前期物業(yè)管理投標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)

年4月19日前期物業(yè)管理投標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)文檔僅供參考第一章前期介入工作方案物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作，它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學(xué)的工作方法，特別是對(duì)一個(gè)新建小區(qū)的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析，實(shí)施對(duì)”XXXX小區(qū)”全面管理分為5個(gè)階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供必要條件。一、不同時(shí)段的工作任務(wù)前期熟悉階段中心工作公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)小區(qū)的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類設(shè)備、實(shí)施）、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況?；A(chǔ)工作經(jīng)過(guò)對(duì)小區(qū)的全面了解，作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告，并在公司辦公會(huì)議上評(píng)審經(jīng)過(guò)；初步形成對(duì)小區(qū)管理的實(shí)施方案，并經(jīng)過(guò)專題會(huì)議的論證；根據(jù)開發(fā)商的需要，參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作，從而從購(gòu)房者中獲取較為直觀的管理要求，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。需開發(fā)商配合的主要工作提供物業(yè)相關(guān)圖紙，為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便；督促承建商，要求其保存所購(gòu)房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料，以便日后順利移交；協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方，確定參與工程例會(huì)的日期。明確交流的方式以及問(wèn)題糾正的措施和驗(yàn)證方法。培訓(xùn)模擬階段中心工作抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)考核進(jìn)行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時(shí)進(jìn)行模擬操作?；A(chǔ)工作1.培訓(xùn)工作2.人員組成公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本小區(qū)工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名（選拔條件：身體健康、有吃苦耐勞精神，有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)），抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理（選拔條件：身體健康，大專以上文化水平，有專業(yè)管理知識(shí)，有超前意識(shí)和前瞻眼光，有協(xié)調(diào)和溝通能力，有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平，有任勞任怨的精神，有敢于自我加壓的勇氣）。3.培訓(xùn)實(shí)施集中學(xué)習(xí)ISO國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。了解熟悉小區(qū)管理要求，針對(duì)性地進(jìn)行專業(yè)技能考試，以保證滿足小區(qū)管理要求所需的技術(shù)支撐。根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況，對(duì)參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選，選擇涉外物業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地，對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練，確定組成人員（差額）。4.施工監(jiān)理介入根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。建議采用的方法：二周一次現(xiàn)場(chǎng)查勘（無(wú)陪同）。每月一次工程例會(huì)（三方參加，如有分包則應(yīng)請(qǐng)分包方一并參加）。物業(yè)管理于每月第一周用書面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。需開發(fā)商配合的工作協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度，提供相關(guān)資料，如設(shè)備、設(shè)施使用說(shuō)明書、售樓合同等?，F(xiàn)場(chǎng)模擬階段中心工作經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬，達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)?；A(chǔ)工作根據(jù)擬定的管理方案，對(duì)各工種人員進(jìn)行入崗模擬，考察、測(cè)評(píng)其適應(yīng)性。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬，驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當(dāng)修正。進(jìn)行接管訓(xùn)練，調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)?，F(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為，并擬成文件交開發(fā)商審核，以備派發(fā)《入戶通知書》時(shí)一并發(fā)放。對(duì)前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證，如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng)，專題報(bào)告開發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問(wèn)題。確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單，明確各自崗位要求及職責(zé)。需開發(fā)商配合工作進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次，課題：“如何使小區(qū)保值、增值”。派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》，并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題以及合理化建議。驗(yàn)收和進(jìn)戶階段中心工作組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。1.預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書面整改報(bào)告。2.整改整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開發(fā)商，由開發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改，然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3.正式驗(yàn)收經(jīng)整改符合要求后，由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收，最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。接納前期業(yè)主入住?；A(chǔ)工作驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見(jiàn)前期物業(yè)管理工作設(shè)想。編制違章處理程序，制止各類違章行為。派發(fā)、簽收各類資料。物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料：入住須知（明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確居住物業(yè)各類禁止行為）。物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責(zé)）。物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。房屋裝修協(xié)議書（明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù)）。外來(lái)人員出入登記辦證制度（施工人員進(jìn)出花園遵守的各類規(guī)定）。停車占路協(xié)議書（明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)）。業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料：房屋買賣合同。開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。委托書及被委托人身份證。房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。其它資料。業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)（代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司；代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購(gòu)花卉及家庭綠化布置、管理；其它委托服務(wù)等）。加大各類違章糾正力度，力保前期無(wú)違章。推行ISO國(guó)際質(zhì)量體系。需開發(fā)商配合的工作。嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，把好第一關(guān)。派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。正式實(shí)施中心工作迎接大批業(yè)主入住。檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性，必要時(shí)作適當(dāng)修改。制定糾正和預(yù)防措施。全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。基礎(chǔ)工作總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見(jiàn)或建議，針對(duì)性的對(duì)相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充，保證所提供的服務(wù)符合要求。對(duì)可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析（包括：違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等），制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。按即定方針，全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。需開發(fā)商配合的工作組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查，及時(shí)反饋相關(guān)意見(jiàn)。參與制定糾正和預(yù)防措施。二、前期物業(yè)管理工作計(jì)劃時(shí)間工作計(jì)劃工作要求中標(biāo)后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入手續(xù)）。簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(huì)（時(shí)間另定）。每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題以書面或口頭形式提出建議。時(shí)間工作計(jì)劃工作要求項(xiàng)目施工階段開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙：每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。水、電、煤、排污等管線走向圖。智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。承接查驗(yàn)前一周召開協(xié)調(diào)會(huì)，說(shuō)明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請(qǐng)開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。交樓前二個(gè)月管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。邀請(qǐng)開發(fā)商派員參加會(huì)議。會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。交樓前二個(gè)月確定培訓(xùn)計(jì)劃。管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。實(shí)施培訓(xùn)工作。物業(yè)公司制定，開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書樣本。