北海順天泰大廈營銷策略初案

上業(yè)參謀地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2021.7

北?！ろ樚焯┐髲B營銷策略初案營銷重在執(zhí)行價(jià)值來自發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品源于思想本案的關(guān)注點(diǎn)一、市場(chǎng)分析局部二、產(chǎn)品分析局部三、營銷推廣思想第一局部市場(chǎng)篇思想——御風(fēng)而行尊重市場(chǎng)是營銷成功的根底駕馭市場(chǎng)是營銷創(chuàng)新的能量市場(chǎng)的主體是人對(duì)人的行為特征的把握，就是對(duì)營銷的把握。第一局部(市場(chǎng)篇)北海社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展特征北海旅游市場(chǎng)特征北海房地產(chǎn)市場(chǎng)特征北海購房者需求特征北海城市商業(yè)開展特征一、北海當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展特征據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年北海市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值313.88億元，增長16.9%，增速高出全區(qū)4.8個(gè)百分點(diǎn)，在全區(qū)排位第二。財(cái)政收入27.03億元，增長26.79%，增速在全區(qū)排位第三。社會(huì)消費(fèi)品零售總額80.11億元，增長24.46％。外貿(mào)進(jìn)出口總額到達(dá)7.11億美元，增長42.44％，其中出口總額4.3億美元，增長42％。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資200.31億元，增長47.8%，增速在全區(qū)排位第二。實(shí)際利用外資8894萬美元，增長24.2％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為13989元、4308元，分別增長13.4％、12%。北海市GDP增長趨勢(shì)明顯，但呈現(xiàn)不穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。作為濱海旅游城市，北海城市經(jīng)濟(jì)開展受宏觀環(huán)境影響較大。08年北海人均GDP到達(dá)19617元，跨過2000美金大關(guān)，按照國際經(jīng)濟(jì)開展特征，北海經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)快速開展階段，居民消費(fèi)和城市化進(jìn)程都在跨入觀念革新和快速開展的軌道。目前北海市區(qū)人口約58萬人，全市人口約160萬人，城市化率約36%，略低于全國平均水平，存在較強(qiáng)的持續(xù)城市化趨勢(shì)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。?北海市歷年人均GDP開展?fàn)顩r?北海市固定資產(chǎn)投資增長趨勢(shì)非常明顯，顯示了各方資本力量對(duì)北海市場(chǎng)的追逐。但投資增幅起伏變化大，需防止階段性資產(chǎn)價(jià)格泡沫。2021年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資200.31億元，增長47.8%，增速在全區(qū)排位第二。?北海市固定資產(chǎn)投資表?北海市人均可支配收入穩(wěn)定增長，但相對(duì)國內(nèi)其它城市仍然偏低，反映本地居民消費(fèi)能力偏弱。08年北海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為13989元、4308元，分別增長13.4％、12%。?北海市人均可支配收入增長表?結(jié)論：對(duì)于北海社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征的根本判斷北海市房地產(chǎn)具有較大的增長空間；北海市房地產(chǎn)已進(jìn)入快速開展期；北海本地居民房地產(chǎn)消費(fèi)實(shí)力偏弱；北海市房地產(chǎn)需注意宏觀政策的影響。第一局部(市場(chǎng)篇)北海社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展特征北海旅游市場(chǎng)特征北海房地產(chǎn)市場(chǎng)特征北海購房者需求特征北海城市商業(yè)開展特征二、北海旅游市場(chǎng)特征據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來北海旅游市場(chǎng)升溫很快，2021年北海市全年接待國內(nèi)游客694.97萬人次，增長15.6%；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入37.94億元，增長28.7%；接待境外游客5.57萬人次，國際旅游外匯收入1559萬美元。?北海市近年游客數(shù)量和旅游收入表?北海市旅游業(yè)的產(chǎn)值對(duì)GDP的奉獻(xiàn)率始終維持在11%-12%的比例，旅游業(yè)對(duì)北海的城市占有重要的位置。旅游業(yè)的繁榮，帶來眾多游客的同時(shí)也帶來眾多外來商務(wù)客、投資客。北海市“十一五〞規(guī)劃提出：以建設(shè)濱海休閑度假基地為目標(biāo)，以重點(diǎn)旅游景點(diǎn)景區(qū)建設(shè)為突破口，努力建設(shè)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市和中國旅游名城。加快旅游景點(diǎn)景區(qū)開發(fā)建設(shè)，繼續(xù)改造和開發(fā)銀灘國家旅游度假區(qū)。提出了“北海在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中率先崛起〞的戰(zhàn)略目標(biāo)，把旅游產(chǎn)業(yè)作為北海四大支柱產(chǎn)業(yè)之一和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。