順達盛世花園商貿(mào)城項目建設投資可行性研究報告

濉溪縣順達盛世花園商貿(mào)城建設項目可行性研究報告PAGEPAGE29濉溪縣工程咨詢事務所目錄一、總論 5（一）項目建設單位概況 5（二）項目概況 7（三）可行性研究報告編制依據(jù) 18（四）可行性研究報告研究范圍 19二、市場分析 19一、中小城市的商業(yè)現(xiàn)狀分析 19二、酒店業(yè)發(fā)展狀況分析 20三、項目選址及建設條件 29（一）項目選址 29（二）建設條件 29四、建設規(guī)模及功能標準 30（一）建筑面積和內(nèi)容 30五、建筑方案 32（一）建筑特征 32（二）擬建建筑物使用功能和工藝要求 32（三）單體平面功能設計與豎向設計 32（四）交通組織 33（五）造型設計 33（六）人防設計 34（七）日照分析： 34（八）建筑裝修與構(gòu)造 34六、結(jié)構(gòu)設計 37（一）結(jié)構(gòu)設計依據(jù) 37（二）基本技術參數(shù) 38（三）結(jié)構(gòu)設計 38（四）結(jié)構(gòu)計算 39（五）供配電設計： 40（六）防雷與接地： 41（七）可視對講系統(tǒng)： 41（八）有線電視系統(tǒng)： 41（九）電話及寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)： 41（十）綜合布線系統(tǒng)： 42七、給排水設計 42（一）設計依據(jù) 42（二）設計范圍 42（三）室外給水設計 42（四）室外排水設計 43（五）建筑給水排水設計 43（六）管材及接口 44（七）隔振與防噪 44（八）節(jié)水、節(jié)能環(huán)保措施 44（九）消防水池設置 44八、暖通設計 45（一）設計依據(jù)： 45（二）設計內(nèi)容： 45（三）設計參數(shù)： 45（四）管材： 46（五）保溫： 46九、消防專篇 47（一）建筑消防設計 47（二）給排水消防設計 48（三）電氣消防設計 50十、節(jié)能節(jié)水措施 52（一）節(jié)能措施 52（二）節(jié)水措施 53十一、環(huán)境影響評價 54（一）環(huán)境保護的重要性 54（二）環(huán)境保護標準 54（三）項目主要污染源和污染物分析 55（四）建設項目的環(huán)境影響 55（五）環(huán)保措施的評述及其技術經(jīng)濟論證 55（六）環(huán)境影響評價結(jié)論和建議 60十二、項目實施進度安排 61十三、投資估算與資金籌措 62（一）投資估算 62（二）資金籌措 63十四、經(jīng)濟效益分析 64（一）銷售價格 64（二）銷售進度及付款計劃 64（三）稅費率 64（四）盈利能力分析 65（五）清償能力分析 65（六）資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析 65十五、風險分析及對策 66十六、工程招標 67（一）發(fā)包方式 67（二）招標組織形式 67（三）招標方式 68（四）本項目招標形式和招標內(nèi)容 69第十七章結(jié)論與建議 71(一)、結(jié)論 71(二)、建議 71一、總論（一）項目建設單位概況1.項目名稱：濉溪縣順達盛世花園商貿(mào)城建設項目2.項目單位：淮北順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、法定代表人：姚勇4.經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，投資興辦商貿(mào)實體；5.公司資金運轉(zhuǎn)正常，無不良債務；6.組織機構(gòu)：實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，其組織結(jié)構(gòu)如下：（1）總經(jīng)理室：負責公司內(nèi)部機構(gòu)設置，公司的經(jīng)營決策與指揮，公司管理人員的選聘與任免，以及公司內(nèi)部各部門之間行政、業(yè)務的協(xié)調(diào)，公司管理制度的修改與調(diào)整。（2）辦公室：負責公司往來文件收發(fā)，文書檔案管理，公司行政文件的草擬及方案處理，行政往來業(yè)務的接待，辦公用車的管理以及領導交辦的其他工作。公司員工的招聘與解聘，公司內(nèi)部人員調(diào)配。（3）計財部：負責公司財務計劃制定和資金的籌措與調(diào)度，保證國家財稅政策的貫徹落實。（4）工程部：具體負責公司承擔的工程項目洽談、發(fā)包簽約與實施，為客商提供工程項目服務。（5）成本控制部：具體負責公司工程成本的控制，把關工程質(zhì)量的標準。（7）物業(yè)部：負責公司所屬的物業(yè)管理，如公共設施、道路、水、電、氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等維護、修繕，為業(yè)主提供全方位服務。（8）保安部：負責公司和物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防工作。7.人員編制（1）勞動定員：公司定員為28人，其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人，總工程師1人，辦公室2人，計財部2人，工程部5人，成本控制部2人，營銷策劃部5人，物業(yè)部6人，保安3人。根據(jù)工作需要可隨時聘用臨時人員。（2）人員組成原則：經(jīng)理、副經(jīng)理由董事會考核任命；其他管理人員和技術人員，可按照德才兼?zhèn)涞脑瓌t，面向社會公開招聘；所有管理人員須具備大專以上文化程度；公司員工實行全員勞動合同制。（3）人員培訓：根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關知識培訓，或赴省內(nèi)外成功企業(yè)進行考察和學習。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承“積極、創(chuàng)新、和諧、高效”的經(jīng)營理念，開拓進取。公司的宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值--服務社會。（二）項目概況1、項目名稱：濉溪縣順達盛世花園商貿(mào)城建設項目2、項目建設背景濉溪縣位于安徽省北部，是淮北市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，面積1987平方公里，人口106萬。濉溪承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經(jīng)濟區(qū)和徐州經(jīng)濟圈重要組成部分。濉溪環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。市、縣連為一體的城市建設格局，熱、電、氣一體化的能源供應，以及更加優(yōu)惠的投資政策，為國內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。舉全縣之力打造的省級開發(fā)區(qū)——濉溪經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已完成投資5.7億元，在10平方公里建成區(qū)內(nèi)全面實現(xiàn)“九通一平”，服務配套設施已經(jīng)完成。一個以開發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開放平臺已經(jīng)構(gòu)建?！耙粭l龍”服務制度、“一站式”審批制度、縣級領導聯(lián)系協(xié)調(diào)制度、投訴舉報監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線、西入大京九。公路交通國道、省道四通八達，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車南下省會合肥、東進海濱城市連云港只需2小時左右。距徐州觀音機場僅有50公里。內(nèi)河航運入淮河、通長江，直達上海港。濉溪物華天寶，資源富饒。礦產(chǎn)資源得天獨厚，已探明煤炭資源儲量達60億噸，鐵、銅、金礦9700萬噸。國家級特大型企業(yè)淮北礦業(yè)集團公司、皖北煤電集團公司18對礦井座落在濉溪境內(nèi)，年產(chǎn)原煤3000多萬噸；縣屬煤礦年產(chǎn)原煤200萬噸以上。電力供應充足，電力裝機容量達200萬千瓦，是華東地區(qū)重要的電力供應基地。城市化水平不斷提高。按照相濉一體化發(fā)展戰(zhàn)略，建設縣城區(qū)面積20平方公里，并架構(gòu)起50平方公里的縣城區(qū)框架。