知名地產(chǎn)項(xiàng)目定位匯報(bào)材料模板參考

中海地產(chǎn)XX項(xiàng)目定位匯報(bào)材料

模板參考XX公司二零一四年X月X日第2

頁主要內(nèi)容市場環(huán)境第二部分項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第3

頁主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分土地概況城市/片區(qū)概況第4頁土地：基礎(chǔ)指標(biāo)指標(biāo)備注用地面積XXX㎡用地性質(zhì)容積率樓面地價(jià)可售面積XXXX㎡住宅可售面積XXXX㎡商業(yè)可售面積XXXX㎡建筑限高150米建筑密度裙樓≤X%，塔樓≤X%綠地率≥X%戶型比例限制配套用房面積≥X㎡停車位要求共計(jì)X個(gè)住宅：X個(gè)（配比）商業(yè)：X個(gè)（配比）教育配套須設(shè)置幼兒園或其他要求地塊整體圖土地：地塊交通、配套、不利因素按地塊所屬片區(qū)劃分，說明區(qū)位及配套特點(diǎn)，評估區(qū)位價(jià)值。地塊配套交通現(xiàn)狀及規(guī)劃情況，考慮步行，出行因素，評估便利性。第5頁區(qū)位及配套示意圖交通示意圖項(xiàng)目地塊佛山里水鎮(zhèn)金沙洲大橋佛山一環(huán)環(huán)城高速廣佛高速金沙洲碼頭廣州白云區(qū)金沙洲6號線潯峰崗站項(xiàng)目地塊中海金沙灣佛山一環(huán)里水出口，距離項(xiàng)目約10分鐘車程地鐵潯峰崗站，距離項(xiàng)目約20分鐘步行距離金沙洲大橋，距離本項(xiàng)目約15分鐘車程水上巴士1-3公里：公園：xx公園學(xué)校：XX中學(xué)醫(yī)院：XX醫(yī)院交通：地鐵X線3公里以外：公園：xx公園學(xué)校：XX中學(xué)醫(yī)院：XX醫(yī)院交通：地鐵X線土地：地塊交通、配套、不利因素定量解釋定量考察地塊交通、配套、不利因素等各項(xiàng)指標(biāo)第6頁參數(shù)指標(biāo)數(shù)量距離/時(shí)間備注交通區(qū)位地鐵X條距離X公里，步行X分鐘公交X條距離X公里，步行X分鐘路網(wǎng)X車道，共X條忙時(shí)/經(jīng)常擁堵配套醫(yī)院X所距離X公里，步行/開車X時(shí)間學(xué)校X所距離X公里，步行/開車X時(shí)間超市X間距離X公里，步行/開車X時(shí)間公園X所距離X公里，步行/開車X時(shí)間其他不利高壓線X條距離X米加油站X所距離X公里回遷房體量X㎡，X戶距離X公里其他土地：地塊大四至第7頁土地大四至文字說明以地塊位置為中心，探尋地塊片區(qū)鄰里結(jié)構(gòu)，快速判斷地塊屬性。根據(jù)城市地標(biāo)性建筑、區(qū)位，測量地塊與目標(biāo)物之間的距離或車程。地塊大四至資源及優(yōu)劣勢初步評估10KM20KM西安路高新園區(qū)24KM22KM本案“你是誰不重要，你周圍是誰才重要?！笔疽鈭D土地藝：地磁塊小楊四至第8頁西北面現(xiàn)狀：村屋西南面現(xiàn)狀：山體東面/東南面現(xiàn)狀：江景南面現(xiàn)狀：村屋及超高層土地催小四背至文季字說俊明：朽各方鑼向四慢至詳溝細(xì)描臉述，督后期廊規(guī)劃肚以及鞭實(shí)地威踩地襖后評蒜價(jià)示意蹈圖土地軋：地抹塊分剖析小郊結(jié)第9頁地塊尋四至美評價(jià)添：例每如東臨珠鋼江，刃具有專較佳啊江景蛋資源跨，但鄉(xiāng)豐昭示達(dá)性較弱地塊劉優(yōu)勢程整合汪：例釘如需合理隔利用猶江景轟資源震，但段尚不嘩具備管打造死高端得豪宅逃的條件地塊懂劣勢勢規(guī)避霧：例歪如緊盲鄰村柄屋組翅團(tuán)建艦議設(shè)枯計(jì)符忍合需么求的備點(diǎn)式均高層伍，加柿快去蜘化片區(qū)里交通介發(fā)展味（公秩共交船通、敵路網(wǎng)米設(shè)計(jì)幻玉）成拜熟度項(xiàng)目鍛周邊尚配套油設(shè)施辯情況片區(qū)延所處稅城市冷圈地障位：造例如京金沙季洲是傭廣佛填同城驢橋頭疏堡片區(qū)溫規(guī)劃誰發(fā)展番潛力任：例鴉如廣夫州客楚戶對規(guī)金沙墨洲整氣體印偷象較吩佳，捷相關(guān)史規(guī)劃圣落實(shí)抗迅速區(qū)域賽價(jià)值交通配套地塊開條件地塊括初判影：整奇體形謹(jǐn)象、快配套麗定位屠等，鼠頭腦訊風(fēng)暴白形成醉初步競設(shè)想eg：不具備辨打造摟高端歉豪宅友的條興件，御適宜者打造煩為針友對剛凱需及毒首改利的快泛銷型綠產(chǎn)品示意情分析懼小結(jié)第10頁城市/片區(qū)禾：新脖城市/新片愛區(qū)著豈重填室寫，根可分催頁闡枕述一級指標(biāo)二級指標(biāo)所在城市/片區(qū)數(shù)據(jù)可比競爭城市/片區(qū)數(shù)據(jù)城市/片區(qū)信息城市/片區(qū)簡介城市介紹/建設(shè)特色/發(fā)展方向/城市化率及增速城市轄區(qū)劃分及面積轄區(qū)實(shí)力介紹/轄區(qū)特色/重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP絕對值/人均值/省內(nèi)（城市圈）占比/增速人口常住、戶籍、市區(qū)/省內(nèi)（城市圈）占比/增速固定資產(chǎn)投資絕對值/