同為海濱旅游城市的三亞，2021年全年接待游客603萬人次，旅游收入近90億元。北海在接待游客數(shù)量上已超過三亞，而旅游度假房產(chǎn)的開發(fā)品質(zhì)、營銷水平等仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于三亞，顯示了北海旅游類房地產(chǎn)巨大的成長空間。?十一五期間北海旅游開展規(guī)劃表?經(jīng)濟(jì)指標(biāo)到2010年到2015年國內(nèi)游客接待量800萬人次1600萬人次入境游客接待量10萬人次30萬人次旅游總收入50億元150億元旅游外匯收入3000萬美元2億美元北海旅游市場(chǎng)特征總結(jié)分析通過北海旅游市場(chǎng)同三亞市場(chǎng)的比照，北海今年旅游市場(chǎng)開展迅速，旅游人數(shù)甚至已超過三亞，但城市興旺水平、旅游景點(diǎn)條件、旅游消費(fèi)力等明顯不及三亞，旅游者的經(jīng)濟(jì)層次也偏弱于三亞。這些反映到地產(chǎn)市場(chǎng)，恰好與現(xiàn)在北海房地產(chǎn)市場(chǎng)低質(zhì)低價(jià)的開展水平相適應(yīng)。隨著北海城市旅游價(jià)值的再發(fā)現(xiàn)，以及北海政府對(duì)北海旅游經(jīng)濟(jì)的政策傾斜，高檔旅游產(chǎn)品的出現(xiàn)勢(shì)不可擋。恰如早幾年的三亞一樣，高品質(zhì)的旅游產(chǎn)品和房地產(chǎn)產(chǎn)品，將逐步成為市場(chǎng)的主流。搶占高端旅游度假市場(chǎng)，將使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭和品牌競(jìng)爭中獲得主動(dòng)。第一局部(市場(chǎng)篇)北海社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展特征北海旅游市場(chǎng)特征北海房地產(chǎn)市場(chǎng)特征北海購房者需求特征北海城市商業(yè)開展特征三、北海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展情況北海房地產(chǎn)經(jīng)歷了泡沫期、停滯期、調(diào)整期、恢復(fù)期、增長期等多個(gè)階段。泡沫期：1990-1993，北海市政府敞開大門，讓土地直接進(jìn)入市場(chǎng)。到1994年8月，出讓土地已到達(dá)154平方公里，相當(dāng)于北海市18年的用地方案。停滯期：1994-2000，國家實(shí)施銀根緊縮政策，北海房企資金鏈條斷裂，地價(jià)、房價(jià)開始大幅跳水，商品房大量積壓，爛尾工程面積到達(dá)121萬平方米。調(diào)整期：2001-2004，北海市成立“盤活辦〞，以土地盤整為主、稅收優(yōu)惠為輔進(jìn)行空置商品房的消化，2003年全面啟動(dòng)停緩建工程的處置?；謴?fù)期：2005-2006，歷史遺留問題經(jīng)過多年努力取得明顯效果，房地產(chǎn)獲得健康有序開展，2006年北海再次榮獲“中國十大宜居城市〞及“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)〞。增長期：2007-2021，北海提出在廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中率先崛起的戰(zhàn)略目標(biāo)，步入經(jīng)濟(jì)快速增長期，并有效剌激房地產(chǎn)的開展，在2007年經(jīng)歷了一次快速增長。2021年，北海市房地產(chǎn)開發(fā)投資39.2億元，增長62.2%；商品房銷售面積118萬平方米。顯示在全國房地產(chǎn)一片蕭條的背景下，北海市受到的影響很小，表現(xiàn)出強(qiáng)大的開展動(dòng)力，與其旅游城市的資源價(jià)值相符。高潮一般低迷90年94年00年04年06年至今泡沫瘋狂期完全停滯期調(diào)整盤活期恢復(fù)蘇醒期快速開展期?北海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展軌跡?土地市場(chǎng)特征■北海房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫帶動(dòng)土地市場(chǎng)上升，2005年及之前土地價(jià)格根本在50萬元/畝以下，2021年已超過200萬元/畝，并有進(jìn)一步迅速上升的趨勢(shì)?！鰠⒓油恋馗?jìng)買的大局部是來自福建、浙江、山西、海南和東北地區(qū)的開發(fā)商?！瞿壳笆袇^(qū)內(nèi)仍有大量閑置土地，但不在政府手中；出讓的土地大多是規(guī)模較小的地塊；較大的閑置地塊有中信國安5000畝。■土地二級(jí)市場(chǎng)交易活潑，有外地開發(fā)商收購小地塊，并合圍成較大的地塊進(jìn)行開發(fā)。2021年，北海房地產(chǎn)開發(fā)投資39.2億元，增長62.2%；現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)600多家，房地產(chǎn)投資額逐年上升。從2021年度的開發(fā)投資額來看，比過去的2002年增加了十倍。

