會(huì)館建館可行性分析報(bào)告

會(huì)館建館可行性分析報(bào)告人飄洋過(guò)海,來(lái)加拿大打拼定居,可朔自上世紀(jì)五十年代,幾乎歷經(jīng)超越半世紀(jì)的歷史;尤以多倫多地區(qū)的同鄉(xiāng)前輩,更早已在第二次世界大戰(zhàn)以前,就有眾多的移民卓越事跡記載.有鑑於**同鄉(xiāng)移民的卓越歷程 ,在多倫多建構(gòu)一個(gè) **人精神團(tuán)結(jié)向心的地點(diǎn)指標(biāo) ,一方面可在自己的活動(dòng)中心舉辦交流活動(dòng) ,努力融入加拿大的主流社會(huì) ;另一方面也可見(jiàn)證 **人在海外胼手胝足的經(jīng)驗(yàn)傳承 ,加強(qiáng)連絡(luò)感情增進(jìn)團(tuán)結(jié) , 建造一棟**會(huì)舘的構(gòu)想乃為同鄉(xiāng)眾所祈愿為了冀祈 **會(huì)舘建館之規(guī)劃工作有所依據(jù) ,更為順利可行,**會(huì)舘建館委員會(huì)乃擬議本建館可行性分析 ,再經(jīng)同鄉(xiāng)深入研議,即可戮力進(jìn)行**會(huì)舘建館之規(guī)劃設(shè)計(jì)工作 .至於建館之時(shí)程則以未來(lái)十五年為計(jì)畫(huà)期.建舘工作共分為三期包括 (1) 建館規(guī)劃期;(2) 建館設(shè)計(jì)及施工期;(3) 建館維護(hù)管理期 . 第一期包括可行性分析正在進(jìn)行中, 第二期以四至五年至建館完成 . 第三期維護(hù)管理期 ,則為同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)員對(duì)會(huì)舘保館護(hù)館傳承 ,是否成功之保證故本可行性分析,僅針對(duì)第一期:建舘前期規(guī)劃先行做分析討論而已.其后經(jīng)過(guò)初步可行性之結(jié)論,認(rèn)為可行,可再進(jìn)行后續(xù)－1－之第二期設(shè)計(jì)施工及第三期之維護(hù)管理 .1-1 第一期: 建舘規(guī)劃期. A. 建舘目標(biāo)愿景建舘委員會(huì)初步可行性分析十個(gè)面向建舘草案之規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查調(diào)查分析自然人文景觀及使用者同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)員之意愿 , 及認(rèn)購(gòu)Condo之調(diào)查課題與策略規(guī)劃構(gòu)想(景觀規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),風(fēng)俗文化,宗教信仰)設(shè)計(jì)草案依規(guī)劃目標(biāo)調(diào)查分析課題策略衍生之規(guī)劃構(gòu)想依規(guī)劃構(gòu)想衍生之設(shè)計(jì)主題完成設(shè)計(jì)草案認(rèn)可初步可行性分析十個(gè)面向之結(jié)論1-2 第二期: 建館設(shè)計(jì)施工期由設(shè)計(jì)草案進(jìn)行設(shè)計(jì)圖施工詳圖及估價(jià)執(zhí)行招標(biāo),發(fā)包及簽約確定Condo預(yù)售之各種方式－2－可行性分析十個(gè)面向之詳細(xì)檢討回饋及確認(rèn)建舘財(cái)務(wù)計(jì)畫(huà)及確認(rèn)各項(xiàng)資金之調(diào)集支付執(zhí)行施工時(shí)程及預(yù)算品管完成施工計(jì)畫(huà).1-3 第三期: 建舘維護(hù)管理期維護(hù)管理組織之委任維護(hù)管理重要項(xiàng)目(管理章程)之成文進(jìn)行維護(hù)管理計(jì)畫(huà)貳 建舘規(guī)劃期2-1 建舘目標(biāo)愿景A.** 會(huì)舘為**人在多倫多活動(dòng) 之中心, 具精神向心及象徵意義之指標(biāo) ,為表現(xiàn)**人融入加拿大主流社會(huì)之努力 ,及見(jiàn)證**人在海外胼手胝足奮斗經(jīng)驗(yàn)之傳承 ,多倫多**人乃祈愿建造 **會(huì)舘.B.** 會(huì)舘,包括一棟二十遲高會(huì)舘 ,公寓(Condo) 一百單位,長(zhǎng)青館一百單位 ,及景觀和停車場(chǎng)等附設(shè)設(shè)施 ,2-2 建舘委員會(huì)依2007-02-24 多倫多**同鄉(xiāng)會(huì)大會(huì)修正建舘委員會(huì)章程如下:當(dāng)屆會(huì)長(zhǎng)副會(huì)長(zhǎng)及財(cái)務(wù)委員為一年期當(dāng)然委員另外選出六名及兩名顧問(wèn)(律師及會(huì)計(jì)師)為兩年期委員－3－連選得連任建舘委員會(huì)任務(wù)參閱章程及當(dāng)天記錄2-3 初步可行性分析十個(gè)面向十個(gè)面向1..