簽訂物業(yè)管理合同召開專題會(huì)議，檢查針對(duì)前期介入過(guò)程中合理化建議工作落實(shí)情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。交樓前二個(gè)月確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。交樓前二個(gè)月確定入崗模擬訓(xùn)練方案。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。時(shí)間工作計(jì)劃工作要求承接查驗(yàn)前二周確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單，確定預(yù)驗(yàn)日期。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。承接查驗(yàn)前一周對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行授課。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。承接查驗(yàn)前一周月底前實(shí)施培訓(xùn)，制定招聘員工計(jì)劃。按本小區(qū)要求實(shí)施。承接查驗(yàn)前一周做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。承接查驗(yàn)前一周對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)前一周對(duì)接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練（走場(chǎng)）承接查驗(yàn)前一周對(duì)管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開發(fā)商指導(dǎo)承接查驗(yàn)前一周根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)前一周召開三方會(huì)議，落實(shí)整改工作交樓前一個(gè)月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)銷售期間派發(fā)各類資料并要求購(gòu)房者簽收開發(fā)商負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)期移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司承接查驗(yàn)期正式驗(yàn)收三方參加交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式正常管理期首期業(yè)主入住滿二個(gè)月，召開業(yè)主回訪工作會(huì)議開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商三、前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容（一）、對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。（二）、從實(shí)際出發(fā)，對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。（三）、對(duì)小區(qū)的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。（四）、結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn)，并配合開發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收，包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，有無(wú)質(zhì)檢合格證書，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，輔機(jī)和工具是否齊全等。（五）、對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。（六）、從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。（七）、協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作，制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。(八)、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一，就是配合開發(fā)商的售樓工作，管理服務(wù)中心將按開發(fā)商的具體要求，擬定關(guān)于接待、陪同、解釋，樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽(yù)不受影響和售樓工作的方便，同時(shí)讓有購(gòu)房意向的參觀者初步體會(huì)優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦，從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則，為本小區(qū)提供上佳的物業(yè)管理服務(wù)，并經(jīng)過(guò)矢志不渝的努力，同開發(fā)商及全體業(yè)主一起，共創(chuàng)物業(yè)開發(fā)和管理的佳績(jī)，使該小區(qū)成為周遍地區(qū)的標(biāo)的。物業(yè)項(xiàng)目維修、養(yǎng)護(hù)和管理方案一、房屋本體和公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的基本原則小區(qū)房屋本體和公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)由管理處維修服務(wù)中心主管，并配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。管理上采用綜合性管理和專業(yè)化管理相結(jié)合的方式。專業(yè)化管理與社會(huì)化協(xié)作相結(jié)合。管理處維修中心的管理范圍為房屋本體和公共設(shè)施的日常保養(yǎng)和維修，房屋主體的小修及機(jī)電設(shè)備中修以上的工程分包給專業(yè)公司，維修服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)分包工程實(shí)施監(jiān)理和檢查。分系統(tǒng)、按類別建立房屋和實(shí)施的基礎(chǔ)工程資料、維修技術(shù)檔案以及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和維修的管理制度。按年、季、月分別制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的作業(yè)并組織實(shí)施，每年分別擬定設(shè)施和房屋本體大修計(jì)劃。堅(jiān)持預(yù)防性為主的計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。按日、周、月、季、年確定各類別和內(nèi)容的維修和保養(yǎng)；嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)的運(yùn)作程序和作業(yè)規(guī)范。經(jīng)過(guò)預(yù)防為主的計(jì)劃維修保養(yǎng)實(shí)施，延長(zhǎng)設(shè)備修理間隔期，保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施不應(yīng)有的磨損、老化的損壞。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的組織實(shí)施方案房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)每周對(duì)屋架、柱、梁、沉降縫、裝飾區(qū)域的墻與頂棚巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，即時(shí)處理、維修。每周對(duì)室外鋼結(jié)構(gòu)件進(jìn)行一次目測(cè)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理、維修。每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次巡查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。及時(shí)了解各辦公使用區(qū)域內(nèi)有無(wú)白蟻情況。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修。如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家會(huì)診后，提出方案，委托專業(yè)公司設(shè)施。每二年對(duì)室外鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行一次敲鏟、除繡、油漆。屋架、柱、梁、檀條等在巡查時(shí)對(duì)損壞變形嚴(yán)重的需加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換，以確保鉤件的承載力?；A(chǔ)不均勻沉降，影響上部機(jī)誒構(gòu)，傾斜、開裂、變形，應(yīng)查清原因，有針對(duì)性地進(jìn)行加固。安全、正常使用、功能完善。建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。除繡處需顯出金屬光澤，油漆、底漆、面漆各兩道。外墻巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)每周對(duì)大理石、玻璃、鋁板、臺(tái)階、雨蓬巡查一次。對(duì)臺(tái)階，雨蓬每月檢查、每季養(yǎng)護(hù)一次。墻體、臺(tái)階、雨蓬無(wú)裂縫、不開裂、不松動(dòng)、不剝落。無(wú)鼓、無(wú)脫、無(wú)滲水、整潔統(tǒng)一，功能完善。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。道路巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)由維修服務(wù)專中心業(yè)維修工按項(xiàng)目每天檢查一遍，隨壞隨修。每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次地路面、道牙、人行道板進(jìn)行整修。平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。屋頂巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)每季對(duì)隔熱層、防水層破損造成屋面滲漏、避雷帶脫焊、間斷、屋面積水檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。屋頂、外墻面每月檢查一次。對(duì)隔熱層每季度進(jìn)行一次檢查，確保完好無(wú)損，屋面無(wú)滲漏。每半年檢查一次伸縮縫，在臺(tái)汛季節(jié)來(lái)臨之前必須檢查一次。要求對(duì)屋面泄水溝每月進(jìn)行一次檢查、清掃，確保泄水暢通。在臺(tái)汛季節(jié)，每周檢查清掃。無(wú)積水、無(wú)滲漏。隔熱層完好無(wú)損。避雷帶無(wú)間斷。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。溝渠池井巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)由工程部專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。每半年對(duì)井壁脫落修理一次。每年對(duì)井蓋編號(hào)刷漆一次。每年汛期前對(duì)井內(nèi)堆積物清理一次。井蓋無(wú)缺損，完好率達(dá)100％。流水暢通，井內(nèi)無(wú)積物，井壁物脫落。井蓋上標(biāo)志清晰。樓內(nèi)設(shè)施巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)◆每周對(duì)地面、墻面、天花板、門窗、梁柱、樓梯踏步、扶手目測(cè)檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。對(duì)地面、踢腳線、踏步每季檢查一次。對(duì)墻面、天花板、天窗、扶手每月檢查一次。門窗應(yīng)開關(guān)靈活，不送動(dòng)，不漏風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。地坪應(yīng)平整、牢固、安全、無(wú)倒泛水。水泥地面不起沙、不空鼓、不開裂。油漆粉刷要求不起殼、不脫落、無(wú)繡跡、色澤均勻，盡量與原色一致。對(duì)鐵、木構(gòu)件應(yīng)進(jìn)行周期性地油漆保養(yǎng)。停車場(chǎng)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)由工程部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程每天檢查一遍，隨壞隨修。每年對(duì)局部界石進(jìn)行一次修整。平整、無(wú)積水、無(wú)缺損路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。綠地修繕標(biāo)準(zhǔn)。二、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)（一）供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬；潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。（二）弱電系統(tǒng)操作人員受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。（三）給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施1、增壓泵、給水設(shè)施等2、保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個(gè)月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤(rùn)滑靈活；每年對(duì)水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)1次；每日填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備查；3、每半年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，對(duì)出現(xiàn)故障的閥門及時(shí)修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；4、專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理。（四）排水設(shè)施樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每3年全面檢查更換1次；每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；達(dá)到目視基本干凈無(wú)污漬、無(wú)雜草，排水暢通，無(wú)積水、臭味；每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對(duì)地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)攔。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無(wú)粘附物，井底無(wú)沉淀物，水面無(wú)漂浮物，水流暢通，井蓋上無(wú)污漬、污物。（五）道路、停車場(chǎng)（車棚、車庫(kù)）及配套設(shè)施