從近5年房地產(chǎn)投資額全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例看，該比例始終維持在10%-18%之間，其中2004年有大幅度的增長，但沒有超過30%的警戒線。?北海房地產(chǎn)歷年投資開發(fā)狀況分析?從歷年的銷售額來看，自2004年開始，房地產(chǎn)銷售額有了大幅度的上漲，但2005年、2006年又有一定的回落，2007年銷售額重新高漲，與2007年整個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲有一定的相關(guān)性;08年北海商品房銷售面積118萬平方米，顯示在全國房地產(chǎn)一片蕭條的背景下，北海市受到的影響很小，表現(xiàn)出強(qiáng)大的開展動(dòng)力。?北海房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年銷售狀況分析??北海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析?區(qū)域舊有城區(qū)新興城區(qū)區(qū)域范圍以火車站為分界，以北的區(qū)域以火車站為界，往南的區(qū)域代表性樓盤天賜碧園、香擯郡、香?；▓@、昌旭景苑、嘉福.文華苑等森海豪庭、黃金海岸、楓林藍(lán)灣、萬泉城、圣美陽光花園等價(jià)值賣點(diǎn)市中心核心商圈、交通便捷、出租回報(bào)高稀缺海景、高檔社區(qū)、升值潛力大價(jià)格3500—6000元/㎡3000-8500元/㎡新興城區(qū)舊有城區(qū)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)分析北海本地居民消費(fèi)實(shí)力偏弱，外地人成為購房主力，特別在高檔樓盤尤為明顯。之前的房地產(chǎn)開發(fā)停留在追求數(shù)量的階段，開發(fā)品質(zhì)普遍較為一般，外地人投資購房以價(jià)格低廉為首選。但隨著有思想、追求品質(zhì)的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入，將對(duì)當(dāng)前的開發(fā)格局產(chǎn)生新的沖擊。北海房地產(chǎn)出現(xiàn)了價(jià)格、品質(zhì)雙雙提升的現(xiàn)象，消費(fèi)者的購房觀念也在發(fā)生變化，高品質(zhì)、高性價(jià)比樓盤正在引起人們的注意。?北海當(dāng)前在售代表樓盤分析-----海城區(qū)?項(xiàng)目概要開發(fā)商：北海華潤華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所處區(qū)位：湖南路與茶亭路交匯處項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積：39665平米，其中商業(yè)面積5000平米317戶物業(yè)類型高層物業(yè)配套四層底商、地下停車銷售狀況銷售約80%，剩下少量高層房源銷售價(jià)格均價(jià)約4700元/平方米客戶群體外地投資客為主，包括部分本地經(jīng)商人員，客戶年齡集中在30-45歲之間。項(xiàng)目特色兼擁海景資源與市中心便利配套，靠近香格里拉飯店與海濱公園項(xiàng)目缺點(diǎn)規(guī)模較小，自身無配套，后期物業(yè)管理難以保障。主力戶型85-100㎡兩房116-145㎡三房香?；▓@昌旭景苑項(xiàng)目概要開發(fā)商：北海昌旭房地產(chǎn)發(fā)展有限公司所處區(qū)位：北部灣廣場(chǎng)與長青路交匯處項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積：約60000平米物業(yè)類型高層、商業(yè)物業(yè)配套商業(yè)中心、地下停車銷售狀況未開盤，預(yù)訂約70%銷售價(jià)格均價(jià)約5200元/平方米客戶群體外地投資客為主，多數(shù)以低價(jià)預(yù)約、高價(jià)轉(zhuǎn)手、賺取一定利潤為主要目的。項(xiàng)目特色靠近傳統(tǒng)商業(yè)核心地段，具稀缺價(jià)值項(xiàng)目缺點(diǎn)物業(yè)體量大，容積率高，居住舒適性較差。主要戶型40㎡一房60㎡一房兩廳80—95㎡兩房兩廳海城區(qū)板塊因配套齊全、生活便利，受到自住型客戶和本地客戶的喜愛，同時(shí)由于出行、辦事便捷，商務(wù)型客戶也較傾向于這一板塊。

森海豪庭項(xiàng)目概要開發(fā)商：浙江金昌房產(chǎn)集團(tuán)所處區(qū)位：黃金海岸大道南側(cè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積：50萬平米占地面積：680畝容積率：1.2物業(yè)類型獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、高層物業(yè)配套星級(jí)私人會(huì)館、準(zhǔn)五星級(jí)度假酒店、商業(yè)街、醫(yī)療保健中心銷售狀況一期售磬，二期高層尚未開盤，但已預(yù)約2/3。銷售價(jià)格高層約4500元/平方米，別墅約8500元/平方米客戶群體多為外地投資客，以投資，養(yǎng)老，休閑度假為主要目的；客戶分布在東北，廣東，廣西，湖南，四川，貴州等省市；多為二次以上置業(yè)群體；客戶主要為私營企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員；客戶年齡集中在30-55歲之間。項(xiàng)目特色項(xiàng)目距離銀灘僅1000米；1200米深層溫泉，準(zhǔn)五星級(jí)酒店配套；4大專業(yè)球場(chǎng)，2大泳池，20000平方米大型商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目缺點(diǎn)配套不成熟，生活不便，設(shè)計(jì)風(fēng)格一般，與理想中的海景豪宅還有很大距離。主要戶型分布戶型面積(㎡)套數(shù)別墅300—450㎡104棟高層50—90㎡6棟?北海當(dāng)前在售代表樓盤分析-----銀海區(qū)?萬泉城項(xiàng)目概要開發(fā)商：萬泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所處區(qū)位：四川路東，金海岸大道北項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積：297888平米占地面積：89732平米容積率：2.1物業(yè)類型獨(dú)立別墅、多層、小高層物業(yè)配套休閑會(huì)所、雙語幼兒園、乒乓球館等各項(xiàng)配套銷售狀況58棟獨(dú)棟別墅只剩下1套。二期六棟高層已售完，銷售均價(jià)約3700元/平方米，三期六棟高層即將開盤銷售價(jià)格二期高層均價(jià)約4200元/平方米左右客戶群體一部分為周邊商人和公務(wù)員群體，另一部分為浙江和東北三省投資客。項(xiàng)目特色項(xiàng)目開發(fā)商為廈門國有企業(yè)，有一定的資質(zhì)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。