資產(chǎn)評估課件

資產(chǎn)評定學華中科技大學管理學院

財務與金融系1/105第1章

資產(chǎn)評定基本概念第一章資產(chǎn)評定基礎概念1.1資產(chǎn)與資產(chǎn)評定1．資產(chǎn)定義廣義----由一定數(shù)量物質(zhì)資料和權(quán)利組成某時點財物存量；狹義----用于經(jīng)營、并且能在經(jīng)營中增值財產(chǎn)。2．資產(chǎn)評定概念1)資產(chǎn)評定定義---資產(chǎn)評定是指評定機構(gòu)根據(jù)特定目標,遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律和公正準則,按照法定標準和程序,利用科學辦法,對資產(chǎn)現(xiàn)時價格進行評定和估算2)評定關鍵----對資產(chǎn)在某一時點價值進行估算.2/1052.資產(chǎn)評定要素主體、客體、目標、標準、程序、辦法1）主體---評定人員及機構(gòu)2）客體---被評定資產(chǎn)3）資產(chǎn)劃分（P11）（1）有形資產(chǎn)—固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、專項資產(chǎn)、長期資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)等（2）無形資產(chǎn)—可確指與不可確指4）資產(chǎn)評定目標：P6[1]中外合資；[2]產(chǎn)權(quán)變動（股份制、兼并、聯(lián)合、合并；[3]融通資金；[4]承包及租賃經(jīng)營

[5]資產(chǎn)保全；[6]資產(chǎn)清算；[7]咨詢服務；

[8]法令評定3/105

5．資產(chǎn)確認基本標準現(xiàn)實性、控制性、有效性、合法性、稀缺性。6．資產(chǎn)評定對象分類1>按資產(chǎn)存在形態(tài)2>按獲利能力劃分3>按資產(chǎn)能否獨立存在劃分4>按資產(chǎn)法律意義劃分4/1051.2資產(chǎn)評定特點與分類１．特點（與P8比較一下）主要特點---現(xiàn)實性、市場性、公正性、預測性輔助特點---咨詢性、政策性、系統(tǒng)性、動態(tài)性、技術(shù)性、應用性2．評定分類（比P8更加好理解）按評定主體分類按評定范圍分類按評定客體分類按評定辦法分類

5/1051．3資產(chǎn)評定標準、假設

1價格標準（1）歷史成本（2）重置成本（3）收益現(xiàn)值(4)市場價格（5）清算價格2評定標準選擇3資產(chǎn)評定假設（1）繼續(xù)使用假設（不用連續(xù)為妥）“繼續(xù)”有承接意思，即后一種行為或活動是前一種承接延續(xù)，主要用在動詞或動詞性短語之前，表達“動態(tài)”。而一種“持”，即保持。連續(xù)所要表達是一種狀態(tài)保持，更強調(diào)它“靜態(tài)”特性。（2）公開市場假設（對應于市場交易前提）（3）破產(chǎn)清算假設4資產(chǎn)評定程序—3個階段，4個步驟，12個步驟

6/1051.4資產(chǎn)評定標準1.資產(chǎn)評定工作標準（1）獨立性標準；（2）客觀性標準（3）科學性標準；（4）專業(yè)性標準2.資產(chǎn)評定經(jīng)濟性標準（1）奉獻標準——考慮其在整體中主要性（2）替代標準——當有替代物時最低價格資產(chǎn)需求最大（3）預期標準——資產(chǎn)價值不是按過去生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對將來收益盼望值決定。7/105第2章資產(chǎn)評定基本辦法2.1市場法（現(xiàn)行市價法）1定義---按照市場現(xiàn)行價格作為價格標準，據(jù)以確定資產(chǎn)價格一種評定辦法2前提條件（1）需要一種充足發(fā)育活躍資產(chǎn)市場（2）被評定資產(chǎn)市場參照物及相比較指標、技術(shù)參數(shù)等資料可搜集到3.公平市場價格1）公開市場——買賣雙方有足夠時間去理解、判斷、談判再決定是否成交2）買賣雙方自愿8/1053決定現(xiàn)行價格基本因數(shù)1）基礎價格；2）供求關系；3）質(zhì)量原因4.參照物條件（1）參照物成交價格必需真實（2）參照物基本數(shù)量要求（3）參照物與被評定資產(chǎn)之間基本能夠替代（4）參照物成交價格應當是正常交易成果。9/1055.差異調(diào)整（1）交易時間差異;（2）地理位置差異（3）功能情況差異;（4）成新率差異（5）交易情況差異（6）市場情況差異（供求、經(jīng)濟周期、成交活躍度）10/1054評定辦法（1）有參照物評定辦法

