深圳辦公綜合體項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

XXX辦公及綜合配套服務(wù)區(qū)項(xiàng)目

－－前期策劃顧問(wèn)報(bào)告匯報(bào)稿深圳市XXX集團(tuán)有限公司2匯報(bào)綱要宏觀環(huán)境分析物業(yè)市場(chǎng)分析發(fā)展策略及產(chǎn)品建議財(cái)務(wù)分析3物流是深圳重要支柱產(chǎn)業(yè)，已建成六大物流園區(qū)，XXX占據(jù)重要一極XXX平湖龍華筍崗機(jī)場(chǎng)前海灣2007年深圳集裝箱吞吐量區(qū)域分布2007年，深圳物流業(yè)產(chǎn)值占深圳生產(chǎn)總值的10%，約700億元。深圳有物流和貨運(yùn)相關(guān)企業(yè)2,000多家，其中現(xiàn)代物流企業(yè)已達(dá)到200多家，涌現(xiàn)一批具備綜合物流能力的第三方物流企業(yè)。物流行業(yè)的發(fā)展對(duì)港口集裝箱運(yùn)輸提供強(qiáng)勁支持。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒4珠江三角洲集裝箱港口密布，XXX面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)黃埔港XXX惠州港香港港高欄港中山港南沙港虎門港蛇口港赤灣港珠江三角洲集裝箱港口目前已形成以香港為國(guó)際航運(yùn)中心，深圳港（含鹽田、蛇口、赤灣等）、廣州（含黃埔、南沙等）為干線港，區(qū)內(nèi)其他中小港口為喂給港的格局。5廣州南沙港區(qū)的崛起帶給XXX極大威脅南沙港具有優(yōu)越的地理區(qū)位。通過(guò)吸引大型船公司參股經(jīng)營(yíng)加快了其發(fā)展速度－－中海、中遠(yuǎn)參股后將原來(lái)在深圳港的航線轉(zhuǎn)移至南沙；與中海、中遠(yuǎn)有戰(zhàn)略聯(lián)盟及合作的法國(guó)達(dá)飛、韓進(jìn)海運(yùn)等船公司隨之在南沙開(kāi)通航線。廣州港與XXX集裝箱吞吐量廣州港與XXX集裝箱吞吐量增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，廣州港集團(tuán)，中國(guó)港口集裝箱網(wǎng)6深圳西部港區(qū)的發(fā)展對(duì)XXX也造成壓力XXX區(qū)西部港區(qū)XXX集裝箱吞吐量占深圳比例XXX集裝箱吞吐量占深圳的比例，從高峰時(shí)的約60％下降至目前的約40％。西部港區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多個(gè)物流園區(qū)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。提升港口競(jìng)爭(zhēng)力是XXX面臨的迫切任務(wù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，鹽田區(qū)政府7深圳未來(lái)城市發(fā)展重心向西，鹽田區(qū)處境不利《2007～2020深圳市城市總體規(guī)劃》顯示，未來(lái)深圳將形成“雙中心”的城市格局，“福田－羅湖”中心區(qū)和南山前海中心區(qū)將成為深圳未來(lái)的兩個(gè)市中心。位于西部區(qū)域的前海中心（包括前海、后海和寶安中心區(qū)）將發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)。深圳西部區(qū)域未來(lái)城市軌道交通和城際交通設(shè)施聚集，與廣州、東莞以及珠江西岸區(qū)域的聯(lián)系將更加便捷。深圳城市發(fā)展規(guī)劃示意深圳軌道交通規(guī)劃示意8鹽田區(qū)當(dāng)前總體經(jīng)濟(jì)水平在深圳占比偏小2007年鹽田與深圳全市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較項(xiàng)目鹽田深圳鹽田占深圳比例GDP（億元）210.696765.413.11％第三產(chǎn)業(yè)GDP（億元）140.403314.444.24％常住人口（萬(wàn)）22.13861.552.57％社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消費(fèi)支出（元）1854818753-205實(shí)際利用外資（億美元）0.9436.622.57％數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，鹽田區(qū)政府9鹽田區(qū)近年人口導(dǎo)入減慢，常住人口增長(zhǎng)溫和鹽田常住人口數(shù)量及增速（1998～2007）數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽田區(qū)政府10項(xiàng)目的SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)臨近港口，有物流行業(yè)需求依托景觀資源豐富，海濱特色風(fēng)光目前交通可達(dá)性不佳目前周邊物業(yè)檔次偏低，集裝箱堆場(chǎng)影響觀瞻偏離政府規(guī)劃的商業(yè)發(fā)展核心區(qū)域機(jī)會(huì)威脅物流業(yè)是深圳與鹽田支柱行業(yè)，發(fā)展前景看好周邊缺乏高品質(zhì)物業(yè)，市場(chǎng)存在空白未來(lái)交通可達(dá)性有大幅改善周邊環(huán)境未來(lái)有較大改善受外貿(mào)出口減少影響，XXX集裝箱吞吐量增長(zhǎng)有所放緩珠三角港口間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈11開(kāi)發(fā)高品質(zhì)物業(yè)有利于XXX競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)1990年，國(guó)務(wù)院決定開(kāi)發(fā)浦東，在陸家嘴成立中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)金融開(kāi)發(fā)區(qū)。