1、加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施；2、保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；3、設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；4、按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其它雜物；5、停車場(chǎng)、棚、房完好無(wú)損，有大、中、小修計(jì)劃；6、停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無(wú)阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場(chǎng)規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。（六）智能化安保系統(tǒng)每日進(jìn)行系統(tǒng)檢查，確保系統(tǒng)始終處于正常、安全運(yùn)行狀態(tài)。日檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號(hào)日常檢查記錄；軟件測(cè)試。例檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號(hào)傳輸階段性檢查、記錄；軟件測(cè)試。監(jiān)檢：對(duì)日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)其工作成果進(jìn)行測(cè)評(píng)。制定維護(hù)計(jì)劃小修計(jì)劃：根據(jù)日常維護(hù)記錄、月檢記錄及報(bào)告，制定每季一次的小修計(jì)劃。中修計(jì)劃；根據(jù)季檢記錄及報(bào)告，年檢記錄及報(bào)告制定每年一次的中修計(jì)劃。大修計(jì)劃：根據(jù)年檢記錄及報(bào)告，制定每三年一次的大修計(jì)劃。保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔中央監(jiān)控室及設(shè)備表面；每次交接班時(shí)檢查監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)異常情況立即報(bào)告管理服務(wù)中心并迅速聯(lián)系專業(yè)維修保養(yǎng)單位處理，同時(shí)立即采取人工保安補(bǔ)救措施。（七）電梯運(yùn)行與管理1、電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對(duì)小區(qū)所有電梯進(jìn)行1次全面綜合檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試；年度檢測(cè)由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署檢測(cè)報(bào)告；每臺(tái)電梯每隔2-3年必須進(jìn)行1次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)，負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)由注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署試驗(yàn)報(bào)告。試驗(yàn)報(bào)告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。（1）保持電梯機(jī)房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無(wú)積灰，控制柜、主機(jī)表面無(wú)污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。（2）確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。（3）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于5%。（4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)15分鐘解救乘客、排除設(shè)備故障。（5）

使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對(duì)電梯逐臺(tái)建檔、建卡、注冊(cè)登記。（6）按照國(guó)家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。2、工作程序電梯維修保養(yǎng)管理：①電梯主管和電梯維保公司根據(jù)電梯安全維護(hù)操作規(guī)范，確定《電梯維修工崗位職責(zé)》。②電梯例行保養(yǎng)：A、電梯維保公司維修組組長(zhǎng)每月初填寫該月《電梯保養(yǎng)時(shí)間安排》。B、對(duì)每棟電梯按照當(dāng)月《電梯保養(yǎng)時(shí)間安排表》中時(shí)間安排及《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》的檢查項(xiàng)目，進(jìn)行例行保養(yǎng)工作。C、每次保養(yǎng)完畢填寫機(jī)房?jī)?nèi)的《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》表。③電梯維修管理A、電梯維保公司維修人員按照《電梯維修工崗位職責(zé)》的規(guī)定，參照《電梯維修保養(yǎng)工藝細(xì)則》中操作規(guī)范，對(duì)照《電梯季檢報(bào)告書》中對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的要求對(duì)電梯進(jìn)行維修。B、電梯的大、中、小修和急修的定義及項(xiàng)目分類按照《電梯維修質(zhì)量檢驗(yàn)制度》確定。C、電梯的小修工作由電梯維保公司駐點(diǎn)維修組進(jìn)行，組長(zhǎng)對(duì)維修質(zhì)量負(fù)責(zé)。電梯維修過(guò)程中需停梯時(shí)應(yīng)通知管理服務(wù)中心，經(jīng)管理服務(wù)中心同意后方可停梯維修。D、電梯的中修工作由電梯維保公司駐點(diǎn)維修組組長(zhǎng)根據(jù)電梯狀況提出書面申請(qǐng)報(bào)主管和電梯維保公司審查，由電梯維保公司調(diào)配技術(shù)力量和人員配合實(shí)施。E、電梯的大修工作由電梯公司實(shí)施。F、由主管進(jìn)行維修質(zhì)量檢查，對(duì)維修質(zhì)量不符合國(guó)家（GB10060—93）和《電梯季檢報(bào)告書》中要求時(shí)，應(yīng)限期兩周內(nèi)整改完畢。驗(yàn)收合格后電梯方可正常運(yùn)行。G、任何電梯維修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。變配電系統(tǒng)維保方案低壓開關(guān)柜（如有供電部門管理則我司予以配合）巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器等。檢查接觸器、繼電器、指示燈和按鈕。檢查主接線、二次接線、接地線。檢查操作部分。接觸器、繼電器、指示燈和按鈕等元件全面檢查、清潔，每月一次。檢查主接線、二次接線、接地線，每月一次。表計(jì)校驗(yàn)每半年一次。接線樁緊固、接地測(cè)試，每年一次。開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備齊全完整固定，盤面油漆完好。二次接線與電器設(shè)備或端子連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。接地線連接應(yīng)緊密牢固。操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖地動(dòng)作應(yīng)正確。閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。接觸器和繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。樓層電機(jī)設(shè)備巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱。檢查層面配電間。照明電源柜檢查、除塵，每月一次。元器件清潔檢查，每月一次。標(biāo)識(shí)、指示燈檢查，每月一次。接頭緊固、接地測(cè)試，每月一次。燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等安裝牢固。開關(guān)有效，接地可靠。照明線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。設(shè)備房配電巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查電源柜、控制柜。檢查雙電源切換箱。檢查控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作。檢查柜內(nèi)元件（接觸器、繼電器、指示燈和按鈕等）。檢查模式指示屏。電源柜、控制柜檢查、除塵清掃，1次/月。元器材清潔、檢查，1次/月。自動(dòng)、手動(dòng)功能檢查，1次/月。雙電源切換箱功能檢查，1次/月。標(biāo)識(shí)檢查，指示燈檢查，1次/月。接頭緊固、接地測(cè)試，1次/年。開關(guān)柜設(shè)備齊全完整固定，盤面油漆完好。二次接線與電器設(shè)備或端子連接應(yīng)牢固，捆扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。接點(diǎn)線連接應(yīng)緊密牢固。操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。接觸器和繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。模擬屏指示與開關(guān)實(shí)際位置相符。防雷接地裝置巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查接地線。檢查接地體焊接。接地體、接地線接頭緊固，1次/年。接地測(cè)試，1次/年。檢查接地電阻值小于1Ω。接地線平直、牢固，無(wú)高低起伏和彎曲現(xiàn)象。接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。機(jī)房環(huán)境巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保持機(jī)房、配電柜環(huán)境清潔。檢查機(jī)房工具及消防器材。機(jī)房、設(shè)備全面清掃，1次/月。無(wú)積塵、積水、油漬。無(wú)雜物和易爆、易燃物品設(shè)備油漆齊全，無(wú)銹蝕現(xiàn)象。機(jī)房工具放置整齊。消防器材完好且在有效期內(nèi)。給排水系統(tǒng)供水渠巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查水泵運(yùn)行；檢查閥門、避震接頭、壓力表、止回閥。檢查控制箱元器件。檢查接地裝置、防護(hù)罩。每月檢查、清潔一次，檢查其運(yùn)行情況、流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)，電機(jī)絕緣測(cè)試，電流檢測(cè)。每季進(jìn)行潤(rùn)滑加油、捉漏保養(yǎng)。每年作大保養(yǎng)一次，保養(yǎng)范圍；全面檢查、軸承清潔加油、泵體潤(rùn)滑油更換、必要時(shí)調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、所有螺絲以及避震器磨損度。每月一次檢查保養(yǎng)綠化給水設(shè)備及露天設(shè)備井、閥門井、水表井。運(yùn)行主要參數(shù)符合出廠要求。管道上的各閥門、躲震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門啟閉靈活。運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象，機(jī)械軸封無(wú)漏水，盤根軸封滴水不成線。電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正常可靠。接地裝置、保護(hù)罩等安全可靠、無(wú)缺損，電機(jī)絕緣大于0.5Ω，接地電阻小于4Ω。綠化給水設(shè)備工作正常，無(wú)漏水。水箱管道及附件巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查進(jìn)出閥門。檢查溢水管，排污閥。檢查水箱蓋。檢查管道、水箱外觀。各水位控制器、信號(hào)傳感PLC程序控制器等每月進(jìn)行全面檢查，確保設(shè)備正常運(yùn)行。原水箱、生活水箱、中間水箱每年清洗二次，并進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。每年一次壓力表校驗(yàn)。管道中所有的減壓閥門、壓力表等附件每年保養(yǎng)一次，捉漏加油。