日照市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

1/30

日照市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告青島綠城華川公司工程管理部

史萬德2/30目錄一、日照市都市概況介紹二、日照市房地產(chǎn)市場基本情況及樓盤介紹三、目前日照市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及走勢四、日照市房地產(chǎn)市場拓展意見提議3/30日照市都市概況介紹一、日照市都市概況介紹4/30日照市都市概況介紹一、日照市都市概況介紹5/30日照市都市概況介紹（一）地理行政簡述6/30日照市都市概況介紹

“港城”日照是一座新興沿海港口都市，位于正在崛起泛黃海經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)太平洋經(jīng)濟(jì)圈與新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶結(jié)合部，地處我國大陸沿海中部、山東半島南翼，東臨黃海，西靠沂蒙，北連青島、濰坊，南接江蘇連云港。全市總面積5310平方公里，其中山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一，海岸線100公里?，F(xiàn)轄東港區(qū)、嵐山區(qū)、莒縣、五蓮縣和日照經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)。有54個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道，2981個(gè)村居，總?cè)丝诩s300萬人。7/30日照市都市概況介紹（二）生態(tài)景觀環(huán)境簡述8/30日照市都市概況介紹

日照市生態(tài)環(huán)境宜人。日照擁有獨(dú)具魅力生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。這里地處我國南北氣候過渡地帶，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，冬無寒冷，夏無酷暑，降水豐沛，光照充足，現(xiàn)有南方空氣濕潤特點(diǎn)，又有北方四季分明特性，被譽(yù)為“南方北方，北方南方”，是長江以北最大綠茶產(chǎn)區(qū)和毛竹生長帶。境內(nèi)百公里海岸線上，有綿延64公里優(yōu)質(zhì)沙灘，“藍(lán)天、碧海、金沙灘”優(yōu)美風(fēng)光令人陶醉。日照空氣質(zhì)量符合國家一級標(biāo)準(zhǔn)，近岸海域水質(zhì)達(dá)成國家一類海水標(biāo)準(zhǔn)，飲用水源水質(zhì)合格率達(dá)100%。被確定為國家可連續(xù)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)、中國優(yōu)秀旅游都市、國家環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)都市、國家生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)市和國家循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)市。9/30日照市都市概況介紹

旅游景觀多樣。沿海64公里金沙灘，水清浪穩(wěn)，灘平沙細(xì)，為中國北方沿海所少見，是避暑、度假、療養(yǎng)抱負(fù)勝地，發(fā)展旅游潛力巨大。五蓮山主峰海拔515.7米，宋代蘇軾在密州做知州時(shí)，曾以“奇秀不減雁蕩”贊譽(yù)此山；九仙山主峰海拔697米，方圓55平方公里，為日照境內(nèi)最大山群，蘇軾曾詩贊“九仙今已壓京東”，山上有著名“孫臏書院”；莒縣浮來山銀杏樹為“天下第一銀杏樹”，樹高27.4米，樹圍15.7米，樹齡3500數(shù)年。10/30日照市都市概況介紹日照萬平口景區(qū)金沙灘五蓮山一角3500數(shù)年天下第一銀杏樹亞洲最早都市11/30日照市都市概況介紹（三）交通情況簡述日照區(qū)位優(yōu)勢顯著，擁有得天獨(dú)厚區(qū)位優(yōu)勢和港路優(yōu)勢。作為魯南地域直接出?？?，國家重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)沿海主軸線和日（照）西（安）沿橋經(jīng)濟(jì)帶主線在此相接，素有"兩港通四海,一線系亞歐"之美譽(yù)。日照交通發(fā)達(dá)，運(yùn)輸便利，集港口、鐵路、馬路運(yùn)輸于一身，是主要海陸交通樞紐。日照擁有日照、嵐山兩個(gè)國家一類對外開放港口，日照港是中國第二大煤炭輸出港，嵐山港擁有中國北方最大液體化工碼頭。兩港不凍不淤，陸域開闊，地質(zhì)條件良好，可建設(shè)泊位166個(gè)，吞吐能力可達(dá)成5.8億噸，尤其合適建設(shè)十萬噸級以上深水泊位。12/30日照市都市概況介紹日照港（石臼）一角嵐山港-遠(yuǎn)眺圖片13/30日照市都市概況介紹