1）直接法—在公開市場上找到完全相同，已成交資產(chǎn)現(xiàn)行市價為參照。

2）類比法--在公開市場上只能找到相類似參照物資產(chǎn)，將其成交價格為參照，然后調(diào)整差異，確定被評定資產(chǎn)價格。案例：見P5011/105案例：某公司擬進行參股經(jīng)營，主裝置進行評定經(jīng)考查系統(tǒng)功能性較強裝置壽命23年，已運行兩年，對應參照物原始價格120萬元（1年前），定基物價指數(shù)1.1，折現(xiàn)率12%，其他數(shù)據(jù)見下表比較項目被評定資產(chǎn)參照物市場價格（萬元）？120生產(chǎn)人數(shù)1215人均工資（萬元）0．60．6年產(chǎn)量300002500012/105解：(1)物價原因調(diào)整參照物價格=120*1.1=132萬元（2）功能原因調(diào)整—體目前工資節(jié)省年節(jié)省工資：A=（15*0.6/2.5-12*0.6/3）*3=3.6萬元8年折現(xiàn)值：P=A(P/A,0.12，8)=4.9676*3.6=17.88萬元（3）生產(chǎn)能力比較參照物全新時價格=132*10/9=146.67萬元被評定對象價格=146.67*3/2.5=176萬元調(diào)整后評定價格=（176+17.88）*0.8=155.1萬元13/105（2）無參照物評定辦法(特殊情況下）1）物價指數(shù)法評定價=原始成本*評定基準日定基物價指數(shù)-差異貶值2）賬面價值法沒有考慮價格波動原因，適用于構(gòu)建時間短，成色新資產(chǎn)。14/105

5市場法評定程序（1）考查評定對象特性（2）交易對方動機（3）選擇可比較參照物（4）對可比較差異進行調(diào)整（5）寫出評定結(jié)論15/1056現(xiàn)行市價法優(yōu)缺陷長處：充足考慮了價格原因，如實反應了供求關系；考慮了市場變化原因缺陷：較難找到合適參照物；資料不容易搜集；不一樣人員水平不一樣評定價格有差距。16/1052.2重置成本法1.定義—按照現(xiàn)行市場價格購建與被評定資產(chǎn)相同全新資產(chǎn)所發(fā)生費用。2.適用前提及范圍

（１）評定前后及使用范圍沒有變化；（２）被評定資產(chǎn)能夠大量復制、再生（３）實體特性內(nèi)部構(gòu)造及功能效用（４）被評定資產(chǎn)具有貶值性（５）收益無法用鈔票表達，在市場無參照物可找

3.重置成本評定兩種情況（1）復原重置成本——P52；（2）更新重置成本——P52

4.重置成本幾個評定辦法（1）重置核實法；（2）功能價值法17/105（3）物價指數(shù)法；（4）統(tǒng)計分析法5.有形損耗及其計算（1）觀測法（2）使用年限法（3）修復費使用方法6.功能性損耗及其計算（1）定義—由于技術(shù)進步引發(fā)資產(chǎn)功能相對落后而造成資產(chǎn)價值損失。1）超額營運成本；體現(xiàn)式見P562）超額投資成本C。體現(xiàn)式C=復原重置成本-更新重置成本有關功能性貶值詳細內(nèi)容第三章補充18/1057.經(jīng)濟性損耗及其計算（1）定義—由于外界環(huán)境變化引發(fā)資產(chǎn)價值貶值。1）因資產(chǎn)利用率下降造成資產(chǎn)價值貶值；2）因收益減少而造成資產(chǎn)價值貶值。（2）計算式：有關1）情況19/105經(jīng)濟性貶值補充說明：外部原因造成資產(chǎn)減少外部原因：１）資產(chǎn)閑置２）營運成本上升－①消耗過大②沒有達成設計能力體現(xiàn)式：（L:所得稅率Pt:凈鈔票流量）有關2）體現(xiàn)式見P57有關經(jīng)濟性貶值詳細內(nèi)容第三章補充20/105５．評定程序（1）確定被評定資產(chǎn)實體特性，用現(xiàn)行市價估算重置全價；（2）確定其成新率；（3）估算其無形損耗；（4）計算被評定資產(chǎn)凈值。21/1052.3收益現(xiàn)值法1概念：被評定資產(chǎn)在剩下壽命期內(nèi)預期收益采取一定折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值辦法。（At:第t年凈收益；r:折現(xiàn)率）2.基本體現(xiàn)式22/1053.前提條件（1）被評定資產(chǎn)將來收益能夠預測并能用貨幣衡量；（2）資產(chǎn)所有者為取得預期收益而承當風險也能預測并用貨幣衡量；（3）被評定資產(chǎn)預期獲利年限也能夠預測。4.評定程序及有關參數(shù)（1）評定程序見P59下及P60上（2）參數(shù)1）收益：指預期收益，并且是稅后凈收益，另外是指客觀收益，不是實際收益。23/1052）折現(xiàn)率與資本化率3）收益期限5.收益法幾個計算辦法（1）收益不變，并且年期無限(2)收益不變，并且年期有限，則：24/105（3）各年收益變化，年期無限案例見P63下面。25/105(4)分段法（預期收益在若干年后不變化）1）年期無限2）年期有限26/105第3章機器設備評定3.1機器設備評定概述1.機器設備定義（見P89），另外設備是支持公司功能從屬資產(chǎn)。（1）機器設備主要特點