2008年全市城鎮(zhèn)化率達到48.3%，低于全省平均水平。隨著煤炭資源的大規(guī)模開發(fā)，一方面縣城在短期內(nèi)將新增大量的煤炭產(chǎn)業(yè)職工和配套服務產(chǎn)業(yè)的職工，另一方面采煤沉陷區(qū)造成大量失去土地的農(nóng)村居民，需要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)居住并發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。加快城鎮(zhèn)建設勢在必行。農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢明顯，肥沃的土地、溫和的氣候，為濉溪農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了得天獨厚的條件。濉溪縣可耕地面積220萬畝，待開發(fā)的采煤塌陷地7.2萬畝，種養(yǎng)業(yè)種類多、產(chǎn)量大，小麥、玉米、大豆等主要農(nóng)作物常年產(chǎn)量穩(wěn)定在90萬噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養(yǎng)量300萬頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養(yǎng)量2200萬只以上。勞動力資源豐富，目前全縣有剩余勞動力10-15萬人，是全省重要的勞務輸出基地，勞動力成本較低，為發(fā)展勞動密集型企業(yè)提供了人力資源保障。濉溪厚積薄發(fā)，活力四射。在國家促進“中部崛起”戰(zhàn)略實施帶動下，濉溪人民正以前所未有的生機和活力，大力實施工業(yè)強縣戰(zhàn)略，優(yōu)先發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟，積極開展招商引資，全面推進工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。安徽省“861”行動計劃重點工程，投資總額近300億元的臨渙煤焦化電項目，一期工程已經(jīng)投產(chǎn)。投資額120億元，年產(chǎn)甲醇170萬噸的南坪煤化工項目已經(jīng)開工建設。投資額100多億元的淮北煤電基地建設如火如荼，11對新建煤、鐵礦井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江蘇等地的客商紛紛前來洽談合作、投資興業(yè)，恩遠鋁業(yè)、杭淮鋼構(gòu)、順發(fā)食品、魯王制粉、金沙紡織、巨成化工等一大批骨干企業(yè)快速發(fā)展，已逐漸形成了以煤化工及精細化工、機械制造及新型建材、針織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等具有特色的四大支柱產(chǎn)業(yè)。濉溪，這顆鑲嵌在淮海大地上熠熠生輝的明珠，正以豐富的資源，巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景，受到國內(nèi)外有識人士的青睞。東部的區(qū)位、西部的成本，便利的交通、快捷的通訊，已經(jīng)使濉溪成為安徽省實施東向發(fā)展戰(zhàn)略、對接膠東半島的橋頭堡。濉溪定會成為眾多商家投資的寶地，創(chuàng)業(yè)的樂園!近年來，我國經(jīng)濟增長較快，我國每年新增商品銷售總額約為2-4萬億元，新增批發(fā)銷售總額約為1-2萬億元，新增貨物進出口總額約為2-2.5萬億元，新增貨物周轉(zhuǎn)量為1-2萬億噸公里左右。未來十幾年，我國仍將處于工業(yè)化和城市化“雙加速”時期，經(jīng)濟發(fā)展仍將具有相當?shù)臐摿Γ?020年以前我國經(jīng)濟仍將保持7％-9％的增長速度，批發(fā)銷售總額、商品購銷總額、貨物周轉(zhuǎn)量能保持8%-10%左右的增速，貨物進出口能保持10%-15%左右的增速。但我國經(jīng)濟目前基本上還處在以制造、加工等人力密集和資源消耗型產(chǎn)業(yè)為主的階段，在整個經(jīng)濟鏈條中，還處于中下游。我國成為其它經(jīng)濟發(fā)達國家的制造加工者，實現(xiàn)的經(jīng)濟效益較低，流通及物流領域的增值服務利潤大部分被經(jīng)濟發(fā)達國家或產(chǎn)品需求國所獲取。這種以資源消耗和環(huán)境破壞為代價的發(fā)展方式可以使我國迅速成長為世界經(jīng)濟大國，但不能使我國成為世界經(jīng)濟強國。我國亟需通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)型，為我國經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在我國已經(jīng)成為世界制造業(yè)大國的基礎上，通過對流通和物流領域操作模式的整合與更新，使其能力得到提升，加快由制造業(yè)大國向制造與加工、流通、物流相結(jié)合的經(jīng)濟強國發(fā)展。推動我國流通與物流領域的模式創(chuàng)新，以流通和物流產(chǎn)業(yè)促進其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是實現(xiàn)我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型最急迫也是最有效的方法之一。我國作為實體經(jīng)濟最發(fā)達的國家之一，將面臨前所未有的挑戰(zhàn)，政府除了給予實體經(jīng)濟相應的支持與扶持，幫助實體經(jīng)濟實現(xiàn)創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新技術、創(chuàng)新模式和創(chuàng)新服務之外，還應大力發(fā)展流通和物流，為實體經(jīng)濟提供生產(chǎn)、交易一體化的服務支持，有效降低企業(yè)供應鏈成本，完成產(chǎn)業(yè)升級，幫助實體經(jīng)濟提升競爭力，確立全球競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但是我國流通與物流產(chǎn)業(yè)多年來形成的條塊分割的局面導致流通信息不暢、多次交易、貨物倒流等，使企業(yè)交易成本居高不下，難以滿足制造業(yè)需要。在國際流通與物流的渠道建設上遠遠落后，“中國制造”銷往國際市場的產(chǎn)品基本上都依賴國外企業(yè)的流通與物流渠道，形成了我們負責制造，別人負責分銷的格局，市場基本掌握在別人手里，我們?nèi)狈κ袌鲋鲗?quán)。我國需要一種創(chuàng)新的流通模式，為我國企業(yè)提供供應鏈流通環(huán)節(jié)的一體化服務，使企業(yè)在流通過程中實現(xiàn)一次交易，一次運輸，一次交付，一次結(jié)算，有效降低企業(yè)商品流通過程中的交易成本、物流成本和資金成本。在開拓國際市場上，要構(gòu)建流通與物流渠道，為中國商品在國際市場的分銷提供全面服務。為此，淮北順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為適應淮北市區(qū)域市場商貿(mào)流通的需求，適時抓住機遇，擬投資建設以產(chǎn)、供、銷為資源，集大型、綜合、商貿(mào)物流一體化的交易平臺——濉溪縣順達盛世花園商貿(mào)城建設項目。項目建成后，輻射并服務于淮北地區(qū)，具有非常好的經(jīng)濟、社會效益。3、項目建設的必要性和意義實施商貿(mào)城工程是濉溪縣實施科教興縣、開放帶動、全面創(chuàng)新、可持續(xù)發(fā)展和城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要途徑之一，對體育健身、休閑旅游、文化教育、商貿(mào)、高新技術等方面發(fā)展起到重要作用，也是將濉溪發(fā)展成為現(xiàn)代化工業(yè)、商貿(mào)、旅游城市必須的基礎設施建設。從濉溪縣經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，要依托城市，立足國內(nèi)，面向世界，外引內(nèi)聯(lián)，綜合開發(fā)，全面開放，運用社會主義的市場經(jīng)濟運行體制，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟，積極參與國際競爭加速與國際接軌進程，推動全縣經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，必須加快城鎮(zhèn)基礎設施建設，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，才能夠體現(xiàn)和發(fā)揮濉溪縣獨特的優(yōu)勢，在吸引外資、對外貿(mào)易科教興縣等方面發(fā)揮基地和窗口作用。