別墅為前后草坪，山墻結(jié)合景觀，進(jìn)行私密處理，建筑圍合內(nèi)院，采光、通風(fēng)好；前后入口，人車分離，主朝向設(shè)景觀步道；6.6米客廳調(diào)高構(gòu)成寬闊空間。主要戶型分布戶型面積(㎡)套數(shù)別墅355—394㎡58棟高層80㎡兩房為主15棟楓林藍(lán)灣項(xiàng)目概要開發(fā)商：中國航天北海宇豐經(jīng)濟(jì)實(shí)業(yè)發(fā)展公司所處區(qū)位：銀灘金海岸大道中段項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積：69967平米占地面積：17342平米容積率：3.77物業(yè)類型高層物業(yè)配套成熟的市政、生活配套，距市中心和火車站5分鐘車程，距福成機(jī)場(chǎng)15分鐘車程。距銀灘、國際客運(yùn)碼頭2分鐘車程，雙會(huì)所銷售狀況尾盤銷售價(jià)格均價(jià)約5000元客戶群體外地客戶居多，特別是東北，置業(yè)目的大多為投資、度假、養(yǎng)老項(xiàng)目特色3米電梯公寓架空層、4米觀景陽臺(tái)設(shè)計(jì)、800mm大轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，雙會(huì)所設(shè)計(jì)主要戶型分布戶型面積(㎡)套數(shù)高層、小高層34.8—102.48㎡781套銀海區(qū)板塊因景觀資源條件優(yōu)越，受到度假型和投資型客戶的追捧，其產(chǎn)品類型豐富，價(jià)格跨度也比較大，升值空間較為看好。嘉?！の娜A苑項(xiàng)目概要開發(fā)商：北海光都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所處區(qū)位：北海大道189號(hào)項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積：23萬平米占地面積：36028平米物業(yè)類型多層、高層、大型商場(chǎng)物業(yè)配套成熟的商業(yè)配套，大型商場(chǎng)，足夠的雜物間、車庫銷售狀況多層基本銷售完畢，剩余少量復(fù)式戶型，高層未開盤銷售價(jià)格高層預(yù)計(jì)4000元/平方米起，均價(jià)4800-5000客戶群體外地客戶居多，少部分本地人居住型置業(yè)項(xiàng)目特色中庭大型綠化廣場(chǎng)，多層南北通透，高層公寓采用奧的斯電梯，外墻幕墻玻璃主要戶型78—258㎡?本案競(jìng)爭樓盤分析?南洋新都項(xiàng)目概要開發(fā)商：北海南洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所處區(qū)位：北海大道中段（海事法院東）項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積：93200平米占地面積：21300平米物業(yè)類型9層商務(wù)公寓（274戶）、高層住宅物業(yè)配套臨近各類行政、金融、教育機(jī)構(gòu)及商業(yè)區(qū)銷售狀況高層基本銷售完畢，九層商務(wù)公寓未開盤銷售價(jià)格商務(wù)公寓均價(jià)預(yù)計(jì)4200-4500元/平方米客戶群體外地及本地商務(wù)人群較多，用于投資、經(jīng)商辦公項(xiàng)目特色中庭廣場(chǎng)，先進(jìn)智能化系統(tǒng)，自備電切換主要戶型47—68㎡一房，120-139三房逢勝大廈項(xiàng)目概要開發(fā)商：北海逢勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所處區(qū)位：北海大道大潤發(fā)超市旁項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積：24309平米占地面積：2413平米物業(yè)類型高層、三層底商物業(yè)配套成熟的商業(yè)配套銷售狀況14層以下售罄，剩少部分高層房源銷售價(jià)格均價(jià)約5000元/平方米客戶群體投資客戶居多，也有用于辦公的商務(wù)人群項(xiàng)目特色無特色項(xiàng)目缺點(diǎn)銷售形象不佳主要戶型57—113㎡一房、二房?本案競(jìng)爭樓盤分析比照?項(xiàng)目南洋新都嘉福·文華苑逢勝大廈地段北海大道中段（海事法院東）北海大道189號(hào)北海大道大潤發(fā)超市旁規(guī)模建筑面積：93200平米建筑面積：23萬平米建筑面積：24309平米物業(yè)類型9層商務(wù)公寓（274戶）、高層住宅多層、高層、大型商場(chǎng)高層、三層底商物業(yè)配套臨近各類行政、金融、教育機(jī)構(gòu)及商業(yè)區(qū)成熟的商業(yè)配套，大型商場(chǎng)，足夠的雜物間、車庫成熟的商業(yè)配套銷售狀況高層基本銷售完畢，九層商務(wù)公寓未開盤多層基本銷售完畢，剩余少量復(fù)式戶型，高層未開盤14層以下售罄，剩少部分高層房源銷售價(jià)格商務(wù)公寓預(yù)計(jì)4200元均價(jià)均價(jià)4800-5000均價(jià)：5100元/平方米客戶群體外地及本地商務(wù)人群較多，用于投資、經(jīng)商辦公外地客戶居多，少部分本地人居住型置業(yè)投資客戶居多，也有用于辦公的商務(wù)人群項(xiàng)目特色及缺點(diǎn)特色：中庭廣場(chǎng)，先進(jìn)智能化系統(tǒng)，自備電切換缺點(diǎn)：景觀、視野差特色：中庭大型綠化廣場(chǎng)，多層南北通透，高層公寓采用奧的斯電梯，外墻幕墻玻璃缺點(diǎn)：高層體量大，居住舒適性略差特色：地段好，周邊配套齊全缺點(diǎn)：銷售及工地現(xiàn)場(chǎng)形象差主要戶型47—68㎡一房，120-139三房78—258㎡57—113㎡一房、二房相比競(jìng)爭工程而言，本工程在地段條件、產(chǎn)品類型、配套資源等方面并無優(yōu)勢(shì)，但是工程自身的商業(yè)局部價(jià)值和住宅局部品質(zhì)，可以通過良好的包裝與運(yùn)作創(chuàng)造獨(dú)有的價(jià)值條件，并形成相對(duì)競(jìng)爭工程而言的獨(dú)特競(jìng)爭力，在北海房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向品質(zhì)化的時(shí)段，可以抓住市場(chǎng)趨勢(shì)與機(jī)遇，形成優(yōu)于競(jìng)爭工程的營銷影響。