外圍、外露管道每年整理、油漆一次。過(guò)濾器每季清洗一次。水質(zhì)良好。各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠。各進(jìn)出閥門起閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏。溢水管暢通，箱底排污閥良好。減壓閥暢通完好，減壓閥壓力表、旁通閥齊全。個(gè)管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。壓力表讀數(shù)準(zhǔn)確。給水處理巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查過(guò)濾器、控制閥、壓力表、指示器。檢查正、反流程。檢查消毒裝置，必要時(shí)更換。每周一次執(zhí)行反流程清污。每月一次檢查控制閥、壓力表、指示器，清洗過(guò)濾器。各水過(guò)濾器運(yùn)行正常，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)，軟化水質(zhì)達(dá)標(biāo)。過(guò)濾器控制閥完好，切換正常，壓力表有效。消毒裝置有效。電梯系統(tǒng)（監(jiān)督電梯維保公司按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）曳引機(jī)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查主機(jī)運(yùn)行、冷卻風(fēng)機(jī)。檢查減速和潤(rùn)滑油位、制動(dòng)器。每月一次曳引機(jī)，制動(dòng)器及開關(guān)。每季一次曳引繩，繩頭組合，限速器鋼絲繩。每季一次導(dǎo)向輪，對(duì)重輪，對(duì)重導(dǎo)輪。每年一次導(dǎo)輪，轎頂輪。主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效，無(wú)異常聲。減速和潤(rùn)滑良好，油位正常油質(zhì)清徹。制動(dòng)器完好、可靠導(dǎo)軌導(dǎo)靴巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查導(dǎo)軌表面潤(rùn)滑情況。每年一次導(dǎo)軌及緊固件。每年一次對(duì)重緩沖距。連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈齊全。各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。底坑巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查照明、積水每月一次地坑衛(wèi)生。每月一次地坑安全開關(guān)，照明開關(guān)及燈。每月一次緩沖器油質(zhì)油量及開關(guān)。無(wú)積水、滲漏、線路受潮。照明、插座完好。急停檢修開關(guān)有效。緩沖器正常、符合規(guī)定要求。安全系統(tǒng)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查廳門及轎門安全連鎖開關(guān)。檢查警鈴，對(duì)講機(jī)，電話每月一次限速器斷繩開關(guān)及漲緊裝置。每月一次限速器檢查。每月一次安全觸板，光電保護(hù)及其它門保護(hù)每季一次補(bǔ)償鏈、繩、補(bǔ)償輪及懸掛裝置，開關(guān)。每季一次各限位開關(guān)，換速開關(guān)，極限開關(guān)。每季一次測(cè)速裝置。每季一次安全窗開關(guān)，安全鉗開頭，轎頂照明及檢修箱。每季一次感應(yīng)器及井道信息裝置。每季一次安全鉗，超載裝置。安全鉗齊全，安裝位置正確，性能靈活可靠。限速開關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。急停開關(guān)完好，性能可靠有效。檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。轎廂廳門巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查按鈕、照明、通風(fēng)機(jī)。檢查手動(dòng)、自動(dòng)操作、應(yīng)急對(duì)講。檢查轎門開閉、轎廂平層。檢查指示燈，到站鐘。檢查召喚按鈕。每二周一次層門鎖，鎖緊裝置，手動(dòng)開鎖裝置。每二周一次警鈴電話。每月一次開門機(jī)。每月一次轎門上下坎，滑輪，門刀，轎門鏈。每月一次轎頂衛(wèi)生。每月一次指層燈。每月一次層門滑輪，滑塊，強(qiáng)迫關(guān)門裝置，層門上下坎。每月一次按鈕。每年一次消防開關(guān)。內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲。手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。應(yīng)急對(duì)講完好可靠音質(zhì)清晰。超載報(bào)警正確可靠。轎門開閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。轎箱長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。消防系統(tǒng)維保方案消防泵及增壓泵巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥。檢查運(yùn)行情況。檢查電氣控制和各元件。檢查接地裝置、防護(hù)罩。檢查管道、設(shè)備觀外。每季一次檢查、保養(yǎng)消防水泵、恒壓泵、加壓泵機(jī)械部分，工作壓力。潤(rùn)滑部位加油。每季一次絕緣性能測(cè)試，接地保護(hù)測(cè)試，運(yùn)行電流測(cè)試。每季一次控制柜內(nèi)清掃，檢查面板標(biāo)志符合要求、指示信號(hào)、按鈕、開關(guān)、儀表計(jì)盤等保持良好。每季一次消防泵、恒壓泵、加壓機(jī)泵啟動(dòng)試驗(yàn)：檢查消防泵啟動(dòng)、出水、流量、壓力；手動(dòng)、自動(dòng)啟、停水泵功能（模擬檢查），主備泵切換功能。檢查運(yùn)轉(zhuǎn)信號(hào)、反饋信號(hào)正確無(wú)誤；恒壓裝置上、下限設(shè)定值檢查、調(diào)整。消防泵、贈(zèng)壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)符合出廠要求。管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門啟閉靈活。消防泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象。電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好。電機(jī)絕緣值大于0.5MΩ接地電阻小于4Ω。水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。消防結(jié)合器、消火栓巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查各層消防栓箱及附件。檢查啟動(dòng)報(bào)警按鈕。檢查頂層消防栓出水壓力。檢查消防結(jié)合器。檢查戶外立式消防栓。檢查消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)，閥門。每季一次檢查、保養(yǎng)消防水泵結(jié)合器：外觀檢查接口、附件完整、無(wú)滲漏、悶蓋齊全；安全閥、放水閥檢查、清除水繡；閥門加注潤(rùn)滑油、保持閥桿靈活自如；檢查防腐并刷油漆。每月一次消防栓箱外觀檢查、保養(yǎng)。每半年一次消防栓按鈕動(dòng)作檢查指示信號(hào)檢查：模擬啟泵功能；屋面消費(fèi)栓檢查，出水口動(dòng)，靜態(tài)壓力測(cè)試。每季一次室外消防栓檢查、保養(yǎng)：開啟大小悶蓋、放掉繡水清除雜質(zhì)。每年一次管網(wǎng)系統(tǒng)和管路附件檢查、保養(yǎng)，末端使用裝置試驗(yàn)，明管部分防繡刷漆。消防結(jié)合器齊全、有效，無(wú)泄漏。安全閥、放水閥無(wú)水繡；閥門潤(rùn)滑油、閥桿靈活自如。各層消防栓箱及附件完整；箱內(nèi)設(shè)備齊全、水槍、水帶完好無(wú)損；卷盤轉(zhuǎn)動(dòng)自如。消防栓口無(wú)銹蝕滴漏、接口墊圈完整無(wú)老化、閥桿加潤(rùn)滑劑，開啟自如。各層消防栓出水壓力符合要求。啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠。戶外立式消防栓齊全有效，開啟靈活。消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，警示標(biāo)牌的完整，閥門、止回閥、排氣閥啟閉自如，無(wú)滴漏現(xiàn)象，末端試水裝置、壓力表等設(shè)備良好。電子門警系統(tǒng)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)鈴聲檢查主機(jī)按鈕開關(guān)是否接觸良好，否則應(yīng)更換按鈕開關(guān)；檢查室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好，如接觸不良則應(yīng)整修處理；經(jīng)過(guò)上述兩個(gè)步驟如仍不振鈴，則應(yīng)重點(diǎn)檢查振鈴放大電路，直至故障排除。室內(nèi)要聽(tīng)到鈴聲。對(duì)講系統(tǒng)檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；檢查室內(nèi)分機(jī)擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器是否正常，如不正常則應(yīng)更換；檢查室內(nèi)分機(jī)放大電路，重點(diǎn)檢查三極管直至故障排除。能對(duì)講。閉門器檢查鎖舌部件是否靈活，如阻滯則應(yīng)加潤(rùn)滑油；檢查開鎖電磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如有問(wèn)題則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈；檢查分機(jī)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動(dòng)作可靠、可鎖電路有無(wú)損壞的元器件，如有問(wèn)題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。樓下總門開關(guān)正常。電源狀況檢查橋式整流二極管是否損壞，如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；檢查電源變壓器是否燒壞，如燒壞則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。主機(jī)有電源。三、各種突發(fā)設(shè)施設(shè)備故障的應(yīng)急方案為了避免在各類突發(fā)應(yīng)急事件處理中出現(xiàn)不必要的漏洞以及給XXXX小區(qū)小區(qū)廣大客戶的經(jīng)營(yíng)造成影響，我司為力爭(zhēng)各項(xiàng)工作真正做到分工明確，忙而不亂，特根據(jù)項(xiàng)目的環(huán)境特點(diǎn)以及各機(jī)電設(shè)施設(shè)備性能和特點(diǎn)，現(xiàn)初步制定出以下各類突發(fā)應(yīng)急處理方案。1、供電系統(tǒng)應(yīng)急搶修、處理方案A．供電系統(tǒng)搶修限時(shí)規(guī)定變壓器發(fā)生故障后，運(yùn)行值班人員5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，按變壓器環(huán)網(wǎng)械急停按鈕并及時(shí)通知維修人員前來(lái)排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時(shí)間不得超過(guò)半小時(shí)。變壓器在半小時(shí)不能排除故障的，向供電局申請(qǐng)更換備用變壓器，并在最短時(shí)間更換備用變壓器。配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運(yùn)行人員5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，排除故障。配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時(shí)，維修人員及時(shí)修理，若60分鐘內(nèi)不能排除故障，盡快更換備用抽屜柜。樓層配電箱發(fā)生故障時(shí)，維修人員在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，30 分鐘排除故障。公用設(shè)備、設(shè)施、電器發(fā)生線路故障時(shí)，維修人員在10分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)，排除故障。對(duì)所有設(shè)備設(shè)施故障搶修情況都要進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時(shí)間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復(fù)時(shí)間等。B.停電應(yīng)急處理措施（1）對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，物業(yè)管理中心應(yīng)及時(shí)告知工程部和中心停電原因及時(shí)間，并做好停電準(zhǔn)備工作。（2）對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，工程部應(yīng)與供電局聯(lián)系，問(wèn)明停電原因及時(shí)間后，及時(shí)通知管理中心，同時(shí)保證備用發(fā)電機(jī)在5分鐘內(nèi)啟動(dòng)并接入應(yīng)急電網(wǎng)，相關(guān)人員檢查應(yīng)急供電線路是否正常。（3）當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需要計(jì)劃停電時(shí)，工程部應(yīng)提前通知物業(yè)管理中心和中心停電范圍、時(shí)間、值班人員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施，維修負(fù)責(zé)人應(yīng)向維修人員進(jìn)行技術(shù)交底和安全交底后，方可開始工作。