為顯示決心，并提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，政府組織中糧集團(tuán)等10家大型企業(yè)投資建設(shè)金茂大廈。金茂大廈高420.5米，建成后成為標(biāo)志性建筑和上海著名景點(diǎn)，極大促進(jìn)了陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的發(fā)展并帶動(dòng)了旅游業(yè)的發(fā)展。1984年中英達(dá)成香港回歸協(xié)議。為展現(xiàn)香港的美好發(fā)展前景，著名建筑師貝聿銘受委托設(shè)計(jì)中銀大廈。中銀大廈高315米，落成時(shí)是香港最高建筑，并成為著名景觀。中銀大廈代表了“中國(guó)人民的雄心”。金茂大廈·上海中銀大廈·香港二、關(guān)物業(yè)演市場(chǎng)招分析13辦公材市場(chǎng)14深圳吵優(yōu)質(zhì)促寫字裕樓沿表交通妻干線佩分布辮，自挖東向所西發(fā)成展新興曬市場(chǎng)代表知項(xiàng)目匠：天忽利中播央廣柿場(chǎng)、搖海岸撤大廈桌東座起步落較晚尸，尚眉缺乏聚集聚爺效果深圳只新CB脂D代表掩項(xiàng)目胃：諾摩德中影心、咳卓越洗時(shí)代霜廣場(chǎng)日漸雹成為獎(jiǎng)銀行殲業(yè)、刷金融異業(yè)及餐其它猴專業(yè)男服務(wù)鳥(niǎo)業(yè)的裁集中把地深圳訂舊CB雄D代表剝項(xiàng)目扭：發(fā)灑展銀片行大堪廈、漸地王北廣場(chǎng)票、嘉熱里中霉心商業(yè)猛環(huán)境虹成熟搬，基衰礎(chǔ)設(shè)臥施完看善，坑深受切跨國(guó)弓公司去所青繳睞深圳暮甲級(jí)衛(wèi)寫字柜樓區(qū)謙域分虹布深圳牛甲級(jí)理寫字粒樓區(qū)凝域構(gòu)托成福田繼是甲造級(jí)寫僑字樓冤主要選聚集畜區(qū)。鹽田肯目前霸缺乏末高品圾質(zhì)項(xiàng)內(nèi)目。數(shù)據(jù)引來(lái)源嶺：仲腎量聯(lián)發(fā)行15物流怖行業(yè)哭是主胖要租稅戶，潮其中先不乏蠅國(guó)際輛知名伍企業(yè)序號(hào)公司名稱所在物業(yè)占用面積（平方米）1馬士基地王大廈10,0002日本郵船卓越時(shí)代2,0003長(zhǎng)榮集團(tuán)免稅大廈2,0004APL嘉里中心、現(xiàn)代國(guó)際2,6005達(dá)飛公司地王大廈4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009現(xiàn)代集團(tuán)世界金融中心1,800相當(dāng)掌部分蒼的物梨流企耗業(yè)都鍬將總涼部設(shè)例在了樂(lè)羅湖討、福傲田等但中心混區(qū)域物業(yè)職行業(yè)西代表昨性租拴戶深圳零甲級(jí)河寫字殲樓租蹤蝶戶構(gòu)洞成數(shù)據(jù)輩來(lái)源較：仲賤量聯(lián)作行16第三精方物儉流涵宗蓋業(yè)到務(wù)港口偶物流皇：圍區(qū)繞港葬口展原開(kāi)的別現(xiàn)代征物流描分支主要撲服務(wù)擊活動(dòng)父：倉(cāng)投儲(chǔ)、擺運(yùn)輸屋、物貝流、啦加工揀、貿(mào)輛易、夏金融伸、保秘險(xiǎn)、歐代理員、信氣息、祥口岸江等活動(dòng)移流程昨：廠商物流倉(cāng)儲(chǔ)車行報(bào)關(guān)載行口岸船公爆司船代港口貨代廠商保險(xiǎn)17主要扯企業(yè)丸對(duì)寫稻字樓獵物業(yè)泥需求類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點(diǎn)第三方物流為企業(yè)提供集成式物流解決方案規(guī)模大，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣，資源豐富涉及環(huán)節(jié)多，如倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸，管理水平較高代表企業(yè)：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等靠近客戶，現(xiàn)場(chǎng)操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大船公司產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)，行業(yè)影響力大港口核心客戶，碼頭利潤(rùn)主要來(lái)源在港區(qū)主要設(shè)置操作部或分理處企業(yè)規(guī)模大，跨國(guó)企業(yè)為主代表企業(yè)：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等靠近客戶，現(xiàn)場(chǎng)操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大18主要掠企業(yè)骨對(duì)寫度字樓宮物業(yè)旨需求倘（續(xù)瞧）類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點(diǎn)船代船舶相關(guān)口岸事務(wù)的代理企業(yè)，部分兼辦貨代業(yè)務(wù)以船公司為服務(wù)對(duì)象，對(duì)船公司依存度高船代業(yè)務(wù)與港口關(guān)聯(lián)性強(qiáng)具有一定規(guī)模，國(guó)內(nèi)企業(yè)為主代表企業(yè)：中外代、聯(lián)合船代靠近客戶關(guān)注實(shí)用性，交通，配套面積需求較大自購(gòu)物業(yè)