美國法上的不動產(chǎn)變動模式

美國法上的不動產(chǎn)變動模式

科學家霍布斯曾經(jīng)說過“人民的安全是最高的法律”安全用地（農(nóng)村土地）不僅是房地產(chǎn)交易和開發(fā)的催化劑，也是市場經(jīng)濟和可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟的基礎。交易安全的風險在于前手的瑕疵,如何保護不動產(chǎn)交易安全,理論界多將視角聚焦于以德國為代表的大陸法,集中于“物權行為無因性”、“不動產(chǎn)善意取得”、“登記公信力”等功能命題,對頭號資本主義強國—美國的理論和實踐則較少關注。筆者擬以此為突破口,介紹美國法的實踐,評判其得失,以求對我國不動產(chǎn)交易安全保護的方案優(yōu)化與設計有所裨益。一、美國法上不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)的具體程序依照Merryman在1969年一篇研究報告中的結(jié)論,歐美各國的土地交易制度可分為五種類型:(1)私權授受,以早期英國制度為典型,現(xiàn)已不存在;(2)公證加文件等機制,見于法國、意大利及多數(shù)拉丁美洲國家;(3)權利登記制(托倫斯登記制),采行者有美國若干州、南澳州、紐西蘭及英國一部分;(4)公證加權狀登記制,以德國、瑞士及奧地利為代表;(5)文件登記制度,這是在美國多數(shù)州所通行的制度。它要求保存土地轉(zhuǎn)手的公開記錄,以便于土地購買者查閱,找到其正當產(chǎn)權的證據(jù),從而簡化土地交易。該制度中,對記錄的審查并不能保證土地權利,即還有賴于審查的徹底和律師對其產(chǎn)權史的不同意見。如果將Merryman的分析細化并加以放大,美國法中的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)大致有四個程序:1.訂立書面契約;2.地契交付(DeliveryofDeed)、3.公證;4.登錄證書。其中,地契交付是不動產(chǎn)物權移轉(zhuǎn)的必要程序和實質(zhì)要件。也就是說,欲使不動產(chǎn)物權發(fā)生移轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)讓人需要將代表轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權內(nèi)心意思的地契(Deed)交付給買受人。地契交付的直接后果是不動產(chǎn)權利的移轉(zhuǎn),“一旦契據(jù)交付主權就移轉(zhuǎn)”,它標志著財產(chǎn)權從讓與人處轉(zhuǎn)移至受讓人處。交付必須具備三要素:一是轉(zhuǎn)讓人做成所有權轉(zhuǎn)讓證書;二是轉(zhuǎn)讓人具有轉(zhuǎn)移所有權給買受人的內(nèi)心意思;三是將契據(jù)交付給受讓人占有。與交付相比,登記對不動產(chǎn)權利移轉(zhuǎn)并不具有決定性意義,美國大部分州都不具有大陸法意義的登記制度(registrationsystem),所普遍存在的是“不動產(chǎn)登錄制”(recordationsystem)。依照布萊克法律辭典的解釋,這是一種將買賣契據(jù)或者抵押文書在公共登記機構予以記載,被稱為“公共圖書館型的記錄系統(tǒng)”?！跋到y(tǒng)只是將以前的土地交易情況和土地爭議記錄在案,咨詢?nèi)说竭@個‘圖書館’,根據(jù)官方的索引調(diào)閱他欲了解的土地所有權狀況。但是,到底誰擁有該土地的所有權得由咨詢?nèi)俗约鹤鹘Y(jié)論……政府部門只是提供該土地登記的材料,不對土地所有權的歸屬做出任何結(jié)論?！庇捎诘卿泝H為一種宣告,并非“結(jié)論”,所以登錄后的轉(zhuǎn)讓契據(jù)本身并不是對土地的“權利”,并不構成買受人財產(chǎn)權利的基礎。