日照境內(nèi)高速馬路、鐵路呈“兩橫兩縱”格局，與全國交通干線相連。日（照）東（明）高速馬路橫穿魯南，跨越京滬、京福高速馬路、直達(dá)中原腹地，貫通日照同（江）三（亞）高速馬路北起中俄邊境，南至海南省，縱貫中國南部沿海主要都市。菏日鐵路東與日照港、嵐山港相接，西與隴海、蘭新鐵路相匯，經(jīng)新疆阿拉山口出境，可直達(dá)荷蘭鹿特丹和比利時(shí)安特衛(wèi)普等歐洲口岸；膠（州）新（沂）鐵路縱貫日照，是中國東部沿海鐵路大動(dòng)脈?！扒鄭u—日照—上海”沿海高速鐵路規(guī)劃建設(shè)，使日照成為東部沿海新鐵路交通樞紐。14/30日照市都市概況介紹日照鐵路高速馬路交通圖沿海高鐵規(guī)劃圖15/30日照市都市概況介紹（四）日照都市宣傳片日照都市概況更多精彩詳見如下宣傳片（時(shí)間08’22’’）日照都市宣傳片-320x240.Flv16/30日照市房地產(chǎn)市場基本情況及樓盤介紹二、日照市房地產(chǎn)市場基本情況及樓盤介紹17/30日照市房地產(chǎn)市場基本情況及樓盤介紹（一）日照市房地產(chǎn)市場基本情況近幾年，受國家宏觀調(diào)控政策和國際金融危機(jī)影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場波動(dòng)較大。2023年日照市房地產(chǎn)開發(fā)投資總體呈上漲態(tài)勢，但商品房成交量同2023年相比跌勢顯著，尤其是2023年8-9月份后來，全市房地產(chǎn)投資規(guī)模在慣性作用下雖未出現(xiàn)顯著萎縮，但房屋銷售較2023年上六個(gè)月更是大幅下挫，公司回籠資金困難。2023年10月，國家出臺(tái)一系列新政支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，央行年內(nèi)第三次下調(diào)利率，房地產(chǎn)投資及銷售在政策刺激下于年終有所好轉(zhuǎn)。延續(xù)至2023年，房地產(chǎn)開發(fā)市場開始回暖，但總體下降態(tài)勢短期內(nèi)難以變化，投資規(guī)模連續(xù)回落，房屋銷售繼續(xù)萎縮，土地購買與土地開發(fā)等房地產(chǎn)開發(fā)先行指標(biāo)投入不足，公司資金擔(dān)心情況仍然連續(xù)，房屋空置面積急劇增加。這一狀態(tài)至2023年9月份開始好轉(zhuǎn)，首先是房地18/30日照市房地產(chǎn)市場基本情況及樓盤介紹產(chǎn)投資開始止跌回升，其次是房屋銷售在通過一年連續(xù)下跌后于2023年11月份開始恢復(fù)性增加，投資及銷售雙雙下跌局面得以徹底改觀。2023年，“新國十條”及有關(guān)配套政策措施頒布以來，日照市房地產(chǎn)市場未受太大影響，仍然延續(xù)了2023年終良好勢頭。但也應(yīng)當(dāng)看到，今年房地產(chǎn)投資及銷售迅速增加與上年基數(shù)較低有一定關(guān)系，且房屋銷售面積已從5月份開始環(huán)比下降。下六個(gè)月市場增加速度雖有所放緩，但房地產(chǎn)開發(fā)投資總體呈上漲態(tài)勢。19/30日照市房地產(chǎn)市場基本情況及樓盤介紹（二）近期樓盤介紹1.中央綠城

開盤時(shí)間：二期2010-12-03，建筑面積：46萬㎡，位置：日照市海曲東路與臨沂路交匯處西100米，均價(jià)：4700元/㎡，開發(fā)商：日照恒宇房產(chǎn)注：模仿綠城集團(tuán)綠園系列，禮聘名列上海綠城物業(yè)公司擔(dān)任項(xiàng)目全程物業(yè)顧問20/30日照市房地產(chǎn)市場基本情況及樓盤介紹2.藍(lán)天海景國際

樓盤熱銷中，建筑面積：11萬㎡，位置：日照市山海天旅游度假區(qū)黃海三路與海濱一路交匯處，均價(jià)：7600元/㎡，開發(fā)商：山東藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

