源：GIS項目五公里道路商圈范圍內(nèi)已建、在建、動遷住宅總建筑面積約1733其中項目五公里道路商圈范圍內(nèi)新興地塊住宅建筑面積約3,345,817平方米預(yù)計未來新興住宅導(dǎo)入535，360人新興住宅人口=178454戶*3人/戶商業(yè)環(huán)境研究地塊明細(xì)數(shù)據(jù)來源：GIS其中項目五公里道路商圈范圍內(nèi)新興地塊住宅建筑面積約3,34534截止2010年底，根據(jù)街道及居委會的統(tǒng)計，本項目5公里道路商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居民約968,021人。相關(guān)說明：數(shù)據(jù)為轄區(qū)內(nèi)各個社區(qū)實際調(diào)研居住人口所得。人口數(shù)為居民總?cè)丝跀?shù)，即統(tǒng)計中的常住人口（戶籍人口+本地居住半年以上的外來人口）以上人口數(shù)據(jù)結(jié)止2010年底。一公里道路商圈88,892人三公里道路商圈424,717人五公里道路商圈968,021人商業(yè)環(huán)境研究1-3-5公里道路商圈居民人口分布數(shù)據(jù)來源：GIS截止2010年底，根據(jù)街道及居委會的統(tǒng)計，本項目5公里道路商35截止2010年底，根據(jù)街道及居委會的統(tǒng)計，本項目15分鐘自行車商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居民約272979人。相關(guān)說明：數(shù)據(jù)為轄區(qū)內(nèi)各個社區(qū)實際調(diào)研居住人口所得。人口數(shù)為居民總?cè)丝跀?shù)，即統(tǒng)計中的常住人口（戶籍人口+本地居住半年以上的外來人口）以上人口數(shù)據(jù)結(jié)止2010年底。五分鐘自行車商圈52，979人十分鐘自行車商圈158，618人十五分鐘自行車商圈272，979人商業(yè)環(huán)境研究5-10-15分鐘自行車商圈居民人口分布數(shù)據(jù)來源：GIS截止2010年底，根據(jù)街道及居委會的統(tǒng)計，本項目15分鐘自行36商業(yè)環(huán)境研究項目商圈界定1公里3公里5公里第一商圈范圍：西至平安南大街,北至光華路，東至廣安大街，南至中山東路。第二商圈范圍：西至北新街，北至義南路，東至華清街，南至東風(fēng)路。第三商圈范圍：西至泰華街，北至北二環(huán)路以北，東至談固北大街，南至塔南路以北。數(shù)據(jù)來源：GIS商業(yè)環(huán)境研究項目商圈界定1公里3公里5公里第一商圈范圍：西至371公里3公里5公里注：上表商圈人口為包含關(guān)系，即5公里商圈人口中含3公里和1公里的人口；富裕度按石家莊全市房產(chǎn)均價5，823元/平方米計算注：上表人口的數(shù)值是指0-1公里、1-3公里、3-5公里，不是包含關(guān)系商業(yè)環(huán)境研究1-3-5公里道路商圈富裕度數(shù)據(jù)來源：GIS1公里3公里5公里注：上表商圈人口為包含關(guān)系，即5公里商圈人38消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研思路目標(biāo)消費(fèi)群基本特征了解目標(biāo)消費(fèi)群的來源及分布目標(biāo)消費(fèi)群的基本特征目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)能力評估市中心消費(fèi)者項目周邊消費(fèi)者消費(fèi)行為習(xí)慣消費(fèi)群現(xiàn)有消費(fèi)商圈及場所選擇目標(biāo)消費(fèi)群購物、餐飲、娛樂等方面現(xiàn)有消費(fèi)習(xí)慣潛在商業(yè)需求/項目概念測試消費(fèi)群體哪些商業(yè)需求未被滿足？消費(fèi)群體對本項目的接受程度？消費(fèi)群對本商業(yè)的具體需求？為項目定位提供依據(jù)人群細(xì)分研究內(nèi)容項目消費(fèi)者通過對不同類型消費(fèi)者的定量研究，判斷本項目的目標(biāo)消費(fèi)群體及他們的基本特征，了解消費(fèi)行為習(xí)慣，挖掘潛在需求。消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研思路目標(biāo)消費(fèi)群基本特征市中心消費(fèi)者項目周39到達(dá)計劃地點進(jìn)行工作分配根據(jù)問卷進(jìn)行訪問本公司執(zhí)行團(tuán)隊前往項目地根據(jù)設(shè)計好的甄別問卷進(jìn)行攔截甄別合格被訪者排除不合格被訪者督導(dǎo)進(jìn)行一審復(fù)核質(zhì)控督導(dǎo)二審復(fù)核合格問卷排除不合格問卷合格被訪者消費(fèi)者調(diào)研定量問卷訪問流程到達(dá)計劃地點進(jìn)行工作分配根據(jù)問卷進(jìn)行訪問本公司執(zhí)行團(tuán)隊前往項401公里3公里5公里消費(fèi)者調(diào)研定量問卷訪問地點注：1.