（4）為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，值班員應(yīng)立即通知主管人員，主管人員立即組織人力搶修，必要時(shí)通知項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理通知中心及開發(fā)商停電時(shí)間及原因。（5）當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班員應(yīng)按《滅火應(yīng)急規(guī)程》處理，停止動(dòng)力設(shè)備供電，啟用備用電源以供滅火。2、電梯應(yīng)急處理方案A.電梯困人救援方案凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯維護(hù)人員，如電梯維護(hù)人員超過(guò)5分鐘仍未到達(dá)，則工程部經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的各救援人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客：1).轎廂停于接近電梯口的位置確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看）；關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān)；用專用外門鎖匙開啟外門；用人力開啟轎廂門（要慢，用力不要過(guò)大）；協(xié)助乘客離開轎廂；重新將外門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止）。2).轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時(shí)利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說(shuō)明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng)，不必驚慌，同時(shí)如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉。進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)；拆除電機(jī)之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄；救援人員用力把持旋柄，另一救援人員手持掣動(dòng)桿輕輕撬開掣動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎廂逐步移動(dòng)至最接近的電梯門口；確認(rèn)剎車制動(dòng)無(wú)誤，放開盤車手輪；然后按照上述第一點(diǎn)所列步驟救出乘客。3).遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯維修養(yǎng)護(hù)單位處理B.電梯故障搶修限時(shí)規(guī)定為保證電梯出現(xiàn)故障后能及時(shí)搶修，確保乘客安全，保護(hù)設(shè)備，特特定本規(guī)定。電梯在運(yùn)行中發(fā)生故障急停時(shí)，轎廂內(nèi)如有被困乘客，值班人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，救出乘客；電梯配電部分發(fā)生故障時(shí)，值班人員在10分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)排除故障；電梯控制回路發(fā)生故障時(shí)，值班人員在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)排除故障；電梯自動(dòng)門、安全門、轎廂門在運(yùn)行中發(fā)生故障，開啟或關(guān)閉失靈時(shí)，值班人員10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)排除故障；電梯機(jī)械部分、自控部分、牽引部分出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)排除故障；電梯照明部分出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)排除故障；值班人員對(duì)電梯設(shè)備故障及時(shí)搶修情況要進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時(shí)間、故障原因、搶修措施、零配件更換、材料耗用情況，搶修人員名單、修復(fù)時(shí)間等。C.電梯運(yùn)行預(yù)險(xiǎn)應(yīng)急處理措施電梯維護(hù)人員應(yīng)每天對(duì)各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即處理；當(dāng)電梯困人時(shí)，應(yīng)先通知電梯維護(hù)人員，如電梯維護(hù)人員超過(guò)5分鐘仍未到達(dá)，則公司經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的救援人員，立即趕往現(xiàn)場(chǎng)解救乘客；當(dāng)乘客被解救出后，使轎廂停于接近電梯平層位置，等待電梯保養(yǎng)公司全面檢查。當(dāng)電梯出現(xiàn)故障，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平原因而無(wú)法修復(fù)時(shí)，應(yīng)立即通報(bào)電梯維修保養(yǎng)公司進(jìn)行維修；當(dāng)檢修電梯時(shí)，應(yīng)在電梯底層懸掛告示牌；當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班人員應(yīng)將電梯迫降至首層，消防隊(duì)乘消防梯救火。3、給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案A.給排水系統(tǒng)事故應(yīng)急處理措施1）給排水工須持證上崗，經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)遭受跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修杜絕浪費(fèi)；2）盡量保障供水的連續(xù)性，當(dāng)計(jì)劃?rùn)z修閥門確需短時(shí)間停水時(shí)，應(yīng)提前通知校方停水時(shí)間及恢復(fù)供水時(shí)間，以便作好儲(chǔ)水準(zhǔn)備；3）遇突發(fā)事件導(dǎo)致供水系統(tǒng)停水電，工程部應(yīng)與自來(lái)水公司取得聯(lián)系，問(wèn)明停水原因、時(shí)間后，及時(shí)向校方作出書面解釋；4）對(duì)于內(nèi)部突發(fā)事故引起停水，值班員應(yīng)立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速組織人員進(jìn)行搶修并及時(shí)通知校方停水時(shí)間、原因和恢復(fù)供水時(shí)間；5）定期清洗二次供水蓄水池，應(yīng)提前出示通知，告知停水時(shí)間和恢復(fù)供水時(shí)間。清洗完后應(yīng)將水質(zhì)樣本送衛(wèi)生防疫部門化驗(yàn)合格。B.給排水系統(tǒng)故障搶修限時(shí)規(guī)定為保證給排水系統(tǒng)發(fā)生意外事故后能及時(shí)搶修，特制定本規(guī)定。（1）給水系統(tǒng)高壓水泵發(fā)生故障后，運(yùn)行人員應(yīng)及時(shí)啟用備用水泵，停止故障泵的運(yùn)行，并及時(shí)通知維修人員修復(fù)故障，在零配件齊全的情況下，故障排除不得超過(guò)兩天；干管閥門破裂時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉前一級(jí)閥門，并通知維修人員更換破裂的閥門，其更換并再次通水時(shí)間不得超過(guò)4小時(shí)；普通水龍頭損壞，其更換時(shí)間不得超過(guò)1小時(shí)；主管發(fā)生破裂時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉前一級(jí)閥門，并向工程部經(jīng)理匯報(bào)。經(jīng)理接到匯報(bào)后，應(yīng)立即召集搶修人員在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，即刻組織制定搶修方案，并發(fā)出限水或停水通知，主管恢復(fù)通水時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)24小時(shí)。（2）排水系統(tǒng)室內(nèi)外排水干管如發(fā)生破裂，應(yīng)即刻組織搶修，修復(fù)時(shí)間不得超過(guò)2小時(shí)；排水干管、溝渠、沙井發(fā)生堵塞，其疏通時(shí)間不得超過(guò)1小時(shí)。四、業(yè)主自用部位裝修管理方案業(yè)主住戶、裝修施工單位，進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)，必須嚴(yán)格遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》和管理處制定的各項(xiàng)規(guī)定。1、土建部分：(1)一切樓宇外的改建、擴(kuò)建、搭建及其它違章建筑，都在禁止之列，包括在公共部位加設(shè)門、財(cái)神等。如出現(xiàn)以上問(wèn)題，管理處將采取強(qiáng)硬措施予以制止。外墻、戶與戶之間的隔墻，不允許打砸及鉆孔。外墻不允許安裝管道及其它附屬物，必須嚴(yán)格保持建筑物外觀的統(tǒng)一。承重結(jié)構(gòu)的鋼筋混凝土柱、梁、板及承重墻不得有任何形式的破壞，包括在梁、柱、板上鉆孔。(2)廚房、衛(wèi)生間裝修時(shí)，防水很可能被破壞，應(yīng)補(bǔ)做防水，確保地面不滲漏后，再做地面層。(裝修期間不允許有積水現(xiàn)象)(3)室內(nèi)地面裝修厚度不得超過(guò)2cm，允許鑿毛。(4)室內(nèi)隔墻拆除，除在裝修申請(qǐng)時(shí)在圖紙上注明外，拆墻時(shí)必須請(qǐng)管理處人員到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核后方可施工。拆墻嚴(yán)禁使用5磅以上大錘，新砌隔墻，應(yīng)使用輕質(zhì)建筑材料。(5)不允許改動(dòng)門窗、玻璃顏色、外墻顏色，外墻上的公共設(shè)施、設(shè)備、不允許進(jìn)行任何形式的外墻裝飾(包括遮陽(yáng)蓬、雨蓬、花蓬、涼亭等)。(6)為保持小區(qū)外觀統(tǒng)一，由發(fā)展商統(tǒng)一在小區(qū)安裝智能化閉路監(jiān)控系統(tǒng)和可視對(duì)講系統(tǒng)。住戶安裝隱形防盜網(wǎng)必須安裝在室內(nèi)。（7）本協(xié)議引用中華人民共和國(guó)建設(shè)部令(第110號(hào))《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》：第五條、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：(一、)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房。(二)、擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸、拆除連陽(yáng)臺(tái)的磚混凝土墻體，不得更改外陽(yáng)臺(tái)鋁合金門、窗。第六條、裝修人員從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：(一)、搭建建筑物、構(gòu)建物；(二)、改變住宅外立面，在非承重墻外墻上開窗。第十五條、裝修人進(jìn)行裝飾裝修前應(yīng)當(dāng)告知鄰里。2、電器部分：(1)、根據(jù)開發(fā)商提供的電負(fù)荷，已設(shè)計(jì)好家用電器容量。若超載或電量不夠，管理處不負(fù)責(zé)辦理增容，敬請(qǐng)諒解。(2)、不得改動(dòng)主配電箱和箱內(nèi)的電器設(shè)備，不得將配電箱暗裝在木制家具內(nèi)或封閉。(3)、改動(dòng)室內(nèi)線路，除裝修申請(qǐng)時(shí)必須申報(bào)外，應(yīng)根據(jù)國(guó)家施工規(guī)范施工。電線、電器零部件、使用國(guó)標(biāo)產(chǎn)品，零線、接地線不得混接，不得只接零線不接地線，不允許將電線直接埋入墻內(nèi)。所有線路應(yīng)使用阻燃PVC管，轉(zhuǎn)角處使用接線盒，在管內(nèi)穿線。(4)、接線盒、開關(guān)盒、插座盒等不得安裝在木制家具內(nèi)或木質(zhì)地板上，避免電線接觸不良引起火災(zāi)。(5)、住戶可視對(duì)講機(jī)不允許自行拆除。裝修時(shí)應(yīng)采取保護(hù)措施，避免損壞、丟失。影響裝修必須拆除或移位時(shí)，應(yīng)向管理處申報(bào)，請(qǐng)專業(yè)人員操作，自行拆卸造成系統(tǒng)故障或損壞要賠償損失。(6)、裝修完工，裝修單位按實(shí)際電器線路繪制竣工圖，管理處、業(yè)主各一份，以便于日后檢修。3、裝飾部分：(1)、不允許改動(dòng)陽(yáng)臺(tái)及陽(yáng)臺(tái)欄桿(包括顏色和式樣)。不允許以任何形式封閉陽(yáng)臺(tái)或搭建、改建、擴(kuò)建，卷閘門可安裝在室內(nèi)。(2)、吊頂如采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)必須作防火處理。(刷防火涂料或用防火板)(3、)商鋪裝飾裝修，除遵照本協(xié)議外還需簽定(《商鋪裝修協(xié)議》，特別禁止占用公共場(chǎng)地。廣告、標(biāo)志牌不得占用公共空間。燈光不得影響樓上住戶。4、給排水、衛(wèi)生浩具：(1)、不得改動(dòng)給水、排水主管道和在排水主管道上接管，應(yīng)按照現(xiàn)有的排水管道位置選擇衛(wèi)生潔具。(2)、排水管道裝修施工時(shí)，必須防止泥沙、水泥、雜質(zhì)等掉入，避免管道堵塞。排水管道如須封閉，檢查口處要留出20cm見(jiàn)方的活動(dòng)門，衛(wèi)生間吊頂在排水管道疏通口處也應(yīng)留一塊活動(dòng)板。(3)、裝修前請(qǐng)業(yè)戶做好衛(wèi)生問(wèn)及廚房的試水工作，裝修后開發(fā)商、管理處將不對(duì)此承擔(dān)保修責(zé)任。五、空調(diào)安裝：室外機(jī)必須按管理處的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定的室外機(jī)安裝位置安裝。室外管道鋪設(shè)要橫平豎直，冷凝水排水管安裝到指定的排水管道。