省內(nèi)（城市圈）占比/增速產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)出產(chǎn)值/占比/增速產(chǎn)業(yè)人口對應(yīng)產(chǎn)業(yè)的人口/占比（整體產(chǎn)業(yè)、整體人口）上下游產(chǎn)業(yè)鏈主要產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)/產(chǎn)值/增速城市資源硬資源自然/產(chǎn)業(yè)/交通評級軟資源歷史/人文/政治評級第11頁城市/片區(qū)預(yù)：數(shù)非據(jù)圖衛(wèi)示城市稻轄區(qū)耗圖/所屬業(yè)片區(qū)脖圖城市/片區(qū)劃資源鳴分布租圖城市/片區(qū)涉產(chǎn)業(yè)速結(jié)構(gòu)滔圖城市/片區(qū)素產(chǎn)業(yè)名遷移障地圖城市/片區(qū)孤人口確密度訪圖城市/片區(qū)烘拆遷咽改造夜進(jìn)度越及分移布通過何地圖飛標(biāo)注陸，數(shù)境據(jù)圖載分析斥等形破式進(jìn)山行展嗚示說可明，振以下溫為舉密例：……蒸.第12頁市場環(huán)境第二部分主要寄內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第13頁主要呼內(nèi)容政策勝概況土地稱市場住宅些市場競爭烏環(huán)境市場劉小結(jié)市場環(huán)境第二部分現(xiàn)行房地呈產(chǎn)宏訊觀政筋策盤沙點(diǎn)后期湖調(diào)控光政策預(yù)判根據(jù)治上年塵度房尤地產(chǎn)弱市場遞供求候價(jià)關(guān)集系，母預(yù)計(jì)XX年度日調(diào)控紹將以….忙.第14頁政策時(shí)間政策簡稱具體內(nèi)容對當(dāng)前銷售影響目前應(yīng)對調(diào)控政策辦法2011年X月X日最嚴(yán)限購令主城區(qū)限購?fù)ㄟ^說辭勸導(dǎo)用家人或朋友姓名買房第15頁XX市/梁XX片區(qū)歷年池土地稿市場政供/求/地價(jià)/房價(jià)閥情傷況數(shù)據(jù)姥來源：XX土地市場抄：全溜市/片區(qū)注釋急：說血明泊該城這市/該片賺區(qū)土皆地市爹場供奇求變杠化情多況，驗(yàn)解釋瀉土地懲價(jià)格團(tuán)與商巡壽品住說宅價(jià)顫格變沈化關(guān)臺(tái)系，墾并給積出價(jià)鼠格上候的結(jié)香論及籮預(yù)測邁。柱形某圖/線圖所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱容積率面積（萬m2）成交面積（萬m2）剩余貨量（萬m2）項(xiàng)目所在片區(qū)御金沙35.713.222.5保利西海岸72.857.514.3深業(yè)江悅灣26.56.918.4競爭片區(qū)恒大御景半島100.689.38.7金名都772156恒大御景灣239.712.4廣物山海名門235.211.1總計(jì)143.4項(xiàng)目遙所在XX片區(qū)/競爭XX片區(qū)土地戒存量錫情況第16頁XX市歷年動(dòng)商品亮住宅市場不供/求/價(jià)愁情目況數(shù)據(jù)閥來源：XX市住房承與城吵鄉(xiāng)建翻設(shè)管博理局住宅市場酒：全皮市注釋均：說愛明商沖品住送宅市磁場供漿求比艦變化滿情況衣，解自釋同譜比擇供/求/價(jià)貞增速絡(luò)變化唉，并閑依船據(jù)市針場新澡增供已求情祥況給適出下通一年再度住奇宅市撇場整糠體情抓況預(yù)倉測。示意吸圖第17頁20已07年20焦08年1-私7月20雁06年城市熄總體媽市場用分析賭：XX市月坑度供偶銷價(jià)住宅蔬市場添：全謹(jǐn)市第18頁城市犯總體光市場欺分析暢：XX市月謊度庫墨存與浴存銷勻比20銜07年20波08年1-沈7月20淘06年說明浪：存焦銷比=期末竄庫存/當(dāng)期辰成交住宅群市場雹：全因市第19頁片區(qū)每市場術(shù)：X年-X年，XX片區(qū)共公成交搏新建蛙商品爭住宅面積X萬平方簽米，倦年均成交X萬平同方米，市場整體皂供需淚基本持平東；新建商品棋住宅成交頓均價(jià)絕穩(wěn)步上漲智。典型乖樓盤旨：X年-X年，排倒名前域三的妖樓盤卷共成交穗新建漸商品叨住宅處面積X萬平辱方米貝，年錘均成晃交X萬平方還米，占整洲體片慌區(qū)的X%；新建博商品聰住宅成交均價(jià)X元/㎡。住宅市場僵：項(xiàng)骨目片丈區(qū)示意懇圖示意海圖第20頁住宅柔市場：競圍爭/分流烏片區(qū)競爭市場娘：X年-X年，XX片區(qū)共謝成交綱新建俘商品互住宅面積X萬平方餅米，憶年均成交X萬夫平方御米，市場整體邊供需沖基本持平舉；新建商品住宅X元/㎡。侮該片旦區(qū)在英全市X區(qū)內(nèi)換成交潛排名鼓居于X位。區(qū)域民評價(jià)撇：1.XX片區(qū)志市場呆現(xiàn)期避供求新價(jià)情莖況及罰評價(jià)2.對比經(jīng)項(xiàng)目窩片區(qū)度，該揉片區(qū)框產(chǎn)業(yè)趣、交朗通、掙配套鬧、未校來規(guī)小劃等茂優(yōu)劣弊勢3.預(yù)期竭未來革競爭樣形勢由：XX片區(qū)聞貨量仿增量/存量嘩，去蠟化速漿度預(yù)僅估示意促圖第21頁住宅市場穴：全堆市/片區(qū)/競爭妹片區(qū)要成交之分析成交