環(huán)境面可行性,2. 經(jīng)濟(jì)面可行性,3.財(cái)務(wù)面 可行性,4.社會(huì)面 可行性,5. 技術(shù)面可行性 ,6. 法令面可行性 7. 經(jīng)營(yíng)面可行性, 8. 政策面可行性,市場(chǎng)面可行性,10.風(fēng)險(xiǎn)面可行性各面向之定性分析—參閱意愿調(diào)查2-4 調(diào)查與分析自然參閱意愿調(diào)查結(jié)果 3. 區(qū)位項(xiàng)人文交通狀態(tài)調(diào)查,參閱意愿調(diào)查結(jié)果4.需求項(xiàng)所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)及使用權(quán)之區(qū)別會(huì)舘之使用權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)及所有權(quán)乃非營(yíng)利性Condo之所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)及使用權(quán)乃營(yíng)利性其他空間經(jīng)營(yíng)之租賃3. 募款小組之組織分析 :參閱附件－4－景觀參閱意愿調(diào)查結(jié)果 4.需求項(xiàng)D.使用者同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)員之意愿調(diào)查結(jié)果 (2/22/07)1. 使用者同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)員認(rèn)購(gòu)調(diào)查包括 意愿 之價(jià)格 參與募款及會(huì)舘型態(tài)愿意認(rèn)購(gòu) 未定但有意愿 擬議數(shù)量18戶10戶100戶房間數(shù)3BR4戶23%1戶10%3BR10戶2BR14777702BR751BR01BR101BR+Den01BR+Den5面積數(shù)600-800sf1BR+Den3－5－17 2 1BR+Densf800-10002BR73951BR600sf1001-12002BR+Den63312BR1,000sf1201&UP1623BR1,200sf不清楚16-價(jià)格愿意認(rèn)購(gòu) 未定但有意愿購(gòu)買 擬議數(shù)量18戶10戶戶－6－價(jià)格戶數(shù)%戶數(shù)%150K–200K1BR或2BR9503302BR75戶-250K5283301BR10戶-300K2113301BR+Den5戶-350K2111103BR10戶3. 區(qū)位愿意認(rèn)購(gòu) 未定但有意愿 擬議數(shù)量18－7－戶10戶戶區(qū) 位 戶數(shù) % 戶數(shù) %MetroNE2戶111戶102BR75戶NW164401BR戶Central211( 1) 1BR+Den 5戶N2113BR10戶GTANE633110N211－8－220NW211220無(wú)意見(jiàn)16交通方便最重要18100需求項(xiàng)目愿意認(rèn)購(gòu)戶需 求 戶數(shù) %戶數(shù) %出租 18 100 鄰近 TTC站公園公 車 大 商場(chǎng) 1478300 人 聚 會(huì) 空－9－間16希望儘快完成16圖書(shū)館1056自付水電熱管理費(fèi)16游泳池739僅售給**同鄉(xiāng)16會(huì)客空間950托兒所16Sauna2－10－11 運(yùn) 動(dòng) 空間 16計(jì)算數(shù)據(jù)調(diào)查分析Condo一百單位面積1)3BR10戶x1,200=12,000sf(英遲)2)2BR75戶x1,000=75,0003)1BR10戶x600=6,0004)1BR+Den5戶x800=4,0005)公共及附屬空間面積5%=6,0006)Condo總樓地板面積103,0007)兩層地下停車場(chǎng)120－11－x350=42,0008)20位來(lái)訪客人地上停車位20x300(6,000)9)Condo總建筑樓地板面積:145,000sf會(huì)館面積1)600人會(huì)議室6,000sf包括 400人餐廳2) 兩 間 會(huì) 議室1,0003) 圖 書(shū) 室 50 x201,0004) 廚房5005) 廁所5006)辦公室及會(huì)議室50x201,000－12－會(huì) 舘 總 建 筑 樓 地 板 面 積 小 計(jì)=10,000sf7)60部車地上停車場(chǎng)60x300=18,00010位來(lái)訪客人地上停車位10x3003,0008)游泳池40x60(室外)2,400sf長(zhǎng)青館一百單位面積(本項(xiàng)面積僅供未來(lái)估計(jì)開(kāi)發(fā)總用地所需不計(jì)入建筑總面積)1)1BR60戶x600=36,000sq2)2BR40戶x800=32,0003)公共及附屬空間面積=6,0004)120停車－13－場(chǎng)=36,0005)10位來(lái)訪客人地上停車位10x300(3,000)6)長(zhǎng)青館樓地板面積=110,000sf\4. 