本項目的建設是實施濉溪縣加快城鎮(zhèn)化發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的重要舉措。濉溪縣的經(jīng)濟發(fā)展是以高新技術產(chǎn)業(yè)為導向，以外向型經(jīng)濟為主體。根據(jù)《安徽省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和2010年遠景目標的意見》，運用社會主義市場經(jīng)濟運行機制，充分利用優(yōu)惠政策，鼓勵和爭取“三大”（大科研所、大學、大型企業(yè)）和民營科技實體進入縣境，堅持發(fā)展工業(yè)性項目為主、高新技術產(chǎn)業(yè)為主、外向型經(jīng)濟為主的“三為主”經(jīng)濟方針，協(xié)調(diào)發(fā)展商貿(mào)、科技、文化、教育等第三產(chǎn)業(yè)，對于濉溪的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級，增強中心城鎮(zhèn)的凝聚力和輻射力，具有重要意義。因此，集中必要的財力和物力，加快濉溪縣城鎮(zhèn)基礎設施建設，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，才能吸引外商投資，即栽好梧桐樹，引來金鳳凰。目前，我國流通領域的現(xiàn)代物流獲得了一定的發(fā)展。但是，由于長期缺乏資金投入和相關政策支持，物流領域的發(fā)展仍處于較低的發(fā)展水平，已經(jīng)成為制約我國流通現(xiàn)代化的“頸瓶”。因此，加快我國流通領域現(xiàn)代物流發(fā)展，提高流通效率，降低流通成本，促進城鄉(xiāng)和地區(qū)間商品流通，更好地發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)在國民經(jīng)濟社會發(fā)展中的先導性作用，成為我國流通領域迫切的任務?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確提出：“推廣現(xiàn)代物流管理技術，促進企業(yè)內(nèi)部物流社會化，實現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運作。培育專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流。建立物流標準化體系，加強物流新技術開發(fā)利用，推進物流信息化。加強物流基礎設施整合，建設大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。

鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售、餐飲等商貿(mào)服務。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式?！薄秶鴦赵宏P于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》提出：“國務院各有關部門和金融機構(gòu)要積極研究制定促進流通業(yè)發(fā)展的政策措施，扶持流通企業(yè)做強做大，在安排中央外貿(mào)發(fā)展基金和國債資金、設立財務公司、發(fā)行股票和債券、提供金融服務等方面予以支持。地方各級人民政府可根據(jù)當?shù)刎斄土魍I(yè)發(fā)展實際，采取具體措施，支持國家和地方重點培育大型流通企業(yè)的發(fā)展。積極運用財政貼息等政策措施，加大對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、物流配送中心等流通基礎設施建設的投入力度?！睘檫m應全面建設小康社會，促進我國流通領域現(xiàn)代物流持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)發(fā)展，商務部于2008年3月發(fā)布了《關于加快我國流通領域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導意見》，提出積極開展包括物流示范城市、物流示范園區(qū)、物流示范企業(yè)和物流示范技術在內(nèi)的不同層次的流通領域現(xiàn)代物流示范工程。物流業(yè)是服務業(yè)中唯一得到國家產(chǎn)業(yè)振興計劃支持的行業(yè)，其原因主要在于物流業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的調(diào)整具有服務和支持作用。一方面，可以促進制造業(yè)和商貿(mào)業(yè)優(yōu)化內(nèi)部分工、專注核心業(yè)務、降低物流費用，提高這些產(chǎn)業(yè)的競爭力，增強其應對國際金融危機的能力；另一方面，也是國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，以及貫徹落實可續(xù)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的必要保證。2009年3月，國務院將物流業(yè)納入國家產(chǎn)業(yè)振興計劃，并印發(fā)了《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》。隨著該規(guī)劃的貫徹落實，中國物流業(yè)的整體發(fā)展水平將有望得到較大提升，其對整個國民經(jīng)濟運行的基礎性支撐作用也將得到進一步發(fā)揮。根據(jù)規(guī)劃的內(nèi)容，國家將從擴大物流市場需求、大力推進物流服務的社會化和專業(yè)化、加快物流企業(yè)兼并重組，以及加強物流基礎設施建設、提高物流標準化程度和信息化水平等多個方面入手，通過加強組織和協(xié)調(diào)、改革物流管理體制、完善物流政策體系、多渠道增加物流業(yè)的投入等措施，促進物流業(yè)盡快發(fā)展、提升行業(yè)運作水平?！段锪鳂I(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》的出臺，為我國物流業(yè)的發(fā)展提供了重大機遇。項目的建設有利于進一步提高物流產(chǎn)業(yè)競爭力，是增強國民經(jīng)濟應對金融危機的需要。本項目的建設屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（2005年本）》鼓勵類項目第二十五大類其他服務行業(yè)中的第1項電子商務、現(xiàn)代物流服務體系建設及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài)；第7項租賃服務，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。項目建設是非常必要的。4、項目區(qū)域的地理位置及概括該工程選址位于淮海路北段，原環(huán)球酒業(yè)地塊，用地呈矩形狀，南、北邊界均為城鎮(zhèn)道路，面積為9887平方米。周邊基礎設施較完善，商業(yè)和交通便利，各種配套較齊全、方便，具有極其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。擬建順達盛世花園商貿(mào)城?？傉嫉孛娣e9887平方米，總建筑面積為80000平方米，容積率8.0，建筑密度≤40%，綠地率≥30%。4、綠化環(huán)境（1）總平面綠化：項目盡量提高綠化布置的面積和空間效果。沿街布置綠化帶和植草磚停車位，建筑周圍及消防環(huán)道旁布置成片與零星結(jié)合的綠地和樹木；底層商業(yè)沿路多為為架空式設置，布置局部綠化花壇及活動空間，豐富整體綠化效果；（2）沿街裙房設置大型屋面綠化花園，與沿街綠化遙相呼應的同時，為城市居民提供休閑、觀景；同時增加立面景觀和層次，豐富第五立面，并形成立體綠化，減弱大體量的單調(diào)感及對城市空間的壓迫感。5、場地豎向設計建設場地地勢平坦，建筑順應地勢，高差跌落設計，南側(cè)室內(nèi)外高差取0.15m，室內(nèi)±0.000相當于絕對高程46.00，入口臺階可根據(jù)路牙標高適當增減步數(shù)。6、經(jīng)濟技術指標(1)經(jīng)濟指標：項目總投資：14000萬元銷售收入：16455.36萬元利稅總額：6855.36萬元其中：利潤：4592萬元、稅金：2263.36萬元投資利潤率：25.1%財務內(nèi)部收益率：7.9%（稅前）全部投資回收期：4.2年(2)技術指標：基地面積：9887m2總建筑面積：84013.58平方米。