二、不動產(chǎn)買受人的自我調(diào)查和交易在美國的產(chǎn)權移轉(zhuǎn)制度設計下,一項不動產(chǎn)交易成功的前提就是該不動產(chǎn)具有可交易性(MarketableTitle),所謂可交易的所有權就是指出讓人實際擁有的不動產(chǎn)上沒有任何財產(chǎn)上的負擔(Encumbrance),或者沒有任何的疑問,不會引起任何的法律訴訟。在美國法上,可交易的產(chǎn)權主要包括:1.在鎖鏈轉(zhuǎn)讓記錄中不存在缺陷的權利。一塊土地所有權在歷史上進行了多次轉(zhuǎn)讓,每次轉(zhuǎn)讓都應有記錄,由此形成了所有權記錄的鎖鏈系統(tǒng),沿著這些將一塊土地上的權利從一個人手中轉(zhuǎn)讓到另一人人手中的契據(jù)所形成的產(chǎn)權鎖鏈(chainoftitle),后續(xù)的購買者就能夠調(diào)查(personalsearch)出所有關于某一特定不動產(chǎn)的訴訟和交易的歷史紀錄;2.不存在他人債權的權利。主要應排除抵押、留置和地役權等。如果某項不動產(chǎn)記錄表明該不動產(chǎn)被抵押或留置于他人,該所有權即存在缺陷,不可交易;3.不存在合約的權利。在交易的產(chǎn)權上必須不存在所有人和他人就該不動產(chǎn)限制使用的合約;4.不負載有城市規(guī)劃的權利?，F(xiàn)代社會的城市規(guī)劃對不動產(chǎn)使用目的提出了諸多限制,這實際上也構成了所有權的潛在缺陷,在可轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權中應當排除這種權利。在確定可交易的所有權時的一個重要問題是,買受人如何才能知道所購買產(chǎn)權屬于可交易產(chǎn)權?眾所周知,交易安全的風險主要來自前一交易關系的瑕疵。在不動產(chǎn)交易過程中,天然存在著“信息不對稱”的現(xiàn)象,不動產(chǎn)的受讓方對于權屬的了解處于弱勢地位,而出讓方則出于優(yōu)勢地位。由于美國法上“登錄”制度僅是一種對抗機制的設計,政府對登記材料并沒有審查義務,這就需要由受讓人去核實產(chǎn)權的可交易性。但是在實踐中,由于法律的復雜和不動產(chǎn)連環(huán)交易的普遍存在,不動產(chǎn)受讓人通過一己之力調(diào)查確認正當?shù)乃袡嘤袝r是不可能完成的任務,這一過程不僅流程冗長,而且異常昂貴,得到的結(jié)果也并不準確。英國有句名言形象的說明了普通法系不動產(chǎn)買受人在交易中所面臨的窘境,“假如一個人在英國購買一塊土地,它就會同時收到滿箱的文書同契據(jù)?！焙茱@然,在美國的產(chǎn)權變動體例下,由于“所有權”的不確定性和無結(jié)論性,買受人在不動產(chǎn)交易中就面臨了一個相當大的權利檢查范圍,這對于判定“可交易性”、對于實現(xiàn)交易安全而言顯然是個極大的障礙,而這些障礙的存在則直接催生了合同擔保、產(chǎn)權意見書、所有權保險等一系列保護交易安全的制度。三、美國三個房地產(chǎn)安全系統(tǒng)選擇階段(一)交易安全的保護作為一種最初的產(chǎn)權保證方法,合同擔保起源于中世紀的英國,由于彼時英國沒有建立起有效的不動產(chǎn)登記制度,因此,購買人在交易前調(diào)查前手的瑕疵是一件異常困難的事情,在缺乏有效信息渠道的情況下,交易者所能依靠唯有出售人的誠實信用。用合同擔保制度來保護交易安全通常被歸功于“現(xiàn)代產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓之父”O(jiān)rlardoBridgman的智慧。OrlardoBridgman認為,如果與契約相伴的是一定擔保的話,那么不動產(chǎn)讓與人將不可能轉(zhuǎn)讓一個有瑕疵的所有權。所以,應當在契約中插入來自所有權讓與人的契約性承諾,對讓與人的所有權狀態(tài)的做出契約性保證,并且承諾受讓人在所有權缺陷產(chǎn)生時可以采取的具體措施。合同擔保制度產(chǎn)生之初,對交易安全保護起到了一定的作用。