總樓地板面積 (GrossFloorArea)1) Condo145,000 sf會(huì)舘及停車場(chǎng)及游泳池 = 10,000. 會(huì)舘10,000停車場(chǎng)（室外地上） 21,000游泳池 ( 室外) 2,4003) 長(zhǎng) 青館110,0004) 本 案 完 成 時(shí) 總 建 筑 面積 265,000sf－14－建筑面積(BuildingArea)1)Condo103,000/10=10,300sf/每層2)會(huì)舘10,000/1=10,0003)長(zhǎng)青館110,000/10=11,0004)建筑物面積31,300sf\建筑基地用地1) 停 車 場(chǎng) ( 地上) =30,000 sf2) 游 泳池 =2,4003) 建 筑 物 面積 =－15－31,300.4)景觀及道路用地=24,0005) 建 筑 用地 =87,700sf6)建蔽率31,300/87,700=35.70%7)總基地用地=2.13 Acs （英畝）如上得出 2.13Acs 應(yīng)可足敷使用,故擬以2.5英畝為本案之基地規(guī)劃尺度建造及土地費(fèi)用(不含長(zhǎng)青館,僅含HardCost,但未包括SoftCost)建造費(fèi)用(費(fèi)用為估計(jì)價(jià),詳細(xì)值應(yīng)依當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算)1)Condo$150/sfx103,000=$15,450,000－16－2) Condo 地下停車場(chǎng) $12,000 x 1201,440,0003)會(huì)舘$140/sfx10,000=1,400,0004)室外停車場(chǎng)$40/sfx30,000=1,200,0005)游泳池$225/sfx2,400=540,0006)長(zhǎng)青館(暫不開(kāi)發(fā)故不計(jì)入)7)景觀及道路=500,0008)地下水電給污水瓦斯工程=500,0009)建造費(fèi)用=$21,030,000土地費(fèi)用2.5 英－17－畝$ 2,500,000.3. 建 造 及 土 地 費(fèi) 總 費(fèi)用$ 23,530,000融資(Financing)1.同鄉(xiāng)會(huì)現(xiàn)有存款$300,0002.出售100間Condo100x200K=20,000,0003.長(zhǎng)期低利貸款(1%)()4.CMHC加國(guó)政府貸款()5.同鄉(xiāng)會(huì)籌集募款或政府補(bǔ)助=3,500,000本案可用融資=$23,800,000－18－2-5. 課題與策略課題一:如何:取得最佳融資及募款策略:1. 利用會(huì)員與銀行之良好關(guān)系申請(qǐng)低利貸款2..請(qǐng)求**政府及安省 政府補(bǔ)助3. 募款委員會(huì)設(shè)定募款目標(biāo)及時(shí)間表 (兩年內(nèi)完成.密集舉辦募款活動(dòng)B.課題二:如何說(shuō)服會(huì)員推廣認(rèn)購(gòu)Condo事宜策略:1. 第一期可行性分析報(bào)告經(jīng)確認(rèn)可行后應(yīng)儘速購(gòu)入圡地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)如能取得圡地應(yīng)請(qǐng)募款委員會(huì)擴(kuò)大推廣任購(gòu)C.課題 三: 如何獲得最佳設(shè)計(jì)及維護(hù)管理策略:1. 組成設(shè)計(jì)小組深入討論以便確認(rèn)初步可行性分析進(jìn)行可行性分析第二期及第三期任務(wù)D.課題 四: 其他Option討論在十個(gè)面向之后的第四部分討論之2-6 規(guī)劃構(gòu)想規(guī)劃理念－19－強(qiáng)調(diào)多倫多**同鄉(xiāng)會(huì)組織的任務(wù)與愿景運(yùn)用景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)模式—由下而上的原理(gegen stromprinzip)建構(gòu)一個(gè)具有**鄉(xiāng)土主體意識(shí)特色之景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)具備產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),自主之經(jīng)濟(jì),免於財(cái)務(wù)及維護(hù)管理之困境努力將**人的歷史文化融入加拿大主流社會(huì)加強(qiáng)**人在宗教信仰的靈性B.