為主貨代承接貨主委托，代辦運(yùn)輸、口岸等相關(guān)業(yè)務(wù)私企為主，國(guó)內(nèi)企業(yè)居多行業(yè)進(jìn)入門檻低，企業(yè)品質(zhì)良莠不齊，規(guī)模、檔次較參差在港口設(shè)功能分支，承擔(dān)報(bào)關(guān)、拖運(yùn)等業(yè)務(wù)職能靠近客戶，現(xiàn)場(chǎng)操作注重物業(yè)實(shí)用性關(guān)注實(shí)用性，交通規(guī)模企業(yè)面積需求較大19XX輪X寫穗字樓刮市場(chǎng)物業(yè)止總量賞規(guī)模宇不小淺，以自藝用為忽主經(jīng)營(yíng)丹性物灣業(yè)規(guī)治模小吵、中低潛檔物腎業(yè)為量主主要評(píng)分布醉在港連區(qū)東糕、西心兩側(cè)蒼，周邊旁配套熟設(shè)施送少租金桂水平際不高狹，一般胞在50伙-7搖0元/平方緣瑞米/月水鈴平市場(chǎng)才需求僚旺盛歸，空慚置率侵低1.海港柳大廈2.XX爹X碼向頭候吩工樓3.東灣低大廈4.中鐵票物流厲大廈5.鹽田簡(jiǎn)國(guó)際42531本案20海港鞏大廈醬物流夸企業(yè)矩用戶愚分析貨代計(jì)運(yùn)輸牛類企殃業(yè)多呼、面皇積占間用比蕉例最跪大船公熄司企答業(yè)平逐均占周用面蹲積最后大，拔是寫死字樓愈空間感需求任的重浪要來(lái)濟(jì)源占用鴉面積企業(yè)提數(shù)量類型貨代運(yùn)輸報(bào)關(guān)行船務(wù)綜合物流平均占用面積10099346105企業(yè)漂平均餅占用僵面積櫻（平崖方米委）21海港做大廈權(quán)部分購(gòu)主要時(shí)用戶公司名稱公司類別占用面積（平方米）馬士基船公司900東方海外船公司300中海集裝箱船公司600中外代船代1,100俊勵(lì)船代400聯(lián)合船代船代260利倉(cāng)行綜合物流40022物流碌企業(yè)輛訪談-訪談兇對(duì)象達(dá)飛爬船務(wù)覽（CM寫A子CG給A）川崎野汽船路（Kl缺in近e）馬士炮基海嚴(yán)運(yùn)（Ma研er錢sk）日本潮郵船黨（NY贈(zèng)K）以星予物流盈（Zi曬m）星輝真儲(chǔ)運(yùn)富（St苗ar帥S朗hi靠ne）中國(guó)腥外輪僚代理辣（PE睜NA稠VI礙CO）美國(guó)聞總統(tǒng)炕輪船集（AP鬧L）康捷女空國(guó)授際貨末代（Ex婦pe萬(wàn)di響to永rs）萬(wàn)海狠航運(yùn)貧（Wa外nh袖ai）嘉宏胞國(guó)際澡貨運(yùn)苗（Ca徑rg例o）怡誠(chéng)挪物流目的憂：了樹(shù)解大役用戶堡對(duì)辦炭公物風(fēng)業(yè)的系需求忍狀況請(qǐng)與前翼景23大型感物流京企業(yè)岸業(yè)務(wù)史職能朱構(gòu)成找與選復(fù)址要丙求核心業(yè)務(wù)銷售/市場(chǎng)客戶服務(wù)后方操作后勤單證、文件中心前方操作選址掘因業(yè)杠務(wù)職準(zhǔn)能而限異：窩銷售箭、客示服部鏟門要倒求貼圣近客顧戶，逼偏向廚于核國(guó)心商葉務(wù)區(qū)前方盛操作更需要蛛靠近澤現(xiàn)場(chǎng)研，需嘆要在撒港區(qū)后方示操作航、單仍證中加心等豆并非揉一定遙位于處核心靈商務(wù)勢(shì)區(qū)物業(yè)藍(lán)品質(zhì)駕和周求邊配捏套完墾善程旋度是棉考慮詳重要醒因素交通按便捷陳性將去有利拐于客遼戶往爺來(lái)及華員工項(xiàng)上下痰班24物業(yè)群服務(wù)飼設(shè)施仇要求主要逼觀點(diǎn)緞：業(yè)務(wù)露往來(lái)尚較多來(lái)，對(duì)現(xiàn)客梯波要求守高數(shù)據(jù)烏通訊干依賴倉(cāng)程度尤高，真對(duì)相快關(guān)服志務(wù)設(shè)憂施要合求高大容續(xù)量后備增電支尚持充足艦客梯大容貸量通訊杰設(shè)施災(zāi)難街及備怒份設(shè)咸施安全植管理智能嗎管理書(shū)系統(tǒng)品牌詠物業(yè)餅管理環(huán)保語(yǔ)大廈宿設(shè)計(jì)中央棗空調(diào)抬高煙地板停車肆場(chǎng)非常渠重要重要有了慨更好25配套檔設(shè)施嗽要求普通偏餐廳/員工練餐廳良好征的辦龜公環(huán)犯境高級(jí)填餐廳酒吧/咖啡賞廳健身炎房會(huì)議妙中心銀行附近稅有酒屢店必要重要有了旬更好主要機(jī)觀點(diǎn)謊：以日仿常商赴務(wù)配剖套為孫主要辮需求酒店洽是較丙重要差的配遞套之鎖一餐飲姐類需戶求較螺大26經(jīng)濟(jì)何一體貧化和愉供應(yīng)笑鏈管錫理要兄求港臉口升飽級(jí)換院代隨著枕技術(shù)蒼進(jìn)步健、經(jīng)賊濟(jì)全僑球化坊和電交子商放務(wù)的淹迅速呢發(fā)展醉，企嶺業(yè)的聚市場(chǎng)棉競(jìng)爭(zhēng)燒壓力室日趨崗激烈雄；面臨縮短嶄交貨務(wù)期、提高泥服務(wù)奸質(zhì)量、滿足環(huán)個(gè)性際化需叢求和降低帶成本的挑達(dá)戰(zhàn)；市場(chǎng)嶄對(duì)產(chǎn)營(yíng)品供舟應(yīng)的精細(xì)主化、敏捷踩化和柔性討化要求兄，對(duì)垃港口匯的運(yùn)屋作模啦式產(chǎn)抹生沖眠擊；港口響之間雞的相統(tǒng)互競(jìng)胖爭(zhēng)也孩促使看自身鞭不斷樸發(fā)展純；19崗99年，倍聯(lián)合縣國(guó)貿(mào)吐發(fā)會(huì)鍋提出月第四寄代港渠口理仆念，溫定義黃為“倡物理?xiàng)椏臻g豪上分旺離，并通過(guò)焰公共沈經(jīng)營(yíng)阻者或水管理那部門社鏈接平的組寇織。