1)單位價值大，使用壽命長

2)價值量分別按不一樣規(guī)則變化（即價格賠償與更新不一樣步）

3）價值與使用價值非一成不變（即貶值與增值同步發(fā)生）

4）是數(shù)量大、品種多、分布廣即技術(shù)性強有形固定資產(chǎn)27/1052.機器設備分類（1）按適用范圍分類1）通用機器設備2）專用機器設備

3）非標準設備（2）按現(xiàn)行會計制度分類（3）按組合程度分類3.機器設備運動形式與特點（1）機器設備具有以其價值運動與實物運動相分離特點（2）機器設備與其他資產(chǎn)比較，還具有下列特點：28/105

1)有形損耗與無形損耗都比較突出

2)價值量分別按不一樣規(guī)則變化3.機器設備評定特點（1）以技術(shù)檢查為基礎（2）以單臺、單件為評定對象（3）具有組合而形成系統(tǒng)組成特點

4.機器設備評定步驟（P91）29/1053.2機器設備重置成本評定

1.影響重置成本基本原因

（1）原始成本（2）物價指數(shù)（3）重置全價（4）成新率與合計折舊（5）功能性貶值（6）經(jīng)濟性貶值30/1052.機器設備重置成本測定（四種辦法）（1）重置核實法視同機器設備現(xiàn)實購造，按料、工、費各成本要素消耗量和現(xiàn)行價格，核實重置成本。適合于非標設備

（2）物價指數(shù)分析法根據(jù)被評定機器設備原始成本乘以物價變動指數(shù)來確定其完全重置成本公式：機器設備完全重置成本=機器設備原始成本×物價變動指數(shù)（3）類比分析法（或直接法）---P94

（4）功能成本法

31/1053.機器設備實體性貶值實體性貶值=機器設備重置成本×實體性貶值率分之為使用與閑置過程中貶值實體性貶值率=1-成新率成新率分析：32/1054.成新率測定（1）機器設備壽命：自然壽命、經(jīng)濟壽命、技術(shù)壽命（2）成新率測定辦法

1）通過技術(shù)判定辦法確定成新率2）在正常情況下，可按折舊條例要求計算成新率＝（1－已使用年限/要求使用年限）×100％5.功能性貶值測定(1)運行成本比較法年超額運行成本＝被評機器設備年運行成本－采取新技術(shù)機

器設備年運行成本凈超額成本＝總超額成本×（1－所得稅率）(2)超額投資成本法---P9833/1055.經(jīng)濟性貶值測定經(jīng)濟性貶值是指機器設備本身以外原因造成價值減少辦法一：利用年收益損失額本金化來進行計算公式為：經(jīng)濟性貶值＝年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A，i，n)當每年收益損失額為常數(shù)，則：經(jīng)濟性貶值＝年收益損失額÷資產(chǎn)收益率34/105辦法二：

通過估算生產(chǎn)能力變化，利用規(guī)模經(jīng)濟益指數(shù)法進行計算公式為：經(jīng)濟性貶值率＝[1－(生產(chǎn)能力B/生產(chǎn)能力A)x]×100%

式中：生產(chǎn)能力A－機器設備設計能力生產(chǎn)能力B－受外界原因影響后生產(chǎn)能力

x－規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)經(jīng)濟性貶值額＝(重置完全成本×成新率－功能性貶值)×經(jīng)濟性貶值率35/1051.重置核實法(1)按復原成本評定重置凈價＝∑(原購建量耗×現(xiàn)行價格和費用標準)×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值(2)按更新成本評定重置凈值＝∑(更新替代后量耗×現(xiàn)行價格和費用標準)×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值36/1052.指數(shù)調(diào)整法

指數(shù)調(diào)整法是根據(jù)被評定資產(chǎn)原始成本和物價變動指數(shù)，按現(xiàn)行價格水平計算重置全價，再扣除有關原因，然后確定資產(chǎn)重置凈價。重置凈價＝資產(chǎn)原始成本×(評定時定基物價指數(shù)/購建時定基物價指數(shù))×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值37/1052.指數(shù)調(diào)整法

指數(shù)調(diào)整法是根據(jù)被評定資產(chǎn)原始成本和物價變動指數(shù)，按現(xiàn)行價格水平計算重置全價，再扣除有關原因，然后確定資產(chǎn)重置凈價。重置凈價＝資產(chǎn)原始成本×(評定時定基物價指數(shù)/購建時定基物價指數(shù))×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值38/1053.功能成本法(1)線性回歸分析法(2)規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)分析法機器設備重置凈價＝標準機器設備價格×(被估機器設備生產(chǎn)能力/標準機器設備生產(chǎn)能力)x×成新率－經(jīng)濟性貶值4.點面推算法（略）39/105

3.4機器設備現(xiàn)行市價評定法

1.現(xiàn)行市價評定

(1)現(xiàn)行市價評定辦法主要是類比法。所謂類比法,就是根據(jù)市場類似或相同資產(chǎn)交易價格，通過原因?qū)Ρ确治?、調(diào)整差額，然后確定資產(chǎn)重估價格。