產(chǎn)品分析片區(qū)面積段/房型房型/物業(yè)類型供應(yīng)面積①成交面積②去化率①/②成交均價(jià)成交占比對應(yīng)總價(jià)對應(yīng)首付對應(yīng)月供全市eg：96㎡/三房

合計(jì)

項(xiàng)目片區(qū)

合計(jì)

競爭/分流片區(qū)合計(jì)注釋廣：除晝以上騎指標(biāo)擱外，叉可通融過以痛下指勞標(biāo)研纖究市喝場情貢況：片區(qū)店二手鼻房市培場活施躍度蝦（中欣介地落鋪數(shù)寫量，銹租房亂市場勇供求鏡比）責(zé)，整慮體人材均居毯住面尖積，足人均猶房產(chǎn)逗持有宴量，集片區(qū)襪拆遷烤需求杠及拆姨遷規(guī)諒劃等勿。第22頁板塊粥市場曬分析躺：XX市XX板塊磨不芹同產(chǎn)鉛品/不同睡總價(jià)梢段瞞銷售口情況住宅手市場置：片區(qū)成距交圖渣分析第23頁片區(qū)市場雖分析犧：XX市月潮度庫牧存與掃存銷伯比20換07年20幼08年1-仍7月20彩06年說明娘：存相銷比=期末墓庫存/當(dāng)期谷成交住宅穩(wěn)市場：片阻區(qū)存緣瑞量分舍析第24頁競爭乎環(huán)境本項(xiàng)鑼目所豪在片開區(qū)處XX，周竊邊競卻品共浮計(jì)X個(gè)，勒經(jīng)分超析直朽接競咐品X個(gè)，臥整體略成交制價(jià)格XX，競沈爭環(huán)策境較膨?yàn)閺?fù)門雜。恒大御景半島，尾盤星匯金沙一期，售罄恒大御景灣，在售保利西海岸，在售深業(yè)江悅灣，在售御金沙，在售金名都，在售山海名門，在售項(xiàng)目地塊中海金沙灣，售罄示意壺圖第25頁片區(qū)項(xiàng)目占地面積（萬/㎡）計(jì)容面積（萬/㎡）銷售時(shí)長（月）累計(jì)去化套數(shù)（套）月均去化（套/月）2013年主推產(chǎn)品全年銷售均價(jià)直接競品山海名門423229614885-115方二至三房16700（精裝）金名都1710018207611588-110兩至三房174㎡望江四房16000（精裝）間接競品保利西海岸269036561915675-80㎡兩房85-96㎡三房160-170四房18000（毛坯）20000（精裝）御金沙30403011854084㎡兩房97-119㎡三房138㎡至四房16400（精裝）競爭高環(huán)境獲：周盆邊在籠售項(xiàng)刃目整體眨成交貢價(jià)格慢：XX片區(qū)均季價(jià)約XX元/㎡左右主推嘆及去映化：主推產(chǎn)鞠品以80講-9平6㎡左柏右的旋兩至得三房濕剛需嘗產(chǎn)品敬為主去化懼預(yù)估擋：大部肢分在售抱項(xiàng)目阻預(yù)計(jì)在X-必X年內(nèi)基本譽(yù)去化完畢競品觀分類里依據(jù)香：按去閃化速境度，離品牌惑影響筍力，殺市場魂認(rèn)可也度等指標(biāo)乓區(qū)分碧直接咐競品和盾間接競品簽。XX項(xiàng)目凳基本下情況第26頁競爭炎環(huán)境瘡：在湊售典匆型競倍品【基本貢情況】，可債增頁項(xiàng)目位置佛山里水金沙洲里廣路潯峰公園物業(yè)類別高層、寫字樓、商業(yè)占地面積4萬㎡總建筑面積23萬㎡容積率5.5總套數(shù)1066車位數(shù)綜合比例1:1（大部分服務(wù)于寫字樓與購物中心，住宅車位相對較少）主力戶型面積85㎡兩房，90-115㎡三房裝修情況精裝修（口徑2000元/㎡）數(shù)據(jù)鏟來源風(fēng)：網(wǎng)舌易房貨地產(chǎn)雞數(shù)據(jù)炒交易弊中心澤、佛敲山南辱海房鍵管局20逆13年10月入窯市，嘗規(guī)劃佳為綜帥合體泡，后艷期有7萬㎡醫(yī)廣百搖購物蠻中心球配套若及寫投字樓氣供應(yīng)療，升投值潛襪力較樓大受地知鐵6號線12月底件通車戶及綜等合體研規(guī)劃傷利好貫影響糕，入或市累幫計(jì)成她交超冷過53和0套，成交社均價(jià)我約為16展70媽0元/㎡住宅緞剩余馳貨量藍(lán)較少徒，預(yù)絮計(jì)20鉛14年住啞宅產(chǎn)泰品能辭夠?qū)嵗璎F(xiàn)大均部分較去化第27頁競爭詳環(huán)境短：在餡售典初型競品【熱銷私戶型】，可增寇頁戶型格局套數(shù)套數(shù)占比面積面積占比89-91三房兩廳一衛(wèi)91685.9%8244086.0%84三房兩廳一衛(wèi)12011.3%1008010.5%112-115三房兩廳兩衛(wèi)302.8%33903.5%合計(jì)10669591090㎡戶啊型之胃一雙陽歌臺(tái)、茄飄窗壤等贈(zèng)徹送較志多建面姜較小樸，空扶間緊腐湊實(shí)戒用生活袍區(qū)域桶區(qū)分微明顯空間任通透90㎡戶銷型之豈二贈(zèng)送辨入戶鉤花園束，尊渴貴感幟強(qiáng)全飄努窗設(shè)尿計(jì)空間均緊湊辨實(shí)用生活庸區(qū)域?qū)^(qū)分貝明顯90㎡戶腔型之思三全飄蕉窗設(shè)例計(jì)空間妹緊湊位實(shí)用純南魚向設(shè)姥計(jì)示意諸圖暢銷塑產(chǎn)品【X孤X項(xiàng)目熱銷罰戶型】第28頁月份成交套數(shù)成交面積成交金額均價(jià)來電數(shù)量來訪數(shù)量成交戶型前三來訪渠道前三10月870.676673199738875397二手房廣告短信9月720.585894291729905397二手房廣告短信8月400.343667206524909753二手房廣告短信7月550.4142072323905389135二手房廣告短信6月320.262520297219539096二手房廣告短信5月1140.787492457496

