中國(guó)公寓式住宅市場(chǎng)概況及發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告

中國(guó)公寓式住宅市場(chǎng)概況及發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告清華大學(xué)房地研究所一、公寓式住宅市場(chǎng)回顧與前瞻影響住宅市場(chǎng)的重大事件回顧2004年中央政府和地方各級(jí)政府出臺(tái)了一系列針對(duì)土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理制度和宏觀調(diào)控政策，它們對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展具有重大而深遠(yuǎn)的影響，某些影響甚至已經(jīng)迅速引起了市場(chǎng)的反應(yīng)，因此2004年被許多業(yè)內(nèi)人士稱為“政策年”。此外，各種重大活動(dòng)的舉辦也在不同層面上影響著各地住宅市場(chǎng)的發(fā)展。1.1.1土地政策近年來(lái)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度不斷加大，2004年更是達(dá)到一個(gè)高峰。3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，即著名的"8?31大限”2004年4月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，提出再用半年左右的時(shí)間深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓，同時(shí)實(shí)施"三個(gè)暫?！保?月1日起，國(guó)土資源部下發(fā)的《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》正式實(shí)施：5月19日，國(guó)土資源部《深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓工作實(shí)施方案》出臺(tái)，對(duì)專項(xiàng)檢查分工和相關(guān)政策界限進(jìn)行明確。與此同時(shí)，各地政府也出臺(tái)了一系列相關(guān)政策。北京市政府改組北京市國(guó)土資源和房屋管理局，將各區(qū)縣的國(guó)土資源和房屋管理原有的國(guó)土資源管理權(quán)全部上收到市國(guó)土資源局，實(shí)行分家土地垂直管理。上海市相繼出臺(tái)了《上海市土地儲(chǔ)備辦法》與《上海市建設(shè)項(xiàng)目審批用地規(guī)模控制管理試行辦法》，以上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為核心建立上海土地儲(chǔ)備新機(jī)制。深圳市繼續(xù)堅(jiān)持2002年以來(lái)的土地供給限額，保持每年土地供給量在100萬(wàn)平方米左右。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，嚴(yán)格的土地監(jiān)管政策和土地供給量的控制必然對(duì)住房供給量和住房?jī)r(jià)格帶來(lái)顯著的影響。盡管由于開(kāi)發(fā)商掌握的土地存量較大，2004年這種影響在許多城市中沒(méi)有得到充分的體現(xiàn)，但從深圳住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀中就能預(yù)見(jiàn)各城市未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。1.1.2信貸政策"121號(hào)文件”之后，2004年國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)了一系列政策防范房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。3月央行出臺(tái)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，要求銀行嚴(yán)格消費(fèi)信貸；4月27日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不包括經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）由20%及以上提高到35%及以上；4月30日開(kāi)始執(zhí)行的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》中提出，要控制由于固定資產(chǎn)投資的過(guò)熱而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。這些政策都在一定程度上影響了住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)成本和投資規(guī)模。另一方面，2004年10月29日起央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率上浮，在住宅市場(chǎng)中引起了巨大的震動(dòng)。事實(shí)上，利率上調(diào)給住宅開(kāi)發(fā)和居民購(gòu)房帶來(lái)的實(shí)際成本的影響十分有限，但其預(yù)示的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的轉(zhuǎn)變和我國(guó)進(jìn)入"加息通道”的傳言對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期的影響卻不容忽視。1.1.3其他地方性政策商品房銷售：2004年一些城市進(jìn)一步嚴(yán)格了商品房銷售條件。特別是上海市政府出臺(tái)的《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》，規(guī)定預(yù)購(gòu)人購(gòu)買的預(yù)售商品房在取得房地產(chǎn)權(quán)證前不能轉(zhuǎn)讓，以此限制住宅市場(chǎng)中的投機(jī)行為。規(guī)劃調(diào)整：2004年，北京市公布了《北京城市總體規(guī)劃2004-2020年》，其中提出的改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過(guò)于集中在市區(qū)的狀況；大力進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅和社區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)；住宅層數(shù)以四、五、六層為主，在舊城區(qū)嚴(yán)格控制高層住宅的建設(shè)等一系列規(guī)劃要求對(duì)北京市住宅市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展將產(chǎn)生一定影響。稅費(fèi)近年來(lái)深圳等地適當(dāng)下調(diào)了二手房出售相關(guān)稅費(fèi)，以此作為促進(jìn)住宅二手市場(chǎng)發(fā)展的重要舉措之一。與此相反，2004年上海則開(kāi)始對(duì)居民出售購(gòu)入不到一年的普通住房所得收益進(jìn)行征稅，以此控制住房市場(chǎng)中的投機(jī)行為。1.1.4重大活動(dòng)北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)和廣州亞運(yùn)會(huì)對(duì)于當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的發(fā)展都是重大的利好事件尤其是2004年廣州申亞成功更是被視為當(dāng)年廣州住宅市場(chǎng)觸底反彈的一個(gè)重要誘發(fā)因素。