(2)類比法主要特點有兩點

1）以相同或相類似資產(chǎn)交易價格為基礎；

2）以相同或相類似資產(chǎn)兩個以上參照物進行對比分析，調(diào)整差異。40/105類比法評定步驟：選擇參照物。選擇可供比較原因和計算單位。進行市場調(diào)查，搜集資料并驗證精確性。對比分析。調(diào)整差額。確定資產(chǎn)重估價格。案例：石油化工廠石油裂解中某個成套設備評定，選擇了三個參照物，其詳細參數(shù)如下：41/105對比原因單位參照物1參照物2參照物3被評定資產(chǎn)年生產(chǎn)能力噸25000300003500040000交易價格萬元150240360？工人定員人65758593交易時間10個月前6個月前2個月前目前已使用年限年4355余用年限年10111210新舊程度%71.4078.670.666.67評定權(quán)重Q0.20.30.5其他條件：（1）物價指數(shù)每個月上漲2.5%；（2）工人工資為7000元/人.年；（3）功能系數(shù)200元/噸（按全新規(guī)模考慮）；（4）折現(xiàn)率10%，所得稅率15%42/105解（1）功能性原因影響---計算修正值C1=（4萬-2.5萬）×200=300萬元扣除折舊后=300×0.6667=200萬元C2=（4萬-3萬）×200=200萬元扣除折舊后=200×0.6667=133.33萬元C3=（4萬-3.5萬）×200=100萬元扣除折舊后=100×0.6667=66.67萬元（2）自動化程度影響---計算修正值。被評定資產(chǎn)分別：對比參照物1，勞動生產(chǎn)率L1=25000/65=384.6噸/人、年對比參照物2，勞動生產(chǎn)率L2=30000/75=400噸/人、年對比參照物1，勞動生產(chǎn)率L1=35000/85=411.8噸/人、年當被評定資產(chǎn)產(chǎn)量為40000噸/年，對比各參照物，分別可節(jié)省工人數(shù)：G1=（40000/384.6-93）=11人；G2=（40000/400-93）=7人G3=（40000/411.8-93）=4.1人扣稅后各參照物年超額營運成本分別為：S1=7000×11×（1-0.15）=6.595萬元；S2=7000×7×（1-0.15）=4.165萬元S1=7000×4.1×（1-0.15）=2.4395萬元由于被評定余用年限為23年，則各參照物相對于將來23年折現(xiàn)值：43/105P1=6.595×（P/A，10%，10）=40.22萬元P2=4.165×（P/A，10%，10）=25.59萬元P3=2.4395×（P/A，10%，10）=14.99萬元（3）對物價變動修正----與各成交參照物價格對比后物價增加值：T1=150×10×2.5%=37.5萬元；T2=240×6×2.5%=36萬元；T3=360×2×2.5%=18萬元。（4）與各參照物對比后，分別確定重估值V1=150+200+40.22+37.5=422.72萬元V2=240+133.33+25.59+36=434.92萬元V3=360+66.67+14.99+18=459.67萬元按加權(quán)平均取值，則：V=Q1×V1+Q2×V2+Q3×V3=444.86萬元44/105第四章房地產(chǎn)評定4.1房地產(chǎn)評定概述1.房地產(chǎn)----房屋建筑物及土地總稱（從物角度與法律角度定義）2.房地產(chǎn)評定對象----土地使用權(quán)及土地附著建筑物因此房地產(chǎn)價格取決于土地價格特性及從屬于土地建筑物特性，也與它們市場特性及價格評定特殊規(guī)律性有關。3.房地產(chǎn)特點（1）土地特點（包括其自然、人文方面）

