名師精講房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義

第8章房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述8．1．1風(fēng)險的含義

風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。風(fēng)險是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風(fēng)險，在經(jīng)濟活動中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟損失；其二，實際所獲得的收益小于預(yù)期收益（希望獲得的收益）之差。8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述8．1．2風(fēng)險與不確定性的區(qū)別風(fēng)險可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述8．1．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達到的損失。8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述

8．1．4風(fēng)險與回報

投資回報是指因承擔(dān)某種風(fēng)險進行投資而獲得的收益。承擔(dān)風(fēng)險可以獲得回報，但風(fēng)險與回報之間并不存在某種必然的、固定的關(guān)系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機性。根據(jù)對風(fēng)險所采取的態(tài)度不同，我們將投資主體分為三種類型：即避險型、冒險型和普通型。8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進行較為理性的投資，其特點是：1）在確定的預(yù)期風(fēng)險下，投資者希望得到更高的回報；2）而在確定的預(yù)期收益下，他們寧愿要更小的風(fēng)險；3）在預(yù)期收益增長的前提下，他們才愿意承擔(dān)額外的風(fēng)險。一般情況下，三種類型投資主體的“風(fēng)險－回報”曲線有圖8-3所示的差異：回報風(fēng)險避險型普通型冒險型圖8-3不同類型投資者的風(fēng)險曲線8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述8．1．5房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征1．客觀性2．多樣性3．補償性4．可測性8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法8．2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型1．自然風(fēng)險與意外風(fēng)險

自然風(fēng)險是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。2．財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法3．經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性），造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。4．市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險。8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法5．政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。6．社會與政治風(fēng)險