二手房廣告短信4月160.131173205433845389二手房廣告短信3月270.2346223873216895396二手房廣告短信2月00073100978953二手房廣告短信1月30.02712435156895390二手房廣告短信合計(jì)4463.431734107

20843901

競爭均環(huán)境小：在謠售典陳型競品【成交沒情況】，可增婚頁【X充X項(xiàng)目20液13年度肢成交情穗況】房型戶型面積供應(yīng)套數(shù)產(chǎn)品配比銷售套數(shù)銷售占比一室60-70446%114%兩室70-807210%5016%80-90486%52%通透/舒適兩室90-100527%62%100-11011215%4013%三室110-12010814%5518%120-1308111%3211%130-14010314%6220%140以上12817%4314%合計(jì)748100%304100%分月畏成交觀排名并情況分戶吧型成陜交情哄況第29頁競爭奧環(huán)境沃：在租售典浩型競品【新增受供應(yīng)】，可增作頁【X漸X項(xiàng)目新增供應(yīng)旬情況】項(xiàng)目名稱已銷售面積（萬㎡）已銷售套數(shù)未售面積（萬㎡）未售套數(shù)春田3.483047.19444中冶藍(lán)城3.013455.35637諾維溪谷2.142864.92480領(lǐng)秀濱城3.043796.71792合計(jì)11.67131424.172353預(yù)計(jì)20痕14年尚具未銷燙售庫帽存面妹積為XX萬平方歌米，XX剃X余套，增未來仰市場燈競爭烏壓力胞較大拼。分面滔積段井未來理產(chǎn)品只供應(yīng)忠情況面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷售套數(shù)銷售占比存量套數(shù)存量占比60㎡以下2437%15812%854%60-70㎡1283%504%783%70-80㎡35710%1199%23810%80-90㎡102228%39430%62827%90-100㎡72520%21616%50922%100-110㎡2397%675%1727%110-120㎡3008%1229%1788%120-130㎡2437%494%1948%130-140㎡1995%836%1165%140㎡以上2116%564%1557%合計(jì)3667100%1314100%2353100%第30頁數(shù)據(jù)必查詢針對此海量肥需要狗搜尋毯的市宏場數(shù)雙據(jù)，炮建議喇多渠筑道搜壤尋：克爾撿瑞數(shù)漲據(jù)系甲統(tǒng)當(dāng)?shù)亻y城市插國土銹局、滾房產(chǎn)其局?jǐn)?shù)釀?chuàng)?shí)地調(diào)研按數(shù)據(jù)業(yè)內(nèi)資源臟獲取南的數(shù)繳據(jù)克爾琴瑞數(shù)脅據(jù)庫摟：ht免tp城市詢房產(chǎn)燈局官收網(wǎng)城市贏、片箱區(qū)、翅競品誤數(shù)據(jù)全市誼歷史晨數(shù)據(jù)直接興競品膛針對吐性調(diào)蘆研直接課競品關(guān)稠鍵數(shù)銅據(jù)調(diào)抵研市場是小結(jié)第31頁項(xiàng)目現(xiàn)狀小結(jié)預(yù)期判斷政策現(xiàn)期政策土地全市/片區(qū)/競爭片區(qū)市場全市/片區(qū)/競爭片區(qū)競爭競爭環(huán)境分析第32頁市場環(huán)境分析第二部分主要海內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第33頁主要鏡內(nèi)容項(xiàng)目熟發(fā)展柴策略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分項(xiàng)目您發(fā)展射策略第34頁公司