穗（Ph價(jià)ys耀ic誦al矩ly傳s及ep聰ar啟at與ed時(shí)b額ut戚l俱in陡ke盆d寺th請(qǐng)ro劫ug薪h貸op帆er單at曬or俘s像or止t始hr恥ou森gh劇a附c蛇om望mo配n胳ad組mi培ni車st榮ra努ti攤on）”27港口博發(fā)展儉對(duì)辦跡公物絲式業(yè)市略場(chǎng)提曲出更亂高要朱求經(jīng)營(yíng)嘗管理延職能航的加姥強(qiáng)要求借有更領(lǐng)多的葬高素鈔質(zhì)人除才進(jìn)粱駐，情提高球?qū)k跌公物狐業(yè)的秘需求鉗；港口召和其付相關(guān)抱物流余活動(dòng)納的互浴動(dòng)合惱作將吸思引更紹多物源流相徑關(guān)企蓋業(yè)進(jìn)豈駐，毀提升盡對(duì)辦碎公物貼業(yè)的皇需求笑；港城槳一體遙化對(duì)社產(chǎn)業(yè)批發(fā)展略的帶桐動(dòng)作糾用能夠議促進(jìn)婆金融五、服稻務(wù)等六產(chǎn)業(yè)注的發(fā)稀展，聞提升測(cè)對(duì)辦兩公、過(guò)商務(wù)臭配套兄物業(yè)尺的需觀求；高標(biāo)幅準(zhǔn)的糧信息雙平臺(tái)桐要求湯辦公直物業(yè)風(fēng)有更高孕的建徑筑標(biāo)微準(zhǔn)；28本項(xiàng)倆目中懇長(zhǎng)期蓋可望瘡聚集岡大型筋物流槐企業(yè)境運(yùn)營(yíng)較中心物流范企業(yè)沈現(xiàn)有羞職能制造環(huán)、商術(shù)貿(mào)企區(qū)業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)度短期銜前景大中小小金融仔、保素險(xiǎn)支砍持服轎務(wù)企普業(yè)物流剝企業(yè)鍛運(yùn)營(yíng)痕職能雪前移核心基客戶瘡群第三李方物刺流企呆業(yè)大型肆船公脾司次要宋客戶劃群船務(wù)善代理大、下中型革貨運(yùn)瞇代理其它苗客戶桌群報(bào)關(guān)賀行、錫車行其他均服務(wù)奧企業(yè)中長(zhǎng)鴨期前款景大大中中29商業(yè)騎市場(chǎng)30城市士拓展坑及基戰(zhàn)礎(chǔ)設(shè)神施改旅善，莫推動(dòng)皮深圳允零售喉商圈技向西概發(fā)展深圳英六大商圈南山福田CB派D國(guó)貿(mào)/人民器南蔡屋址圍華強(qiáng)講北東門主要粒優(yōu)質(zhì)煮零售借物業(yè)儲(chǔ)沿交晨通干斬線分殖布注：1、金丑光華診廣場(chǎng)視；2、萬(wàn)賴象城染（一段期）分；3，中源信城涼市廣符場(chǎng)；4、怡宏景中詠心城植；5、CO伍CO潑P少ar旺k；6、京崖基百編納廣糕場(chǎng)；7、益尸田假同日廣達(dá)場(chǎng)；8、保資利文找化廣抵場(chǎng)；9、海琴岸城晚；10、花摘園城滾購(gòu)物膛中心31近年因優(yōu)質(zhì)揪零售意物業(yè)譯存量晝迅速朋增加卡，但?？罩没致手鸪譂u走星低深圳錦優(yōu)質(zhì)阻零售碧物業(yè)黎存量停和空寒置率反映矮深圳旦優(yōu)質(zhì)本零售漏物業(yè)奏吸納占非常勝?gòu)?qiáng)勁砌。近年里眾多跑國(guó)內(nèi)頭外知懷名零棄售商幻玉在深靈圳積鈔極擴(kuò)涌張，蠢包括GU格CC狹I在內(nèi)諷的一狀些國(guó)沫際奢爭(zhēng)侈品真牌也殊進(jìn)駐萄深圳領(lǐng)市場(chǎng)乎。32深圳抗各區(qū)倡域零猜售市含場(chǎng)未準(zhǔn)來(lái)發(fā)猛展趨財(cái)勢(shì)區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)福田后來(lái)居上，將逐漸成為市級(jí)核心商圈羅湖競(jìng)爭(zhēng)力逐漸下降，核心商圈地位有所降低南山逐步興起，成為重要一極寶安不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場(chǎng)龍崗不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場(chǎng)鹽田非實(shí)力發(fā)展商及主要商家關(guān)注重點(diǎn)33鹽田皆區(qū)零誰(shuí)售物嗚業(yè)分憂布零裹散，暗未有雀形成轉(zhuǎn)核心粉商圈小型礙超市淋、街缸鋪以茅及中賀低端帶餐館嗽是鹽罵田目屋前零尤售物在業(yè)的攏主要訂存在呢形式辯。缺乏雹優(yōu)質(zhì)然零售耳物業(yè)傳，購(gòu)經(jīng)物環(huán)惹境較閥差。優(yōu)質(zhì)篩餐飲面、休秀閑、腐娛樂(lè)芳設(shè)施河缺乏叛，消征費(fèi)環(huán)怎境較爭(zhēng)差。新一佳中英街人人樂(lè)超市海鮮街愿望島風(fēng)情酒吧街東海道沙深路深鹽路和沙鹽路小梅沙食街大梅沙食街34鹽田社區(qū)缺緒少優(yōu)牲質(zhì)零膀售物請(qǐng)業(yè)，貝市場(chǎng)年需求說(shuō)不足凈是主嘩因深圳懇社會(huì)士消費(fèi)拋品零摘售總束額分隔區(qū)構(gòu)笛成深圳討常住假人口殼分區(qū)巷構(gòu)成鹽田符常住嘗人口希只占標(biāo)深圳淋的3％。社會(huì)糧消費(fèi)點(diǎn)品零分售總畜額只茄占深臭圳的1％。數(shù)據(jù)伴來(lái)源聲：深唉圳統(tǒng)凍計(jì)年罩鑒35項(xiàng)目訂開(kāi)發(fā)注大型獨(dú)零售溜物業(yè)聽(tīng)機(jī)會(huì)去偏低涉，適尖合打繳造高斑品質(zhì)堤休閑獎(jiǎng)餐飲廁娛樂(lè)要設(shè)施區(qū)域冶內(nèi)人尋口數(shù)授量少周邊冬人群忘多數(shù)劇消費(fèi)哥能力悟低整體點(diǎn)消費(fèi)騙需求共不足位置照偏僻斧，臨非近高悔架路元，限叨制輻癢射范暑圍區(qū)域圓內(nèi)整奧體狀巨況中涌短期失難以沈改變偏離利政府葡規(guī)劃澆商業(yè)飄中心咐區(qū)域規(guī)劃中商業(yè)中心鹽田區(qū)政府沙頭角大梅沙項(xiàng)目地塊近水員樓臺(tái)寺－臨廢近深藍(lán)圳知彎名海策鮮街磚。景觀視層次子豐富釘，具師有豐窗富海關(guān)景資腫源。避風(fēng)叢塘可歐打造汽成親功水社報(bào)區(qū)。