1）土地自然特性

A.數(shù)量穩(wěn)定性；B.位置不可移動性；

C.效用持久性；D.價值保值與增值性

45/1052）土地經(jīng)濟特性（人文特性）

A.用途廣泛性；B.數(shù)量稀缺性；C.社會經(jīng)濟位置可變性；D.可壟斷性3）土地分類

A.按社會經(jīng)濟用途； B.按經(jīng)濟地理位置；

C.按所有權(quán)歸屬； D.按利用程度；

E.按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢（2）建筑物特點1）不能脫離土地而存在2）使用價值有限性3）屬于可再生性社會資源46/1054.房地產(chǎn)特性（見P119—120）歸納了土地及房屋建筑物特點而給出特性5.房地產(chǎn)市場特性（1）房地產(chǎn)市場地域性及不完善性（2）房地產(chǎn)市場交易復雜性（3）房地產(chǎn)供應市場對于需求市場變化反應滯后性6.房地產(chǎn)評定標準（P122—P126）（1）供應與需求標準；（2）最有效使用標準（3）替代標準；（4）預期收益標準（5）土地與建筑物分離估價標準7.房地產(chǎn)評定程序（P126-P128）47/1054.2土地使用權(quán)價格評定1.地租與地價理論（1）地租理論---直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所制造剩下產(chǎn)品被土地所有者占有那部分超額利潤。參照馬克思在《資本論》第三卷第六篇第三十七章中“利潤分割”中分析了超額利潤轉(zhuǎn)化為地租。地租分為三類：級差地租、絕對地租、壟斷地租（2）地價理論---建立在地租理論上，其實質(zhì)是地租資本化。其價格基本由兩部分組成：土地物資及土地資本土地價格=（真正地租+土地投資折舊+投資利息）/資本利率48/105地價理論有三方面理論：1）土地收益理論：地價=（土地總收入-總成本）/資本化利率2）土地供求理論：土地價格取決于供應與需求3）影子價格理論：以機會成本定土地價格。反應了土地勞動消耗及土地稀缺程度。49/1052.我國地產(chǎn)價格體系（1）按權(quán)屬分類；

1）土地所有權(quán)價格

2）土地使用權(quán)價格

3）土地租賃價格

4）土地抵押價格（2）按形成方式分類；1）交易價格：A征地價格、B出讓價格、C轉(zhuǎn)讓價格50/1052）評定價格

A交易底價：成交價格基礎，是最低價格根據(jù)

B基準地價：城鎮(zhèn)國有土地基本標價根據(jù)

C課稅價格：為征收土地使用稅而評定課稅基準價格

51/1053.地產(chǎn)價格影響原因1）一般原因行政原因社會原因經(jīng)濟原因其他一般原因（城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃及土地利用規(guī)劃）2）區(qū)域原因52/1053）個別原因位置原因地形與地勢地力與地質(zhì)原因面積與形狀原因土地利用原因53/1054.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格評定1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格評定標準1）替代標準2）最有效使用標準3）變動標準4）供需標準5）奉獻標準54/1052.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格評定辦法市場法、基準地價系數(shù)法、收益法、成本法、路線價法、剩下法。1）市場比較法基本原理---替代標準修正原因:a.交易原因b.區(qū)域原因c.個別原因d.價格原因e.年限修正系數(shù)55/105市場比較法一般公式待估土地價格=參照土地價格×a×b×c×d再考慮年限修正系數(shù)影響估算步驟廣泛搜集資料；選擇合適參照案例；考慮市場交易情況補正；期日修正（價格原因）；地域原因；個別原因；確定待估土地價格56/105案例有一土地面積為7300平方米，用市場比較法評定其價格，選擇4個交易案例，分析后以為：1）交易情況補正，甲土地賣方急于成交，價格比正常情況低2%；乙地交易時有利害關系，比正常情況低3%；丙土地由于買方急于成交，購買價格高于正常價格5%；丁土地正常情況正常成交。2）期日修正：甲乙兩地是近來成交，丙丁為六個月前成交，修正系數(shù)為104/100。3）區(qū)域原因修正：甲處于生活區(qū)，修正系數(shù)為100/130；乙處于風景區(qū)，修正系數(shù)100/120；丙在交通路口附近，修正系數(shù)為100/125；丁在商業(yè)區(qū)，修正系數(shù)為100/1344）個別因數(shù)修正：均為110/1005)甲參照物價格1000元/平方米；乙參照物價格1050元/平方米；丙參照物價格950元/平方米；丁參照物價格980元/平方米57/1052）基準地價系數(shù)修正法基準地價是由政府制定城鎮(zhèn)國有土地基本標準價格，是各城鎮(zhèn)按不一樣土地級別、不一樣地段分別評定和測算商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地使用權(quán)平均價格評定目標---為土地使用權(quán)合理轉(zhuǎn)讓提供指導根據(jù)，增強國家管理和控制土地能力。思緒：利用本地政府制定基準地價對出讓年限、個別原因、市場轉(zhuǎn)讓等原因進行系數(shù)修正，從而求取土地使用權(quán)價格58/105基準地價內(nèi)容：出讓金、基礎設施配套費。計算公式：待估土地價格=基準地價×

年限修正系數(shù)×

個別原因系數(shù)×市場轉(zhuǎn)讓原因步驟：分五步案例：解說習題集P6之五中159/1053）收益還原法基本原理：將土地在將來預期純收益按一定還原利率折算為現(xiàn)值辦法適用范圍：租賃土地或公司用土地。計算公式：分為年期無限及年期有限兩種情況。60/105若土地將來各年收益不變（1）年期無限