北國商城2.廣安大街中段3.華新路4.家樂福本次調(diào)研主要針對項目及北國商圈周邊進(jìn)行調(diào)查。1公里3公里5公里消費(fèi)者調(diào)研定量問卷訪問地點注：41本次被訪者性別男女均衡，年齡以26-35歲年齡段為主，家庭收入集中在5001-6000元。性別Base=800年齡Base=800家庭月收入Base=800消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者基本特征數(shù)據(jù)來源：GIS本次被訪者性別男女均衡，年齡以26-35歲年齡段為主，家庭收42公司性質(zhì)Base=800周邊消費(fèi)者的學(xué)歷較高，多在大專及以上，職業(yè)多為私營企業(yè)/國營企業(yè)的普通員工及中層管理者。職業(yè)Base=800學(xué)歷Base=800消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者基本特征數(shù)據(jù)來源：GIS公司性質(zhì)周邊消費(fèi)者的學(xué)歷較高，多在大專及以上，職業(yè)多為私營企43消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)多為夫妻+子女的結(jié)構(gòu)，其中孩子多集中于0-18歲；22%的消費(fèi)者需要支付貸款；穩(wěn)定的家庭結(jié)構(gòu)，較好的財務(wù)狀況，對消費(fèi)是一個良好的支撐。家庭結(jié)構(gòu)Base=800貸款狀況Base=800消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者基本特征數(shù)據(jù)來源：GIS消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)多為夫妻+子女的結(jié)構(gòu)，其中孩子多集中于0-144被訪者大多擁有較好的財產(chǎn)狀況，84%的消費(fèi)者擁有自己的房產(chǎn)，41%的被訪者擁有私家車；被訪者良好的財產(chǎn)狀況能讓被訪者有更好的消費(fèi)能力。私家車價格Base=287私家車擁有狀況Base=800房產(chǎn)擁有狀況Base=800消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者基本特征數(shù)據(jù)來源：GIS被訪者大多擁有較好的財產(chǎn)狀況，84%的消費(fèi)者擁有自己的房產(chǎn)，45消費(fèi)者特征男女均衡，年齡層以26-35歲為主。家庭結(jié)構(gòu)學(xué)歷多為大專以上，以私營/國營單位的職員及管理人員為主以三口之家為主，多為父母+小于7歲孩子家庭家庭收入中等，有著穩(wěn)定的家庭財產(chǎn)同時較少負(fù)債職業(yè)特征財產(chǎn)狀況身份特征中等收入的年輕小康之家事業(yè)在有了一定發(fā)展，有機(jī)會上升家庭觀念強(qiáng)，家庭消費(fèi)為主導(dǎo)有初步的消費(fèi)基礎(chǔ)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者基本特征小結(jié)消費(fèi)者特征男女均衡，年齡層以26-35歲為主。家庭結(jié)構(gòu)學(xué)歷多46經(jīng)常消費(fèi)的場所Base=800石家莊消費(fèi)者經(jīng)常購物的場所主要集中于北國商城、新百廣場、東方城市購物中心。最常消費(fèi)的場所Base=800請問您經(jīng)常去以下哪些場所消費(fèi)（多選）？消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣數(shù)據(jù)來源：GIS經(jīng)常消費(fèi)的場所Base=800石家莊消費(fèi)者經(jīng)常購物的場所主要47普通餐廳、特色餐廳、快餐廳和大型酒樓最為受歡迎菜系以火鍋、川菜、本地菜、燒烤為主選擇餐飲場所類型Base=800選擇菜系Base=800請問您外出就餐通常會選擇哪些場所？（限選兩項）通常會選用哪種菜系？（限選三項）消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣數(shù)據(jù)來源：GIS普通餐廳、特色餐廳、快餐廳和大型酒樓最為受歡迎選擇餐飲場所類48周邊消費(fèi)者喜歡口味有特色、環(huán)境舒適、價格合理、離家近的餐飲場所。選擇餐飲場所的原因Base=800請問您選擇餐飲場所的原因有哪些？（多選）消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣數(shù)據(jù)來源：GIS周邊消費(fèi)者喜歡口味有特色、環(huán)境舒適、價格合理、離家近的餐飲場49就餐的主要其因為朋友聚會、家庭消費(fèi)及個人隨意消費(fèi)。您外出就餐通常會選擇去哪些活動地點，就餐原因是（單選）外出就餐原因Base=800消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣數(shù)據(jù)來源：GIS就餐的主要其因為朋友聚會、家庭消費(fèi)及個人隨意消費(fèi)。