36區(qū)域普內(nèi)休獻(xiàn)閑餐鋤飲娛州樂(lè)需腿求較羊大XX療X有橡較大鐵數(shù)量蛾的靠避港海剃員，20失07年共78杰40艘船她靠港－－棒每年20多萬(wàn)管人次港區(qū)析工作塊人群劉和流億動(dòng)的遷商務(wù)偶人群琴也有棚一定腸規(guī)模－－佩每天桃約5～8萬(wàn)人舞次鹽田羽游客肝數(shù)量頂眾多－－千每年牲超過(guò)1,賊00古0萬(wàn)人書(shū)次，準(zhǔn)平均粘每天傾約3萬(wàn)人詞次鹽田恭政府雅部門逮、企幸業(yè)公圈務(wù)消舒費(fèi)和程常住雜人口魚(yú)消費(fèi)真市場(chǎng)拿空間嘉大－－艷鹽田僚常住匠人口22萬(wàn)業(yè)態(tài)碼輻射釀范圍閣大，算能夠朽吸引榨來(lái)自煩深圳撕城市盟中心子區(qū)域迅的消忽費(fèi)人蔑群37酒店挖市場(chǎng)38深圳司近年則過(guò)夜番游客間不斷矛增長(zhǎng)誘，酒臺(tái)店市斯場(chǎng)發(fā)肉展趨球旺過(guò)夜脹國(guó)際禮游客蹦數(shù)量過(guò)夜?fàn)T國(guó)內(nèi)巷游客皮數(shù)量深圳攔是中昂國(guó)重披要商魚(yú)務(wù)和斑旅游捐城市護(hù)，會(huì)坦展行演業(yè)發(fā)許展迅泳速。20裝05、20潮06和20瓶07年深框圳過(guò)蒜夜國(guó)塞際游真客數(shù)永量分嬌別增考長(zhǎng)10徑.1％、15刷.6％和16島.6％。帶動(dòng)燭星級(jí)圣酒店渾的平啄均房攻價(jià)和光開(kāi)房軍率逐兔年提崖高。星級(jí)夸酒店鋒平均抱房?jī)r(jià)厭和開(kāi)盒房率數(shù)據(jù)哭來(lái)源戚：深聰圳市表旅游涂局39國(guó)際哀品牌中酒店閱積極喉進(jìn)駐貸，平璃均房返價(jià)不佳斷攀汗升深圳呼五星糕級(jí)酒圍店運(yùn)渾營(yíng)狀孤況最近述幾年覽，包蝴括喜彈來(lái)登乞、洲枕際、乓凱賓談斯基鋪等國(guó)拳際知拋名品糕牌酒關(guān)店紛己紛進(jìn)磁駐，群在提魚(yú)升服演務(wù)品踩質(zhì)的呀同時(shí)忍加劇廢了市錄場(chǎng)競(jìng)貧爭(zhēng)。未來(lái)哲凱悅寫、麗拾思卡種爾頓票、香遙格里荒拉（料福田怎）、牛威斯礙汀等輸酒店育還將逃加入舟。數(shù)據(jù)樣來(lái)源昨：深冬圳市訪旅游牢局40鹽田舞高星捧級(jí)酒氏店開(kāi)纏房率斗明顯淚高于里市場(chǎng)耀整體恥水平勉，反中映檔灑次較怒高酒皆店的膏市場(chǎng)騰經(jīng)營(yíng)割狀況嚴(yán)更好鹽田即酒店弱開(kāi)房臨率整體搜包括16家酒璃店，鑼四星芬級(jí)為3家酒出店。數(shù)據(jù)項(xiàng)來(lái)源附：鹽價(jià)田區(qū)供旅游泥局41近期創(chuàng)過(guò)夜耕國(guó)際呀游客?？焖偕釉鲩L(zhǎng)奏，主肉要為幟新增羞高品晴質(zhì)度洲假設(shè)儲(chǔ)施所蠶帶動(dòng)鹽田因過(guò)夜蜘國(guó)際增游客撞數(shù)量常（20稿06～20嘉07）鹽田施過(guò)夜樣國(guó)內(nèi)婆游客痰數(shù)量膽（20灣06～20是07）20紋07年大起梅沙址京基色喜來(lái)鉗登酒甘店與賴東部哀華僑津城開(kāi)食業(yè)。20隱07年鹽絕田過(guò)脆夜國(guó)雪際游混客同錫比增愚長(zhǎng)56％，同期逮過(guò)夜策國(guó)內(nèi)日游客逆增長(zhǎng)11％。20擠08年前8月，柴鹽田企過(guò)夜泥國(guó)際惹游客地增長(zhǎng)51識(shí).4％，同期疤過(guò)夜湊國(guó)內(nèi)礎(chǔ)游客戶增長(zhǎng)20蕉.3％。單位窄：萬(wàn)備人次數(shù)據(jù)靠來(lái)源犁：鹽擋田區(qū)搏政府42大梅妙沙喜土來(lái)登剪酒店漁開(kāi)業(yè)竊，對(duì)坡鹽田恐高端養(yǎng)會(huì)議進(jìn)休閑紡度假化市場(chǎng)約促進(jìn)荷明顯香港度旅游午度假珍團(tuán)隊(duì)緩和高網(wǎng)端商鈔務(wù)會(huì)洪議是吊主要夜客源世，會(huì)輝議客勞戶包解括比腦亞迪換、福勇特、DH帆L、佳廈能、今西門逢子、挨摩托品羅拉知等等板，商蛾務(wù)散徒客少?zèng)_。自20迫07年8月19日開(kāi)評(píng)業(yè)一繪年來(lái)舟，入鐘住率是約為60％～65％，攪遠(yuǎn)高撫于鹽忌田平未均水乓平。標(biāo)準(zhǔn)母間平距均房畏價(jià)約1,裕20諒0元/天，燭位于否深圳咽五星嗓級(jí)酒叨店前晌列。榮獲崇“喜威達(dá)屋鼓集團(tuán)20歪07年亞某太區(qū)司最佳礎(chǔ)新開(kāi)鐘業(yè)酒腐店大襪獎(jiǎng)－糊－最短佳市探場(chǎng)銷加售團(tuán)嫁隊(duì)獎(jiǎng)辛”。榮獲20類07深圳斃“最翅佳旅茫游貢付獻(xiàn)獎(jiǎng)槳”（搭南方遣都市旋報(bào)）拖，20魚(yú)07深圳嚷“最怕佳會(huì)黨展接午待酒等店獎(jiǎng)外”（蘋深圳圣商報(bào)闊社）積。最大宴程度訂展現(xiàn)頌海濱陸風(fēng)光災(zāi)是酒醒店特使色43東部鄰華僑前城前眾景看壘好，晴為鹽諒田酒要店帶漿來(lái)新柔需求由華寨僑城鄰集團(tuán)源投資35億元黑精心海打造球，占疏地近9平方瘡公里垂。以“鮮讓都行市人戚回歸漫自然巴”為稍宗旨銷，是悲集生債態(tài)公刺園、陪度假罰酒店遠(yuǎn)、山喪地高毅爾夫倡于一礦體的腰國(guó)家左生態(tài)榮旅游辦示范品區(qū)。包含勻三大懼主題茫區(qū)域掉：大胡峽谷誼、茶宜溪谷充、云測(cè)海谷蜂。自20殃07年7月28日一恭期試何業(yè)以樓來(lái)，筐反映蘋良好罪。試貴業(yè)一盾年共陜接待浪了22喉0萬(wàn)游抵客，偷實(shí)現(xiàn)淺收入傅約27億元碌，實(shí)萬(wàn)現(xiàn)稅暴收4.倚73億元。20欣07年?yáng)|遺部華客僑城域營(yíng)業(yè)石收入編和利畫潤(rùn)總茄額在乘深圳而旅游碎景點(diǎn)撕中排來(lái)名第朽一。茵特所拉根盛酒店拾開(kāi)業(yè)唐首年頌的開(kāi)姻房率凳約為50％，變平均惕房?jī)r(jià)他約90洪0元。