此外，這些重大活動(dòng)也引起了當(dāng)?shù)刈≌季值淖兓?，北京亞奧板塊、上海世博園區(qū)和廣州亞運(yùn)村規(guī)劃所在的廣州新城板塊都已經(jīng)成為或預(yù)計(jì)將成為當(dāng)?shù)刂匾闹懈邫n住宅集中區(qū)。住房一手市場(chǎng)回顧與前瞻1.2.1北京根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，北京2004年商品住宅新開(kāi)工面積2207.2萬(wàn)平方米，竣工面積2344萬(wàn)平方米，銷售面積2285.8萬(wàn)平方米，商品住宅銷售額1085.1億元。全年商品住宅平均售價(jià)4747元，商品住宅空置面積達(dá)727.7萬(wàn)平方米。表1-1、表1-2給出了上述數(shù)據(jù)的歷年比較情況。從歷史數(shù)據(jù)看，由于近年來(lái)土地政策的變化，土地供應(yīng)明顯有減少趨勢(shì)。這種趨勢(shì)將一直持續(xù)下去，相應(yīng)的未來(lái)幾年北京商品住宅新開(kāi)工和竣工面積將保持小幅下降的趨勢(shì)。北京市商品住宅銷售面積在近年來(lái)一直保持著較高的上升勢(shì)頭，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年北京市的商品住宅銷售面積仍將呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但隨著各房地產(chǎn)公司現(xiàn)有存量土地的開(kāi)發(fā)完成，增長(zhǎng)速度將放緩。房地產(chǎn)市場(chǎng)受“8?3”等政策的影響，未來(lái)土地供應(yīng)量減少，廉價(jià)土地未來(lái)供應(yīng)量大大減少，開(kāi)發(fā)商投入土地的成本增加，隨著地產(chǎn)商現(xiàn)有土地的開(kāi)發(fā)完成，加之原材料價(jià)格的上漲，未來(lái)幾年房?jī)r(jià)將有一定程度的增長(zhǎng)。1.2.2上海根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，2004年上海市總的住宅供應(yīng)量為2800萬(wàn)平方米，略少于2003年。而高檔住宅方面，2004年前三個(gè)季度供應(yīng)量分別為64,2萬(wàn)平方米、117.43萬(wàn)平方米、134.97萬(wàn)平方米，年初供應(yīng)量明顯偏小，之后有所回升。在土地供應(yīng)上，2004年上海住宅用地的公開(kāi)出讓面積1939.5萬(wàn)平方米，較2003年減少584.3萬(wàn)平方米；盧灣、黃浦、靜安、徐匯和長(zhǎng)寧等五個(gè)中心城區(qū)出讓面積為102.6萬(wàn)平方米，占總量的5.2%，較2003年減少6,3萬(wàn)平方米，且未來(lái)中心城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的住宅用地還將繼續(xù)減少。在供應(yīng)量放緩的同時(shí)，上海住宅市場(chǎng)的需求依然旺盛。一方面由于上海市居民住房條件總體上還比較低，人均住房面積遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，有切實(shí)的改善居住的需求；另一方面，上海及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，外地及境外購(gòu)房群體不斷壯大。根據(jù)上海市住房交易中心的調(diào)查，單價(jià)12000元以上住房購(gòu)買者的比例為本地購(gòu)房者47%，外省市購(gòu)房者30%，境外購(gòu)房者23%。同時(shí)，在對(duì)住宅的需求中，投資性需求比例有下降但仍較高，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前上海投資購(gòu)房的比例已達(dá)16.6%，并有相當(dāng)一部分屬于短期炒作。2004年上海住宅市場(chǎng)基本呈供需平衡的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)略小于需求。不同時(shí)段和不同地段的表現(xiàn)有所不同。前兩個(gè)季度需求量大于供應(yīng)量，為近年少有：而第三季度之后，隨著住宅供應(yīng)量放大，重新回到供大干求的局面。內(nèi)環(huán)以內(nèi)由于可開(kāi)發(fā)住宅用地稀少，供應(yīng)量明顯不足；而外環(huán)以外的地區(qū)則有大量新項(xiàng)目上市。同時(shí)，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2004年底上海市住宅空置率為9.38%，若把交付使用少于一年的樓盤計(jì)算在內(nèi)，空置率為12.80%。上海市住宅市場(chǎng)這種供求形勢(shì)的出現(xiàn)和各項(xiàng)政策密切相關(guān)。首先，銀行信貸收緊，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金與住宅項(xiàng)目進(jìn)度影響較大，對(duì)自住型的需求卻沒(méi)有多大影響；其次，土地供應(yīng)量減少、土地成本提高限制了新的住宅供應(yīng)；此外，新的拆遷政策和上海市對(duì)動(dòng)拆遷總量的嚴(yán)格控制，進(jìn)一步減少了市中心的住宅用地來(lái)源。在這樣的大環(huán)境下，上海市住宅價(jià)格在2004年初的質(zhì)疑聲中持續(xù)攀升，到年底更是掀起一個(gè)小的上漲高潮。根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2004年全年上海全市商品住宅平均銷售價(jià)格為6385元／平方米，同比上漲14.6%；其中內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的住宅價(jià)格的漲幅高達(dá)27.5%。局部地區(qū)出現(xiàn)了相當(dāng)一批價(jià)格在20000元／平方米以上的住宅項(xiàng)目，而價(jià)格在30000元，平方米以上的項(xiàng)目也已有十多個(gè)，部分對(duì)境外推廣的項(xiàng)目售價(jià)更高達(dá)6000美元／平方米以上，且仍在上漲。2005年初的種種跡象顯示，政府將加大對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度，希望能適度抑制住房市場(chǎng)需求，并抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。由于2004年住宅用地供應(yīng)不足，新開(kāi)工面積比往年減少，2005年住宅的供應(yīng)量比2004年還會(huì)有所減少，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域房源尤其稀缺。需求方面，金融和稅收政策的調(diào)整將會(huì)繼續(xù)降低投資性購(gòu)房比例，但是，自住型購(gòu)房需求仍然旺盛，海外需求保持增長(zhǎng)。同時(shí)，一系列政策的作用下，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本有所提高?？梢灶A(yù)計(jì)，除非出現(xiàn)大的政策變動(dòng)，2005年住宅價(jià)格仍會(huì)上漲。其中，在中心城區(qū)的高檔住宅供不應(yīng)求的局面將進(jìn)一步加劇，房?jī)r(jià)保持高漲幅；而外環(huán)以外地區(qū)的漲幅可能回落，同時(shí)，上半年將有部分存量房被市場(chǎng)吸納。