21/30日照市房地產(chǎn)市場基本情況及樓盤介紹3.安泰·水晶城都市綜合體樓盤熱銷中，建筑面積：60萬㎡，位置：日照市東港區(qū)海曲東路與兗州路交會(huì)處，均價(jià)：5000元/㎡（毛坯），開發(fā)商：日照安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

22/30目前日照市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及走勢三、目前日照市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及走勢23/30目前日照市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及走勢（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增加，并將逐漸趨于平穩(wěn)，住宅投資比重略有提升。調(diào)查發(fā)覺，9家公司中，5家公司均表達(dá)開發(fā)投資比政策出臺(tái)前減少，3家表達(dá)持平，只有1家公司投資增加。投資減少主要原因一是銷售下降造成開發(fā)意愿下降，二是市場前景不明，觀望氣氛濃厚。在這些大公司影響下，日照市房地產(chǎn)開發(fā)投資恐難以保持迅速增加局面。但也應(yīng)當(dāng)看到。2023年全市商品房施工面積296.02萬平方米，同比增加了28.8%。其中四季春城、中央綠城、陽光海岸、御景東方、轎頂山花園、觀海苑家居廣場等大批項(xiàng)目開工建設(shè)，新開工面積達(dá)成67.1萬平方米，24/30目前日照市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及走勢增加220.4%。另外，建筑安裝工程價(jià)格二季度同比上漲了5.2%，其中鋼材價(jià)格上漲8.2%。這些原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資剛性增加都會(huì)產(chǎn)生一定推進(jìn)作用，投資在通過2023年高速增加后仍將會(huì)保持適度增加。（二）商品房銷售面積及銷售額大幅攀升，但同樣面臨著漸趨平緩局面。2023年，在商品住宅和辦公樓銷售拉動(dòng)下，全市商品房銷售面積完成44.62萬平方米，同比增加61.6%；商品房銷售額完成15.5億元，增加93.6%。其中，完成住宅銷售40.23萬平方米，增加54.6%；銷售額13.76億元，增加88.8%。辦公樓銷售在上年25/30目前日照市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及走勢同期為零情況下，拉動(dòng)商品房銷售面積增加13.9個(gè)百分點(diǎn)，銷售額增加19.1個(gè)百分點(diǎn)。

從調(diào)查情況看，所有被調(diào)查單位均表達(dá)商品房銷售面積比政策出臺(tái)前減少，銷售價(jià)格與政策出臺(tái)前持平，而銷售減少主要原因是購房者對市場房價(jià)下降預(yù)期和對調(diào)控政策繼續(xù)觀望等候。（三）面向樓市新政，商品房銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，總體房價(jià)下跌也許性不大。2023年以來，房屋銷售價(jià)格延續(xù)了2023年上漲態(tài)勢。據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，2023年上六個(gè)月新建商品房屋銷售價(jià)格同比上漲5.3%，其中4、5、6月份同比分別上漲5.5%、6.7%、6.0%，環(huán)比上漲26/30目前日照市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及走勢0.6%、1.2%和0.3%，新政實(shí)行并未造成日照市房屋銷售價(jià)格下降，但6月份環(huán)比漲幅顯著縮小。

9家被調(diào)查公司中，有8家公司表達(dá)商品房屋銷售價(jià)格與政策出臺(tái)前持平，1家公司銷售價(jià)格下降。綜合分析，目前雖然在某些大都市出現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格下降，不過在二、三級市場房價(jià)將不會(huì)受很大影響。另外日照市商品房屋銷售價(jià)格與周圍地市相比不高，尤其與青島、威海、煙臺(tái)等都市相比，在居住環(huán)境及條件相近情況下，價(jià)格相對較低。因此，日照市總體房價(jià)下跌也許性不大。27/30日照市房地產(chǎn)市場拓展意見提議四、日照市房地產(chǎn)市場拓展意見提議28/30日照市房地產(chǎn)市場拓展意見提議

日照作為“文明發(fā)祥地、亞洲最古老都市、最適合人類居住都市之一、水上運(yùn)動(dòng)之都、新興沿海開放都市、海濱生態(tài)市、東方太陽城、東部沿海鐵路馬路水路交通樞紐”，區(qū)位優(yōu)勢不停提升，著名度和影響力逐漸擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，生態(tài)環(huán)境日益改善，都市發(fā)展空間廣