您外出就餐50商務(wù)餐飲的花費(fèi)最高為人均111.2元，石家莊消費(fèi)者在休閑餐飲上花費(fèi)相對較高。同時，商務(wù)餐飲就餐人數(shù)也較多，平均為7.4人，正餐為4.6人，休閑餐飲為5人。正餐的外出次數(shù)最多每月為6.8次。就餐人數(shù)Base=800就餐人均花費(fèi)Base=800請問您通常情況下的外出就餐人數(shù)，及每次人均消費(fèi)？月外出就餐次數(shù)Base=800消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣數(shù)據(jù)來源：GIS商務(wù)餐飲的花費(fèi)最高為人均111.2元，石家莊消費(fèi)者在休閑餐飲51KTV、電影院、健身場所為最受歡迎的休閑娛樂場所。常去的休閑娛樂場所Base=800請問您平時主要去哪些休閑娛樂場所？（單選）消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣數(shù)據(jù)來源：GISKTV、電影院、健身場所為最受歡迎的休閑娛樂場所。常去的休閑52休閑娛樂的主要原因是因為朋友聚會及家庭消費(fèi)。您外出休閑娛樂通常會選擇去哪些活動地點，休閑娛樂原因是（單選）休閑娛樂原因Base=800消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣數(shù)據(jù)來源：GIS休閑娛樂的主要原因是因為朋友聚會及家庭消費(fèi)。您外出休閑娛樂通53整體而言，周邊居民的消費(fèi)頻次及消費(fèi)金額都較高，消費(fèi)傾向較為活躍；最近一個月的消費(fèi)支出為3,839元，其中購物支出為1192元，在超市的購物支出為763元，外出就餐的花費(fèi)為1010元，休閑娛樂活動的花費(fèi)為873元。請問您通常外出購物、餐飲、休閑娛樂的頻率如何？（單選）最近一個月花費(fèi)金額？每月花費(fèi)Base=800消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣數(shù)據(jù)來源：GIS整體而言，周邊居民的消費(fèi)頻次及消費(fèi)金額都較高，消費(fèi)傾向較為活54對傳統(tǒng)市中心商圈仍然有較大偏好注重更高的品質(zhì)生活追求有積極的外出消費(fèi)驅(qū)動選擇區(qū)域餐飲偏好娛樂偏好消費(fèi)頻次及花費(fèi)KTV、電影院、健身場所最受歡迎市中心傳統(tǒng)商圈仍然是最受歡迎的消費(fèi)區(qū)域本地菜及火鍋、川菜最受歡迎，注重口味朋友聚會、家庭聚會是最主要的消費(fèi)動因；對口味、價格、環(huán)境較為在意。每月外出消費(fèi)3,839元，其中外出購物花費(fèi)最高，另外外出就餐花費(fèi)也較多選擇原因消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣小結(jié)對傳統(tǒng)市中心商圈仍然有較大偏好選擇餐飲娛樂消費(fèi)頻次KTV、電55消費(fèi)者調(diào)研項目概念測試本項目位于橋東區(qū)長安區(qū)交界，緊鄰城市主干道建設(shè)大街、和平路，規(guī)劃商業(yè)面積約10萬㎡。規(guī)劃為住宅、辦公、商業(yè)、酒店式公寓的綜合型商業(yè)街區(qū)。住宅用地商業(yè)用地圖例和平路建設(shè)大街長安公園消費(fèi)者調(diào)研項目概念測試本項目位于橋東區(qū)長安區(qū)交界，緊鄰城市主56100%約有90%的消費(fèi)者認(rèn)為肯定會或肯能會前往項目所在地消費(fèi)，這部分消費(fèi)者將是本項目最直接的潛在客群；也有近6%的消費(fèi)者表示不確定前往本項目消費(fèi)，此部分消費(fèi)者可能對新興商業(yè)體需要一個接收過程。由于項目所處的區(qū)域周邊是成熟的商業(yè)區(qū)域，因此周邊消費(fèi)者對新興商業(yè)項目的接受程度較高。對于這樣一個商業(yè)場所，請告訴我們您是否會去這里消費(fèi)？（單選）可拉動客群可接受客群90%較抗拒客群5.6%消費(fèi)者調(diào)研項目測試數(shù)據(jù)來源：GIS100%約有90%的消費(fèi)者認(rèn)為肯定會或肯能會前往項目所在地消57您去這個場所主要是進(jìn)行哪些消費(fèi)？（選三項）周邊消費(fèi)者對本項目的期待排序為：購物-服裝/服務(wù)類；購物-日用品類；餐飲-如快餐店/中餐店等；休閑娛樂類-如KTV/電影院；購物-家居家電建材生活類等購物-服裝服飾休閑娛樂購物-家具家電建材購物-日用品餐飲其它消費(fèi)者調(diào)研本項目接受度數(shù)據(jù)來源：GIS項目貼近北國商圈，以日用百貨、服裝服飾為主的商業(yè)業(yè)態(tài)已趨于飽和，而特色休閑娛樂、餐飲業(yè)的切入有利于消費(fèi)者需求的增長，本項目商業(yè)整體定位以這兩類為主，提升消費(fèi)者消費(fèi)期待。