不遵守以上規(guī)定，管理處將采取強(qiáng)制措施以保證小區(qū)外觀的統(tǒng)一。六、裝飾裝修常規(guī)管理：l、裝修隊(duì)伍進(jìn)入施工時(shí)，務(wù)必先行檢查電器線路，確認(rèn)電器線路良好，運(yùn)行正常。檢查給排水管道，確認(rèn)排水管道暢通，避免以后產(chǎn)生糾紛；2、裝修時(shí)間為正常工作日每天8：00至12：00，14：30至19：00；重大節(jié)假日不得施工(元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、國(guó)慶節(jié))，周六、周日不得拆打。超時(shí)施工影響已入住業(yè)主休息、不服從管理態(tài)度惡劣的，管理處將采取臨時(shí)停電措施，強(qiáng)制停工；3、裝修施工不得占用公共通道、場(chǎng)地和設(shè)施。不得影響公共秩序和衛(wèi)生，必須關(guān)好進(jìn)戶門裝修，避免污染。搬運(yùn)裝修材料和清運(yùn)裝修垃圾時(shí)，必須注意采取保護(hù)措施。不得損壞墻面、地面、道路、樓梯、扶手、欄桿、燈飾等公共設(shè)施，如有損壞須照價(jià)賠償；4、裝修工人憑裝修出入證在規(guī)定時(shí)間進(jìn)出小區(qū)。裝修工人進(jìn)入小區(qū)或在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)必須佩戴裝修出入證。裝修工人不得竄棟、竄戶或到與裝修單位無(wú)關(guān)的部位、公共場(chǎng)所等處逗留、便溺。違反以上規(guī)定將視為可疑人員處理。不聽(tīng)勸阻的，管理人員有權(quán)沒(méi)收裝修出入證，清出小區(qū)。5、裝修工人應(yīng)遵守國(guó)家和地方法律、法規(guī)。不得亂扔煙頭、雜物，亂扔裝修垃圾、不得隨地吐痰，污染公共部位、踐踏草坪，損毀花木；禁止在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、酗酒鬧事、及其它違規(guī)行為；6、禁止五噸以上車輛，及攜帶易燃、易爆、腐蝕性化學(xué)物品、危險(xiǎn)品和漏油車輛進(jìn)入小區(qū)。漏油車輛污染小區(qū)道路應(yīng)清理干凈，賠償損失，運(yùn)送裝修材料車輛由裝修負(fù)責(zé)人帶入小區(qū)，并配合值班人員作好記錄，隨車人員下車登記。允許進(jìn)入時(shí)問(wèn)：每天上午8：00—12：00，下午l4：30—19：00。限速5km/h，且不允許在私家車位或草坪上停放；7、為保證小區(qū)安全及公共秩序，裝修垃圾由裝修工人袋裝后運(yùn)至指定地點(diǎn)，業(yè)戶不得自行清運(yùn)，并負(fù)責(zé)將運(yùn)送道路清理干凈。管理處統(tǒng)一清運(yùn)，并向業(yè)戶收取垃圾清運(yùn)費(fèi)2元／㎡。嚴(yán)格禁止高空拋物，否則管理處將給予嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)制裁。造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡的，將由肇事單位和肇事人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任；8、禁止違章用電。裝修機(jī)電工具用電，必須使用電纜線或護(hù)套線，不準(zhǔn)單線并用和用插頭將電線插入插座，或?qū)筛娋€插入插座。不準(zhǔn)使用碘鎢燈，電爐及超負(fù)荷用電，因以上原因跳閘后果自負(fù)；9、房屋裝修施工場(chǎng)地，嚴(yán)禁吸煙。油漆、稀釋劑等易燃易爆化學(xué)物品，應(yīng)單獨(dú)存放，油漆施工作業(yè)期間，要采取安全措施，防火防爆。嚴(yán)禁使用空壓機(jī)進(jìn)行噴漆作業(yè)(因噴漆作業(yè)已發(fā)生多起爆炸事故)；10、文明施工．完工清場(chǎng)。電焊明火作業(yè)，必須采取防火措施，報(bào)管理處批準(zhǔn)。根據(jù)消防法規(guī)，要求每50平方米建筑面積必須配備一支滅火器。每個(gè)裝修工人都要會(huì)使用滅火器。滅火器要放在明顯、易拿的位置；11、裝修施工單位人員，原則上不允許在小區(qū)內(nèi)留宿。確需留宿，須經(jīng)業(yè)主辦理?yè)?dān)保手續(xù)，裝修施工負(fù)責(zé)人持業(yè)主委托書，辦理留宿手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)最多允許入住兩人看守機(jī)具。留宿人員晚10點(diǎn)前必須歸宿，并不得將親屬或其它人員帶入小區(qū)。晚上10點(diǎn)至早上6點(diǎn)禁止留宿人員進(jìn)出小區(qū)或在小區(qū)公共部位活動(dòng)，收音機(jī)、電視機(jī)音量不得過(guò)大；12、嚴(yán)禁將裝修剩下的砂漿、水泥漿、涂料、油漆及稀釋劑、冷底油等倒入排水管道，若管理處巡查發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅處理。裝修完工初檢，管理處將重點(diǎn)檢查并嚴(yán)厲查處：13、裝修負(fù)責(zé)人每天必須對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查，防止發(fā)生高空墜落，避免發(fā)生裝修安全事故。七、鄭重申明：管理處保留要求業(yè)戶對(duì)所有裝修進(jìn)行更改或還原的權(quán)力，(如該項(xiàng)工程影響小區(qū)整體或嚴(yán)重影響外觀、樓宇結(jié)構(gòu)安全、公共設(shè)施安全)即使該項(xiàng)工程在管理處批準(zhǔn)下已經(jīng)完成，管理處也會(huì)發(fā)出更改／還原通知，業(yè)戶接到更改還原通知應(yīng)以小區(qū)整體利益為重，在一個(gè)月內(nèi)完成此項(xiàng)更改/還原工程，并負(fù)責(zé)一切費(fèi)用。如業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，不予配合進(jìn)行更改／還原，管理處將以其它方式，(包括向有關(guān)部門報(bào)告、人民法院起訴等)完成此項(xiàng)更改／還原工程，所需費(fèi)用仍由該業(yè)戶承擔(dān)。八、裝修施工單位：不得承接違章建筑，不得以裝修單位或個(gè)人利益，鼓動(dòng)業(yè)戶加建、擴(kuò)建。否則，管理處將向建設(shè)局舉報(bào)，吊銷其承接裝飾工程資格。九、違規(guī)處理：根據(jù)政府法律法規(guī)及有關(guān)文件單獨(dú)或同時(shí)處罰：1、督促改正；2、責(zé)令停工；3、扣留工具；4、賠償損失；5、強(qiáng)制恢復(fù)；6、沒(méi)收出入證；7、暫時(shí)停水、停電；8、按有關(guān)規(guī)定罰款；9、報(bào)市政府有關(guān)主管部門處罰；10、人民法院起訴。第三章公共秩序維護(hù)管理方案一、秩序維護(hù)管理架構(gòu)秩序維護(hù)員隊(duì)伍是為了保障區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人身不受傷害，業(yè)戶工作、生活、學(xué)習(xí)秩序正常而設(shè)立的一支為廣大業(yè)戶提供專業(yè)服務(wù)的隊(duì)伍，也是物業(yè)管理公司的重要工作之一。秩序維護(hù)員人員條件經(jīng)過(guò)有關(guān)主管部門培訓(xùn)并取得崗位證書；經(jīng)過(guò)公司入職前培訓(xùn)并取得公司秩序維護(hù)人員上崗證書；愿意接受公司各項(xiàng)管理制度的制約；愿意接受公司關(guān)于秩序維護(hù)員人員末位淘汰而下崗或換崗的規(guī)定；愿意接受公司關(guān)于秩序維護(hù)員隊(duì)伍進(jìn)行準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練的規(guī)定并積極參與訓(xùn)練。思想品德好，無(wú)任何犯罪前科以及其它不良記錄；有吃苦奉獻(xiàn)精神和職業(yè)道德；復(fù)員軍人優(yōu)先；黨員優(yōu)先。秩序維護(hù)主管職責(zé)負(fù)責(zé)秩序維護(hù)員隊(duì)伍的建設(shè)。負(fù)責(zé)擬定秩序維護(hù)員培訓(xùn)計(jì)劃并具體組織實(shí)施。負(fù)責(zé)對(duì)秩序維護(hù)員組長(zhǎng)及秩序維護(hù)員隊(duì)員的考核并對(duì)不稱職者提出處理意見(jiàn)。檢查各組、各崗的崗位制度執(zhí)行情況。巡視職責(zé)熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題；巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，并做好相關(guān)記錄；維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序；協(xié)助領(lǐng)班處理緊急情況；負(fù)責(zé)檢查、督導(dǎo)工作，對(duì)有關(guān)工作提出改進(jìn)方法及注重事項(xiàng)。門崗職責(zé)了解和熟悉本物業(yè)的情況；維護(hù)門崗區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔和治安秩序；有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)車輛的及對(duì)外來(lái)人員、訪客登記；嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度；協(xié)助做好郵件收發(fā)工作。二、人員出入管理門崗秩序維護(hù)員人員必須了解和熟悉責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)主或者使用人的樓座、入口、相貌、出入一般規(guī)律等基本情況；非本物業(yè)的業(yè)主或者使用人憑有效出入證進(jìn)、出，謝絕推銷或其它閑雜人員進(jìn)入；來(lái)訪人員須問(wèn)明所找的姓名、樓座等，確認(rèn)后須登記進(jìn)入；登記時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)來(lái)訪者的有效證件名稱及號(hào)碼，清晰登錄《來(lái)人來(lái)訪登記表》后方可進(jìn)入；如遇不愿出示證件或蠻橫無(wú)理者，應(yīng)耐心做好解釋工作，盡可能消除不滿情緒。三、物品搬遷當(dāng)遇到業(yè)主搬運(yùn)物品并未按規(guī)定辦理出門證時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班和或主管到場(chǎng)；在得到主管以上人員確認(rèn)業(yè)主無(wú)物業(yè)管理遺留問(wèn)題并按緊急程序辦理相關(guān)手續(xù)后放行；一般情況下如有物件搬出須憑物品出門證，驗(yàn)證《物品出入清單》后放行。郵局投送到的報(bào)刊、雜志等郵件由投遞員統(tǒng)一分發(fā)至各業(yè)主信箱，門崗收受的報(bào)刊、雜志等郵件由領(lǐng)班統(tǒng)一分發(fā)并做好相應(yīng)記錄；快件、特快專遞、郵件通知單等需給郵局辦理簽收的郵件，在認(rèn)真做好《郵件收發(fā)登記表》后及時(shí)交領(lǐng)班送收件人并讓其做好簽收；對(duì)地址不明或無(wú)收件人的郵件，經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后及時(shí)退回郵局；對(duì)收受的郵件進(jìn)行收郵時(shí)間和損壞已否鑒定，如有疑問(wèn)，請(qǐng)郵遞員簽字認(rèn)能夠便追溯；e.嚴(yán)禁私自撕拆郵件、撕揭郵票等違法行為。四、監(jiān)控設(shè)備目的確保監(jiān)控室設(shè)備處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。適用范圍適用于消防系統(tǒng)、秩序維護(hù)閉路電視系統(tǒng)的運(yùn)行管理。職責(zé)監(jiān)控室秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。維修工負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備維修保養(yǎng)。維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。操作規(guī)程管理人員的工作程序監(jiān)控室秩序維護(hù)員監(jiān)控室秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)監(jiān)控室消防設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，用警鈴或其它適當(dāng)方式疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。當(dāng)故障發(fā)生時(shí)，及時(shí)通知維修工進(jìn)行維修。將每班運(yùn)行情況記錄于《監(jiān)控室交接班記錄》。在維修工的指導(dǎo)下，每月對(duì)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行一次功能檢查，并將試驗(yàn)結(jié)果記錄于《監(jiān)控設(shè)備檢查記錄表》中。在維修工的指導(dǎo)下，每周打掃機(jī)房一次，每月清潔設(shè)備一次，保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵、水漬、油漬。維修工按《設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》要求按時(shí)進(jìn)行中控室設(shè)備的維修保養(yǎng)，并做好記錄。負(fù)責(zé)向管理處申報(bào)備品、備件的招標(biāo)計(jì)劃。每月按時(shí)對(duì)消防應(yīng)急器材進(jìn)行檢查，如有短缺，及時(shí)報(bào)告。工程主管負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)中控室的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的招標(biāo)計(jì)劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作，對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。