第一局部(市場(chǎng)篇)北海社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展特征北海旅游市場(chǎng)特征北海房地產(chǎn)市場(chǎng)特征北海購房者需求特征北海城市商業(yè)開展特征四、購房者需求特征分析項(xiàng)目名稱成交客戶情況森海豪庭多為外地投資客，以投資、養(yǎng)老、休閑度假為主要目的，分布在東北、廣東、廣西、湖南、四川、貴州等省市，多為二次以上置業(yè)群體；客戶主要為私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員，年齡集中在30-55歲。萬泉城一部分為周邊商人和公務(wù)員，另一部分為浙江和東北三省投資客。白金翰宮本地客戶約占10%，其他客戶分布在東北、廣東、浙江、廣西、福建、四川、貴州等省市；多為二次以上置業(yè)群體；客戶主要為私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、本地公務(wù)員，年齡在30-55歲。黃金海岸本地客戶占50%，其他均為外地客戶，分別來自東北、北京、浙江、福建等地，其中以東北客戶居多。香檳郡房價(jià)在4000元/㎡以下時(shí)，本地客戶占40%，當(dāng)房價(jià)漲到4000元/㎡以上時(shí)，本地客戶只占到了20%；外地客戶范圍較廣，其中東北較多，還有廣東、福建、浙江等地客戶；東北客戶以自住為主要目的，浙江、福建等地客戶以投資為主要目的。楓林藍(lán)灣外地客戶居多，特別是東北，置業(yè)目的大多為投資、度假、養(yǎng)老天賜碧園投資客和自住客戶各占一半；客戶分布在本地、東北、廣東、廣西、湖南、四川、貴州、浙江等省市；投資客戶主要為私營企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員，年齡在30-55歲之間。?代表樓盤客戶群分析?本地客戶比例為1/3，外地客戶構(gòu)成了北海房地產(chǎn)市場(chǎng)購置主體，比例平均超過60%，一些高檔海景樓盤甚至超過90%?？蛻魜碓捶治霰镜乜蛻簦?、本地人的購房比例不超過1/3，其他2/3本地人有自建房居??；2、購房客戶大多是隨著組建新的家庭而別離出來的年輕客戶、公務(wù)員，以及打算在城市開展的周邊農(nóng)村村民；3、目前來看，無論商業(yè)或政界，70年代末至80年代初的年輕人在事業(yè)上已經(jīng)起步，正逐漸成為本地置業(yè)客戶的主體。外來客戶：西北〔包括山西、甘肅〕占10.9%西南〔包括四川、重慶、貴州〕占5.8%兩廣〔廣東、廣西〕占9.4%其他〔包括湖南、江西、海外人士等〕占3.6%東北〔包括東北三省、北京〕占36.2%長三角〔包括江浙、上海、福建〕占34.1%客戶用途分析純投資〔炒房〕的客戶占32%，大局部來自福建和江浙一帶考慮投資居住兩者兼顧的投資客戶占42%，目前北海房價(jià)持續(xù)攀高主要源于這局部客戶群體的支撐。考慮休閑度假的客戶占到26%。大多是隨著組建新的家庭而別離出來的年輕客戶，購房意圖明確，根本僅用于改變?cè)械木幼l件，投資觀念尚未普及外地客戶本地客戶此外，包括傳銷在內(nèi)的局部特殊經(jīng)濟(jì)體，在北海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)占據(jù)重要地位，給近年的北海市場(chǎng)帶來沖擊。但此類客群具有較強(qiáng)的政策風(fēng)險(xiǎn)性。特殊客群客戶需求特征分析■東北地區(qū)客戶大多以度假或自住為主，有一局部是留鳥型的客戶，冬天來，夏天走，職業(yè)多是做邊貿(mào)、能源和化工的商人；本地化的東北人那么一般都在北海做生意或開出租，且全家族遷移的現(xiàn)象比較普遍；■江浙地區(qū)客戶以投資套利目的為主，多項(xiàng)選擇擇小戶型，注重景觀資源，看中高檔樓盤。也有一局部江浙人有度假的需求；■西南地區(qū)客戶多為早期進(jìn)入，在當(dāng)?shù)刈鲂”旧猓?jīng)濟(jì)實(shí)力一般，一般選擇自住型樓盤，地段成熟，房型經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；■海外客戶多為外企高管，來自國外、香港、澳門等地，收入較高，一般選擇度假型樓盤，有良好的景觀資源、完善的配套和物業(yè)效勞；■本地客戶以年輕人成家購房居多。值得注意的是，近來以商務(wù)辦公為目的的置業(yè)有增多的趨勢(shì)，置業(yè)者當(dāng)中有本地的經(jīng)商人士，有外地企業(yè)、政府機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體駐北海的分支機(jī)構(gòu)、辦事處等。自住型客戶多以選擇兩房房型為主，投資或度假型客戶那么首選一房房型，商務(wù)型置業(yè)追求成熟的配套和良好的物業(yè)效勞。客戶認(rèn)知途徑排列分析■朋友介紹是客戶認(rèn)知北海房地產(chǎn)工程的主要途徑，大多數(shù)的購置行為是受到朋友或熟人的影響，有不少是親友一起購置同一個(gè)工程?！鼍W(wǎng)絡(luò)是客戶了解北海工程的主要手段，一般都是聽到工程初步信息后上網(wǎng)查詢，以求更深入了解工程，也有的直接在網(wǎng)上搜尋適合投資的工程?！鰬敉鈴V告是外地客戶初次獲得工程信息的重要載體，一般都是在機(jī)場(chǎng)、車站、旅游景點(diǎn)等處接觸到工程信息?！龉さ噩F(xiàn)場(chǎng)，有很多客戶是路過工程現(xiàn)場(chǎng)看房，進(jìn)而促成成交。工地現(xiàn)場(chǎng)形象對(duì)客戶心理有極強(qiáng)的沖擊力，這類客戶往往成交率很高。■短信，通過短信對(duì)外地來北海旅游人士進(jìn)行工程信息傳遞，也是一種有效的傳播方法，但目前房地產(chǎn)工程使用的不多。北海城市商業(yè)開展特征第一局部(市場(chǎng)篇)北海社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展特征北海旅游市場(chǎng)特征北海房地產(chǎn)市場(chǎng)特征北海購房者需求特征五、北海城市商業(yè)開展特征北海市城市商業(yè)開展情況：北海市原商業(yè)中心集中在老城區(qū)中山路、解放路一帶，隨著城市的開展，逐步形成了以北部灣廣場(chǎng)為主體，以和安、啟發(fā)、國發(fā)、新力、寶誼、時(shí)代廣場(chǎng)等商場(chǎng)為核心的城市中心商業(yè)區(qū)。