您去這個場所主要是進(jìn)行哪些消費(fèi)？（選三項）周邊消費(fèi)者對本項目58品牌服飾專賣店、百貨、24小時便利店是周邊消費(fèi)者感興趣的購物項目。本商業(yè)項目中，哪些是您會去消費(fèi)的？（購物）（多選）感興趣的購物項目Base=800消費(fèi)者調(diào)研本項目接受度數(shù)據(jù)來源：GIS品牌服飾專賣店、百貨、24小時便利店是周邊消費(fèi)者感興趣的購物59自助餐廳，火鍋、龍蝦、拍檔，中大型特色餐飲是消費(fèi)者期望消費(fèi)的餐飲類型；對休閑餐飲的期望也較高，包括面包店、冰激凌、茶館、咖啡廳等。本商業(yè)項目中，哪些是您會去消費(fèi)的？（餐飲）（多選）感興趣的餐飲項目Base=800消費(fèi)者調(diào)研本項目接受度數(shù)據(jù)來源：GIS自助餐廳，火鍋、龍蝦、拍檔，中大型特色餐飲是消費(fèi)者期望消費(fèi)的60資料來源：消費(fèi)者定量研究電影院、KTV、游樂場是消費(fèi)者可能來本項目消費(fèi)的項目；同時消費(fèi)者對家庭兒童也太關(guān)注度較高，對兒童服飾、兒童娛樂、兒童用品的反饋積極；服務(wù)類的健身房、美容美體、ATM等選擇率較高。本商業(yè)項目中，哪些是您會去消費(fèi)的？（休閑娛樂、家庭兒童、服務(wù)）（多選）感興趣的休閑娛樂項目Base=800感興趣的家庭兒童項目Base=800感興趣的服務(wù)項目Base=800消費(fèi)者調(diào)研本項目接受度資料來源：消費(fèi)者定量研究電影院、KTV、游樂場是消費(fèi)者可能來61消費(fèi)者來本項目的購物、餐飲、娛樂消費(fèi)頻次多為每周2-3次至每周1次，其中購物類消費(fèi)頻次最高，休閑娛樂類消費(fèi)頻次最低；整體而言消費(fèi)者對本項目的消費(fèi)仍然傾向于周末式消費(fèi)。來本項目的購物、餐飲、休閑娛樂頻次Base=800請問您多久會來本項目消費(fèi)一次？（單選）消費(fèi)者調(diào)研本項目接受度數(shù)據(jù)來源：GIS消費(fèi)者來本項目的購物、餐飲、娛樂消費(fèi)頻次多為每周2-3次至每62請問你到本項目使用的交通工具是什么？（多選）消費(fèi)者將主要使用私家車、公共汽車、步行等幾種方式來本項目；本項目應(yīng)通過預(yù)留充足的機(jī)動車車位、開通班車、引入公交汽車站點為消費(fèi)者提供便利。前往本項目主要使用的交通工具Base=800消費(fèi)者調(diào)研本項目接受度數(shù)據(jù)來源：GIS請問你到本項目使用的交通工具是什么？（多選）消費(fèi)者將主要使用6335-46歲為主，家庭收入6,000左右的消費(fèi)者及周邊居民對項目的接受度最高零售-品牌服飾專賣店、百貨、24小時便利店，餐飲-火鍋、川菜、本地菜、燒烤、休閑娛樂-電影院、KTV，加強(qiáng)家庭兒童業(yè)態(tài)私家車、公共汽車、步行為來項目的主要交通工具；平均每周來項目1.5次，其中購物的頻次最高，多為家庭式消費(fèi)交通工具項目接受度90%有興趣光顧的商業(yè)消費(fèi)頻次及陪同項目期望檔次-中高檔為主本項目整體接受度較高，消費(fèi)者期望本項目以家庭類消費(fèi)為主消費(fèi)者調(diào)研本項目接受度小結(jié)以中高檔為主，兼顧部分高檔及大眾消費(fèi)群體，盡量滿足全客群35-46歲為主，家庭收入6,000左右的消費(fèi)者及周邊居民對64目前石家莊有約23%的居民有投資意向。您近期是否有投資商鋪的計劃（單選）商鋪投資意向Base=800消費(fèi)者調(diào)研商鋪投資意向數(shù)據(jù)來源：GIS目前石家莊有約23%的居民有投資意向。您近期是否有投資商鋪的65有48%投資者對商鋪的面積希望是30-50平米的中小型商鋪。57%的投資者希望投資門檻較低，總價在10-25萬的商鋪。您希望商鋪的面積為（單選）、計劃投資商鋪的總價為（單選）投資商鋪的總價Base=184希望商鋪的面積為Base=184消費(fèi)者調(diào)研商鋪投資意向數(shù)據(jù)來源：GIS有48%投資者對商鋪的面積希望是30-50平米的中小型商鋪。66石家莊商鋪投資者對年回報率要求較高，有半數(shù)投資希望年回報率在8%以上。投資者希望的業(yè)態(tài)主要為零售業(yè)，餐飲也較多。您購買商鋪預(yù)期要求達(dá)到的年收益回報率是（單選）、您希望經(jīng)營的業(yè)態(tài)（單選）經(jīng)營的業(yè)態(tài)Base=184年收益回報率Base=184消費(fèi)者調(diào)研商鋪投資意向數(shù)據(jù)來源：GIS石家莊商鋪投資者對年回報率要求較高，有半數(shù)投資希望年回報率在67您通常通過哪種渠道關(guān)注此類物業(yè)的銷售及招商情況（多選）？投資者主要通過報紙、戶外廣告等渠道關(guān)注此類物業(yè)信息。哪種渠道關(guān)注此類物業(yè)的銷售及招商情況Base=184消費(fèi)者調(diào)研商鋪投資意向數(shù)據(jù)來源：GIS您通常通過哪種渠道關(guān)注此類物業(yè)的銷售及招商情況（多選）？投68調(diào)研小結(jié)3.