發(fā)展戰(zhàn)略指標(biāo)具體策略方向1.經(jīng)營目標(biāo)強(qiáng)化品牌，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，保證XX前三甲地位2.利潤回報(bào)整體X%成本利潤率回報(bào)3.整體打法搶占剛需及首改市場，打造快消產(chǎn)品加快開發(fā)節(jié)奏，把握市場機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)快速去化展示為先，客儲(chǔ)先行第35頁市場環(huán)境分析第二部分主要言內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第36頁主要烏內(nèi)容客戶爪定位住宅恨定位商業(yè)媽定位車位定位市場定位第四部分財(cái)務(wù)級分析整體還形象寄定位建筑科規(guī)劃畢定位客戶丘定位侵：第嗎一輪朽調(diào)研棟（購勤買動(dòng)是機(jī)）根據(jù)間客戶巨購買鳳動(dòng)機(jī)弱問卷撈，根宴據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目所鳴在市算場環(huán)目境，歐廣撒丑網(wǎng)進(jìn)乞行調(diào)番研，接針對賊潛在踩客戶底群進(jìn)琴行甄百別。第37頁示意引圖通過折動(dòng)機(jī)停調(diào)研朋問卷狗，確汽定目淺標(biāo)客江戶購賓買動(dòng)現(xiàn)機(jī)、爺初步紗確定幸客戶來源客戶雪定位訴：第摔二輪愈調(diào)研常（前薦期認(rèn)圖知調(diào)竊研）第38頁調(diào)研街方法樓：前期背規(guī)劃雙設(shè)計(jì)予階段汪，產(chǎn)上品未欲成型戰(zhàn)，調(diào)鍋研主搶要目玩的在氏于研噸究了稅解客嬸戶，殊從而辟達(dá)到快引導(dǎo)喂客戶屢滿足窮其需喪求的術(shù)需要倦。針?biāo){對購西買動(dòng)句機(jī)調(diào)增研所丟甄別稀的客溫戶，比進(jìn)行嶄更深只層次班的定案性調(diào)欠研、響定量雄調(diào)研庸，以丹保證熊所分恩析客盆戶樣閉本量韻的有巷效性乞。定性籍調(diào)研定量艇調(diào)研方式適用深度訪談1.高端客戶不便向群體闡述信息詳情；2.或新進(jìn)城市項(xiàng)目的客戶調(diào)研焦點(diǎn)小組座談深入了解客戶需求，習(xí)慣及成因的項(xiàng)目，側(cè)重前期規(guī)劃定位頭腦風(fēng)暴項(xiàng)目先天不足或從未出現(xiàn)的情況，急需突破創(chuàng)新，側(cè)重定位于營銷策略1按照預(yù)期特征尋找人流量大，輻射各城區(qū)的街區(qū)2租借測定場所，給被試提供安靜舒適的測試環(huán)境3街頭和實(shí)驗(yàn)房間進(jìn)行2次客戶甄別，測試完贈(zèng)送禮品客戶曲定位禁：客吳戶調(diào)養(yǎng)研根據(jù)保前兩程輪客仿戶調(diào)坦研結(jié)旦果，謹(jǐn)結(jié)合織市場氧：①造尋找杯契合XX項(xiàng)目嘴購買育訴求披的客市戶樣本。第39頁客戶傭定位飯：客包戶調(diào)谷研②炊尋找販契合XX項(xiàng)目置購買筑訴求嚼的客銀戶樣電本，蔬確定浙樣本紡基本緒特征勾。第40頁客戶賽定位禍：客肝戶調(diào)壓研③污客戶匠置業(yè)傻需求診分析第41頁示意ⅠⅡⅢ核心客戶：A群體構(gòu)成：私企生意人、外企中高層、企事業(yè)單位職工價(jià)值取向：受價(jià)格驅(qū)趕，對價(jià)格比較敏感。重點(diǎn)客戶：B群體構(gòu)成：小型企業(yè)主、白領(lǐng)、村民等。價(jià)值取向：出于自住及投資的雙重考慮，家庭擁有一套以上住房。偶得客戶：C群體構(gòu)成：其他街鎮(zhèn)區(qū)域客戶，廣佛中心區(qū)中高端客戶。價(jià)值取向：有魄力逆市投資，重視區(qū)域價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Ρ卷?xiàng)目客戶構(gòu)成占比客戶來源核心客戶重點(diǎn)客戶偶的客戶占比及市場可挖掘量60%，10000-15000組左右25%，8000組左右10%，3000組左右依據(jù)競品成交客戶分析統(tǒng)計(jì)局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）競品成交客戶分析統(tǒng)計(jì)局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）競品成交客戶分析統(tǒng)計(jì)局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）客戶毒定位達(dá)：客戶定位責(zé)及描縱述示意鋒圖住宅魔定位庸：回得顧市鉆場，旅供求扒暢銷慮戶型戒面積第43頁回顧哥片區(qū)固市場過分析結(jié)合坑客戶齊定位搖結(jié)果數(shù)據(jù)誼來源忘：市港場調(diào)間研、克爾如瑞項(xiàng)目

在售/已售項(xiàng)目戶型

保利西海岸75、85、8896121、128

163-174

深業(yè)江悅灣79-8291-96140168-170

188

恒大御景灣90/93

山海名門8590112-115

金名都77-8087-94100117-119

172

御金沙758490-95125140165

173

戶型面積

708090100110120130140150160170180及以上

市場維供應(yīng)優(yōu)及成橋交主形流：XX㎡以斤下戶鏈型，滿塔足家庭成員桃功能您要求主要庫競爭棉對手紫主推垂及暢董銷戶個(gè)型：面積決段集荒中在XX賣-X咐X㎡三譽(yù)房差異倘化產(chǎn)倘品的稀市場劈燕接受炕度：考慮算市場資空白配點(diǎn)產(chǎn)獄品接客受度住宅賣定位銜：市祝場暢牽銷戶段型PK，可寶增頁第44頁XX競爭訪項(xiàng)目90平小寄三房南向碧三開宇間面積胳控制異更合攤理完勝我司駁戶型96平蓄南向崗三開鞏間90罷-1餅00平三敬房戶型拋分析根據(jù)毒定位眉需求陸設(shè)計(jì)煉戶型懇，與碌競品邊暢銷越產(chǎn)品納直接PK：VS住宅羽定位濕：樓粒型定舞位第45頁參考項(xiàng)目樓型設(shè)置參考項(xiàng)目每層戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）總樓層實(shí)用率恒大御景灣4戶86-9333/5278%廣物山海名門5戶/4戶88-1153276%-78%深業(yè)江悅灣6戶/2戶70-952686%金名都6戶/2戶75-1724578%保利西海岸6戶/4戶45-250高層38-4082%御金沙4戶/3戶80-1373378%項(xiàng)目患周邊產(chǎn)品銷：樓型定哲位，休實(shí)用催率參痛考……堵.客戶尿調(diào)研刮結(jié)果錄分析……實(shí)用澤率數(shù)致?lián)硖猎从谥葮潜P噸測繪標(biāo)面積停報(bào)告住宅宵定位及：裝蘋修成御本可比區(qū)域及項(xiàng)目精裝修成本（元/㎡）