包括：地下建筑面積7558平方米，地上面積76455.58平方米。其中：商務辦公樓面積：15046㎡。酒店面積10640㎡。商業(yè)面積30242㎡。住宅面積16514㎡容積率：8.0建筑密度：40%綠地率：30%（三）可行性研究報告編制依據(jù)(1)國家房地產(chǎn)開發(fā)有關政策；(2)濉溪縣建設項目規(guī)劃設計條件通知書；(3)項目區(qū)地質(zhì)勘探資料；(4)國家發(fā)改委建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》；(5)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；(6)項目單位關于編制該項目可研報告委托書；(7)項目單位提供的其它資料。（四）可行性研究報告研究范圍根據(jù)順達盛世花園商貿(mào)城項目初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。二、市場分析一、中小城市的商業(yè)現(xiàn)狀分析中小城市的商業(yè)社會消費品零售總額占全國的60．88％。它們構(gòu)成全國商品流通網(wǎng)絡的結(jié)點，縱橫交錯、內(nèi)外銜接、上下溝通，是中國商業(yè)的基穿工業(yè)品從這里中轉(zhuǎn)或直接流向廣大農(nóng)村，擴散到全國，農(nóng)產(chǎn)品在這里集聚，保持大城市、工業(yè)原料的需要，它是區(qū)域經(jīng)濟的中心，直接關系到80％左右城市人口的生活質(zhì)量和生活方式；作為商品流通的中間環(huán)節(jié)和樞紐，又成為國家調(diào)節(jié)和監(jiān)控市場的中心。中小型商業(yè)企業(yè)是中國商業(yè)的基礎和生力軍。全國100人以下的零售單位，占整個企業(yè)數(shù)的98．7％，從業(yè)人數(shù)占70．3％，提供了81．8％的社會消費零售額。它們點多面廣，最貼近生活、貼近城鄉(xiāng)廣大消費者，實現(xiàn)多功能、多方位服務，成為零售業(yè)的主體，對發(fā)展我國零售市場有不可替代的作用。綜上所述，濉溪縣天之和·風雅苑及金鼎花園商貿(mào)區(qū)建設項目的建設將極大改善濉溪縣的流通服務基礎設施，提高公共基礎設施水平，使當?shù)厝嗣袢罕姷纳钯|(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量得到進一步改善，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。項目的建設具有良好的社會效益，因此，項目的建設是必要的。二、酒店業(yè)發(fā)展狀況分析1、中國酒店業(yè)現(xiàn)狀我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關，約占國民生產(chǎn)總值的7.3%左右，成為我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。隨著我國改革開放的進一步深入，國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進程的逐步加快，北京奧運會、上海世博會、乃至廣州的亞運會大型活動的成功舉辦、2020年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進一步的發(fā)展和新的動向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個特點：（1）酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場進一步細分經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細分為商務酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經(jīng)濟型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個不斷滿足市場多樣化需求的過程；（2）酒店集團化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場目前，我國酒店集團已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進，特許加盟也開始興起，國際酒店集團從高端市場向中低客源市場推進，國內(nèi)市場國際化步伐正在加快；（3）酒店個性化服務更加突出，信息技術進入中國酒店業(yè)以電子信息技術和連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代科技正加速進入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務，如人工智能對技術溫度，光線的自動調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡信號、遠程網(wǎng)絡預定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來越離不開科技進步；綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時尚。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，21世紀酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢也離不開這個方向。順應這種趨勢、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動中國酒店業(yè)進入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時代，將是國內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。2、濉溪酒店消費者研究1、消費者對商務酒店和度假酒店的需求差異經(jīng)過詳細的調(diào)查，就濉溪范圍來說，商務酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利：2、就酒店位置來說，最好臨近商務區(qū)或重要交通樞紐（例如主干公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務，便于參加各種商務活動；3、商務酒店本身提供的條件要便利，如商務中心的設施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡設備是否齊全，能否滿足小型會議甚至遠程會議種種需求等；4、完成一天的任務之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美體、球類等等；5、商務酒店對價格因素很敏感，因為商務酒店數(shù)量比較多，相互之間的競爭比較激烈；6、商務酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是5分鐘車程，次級商圈為10分鐘車程，三級商圈半小時車程。度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關服務。所以對它的要求有所不同：1、從自然條件來說，度假酒店最好位于濱海、山川、湖泊等自然風景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨特的特點；2、3、度假客人的需求與商務客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運動等活動項目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對復雜，所以，針對不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂等，就顯得十分重要；4、度假酒店業(yè)務對時令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時比較泠淡。為了熨平這種波動，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會議；5、度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底蘊、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。