據(jù)粗略估計(jì)，北海市目前有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)30000余個(gè)，其中1萬平方米以上成規(guī)模的商場(chǎng)、購物中心11個(gè)，并陸續(xù)有更多的成規(guī)模商業(yè)設(shè)施投入使用。根據(jù)北海市政府對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)想，北海將形成“一主六副多節(jié)點(diǎn)〞的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，“一主〞即北部灣商業(yè)中心，“六副〞即鐵路以南區(qū)域商業(yè)中心、銀灘區(qū)域商業(yè)中心、馮家江區(qū)域商業(yè)中心、合浦縣城商業(yè)中心、鐵山港區(qū)域商業(yè)中心、工業(yè)園區(qū)域產(chǎn)業(yè)效勞中心。中心城區(qū)布置17個(gè)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心。北海中心區(qū)主要街道鋪面租金〔元/月·㎡〕主要街道租金水平業(yè)態(tài)分布人流量富貴路50~60飲食、服裝等白天較少人，晚上人流量龐大解放路65~100皮包、皮箱、音像等人流量較多北部灣路75~100大型商場(chǎng)、品牌服裝專賣店、電信等車流、人流都較多，是各街道人流量最多文明路20~30飲食、士多店人流量較少長青路35~40電腦配件、自行車等白天人流量較少，晚上夜市人流較大中山路55~70勞保用品、皮鞋、服裝、自行車等人流量較少〔注：2021年數(shù)據(jù)〕大潤發(fā)布局特征分析大潤發(fā)地處北海大道和北京路的交叉口，總面積30000平方米。一共分為三層，一層為商店街，主要是一些賣衣服的專賣店和賣珠寶首飾的店鋪，二樓主要是賣一些蔬菜，生鮮，水果等，三樓為服飾，休閑食品，家用電器，日常用品，包裝食品為主，種類齊全，經(jīng)常搞促銷活動(dòng)，還有很有特色的會(huì)員印花商品來吸引顧客，所以人氣是很旺的，另外配有免費(fèi)購物班車。北海大道沿線商業(yè)分布情況北海大道是商業(yè)較繁華的城市主干道，目前北海大道業(yè)態(tài)分布的特征，西段〔四川路以西〕集中了較多的賓館、酒店；中段餐飲、零售的業(yè)態(tài)相對(duì)較多；東段〔廣東路以東〕似有向?qū)I(yè)市場(chǎng)區(qū)開展的趨勢(shì)。目前商業(yè)繁華區(qū)主要集中在云南路與廣東路之間，該路段臨街商業(yè)普遍售價(jià)在4000-8000元/平米之間，個(gè)別中心地段商鋪報(bào)價(jià)達(dá)18000-20000元/平米。商鋪?zhàn)饨鹚脚c業(yè)態(tài)有很大關(guān)系，一般超市收租元/天㎡，普通零售店收租元/天㎡，餐飲店收租可達(dá)3元/天㎡左右。北海城市商業(yè)開展特征總結(jié)分析北海市商業(yè)根底較為薄弱，大型化具有檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)很少。目前的商業(yè)分布，形成以北部灣廣場(chǎng)為核心向四周輻射的特征，商業(yè)繁華區(qū)沿北海大道延伸的趨勢(shì)也非常明顯，并已初步形成各個(gè)路段的商業(yè)業(yè)態(tài)分工。本工程所在的廣東路、湖南路一帶有向?qū)I(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)開展的趨勢(shì)，這樣的業(yè)態(tài)有利于帶來人氣的集聚，但對(duì)區(qū)域商業(yè)檔次的提升有所影響。如果本工程商業(yè)業(yè)態(tài)在與區(qū)域商業(yè)趨勢(shì)相和諧的根底上，拔高業(yè)態(tài)定位，營造區(qū)域高端商務(wù)形象，將有助于本工程在區(qū)域內(nèi)樹立標(biāo)桿形象。第二局部產(chǎn)品篇價(jià)值——逆風(fēng)飛揚(yáng)價(jià)值是客觀存在的，但容易被淹沒價(jià)值不在于是否高貴，而在于是否適宜產(chǎn)品的簡單表現(xiàn)可以促進(jìn)價(jià)值的大幅提升第二局部(產(chǎn)品篇)工程特點(diǎn)及SOWT分析本工程客戶來源分析本工程產(chǎn)品定位六、本工程特點(diǎn)及SWOT分析■本工程處于市中心次級(jí)商圈，擁有便利的交通和較成熟的生活配套，工程周邊居民區(qū)集中，政府機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、教育機(jī)構(gòu)等城市資源豐富，工程隔北海大道對(duì)面正在形成以家居、建材、小商品為主的市場(chǎng)區(qū)。隨著周邊城市建設(shè)的不斷完善，商圈的繁華指日可待?！龉こ炭偨?0000平米，其中四層底商約10000平米，住宅約26000平米，地下車庫約4000平米。體量適中，易于營造良好的配套和效勞。■五層及以上為住宅，根本上都擁有良好的視線，高層南北向房源均能遠(yuǎn)觀海景?！龇啃投ㄎ灰砸环績蓮d為主，兩房兩廳及少量三房房型為輔。工程特點(diǎn)工程SWOT分析---優(yōu)勢(shì)■地段優(yōu)勢(shì)。位于次級(jí)商圈的地段提供了便利的生活和較豐富的城市資源；■位置優(yōu)勢(shì)。位于北海大道沿線、貼近商業(yè)繁華區(qū)的位置提供了必要的商業(yè)氣氛，加強(qiáng)了工程的昭示性；■高度優(yōu)勢(shì)。22層的高度使工程從周邊的低矮建筑中跳出來，易于樹立建筑形象，同時(shí)為中高層住戶提供了優(yōu)越的景觀資源；■面寬優(yōu)勢(shì)。沿北海大道展開大面的商業(yè)，為工程底商進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營提供了良好的條件，也翻開了工程的展示面；■產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前房型定位從一房到三房，產(chǎn)品形態(tài)豐富，同時(shí)柱網(wǎng)的靈活性也為房型布局的轉(zhuǎn)換提供了方便，易于應(yīng)付市場(chǎng)的變化。