廣州

譽(yù)城800/三期1200譽(yù)品800/三期1200佛山錦城

800寰宇天下

1200錦苑

800長沙國際社區(qū)

一、二期：800

三、四期：750廈門寰宇天下

800錦城

750第46頁選擇多精裝做原因疊：歷掀史經(jīng)廟驗(yàn)，汪市場收驗(yàn)證….梅.標(biāo)準(zhǔn)割選擇圖：建議本項(xiàng)責(zé)目精紀(jì)裝修申標(biāo)準(zhǔn)為XX元/㎡配置凝要求耗：……片區(qū)項(xiàng)目裝修成本（元/㎡）佛山山海名門約850恒大御景灣約700金名都約650廣州保利西海岸（裝修標(biāo)準(zhǔn)因產(chǎn)品不同而差異，僅選擇同類型產(chǎn)品進(jìn)行比較）約1200御金沙約1000競爭筐對手未精裝拆修成概本（武元/㎡）住宅帳定位脈：戶型澡配比卸建議第47頁戶型斤配比戶型定位戶型面積（㎡)房型套數(shù)占比配比套數(shù)面積占比配比面積產(chǎn)品建議（㎡)剛需三房85三房兩廳一衛(wèi)37.50%84631.35%719102T4戶精裝舒適三房105三房兩廳兩衛(wèi)41.67%94043.03%987002T4戶精裝緊湊四房125四房兩廳兩衛(wèi)20.83%47025.61%587502T4戶精裝合計(jì)100.00%2256100.00%2293602T4戶精裝注：以上僅為住宅建筑面積統(tǒng)計(jì)（商業(yè)面積按20000㎡計(jì)）。戶型藍(lán)配比桑建議住宅拔定位：主波力戶件型市谷場驗(yàn)偉證第48頁根據(jù)霉戶型挽配比以，比聞對市濾場及第經(jīng)營椒要求繩，驗(yàn)勤證戶遍型定拘位合攀理性戶型面積科目主要競爭項(xiàng)目本案項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4大賣價(jià)格

（按開盤X億設(shè)定）集團(tuán)總部要求售價(jià)實(shí)際市場售價(jià)15%回報(bào)售價(jià)主力戶型，競爭關(guān)系大

注：1.價(jià)格單位：單價(jià)/月供（元），總價(jià)/首付（萬）；2.首付/月供：按地區(qū)實(shí)際情況備注于此（eg：首付三成，公積金貸款）；3.優(yōu)勢/劣勢：定性簡要描述eg：<55平單價(jià)

總價(jià)

首付

月供

主要優(yōu)勢

主要缺點(diǎn)

eg：60-66平單價(jià)

總價(jià)

首付

月供

主要優(yōu)勢

主要缺點(diǎn)

eg:70-75平單價(jià)

總價(jià)

首付

月供

主要優(yōu)勢

主要缺點(diǎn)

商業(yè)剛定位刑：商租業(yè)價(jià)牙值分僑析（如井項(xiàng)目已商業(yè)團(tuán)體量束大，贊需單環(huán)獨(dú)按巷前述趴邏輯勤定位鑰）第49頁西側(cè)今商業(yè)婦：為本倘項(xiàng)目發(fā)自身染商業(yè)牽內(nèi)街，統(tǒng)商業(yè)建價(jià)值貨大打茫折扣如果夫鋪排糊貨量商大，央將降相低本項(xiàng)目非去化鐘速度碗及盈圣利水懶平建議垮控制蜘規(guī)模喝在XX㎡以洽內(nèi)，饑以一息層鋪市為主東側(cè)挑商業(yè)沿江充規(guī)劃套小區(qū)扒路，良但道正路右蛛側(cè)被橋遮擋喘，影臭響商愉業(yè)展仰示，西極大童降低殺了商煎業(yè)價(jià)逆值東側(cè)頸道路棗短時(shí)資期內(nèi)勢僅服峽務(wù)于芒本小袍區(qū)居雁民，挑商業(yè)故價(jià)值粱較低從快蒼速銷雅售的陳角度沾考慮勇，建簽議項(xiàng)喊目街題鋪均肚為一淘層?xùn)|側(cè)受X橋遮擋墳，道襯路退夕距不王足商業(yè)寺定位：競紙爭/可參科考商沿業(yè)分世析第50頁項(xiàng)目商鋪主力面積（㎡）產(chǎn)品特點(diǎn)售價(jià)租金出租率業(yè)態(tài)規(guī)模（萬元/㎡）（元/㎡*月）御景半島93間20-90大型社區(qū)，入住率高2.5-3.580-20070%飲食\美容護(hù)理\甜品\銀行\(zhòng)超市\(zhòng)二手物業(yè)保利西海岸（星海）35間20-80臨街昭示性好，一期入住率較高4.8-5.5100-20030%送水/超市/二手物業(yè)保利西海岸約30間60-180/只租不售150-300-大客戶洽談，尚無出租（瀚海）（內(nèi)部預(yù)計(jì)）金名都約35間50-200臨主干道、大型社區(qū)隔壁規(guī)劃購物中心只租不售100-25035%華潤萬家、麥當(dāng)勞、OK便利店、福隆酒窖等市場雞競爭津商業(yè)晌情況要參考商業(yè)援定位：項(xiàng)輸目商攻業(yè)配刺比及穴價(jià)格跨建議第51頁位置套數(shù)面積（㎡）面寬進(jìn)深層數(shù)層高其他特點(diǎn)均價(jià)建議業(yè)態(tài)（萬元/㎡）西側(cè)獨(dú)立商業(yè)1520-90X面寬X進(jìn)深1+2單層2.9有煙道隔油池，可做大型餐飲X萬/㎡餐飲/零食店西側(cè)裙樓底商2020-80臨街昭示性較好筑網(wǎng)少，使用率高X萬/㎡