但是在當今美國,由于在制度設計上的諸多問題,其重要性已經(jīng)被極大消弱,合同擔保在美國被認為是不動產(chǎn)交易安全保護手段中“最陳舊”、“最無效率”的手段,是在尋找適當?shù)乃袡啾ｋU過程中的輔助物,是“簡單時期的殘余”,對美國現(xiàn)代土地流轉(zhuǎn)已不能提供充分的保護。(二)所有權存在檢驗風險產(chǎn)權意見書也是美國法所采納的產(chǎn)權保證方法,至今仍在愛荷華州、緬因州、密西西比州、北達科他州和佛蒙特州適用。美國法中,由于不動產(chǎn)契據(jù)文件量大而且分散,產(chǎn)權調(diào)查工作十分復雜,一般人難以勝任,在實踐中逐步形成了一批專業(yè)人士從事這項工作,制作所謂的所有權摘要(Abstract)。所有權摘要是所有權調(diào)查的結(jié)果,由所有權鏈條組成,也包括不動產(chǎn)上的抵押及其他負擔。但所有權摘要人的工作并不涉及到對鏈條的解釋和法律評價,這些解釋工作是由資深的律師完成的。律師接受當事人請求后,會根據(jù)政府登記檔案進行調(diào)查,然后在此基礎上根據(jù)自己的專業(yè)判斷形成產(chǎn)權意見書。產(chǎn)權意見書中律師會列舉調(diào)查發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權缺陷,載明是否屬于可交易的產(chǎn)權等?？偠灾?律師的意見就是當事人判定產(chǎn)權交易是否安全的依據(jù),律師“過濾”了不動產(chǎn)交易中的多數(shù)風險。毫無疑問,律師作為專業(yè)人員,無疑較之于普通人員對產(chǎn)權的真實狀態(tài)有更好的判斷力,但隨著人們對交易速度和可信度的要求越來越高,該體系緩慢和成本較高的缺陷也日趨明顯,隨著所有權保險制度在美國的興起,其重要性在當代美國逐步在減弱。(三)美國現(xiàn)狀下家土地所有權保險公司的作用所有權保險產(chǎn)生于美國不動產(chǎn)交易和融資貸款的獨特背景中,是美國獨有的產(chǎn)權保護方法。1876年隨著第一家土地所有權保險公司在費城建立,100多年來,所有權保險在美國不動產(chǎn)交易安全保護上發(fā)揮了巨大的作用。在一些不動產(chǎn)交易頻繁,所有權紀錄復雜的大都市,幾乎所有的土地所有權摘要都由大型土地所有權保險公司來完成,而在傳統(tǒng)上由律師出具產(chǎn)權意見書的領域,也多由土地所有權保險公司使用審核的方法簽發(fā)保單。四、所有權保險的基本結(jié)構(一)防止交易風險和損害發(fā)生后的損害賠償所謂所有權保險是指“在所有權保險單中,保險人向被保險人許諾如果其獲得的所有權小于保險單中描述的所有權而受到損失的,補償其所受的損害的制度”從根本上講,這是一種通過事前調(diào)查避免交易風險和損害發(fā)生后以金錢補償實現(xiàn)交易安全保障的制度。保險公司在確保不動產(chǎn)產(chǎn)權沒有瑕疵而予以承保后,如果投保產(chǎn)權出現(xiàn)他人的追奪,保險公司將給予買受人以賠償。由于所有權保險目的在于為投保人(買受人)提供一種以防不測的保險,因此,在標的權原發(fā)生問題時,保險方支付保險金更具有一種因自己的過失而支付損害賠償?shù)男再|(zhì)。所以,作為保險方的權原保險公司在簽訂保險契約前,通常需要對不動產(chǎn)所有權進行周密的調(diào)查。(二)所有權登記系統(tǒng)的完善所有權調(diào)查分為兩種:一種是律師型的所有權保險,該種保險比較簡單,通常的程序是由買受人雇請一位律師,該律師對購買的土地所有權登記情況進行調(diào)查,然后將調(diào)查結(jié)論給保險公司,保險公司根據(jù)其報告予以保險;在律師型之外,另一種是所有權資料庫型的保險。該種保險不需要律師介入,由保險公司自己進行調(diào)查。無論是何種所有權保險,其調(diào)查內(nèi)容基本由兩個部分組成:一是權原是否有瑕疵,例如,所有權取得權原的正當性、標的不動產(chǎn)上是否附有擔保物權、用益物權、租賃和稅務方面的債務負擔;二是權原的可流通性,例如城市規(guī)劃、國家征用、特殊約定的保證以及非保證項目等。