3、濉溪酒店消費者特征調(diào)查表明：（1）從職業(yè)角度看，濉溪酒店的消費者主要來自兩大塊：第一種是來自所在區(qū)域的企業(yè)。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因為商務和業(yè)務的需要而與其業(yè)務伙伴成為酒店最重要的消費群體，這些人約占酒店客人總量的65%；第二種是來自機關和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費能力之外，也因為工作需要而成為酒店的消費者。（2）從籍貫角度看，濉溪酒店消費者主要是來自濉溪企事業(yè)單位的高級管理人員；而來自外地的客戶一般都是作為上述公司的業(yè)務伙伴而來濉溪作商務逗留的；而且近年來受濉溪酒店的吸引，這部分人越來越多，并逐漸成為濉溪酒店消費市場一支不可忽視的力量。（3）從入住酒店的時間上看，來自外地的客戶入住的時間相對來說長一點，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強的季節(jié)性；他們?nèi)ゾ频晗M時往往在餐飲、娛樂方面消費的比較多而住店的時候少，而且他們在酒店里面消費這些項目的頻率非常高。（4）從消費偏好來看，一般來說，客戶更注重保健、休閑、棋牌等，他們對房間的空間要求比較多一些；外地客戶大多比較喜歡娛樂（桑拿、KTV、酒吧）以及相關服務。（5）另外，平均來講，濉溪酒店所接待的業(yè)務中，有20%左右的業(yè)務為政府部門的會議、考察、度假、旅游，這些客戶主要來自淮北、宿州等地，濉溪本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次以上這種消費機會。（6）從文化層次來看，這些酒店消費者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學歷的占據(jù)50%以上，也有少部分客戶只接受過中學文化教育。（7）從收入角度來看，濉溪酒店消費者特征比較獨特：中、高收入人群占客戶總數(shù)的絕對多數(shù)，而低收入階層在總數(shù)中所占比例非常少。4、中國餐企業(yè)發(fā)展模式中國餐企業(yè)已經(jīng)十分注重品牌的塑造和企業(yè)規(guī)模的擴大。通過連鎖經(jīng)營和特許經(jīng)營等多種方式，中國餐飲業(yè)正積極進軍海外市場。中國的餐飲市場中，正餐以中式正餐為主，西式正餐逐漸興起，但目前規(guī)模尚??；快餐以西式快餐為主，肯德基、麥當勞、必勝客等，是市場中的主力，中式快餐已經(jīng)蓬勃發(fā)展，但當前尚無法與“洋快餐”相抗衡。隨著中國經(jīng)濟及旅游業(yè)的發(fā)展，餐飲行業(yè)的前景看好，在未來幾年內(nèi)，中國餐飲業(yè)經(jīng)營模式將多元化發(fā)展，國際化進程將加快，而且綠色餐飲必將成為時尚。5、現(xiàn)存問題食品安全問題在受到越來越多的關注，主要是因為存在問題頻頻曝光在人們視線中。3月15日，中央電視臺披露河南濟源雙匯公司使用瘦肉精豬7月21日，北京電視臺曝光味千拉面聲稱的骨湯是兌制而成8月16日，肯德基員工自曝內(nèi)幕飲料全是沖兌而成，肯德基方面隨即承認醇豆?jié){確為豆?jié){粉沖兌2011年8月22日，海底撈餐飲股份有限公司緊急發(fā)表聲明，坦承“白味湯鍋、檸檬水是勾兌而成”2011年9月4日，有記者以服務員的身份臥底于青島心海廣場的俏江南餐廳，經(jīng)過3天的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)連鎖餐飲界巨頭俏江南存在員工培訓走過場、工作服裝異味濃、餐具沒有消毒、死魚冒充活魚加工等問題，還對餐桌上回收的油的走向、食材來源以及鮮榨果汁是否為勾兌等提出了質(zhì)疑。俏江南、海底撈、味千、肯德基等知名公司的食品安全問題相繼遭曝光，無疑是往餐飲界中扔下了幾顆重磅炸彈。在消費者圈子里引發(fā)了不小的震動，使這些企業(yè)品牌都蒙上了層陰影，帶來巨大損失。食品安全跟企業(yè)的品牌形象息息相關，必須管理好這一塊以維護企業(yè)品牌價值，從而反過來推動企業(yè)更好地發(fā)展壯大?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所所長陳及在接受采訪時進一步表示：“這其實還涉及企業(yè)誠信問題，承諾的和做的不一致，是對消費者的欺騙。一個企業(yè)不誠信經(jīng)營，就談不上品牌的建設與知名度的繼續(xù)打造?！薄斑@些餐飲界大佬們的教訓給其他企業(yè)敲響了警鐘。”陳及表示，中國要打造健康有序的餐飲市場，一方面企業(yè)自身要加強自律，一方面政府主管部門要嚴密監(jiān)管。7、前景預測近兩年的統(tǒng)計資料說明:安徽省旅游業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展。酒店業(yè)作為在中國日益興起的一種服務性行業(yè)，也正在以高速不斷發(fā)展著。酒店經(jīng)營市場持續(xù)向好，每年淮北市酒店客房開房率高達85%以上。中國的一些經(jīng)濟強鎮(zhèn)、旅游強鎮(zhèn)，也將成為酒店業(yè)的投資重點區(qū)域，中國經(jīng)濟百強鎮(zhèn)的酒店機遇已經(jīng)來臨。這些地方的經(jīng)濟比較發(fā)達，工業(yè)與手工業(yè)的迅猛發(fā)展，外來人口的增加，特別是商務活動增加，地方居民的消費觀念、消費行為的轉(zhuǎn)變，都將使這些經(jīng)濟強鎮(zhèn)成為酒店業(yè)的新投資熱點，進行了和進行著必要的鋪墊，從而成為投資四星或準四星級別的酒店的最佳區(qū)域，甚至一些地方在鎮(zhèn)上也投資建立準五星酒店。在縣城、縣級的市區(qū)，投資四星級別的酒店將也成為熱點，在經(jīng)濟比較發(fā)達的地方，縣級市，將出現(xiàn)五星級或準五星級別的酒店，都成為必然。在這樣的消費理性逐漸明晰，酒店地理位置分布相對科學、合理均勻的情況下，比外在的建筑、內(nèi)在的裝潢，已經(jīng)不是誰勝誰弱了，更重要的在于服務，在價格逐漸不敏感的部位、區(qū)域，將成為人們消費的關注熱點，目前經(jīng)濟走勢，從現(xiàn)在的市場行情來看，180—280元的價格客房檔次比較欠缺，也是易被客人接受的檔次，同時也是比較缺乏的檔位，具有強大的市場吸引力。前一時期人們對于這個價格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高級點，能夠接受300—500元的價格，稍微敏感的，能夠接受60—120元的價格，所以中間的120—280元的客人，反而沒有人做，或是做的比較少，這樣就留下了市場空隙，也就留下了市場機遇。三、項目選址及建設條件（一）項目選址項目選址在濉溪縣濉溪鎮(zhèn)（原環(huán)球酒業(yè)），項目在規(guī)劃建設選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。（二）建設條件1、交通方便該項目交通四通八達，極為便利。2、項目建設“五通”條件具備3、土地征用情況開發(fā)土地以招拍掛方式獲得建設用地，并依法辦理土地使用手續(xù)。四、建設規(guī)模及功能標準（一）建筑面積和內(nèi)容順達盛世花園商貿(mào)城?？傉嫉孛娣e9887平方米，總建筑面積：84013.58平方米。包括：地下建筑面積7558平方米，地上面積76455.58平方米。其中：商務辦公樓面積：15046㎡。酒店面積10640㎡。商業(yè)面積30242㎡。住宅面積16514㎡（二）功能設施標準住宅的室內(nèi)環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《安徽省城市住宅建設標準》和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準設計。(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。(2)小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。1、工程項目依據(jù)初步規(guī)劃方案，順達盛世花園商貿(mào)城主要工程項目包括土建工程、給排水工程、普通消防系統(tǒng)、變配電工程、照明工程、通訊工程、安全監(jiān)視、閉路電視、室外綠化工程。五、建筑方案（一）建筑特征抗震設防烈度7度。（二）擬建建筑物使用功能和工藝要求本工程主要以住宅為主。（三）單體平面功能設計與豎向設計1、地上部分：1層：沿路布置商業(yè)大廳及辦公入口，北側(cè)為配電房及庫房，層高5.20m；2-6層：住宅樓，層高3.00m，局部設有閣樓層；具體戶型及面積見附圖注；屋面層：設備用房、疏散屋面。