規(guī)劃 設(shè)計(jì)之主題表達(dá)規(guī)劃目標(biāo),調(diào)查分析及課題策略所衍生之設(shè)計(jì)主題強(qiáng)烈表現(xiàn)規(guī)劃理念的內(nèi)含要義2-7 設(shè)計(jì)草案 ( 草圖可依基地之區(qū)位做不同之設(shè)計(jì) )參. 認(rèn)可進(jìn)行初步可行性分析十個(gè)面向之結(jié)論3-1. 環(huán)境面可行性A.同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)員意愿調(diào)查之普遍性有待加強(qiáng) , 一般調(diào)查應(yīng)有全體會(huì)員中 50%之回報(bào)數(shù),獲得回報(bào)數(shù) 50%為準(zhǔn),本次調(diào)查未達(dá)基本數(shù)尚須加強(qiáng)B.根據(jù)同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)員意愿調(diào)查指出 MetroNE,NW及GTA(市郊)NE,NW及－20－Central 最受歡迎.C.當(dāng)然交通方便的區(qū)位最為重要3-2. 經(jīng)濟(jì)面可行性A.Condo 價(jià)位以20萬(wàn)為最受歡迎B.本案擬議2BR應(yīng)該佔(zhàn)有75戶,1BR佔(zhàn)15戶,3BR佔(zhàn)10戶C.Condo 為十層,附加兩層地下停車場(chǎng)包括 20位訪客用共有120位會(huì)館有一層20遲高,除適合同鄉(xiāng)會(huì)務(wù)之使用外,還具備多功能用途空間.會(huì)館停車場(chǎng)及游泳池為地上及室外3-3. 財(cái)務(wù)面可行性A.儘量取得低利或免利貸款 . 依初步調(diào)查結(jié)果資金與建筑費(fèi)用應(yīng)可平衡找尋**及加國(guó)政府(CMHC)優(yōu)利融資3-4. 社會(huì)面可行性A.Condo應(yīng)售與一般市民 ,并無(wú)特定族群之分但未來(lái)Condo轉(zhuǎn)售可能必須鼓勵(lì)售給我同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)員3-5. 技術(shù)面可行性A.全部規(guī)劃 設(shè)計(jì)皆依據(jù) OntarioBuildingCode 及當(dāng)?shù)兀?1－ZoningBylaw 之規(guī)定B.同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)員人才眾多 ,各式各樣技術(shù)及 Sale 之人才,皆應(yīng)參與.3-6. 法令面可行性A.針對(duì)法令方面 , 同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)員中之律師 ,會(huì)計(jì)師及建筑師應(yīng)該各施其職B.尤其律師應(yīng)就 Condo及會(huì)館之所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)及使用權(quán)加以檢核C.有關(guān)SecurityAct 之配套法令應(yīng)予納入考量3-7. 經(jīng)營(yíng)面可行性組織維護(hù)管理委員會(huì)及設(shè)立管理規(guī)程以便執(zhí)行經(jīng)營(yíng)大計(jì)應(yīng)妥善經(jīng)營(yíng)基地上之產(chǎn)業(yè),如托兒所或空間出租,以保證財(cái)務(wù)收支的平衡3-8. 政策面可行性A.配合加國(guó)政府 AffordableHousingProgram 的政策B 應(yīng)隨時(shí)注意.OntarioHousing 及CMHC的政策變動(dòng)3-9. 市場(chǎng)面可行性A.本規(guī)劃每單位售價(jià) 20萬(wàn),對(duì)應(yīng)於現(xiàn)有 Condo市場(chǎng)價(jià)格25萬(wàn), 即平均價(jià)位在$350/SF; 應(yīng)甚有競(jìng)爭(zhēng)性－22－B.目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要點(diǎn)仍在區(qū)位的選擇 ,儘快找到一塊理想的基地是本報(bào)告后的要?jiǎng)?wù)之一.C.因本案系由同鄉(xiāng)會(huì)主導(dǎo) ,可省卻最少 15%費(fèi)用包括Commission,Promotion 及Profit 等,望同鄉(xiāng)多多支持購(gòu)買 ,以便可以早日進(jìn)行本案 .3-1