1.2.3廣州2004年以前，廣州一手住宅平均價(jià)格保持了長(zhǎng)達(dá)6年的持續(xù)小幅降低，至2003年底廣州的平均住房?jī)r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)低于北京、上海、深圳等其他一線城市。而這一局面在2004年出現(xiàn)了根本性的改變。2004年廣州全市（十區(qū)）一手住宅平均價(jià)格為4618元／平方米，比2003年上漲730元，漲幅達(dá)到18.8%，其中老八區(qū)（不含番禹、花都）更是首次突破5000元大關(guān)，達(dá)到5339元，平方米。造成價(jià)格大幅上升的原因是多方面的。首先是市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)節(jié)的結(jié)果。在廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，2004年住房需求呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)。據(jù)廣州市國(guó)土資源及房屋管理局統(tǒng)計(jì)，全年全市一手住宅登記成交94243宗，成交面積966.55萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.57%：其中老八區(qū)登記成交68041宗，成交面積666.81萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到19.71%。但同時(shí)一手住宅新增供應(yīng)量卻呈下降趨勢(shì)，全市全年批準(zhǔn)預(yù)售住宅單元72825套，可預(yù)售面積753.73萬(wàn)平方米，同比減少1.09%；其中，老八區(qū)的相應(yīng)數(shù)字分別為51663套和489.01萬(wàn)平方米，同比減少4.68%?？梢?jiàn)無(wú)論是全市范圍還是老八區(qū)，住宅登記成交面積均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期批準(zhǔn)預(yù)售面積，市場(chǎng)中呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求。其次是觸底反彈的強(qiáng)大動(dòng)力。由于土地供應(yīng)受限、建材漲價(jià)等原因，近年來(lái)廣州住宅開(kāi)發(fā)的成本實(shí)際上處于持續(xù)增長(zhǎng)的過(guò)程中，但同期住宅價(jià)格卻持續(xù)走低，兩者的走勢(shì)相互背離且程度日趨嚴(yán)重，因此，此前住宅價(jià)格實(shí)際上一直承受著強(qiáng)大的上升壓力。第三是住宅品質(zhì)的普遍提高，特別是大量精裝修項(xiàng)目的出現(xiàn)和裝修標(biāo)準(zhǔn)的提高，也促使一手住房實(shí)際交易價(jià)格的進(jìn)一步上漲。除了上述三個(gè)主要因素外，申亞成功等利好消息、首屆房地產(chǎn)峰會(huì)帶來(lái)的強(qiáng)烈漲價(jià)暗示等也都對(duì)價(jià)格上升有一定的作用。2005年廣州一手住宅價(jià)格走勢(shì)是目前業(yè)界爭(zhēng)論的熱點(diǎn)。從目前的情況看，帶動(dòng)2004年廣州房?jī)r(jià)上漲的各主要因素在2005年仍將發(fā)揮作用，特別是據(jù)預(yù)測(cè)，2005年住宅市場(chǎng)仍將出現(xiàn)求略過(guò)于供的局面，因此，2005年廣州房?jī)r(jià)很有可能將繼續(xù)上漲。但2004年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度較大，2005年中市場(chǎng)和消費(fèi)者都需要一個(gè)適應(yīng)期，同時(shí)，政府在2005年加大熟地入市量等相關(guān)舉措也將進(jìn)一步壓縮房?jī)r(jià)的上漲空間，因此，預(yù)計(jì)2005年廣州房?jī)r(jià)將保持較為溫和的增幅，甚至由此開(kāi)始一個(gè)較長(zhǎng)的相對(duì)穩(wěn)定的持續(xù)小幅微漲期。多次置業(yè)者在購(gòu)房者中所占比例的持續(xù)提高是近年來(lái)廣州住宅市場(chǎng)中最顯著的需求特征，2004年更是成為一個(gè)高峰，并逐漸成為市場(chǎng)需求的主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門測(cè)算，目前廣州市擁有兩套以上住宅的家庭已經(jīng)占到了家庭總數(shù)的18%，而在增量市場(chǎng)中，盡管不同機(jī)構(gòu)對(duì)多次置業(yè)者比例的測(cè)算結(jié)果有所出入，但均集中在45%?60%之間。相應(yīng)的，許多開(kāi)發(fā)商——特別是大開(kāi)發(fā)商也將多次置業(yè)者作為主要的服務(wù)對(duì)象。以“升級(jí)型”、“享受型”、“度假型”等為主要特點(diǎn)的多次置業(yè)需求的興起并成為市場(chǎng)需求主體，這一變化對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)的影響是多方面而深遠(yuǎn)的，不僅成為促使市場(chǎng)火爆（包括一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)）的重要原因之一，同時(shí)也促使2004年推出的公寓式住宅的產(chǎn)品形態(tài)發(fā)生了一些顯著的變化。1.2.4深圳2004年深圳一手商品住宅平均價(jià)格為5980元，平方米，同比增長(zhǎng)5.6%，也是深圳一手住宅價(jià)格連續(xù)第6年保持6%業(yè)內(nèi)的增長(zhǎng)幅度，表明深圳一手住宅市場(chǎng)仍舊保持了穩(wěn)步發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。但其中可能存在供求失衡的問(wèn)題卻不容忽視。近年來(lái)深圳住房市場(chǎng)的一大特點(diǎn)是受宏觀調(diào)控的影響十分顯著且相當(dāng)敏感。2002年以來(lái)，深圳市一直采取特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)等一系列宏觀調(diào)控政策，同時(shí)大幅度減少批準(zhǔn)預(yù)售面積，使得此前積壓的住宅大量得到消化。2004年，在土地供應(yīng)繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場(chǎng)需求進(jìn)一步促進(jìn)了存量房地產(chǎn)用地入市，商品房供應(yīng)開(kāi)始比2003年有所增加，全年一手住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積806.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.5%，與全年住宅銷售面積（820.13萬(wàn)平方米）基本持平，較大程度的緩解了2003年出現(xiàn)的供不應(yīng)求的局面（2003年缺口近100萬(wàn)平方米）。但應(yīng)該看到，盡管短期供求趨于平衡.但由于2004年中表征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的新開(kāi)工面積、施工面積和竣工面積等先行指標(biāo)都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，后市供應(yīng)不容樂(lè)觀，可能給住宅價(jià)格帶來(lái)明顯的上升壓力。因此，深圳一手住宅市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展在很大程度上取決于政府宏觀政策的走向，特別是深圳土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)整。