（四）交通組織1、本工程內(nèi)、外門廳入口處設有殘疾人坡道，滿足無障礙設計要求；2、辦公及住宅人員垂直交通采用樓梯方式?？紤]到使用者不同和分開管理方便的問題，底層設置了各自入口門廳。（五）造型設計1、強調(diào)簡潔大方、富有雕塑感的形體：建筑形體由多種元素組成，充分照顧兩條道路街角關系和沿路建筑景觀。主體建筑以豎向線條為主，形體簡約完整，力求在建筑形體上創(chuàng)造挺拔的建筑效果。在簡潔大方的形體內(nèi)，注重開窗及廣告位等處的細部設計，并注重材質(zhì)的變化與對比。建筑主樓挺拔、強勁，裙樓莊重、大方，建筑整體造型既統(tǒng)一又有變化，融合并創(chuàng)造該地段和諧的建筑群體關系，整體建筑形象與城市經(jīng)濟相適應。2、豐富的形體穿插關系：主樓設計以體塊穿插為主，體塊之間相互咬接，形體豐富，體塊感強烈；3、強調(diào)細部設計：在簡潔大方的形體內(nèi)，注重開窗等處的細部設計；4、注重材質(zhì)的變化：墻面以天然石材構(gòu)成，主樓以真石漆飾面，大小玻璃窗及玻璃體塊與天然石材相互呼應，對比中有統(tǒng)一；（六）人防設計應濉溪縣人防辦的要求，項目建設六級乙類物資庫，平戰(zhàn)二用。人防建筑面積約為70m2。（七）日照分析：樓房南北間距約25m~43m，東西間距13m，由濉溪縣建委對日照進行分析，自身建筑及北側(cè)建筑滿足2h的大寒日日照標準要求。（八）建筑裝修與構(gòu)造1、屋面１（上人屋面）：防水等級為Ⅱ級，二道防水設防。（1）20厚1:25水泥砂漿廣場磚鋪地（2）40厚細石混凝土剛性層（3）３厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層（4）20厚１：３水泥砂漿找平層（5）40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層（6）Ｃ10陶?；炷琳移聦?，最薄處３０厚（7）２厚851防水涂膜（8）鋼筋混凝土屋面板1）銀灰色漆保護層2）３厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層。3）20厚１:3水泥砂漿找平層4）40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層5）Ｃ10陶?；炷琳移聦樱畋√?0厚6）２厚851防水涂膜7）鋼筋混凝土屋面板，網(wǎng)架結(jié)構(gòu)外墻粉刷層中摻適量防滲、防裂劑，分層粉刷。（1）外墻實體(一～五層裙房部分)：外干掛大規(guī)格優(yōu)質(zhì)細磨花崗巖,內(nèi)貼聚苯保溫板（具體厚度待節(jié)能計算后確定）；3、內(nèi)墻面：（墻體材料為200厚煤矸石空心磚和120厚GRC板）（1）地下室設備用房和車庫：白色防霉涂料；（2）樓梯間、值班室、消防控制室、辦公室：白色內(nèi)墻乳膠漆涂料；（3）商場、前室、辦公及住宅入口門廳、營業(yè)廳：高級干掛大理石墻面；（4）衛(wèi)生間：防水砂漿粘貼優(yōu)質(zhì)彩色釉面磁磚，貼至吊頂高度。墻下部300高為C20混凝土防水帶；（5）各層新風機房、空調(diào)機房：50厚礦棉吸聲板墻面；（6）主樓住宅及辦公內(nèi)部空間由用戶自行裝修。4、樓、地面：（1）庫房、辦公、公共走道：600×600高級防滑地磚貼面；（2）樓梯間：高級防滑地磚貼面，踏步加銅質(zhì)防滑條；（3）各層新風機房、空調(diào)機房：20厚水泥砂漿；各層新風機房、空調(diào)機房：20厚水泥砂漿；（4）消防控制室、弱電間：優(yōu)質(zhì)防靜電架空地板，h＝150；（5）衛(wèi)生間：防水砂漿粘貼優(yōu)質(zhì)防滑地磚，下設2厚851防水涂膜防水層，并沿墻上翻300。5、頂棚：（1）衛(wèi)生間：輕鋼龍骨鋁合金條板吊頂；（2）商場營業(yè)廳、辦公及住宅入口門廳：輕鋼龍骨、微穿孔鋁合金吸聲板吊頂；（3）樓梯間、庫房：白色室內(nèi)乳膠漆涂料；（4）消防控制室、各層新風機房、空調(diào)機房：50厚礦棉吸聲板平頂。6、門窗：部分外門窗為深灰色斷熱鋁合金框、淺鍍膜Low-E玻璃窗和淺鍍膜玻璃幕墻。（1）窗：90～100系列深灰色亞光鋁合金窗框料，淺鍍膜玻璃；（2）門：陽臺、上屋面門：亞光鋁合金料，透明玻璃；房間門：乙級木質(zhì)防火門；管道井門：丙級木質(zhì)防火門；人防部分：各類專用門。7、樓梯欄桿與扶手：（1）交通筒內(nèi)疏散樓梯：不銹鋼欄桿與扶手；（2）營業(yè)廳樓梯：不銹鋼欄桿與扶手；8、落水管：鍍鋅焊接鋼管。9、設備管井：每層樓層處用與樓板相同耐火極限的混凝土封堵。10、設計房型：每戶房型面積80~150平方米。六、結(jié)構(gòu)設計（一）結(jié)構(gòu)設計依據(jù)1、混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（GB50010-2002）2、高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術規(guī)程（JGJ3-2002）3、建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2001，2008年版）4、建筑地基基礎設計規(guī)范（GB50007-2002）5、建筑樁基技術規(guī)范（JGJ94-2008）6、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB50009-2001，2006年版）7、人民防空地下室設計規(guī)范（GB50038-2005）8、已頒布的各有關規(guī)范、規(guī)程等。（二）基本技術參數(shù)1、基本風壓：W0=0.40KN/㎡，地面粗糙度為B類。2、基本雪壓：S1=0.5KN/㎡3、地震作用：本地區(qū)地震基本烈度為七度，設計基本地震加速度為0.05g，設計地震分組為第二組。4、根據(jù)荷載規(guī)范及有關資料，本工程主要樓面、屋面活荷載標準值如下：臥室、客廳：2.0KN/㎡陽臺：2.5KN/㎡樓梯：3.5KN/㎡商業(yè)：3.5KN/㎡配電房：10.0KN/㎡上人屋面：2.0KN/㎡地下室底板按實際受荷考慮。（三）結(jié)構(gòu)設計1、工程概況根據(jù)建設方的設計要求，規(guī)劃全部布置六層多層住宅，部分住宅頂層作躍層處理，結(jié)合用地，住宅布局方式為行列式，共布置住宅11棟，每棟住宅均包括2-3個單元，住宅戶型面積均為90平方米左右，少量躍層戶型面積為160平面左右。沿南側(cè)道路三棟住宅底層為商業(yè)門面房，沿北側(cè)道路兩棟住宅采用南樓梯，并保留遠期底層作為同業(yè)門面的可能，住宅底層均不設架空層，小區(qū)周邊從幼兒園到中小學設施齊全，并距離合適。2、填充墻填充墻采用煤矸石空心磚，空心磚的容重小于10KN/m3，局部采用輕質(zhì)隔墻。外墻及分戶墻厚度200mm。戶內(nèi)分隔墻厚度200mm、120mm。填充墻用M5混合砂漿砌筑。3、混凝土強度等級一層～六層梁、墻、柱：C40；樓板：C304、基礎設計基礎暫定為人工挖孔擴底灌注樁，待甲方提供地質(zhì)報告后另行設計。（四）結(jié)構(gòu)計算在本工程的初步設計階段，我們進行了試計算。受力分析采用中國建筑科學研究院編制的PKPM系列程序SATWE進行結(jié)構(gòu)計算。計算采用總剛度振型分解法計算水平作用。主要計算結(jié)果如下：a.柱軸壓比小于0.95(考慮配置一定的箍筋時軸壓比提高0.1)b.結(jié)構(gòu)第一扭轉(zhuǎn)震動周期與第一平動周期之比Tt/T1小于0.90。c.樓層豎向構(gòu)件的最大水平位移及層間位移比小于其平均值的1.4倍。d.各樓層的側(cè)向剛度比滿足規(guī)范的相關條款的要求。 經(jīng)分析，主要計算參數(shù)均在現(xiàn)行規(guī)范的合理范圍內(nèi)（五）供配電設計：1、負荷等級：本工程為二類多層及小高層建筑，消防負荷、商業(yè)的備用照明等用電負荷等級為二級；空調(diào)等用電負荷等級為二級負荷。其余為三級負荷。2、負荷估算：負荷類別設備負荷計算負荷備注住宅照明912KW638KW含分體空調(diào)動力50KW50KW電梯等消防50KW50KW辦公樓照明700KW490KW含分體空調(diào)動力50KW50KW電梯等消防50KW50KW商鋪照明432KW346KW含車庫動力205KW164KW扶梯等空調(diào)461KW415KW消防318KW318KW含泵房（六）防雷與接地：本工程為三類防雷建筑物，按三類防雷設防，屋面設避雷帶。利用柱內(nèi)主筋為接地引下線。本工程采用TN-S接地系統(tǒng)，在變配電所處統(tǒng)一接地。建筑內(nèi)配線采用三相五線制，接地線一律專放。