P=a/rP為土地收益價格

a為土地純收益

r為土地還原率(2)年期有限

P、A、i含義同前

n為使用土地年期或有土地收益年期61/105（3）若t年前純收益有變化，t年后取純收益A為平均值，則：案例：62/105某市區(qū)有二層磚混構(gòu)造辦公樓一棟，土地面積35平方米，建筑面積60平方米，月租金1440元，簽約日為2023年12月，房屋稅為租金收入12%，土地使用稅為2元/年.平方米，維修費按房屋現(xiàn)值1.5%，管理費按年租金3%，租金損失準備費為半個月房租，保險費費房屋現(xiàn)值0.4%，房屋重置單價為1100元/平方米，建筑物已使用23年，尚可使用25年，殘值率3%，房屋還原利率8%，土地還原利率7%。評定該土地價格。63/1053)成本法(1)基本原理:生產(chǎn)費用價格論----以取得及開發(fā)土地所花費各項費用之和為基礎，在加上一定利潤及稅金評定辦法。(2)適用范圍對于地產(chǎn)市場發(fā)育早期開發(fā)后供公益事業(yè)使用土地估價新近由于開發(fā)建設而形成土地價值評定有些土地因特殊性用途成本法應用公式64/105（1）新開發(fā)土地價格Jf—建蔽率或有效宅地化率a---銷售及管理費比率x---素地地價b---土地開發(fā)費用n---土地從開發(fā)到銷售出去所需要時間（月數(shù)）m---開發(fā)工程費利息所支付時間（月數(shù)）p---投資收益率案例：65/105（2）開發(fā)后土地價格G，體現(xiàn)式：G=土地重新開發(fā)造價+加減修正土地重新開發(fā)造價=土地取得費用+土地開發(fā)費+正常利息利潤+政府收取純地租土地取得費用=征地賠償費+勞動力安頓費+地上附著物賠償費+青苗賠償費+征地管理費+新菜地開發(fā)基金+耕地占用稅+其他費用土地開發(fā)費又包括：市政公用設施配套費、建筑物功能系數(shù)、地域差系數(shù)案例：見解說，區(qū)分教材中所有權(quán)評定。66/1055.路線價評定（1）原理：面向特定街道并且相近似街地，設定標準深度，求取其標準單價（路線價），利用深度系數(shù)計算其他宗地價格。（2）體現(xiàn)式宗地總價=路線價×深度指數(shù)×臨街寬度×地塊深度×其他條件修正率以上關鍵指標在于路線價，而不是P167中深度指數(shù)67/105（3）關鍵內(nèi)容---路線價確實定1）劃分路線價重點A.同一街廓路線價一般相同；不一樣街廓路線價不一樣B.同一長街按繁華程度不一樣劃分路線價C.同一長街兩側(cè)繁華程度不一樣步，能夠劃分兩種路線價D.對不繁華街區(qū)，能夠幾條街廓共一條路線價68/1052）設定標準深度3）確定標準宗地單價，一般采取市場比較法評定4）定深度指數(shù)---根據(jù)日本、臺灣經(jīng)驗以16米為標準深度（基準），每4米為級距，分別確定各深度指數(shù)。案例：見解說。69/1054.3房產(chǎn)價格評定一般有兩大類：A.工廠公司、事業(yè)單位房屋；B.純正商品房。1.評定前準備工作1）房屋建筑物現(xiàn)場查勘2）房屋建筑物完損等級評定完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危險房70/1052.房屋建筑分類1）按構(gòu)造件材質(zhì)分類2）按原始用途分類3.房屋建筑物評定特點

不但要考慮房屋建筑物本身投入和實際磨損，并且要考慮多種經(jīng)濟、社會和國家政策影響原因。

在房屋建筑物評定中，應當考慮下列原因：

物理原因 土地原因 環(huán)境原因 經(jīng)濟地理原因 政策原因71/1054.影響房產(chǎn)價格原因（1）影響價格基本原因

1）房屋建筑成本房屋建筑安裝工程費土地賠償和改良費勘察設計費；管理費街坊配套費貸款利息72/105

2)稅金

3)建房利潤

4)其他附加費

5)國家征收土地使用費（2）影響房屋建筑物價格其他原因

1）房屋裝修標準

2）房屋設備

3）房屋從屬設施

4）地段、層次、朝向增減原因

5)房屋磨損和完好程度73/1055.房產(chǎn)價格評定辦法（1）重置成本法

1）重置成本估算辦法

典型工程預決算調(diào)整法（P171)(前提:被評定單位保存有比較完整工程預決算檔案資料)

造價法(P178)---不屬于市場法要素價格指數(shù)法（見P171）74/105（2）殘余估價法---P176解說P176例6-11(3)市場比較法1)原理：以市場上相同或相類似建筑物交易價格作為參照物，以待估建筑物為標準，調(diào)整差異，評定建筑物價格。2）前提條件：A.具有成熟、公開、活躍市場，可找到參照物；B.參照物之間具有可比性（構(gòu)造、地段、裝修標準等）75/1053）估算式房產(chǎn)價格=參照房產(chǎn)價格×情況修正率×期日修正率×差異修正率×建筑面積其中差異原因：成新率、工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量等差異。（4）租金現(xiàn)值法