每年12月制定下一年度的各項(xiàng)檢查保養(yǎng)計(jì)劃表，報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理審核、批準(zhǔn)，其中秩序維護(hù)員閉路電視設(shè)保養(yǎng)、防盜報(bào)警對(duì)講機(jī)設(shè)備保養(yǎng)，每季進(jìn)行一次，并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。管理處經(jīng)理進(jìn)行月檢。每月最后一個(gè)星期組織有關(guān)人員對(duì)監(jiān)控室機(jī)電設(shè)備進(jìn)行一次檢查。審核監(jiān)控室各項(xiàng)保養(yǎng)計(jì)劃表及維修保養(yǎng)記錄表審核，審核中修、大修計(jì)劃。監(jiān)控室管理工作程序監(jiān)控室實(shí)行每日24小時(shí)有專人值班、監(jiān)控，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，填好值班記錄。非值班人員嚴(yán)禁操作。外來(lái)人員進(jìn)入要經(jīng)管理服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)。各控制柜、顯示屏、信號(hào)燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕手柄應(yīng)在自動(dòng)位置。每班各檢查一次各類信號(hào)是否正常，并認(rèn)真記錄，如有異常要立即查清原因。中央控制室出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)立即核實(shí)。屬誤報(bào)，應(yīng)消除信號(hào)并做好記錄；屬火災(zāi)報(bào)警，應(yīng)迅速報(bào)告并按滅火程序處理。監(jiān)控室內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、原器件、線路不得隨意更改。如有損壞，要查明原因，及時(shí)申報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。室內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生，設(shè)備無(wú)灰塵，不準(zhǔn)堆放雜物。消防器材應(yīng)齊備良好，室內(nèi)禁止吸煙。常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。五、交通秩序管理（一）公共停車場(chǎng)（庫(kù)）管理規(guī)程進(jìn)入物業(yè)范圍內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理服務(wù)中心的管理。車輛必須按物業(yè)管理服務(wù)中心規(guī)定的行駛路線行駛，不得逆行，不得在人行道、綠化帶上行駛，不得高速行駛和按高音喇叭，進(jìn)入物業(yè)范圍內(nèi)限速5公里以下。使用人長(zhǎng)期在物業(yè)范圍內(nèi)地面停放的車輛，必須在管理服務(wù)中心辦理停車手續(xù)，領(lǐng)取停車牌放于車上，停于指定車位，并憑牌出入物業(yè)。底下車庫(kù)只供本物業(yè)使用人使用，外來(lái)臨時(shí)車輛不得入庫(kù)停放，使用車庫(kù)者，須先到物業(yè)管理服務(wù)中心秩序維護(hù)部辦理車位租賃手續(xù)，領(lǐng)取停車牌，憑證入庫(kù)對(duì)號(hào)停放。車輛如需停止使用停車位，應(yīng)及時(shí)到管理服務(wù)中心辦理注銷手續(xù)。如發(fā)生丟失或私自轉(zhuǎn)讓停車牌（位），管理服務(wù)中心將扣除押金并取消該車輛的停車位，收回停車牌。車輛入庫(kù)停放后，須向秩序維護(hù)人員領(lǐng)取取車牌并妥善保管。取車時(shí)一律憑取車牌取車。秩序維護(hù)員只按牌放行。特殊情況急需用車而無(wú)取車牌，須憑有效證明文件并出示本人有關(guān)證件，由秩序維護(hù)員登記后方可取車。車輛入庫(kù)后，貴重物品請(qǐng)勿放在車內(nèi)，由此造成的損失均由車主自負(fù)。臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)范圍的車輛必須進(jìn)入臨時(shí)車位上停放，并交納停車費(fèi)，不得超越車位或跨位停放，更不能停于車道上。不得在停車場(chǎng)和物業(yè)范圍內(nèi)洗車和修車及清掃車上的雜物于地面。漏油、漏水車輛不許進(jìn)入車庫(kù)。為杜絕車庫(kù)內(nèi)發(fā)生意外事故，凡進(jìn)入車庫(kù)的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、劇毒及各種腐蝕性物品，同時(shí)，在車庫(kù)內(nèi)不得隨地扔煙頭。違者按章處罰。（二）車輛管理工作流程圖車輛駛?cè)胲囕v駛?cè)朕k理停車證或臨時(shí)停車證車輛駛出驗(yàn)看停車證或收回臨時(shí)停車證車輛出小區(qū)登記不定時(shí)巡邏提醒車主帶走貴重物品、關(guān)閉門窗、鎖好車輛引導(dǎo)車輛入位指揮車輛減速慢行憑臨時(shí)停車證進(jìn)入憑停車證進(jìn)入辦理停車證或臨時(shí)停車證車輛駛出驗(yàn)看停車證或收回臨時(shí)停車證車輛出小區(qū)登記不定時(shí)巡邏提醒車主帶走貴重物品、關(guān)閉門窗、鎖好車輛引導(dǎo)車輛入位指揮車輛減速慢行憑臨時(shí)停車證進(jìn)入憑停車證進(jìn)入車輛進(jìn)大門登記車輛進(jìn)大門登記檢查車輛外觀檢查車輛外觀發(fā)現(xiàn)問(wèn)題當(dāng)面交代發(fā)現(xiàn)問(wèn)題當(dāng)面交代六、公共秩序突發(fā)事件應(yīng)急方案（一）盜竊、匪警應(yīng)急處理程序1、秩序維護(hù)員在值勤中遇到（或接報(bào)）有人公開使用暴力或其它手段（如打、砸、搶、偷）等強(qiáng)行索取、毀壞業(yè)主財(cái)物，威脅業(yè)主人身安全的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行秩序維護(hù)職責(zé)，設(shè)法制止犯罪。2、當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，秩序維護(hù)員要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即經(jīng)過(guò)對(duì)講機(jī)等通訊設(shè)備呼叫救援。3、持對(duì)講機(jī)的秩序維護(hù)員在聽(tīng)到救援信號(hào)后，要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，然后視情況配合和處理，迅速撥打“110”電話報(bào)警并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。4、若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等，并及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。5、有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，不準(zhǔn)任何人擅自移動(dòng)任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭及犯罪器具等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘查完畢之前，不能離開。6、記錄業(yè)主所提供的情況，記錄被搶（盜）物品及價(jià)值，了解業(yè)主是否有任何線索、懷疑對(duì)象等情況。7、若是運(yùn)動(dòng)過(guò)程作案，沒(méi)固定現(xiàn)場(chǎng)的，對(duì)犯罪分子遺留下的各種物品、作案工具等，應(yīng)用鉗子或其它工具提取，然后放進(jìn)塑料袋內(nèi)妥善保存交公安機(jī)關(guān)處理，切不可將秩序維護(hù)人員或其它人員的指紋等痕跡留在物品上。8、若現(xiàn)場(chǎng)有人員受傷，應(yīng)立即采取措施盡快送醫(yī)院搶救醫(yī)治。9、秩序維護(hù)員應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，并寫出書面報(bào)告報(bào)管理服務(wù)中心。10、若公安人員已在現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)配合公安人員做好上述工作。（二）發(fā)現(xiàn)業(yè)主斗毆的處理程序1、在執(zhí)勤中，發(fā)現(xiàn)業(yè)主之間有爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)制止。2、制止原則（1）勸阻雙方住手、住口；（2）勸阻爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方業(yè)主離開現(xiàn)場(chǎng)；（3）應(yīng)先制止持有器械斗毆的一方；（4）如有傷員，先勸傷員去醫(yī)院救治。3、在制止?fàn)幊场⒍窔p方時(shí)，切記不能動(dòng)粗，不允許惡言相向。4、發(fā)生嚴(yán)重斗毆甚至流血時(shí)，應(yīng)向“110”報(bào)警。5、事后向管理服務(wù)中心報(bào)告。(三)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序1、執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要審查其證件，對(duì)持無(wú)效證件或說(shuō)不出正當(dāng)理由的人員禁止進(jìn)入小區(qū)。2、巡邏秩序維護(hù)員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要查驗(yàn)其證件，必要時(shí)帶到門衛(wèi)室進(jìn)一步查問(wèn)。3、發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要制止，盤問(wèn)清楚，記下證件號(hào)碼。4、發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人要嚴(yán)格審查，必要時(shí)應(yīng)送到公安機(jī)關(guān)審查。5、在處理各類可疑人員時(shí)，不允許自己處理放人，更不允許借機(jī)敲詐、勒索、私自罰款。（四）發(fā)現(xiàn)醉酒鬧事或精神病人等處理程序1、醉酒者或精神病人如失去正常的理智，處于不能自控狀態(tài)，易對(duì)自己或其它人員造成傷害，秩序維護(hù)員應(yīng)及時(shí)對(duì)其采取控制和監(jiān)督措施。2、及時(shí)通知醉酒者和精神病人家屬，讓她們派人領(lǐng)回。3、若醉酒者或精神病人有危害公共秩序的行為，應(yīng)即撥打“110”報(bào)警或上報(bào)管理服務(wù)中心將其強(qiáng)制送到公安部門處理。（五）值班秩序維護(hù)在執(zhí)勤過(guò)程中的處理方法1、糾正違章時(shí)，要使用規(guī)范禮貌服務(wù)用語(yǔ)，以理服人。對(duì)不聽(tīng)勸阻者，要查清姓名、室號(hào)，如實(shí)記錄并向管理服務(wù)中心匯報(bào)。2、發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則。若遇到蠻橫無(wú)理，打罵值班人員的，可上報(bào)管理服務(wù)中心，由管理服務(wù)中心出面妥善處理。3、若社會(huì)上閑雜人員來(lái)小區(qū)故意擾亂，不聽(tīng)勸告、自行其事，情節(jié)嚴(yán)重的，報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。（六）發(fā)生刑事案件和惡性事故的處理程序1、秩序維護(hù)員應(yīng)在第一時(shí)間向管理服務(wù)中心報(bào)告和向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。2、保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以免破壞現(xiàn)場(chǎng)遺留的痕跡、物證，影響公安人員勘查現(xiàn)場(chǎng)、收集證物和線索。3、登記發(fā)現(xiàn)人的情況，抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件、事故發(fā)生、發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過(guò)，收集群眾的反映和議論，做好記錄。（七）火警、火災(zāi)處理程序1、秩序維護(hù)員在接到火警、火災(zāi)報(bào)告或發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，應(yīng)迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)查看,并嚴(yán)守火警現(xiàn)場(chǎng)待命，做好安全防范工作，以防壞人混水摸魚、趁火打劫。2、如火情確屬、且無(wú)法自救，即撥打“119”報(bào)警，向管理服務(wù)中心經(jīng)理和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)嚴(yán)守自身崗位。3、所有員工應(yīng)聽(tīng)從指揮，無(wú)條件服從領(lǐng)導(dǎo)，按照分工，各司其責(zé)。秩序維護(hù)員當(dāng)管理服務(wù)中心經(jīng)理未趕到小區(qū)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)之前，受權(quán)指揮所有的保潔工、維修工參加撲救搶險(xiǎn)。4、管理服務(wù)中心經(jīng)理接到火警后，立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，指揮秩序維護(hù)員等有關(guān)人員共同做好搶救人員、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序。當(dāng)公安消防隊(duì)趕到后，應(yīng)積極配合現(xiàn)場(chǎng)救火。5、秩序維護(hù)員接到火警后，除一人留在小區(qū)大門口做好報(bào)警、聯(lián)絡(luò)工作外，所有人員應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，并帶好工具，如：水桶、滅火器、黃沙、對(duì)講機(jī)等，投入撲救工作。如火勢(shì)已失去控制，當(dāng)公安消防隊(duì)趕來(lái)之際，秩序維護(hù)員要向公安消防隊(duì)介紹火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)情況，并做好向?qū)Чぷ?