東部闖華僑具城為統(tǒng)鹽田捐注入瀉山地墻休閑復(fù)度假吵新元跳素44鹽田詠未來(lái)架高星博級(jí)酒倡店供宜應(yīng)不航多，MI創(chuàng)CE增長(zhǎng)柴前景儀好酒店名稱位置客房數(shù)（間）預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間萬(wàn)科中心大梅沙2502009瀑布華僑城酒店?yáng)|部華僑城大峽谷約902009菩提賓舍華僑城酒店?yáng)|部華僑城茶溪谷282009云海谷華僑城酒店?yáng)|部華僑城云海谷約402009鹽田恨區(qū)域捏未來(lái)報(bào)可識(shí)償別高協(xié)星級(jí)昏酒店斜供應(yīng)受土估地供移應(yīng)約悅束，伶梅沙熄片區(qū)排高星計(jì)級(jí)酒陣店的湖未來(lái)?yè)菩略龃蓓?xiàng)目悅不會(huì)緊很多采。深圳再是中惠國(guó)主影要會(huì)下展城攜市，陡氣候崇舒適器，是斬中國(guó)MI閘CE（會(huì)賢議/獎(jiǎng)勵(lì)循旅游促）主手要目膚的地刪之一搭?，F(xiàn)在未來(lái)高端旅游團(tuán)和散客★★★★★MICE（會(huì)議/獎(jiǎng)勵(lì)旅游）★★★★★★商務(wù)散客★★★鹽田紀(jì)高端蜓酒店糞需求差來(lái)源數(shù)據(jù)巨來(lái)源尤：仲泡量聯(lián)視行注：★越多塘表示蘋需求廉越多45本項(xiàng)酒目：他高端伏會(huì)議拳、度違假、環(huán)接待脖的海陪員中巨心具突有機(jī)禁會(huì)深圳副旅游附市場(chǎng)袖在不絲式斷發(fā)倦展，牛高端墨客源攏不斷宗增加坊。鹽田臨的知傅名度乳不斷星提高全，過(guò)后夜國(guó)褲際游觸客數(shù)識(shí)量近偽期迅敞速增藍(lán)長(zhǎng)。東部遮華僑撒城、炕喜來(lái)想登酒栗店、爽萬(wàn)科叼國(guó)際憶會(huì)議冠中心伙、大禽梅沙蠻國(guó)際絮水上橋運(yùn)動(dòng)陵中心即等等臣高端諸物業(yè)征的投孝入使摧用，翻將極田大改醬善鹽銅田休拿閑度偽假設(shè)通施品瓜質(zhì)，棋提升妖市場(chǎng)奇吸引奧力。隨著欠政府帆以及搖相關(guān)掌企業(yè)督的不愛(ài)斷努添力，藍(lán)XX疾X區(qū)蜓周邊磨環(huán)境溪未來(lái)打?qū)⒌眉钡綐O誓大改船善，賣對(duì)高憐端客撇戶的字吸引果力會(huì)滔得到叼增強(qiáng)乖。平均拜每天沖約有60加0多名壺船員府到港黑，有恥一定揚(yáng)住宿拜需求物流索企業(yè)率客戶居接待萌較多企業(yè)漏培訓(xùn)露較多奪，對(duì)因會(huì)議冒、培闖訓(xùn)設(shè)謀施需麻求較老大三、脖發(fā)展錄策略男及產(chǎn)旺品建伸議47本項(xiàng)備目承凳載著驕XX毒X集研團(tuán)、巾相關(guān)區(qū)企業(yè)玩及政暖府共毒同目首標(biāo)項(xiàng)目粥的戰(zhàn)略蓮意義XX階X集懼團(tuán)港口通升級(jí)饑、轉(zhuǎn)壇型的主支點(diǎn)商務(wù)垃中心悲、信賄息中濟(jì)心、雅物流井中心主的平幣臺(tái)相關(guān)考企業(yè)營(yíng)商確環(huán)境團(tuán)及服矮務(wù)品甲質(zhì)的尼改善多樣枯化文恩化、府休閑揪、娛懇樂(lè)生架活的拍體驗(yàn)政府城市殖形象肯及商泳務(wù)環(huán)萄境的占提升使鹽竟田成弓為深杜圳城綠市新辱名片48服務(wù)吹品質(zhì)Qu俯al頂it湊y燃o(jì)f附S椅er悠vi播ce港區(qū)由形象Co序rp勾or厭at獎(jiǎng)e套Im炒ag霉e商業(yè)身娛樂(lè)Re潛cr攪ea游ti銷on文化壘環(huán)境Cu弊lt盞ur去e綜合辮競(jìng)爭(zhēng)按力Co疾mp俗et薦it潑iv廈e皇Po顫we先r重要嚼使命微：提蠅升X撲XX鍋的綜淺合競(jìng)驚爭(zhēng)力49項(xiàng)目姻總體讓功能雄定位充分趕利用旅獨(dú)有欲環(huán)境朱資源唐，結(jié)都合未盤來(lái)市愿場(chǎng)需坑求，打造劍國(guó)際引品質(zhì)最的地何標(biāo)性主綜合擁體辦公蜓：高品離質(zhì)國(guó)秘際甲漲級(jí)物光業(yè)，慕滿足語(yǔ)優(yōu)質(zhì)拋物流榆及相孟關(guān)企質(zhì)業(yè)辦攔公需倉(cāng)求。餐飲繭、商僻業(yè)：特色因商業(yè)黨及配拘套，懇營(yíng)造強(qiáng)休閑挺、美充食、翼娛樂(lè)死目的紅地。海員碧中心伍：國(guó)際哀品牌姿酒店差集團(tuán)掃管理抽，提勝供會(huì)甚議、胞商務(wù)填、展掉示、節(jié)休閑憲度假挑最佳衰平臺(tái)糧。集商任務(wù)辦棚公、述會(huì)議拒、文磨化、蜻展示餓、休鴉閑娛施樂(lè)、覆住宿銀于一圈體的岡大型美綜合廣物業(yè)國(guó)貿(mào)徹大廈羊，北隱京50項(xiàng)目蜻開(kāi)發(fā)伐方案商務(wù)歉辦公豪樓+特色壞及商期務(wù)配漠套商玻業(yè)+海員導(dǎo)中心（含益博物遷館）建筑蘋面積觸共13萬(wàn)平姿方米物業(yè)類型開(kāi)發(fā)規(guī)模（平方米）辦公樓70,000特色及商務(wù)配套商業(yè)30,000海員中心30,000（260間客房）博物館2,000車位28,000（800個(gè)）合計(jì)建筑面積130,000（車位不計(jì)算容積率、博物館面積包含在特色及商務(wù)配套商業(yè)中）注：朱XX摧X集暈團(tuán)內(nèi)暗部辦錫公樓堡需求不按2萬(wàn)平句方米填計(jì)算51物業(yè)撇間協(xié)崇同效櫻應(yīng)可好提升皇項(xiàng)目玻吸引掃力海員頭中心特色察商業(yè)辦公故樓可為冊(cè)海員嫂中心寶創(chuàng)造駁直接仰商務(wù)簡(jiǎn)住宿宰及消宿費(fèi)需拐求辦公葵人群戚直接疼為商蕩業(yè)帶都來(lái)大扯量消患費(fèi)人芬流為?？?jī)員中耽心客澤戶消叢費(fèi)提助供更只加便倒利的寧服務(wù)模和設(shè)錯(cuò)施為辦行公人僚群提瞞供餐土飲、奸休閑筐、商槳?jiǎng)?wù)等尿服務(wù)為商將務(wù)人敏士提晃供住梳宿、念會(huì)議鼠等服耐務(wù)，婦提高齊辦公慘樓的醋商務(wù)饑便捷驗(yàn)性為商匆業(yè)帶中來(lái)一哭定的惜高端坊客戶座群52辦公娃樓－術(shù)國(guó)際弱甲級(jí)纏標(biāo)準(zhǔn)為大歇型物究流企選業(yè)及物鑰流相燒關(guān)企廟業(yè)提供店優(yōu)質(zhì)者辦公芝空間北京微道一援號(hào)，慌香港主要桶建筑飾規(guī)格典：標(biāo)準(zhǔn)弟層面祖積16音00～22坦00平方驅(qū)米；每層束高度沸約4.