由于美國土地轉(zhuǎn)讓的歷史太長,記錄十分龐雜,要查詢所有權的來龍去脈,工作量非常巨大。為了使所有權調(diào)查結(jié)論更加可信與真實,美國大的所有權保險機構通常耗費巨資建立了龐大的資料庫系統(tǒng),這個資料庫收集了海量的有關美國各個區(qū)域的不動產(chǎn)紀錄以及土地所有權說明摘要文庫。與此同時,保險公司在各種產(chǎn)權登記單位都有雇員,并且各保險公司相互交換情報,以此來保證資料庫記錄及時更新。目前美國主要不動產(chǎn)保險公司的保險金額大約超過1000億美元,而保險公司的純資產(chǎn)大約只有10億美元,其資產(chǎn)只有保險金額的百分之一左右。因此,如果調(diào)查出現(xiàn)一絲偏差,將導致保險公司的破產(chǎn)。這就決定了所有權保險公司的調(diào)查會非常謹慎,可以說其調(diào)查的誤差率極低,是值得信賴的。(三)土地所有權保險的“反作用”所有權保險制度建立以來,也遭受了一些批評。批評多集中于所有權保險制度在所有權審查和保險方面所帶來的高額成本以及所有權保險的實際效果上。更有學者提出所有權保險制度植根于美國契據(jù)交付和不動產(chǎn)登錄制框架之上,因此主張從根本上擊破所有權保險的這一前提框架,采納權利移轉(zhuǎn)與對抗力合一的權利登記制。然而,“盡管這種機制存在一些缺點,但迄今為止,尚未在美國就土地所有權保險制度提出根本性的否定意見?！北ｋU這一地位與兩個因素密切相關,即基于土地所有權保險本身的“正優(yōu)勢”和社會現(xiàn)實的“反作用”。對于所有權保險在美國的盛行,美國學者約翰·G·斯普蘭克林曾作出有力解釋:1.可以給購買人提供更好的保護。例如產(chǎn)權保險承保諸如偽造文件或者無行為能力等“登記檔案外”的缺陷,而產(chǎn)權意見書只提供登記產(chǎn)權的缺陷;2.產(chǎn)權保險人對于承保的缺陷負嚴格責任,而律師僅對過失承擔責任;3.次級抵押貸款市場的影響。產(chǎn)權保險公司擁有統(tǒng)一的、全國性的產(chǎn)權保證體系,可以為州際抵押貸款人提供重要的保護。銀行和其他貸款機構如今幾乎都要求所有的一手住宅抵押貸款都必須有產(chǎn)權保險的保護,這種要求導致購買人必須為他們的產(chǎn)權進行投保。但是如果從根本上尋找所有權保險在美國發(fā)達之原因,可以這樣認為,由于美國土地是從印第安人手里掠奪而來,并沒有固有的牢固的不動產(chǎn)總賬,因此,沒有原始所有權調(diào)查的基礎資料;此外,這個制度歸根到底在事實上形成政府經(jīng)營不動產(chǎn)保險的形式,而這原本是民間保險公司的經(jīng)營領域,因而造成對民間保險公司營業(yè)權的一種侵害。因此,雖然美國律師協(xié)會和統(tǒng)一州法委員會極力主張采納托倫斯登記體系,但既得利益集團(保險業(yè)界)強烈反對引進具有公信力的強制登記制度。五、《物權法》第9、11、12、32從上文可以看出,在不動產(chǎn)交易安全性的構造上,無論是由出賣人做出合同擔保,或是當事人聘請律師制作產(chǎn)權意見書,抑或當事人通過購買所有權保險來實現(xiàn),三種制度設計均貫徹了“私法自治”的思路。在美式的制度邏輯中,交易的安全與否更多是個人之間的事情,相關的輔助資訊應由私人付費獲得,政府無需在資金、機構和人員上為此做過多花費。就交易安全維護的成本而言,這是一條有別于中國傳統(tǒng)的路徑,一定程度上實現(xiàn)了私人成本的最大化和公共成本的最小化。就我國情況而論,由于對不動產(chǎn)交易的方便、簡明和權威性的追求,我國習慣上對不動產(chǎn)交易采登記要件主義,學者們也多主張賦予登記以公信力,對當事人的登記申請實行實質(zhì)審查,以登記代替有關不動產(chǎn)所有權真實性和確定性的任何調(diào)查。在發(fā)生登記錯誤時,由國家予以賠償,不采納美國法“契據(jù)交付”、“不動產(chǎn)登錄”和“登記對抗”的做法,《物權法》第9、11、12、22條也肯定了此種立場。問題是,我國現(xiàn)有體制下,作為不動產(chǎn)交易基礎的登