消費(fèi)者調(diào)研小結(jié)消費(fèi)者對傳統(tǒng)市中心商圈仍然有較大偏好，本案離傳統(tǒng)商業(yè)中心較近，可有效借助傳統(tǒng)商業(yè)中心的人氣，激活本案商業(yè)。本案地處市中心，周邊消費(fèi)者富裕程度較高，注重更高的品質(zhì)生活追求，并且有積極的外出消費(fèi)驅(qū)動，本案應(yīng)加大日常消費(fèi)業(yè)態(tài)的配置比例。（例如：餐飲、娛樂、休閑等）投資者希望投資的業(yè)態(tài)主要集中在餐飲和零售，本案應(yīng)注重這兩種業(yè)態(tài)的配置比例，以實現(xiàn)項目銷售資金的快速回籠。調(diào)研小結(jié)3.消費(fèi)者調(diào)研小結(jié)消費(fèi)者對傳統(tǒng)市中心商圈仍然有69三.市場研究篇總結(jié)三.市場研究篇總結(jié)70商業(yè)市場情況石家莊商業(yè)市場競爭比較激烈，后期入市商業(yè)項目較多，區(qū)域特色商業(yè)正在興起，商業(yè)市場被進(jìn)一步細(xì)分。快速占領(lǐng)區(qū)域市場，是目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的共識。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高使得消費(fèi)者在商業(yè)環(huán)境、購物體驗等方面提出了更高的要求。更時尚、顧客體驗互動感更強(qiáng)的購物中心填補(bǔ)市場空缺并得到消費(fèi)者的青睞。消費(fèi)者調(diào)研通過市場情況以及消費(fèi)者的研究，總結(jié)本項目所面臨幾大問題：如何在激烈的商業(yè)競爭環(huán)境下擺脫競爭威脅，營造快速入市熱度?如何對項目商業(yè)進(jìn)行精準(zhǔn)定位，找準(zhǔn)市場空白點?作為期房商業(yè)，如何選擇銷售模式?以上問題將在項目定位以及營銷模式當(dāng)中做詳細(xì)討論商業(yè)市場情況石家莊商業(yè)市場競爭比較激烈，后期入市商業(yè)項目較多71Chapter2·項目定位篇Chapter2·項目定位篇72整體概念定位項目西區(qū)區(qū)位分析本項目位于橋東區(qū)和長安區(qū)交界處，緊鄰建設(shè)大街、和平路兩條城市主干道，交通環(huán)境較好。項目距離中山路商業(yè)街僅1千米，有較好的商業(yè)氛圍。項目緊鄰市中心最大公園—長安公園，節(jié)假日人流量巨大。和平路建設(shè)北大街本案中山路長安公園整體概念定位項目西區(qū)區(qū)位分析本項目位于橋東區(qū)和長安區(qū)交界處，73整體概念定位西區(qū)商業(yè)技術(shù)指標(biāo)西區(qū)商業(yè)技術(shù)指標(biāo)分析（預(yù)測報告）總建面：110904.36平米；商業(yè)總建面：90667.56平米；主體商業(yè)：52480平米住宅底商：38187.56平米主體商業(yè)地下車庫建面：

20236.8平米住宅底商主體商業(yè)地下商業(yè)整體概念定位西區(qū)商業(yè)技術(shù)指標(biāo)西區(qū)商業(yè)技術(shù)指標(biāo)分析（預(yù)測報告）74優(yōu)勢（S）：位置優(yōu)勢明顯體量形成規(guī)模劣勢（W）：離醫(yī)院較近高架橋影響交通停車位較少期房入市體育回遷用房機(jī)會（O）：北部商業(yè)市場空缺公園帶來的巨大人流威脅（T）：離城市中心商業(yè)較近后期入市商業(yè)規(guī)模較大我們的戰(zhàn)略1、樹立產(chǎn)品特色，放大項目形象2、打造區(qū)域商業(yè)中心3、引領(lǐng)生活、消費(fèi)新時尚抓住區(qū)域空缺——引領(lǐng)生活消費(fèi)新方向

整體概念定位項目SWOT分析優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：機(jī)會（O）：威脅（T）：我們的戰(zhàn)略175城市生活廣場集餐飲購物保健運(yùn)動為一體城市休閑中心以“餐飲、購物、保健、運(yùn)動”業(yè)態(tài)為主，“立足本區(qū)、輻射周邊”。截留和平路以北客流，吸引中山路以南客流，并有效引導(dǎo)公園客流。將商業(yè)客戶與周邊居民共同融入項目的服務(wù)提供范疇，滿足周邊對商業(yè)消費(fèi)能級提升的要求，逐漸成為區(qū)域的特色商業(yè)休閑中心。集中商業(yè)產(chǎn)品定位主題定位集中商業(yè)產(chǎn)品定位城市生活廣場以“餐飲、購物、保健、運(yùn)動”業(yè)態(tài)為主，“立足本區(qū)76360°享樂城企劃闡釋：針對核心賣點的提煉，緊抓四大功能業(yè)態(tài)，形成特色餐飲、休閑購物、醫(yī)藥保健、運(yùn)動養(yǎng)生為一體的健康生活休閑中心。整體形象定位主題定位360°享樂城企劃闡釋：針對核心賣點的提煉，緊抓四大功能業(yè)77工程配套建議建設(shè)工程須預(yù)先考慮的若干問題：1.外立面泛光照明的設(shè)計考慮；2.