過(guò)去3年里深圳每年的土地供應(yīng)量都控制在100萬(wàn)平方米左右.不僅帶來(lái)地價(jià)的一路攀升.同時(shí)也直接造成了潛在的住宅新增供應(yīng)量的供不應(yīng)求。在這種情況下，加之政府“控制增量、盤活存量”目標(biāo)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康增長(zhǎng)，政府很有可能在近期內(nèi)逐步放寬土地供應(yīng)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要.滿足市場(chǎng)需求，保證深圳住宅市場(chǎng)能夠繼續(xù)延續(xù)目前持續(xù)小幅微漲的良好局面。住房二手市場(chǎng)回顧與前瞻1.3.1北京跟據(jù)來(lái)自我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年北京二手住宅交易量為39000套，同比增幅85.7%，二手房全年交易均價(jià)為3300元，平方米，同比增幅7.6%。整體的市場(chǎng)供求保持在1：4.5左右，供求矛盾比去年同期略有緩解。從交易品種來(lái)看，2004年北京二手房市場(chǎng)的主體交易品種與2003年相比沒(méi)有顯著變化。成交屬性比重中，二手已購(gòu)公房依然穩(wěn)坐交易領(lǐng)先位置，占到全年二手房交易總量的67.2%，與2003年基本持平。二手普通商品房交易從2004年年初就顯示出了穩(wěn)步上行的良好趨勢(shì)，交易量占全年總交易量的21.5%。二手經(jīng)濟(jì)適用房受“5?20”政策的影響，在經(jīng)歷了上半年的大量交易后，下半年交易量有所萎縮，其全年交易量占二手房總交易量的11.3%。地域分布上，供需兩旺的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域朝陽(yáng)和海淀仍然是二手房交易最活躍的區(qū)域。東城、西城、崇文、宣武四個(gè)中心城區(qū)憑借其核心地段優(yōu)勢(shì)，需求旺盛。位于南城的豐臺(tái)區(qū)受交通環(huán)境改善等利好因素的影響，交易也日益活躍。從總體來(lái)看，城八區(qū)交易量總和占到全市交易量的57.8%，比去年上升了6.4%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣的全年交易量總和占全市交易量的42.2%，雖然比重較去年有所下降，但交易總量的絕對(duì)值也有大幅度的提高。預(yù)計(jì)2005年的二手房房源會(huì)進(jìn)一步放量，除二手已購(gòu)公房房源繼續(xù)大量釋放外，滿足住滿五年期限的二手經(jīng)濟(jì)適用房房源將有所提升，2005年的北京二手房市場(chǎng)將依然持續(xù)活躍，交易量可能超過(guò)50000套。購(gòu)房需求在明年也將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，中低收入家庭、拆遷戶以及首次置業(yè)者等都是二手房的購(gòu)買需求群體。在供需兩旺的雙重作用力下，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，不會(huì)有太大的波動(dòng)。1.3.2上海近年來(lái)，上海市住房二手市場(chǎng)發(fā)展迅速，二手住宅交易量在全部住宅交易中的比重不斷上升。而到了2004年，新推出的一系列針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，如期房限轉(zhuǎn)、預(yù)售商品房網(wǎng)上公示、銀根緊縮、降低預(yù)售門檻以促使500萬(wàn)平方米中低價(jià)房提前上市等，曾一度限制了上海二手住宅交易量。但隨著政策影響逐步明朗，市場(chǎng)恢復(fù)活躍。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2004年上海二手住宅的交易量已經(jīng)超過(guò)一手住宅約290萬(wàn)平方米。從購(gòu)房目的看，自住仍然是二手房購(gòu)買者的主要用途，短期投資行為明顯減少。從戶型結(jié)構(gòu)上，100平方米以下的戶型仍占大多數(shù)，而大戶型、高總價(jià)的戶型也受到了市場(chǎng)歡迎。特別是由于市中心中高檔住宅供應(yīng)不足，導(dǎo)致該類物業(yè)在二手市場(chǎng)上表現(xiàn)十分活躍。預(yù)計(jì)2005年上海二手房市場(chǎng)將保持活躍，并更加健康。一方面交易量繼續(xù)增加，價(jià)格繼續(xù)上漲，另一方面短期炒房行為的比例進(jìn)一步減小。根據(jù)上海中原估計(jì)，2005年二手房整體價(jià)格將有18%?20%的漲幅。在上海新房供應(yīng)量不足的情況下，二手房市場(chǎng)的發(fā)展空間巨大，同時(shí)更需要注意保持良好的市場(chǎng)秩序。廣州廣州住房二手市場(chǎng)已經(jīng)逐漸成為住房市場(chǎng)中十分重要的組成部分。2004年廣州二手房屋交易面積為847.2萬(wàn)平方米，交易金額為229.5億元，同比增長(zhǎng)43.0%和43.4%，二手房交易面積已經(jīng)占到全年房屋交易總面積的43%。盡管缺乏單純針對(duì)住房二手市場(chǎng)的類似指標(biāo)，但從其活躍程度看，有理由相信住房二手市場(chǎng)發(fā)揮的作用將不低于綜合市場(chǎng)的整體水平。二手住房銷售渠道的暢通也成為近年來(lái)廣州住宅市場(chǎng)中多次置業(yè)需求迅速增長(zhǎng)的一個(gè)重要原因。反過(guò)來(lái)多次置業(yè)需求的增長(zhǎng)和居民住房升級(jí)行為的增多又為住房二手市場(chǎng)提供了大量的貨源，因此有理由相信廣州的住房二手市場(chǎng)在2005年中仍將繼續(xù)保持這種快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，在總體交易量中所占的比例還有可能進(jìn)一步提高。價(jià)格方面，在持續(xù)走高的一手住宅交易價(jià)格的帶動(dòng)下，2004年廣州二手住宅平均交易價(jià)格也出現(xiàn)了近年來(lái)的首次增長(zhǎng)，達(dá)到2759元／平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；其中老八區(qū)二手住宅的增長(zhǎng)尤其顯著，首次突破3000元大關(guān)，平均交易價(jià)格達(dá)到3078元／平方米。業(yè)界普遍預(yù)測(cè)2005年二手住宅價(jià)格仍將保持持續(xù)小幅增長(zhǎng)的局面，尤其是在老八區(qū)某些基本沒(méi)有新增供應(yīng)量的片區(qū)中二手住宅價(jià)格的增幅還可能更大。深圳近年來(lái)深圳市住房二手市場(chǎng)處于高速發(fā)展的過(guò)程中。據(jù)統(tǒng)計(jì)2004年深圳二手房屋銷售面積達(dá)到686.58~-平方米，同比增長(zhǎng)38.19%，2002年以來(lái)連續(xù)第三年增幅超過(guò)35%（2002、2003年增長(zhǎng)分別為36%、45%），二手房屋交易面積與同期新房銷售量的比例也達(dá)到0.72：1，再創(chuàng)歷史新高，其中盡管商鋪占據(jù)了可觀的份額，但二手住宅仍舊是市場(chǎng)中的主體。近年來(lái)深圳住房二手市場(chǎng)的迅速發(fā)展除了歸功于政府出臺(tái)的減少稅費(fèi)、“公房上市”等促進(jìn)二手市場(chǎng)發(fā)展政策外，一個(gè)重要的原因是近年來(lái)深圳住宅增量供給的規(guī)模一直相對(duì)有限，而住宅需求卻處于持續(xù)擴(kuò)大的過(guò)程中，使得相當(dāng)部分居民轉(zhuǎn)而投向區(qū)位條件良好、選擇余地較大且價(jià)格相對(duì)低廉的二手住宅。