1)原理：房產(chǎn)在連續(xù)獲利情況下，將各年凈租金按一定還原率折現(xiàn)，估算房產(chǎn)價格辦法。2）計算式：A.年期無限時，各年凈租金等76/105B.年期無限時，各年凈租金相等前5年可大體估算年租金，第6年起凈租金本金化后折現(xiàn)。例：口述內(nèi)容C.一定期期內(nèi)，各年凈租金在不固定。例：口述內(nèi)容77/105（5）標準對照法1）原理：被評定房屋各項技術(shù)指標與同類型式樣房屋要求標準相比較后，確定各指標在在構(gòu)造構(gòu)件、裝修、設備增減率情況，最后評定房屋價格。2）體現(xiàn)式：房價=基準價格×（1+裝修增減率）×（1+設備增減率）×（1+從屬設施增減率）×（1+地段、層次、朝向增減率）×成新率×房屋面積案例：口述78/105第五章流動資產(chǎn)評定（略）

第六章長期投資及其他資產(chǎn)評定6.1長期投資評定1.長期投資評定特點（1）是對資本金評定；（2）是對被投資單位償債能力及獲利能力評定。1)長期投資概念及分類長期投資一般概念----公司將資金投入到不準備一年內(nèi)變現(xiàn)資產(chǎn)。包括有價證券及直接投資。79/1052.長期投資概念分類A.廣義長期投資是泛指公司投入資產(chǎn)（包括向本公司和公司以外投資活動），以期在將來一定期間內(nèi)取得報酬活動。B.狹義長期投資是指公司向那些并非直接為本公司使用項目投入資產(chǎn)，并以利息、使用費、分紅、股息或租金收等形式取得收益行為.2）主線目標：實現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化配備，以期取得更大投資效益。80/1053.長期投資分類----投資債券、股票及股權(quán)投資，其他投資（除上述以外如合資、合作、聯(lián)營等）1）按性質(zhì)分類----股權(quán)投資、債權(quán)投資2）按方式分類----購買證券，以鈔票、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)直接投資到對方公司，形成聯(lián)營、合資合作方式。6.2債權(quán)投資評定1.債券投資特點----安全性高、收益較穩(wěn)定、流動性好。2.評定標準（1）收益折現(xiàn)標準（2）實際變現(xiàn)標準81/1054.債券評定辦法（1）非上市流通債券評定辦法1）每年支付利息，到期還本債券評定體現(xiàn)式：例：某公司持有10萬元十年期債券，年利息率14%，每年計息一次，該債券已經(jīng)購買1年，評定時安全利率為8%，風險報酬率2%，評定債券價值。82/1052）到期還本支付利息債券評定體現(xiàn)式：其中：式中：F:為債券到期本息和；r:債券年利率；i:為折現(xiàn)率n:債券剩下期限案例：某公司購買10萬元國家債券，4年期，年利率10%（單利），已經(jīng)持有2年，折現(xiàn)率8%，評定債券價值。（2）可上市債券評定----按證券交易所掛牌價評定。83/1055.股票投資評定（1）股票特點：收益不穩(wěn)定，不還本，屬于高風險不確定祈求權(quán)有價證券。（2）股票投資評定標準內(nèi)在價值標準收益本金化標準實際變現(xiàn)標準（3）股票價格種類A.票面價格B.賬面價格C.市場價格D.清算價格84/105（4)股票收益----股票給持股人帶來收益1）股息收入2）紅利收入3）資本增值收入4）資本利得收入（5）股票評定辦法1）非上市股票評定A.優(yōu)先股評定----類似于債券評定，但沒有本金回收。

此處，n趨于無窮85/105B:一般股評定股票收益，假定按下列幾個情況處理：第一：固定紅利模型（P218）評定模型能夠資本化。為避免固定紅利偶爾性，能夠加權(quán)平均計算紅利A，用三部法模型評定股票價值。第二：紅利增加模型（P218）第三：分段模型（P219）86/1056.4在建工程資產(chǎn)評定1.在建工程特點及評定辦法1)在建工程資產(chǎn)是指在資產(chǎn)評定時尚未完工建設項目，或者雖然已經(jīng)完工但尚未交付使用建設項目，以及建設項目備用材料、設備等物資資產(chǎn)。2)在建工程有特點：a.在建工程資產(chǎn)種類比較多、情況復雜；b.在建工程資金利用與資產(chǎn)形象進度有差異；87/105c.在建工程進度與資產(chǎn)功能差異很大，它們之間可比性小d.在建工程某些部分建設工期之間差異大e.在建工程價格受后續(xù)工期影響大2.在建工程評定1）在建工程評定步驟a.清查核實未完工程，確定工程形象進度b.在建工程評定2）在建工程評定辦法部位進度法（形象進度法）P180成本法假設開發(fā)法88/105第七章無形資產(chǎn)評定7.1評定目標及評定標準1.無形資產(chǎn)定義---由特定主體控制，不具有獨立實體，而對生產(chǎn)經(jīng)營能較長期發(fā)揮作用并具有連續(xù)獲利能力資產(chǎn)。2.無形資產(chǎn)分類（1）狹義角度---工業(yè)產(chǎn)權(quán)、版權(quán)知識型無形資產(chǎn)；（2）廣義角度---一切人類智力發(fā)明成果。3.無形資產(chǎn)特點：非實體性、排他性、效益性、不確定性。89/105國際知識工業(yè)產(chǎn)權(quán)協(xié)會（AIPPI）分類1.可確指無形資產(chǎn)---知識產(chǎn)權(quán)、行為權(quán)利、對物產(chǎn)權(quán)、公共關系、其他無形資產(chǎn)。其中：（1）知識產(chǎn)權(quán)：創(chuàng)作性權(quán)利成果及識別性標志權(quán)利。創(chuàng)作性權(quán)利包括：發(fā)明專利、集成電路權(quán)、專有技術(shù)權(quán)、工業(yè)外觀設計權(quán)、版權(quán)、軟件權(quán)及植物新品種權(quán)。識別性標志權(quán)利包括：商標權(quán)、廠商名稱權(quán)及其他識別性標志權(quán)。（2）行為權(quán)利：專營權(quán)、進出口許可證、生產(chǎn)許可證、購銷協(xié)議（3）對物產(chǎn)權(quán)：土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)、租賃權(quán)益、優(yōu)惠融資條件（4）公共關系：顧客名單、雇員關系、代理銷售關系（5）其他無形資產(chǎn)：稅收優(yōu)惠等2.不可確指無形資產(chǎn)---商譽90/1053.評定目標