商業(yè)招牌的電源預(yù)留及初步位置確定；3.若無中央空調(diào)系統(tǒng)，須考慮空調(diào)管線長度及室外機(jī)的擺放位置；4.整個項目總體、室外及各棟內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)的電源預(yù)留；5.獨(dú)棟商業(yè)體電梯位置的設(shè)置；6.后勤通道的設(shè)置；7.餐飲業(yè)的排煙、排污。1.工程配套建議工程配套建議建設(shè)工程須預(yù)先考慮的若干問題：1.工程配套78工程配套建議開店要求：餐飲業(yè)態(tài)：1.預(yù)留足夠的水、電、氣；2.預(yù)先需設(shè)計排油煙管道、排污、排廢、隔油池；3.需預(yù)先考慮廚房及后場的位置、通道。1.工程配套建議工程配套建議1.工程配套建議792.主要商戶工程技術(shù)要求參考大型中餐2.主要商戶工程技術(shù)要求參考大型中餐80大型西餐2.主要商戶工程技術(shù)要求參考大型西餐2.主要商戶工程技術(shù)要求參考81日式餐飲2.主要商戶工程技術(shù)要求參考日式餐飲2.主要商戶工程技術(shù)要求參考82輕便餐飲、簡餐2.主要商戶工程技術(shù)要求參考輕便餐飲、簡餐2.主要商戶工程技術(shù)要求參考83美食廣場2.主要商戶工程技術(shù)要求參考美食廣場2.主要商戶工程技術(shù)要求參考84精品超市2.主要商戶工程技術(shù)要求參考精品超市2.主要商戶工程技術(shù)要求參考85一般零售2.主要商戶工程技術(shù)要求參考一般零售2.主要商戶工程技術(shù)要求參考86兒童娛樂2.主要商戶工程技術(shù)要求參考兒童娛樂2.主要商戶工程技術(shù)要求參考87KTV2.主要商戶工程技術(shù)要求參考KTV2.主要商戶工程技術(shù)要求參考88Chapter4·產(chǎn)品營銷篇Chapter4·產(chǎn)品營銷篇89一、項目招商策略一、項目招商策略90本部分是為公園城（360°享樂城）招商定出有效策略，并詳細(xì)解釋要達(dá)致最佳招商成果所需采取的每一個步驟。最理想的招商成果是在當(dāng)前市場容許的情況下，為項目在最短時間找到最適合的租戶，以當(dāng)時能取得的最高租金租出商鋪；同時，應(yīng)確保承租商戶品牌類型、檔次與項目定位一致，以增強(qiáng)項目的可持續(xù)發(fā)展。達(dá)成階段性招商成果制定詳細(xì)階段招商計劃制定出符合項目情況的招商總體策略深刻理解項目現(xiàn)狀招商策略制定思路本部分是為公園城（360°享樂城）招商定出有效策略，并詳細(xì)91根據(jù)弘策中國過往多年推廣大型商業(yè)項目的經(jīng)驗，一般的招商過程主要包括以下的步驟： ?1目業(yè)態(tài)定位須明確業(yè)態(tài)定位，此定位會直接決定招商的目標(biāo)客群，同時商戶客群亦須知道商場的定位，以決定是否配合其商品的形象及將來的發(fā)展。

?4定出商鋪租金及其標(biāo)準(zhǔn)在制定各商鋪租金時，須考慮各個商鋪的目標(biāo)行業(yè)、位置及面積，不同行業(yè)的面積及位置要求不同，所能愿意付的租金也有所不同，如高檔零售通常需要位置佳的鋪位，所愿意付的租金也較高。?2定出商鋪數(shù)目、面積及位置將業(yè)態(tài)落實至決定各行業(yè)的數(shù)目、位置及面積。各行業(yè)的數(shù)目、位置及面積應(yīng)能充分反應(yīng)項目業(yè)態(tài)定位，同時亦需要顧及各行業(yè)的生存空間，避免惡性競爭，使租金保持在至高水平，令此業(yè)態(tài)定位可持續(xù)發(fā)展。?5確定推廣工具在不同階段的招商，所需的推廣工具也有所不同。品牌主力商家的招商，是在項目建筑的初期，并沒有完整的實物能看到，所以采用的推廣工具應(yīng)能讓目標(biāo)商戶了解此項目以至整個項目的情況。如本項目五家主力店的引進(jìn)。?3選出目標(biāo)商戶根據(jù)定出的項目業(yè)態(tài)，選出目標(biāo)商戶，此目標(biāo)商戶除了須與項目定位吻合外，也要有良好店鋪形象，高質(zhì)素的服務(wù)及穩(wěn)健的財務(wù)記錄，以保障商業(yè)租金收益的穩(wěn)定性。?6進(jìn)行招商在以上招商前工作完成后，便可向目標(biāo)商戶分階段進(jìn)行招商，招商主要會采用面對面直接洽談的形式進(jìn)行，一方面可令到商戶對項目印象較深，同時我們亦可知道目標(biāo)商戶的即時反應(yīng)，雙方的洽談與討論也可較深入。2.招商分步策略招商步驟根據(jù)弘策中國過往多年推廣大型商業(yè)項目的經(jīng)驗，一般的招商過程主921、組建商業(yè)招商部。招商之前，第一步應(yīng)組建商業(yè)招商部負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營管理建議，對業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。2、確定后期商業(yè)運(yùn)營公司。