從目前的情況看，未來(lái)深圳住宅增量供給的規(guī)模仍難以得到有效的擴(kuò)大，這也決定了住房二手市場(chǎng)將延續(xù)這種高速發(fā)展的局面，其交易量甚至將很快超過(guò)一手市場(chǎng)。市場(chǎng)的火爆也帶來(lái)了二手住宅價(jià)格的提升，尤其是在2004年中二手住宅價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，二手住宅市場(chǎng)與一手市場(chǎng)的均價(jià)差距已接近1000元。但未來(lái)價(jià)差進(jìn)一步縮小的空間相對(duì)有限，而更有可能出現(xiàn)一手住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格基本同步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。1.4各城市公寓式住宅分布的區(qū)域分析1.4.1北京2004年北京市城八區(qū)在售住宅項(xiàng)目的分布情況如表1-3所示。從中可以看出，北京市2004年住宅項(xiàng)目集中在海淀、朝陽(yáng)區(qū)，其次是豐臺(tái)，其他各區(qū)的數(shù)量相對(duì)較少。從住宅項(xiàng)目的區(qū)域分布看，2004年北京住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域已不僅僅局限于一些老牌區(qū)域。雖然中關(guān)村、CBD等區(qū)域依然熱銷，但是由于土地有限，這些區(qū)域可開(kāi)發(fā)面積逐漸減小，熱銷的樓盤也停留在一些分期開(kāi)發(fā)的舊樓盤。而太陽(yáng)宮、望京、東壩地區(qū)、玉泉營(yíng)和亦莊等地區(qū)有則大量新盤陸續(xù)開(kāi)盤，成為住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)。中高檔公寓式住宅方面，目前售價(jià)萬(wàn)元以上的公寓式住宅主要分布CBD、朝陽(yáng)公園、太陽(yáng)宮、亞奧板塊和金融街幾個(gè)板塊，如表1—4所示。其中東部的CBD、朝陽(yáng)公園以及太陽(yáng)宮三個(gè)板塊市場(chǎng)表現(xiàn)尤為活躍，無(wú)論在供應(yīng)量和消化量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西北部的亞奧板塊和金融街板塊。CBD板塊：隨著中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，越來(lái)越多的商業(yè)、貿(mào)易、金融機(jī)構(gòu)集中在本區(qū)域，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)高檔住宅項(xiàng)目的發(fā)展。CBD地區(qū)是售價(jià)萬(wàn)元以上公寓的匯集地，在售項(xiàng)目總供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)平方米。盡管價(jià)高量大，但是CBD的公寓市場(chǎng)表現(xiàn)十分搶眼，在售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了平均七成的銷售率。根據(jù)CBD規(guī)劃方案，區(qū)內(nèi)規(guī)劃總建筑面積1000萬(wàn)平方米，其中公寓250萬(wàn)平方米，因此，未來(lái)還有更大規(guī)模的項(xiàng)目等待上馬。朝用公園板塊：朝陽(yáng)公園地區(qū)具有高品質(zhì)的居住環(huán)境，而且已經(jīng)形成了成熟的高檔公寓居住區(qū)氛圍，且國(guó)際化程度較高。目前該地區(qū)已銷售1900余套高檔公寓，房?jī)r(jià)在11930?18056元，平方米之間，與CBD的房?jī)r(jià)基本持平，并且達(dá)到了80%的銷售率。太陽(yáng)宮板塊：作為燕莎商圈周邊待開(kāi)發(fā)的最大的一塊處女地，東北三環(huán)的太陽(yáng)宮板塊被北京市政府規(guī)劃為未來(lái)三環(huán)沿線最適合居住的大型地產(chǎn)板塊。目前該地區(qū)售價(jià)萬(wàn)元以上的公寓已售1000多套，銷售率50%，整體的規(guī)模檔次略低于CBD和朝陽(yáng)公園。區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目以純居住公寓為主，兼顧投資。從客戶構(gòu)成方面分析，年輕高薪白領(lǐng)是該地區(qū)置業(yè)的主力軍，同時(shí)，這個(gè)地區(qū)的投資購(gòu)房比例不在少數(shù)。亞奧板塊：該地塊處于升值過(guò)程中，奧運(yùn)的利好刺激有很大的拉升作用，未來(lái)前景看好。目前，售價(jià)萬(wàn)元以上的高檔公寓有三個(gè)，銷售率不高，呈現(xiàn)出供大于求的市場(chǎng)狀況。項(xiàng)目售價(jià)在10264?11672元，平方米之間，與CBD和朝陽(yáng)公園相比明顯偏低。金融街板塊：金融街板塊具有其特殊地域性，各種配套設(shè)施完備，同時(shí)交通設(shè)施便利，帶動(dòng)了高檔公寓特別是服務(wù)式公寓的發(fā)展。目前地區(qū)在售的萬(wàn)元以上的項(xiàng)目?jī)H兩個(gè)，銷售率65%，平均房?jī)r(jià)13000元／平方米。隨著金融界新規(guī)劃方案的制定和立體交通體系的建設(shè)，金融街板塊還將有進(jìn)一步的發(fā)展。1.4.2上海整體上看，上海市的住宅分布可以按照內(nèi)環(huán)線進(jìn)行劃分。環(huán)線以內(nèi)及環(huán)線附近的住宅不斷往高端化的方向發(fā)展，環(huán)線內(nèi)外住宅的價(jià)格差距不斷拉開(kāi)。從最近兩年的運(yùn)行情況看，上海住宅分布的板塊特征愈發(fā)明顯。中心地段的盧灣、黃浦、靜安等區(qū)，新推出項(xiàng)目以高檔住宅為主，價(jià)格昂貴，且限于土地供應(yīng)不足，一手房供應(yīng)量將逐漸減少。而徐家匯、真如、五角場(chǎng)作為上海城市副中心的功能逐漸明顯，未來(lái)將吸納更多上海本地人居住。其中，徐家匯商業(yè)發(fā)達(dá)、交通配套完善，早已成為上海中高檔住宅的熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)也較高，并有望成為新的高檔住宅的聚集地；五角場(chǎng)和真如鎮(zhèn)發(fā)展不如徐家匯順利，目前房?jī)r(jià)還處在比較適中的位置，但是隨著商業(yè)、交通的發(fā)展，價(jià)格上漲空間很大。此外，七寶、莘莊等地鐵沿線地區(qū)和世博規(guī)劃會(huì)址周邊的“世博板塊”也正在成為新的熱點(diǎn)。高檔住宅的分布特點(diǎn)則與上海的歷史與發(fā)展過(guò)程密不可分。目前主要的高檔住宅集中區(qū)有四塊，自西向東分別是古北新區(qū)、靜安寺周邊、淮海中路新天地周邊以及陸家嘴黃浦江沿岸。從地圖上看，基本位于上海城市的東西軸線上。古北由于靠近虹橋機(jī)場(chǎng)，威為80年代以來(lái)上海較早的海外人士聚集區(qū)，從而形成了一批中高檔住宅。近來(lái)隨著古北二期的開(kāi)發(fā)，新出現(xiàn)了一批豪宅，售價(jià)在16000元／平米以上，最高的達(dá)到22000元／平米，并且需求旺盛。該地典型的項(xiàng)目有“華麗家族，古北花園”、“古北中央花園”、“古北瑞仕花園”等，目前已經(jīng)初步形成了日、韓以及臺(tái)灣人聚居的新小區(qū)。