利用基礎內(nèi)鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護接地及弱電共用此接地極，接地電阻≤1Ω。（七）可視對講系統(tǒng)：單元入口處設可視對講單元機（內(nèi)置攝像頭），住戶內(nèi)設置可視對講戶內(nèi)機。（八）有線電視系統(tǒng)：由見有線電視網(wǎng)引入信號源。住宅內(nèi)客廳、主臥室內(nèi)設置電視終端；商鋪每戶設一個電視終端；商場每層設置分配器箱，電視終端由二次裝修根據(jù)用戶需要設置。干線采用SYWV-75-9同軸電纜線槽管井內(nèi)敷設、支線采用SYWV-75-5同軸電纜穿KBG管沿澆樓板、吊頂或墻內(nèi)暗敷。。（九）電話及寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)：住宅內(nèi)客廳、主臥室設置電話終端，書房或主臥設寬帶網(wǎng)信息終端；干線線槽管井內(nèi)敷設、支線穿KBG管沿澆樓板、吊頂或墻內(nèi)暗敷。（十）綜合布線系統(tǒng)：商場部分獨立設置設綜合布線系統(tǒng)，擬采用六類非屏蔽系統(tǒng)，包括工作區(qū)子系統(tǒng)、配線子系統(tǒng)、垂直干線子系統(tǒng)、設備間子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)。七、給排水設計（一）設計依據(jù)1、建筑提供的條件圖及甲方提供的相關資料。2、《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015-20033、4、《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50084-2001（2005年版）5、《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB50067-976、《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140－20057、《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005（二）設計范圍室內(nèi)外給水排水及消防滅火系統(tǒng)的設計。（三）室外給水設計1、水源：分別從開發(fā)區(qū)市政給水管引入兩根DN150供水管，在小區(qū)四周形成環(huán)狀。2、給水系統(tǒng)：室外給水由市政給水管網(wǎng)兩路引入，并在室外開支管分別進入生活、消防水池等。3、室外消防給水系統(tǒng)：室外消防給水系統(tǒng)設計為兩路分別從玉蘭路、國槐路引入市政管網(wǎng)并形成環(huán)狀，在環(huán)網(wǎng)上設SS150-1.0地上式消火栓，若當?shù)赜惺姓鹚?，則由室外消火栓提供室外消防用水。4、室外給水管DN≥100采用球墨鑄鐵給水管，水泥砂漿襯里，T型橡膠圈接口,DN＜100采用襯塑鍍鋅鋼管，絲扣連接。（四）室外排水設計1、本工程采用雨、污分流制系統(tǒng)，本基地雨、污水分別排至玉蘭路、國槐路。雨水直接排至市政雨水管，污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管。2、雨水排水采用有組織雨水，暴雨強度q=1.67A（1+ClgP）/（t+b）n，屋面雨水設計重現(xiàn)期P取5年，場地雨水設計重現(xiàn)期P取2年。3、室外雨、污水管均采用UPVC雙壁波紋管，承插連接。（五）建筑給水排水設計1、消防給水系統(tǒng)設計：本工程為二類多層民用建筑。消防給水系統(tǒng)：室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，自動噴淋滅火系統(tǒng)，脈沖超細干粉自動滅火裝置系統(tǒng)及建筑滅火器配置。2、熱水系統(tǒng)：住宅部分：生活熱水采用太陽能熱水器供給，3、排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)采用污、廢合流制，排水立管設置專用通氣立管，H型結(jié)合透氣管每隔二層與伸頂通氣管相連，空調(diào)冷凝水排至室外散水，屋面雨水經(jīng)管道排至室外檢查井，并入室外雨水系統(tǒng)排至市政雨水管網(wǎng)。（六）管材及接口生活給水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑復合鋼管,連接采用襯塑管路連接或溝槽式連接。消防管采用消防給水涂塑鋼管卡箍連接。生活排水管采用法蘭全承式排水用柔性鑄鐵管，雨水管采用熱鍍鋅鋼管，絲扣接口。（七）隔振與防噪水泵進出水管及水泵基礎均采用減震以及柔性接頭，水泵選用優(yōu)質(zhì)泵，排水管選用柔性鑄鐵管以改變普通UPVC管帶來的噪音問題。（八）節(jié)水、節(jié)能環(huán)保措施節(jié)水方法：潔具選用節(jié)水環(huán)保方面：水咀選用陶瓷閥蕊。節(jié)能方法：生活給水選用變頻供水設備。（九）消防水池設置池內(nèi)儲三小時室內(nèi)消火栓用水，一小時自動噴淋用水，減去火災延續(xù)時間內(nèi)DN100管網(wǎng)的補水，即設500T消防水池，水池水位由液壓閥控制。室外消防水由室外消火栓解決。八、暖通設計（一）設計依據(jù)：1、《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》GB50019－2003；3、《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189－2005；4、《人民防空地下室設計規(guī)范》GB50038-2005；5、建設單位提供的招標文件及相關資料。（二）設計內(nèi)容：住宅設分體空調(diào)；（三）設計參數(shù)：室外設計參數(shù)：（淮北市）夏季：空調(diào)干球溫度35.3℃，濕球溫度27.8℃最熱月日平均相對濕度：80%冬季：空調(diào)溫度–8℃。最冷月日平均相對濕度：67%（四）管材：（1）空調(diào)風管采用復合玻鎂風管,重量輕,強度高,不燃,隔聲。（2）水管：DN≤70時采用熱鍍鋅鋼管，絲接。DN＞70時。采用無縫鋼管，焊接；空氣凝結(jié)水管亦采用熱鍍鋅鋼管。（五）保溫：九、消防專篇（一）建筑消防設計1、總平面消防：主樓設18×18m的消防登高操作場地；裙房四周道路可兼作消防車道，建筑與周邊其他建筑的距離均大于13米，滿足防火間距要求。2、主樓：每層作為一個防火分區(qū)，均設有獨立樓梯間，標準層采取設置核心交通筒的布局方式，其中二臺電梯和一部疏散樓梯為合用消防前室，設正壓送風井，乙級防火門，開向疏散方向；另設一臺消防樓梯，單獨消防前室，設正壓送風井，乙級防火門，開向疏散方向；頂層消防電梯機房與普通電梯機房用防火墻分開。兩個疏散出口間距大于5m，樓梯通至屋頂?shù)目罩谢▓@，作為屋面疏散平臺；3、設備管井與線纜孔洞防火：管井在每層樓層處用與樓板相同耐火極限的混凝土封堵，檢修門均為丙級防火門；4、幕墻防火：每層梁和上翻板總高度為1000，樓層處均設防火阻燃材料作為層間防火分隔；5、墻體及裝修防火：墻體材料均采用不小于3h的空心磚及GRC輕型墻板，裝修材料均按建筑內(nèi)部裝修防火設計規(guī)范（GB50222-95修訂版）進行選材和設計，并不低于B1級耐火材料。（二）給排水消防設計本工程為二類高層綜合辦公樓。消防滅火系統(tǒng)有：室內(nèi)、外消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)，超細干粉自動滅火系統(tǒng)及建筑滅火器。1、設計依據(jù)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-2005《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB50067-972、消防用水量eq\o\ac(○,1)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：40L/S（火災延續(xù)時間按3h計）eq\o\ac(○,2)室外消火栓系統(tǒng)：30L/S（火災延續(xù)時間按3h計）eq\o\ac(○,3)自動噴水滅火系統(tǒng)：35L/S（火災延續(xù)時間按1h計）3、消防水源4、室外消火栓給水系統(tǒng)由于本建筑有兩路水源，市政給水管網(wǎng)的供水壓力為0.20MPa~0.24MPa.故室外消火栓系統(tǒng)采用低壓制，在本建筑物內(nèi)的給水環(huán)狀管上接出六套室外消火栓，并利用市政道路上的原有市政消火栓，供城市消防車取水，向著火樓加壓供水滅火。