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商業(yè)進(jìn)行管理，這樣才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商業(yè)的管理更為重要。如果商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。因此，后期商業(yè)管理公司的確立至關(guān)重要，既是對開發(fā)商的保護(hù)，也是對商戶經(jīng)營者的保證。3.項目招商策略招商前提1、組建商業(yè)招商部。3.項目招商策略招商前提93一、引入上海弘基商業(yè)品牌上海弘基集團(tuán)是集開發(fā)、招商、運(yùn)營管理于一體的綜合性大型企業(yè)。成功打造了逾200萬平米經(jīng)典案例，持有90余萬平米商業(yè)運(yùn)營項目。先后創(chuàng)立了“弘基廣場”系列、“弘基天地”系列、“弘基商業(yè)街”系列、“創(chuàng)邑”系列四大品牌，在國內(nèi)成功地開創(chuàng)全新的商業(yè)模式，成為含金量最高的市場領(lǐng)軍式商業(yè)品牌。合作模式：1、品牌輸出開發(fā)商組建商業(yè)管理公司，引入上海弘基商業(yè)品牌，利用弘基商業(yè)的品牌效應(yīng)，做后期運(yùn)營管理。2、品牌輸出+顧問輸出開發(fā)商組建商業(yè)管理公司，上海弘基商業(yè)輸出品牌，并定期派顧問人員，指導(dǎo)本地商管理公司做后期商業(yè)運(yùn)營管理。3、品牌輸出+商業(yè)運(yùn)營上海弘基商業(yè)輸出品牌，并負(fù)責(zé)后期的商業(yè)運(yùn)營管理。3.項目招商策略商業(yè)運(yùn)營公司建議一、引入上海弘基商業(yè)品牌3.項目招商策略商業(yè)運(yùn)營公司建94二、與本地已有商業(yè)公司合作1、北人集團(tuán)北人集團(tuán)在本地商業(yè)市場有較高的知名度和很強(qiáng)的號召力，建議優(yōu)先考慮與北人集團(tuán)合作。2、銀座集團(tuán)銀座集團(tuán)收購東購百貨后成功進(jìn)駐石家莊，目前正在籌備第二家店，對外擴(kuò)張意圖明顯。銀座集團(tuán)有豐富的商業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗，東購百貨在本地市場也有一定的市場號召力，建議作為第二合作公司考慮。3、永輝超市永輝超市已在石家莊成功開業(yè)兩家超市，并且對本案超市意向較大，但品牌影響力在本地市場較弱，運(yùn)營業(yè)態(tài)較單一，建議作為最后合作公司考慮。三、與其他商業(yè)公司合作如上述公司無法達(dá)成合作意向，或只進(jìn)駐部分業(yè)態(tài)，不負(fù)責(zé)其他商業(yè)后期運(yùn)營管理，建議引入其他知名商業(yè)運(yùn)營管理公司。3.項目招商策略商業(yè)運(yùn)營公司建議弘策.中國建議：盡快確定后期商業(yè)運(yùn)營管理公司，以利于招商的全面開展。二、與本地已有商業(yè)公司合作3.項目招商策略商業(yè)運(yùn)營公司95策略： 維持適當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)比例 維護(hù)統(tǒng)一主題 餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)先行 特殊商戶招商優(yōu)惠原則 同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ) 強(qiáng)調(diào)后期運(yùn)營、物業(yè)管理的優(yōu)先服務(wù) 具備完善客戶服務(wù)系統(tǒng)，為項目管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利3.項目招商策略招商策略3.項目招商策略招商策略96業(yè)態(tài)分布區(qū)域的不同，各區(qū)域商戶招商難度存在較大差異，而餐飲、娛樂業(yè)態(tài)能聚集人氣，營造商業(yè)氛圍，也符合本項目主題定位，且適宜前期招商。工程條件：確定工程時間節(jié)點開業(yè)時間：確定大致交房、開業(yè)時間招商合作團(tuán)隊：各行業(yè)協(xié)會合作細(xì)則本項目受工程進(jìn)度影響，前期招商存在一定難度，需抓緊時間節(jié)點，巧用資源及行業(yè)關(guān)系，點對點、面對面實行全面招商弘策.中國建議：“超市、餐飲、品牌形象店先行，零售、服務(wù)滲透”的總體招商策略?！巴獾仄放婆c本地品牌互相結(jié)合，豐富品牌種類，提升項目品牌優(yōu)勢?！安扇∨c各地方知名餐飲、醫(yī)藥、購物等連鎖協(xié)會合作，以協(xié)會推動項目品牌提升及知名度提升。招商建議3.項目招商策略業(yè)態(tài)分布區(qū)域的不同，各區(qū)域商戶招商難度存在較大差異，而餐飲、97招商階段內(nèi)容4.招商階段計劃招商階段內(nèi)容4.招商階段計劃98在選擇推廣工具時，要注意工具應(yīng)用的目的，避免浪費(fèi)不必要的資源。而所用的工具，應(yīng)附合以下的準(zhǔn)則：令目標(biāo)商家了解項目內(nèi)容因項目招商階段項目整體、工程進(jìn)度剛剛開始，推廣工具要讓目標(biāo)商戶清楚了解此項目發(fā)展完成后的內(nèi)容，其中包括其整體規(guī)模、開業(yè)時間、建筑設(shè)計及風(fēng)格、交通配套、項目業(yè)態(tài)定位等，使目標(biāo)商戶能對此項目有清晰的理解。有改動的彈性因項目建筑期間仍有改動的可能，推廣工具應(yīng)有可隨時更改的彈性，這樣既可迅速改動相關(guān)印刷品，將最新資料送達(dá)目標(biāo)商戶，同時亦可節(jié)省重新印刷的成本及時間。