工程SWOT分析---劣勢(shì)■工程離風(fēng)景區(qū)較遠(yuǎn)，對(duì)于看得景觀的客戶來說缺乏競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)；■周邊缺乏高端工程，區(qū)域形象有所欠缺；■工程距離商業(yè)核心區(qū)也有一定距離，處于城市核心和景觀核心區(qū)的中間地帶；■塔式建筑，局部房源朝向差，如B棟西向戶型和A棟東向戶型。工程SWOT分析---時(shí)機(jī)■在當(dāng)前北海房地產(chǎn)開展看好，且缺乏優(yōu)秀產(chǎn)品的情況下，如能找準(zhǔn)定位，拔高工程形象，有助于建立北海房地產(chǎn)的一塊品牌，給企業(yè)開展帶來巨大益處?！龉こ躺虡I(yè)局部約1萬平方米商業(yè)，可以利用自身?xiàng)l件創(chuàng)造商業(yè)效應(yīng)。■新工程，可以根據(jù)市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)打造更適合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品形象。工程SWOT分析---威脅■對(duì)于北海房地產(chǎn)典型的外向型市場(chǎng)來說，政策波動(dòng)極易影響購房者心理，保持對(duì)市場(chǎng)的敏感和政策的把握是防止工程風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。第二局部(產(chǎn)品篇)工程特點(diǎn)及SOWT分析本工程客戶來源分析本工程產(chǎn)品定位七、本工程客戶來源分析誰會(huì)使用這些房子？■自住型客戶？一房和兩房的主力房型適合投資和度假，兩房和三房的尺度那么適合自住者的需求。■度假型客戶？與眾多競(jìng)爭者相比，本工程景觀優(yōu)勢(shì)要弱一些，但處于城市次中心區(qū)，房型相對(duì)合理，可以用消費(fèi)盲點(diǎn)吸引局部對(duì)臨海居住不看重的度假型客戶?！錾虅?wù)型客戶？較成熟地段，便于商務(wù)型客戶辦事；商業(yè)氣氛，便于商務(wù)型客戶生活；樓宇形象，滿足商務(wù)人群心理需要?！鐾顿Y型客戶？投資型客戶不會(huì)直接使用產(chǎn)品，更多考慮產(chǎn)品增值前景。目前的市場(chǎng)背景下，把握產(chǎn)品的性價(jià)比，對(duì)投資客具有很好的吸引力。建議：本工程潛在客戶主次排列：投資型——商務(wù)型——度假型——自住型目標(biāo)客戶以投資型、商務(wù)型為主，度假型、自住型為輔誰會(huì)購置這些房子？購置這些房子的人，必定是對(duì)這個(gè)房子有需求，或看到這個(gè)需求的投資者?！霰镜厝?？在本工程類似的競(jìng)爭樓盤中，出現(xiàn)了本地經(jīng)商者的身影，他們是商務(wù)型樓盤的使用者，也是投資者?！鰱|北人？東北人是北海房地產(chǎn)最大的購房群體，他們購房主要用于自住、度假，對(duì)此，本工程從景觀條件來看處于競(jìng)爭劣勢(shì)，但依然能吸引自住性客戶?！鼋闳?？江浙人追求房子的性價(jià)比和升值潛力，本工程位于次級(jí)商圈，商業(yè)的繁華指日可待，對(duì)江浙投資者具有一定的吸引力?！錾轿魅耍可轿魅速彿考嬷囟燃倥c投資，本工程景觀資源稍欠，不是山西人的首選?！鑫髂先?？西南人大多經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，定位高端的樓盤不是他們主要的消費(fèi)對(duì)象?！龊Ｍ馊耸浚繉?duì)于回國創(chuàng)業(yè)的人士或在北海有生意的海外人士，物業(yè)效勞良好的樓盤對(duì)他們是有吸引力的。還有誰會(huì)購置這些房子？■外地政府機(jī)關(guān)駐北海的辦事處■外地社會(huì)團(tuán)體駐北海機(jī)構(gòu)■外地企事業(yè)單位駐北海分部或聯(lián)絡(luò)點(diǎn)■周邊政府機(jī)關(guān)公務(wù)員■周邊市場(chǎng)經(jīng)營者■其它在北海開辦公司或創(chuàng)業(yè)的人■全國各地投資客建議：本工程主要目標(biāo)消費(fèi)人群——外地和本地的商務(wù)人群。第二局部(產(chǎn)品篇)工程特點(diǎn)及SOWT分析本工程客戶來源分析本工程產(chǎn)品定位八、本工程產(chǎn)品定位根據(jù)上述分析，建議本產(chǎn)品定位為：北海市中心首席商務(wù)度假公寓工程操盤思路——從商業(yè)運(yùn)作和住宅品質(zhì)兩方面提升產(chǎn)品價(jià)值，并以商業(yè)帶動(dòng)住宅。本工程裙樓商業(yè)的運(yùn)作，對(duì)拔高工程形象，提升住宅價(jià)值及樹立企業(yè)口牌都有重要的意義。建議在工程營銷中，以商帶住，做好商業(yè)定位與包裝，形成并提升工程的商務(wù)價(jià)值，從而帶開工程形象提升及住宅銷售。本工程商業(yè)定位思路本工程裙樓商業(yè)的運(yùn)作，對(duì)拔高工程形象，提升住宅價(jià)值及樹立企業(yè)口牌都有重要的意義。為兼顧商業(yè)的租售收益和配套功能，我們對(duì)商場(chǎng)招商的思路有：本工程底商共四層約一萬平米，體量適中，建筑形態(tài)適于經(jīng)營超市、百貨零售、餐飲、專業(yè)市場(chǎng)、娛樂休閑等各種業(yè)態(tài)，但不便于分割，以上業(yè)態(tài)都需成規(guī)模經(jīng)營。超市是最有助于提升工程品質(zhì)的業(yè)態(tài)，但租金較低，難以實(shí)現(xiàn)利潤最大化。餐飲是實(shí)現(xiàn)利潤較高的業(yè)態(tài)，但需考慮對(duì)樓上住戶的影響。根據(jù)工程周邊有建材、家居等專業(yè)市場(chǎng)存在的情況，可以考慮與這些市場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)，引進(jìn)相似或相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)。