靜安寺周邊豪宅的興起與靜安寺高檔商業(yè)圈有關(guān)，該區(qū)域集中了大量上海最高檔的商業(yè)物業(yè)，再加上市中心土地的稀缺性，新推出的高檔住宅價(jià)格在16000元／平方米以上，二手房均價(jià)更是達(dá)到20000元／平方米。典型的項(xiàng)目有“靜安豪景”、“亦園”、“匯賢居”等。新天地周邊高檔住宅區(qū)的發(fā)展則得益于該區(qū)域的老上海文化、城市中心綠地以及成功的娛樂(lè)業(yè)和商業(yè)。區(qū)域內(nèi)的豪華住宅主要面對(duì)海外銷售，單價(jià)連創(chuàng)上海新高，目前已經(jīng)達(dá)到了6000美元／平方米的天價(jià)。典型項(xiàng)目有“華府天地”、“翠湖天地”、“錦麟天地”等。陸家嘴黃浦江沿岸的豪宅區(qū)與外灘遙遙相對(duì)，借助江景與小陸家嘴金融區(qū)，該區(qū)新推出了大量高檔住宅項(xiàng)目，成為目前上海豪宅市場(chǎng)的新熱點(diǎn)。這類高檔物業(yè)價(jià)格在20000元／平方米左右，個(gè)別物業(yè)的價(jià)格將更高。典型項(xiàng)目有“湯臣海景”、“盛大金磐”、“世茂濱江”、“鵬利海景”等。1.4.3廣州2004年廣州市場(chǎng)推出的住宅項(xiàng)目并沒(méi)有出現(xiàn)顯著的區(qū)域分布特征，而是與廣州“北優(yōu)、南拓、西聯(lián)、東進(jìn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略一樣，各城區(qū)均有相當(dāng)數(shù)量的新項(xiàng)目推出，熱點(diǎn)眾多。除傳統(tǒng)的濱江東、天河北等熱點(diǎn)區(qū)域外，新興的熱點(diǎn)區(qū)域如CBD重新規(guī)劃帶動(dòng)的珠江新城板塊、會(huì)展中心和大學(xué)城帶動(dòng)的琶洲板塊、新火車站規(guī)劃帶動(dòng)的鐘村板塊、金沙洲規(guī)劃帶動(dòng)的金沙洲板塊等，呈現(xiàn)出“泛熱”的特點(diǎn)。未來(lái)這種分散分布、熱點(diǎn)區(qū)域眾多的局面將繼續(xù)延續(xù)下去，但其中番禹很有可能再次成為最主要的熱點(diǎn)。番禹是廣州今后發(fā)展的重點(diǎn)，且在未來(lái)的若干年中亞運(yùn)村落戶廣州新城、新火車站落戶鐘村和貫穿番禹的地鐵三號(hào)線通車對(duì)于番禹的發(fā)展都是重大的利好消息，使其有可能繼2001年之后再次成為住宅市場(chǎng)中首屈一指的熱點(diǎn)區(qū)域。中高檔公寓式住宅方面。海珠島濱江東路沿江部分的一線江景區(qū)目前仍然是廣州市首屈一指的豪宅區(qū)，其絕佳的江景和便利的生活條件是市區(qū)內(nèi)其他區(qū)域所難以比擬的。除“珠江帝景”等老牌高檔項(xiàng)目新推出的組團(tuán)外，2004年推出的“金海灣”、“中信君庭”以及隔江相望的“凱旋會(huì)”等項(xiàng)目都是目前廣州市最高檔的公寓式住宅項(xiàng)目，每平方米售價(jià)接近20000元。在目前濱江東板塊已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完畢的情況下，江景豪宅出現(xiàn)了進(jìn)一步向其他區(qū)域擴(kuò)散的趨勢(shì)，如海珠島西側(cè)的“天鵝灣”、海珠島東南側(cè)的“珠江御景灣”和番禹北部沿江地區(qū)的“星河灣”、“珊瑚灣畔”、“中海南灣”等都立足于成為新的江景豪宅項(xiàng)目。但與濱江東板塊相比，這些地段所毗鄰的江段明顯景色較差，且多屬于珠江主航道，存在嗓音問(wèn)題，同時(shí)，這些地區(qū)目前大多屬于開(kāi)發(fā)初期，生活條件較差。因此，短時(shí)間內(nèi)這些地區(qū)還難以形成真正的豪宅區(qū)，8000元左右的均價(jià)也與濱江東板塊存在十分明顯的差距。除傳統(tǒng)的江景豪宅外，珠江新城中的珠江公園周邊正在形成一個(gè)新的都市型豪宅聚集區(qū)。該地區(qū)北鄰天河北和珠江新城兩個(gè)高檔寫字樓集中區(qū)，同時(shí)珠江公園作為珠江新城中最主要的綠化集中區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，具備形成豪宅區(qū)所需的條件。除了2004年推出的高檔公寓式住宅項(xiàng)目“凱旋新世界”和別墅項(xiàng)目“珠江別墅”外，目前該地區(qū)內(nèi)還有四個(gè)高檔公寓式住宅項(xiàng)目將在2005年推出，屆時(shí)圍繞珠江公園將形成一個(gè)新的公寓式豪宅區(qū)，預(yù)計(jì)均價(jià)在12000—15000元，平方米。1.4.4深圳2002年以來(lái)深圳連續(xù)三年出讓的土地面積超過(guò)90%都在關(guān)外，目前關(guān)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)土地屈指可數(shù)，且以小地塊居多，而關(guān)外土地豐富，且不少都是大規(guī)模地塊，供應(yīng)量大，如坂雪崗、寶安中心區(qū)、龍華、橫崗等片區(qū)都有大片土地將陸續(xù)推出，因此深圳住宅市場(chǎng)的主體由關(guān)內(nèi)向關(guān)外的轉(zhuǎn)移已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。事實(shí)上，這種情況在2004年就已經(jīng)顯露無(wú)遺。寶安、龍崗兩區(qū)已經(jīng)穩(wěn)居各區(qū)全年住宅銷售面積的第二、三位，僅次于南山區(qū)，分別占到總銷售面積的21%和17%。而住宅均價(jià)增幅方面的差距則更為明顯，2004年寶安、龍崗兩區(qū)住宅價(jià)格的增幅分別達(dá)到11.09%和19.64%，而關(guān)內(nèi)的羅湖區(qū)和南山區(qū)則只有323%和2.04%，福田區(qū)甚至出現(xiàn)了價(jià)格的小幅下降。應(yīng)該看到，目前關(guān)外地區(qū)在交通條件、社會(huì)治安等方面仍存在明顯的問(wèn)題，成為制約相當(dāng)部分居民選擇關(guān)外住宅的重要障礙，但隨著關(guān)外城市化進(jìn)程的推進(jìn)這些問(wèn)題有望在近期內(nèi)得到解決。高檔公寓式住宅方面，景觀豪宅仍是中高檔公寓式住宅的主體。2004年推出的中高檔公寓式住宅項(xiàng)目仍集中在幾個(gè)傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，如香蜜湖片區(qū)（“金地香蜜山”、“水榭華都”三期等）、華僑城片區(qū)（“波托菲諾。天鵝堡”二期等）、東部濱海片區(qū)（“天琴灣”、“心海伽藍(lán)”、“萬(wàn)科東海岸”二期）和西部深圳灣片區(qū)。尤其值得一提的是西部深圳灣片區(qū)由的燈樹(shù)灣片區(qū)，盡管目前相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)尚未全部完成，但其絕佳的景觀資源（南臨深圳灣紅樹(shù)林區(qū)，西臨沙河高爾夫球場(chǎng)，北臨華僑城）和良好的交通條件使其具備了成為高檔住宅區(qū)所需的條件。事實(shí)上，2004年下半年度“紅樹(shù)西岸”、“中信紅樹(shù)灣”、“瑞河耶納”、“世紀(jì)村”四個(gè)中高檔項(xiàng)目在該地區(qū)的集中推出已經(jīng)使紅樹(shù)灣片區(qū)成為目前深圳最受關(guān)注的高檔住宅區(qū)。相比之下，2004年羅湖、福田的主要商務(wù)區(qū)周邊推出的中高檔公寓式住宅項(xiàng)目十分有限，羅湖地王大廈周邊推出的“世金漢宮”、“城市天地中心”等均為小戶型高檔公寓，而福田中心區(qū)除寫字樓的配套公寓外少有中高檔公寓式住宅面世，存在著明顯的市場(chǎng)缺口。二、公寓式住宅產(chǎn)品形態(tài)發(fā)展趨勢(shì)2.1各地區(qū)公寓式住宅的總體特點(diǎn)2.1.1北京受城市規(guī)模、特點(diǎn)和居民的居住習(xí)慣的影響，北京住宅總體呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)。