早2米，摩凈高2.惜8米，講采用韻架空噸地臺(tái)堅(jiān)；VA結(jié)V中央尼空調(diào)攻；充足昂電梯殖數(shù)量凳。采用燈節(jié)能葬環(huán)保拆技術(shù)身與材董料。53配套欣商業(yè)集餐配飲、芳休閑眉、娛幣樂(lè)及禁商務(wù)轟服務(wù)為一坦體的郵消費(fèi)蒸目的碌地海濱貼休閑、美食身薈萃希、品偽味生妄活的趟新空狂間國(guó)際嘴商務(wù)欠服務(wù)筍的新軟載體54特色佳建筑拆風(fēng)格萌與商填家主要卵建筑執(zhí)規(guī)格齒：根據(jù)梢本地壓時(shí)尚瘡消費(fèi)著人群兩及游災(zāi)客喜及好，最建議稠主體宇風(fēng)格遺現(xiàn)代還，時(shí)飯尚，權(quán)簡(jiǎn)潔燒；建筑居高度身以2層為態(tài)主，醫(yī)考慮四局部3層。靠海牢一側(cè)鑼的2層可左考慮輝以橋罰或連顛廊連賠接以壁增強(qiáng)軌各獨(dú)厘立建拴筑的養(yǎng)聯(lián)系聽(tīng)，同數(shù)時(shí)考去慮2層屋侍頂?shù)膲暮侠砘槔萌A。建筑百材料跨及質(zhì)淡感方采面，濁可考喊慮玻組璃為翁主與萄金屬丟構(gòu)件井及木哭構(gòu)件分的配排合。蘇州饑?yán)罟诺虖B門晃咖啡慢街55齊全黃的商恰務(wù)配桂套提聽(tīng)升物朱業(yè)吸良引力給商差務(wù)辦起公及迅酒店嚼用戶拼提供幟全面吩的綜籠合配雷套服端務(wù)，芳如銀跑行、康商務(wù)別中心叼、便飽利店播、文趕具店筍、沖廢印店倚、旅確行社承等等盯。56設(shè)置轎中央加水景兄廣場(chǎng)/多功蛙能展富示平嶄臺(tái)＋草親水格社區(qū)(避風(fēng)艷塘)老碼制頭(T撈he役C本oo雀l腸Do惹ck孩s)·上海廣場(chǎng)癢提供犯集會(huì)吉、活蒜動(dòng)、慮發(fā)布鑼場(chǎng)所,能夠蝕創(chuàng)收貝并為戲海員滿中心想吸引裝客源杰。波托信菲諾·華僑叨城漁人菠碼頭·舊金布山57海員刮中心國(guó)際陳品質(zhì)高端選會(huì)議崇、休乘閑度略假新鳳選擇硬件叨設(shè)施焦為國(guó)尖際標(biāo)手準(zhǔn)，導(dǎo)能夠肥在較烏長(zhǎng)時(shí)釣期內(nèi)臂保持膀優(yōu)勢(shì)滿足健靠港擠高端鹿海員倚住宿表要求以高洗端會(huì)燦議/培訓(xùn)弱和度季假客骨戶為葛主要蒜客源贏，兼瞇顧高勻端商尿務(wù)需轎求主要完輻射殊珠三序角及輸港澳損地區(qū)58突顯怕海景聲特色Hy展at蜜t逼on行t貢he鈴B弦un述d·上海Fo脖ur富S肯ea付so派ns·香港59注重創(chuàng)宴會(huì)集和會(huì)即議設(shè)坦施，圾增強(qiáng)換對(duì)高喘端會(huì)法議客棕源吸久引力博鰲邁索菲絕特大昨酒店·海南配置位先進(jìn)滴會(huì)議叉設(shè)備暢，除疼放映茫設(shè)備興、音封像設(shè)塊備外烤，還挪需配掉置特股殊視恨聽(tīng)設(shè)值備。斑包括宵：多駱媒體地設(shè)備支、可殃視電隙話會(huì)挪議系茫統(tǒng)、壤同聲插傳譯掩系統(tǒng)艘、同最聲傳致播、由會(huì)議群表決榨系統(tǒng)邀、視慨音頻潔轉(zhuǎn)播犧系統(tǒng)臥等。60博物悼館-傳承倚傳播恢海洋/港口獨(dú)文化位置功選擇掘有二飯：結(jié)合訪辦公執(zhí)樓高廣層觀蝦景大諒廳地面躲辦公宏裙樓騰或特撕色商羽業(yè)建隔筑中海事賭博物沒(méi)館·香港陽(yáng)明面海洋弦文化櫻藝術(shù)涂館·基隆61配備把充足佳車位劣提升念項(xiàng)目能競(jìng)爭(zhēng)烘力物業(yè)逼檔次督重要姑評(píng)定擴(kuò)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)昌企業(yè)物選址施主要橡考核撲內(nèi)容特色移商業(yè)舒適懶消費(fèi)虎條件叨之一海員膨中心評(píng)比逮要求磁之一辦公派樓P物業(yè)類型辦公樓特色及配套商業(yè)海員中心合計(jì)物業(yè)規(guī)模70,000㎡30,000㎡260間客房-參考標(biāo)準(zhǔn)0.6個(gè)/100㎡1.0個(gè)/100㎡0.5個(gè)/間-車位數(shù)(個(gè))420300130850個(gè)建議蓬車位圍數(shù)為80囑0個(gè)以35平方完米/個(gè)計(jì)纖算，眠地下粉車位蠅面積篇為28旨,0曉00平方差米62開(kāi)發(fā)狐分期方案像一：攤一次鵝性開(kāi)卷發(fā)優(yōu)點(diǎn)巴：能夠決較好鼓發(fā)揮昏物業(yè)角間協(xié)拜同效廉應(yīng)，孤形成飲規(guī)模所效應(yīng)燥，提濃升競(jìng)似爭(zhēng)力便于村組織某施工有利共于短浸期內(nèi)芝樹(shù)立駛項(xiàng)目?jī)?nèi)形象德和知哈名度缺點(diǎn)眼：短期玻內(nèi)海趁員中完心需受求可英能并巖不旺誤盛方案錄二：蝕海員林中心常后期輸開(kāi)發(fā)臉，其娛他先租行建棍設(shè)優(yōu)點(diǎn)浙：可以通降低旁海員幸中心盯的市蟲(chóng)場(chǎng)風(fēng)耽險(xiǎn)一次包性投冷資較扎少缺點(diǎn)妥：施工虹難以詞組織整體揀協(xié)同走效應(yīng)寒不能嘉有效結(jié)發(fā)揮項(xiàng)目脫較長(zhǎng)快時(shí)期椒內(nèi)不筍能整途體交養(yǎng)付使艙用，阻形象他可能虜受損建議警一次慨性開(kāi)奴發(fā)63租售屠策略臂：整樹(shù)體租插賃經(jīng)厲營(yíng)，閑提升杰物業(yè)幸價(jià)值分散悅出售哈不利真于項(xiàng)趣目的處統(tǒng)一真管理繳，容柄易導(dǎo)和致物和業(yè)品加質(zhì)的溫下降劇，將厘直接抹影響路本綜末合項(xiàng)音目的鍬整體互價(jià)值獸。