社會風(fēng)險與政治風(fēng)險是指由于政治、經(jīng)濟因素變動，社會習(xí)俗、社會經(jīng)濟承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面原因造成的投資風(fēng)險。8．原2房插地產(chǎn)筍投資壟風(fēng)險短的種敘類與伶控制虹方法8．里2．犁2房鳳地產(chǎn)臺投資源風(fēng)險直的規(guī)尼避和幅控制風(fēng)險著規(guī)避群和控牲制的劉主要尋方法熱有：1．掏風(fēng)險姜回避本方壞法的降要點倘是：途在預(yù)援期收槽益相搞同的興情況昌下，懼選擇駁風(fēng)險素小的葉房地閥產(chǎn)項年目。2．陷風(fēng)險請預(yù)控風(fēng)險怎的客聚觀存子在使形投資爪者不塌得不團尋找址更為佛積極躍的辦尤法來趣預(yù)防風(fēng)險拘。而顆做好雪市場灶研究歲是這狡種積捏極的彎辦法宅之一串。8．濁2房春地產(chǎn)食投資掌風(fēng)險戒的種慢類與棚控制撥方法3．干風(fēng)險叫組合風(fēng)險踏組合省意味創(chuàng)著通舞過多偷項目誦投資紛來分語散風(fēng)薪險。4．朱風(fēng)險晚轉(zhuǎn)移風(fēng)險貌轉(zhuǎn)移謀是指匹房地棉產(chǎn)投鋪資者豎以某忍種方殖式將瓣風(fēng)險拋損失湖轉(zhuǎn)給宜他人漠承擔(dān)飾。8．厲3房刷地產(chǎn)魔投資頌風(fēng)險阿分析8．榜3．引1風(fēng)堤險分搏析的鄙含義知與作報用風(fēng)險蒼分析裁是根貼據(jù)各播種變鋸量的詳概率班分布番，來老推求際一個栽項目耳在風(fēng)位險條葉件下扔獲利湖的可亦能性扣大小演。因輪此，顆風(fēng)險搭分析唇有時結(jié)也被型稱為拿概率乖分析揭。8．斑3房墊地產(chǎn)待投資由風(fēng)險慚分析8．息3．礎(chǔ)2風(fēng)菊險分溫析要滅解決濃的問匠題1．嶄預(yù)期穗的收叔益率曲是多焰少？揀出現(xiàn)瀉的可逆能性屠有多蝴大？2．附相對酒于目歡標收壓益可集融資糕成本粥或機盒會投飽資收張益來穩(wěn)說，執(zhí)產(chǎn)生目損失館或超盜過目存標收析益的背可能邊有多棄大？3．雹相對放于預(yù)幸期收紛益來膊說，侄收益攤的變兄動性揭和離里散性梯如何產(chǎn)？8．刻3房界地產(chǎn)門投資移風(fēng)險桐分析8．授3．漠3風(fēng)躁險分鹿析的產(chǎn)步驟1．巷選擇浸風(fēng)險術(shù)分析掉使用麥的投福資項壟目的俱經(jīng)濟民評價聯(lián)指標疑。2．姐列出紀需要脈進行夕風(fēng)險粱分析透的不扮確定雄性因羨素，渣此因狠素應(yīng)交是所高有因闖素中拾最為膠不確尚定的警，同判時將焰其余志因素價假設(shè)奪為是黎確定遷因素蜓。3．珠分析膨確定擁這個養(yǎng)不確拍定性承因素鏡的變預(yù)化范迷圍，滴并將稠該不火確定日性因招素的乘變化吧范圍達縮小鼠為幾毛個值框，且窩對每未一個勻值確牽定其肝概率公，列杏出概綢率分來布表疏。4．膨根據(jù)宴概率家分布奪，計奮算上畫述條壤件下工該經(jīng)芳濟評妨價指棄標的辣期望貝值、雖標準殼方差誓、置炭信區(qū)悲間和拖置信逐概率赴等，睜由此館來分抖析某咽一投侵資項比目的泊風(fēng)險念大小太和盈籌利的握把握目程度筑。8．充3房男地產(chǎn)劣投資奮風(fēng)險靈分析8．錫3．俘4風(fēng)有險的臨測量咱與分精析1．露概率鑰論基己本知艙識回均顧1）竟概率概率錫就是亡用來母表示裕隨機佛事件逗發(fā)生居可能靜性大者小的役數(shù)值雖。概率依分為綠主觀后概率猛和客眉觀概炎率。2）魔概率鏡分布由各管個隨失機變膝量與綿其相島應(yīng)的趨概率嘩組成枯的數(shù)卵列稱踏為概胸率分松布。8．絡(luò)3房湖地產(chǎn)既投資將風(fēng)險行分析3）昂離散抓型分純布和詢連續(xù)島型分韻布如果晉隨機導(dǎo)變量沖（例粘如投妄資收濕益率堪）只密取有低限個遼值，滔并且豈對應(yīng)晌于這姐些值跑有確告定的宗概率凍，則倡稱隨麥機變辦量是車離散鼓型分頑布，馳如果騾對每兔一種袋情況斧都賦豈予一后個概芳率，壯并分女別測欺定其無收益存率，繡則成乎為連雙續(xù)型那分布嘉。8．搞3房債地產(chǎn)同投資惱風(fēng)險銷分析4）艙期望渠值隨機碑變量鈴的各妖個取呆值，占以相虎應(yīng)的昌概率約為權(quán)柏數(shù)的功加權(quán)忠平均腸數(shù)，棗叫隨羨機變雕量的棵預(yù)期話值，煤也稱盲數(shù)學(xué)品期望早或均詞值。5）強離散踐度測起定（1灑）方尖差8．青3房自地產(chǎn)盛投資顏風(fēng)險蜓分析（2稍）標累準偏借差標準撿差越絮小，仰說明謝隨機替變量控取值心偏離梳其期喂望值株的離竟散程鉗度越癥小，俘項目揮風(fēng)險背就越攔小，特反之猶則相煙反。8．扣3房腳地產(chǎn)路投資鴿風(fēng)險榮分析6）踐變異哀系數(shù)變異燃系數(shù)血越大濾，表巴示風(fēng)文險程型度越紫大。8．芽3房覺地產(chǎn)瓣投資尺風(fēng)險蠢分析7）忌置信單區(qū)間滔與置睡信概