首先，由于交通的原因，北京住宅市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)以交通為導(dǎo)向的土地利用和開(kāi)發(fā)，決定北京住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出沿環(huán)線布局和沿著連接新城和中心城、新城與新城之間的交通走廊分布的特征；另外，由于北京城市用地緊張，過(guò)去幾年住宅多重視實(shí)際使用率，以高密度住宅為主，但近年來(lái)隨著居民對(duì)居住水平要求的提高，低密度住宅的比重逐漸提升。2004年北京推出的公寓式住宅項(xiàng)目主要呈現(xiàn)出3大新的賣點(diǎn)。設(shè)計(jì)風(fēng)格個(gè)性化2004年住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格個(gè)性化是一個(gè)鮮明的潮流。相當(dāng)部分社區(qū)打出青年社區(qū)的推廣主題，青年社區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上，考慮青年人的特點(diǎn)，對(duì)其家庭結(jié)構(gòu)和個(gè)體空間進(jìn)行深入研究，對(duì)內(nèi)部空間進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)，在周邊的配套設(shè)施設(shè)計(jì)上也充分考慮青年的習(xí)慣和特征。除青年社區(qū)外，隨著北京申奧成功，將體育設(shè)施融入景觀設(shè)計(jì)、強(qiáng)調(diào)健康與和諧、體現(xiàn)奧林匹克文化的運(yùn)動(dòng)社區(qū)也是去年住宅市場(chǎng)的一個(gè)較大的賣點(diǎn)，突出體現(xiàn)了“運(yùn)動(dòng)、自然”的生活理念。健康、生態(tài)住宅：隨著北京城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，一系列城市問(wèn)題也隨之產(chǎn)生，空氣惡化、汽車噪音、熱島現(xiàn)象等影響了人們對(duì)更高水平居住環(huán)境的要求。在這種背景下，2004年北京住宅市場(chǎng)大量樓盤提出健康、生態(tài)、節(jié)能住宅的賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)人與自然的密切結(jié)合，注重建筑的自身性能，減少對(duì)周邊環(huán)境的污染，為住戶提供良好的居住環(huán)境。低密度住宅：隨著北京居民住房消費(fèi)能力的提高和對(duì)居住品質(zhì)的要求，2004年低密度住宅成為越來(lái)越多樓盤的賣點(diǎn)，其主要特點(diǎn)是高綠化率、低居住密度和良好的通透性。2.1.2上海上海屬于第III建筑氣候區(qū)，冬冷夏熱，具體的氣候特征為夏季悶熱，冬季濕冷，氣溫日差較??；年降水量大；日照偏少；春末夏初為梅雨期，多陰雨天氣，常有大雨和暴雨出現(xiàn)；夏秋常受熱帶風(fēng)暴和臺(tái)風(fēng)襲擊，易有暴雨大風(fēng)天氣。根據(jù)這樣的氣候條件，上海住宅講究通風(fēng)、朝陽(yáng)，其主要房間往往朝南，夏季防熱、冬季御寒。各房間的布局上，追求形成“穿堂風(fēng)”而防止西曬。同時(shí)，還要求能防雨、防潮等。上海作為大都市，用地緊張，建筑密度高，市區(qū)內(nèi)住宅經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期演化，形成了具有特色的里弄風(fēng)格。上海里弄作為一種完整居住形態(tài)起源于上海19世紀(jì)70年代起建造的“老式石庫(kù)門里弄”，其單體特征為并聯(lián)式住宅，建筑特征有過(guò)街樓、坡屋頂、老虎窗、北向縮退陽(yáng)臺(tái)等。這種住宅能充分發(fā)掘用地的潛力，利用最少的空間達(dá)到最高的土地使用效益。并利用坡屋頂，南面用天井，北面用縮退陽(yáng)臺(tái)的辦法壓縮前后排間距，使住宅獲得必要的陽(yáng)光。里弄將居民的居住空間有序地分隔成公共空間（街道）、半公共空間（總弄）、半私密空間（支弄）和私密空間（住宅內(nèi)部）這樣幾個(gè)不同的層次，具有強(qiáng)烈的社區(qū)感、安全感，容易產(chǎn)生親密的鄰里關(guān)系。從2004年新推出的住宅物業(yè)來(lái)看，上海在住宅項(xiàng)目的第一賣點(diǎn)還是地段。在用地稀缺的市中心、擁有不可復(fù)制的景觀的地段以及歷史形成的富人區(qū)中有大量高檔住宅項(xiàng)目推出。而普通住宅項(xiàng)目則更多選擇在配套完善、交通方便的地段。此外，尚未開(kāi)發(fā)完全但由于某些因素（如交通延伸、世博會(huì)、城市規(guī)劃調(diào)整等）具有升值潛力的地段也成為開(kāi)發(fā)商的關(guān)注重點(diǎn)之一。就項(xiàng)目本身而言，主要在居住的舒適、健康以及美觀方面發(fā)掘賣點(diǎn)。一是環(huán)境因素，如精致的小區(qū)景觀、低容積率、高綠化面積和水面面積等二是人文因素，如倡導(dǎo)某種建筑美學(xué)概念、提倡人性化設(shè)計(jì)以及營(yíng)造小區(qū)文化氛圍等：三是技術(shù)和材料因素，如采用“綠色”建材、環(huán)保和節(jié)能的材料與設(shè)備等等。2.1.3珠江三角洲地區(qū)珠江三角洲地區(qū)位于亞熱帶地區(qū)，接近北回歸線，每年大多數(shù)時(shí)間氣溫較高且潮濕多雨，因此珠三角地區(qū)住宅設(shè)計(jì)時(shí)十分注意通風(fēng)防潮問(wèn)題，同時(shí)注意選取適當(dāng)?shù)某蛞员苊庀募緩?qiáng)烈的西曬。同時(shí)，地區(qū)氣候環(huán)境條件也使珠三角地區(qū)住宅小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)具有明顯的地區(qū)性特點(diǎn)，普遍綠化率較高，植物品種豐富，且水景在景觀設(shè)計(jì)中的應(yīng)用十分普遍。除氣候環(huán)境等自然因素以外，地域文化等人文因素的影響同樣十分明顯。珠三角地區(qū)居民普遍傾向于務(wù)實(shí)，甚至于具有較強(qiáng)的功利性，因此在住宅的選擇上主要著眼于景觀、空間、服務(wù)、內(nèi)裝修等可感知度較強(qiáng)的方面，而對(duì)于新興技術(shù)設(shè)備、環(huán)保節(jié)能等概念性元素接受程度較低，這也直接決定了珠三角地區(qū)公寓式住宅產(chǎn)品的基本特點(diǎn)。傳統(tǒng)上戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)裝修一直是珠三角地區(qū)公寓式住宅的強(qiáng)項(xiàng)，同時(shí)十分注重細(xì)節(jié)，產(chǎn)品較為精致。此外值得一提的是，“風(fēng)水”對(duì)珠三角公寓式住宅產(chǎn)品具有不可忽視的影響，在規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)乃至項(xiàng)目營(yíng)銷等方面都需要將其考慮在內(nèi)，對(duì)于中高檔項(xiàng)目而言尤其如此。除了上述傳統(tǒng)特征外，2004年中出現(xiàn)的一個(gè)重要變化是廣州、深圳等地多次置業(yè)需求迅速增長(zhǎng)，已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)的主體，并引起了公寓式住宅產(chǎn)品特點(diǎn)的相應(yīng)變化，特別是公寓式住宅品質(zhì)的進(jìn)一步提升。