，積極配合公安消防人員做好滅火工作，限制無(wú)關(guān)人員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。6、維修員工接到報(bào)警后，要密切和秩序維護(hù)員、公安消防人員加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)，準(zhǔn)備隨時(shí)切斷電源。當(dāng)公安消防人員需要了解物業(yè)基本情況，積極做好配合工作。7、小區(qū)所有員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，根據(jù)火災(zāi)現(xiàn)狀，力所能及地協(xié)助秩序維護(hù)員和公安消防人員做好疏散人員、搶救物資等工作。8、當(dāng)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)有業(yè)主被圍困，應(yīng)本著“先人員、后財(cái)產(chǎn)”的原則搶救。若室內(nèi)無(wú)人，也無(wú)鑰匙開門，則由公安、消防等部門決定是否破門進(jìn)入房間撲救，或由管理服務(wù)中心經(jīng)理決定是否破門進(jìn)入房間撲救，事后由管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)向業(yè)主做解釋工作。9、撲救完畢后，管理服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)積極配合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門做好小區(qū)善后工作和清理火場(chǎng)，并分析原因，制定相應(yīng)防火措施。10、管理服務(wù)中心應(yīng)做好事故記錄，用書面形式向上級(jí)和地區(qū)主管部門報(bào)告。11、清潔工應(yīng)急處理措施?救災(zāi)結(jié)束后，組織全體保潔員參加清理現(xiàn)場(chǎng)的工作。?用清運(yùn)垃圾小推車清運(yùn)火災(zāi)遺留殘物，打掃地面。?打掃地面積水，用拖把拖抹。?檢查戶外周圍，如有殘留雜物，一并清運(yùn)、打掃。（八）遇急癥病人的處理程序1、第一時(shí)間趕到病人所在現(xiàn)場(chǎng)。2、立即通知管理服務(wù)中心經(jīng)理。3、在有可能的情況下，通知業(yè)主的單位及家屬。4、如情況危急，速打“120”急救電話。（九）觸電事故的應(yīng)急處理程序1、發(fā)現(xiàn)有人觸電應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)并關(guān)閉電源。2、在未關(guān)閉電源之前切不可用人體接觸觸電人，以防自己觸電，應(yīng)用絕緣的東西把線頭或人拉開。3、發(fā)現(xiàn)觸電病人應(yīng)立即設(shè)法送醫(yī)院急救或撥打“120”急救電話。（十）臺(tái)風(fēng)襲擊或強(qiáng)烈大風(fēng)的預(yù)防措施1、檢查緊急應(yīng)用工具并確定其性能良好，搶險(xiǎn)、救險(xiǎn)物資到位，確定各項(xiàng)物提醒業(yè)主搬離置放窗臺(tái)上的花盆及各類雜物。2、立即安排人員檢查天臺(tái)、平臺(tái)下水道及各水渠，確保其暢通，搬離放在圍墻頂及其它高處的各類易移物件。3、緊閉所有公共門窗做好防水措施，檢查各空置房的情況。4、加固所有樹木或用繩索捆好，將盆花移至低處或隱蔽角落。5、留意電臺(tái)、電視播放有關(guān)臺(tái)風(fēng)進(jìn)展消息，及時(shí)將最新臺(tái)風(fēng)訊號(hào)張貼于小區(qū)或樓宇適當(dāng)?shù)胤较驑I(yè)主告知臺(tái)風(fēng)的進(jìn)展。6、如風(fēng)暴持續(xù)不停，管理服務(wù)中心應(yīng)派員晝夜值班。7、員工參加搶險(xiǎn)工作時(shí)，要注意自身安全，采取適當(dāng)?shù)陌踩胧瑫r(shí)，避免逗留在空曠地方。（十一）臺(tái)風(fēng)來(lái)臨后的處理規(guī)程1、服務(wù)中心組織相關(guān)人員進(jìn)行巡查，及時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)工作、真正做到“三個(gè)關(guān)鍵”，在關(guān)鍵的時(shí)候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問(wèn)題，加強(qiáng)與各部門的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作；2、統(tǒng)計(jì)損壞情況，及時(shí)聯(lián)絡(luò)各維修單位，及時(shí)修復(fù)；3、清潔衛(wèi)生人員及時(shí)清理臺(tái)風(fēng)所造成之垃圾淤塞的渠道；（十二）電梯關(guān)人應(yīng)急處理程序1、電梯困人時(shí)的救援程序：告知被困乘客等待救援。當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，電梯管理人員經(jīng)過(guò)電話或喊話與被困乘客取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，耐心等待維修人員的救援（如電梯內(nèi)有閉路電視及對(duì)講機(jī)，則須把電視機(jī)鏡頭移至困人的電梯，觀察電梯內(nèi)的活動(dòng)情況）。被困乘客不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門屬于半開閉狀態(tài)，電梯管理人員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。準(zhǔn)確判斷轎廂位置，做好救援準(zhǔn)備，根據(jù)樓層指示燈、電腦顯示或打開廳門判斷轎廂所在位置，然后設(shè)法援救乘客。1、電梯困人處理步驟a．即通知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電梯，在打電話時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方姓名及告知有人被困；b．困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)求消防人員協(xié)助；c．困者救出后，須詢問(wèn)：是否有不適，是否需要幫助等；提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本大樓的原因；如被困者不合作及自行離去，則記錄備案。d.．須記錄事件從開始到結(jié)束的時(shí)間、詳細(xì)情形及維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員到達(dá)和離去的時(shí)間，消防車、警車及救護(hù)車號(hào)碼等。e．須記錄被困者救出的時(shí)間或傷員離開時(shí)間及查詢傷員送往何處醫(yī)院。2、電梯困人救援步驟轎廂停于接近電梯層站的位置時(shí)的救援步驟。A.關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān)；B.用層門鎖鑰匙開啟層門；C.在轎廂頂用人力慢慢開啟轎門；D.協(xié)助乘客離開轎廂；E.重新關(guān)好廳門。轎廂遠(yuǎn)離電梯層站時(shí)的救援步驟。A.進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉電梯電源開關(guān)；B.在電機(jī)軸上安裝盤車手輪；C.一人用力把住盤車手輪，另一人，手持制動(dòng)釋放桿，輕輕撬開制動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎廂逐步移動(dòng)至最接近廳門為止；D.當(dāng)確認(rèn)剎車制動(dòng)無(wú)誤時(shí)，放開盤車手輪，然后按前述所列方法援救。救援結(jié)束時(shí)，電梯管理人員應(yīng)填寫救援記錄并存檔。（十三）公共衛(wèi)生緊急事件處理程序1、發(fā)現(xiàn)集體或5人以上群體發(fā)生同一癥狀時(shí)，立即通知醫(yī)院前往救護(hù)。2、立即通知衛(wèi)生防疫部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。3、對(duì)相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┓怄i，必要時(shí)，請(qǐng)求警方支援。4、如發(fā)現(xiàn)傳染性病毒侵襲或發(fā)現(xiàn)攜有類似“sas”病毒者，立即通知“疾病控制中心”并配合有關(guān)部門對(duì)相關(guān)區(qū)域進(jìn)行封鎖。5、嚴(yán)格執(zhí)行消殺制度，直至警報(bào)解除。（十四）清潔工應(yīng)急處理措施1、發(fā)生雨污水管道堵塞和污水外溢后?維修工迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行疏通，防止污水外溢造成不良影響。?將雨污水井、管中撈起的污垢，雜物直接裝上垃圾車，避免形成二次污染。?疏通后，保潔員迅速打掃地面被污染處，用水沖洗地面，直到目視無(wú)污物。2、發(fā)生暴風(fēng)雨影響環(huán)境衛(wèi)生時(shí)?暴風(fēng)雨后，保潔員及時(shí)清掃地面上的垃圾袋、紙屑、樹葉、泥、石子及其它雜物。?發(fā)生塌陷或大量泥沙漫至路面、綠地，保潔員應(yīng)及時(shí)清運(yùn)、打掃。?保潔員查看小區(qū)內(nèi)雨污水排放是否暢通，如發(fā)生外溢及時(shí)報(bào)管理服務(wù)中心處理。（十五）有毒有害氣體泄露的應(yīng)急處理規(guī)程1、當(dāng)接到懷疑易燃?xì)怏w泄露報(bào)告時(shí)，應(yīng)立即通知管理服務(wù)中心經(jīng)理，并及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況；3、通告所有人離開現(xiàn)場(chǎng)，勸阻圍觀人員撤離現(xiàn)場(chǎng)；4、如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者，應(yīng)小心妥善處理，等待救護(hù)和警務(wù)人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；5、管理服務(wù)中心人員在日常巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕，遇有異常氣味時(shí)，應(yīng)小心處理，對(duì)煤氣總閥門位置和開關(guān)方法應(yīng)了解掌握；6、將詳細(xì)情況記錄下來(lái)，盡快呈報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理；清潔保潔管理服務(wù)方案清潔衛(wèi)生工作是物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容，保證環(huán)境的清潔衛(wèi)生，對(duì)保潔工作作出客觀評(píng)價(jià)，使保潔服務(wù)的質(zhì)量符合規(guī)定的要求是保證經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)美的唯一方法。保潔主管負(fù)責(zé)保潔工作的作業(yè)指導(dǎo)和日常巡查。管理服務(wù)中心在巡檢時(shí)對(duì)環(huán)境清潔衛(wèi)生工作加以檢查。管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生的周檢。一、清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與工作計(jì)劃1、公共部位地面清潔工作檢查檢查地面有無(wú)雜物、垃圾，道路清潔。檢查清潔工是否每日循環(huán)清潔垃圾桶，桶周邊是否清潔。檢查綠地有無(wú)垃圾。檢查綠地內(nèi)標(biāo)牌是否清潔，目視無(wú)明顯灰塵。垃圾清運(yùn)工作檢查清洗垃圾房、垃圾箱，做到內(nèi)外無(wú)污跡，目視干凈。停車場(chǎng)工作檢查地面停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)清晰，地面無(wú)雜物垃圾。綠地、公共設(shè)施工作檢查公共區(qū)域干凈整潔，無(wú)垃圾。露天下水道、陰溝暢通無(wú)阻塞、無(wú)雜物，消防龍頭、陰井蓋干凈、無(wú)積土。工具、設(shè)備工作檢查各類工具整潔，使用保管理規(guī)范。保潔用設(shè)備整潔干凈，無(wú)故障，擺放整齊。綠地清潔范圍：物業(yè)管轄內(nèi)草地和綠化帶。作業(yè)程序用掃把仔細(xì)清掃草地上的果皮、紙屑、石塊、無(wú)雜物等。對(duì)煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把不能打掃起來(lái)的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗內(nèi)。在清掃草地的同時(shí)，仔細(xì)清理綠地中的枯枝落葉。清潔標(biāo)準(zhǔn)每天清掃一次以上，保持清潔干凈。目視無(wú)枯枝落葉，無(wú)果皮，無(wú)飲料罐，無(wú)煙頭，無(wú)石塊等垃圾和雜物。散水坡和排水溝清潔范圍：物業(yè)管轄內(nèi)的散水坡和排水溝。作業(yè)程序用掃把清掃散水坡上的泥沙、果皮、紙屑等垃圾。用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長(zhǎng)的雜草，保證排水溝的暢通。用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調(diào)滴水的污跡及青苔。先用洗潔精清掃再用清水沖洗，檢查一遍發(fā)現(xiàn)不干凈的地方再用鏟刀仔細(xì)刮。收拾好工具。清除標(biāo)準(zhǔn)目視：干凈，無(wú)污跡，無(wú)青苔，無(wú)垃圾和沙石。有空調(diào)滴水的地方按作業(yè)程序第3、4條每星期擦洗一次，散水坡和排水溝每天清掃一次。停車場(chǎng)清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)。作業(yè)程序備膠水管、掃把、膠刷、垃圾斗等工具和清潔劑。用長(zhǎng)柄竹把將垃圾掃成若干堆。用垃圾斗將垃圾鏟入垃圾車中。發(fā)現(xiàn)有雜物一起清運(yùn)上垃圾車。用膠管接通水源，全面沖洗地面，發(fā)現(xiàn)油跡和污跡時(shí)，倒少量清潔劑在污跡處，用膠刷擦洗，然后再用水沖洗。清潔周圍排水口和下水道，保證排水暢通。清潔標(biāo)準(zhǔn)目視地面：無(wú)