選擇原則5.招商推廣工具選擇在選擇推廣工具時，要注意工具應(yīng)用的目的，避免浪費(fèi)不必要的資源99（1）項目相關(guān)設(shè)計彩圖項目整體外貌，設(shè)計理念，風(fēng)格、主題等。（2）前期活頁樓書以活頁彩色制作的樓書，介紹項目的要點，當(dāng)中包括但不只限于項目的地標(biāo)位置、業(yè)態(tài)、業(yè)種、建筑特色、基建配套及業(yè)主簡介。配合各式彩圖，可以給目標(biāo)客群對此項目有適當(dāng)?shù)牧私狻Ｒ曰铐撝谱?，可令樓書因設(shè)計及其它數(shù)據(jù)改動作出修改。節(jié)省因修改所需的時間及成本。（3）活頁市場調(diào)查小冊此小冊是要給石家莊地區(qū)以外的目標(biāo)商戶對石家莊整體社會、經(jīng)濟(jì)以及零售市場有一個概括的了解。以活頁制作方便將來增加及修改調(diào)查資料。（4）圍板良好圍板設(shè)計能為項目本身及發(fā)展商帶來正面的形象，當(dāng)項目仍在建筑階段，圍板能帶出一些重要的項目內(nèi)容如商場面積及設(shè)計、落成日期、發(fā)展商名稱等。（5）網(wǎng)頁作為一種推廣工具，網(wǎng)頁可以扮演協(xié)助的角色，是提供發(fā)展項目的信息，了解項目最新動態(tài)的有效途徑。對所有目標(biāo)客群的招商，面對面的講解及洽談至為重要，而網(wǎng)頁可在此洽談過程，協(xié)助目標(biāo)客群取得最新的資料。（輔助載體ipad）（6）形象宣傳片（只讀光盤）展示此項目完成后外貌及內(nèi)部建筑部局，同時以生動形式介紹此項目其它重要數(shù)據(jù)如位置、業(yè)態(tài)、業(yè)種及基建配套，配合樓書一同使用，能令目標(biāo)客群留下深刻印象。（制作成：只讀光盤）。推廣工具選擇建議5.招商推廣工具選擇（1）項目相關(guān)設(shè)計彩圖推廣工具選擇建議5.招商推廣工具100二、項目銷售策略二、項目銷售策略101銷售時間和銷售價格的確定，取決于招商工作的完成情況。根據(jù)招商情況的進(jìn)展程度，采取不同的銷售策略和推盤節(jié)奏，取得項目價值最大化。目前，商業(yè)常用的銷售方式分為“直接銷售”、“帶意向品牌銷售”、“帶租約銷售”、“帶回報銷售”四種方式，以下對這四種銷售方式做簡要分析。銷售策略銷售前提銷售時間和銷售價格的確定，取決于招商工作的完成情況。銷售策略102商鋪各種銷售模式綜合分析之一“直接銷售”（一）優(yōu)勢：其一、可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；其二、將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。（二）劣勢：其一、產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；其二、無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；其三、對于商業(yè)做旺，主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；其四、若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響；（三）適應(yīng)范圍：其一、商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；其二、以銷售為核心要求的商業(yè)物業(yè)；（四）與本項目契合度分析：

本項目在保證商業(yè)物業(yè)整體形象的同時，要求在短期內(nèi)完成較高的銷售率。

考慮到商業(yè)的具體價值，建議商業(yè)的1、2F、3F可通過此方式實現(xiàn)短期內(nèi)快速去化，同時1、2F商業(yè)、位置相對較

佳，面積相對較大。在招商時，通過招商策略對商家形象及品牌進(jìn)行形象規(guī)范。銷售模式介紹銷售策略銷售策略商鋪各種銷售模式綜合分析之一“直接銷售”銷售模式介紹銷售103商鋪各種銷售模式綜合分析之二“帶意向品牌銷售”（一）優(yōu)勢：其一、可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；其二、將商業(yè)品牌介紹給投資者，擴(kuò)大商業(yè)購買人群范圍。（二）劣勢：其一、產(chǎn)權(quán)分散；其二、若經(jīng)營不好，投資者會頻繁更換加盟品牌及業(yè)態(tài)，