2.2社區(qū)的規(guī)劃布局2.2.1北京“非典”的發(fā)生使健康住宅成為樓市產(chǎn)品的主旋律，2004年北京住宅市場(chǎng)也一改過(guò)去追求高容積率、塔樓密集的開(kāi)發(fā)模式，無(wú)論是中高檔公寓還是普通住宅，強(qiáng)調(diào)居室的采光和通風(fēng)的板樓的比例大幅度提升，塔樓的比例逐漸下降。但作為兼顧采光通風(fēng)和使用率的中間產(chǎn)品，板塔結(jié)合模式卻尚未在住宅市場(chǎng)占有較大比例。在小區(qū)的設(shè)計(jì)布局上，一些板樓社區(qū)打破兵營(yíng)式排列的舊有模式，充分考慮貼近自然的特點(diǎn)，與現(xiàn)代人渴望回歸自然的居住觀念相一致，不同類型的住宅高低錯(cuò)落、平面布局錯(cuò)位處理，形成多姿的公共空間。小區(qū)整體布局注重陽(yáng)光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境，有賞心悅目的樓房空間。如“北京印象”和“UHN國(guó)際村”，通過(guò)巧妙利用地形，樓座的擺放隨勢(shì)而動(dòng)，整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出躍動(dòng)的活力和韻律感。社區(qū)一般都設(shè)有地下停車位。社區(qū)內(nèi)部通常采用平面人車分流的交通設(shè)計(jì)，主要包括兩種方式一種是通過(guò)地磚顏色將人行道與車道分開(kāi)，這種方式雖然方便了行人和車輛，但并沒(méi)有節(jié)省地面面積，人的活動(dòng)空間受到了限制；另一種是在地面上采用車道環(huán)社區(qū)的設(shè)計(jì)，比較安全。2.2.2上海總體上看，2004年上海新推出的高檔住宅物業(yè)層數(shù)較高，容積率適中，綠化面積較大。這類住宅大都采用高層、小高層甚至超高層的板樓，也有少部分高塔、多層板樓甚至獨(dú)棟住宅。一段時(shí)期來(lái)，上海市很多住宅項(xiàng)目的容積率偏高，包括部分高檔住宅物業(yè)，造成了居民生活質(zhì)量下降，也給城市形象帶來(lái)了不良影響。目前上海市正在采取措施，控制住宅項(xiàng)目的容積率，如內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的住宅容積率要求在2.5以下，而黃浦江沿岸不會(huì)再有新的超高層住宅出現(xiàn)。社區(qū)內(nèi)一般都擁有功能設(shè)施完善的會(huì)所，會(huì)所布置方式多樣，有的設(shè)在小區(qū)內(nèi)部交通的交匯點(diǎn)附近，有的設(shè)在小區(qū)中心位置作為景觀的一部分，有的設(shè)在地下或者分為多個(gè)部分靈活設(shè)置，也有的項(xiàng)目將會(huì)所設(shè)在小區(qū)邊緣并對(duì)外開(kāi)放。大多數(shù)項(xiàng)目用地內(nèi)外隔絕好，極少有項(xiàng)目設(shè)有底商。住宅樓的布局則講究通風(fēng)、光照，講究家庭私密性與鄰里交流的結(jié)合，如果用地周邊有可作為賣點(diǎn)的景觀，還要考慮其與每棟建筑的視線關(guān)系?？傊亲屆恳惶鬃》慷寄堋胺窒怼标?yáng)光、綠地、水面和景觀。小區(qū)內(nèi)部通常采用人車分流的交通設(shè)計(jì)，并且多為平面分流，也有少量項(xiàng)目采用立體交通。小區(qū)一般都設(shè)有完善的地下車庫(kù)。2.2.3珠江三角洲地區(qū)珠江三角洲地區(qū)的中、大規(guī)模公寓式住宅項(xiàng)目中，許多都存在不同風(fēng)格、不同檔次甚至不同類型住宅的共存，但總體而言，盡管在個(gè)別項(xiàng)目中也存在各種住宅完全交叉散落分布的情況（如廣州“雅郡花園”、深圳“半山蘭溪谷”等），多數(shù)項(xiàng)目仍是采用分區(qū)布局的方式。最典型的如深圳“波托菲諾”項(xiàng)目，明顯的分隔為東北部高層公寓區(qū)（“天鵝堡”）、中部多層公寓區(qū)（“純水岸”）和西南部的別墅區(qū)（“波托菲諾別墅”），三個(gè)片區(qū)盡管共享某些配套設(shè)施和中心的湖景資源，但更接近于三個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目。事實(shí)上，這種“價(jià)值定位”的規(guī)劃布局理念已經(jīng)逐漸貫穿于近年來(lái)珠三角地區(qū)新推出的大多數(shù)公寓式住宅項(xiàng)目中（尤其是中高檔項(xiàng)目），單一組團(tuán)內(nèi)建筑類型的均一化、單一建筑內(nèi)戶型類型的均一化和隨之而來(lái)的住戶檔次的均一化，已經(jīng)成為許多中高檔公寓式項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)所遵循的基本原則。在社區(qū)的交通規(guī)劃上，近年來(lái)珠三角地區(qū)推出的許多中等規(guī)模的公寓式住宅項(xiàng)目都采用多層立體交通網(wǎng)的形式實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)的人車分流。除比較常見(jiàn)的利用地下行車道和地上人行道分離的傳統(tǒng)做法外，一些項(xiàng)目還利用珠三角地區(qū)住宅普遍需要進(jìn)行首層架空的特點(diǎn)，將整個(gè)社區(qū)的基準(zhǔn)平面整體提升，而以平面以下的架空層作為車庫(kù)和行車道，如深圳“紅樹(shù)西岸”、東莞“星河傳說(shuō)”等，主要為一些中高檔項(xiàng)目。在建筑的布局上，2004年廣州、深圳推出的很多公寓式住宅項(xiàng)目不再拘泥于正南正北的傳統(tǒng)布局，而是為滿足通風(fēng)、日照、取景等方面的要求采取了更靈活的做法，如深圳“金地香蜜山”的“南偏東25度”等。有的項(xiàng)目則更為大膽，如深圳“紅樹(shù)西岸”項(xiàng)目為了最大程度的引入海風(fēng)采用了罕見(jiàn)的風(fēng)車型布局，再如廣州“天鵝灣”項(xiàng)目，為了最大程度的利用江景，并營(yíng)造“移步換景”的效果，采用了“S”型的布局。在建筑類型的選擇上，出于對(duì)戶內(nèi)通風(fēng)條件的高度重視，傳統(tǒng)上板式住宅一直是珠江三角洲地區(qū)公寓式住宅的主體，2003年“非典”后更是如此。2004年廣州，深圳兩地新推出的中高檔公寓式住宅中大多數(shù)均為板式住宅，既包括常見(jiàn)的多層低密度板式住宅，也包括一些高層乃至超高層板式住宅。這些板式住宅多采用“單元組合式”的形式，多為一梯兩戶，少數(shù)可以達(dá)到兩梯三戶、兩梯兩戶甚至一梯一戶。而一些中低檔或位于城市中心區(qū)的公寓式住宅，由于地塊或容積率的限制無(wú)法采用板樓的形式，但仍最大程度的保證各戶的采光通風(fēng)條件。一方面，這些塔樓式住宅多為一梯三戶和一梯四戶，一梯六戶及其以上的情況極少出現(xiàn)在珠三角地區(qū)的公寓式住宅市場(chǎng)中，另一方面，采用傳統(tǒng)方式塔樓形式的情況明顯減少，而是更多的采用“蝶式”、“T型”塔樓的形式，以改善大多數(shù)單元的居住條件。值得注意的是，2004年廣州、深圳推出的公寓式住宅項(xiàng)目——特別是高檔公寓式住宅項(xiàng)目出現(xiàn)了向超高層建筑、大體量建筑發(fā)展的趨勢(shì)，尤其是位于江濱、海濱的一些公寓式豪宅。廣州“凱旋會(huì)”項(xiàng)目高達(dá)192米，是華南地區(qū)最高的住宅，與其隔江相望的“中信君庭”和“金海灣”也均超過(guò)了40層。而廣州“天鵝灣”長(zhǎng)達(dá)百米的“S”型造型和深圳“紅樹(shù)西岸”的風(fēng)車造型，其建筑體量之龐大也是此前罕見(jiàn)的。盡管這些高層、大體量公寓式住宅大多采用板樓形式，保證了居住的舒適度，但從城市整體景觀的角度出發(fā)，江濱、海濱等城市主要景觀帶內(nèi)修建大量高層、大體量建筑仍會(huì)產(chǎn)生許多不利的影響。2.3建筑風(fēng)格和建筑設(shè)計(jì)2.3.1北京北京2004的住宅市場(chǎng)歐式主題的住宅仍是諸多樓盤的賣點(diǎn)，