超市/中介東側(cè)裙樓底商約30

50-200屬東側(cè)內(nèi)接鋪X萬/㎡社區(qū)商業(yè)總計(jì)不利始因素芽：對森售價(jià)勾及規(guī)配劃設(shè)次計(jì)的獎(jiǎng)影響啦，XX請X建議平均依銷售價(jià)格xx薄x元/㎡，佛按照X年X月推叛售鋪章排，袍計(jì)劃X個(gè)月小去化銷完畢伙。規(guī)劃商業(yè)好配比僅情況車位責(zé)定位壯：項(xiàng)口目車絕位配去比及價(jià)疼格建退議項(xiàng)目虛總戶鏈數(shù)：XX戶；車位槍規(guī)劃堡數(shù)量狀：X個(gè)（真其中盞住宅X個(gè)，傳商業(yè)X個(gè)）旅；住宅/車位訪實(shí)際應(yīng)配比燈：1：X；商業(yè)/車位冰實(shí)際懲配比向：1：X建議潛平均逐售價(jià)掠：X萬/個(gè)，按平照X年X月推驅(qū)售鋪盤排，推計(jì)劃X個(gè)月泉去化福完畢。第52頁項(xiàng)目車位數(shù)車位比裝修情況成交均價(jià)成交情況去化率去化周期A項(xiàng)目8211:0.29X萬/個(gè)售罄100%X個(gè)月B項(xiàng)目21691:0.64X萬/個(gè)售罄100%X個(gè)月C項(xiàng)目21381:1.11X萬/個(gè)余貨354個(gè)83%X個(gè)月合計(jì)51281:0.63X萬/個(gè)余貨354個(gè)93%競爭/中海XX項(xiàng)目蛇車位配比精及去云化參教考財(cái)務(wù)仿分析第53頁依據(jù)拖可研紀(jì)階段蹦整體調(diào)、項(xiàng)捏目拿棟地后脆整體誼、首煎批次撈整體朽三個(gè)芒維度毯進(jìn)行雪測算針對柄首批錫次推幼售情揮況，馬再細(xì)撿分為蠟集團(tuán)唱總部值要求茄、實(shí)沉際市羞場售尚價(jià)、15街%匯報(bào)邀售價(jià)日三種很情形殃，以展對應(yīng)精不同錫的售必價(jià)要練求并根背據(jù)營斗銷去啊化速掌度要程求，戀增加缺不同托情形驗(yàn)下的刪“銷些售速躍度預(yù)知計(jì)”沫，確博定不柳同物乳業(yè)類悅型首備批次羊開票煮，一酒年內(nèi)政銷售辱等數(shù)肥據(jù)整體胃形象均定位第54頁XX稀XX籮X陳·北XX再X·撿XX棒X·型XX洞XX玩X整體歡形象勵(lì)定位拜闡釋狗：說凍明客傍戶群老，主壺打資云源，足項(xiàng)目輪檔次徑定位目標(biāo)稍市場景觀說或其系他資鍬源公園籌景觀旱資源荷產(chǎn)品拿設(shè)計(jì)冰方向主打吃剛需中海旦標(biāo)準(zhǔn)建筑膊規(guī)劃雀、配費(fèi)套定屑位、但園林?jǐn)扯ㄎ粏栴}散：研居究客畜戶針袋對此主類配下套真根正需僑要什定么？客戶調(diào)研客戶需要什么競爭調(diào)研競爭對手有什么成本調(diào)研花費(fèi)多少，客戶是否買單通過等問卷珍問題藏設(shè)計(jì)，針普對潛聾在客躺戶樣即本量遍進(jìn)行全第一揮次甄秩別，就確定伸客戶增基本尖需求利用下前期販客戶腹調(diào)研頌的訪絲式談環(huán)栽節(jié)，控將規(guī)叼劃及戲配套促事宜液給予榆客戶補(bǔ)組進(jìn)校行深姐度訪談實(shí)地調(diào)研臟直接害競品規(guī)掛劃及彈配套傳，攔截兆到訪雜客戶喇進(jìn)行侵第一燙時(shí)間勻的感孫知訪啊問實(shí)地部體驗(yàn)膝直接棗競品當(dāng)項(xiàng)目拖配套難是否衣實(shí)用辟，對浸客戶蛛購買樹是否禁有加分通過業(yè)內(nèi)士關(guān)系妖了解幼直接漏競品引入編配套定花費(fèi)繪，給予藝本項(xiàng)鎮(zhèn)目成深本借駁鑒，膠為后擊期增膛加配六套提豆供定娛量數(shù)邊據(jù)。調(diào)研陵客戶盒為此凝配套嶺愿意暢支付睬的費(fèi)如用，斧以幫商助確暑定項(xiàng)句目均其價(jià)第56頁直接倚競品賤項(xiàng)目建筑淺風(fēng)格A項(xiàng)目（８F小高碧層）材質(zhì)勾：基座脆真石拉漆＋李干掛石材；３Ｆ沫以上敏高級面磚建筑蝦風(fēng)格摩點(diǎn)評殊：截取株了歐蔑式風(fēng)哨格的倘某些衫元素磁，強(qiáng)嘗調(diào)對潔稱感樸，整填體建止筑線話條簡鏡潔、囑外觀鼓宏偉姑。外撈立面震以溫制潤而困醇的西淺黃刊色為孔主要圍色調(diào)益。品質(zhì)棒感好懂，但冬成本盲較高宅，面醬磚易椅脫落離。簡歐建筑贈(zèng)風(fēng)格B項(xiàng)目（多層鴨＼小壘高層鄙）材質(zhì)進(jìn)：涂幣料品質(zhì)職低，錫西班與牙風(fēng)魚格在交大連吃比較蠟普遍鑄，更頂適合張臨海潮項(xiàng)目習(xí)。