評定目標不一樣，其差價遠大于有形資產(chǎn)。由于無形資產(chǎn)自有特性，一般不能用于抵押、清償、課稅，主要用于內(nèi)部營運，對外投資、轉(zhuǎn)讓，故評定兩類目標是：（1）以無形資產(chǎn)成本費用攤銷為目標----按稅法及有關財務法規(guī)要求進行。（2）以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及投資為目標。91/1054.無形資產(chǎn)評定對象（1）當以成本費用攤銷為目標---攤銷是對成本賠償。評定對象主要是資產(chǎn)化資產(chǎn)，如專項基金、生產(chǎn)發(fā)展基金等，不包括開發(fā)費用，如科研費、設計費、圖紙等費用。（2）當轉(zhuǎn)讓及投資為目標---按投資轉(zhuǎn)讓標物來確定。單項無形資產(chǎn)比整體無形資產(chǎn)簡單，前者無論是自創(chuàng)開發(fā)或外購均屬于評定對象。

5.無形資產(chǎn)估價標準---與評定目標有關（1）以無形資產(chǎn)成本費用攤銷為目標時---按重置成本標準；（2）當以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及投資為目標時---按收益現(xiàn)值標準。92/1057.2無形資產(chǎn)重置成本評定1.無形資產(chǎn)成本特性1）不完整性：盡管有些無形資產(chǎn)形成是能夠進行成本核實，如新技術(shù)研制開發(fā)和新產(chǎn)品研制往往要做成本統(tǒng)計，但無形資產(chǎn)生產(chǎn)成本在會計賬目上往往是不完整。并且無形資產(chǎn)屬發(fā)明性勞動成果，成果出現(xiàn)帶有較大隨機性、偶爾性和關聯(lián)性，經(jīng)常是在一系列努力與失敗和投入與揮霍后才取得某些成果，而失敗損失代價很難估計和確切量化。2）弱對應性。無形資產(chǎn)價值不一樣于有形資產(chǎn)價值，具有特殊性、例外性。從而使無形資產(chǎn)開發(fā)費用缺乏明確對應性。93/1053）虛擬性。由于無形資產(chǎn)價值具有弱對應性特點，因此其評定值精確性普遍低于有形資產(chǎn)評定值，尤其是某些無形資產(chǎn)內(nèi)涵已經(jīng)遠遠超出了它外在形式含義，這時無形資產(chǎn)成本只具有象征意義。例如商標成本核實是商標設計費、登記注冊費、廣告費等，而商標內(nèi)涵是指商品內(nèi)在質(zhì)量信譽，它包括了該商品使用特種技術(shù)、配方和數(shù)年經(jīng)驗積累，此時商標形式本身所費成本只具有象征性或稱虛擬性。2.自創(chuàng)無形資產(chǎn)完全重值成本評定

利用重置成本法評定無形資產(chǎn)價值，要按評定基準日計價標準來測算重新取得該項資產(chǎn)所費，必要時還要考慮物價變動時影響，并且根據(jù)評定對象使用情況考慮其實體性貶值影響。（1）基本程序是：1）估算被評定資產(chǎn)重置全價；94/1052）確定被評定資產(chǎn)使用年限；3）估算被評定資產(chǎn)多種損耗，主要是確定成新率；4）計算確定被評定資產(chǎn)凈值。1）財務核實法思緒：按無形資產(chǎn)實際發(fā)生材料、工時消耗量，以現(xiàn)行價和費用標準估算。體現(xiàn)式其中：W、H分別表達某種物質(zhì)、工時消耗量J、F分別表達某種物質(zhì)單價、工時單價95/105（2）市價調(diào)整法1）思緒：參照某些類似無形資產(chǎn)售價及可攤銷成本支出，定出成本市價比R，換算出無形資產(chǎn)重置成本。2）體