建議不長(zhǎng)期額租賃永經(jīng)營(yíng)聞，充級(jí)分挖秘掘物竟業(yè)價(jià)酒值。經(jīng)營(yíng)芹穩(wěn)定財(cái)期開(kāi)業(yè)運(yùn)初期租金/價(jià)值租金/價(jià)值喜隨進(jìn)架入經(jīng)踏營(yíng)穩(wěn)暑定期鳴而逐蠶漸增亂長(zhǎng)通常按的租響金/價(jià)值盞走勢(shì)海員切中心犧委托膽國(guó)際象知名崖品牌王酒店扒管理別公司晴經(jīng)營(yíng)商業(yè)斷、餐石飲出白租物冰業(yè)于零有經(jīng)芬驗(yàn)的弓高素淚質(zhì)商件家經(jīng)垃營(yíng)辦公育樓由別業(yè)主癥自行征招租博物刻館、丸觀景參和展念示場(chǎng)虛地由寸業(yè)主拌自行教經(jīng)營(yíng)整體多委托短國(guó)際趴品牌放物業(yè)付公司菜管理64項(xiàng)目蕉競(jìng)爭(zhēng)辰優(yōu)勢(shì)1－特色石建筑外形飼設(shè)計(jì)但富有循寓意竹子攤節(jié)節(jié)雪高（臺(tái)稀北10遵1）揚(yáng)帆嗚出海（北殊京·中海蓄油大妄廈）古代舉寶塔（金狠茂大滴廈）65項(xiàng)目彈競(jìng)爭(zhēng)慈優(yōu)勢(shì)1－特色欄建筑輛（續(xù)劃）長(zhǎng)江闖中心VS中銀傾大廈實(shí)用清性與殲標(biāo)志塔性的草平衡外灘賞中心恒隆千廣場(chǎng)66項(xiàng)目膽競(jìng)爭(zhēng)馬優(yōu)勢(shì)2－綠色喂建筑(G微re畢en匙B集ui眨ld站in辣g)能耗援成本退降低30包-7楚0%用水些成本吳降低20濫-3蛛0%照明坦城市天固體勒廢物杯排量盯降低35丹-4翼0%工作稼效率運(yùn)提高5-伏15疊%降低銷運(yùn)營(yíng)敞及維利護(hù)成鬧本減少橡空氣高及水音污染改善傲室內(nèi)始空氣單質(zhì)量提高撒出租邁率提升址開(kāi)發(fā)珍商公裁眾形桂象高效喇綠色反建筑綠色薦建筑躺是時(shí)吧代發(fā)紡展潮昆流，栗可提慎升集團(tuán)社松會(huì)形比象，也并大害幅降帶低運(yùn)剛營(yíng)成鳥(niǎo)本北京假道1號(hào)·香港瑞士片再?；@險(xiǎn)塔·倫敦德意睜志銀牢行總叉部·德國(guó)67項(xiàng)目天競(jìng)爭(zhēng)丈優(yōu)勢(shì)2－綠色帥建筑(續(xù))：獲角取LE懼ED高級(jí)步別認(rèn)繼證LE攏ED全稱莫為L(zhǎng)e剃ad咐er絡(luò)sh補(bǔ)ip巖i慘n黎En跟er斑gy肉&色E槽nv敗ir批on滲me依nt罩al欄D及es志ig搜n恩Bu辟il孤di弟ng熱R斃at些in亮g絕Sy視st蜘em，“節(jié)能盈與環(huán)傳保設(shè)攤計(jì)優(yōu)定先”，亦易稱“能源啟與環(huán)計(jì)境設(shè)利計(jì)先穿鋒獎(jiǎng)”，蚊于19趣98年由仙美國(guó)銜綠色磁建筑印委員宜會(huì)（US怒GB膚C）和珠業(yè)界枯（包判括科好學(xué)家波、建僻筑師匯、工掉程師岡和建盆筑行背業(yè)）廉創(chuàng)建喊。是化國(guó)際擊權(quán)威饒的綠促色建柜筑認(rèn)仔證體廈系。LE削ED標(biāo)準(zhǔn)教認(rèn)證應(yīng)的基啞本內(nèi)央容是但根據(jù)描申請(qǐng)銷認(rèn)證政項(xiàng)目決在實(shí)當(dāng)現(xiàn)一罪系列選環(huán)境獄目標(biāo)頭方面鞋所得規(guī)的分蟻值，姥包括可持并續(xù)發(fā)俘展建孕筑場(chǎng)墊地、希節(jié)水焰、能耕源與親大氣拔、材軟料與托資源膜和室盜內(nèi)環(huán)駛境質(zhì)較量，并夏由專皺家委踏員會(huì)妙根據(jù)爛各個(gè)設(shè)方面籌下不閱同標(biāo)先準(zhǔn)的潔重要似程度崇確定摧分值域。根據(jù)運(yùn)實(shí)現(xiàn)垂環(huán)境減目標(biāo)將方面濕所得首的分稼值，臭認(rèn)證蘋級(jí)別秀可分吊為四嘉級(jí)：認(rèn)證條級(jí)、憶白銀絹級(jí)、擺黃金美級(jí)、方白金女級(jí)。68項(xiàng)目引競(jìng)爭(zhēng)指優(yōu)勢(shì)3－海港打風(fēng)情漁人音碼頭·舊金渾山69項(xiàng)目纖競(jìng)爭(zhēng)遵優(yōu)勢(shì)4－特色尤海事伸文化珠博物湖館澳門短海事翅博物景館香港微海事鄰博物獅館陽(yáng)明水海洋母文化列藝術(shù)槐館70項(xiàng)目偏競(jìng)爭(zhēng)倦優(yōu)勢(shì)5－多種觀功能嘩聚集高效應(yīng)餐飲休閑辦公住宿會(huì)議文化展示71項(xiàng)目蟻特色粉：海糠港文稱化、皆生態(tài)轟景觀傍、標(biāo)秧志建架筑、辰港口底配套最具仁海港取文化巖特色曬的地熊標(biāo)性扶綜合鐵體最環(huán)奶保的撇建筑景觀握最好枕的辦墊公樓最好冠的海奴景觀慕光餐座廳最具若特色餅的休季閑餐擱飲娛慚樂(lè)目酬的地集會(huì)字議、夕度假叛于一濤體、堂國(guó)際挽品質(zhì)棒的海符員中咐心四、抓財(cái)務(wù)辦分析73成本必假設(shè)類型辦公樓特色及商務(wù)配套商業(yè)海員中心地下停車場(chǎng)土地成本（元/平方米）1317建筑成本（元/平方米）6,5003,5009,5004