比方家電專業(yè)市場(chǎng)：如蘇寧電器、國美電器；另一種思路，兼顧樓盤檔次的拔高和商業(yè)租售利潤的提高，注重商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富、時(shí)尚特征。可以考慮做成美食、娛樂綜合體，集特色餐飲、購物休閑、娛樂健身于一體。綜合體方案一：一樓局部：零售店鋪、特色餐飲一樓局部+二、三樓：中型超市四樓：中大型餐飲店、娛樂會(huì)所等。綜合體方案二：一樓：特色餐飲、局部零售、便利店二樓：中大型餐飲店三、四樓：娛樂會(huì)所關(guān)于商業(yè)管理的思路商業(yè)管理包括物業(yè)管理和經(jīng)營管理兩個(gè)功能不同的職能，物業(yè)管理為商業(yè)經(jīng)營者與消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的營商和消費(fèi)環(huán)境，經(jīng)營管理為經(jīng)營者提供良好的經(jīng)營條件。我們建議工程必須聘請(qǐng)一家經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理參謀，協(xié)助貴司的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。假設(shè)裙樓商業(yè)作為持有物業(yè)進(jìn)行招租經(jīng)營，還需要成立專業(yè)的商業(yè)管理公司，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，有利于保持商場(chǎng)的長旺不衰，提高經(jīng)營商家的經(jīng)營信心。工程產(chǎn)品建議：■樓盤外立面以莊重、典雅的淺色調(diào)為主，注重品質(zhì)感；■設(shè)置合理的交通線路，使車輛可以便捷到達(dá)公寓入口處；■入口大堂需留出寬敞空間，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)裝修，營造品質(zhì)感；■入口大堂應(yīng)具備一定的信息效勞和商務(wù)效勞功能；■入口大堂應(yīng)具有會(huì)客功能；■四層屋頂平臺(tái)建議進(jìn)行屋頂綠化，并留出休閑區(qū)；■樓宇內(nèi)外應(yīng)設(shè)立易辨識(shí)且具品質(zhì)感的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。樓盤交付標(biāo)準(zhǔn)建議：毛坯VS裝修當(dāng)前，北海樓市除楓林藍(lán)灣等個(gè)別工程外，均為毛坯交房；許多外地客戶購置房屋以后，是將它委托給一些中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行裝修；投資客戶用于出租的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)較低，通常200-300元/平米就能完成住宅裝修；對(duì)于商務(wù)型客戶來講，提供一定標(biāo)準(zhǔn)的裝修是他們必需的；商務(wù)型客戶的裝修標(biāo)準(zhǔn)要求相對(duì)不高，一般只需滿足使用功能；假設(shè)按裝修標(biāo)準(zhǔn)交房往往會(huì)延遲交房時(shí)間，且客戶的標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一。綜上所述，建議本工程可以毛坯交房，但提供委托菜單式裝修效勞。特色物業(yè)效勞建議：針對(duì)商務(wù)型度假公寓的定位，建議在傳統(tǒng)物業(yè)效勞根底上，提供以下特色效勞：■商務(wù)效勞。包括車船票預(yù)訂、打字、復(fù)印、郵件收發(fā)、辦公用品代售等；■接送效勞。配備專門車輛用于接機(jī)、接車；■商務(wù)用品租賃效勞。包括車輛租賃、電腦租賃等；■旅游用品租賃效勞。包括自行車、帳篷、釣魚桿、體育用品等的租賃；■商務(wù)書吧。提供租書和休閑閱讀；■保險(xiǎn)箱效勞。為樓內(nèi)人群提供貴重物品保存；■空置房屋托管。按客戶要求提供空置房屋的衛(wèi)生保潔或委托租賃效勞；■組織商務(wù)沙龍。為樓內(nèi)客戶提供聯(lián)誼。第三局部營銷推廣思想營銷——見風(fēng)使舵營銷，需要打動(dòng)我們想要打動(dòng)的人營銷，需要打動(dòng)值得打動(dòng)的人營銷，需要把握打動(dòng)人的最正確時(shí)機(jī)對(duì)人的行為特征的把握，就是對(duì)營銷的把握。第三局部(營銷推廣篇)工程品牌形象設(shè)計(jì)銷售策略價(jià)格及推盤策略總體營銷推廣思想：以商帶住。針對(duì)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，工程住宅局部銷售不存在大的難題，關(guān)鍵在于如何賣出價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。工程銷售價(jià)值的表達(dá)，商業(yè)運(yùn)行占據(jù)重要影響，其次是住宅局部品質(zhì)影響。對(duì)商業(yè)局部進(jìn)行包裝，同步招商，利用商業(yè)包裝形象和招商的進(jìn)度信息襯托工程商業(yè)氣氛。利用商業(yè)氣氛推進(jìn)銷售價(jià)值提升。做好產(chǎn)品品質(zhì)，花小錢做大事，主要在于建筑細(xì)節(jié)品質(zhì)的把握和包裝形象上，塑造產(chǎn)品品質(zhì)影響，不僅利于提升工程市場(chǎng)口碑促進(jìn)銷售，也利于企業(yè)在北海的市場(chǎng)影響和可持續(xù)開展。九、工程品牌形象設(shè)計(jì)工程案名：對(duì)于案名的考慮，需滿足以下幾個(gè)條件：■能表現(xiàn)北海作為海濱城市的特征；■能表現(xiàn)北海城市景觀特征；■能表現(xiàn)工程所在市中心區(qū)域特征；■能表現(xiàn)工程作為商務(wù)型公寓的定位；■能表現(xiàn)工程的品質(zhì)感，符合工程的形象；■能促進(jìn)人們對(duì)于該工程所提供之生活形態(tài)的聯(lián)想。首推案名：銀海公館說明：能促進(jìn)人們對(duì)于北海城市及銀灘風(fēng)景區(qū)的聯(lián)想；符合工程淺色外立面的特征；“公館〞二字表現(xiàn)出工程的