且冊目前錢已出蜂現(xiàn)外公墻涂痰料脫缸落現(xiàn)語象。古影響蠻項(xiàng)目第價(jià)值熊感。西班牙建筑風(fēng)格建筑薪規(guī)劃熄定位第57頁本項(xiàng)目雁建筑燥風(fēng)格饒定位叔為XX風(fēng)格原因渣解析絹：風(fēng)格米：建筑幟風(fēng)格高端松大氣竄，外消立面饑經(jīng)得巷起時(shí)叢間的工推敲施工值：難度相對癥較小繡，諸夏多元曠素均勿可進(jìn)獲行簡化市場糾調(diào)研榆結(jié)果惕：針對箏項(xiàng)目董前期膨的客險(xiǎn)戶調(diào)煉研結(jié)斤果，綠確定若潛在岡客戶肝對里本面方摸案的筆選擇獲。參考使項(xiàng)目重：【X犬X項(xiàng)目】建面虹：60萬平容積怕率：2.酷0建筑拘規(guī)劃遇定位配套恒定位冊：調(diào)詞研分?jǐn)牢鯴項(xiàng)目配套對銷售帶動(dòng)評估客戶調(diào)研競品調(diào)研成本調(diào)研A項(xiàng)目華潤社區(qū)超市影響大客戶認(rèn)為商超對于次偏遠(yuǎn)地區(qū)生活必備，實(shí)地調(diào)研每天約XX組客戶關(guān)注項(xiàng)目引入超市事件引入商超成本X年免租等B項(xiàng)目X市實(shí)驗(yàn)小學(xué)項(xiàng)目暢銷最重要因素主力客戶年齡30歲左右，準(zhǔn)備要小孩比例X%實(shí)地調(diào)研每天約XX組客戶關(guān)注項(xiàng)目學(xué)區(qū)事件引入學(xué)校成本X建安費(fèi)/X引入費(fèi)本項(xiàng)目建議示意紹分析魂圖配套罷定位叉：配迫套建咸議配套額整體聚建議哄：根據(jù)碼配套抖定位怪?jǐn)?shù)據(jù)松結(jié)果完，本尋項(xiàng)目論周邊報(bào)生活網(wǎng)氛圍窗較弱，建議欠利用方社區(qū)航用房叫（不西計(jì)容翅）打伐造社絨區(qū)文妖化中極心，多引入嗓商超紛和學(xué)敏校，術(shù)提升定項(xiàng)目疊價(jià)值懸，拔總高項(xiàng)哭目檔削次，建議根面積厚為XX烤XX㎡，蠟功能陣配套絨主要校以服底務(wù)業(yè)庭主的遺生活示服務(wù)使、運(yùn)款動(dòng)休升閑為罪主第59頁羽毛咳球、沉攀巖罪約50戰(zhàn)0㎡瑜伽致室、罪舞蹈仁室約80㎡學(xué)校男女弟更衣吹室約60㎡美式晚桌球況室約80㎡棋牌蜓室約60㎡法式園林寒風(fēng)格第60頁市場環(huán)境分析第二部分主要級內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第61頁主要心內(nèi)容分期數(shù)開發(fā)曬定位賣場幻玉建議展示臣建議銷售彩周期劈燕計(jì)劃開發(fā)建議第五部分C策略占地：10.5萬平建面：15萬平B策略占地：4.56萬平建面：7.29萬平占地：5萬平建面：9.25萬平A策略占地：5.7萬平建面：10萬平地塊C地塊B地塊A分期甚開發(fā)記定位分期線開發(fā)足定位分期調(diào)開發(fā)細(xì)定位分期肺開發(fā)咸定位擊：整牽合產(chǎn)惜品線埋為分強(qiáng)期做南參考戶型定位戶型面積（㎡)房型套數(shù)占比配比套數(shù)面積占比配比面積產(chǎn)品建議（㎡)剛需三房85三房兩廳一衛(wèi)37.50%84631.35%719102T4戶精裝舒適三房105三房兩廳兩衛(wèi)41.67%94043.03%987002T4戶精裝緊湊四房125四房兩廳兩衛(wèi)20.83%47025.61%587502T4戶精裝合計(jì)100.00%2256100.00%2293602T4戶精裝注：以上僅為住宅建筑面積統(tǒng)計(jì)（商業(yè)面積按20000㎡計(jì)）。明星包裝和標(biāo)桿現(xiàn)金牛利潤主力，平衡量價(jià)問題培養(yǎng)和轉(zhuǎn)化瘦狗盡快消化產(chǎn)品差異化土地價(jià)值高低高低考慮客戶需求整體推售策略首批次：良莠搭配，啟動(dòng)市場30%明星+45%現(xiàn)金牛+100%瘦狗二批次：主推問題類，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化25%明星+35%現(xiàn)金牛+80%問題三批次：明星產(chǎn)品博取市場關(guān)注45%明星+20%現(xiàn)金牛+20%問題分期暢開發(fā)巷定位分期地塊戶型產(chǎn)品類型建筑面積精裝修比例預(yù)計(jì)價(jià)格預(yù)計(jì)貨量預(yù)計(jì)推售時(shí)間預(yù)計(jì)去化速度一期A地塊80-9533F高層現(xiàn)金牛產(chǎn)品X萬㎡住宅100%精裝修；XX萬/㎡