5、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)本工程每層均設有室內(nèi)消火栓，消火栓設計間距保證同層相鄰兩個消火栓的水槍充實水柱同時達到室內(nèi)任何部位，且間距不大于30米。消火栓箱內(nèi)DN65消火栓，箱內(nèi)配Ф19水槍DN65×25尼龍襯膠水帶和啟動消防泵按鈕。十分鐘消防用水18m3儲存在樓屋頂水箱中，屋頂設增壓設施一套。6、自動噴水滅火系統(tǒng)：系統(tǒng)豎向分為兩個區(qū)，1F～6F為低區(qū)。房間內(nèi)選用ZSTB型玻璃球水平邊墻灑水噴頭外,其余均采用快反應玻璃球噴頭。7、消防水池室外設一座地下消防專用水池。水池容積按室內(nèi)消火栓用水量3小時計，自動噴淋滅火系統(tǒng)用水量按１小時計。（Ｑ＝35L/S）。減去火災延續(xù)時間內(nèi)DN100管網(wǎng)的補水。即在室外設500Ｔ消防水池。8、消防電梯集水坑設排污泵兩臺(一用一備),以滿足消防規(guī)范要求。9、管材采用熱鍍鋅鋼管，立管采用厚壁鍍鋅鋼管。DN<100mm者絲扣連接，DN>=100mm以上者溝槽連接。管材和接口要求承壓1.6Mpa.10、其它滅火設備依《建筑滅火器配置設計規(guī)范》，在各場所消火栓箱下配置磷酸銨鹽干粉滅火器。除地下車庫、配電房按中危險級B類配置外，其余均按中危險級A類配置。（三）電氣消防設計1、消防電源：1）本工程消防設備負荷等級為一級。2）消防泵、防排煙風機、消控室等消防設備由本工程變電所兩個不同變壓器引來兩路電源，末端切換。3）消防配電線路采用NH-YJV-1KV型耐火電纜防火橋架內(nèi)敷設，或穿鋼管敷設。穿鋼管敷設暗敷在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)切保護層不小于30mm，或刷防火涂料保護。2、應急照明：1）本工程安全出口、疏散走道等處設消防疏散指示標志，自帶蓄電池，應急90分鐘。2）本工程樓梯間、疏散走道、消防控制室、消防泵房等場所設置火災應急照明。采用自帶蓄電池的應急燈具，應急90分鐘。3、漏電火災報警系統(tǒng)：本工程設置漏電火災報警系統(tǒng)，在消防設備配電箱（柜）、商場照明配電箱、商鋪照明配電箱內(nèi)設置漏電火災探測設備，控制主機設于一層消防控制室。4、火災自動報警系統(tǒng)：1）保護等級：本工程為一類高層建筑，按一級保護對象進行消防設計。2）系統(tǒng)組成：本工程采用集中報警系統(tǒng)，整個系統(tǒng)報括火災報警、消防聯(lián)動控制、消防專用電話、消防廣播。消防控制室設于一層。3）消防專用電話：本工程設置消防電話系統(tǒng)。消防泵房、變配電室等處設置消防專用電話，手動報警按鈕處同時設置消防對講電話插孔。4）線路敷設：消防線路一律穿鋼管吊頂、墻內(nèi)敷設。消防電話、消防廣播與其它線路分管敷設。線路吊頂內(nèi)敷設時需對保護管刷防火涂料保護。十、節(jié)能節(jié)水措施（一）節(jié)能措施1、設計依據(jù)《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住部分）》JGJ26—95《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住部分）安徽省實施細則》DB22/164—1998《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189—20052、節(jié)能措施（1）控制體形系數(shù)S≤0.3；（2）控制窗墻面積比≤0.35；（3）采用外保溫節(jié)能墻體；（4）采用單框雙玻塑鋼窗；（5）住宅朝向以南北朝向為主，可減小建筑能耗；（6）采用大寒日2小時日照標準，爭取盡可能多的日照以減小采暖能耗；（7）供電、供暖設備用房盡量設在負荷中心，縮短管線距離，減少能源浪費；（8）集中采暖系統(tǒng)采用水利平衡措施，室內(nèi)分戶控制并預留熱表位置；（9）鍋爐及機電設備選用高效節(jié)能產(chǎn)品，并采取節(jié)能措施，鼓、引風機及水泵均采用變頻控制；（10）直埋采暖管道采用聚氨酯保溫，厚度滿足節(jié)能要求。（二）節(jié)水措施1、設計依據(jù)（1）《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015—2003。（2）《民用建筑節(jié)水設計標準》（試行）2、節(jié)水措施（1）給水系統(tǒng)使用優(yōu)質(zhì)管材、管件、閥門等，防止跑冒滴漏；產(chǎn)品符合行業(yè)標準；（2）合理設計供水壓力，避免系統(tǒng)壓力過高或壓力驟變；（3）選擇高靈敏度水表及節(jié)水型衛(wèi)生器具；（4）適當考慮雨水、再生水的使用，景觀用水不采用自來水；（5）綠化用水采用灌噴、滴灌等節(jié)水灌溉方式。（6）加強宣傳教育和制度建設，共同建設節(jié)約型社會。十一、環(huán)境影響評價（一）環(huán)境保護的重要性為了保護人類賴以生存的環(huán)境，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，歷年來我國相繼制定了一系列法律法規(guī)，不僅為進行環(huán)境影響評價，也為環(huán)境保護方案設計提供了政策依據(jù)。本工程將根據(jù)國家頒布的有關環(huán)保法規(guī)及地方政府發(fā)布的環(huán)境保護管理暫行條例等文件精神，結(jié)合項目建設“三同時”的原則，在建設和營運過程中必須對“三廢”進行治理，使各項指標均達到國家環(huán)保法規(guī)要求。（二）環(huán)境保護標準1、2、國務院環(huán)境保護委員會、國家計劃委員會、國家經(jīng)濟委員會（87）國環(huán)字第002號文件《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》3、《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095－1996）4、《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838—2002）5、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲質(zhì)量標準》（GB3096—93）6、《污水綜合排放標準》（GB8978—96）（三）項目主要污染源和污染物分析1、主要污染源本項目產(chǎn)生的主要污染源為建設過程的建筑垃圾和項目完成后的少量生活廢水。2、預計排放情況（1）施工期施工期間主要是建設過程中產(chǎn)生的廢水、固體廢棄物、施工揚塵以及設備產(chǎn)生的噪聲污染。（2）運營期運營期間主要是一些工作生活中的廢水、固體廢棄物的污染。（四）建設項目的環(huán)境影響（五）環(huán)保措施的評述及其技術經(jīng)濟論證1、施工期環(huán)境質(zhì)量保護措施（1）大氣環(huán)境①在土地平整、開挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運輸易飛散物料時，要采取防風遮擋措施，必要時加蓋蓬布。②在工程建設過程中必要的揚塵防治措施，物料攪拌點應選在下風向300m內(nèi)無居民處.③配備灑水設備定量灑水,防止揚塵污染.④項目建設要控制施工人員數(shù)量,施工單位生活服務設施應使用液化氣、電力等清潔能源，盡可能減少使用燃煤。（2）水環(huán)境①執(zhí)行國家《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）；②有效地利用水資源，制定污水處理措施，堅決杜絕亂排亂放污水。禁止利用滲坑、滲井、裂隙排放、傾倒污水；③禁止向水體排放生活垃圾、廢渣、廢油、酸堿液及其它有毒廢液；禁止在水體中清洗裝過油類或其它有毒污染物的容器；禁止向水體排放或傾倒任何超標的放射性廢渣和廢水。④對所有污水、垃圾、應進行集中定期進行處理，污水應經(jīng)過處理符合排放標準后才能排放，垃圾、污水的處理標準必須符合環(huán)境保護的要求，就其處理方式和地點，應接受當?shù)丨h(huán)保部門的指導。（3）聲環(huán)境①施工機械為高強度非穩(wěn)態(tài)聲源，操作和施工人員應安排輪流休息，減少連續(xù)接觸聲源時間。②連輸車輛應禁鳴嗽叭。③盡量選用低噪聲施工設備，高噪聲設備夜間（22.00～6.00）停止施工，減輕施工噪聲對周邊居民及野生動物的影響。2、固體廢物（1）建設施工期間按照施工計劃進行。工程完成后，不能殘留廢棄建筑材料，建設單位應要求施工單位規(guī)劃運輸，加強管理，這些建筑垃圾應盡量分類后回收利用，對有利用價值的廢棄物應該循環(huán)利用，對無利用價值的廢棄物應送至建筑垃圾填埋場，而不能隨意丟棄傾倒，以減少對周圍環(huán)境的影響。（2）設置臨時垃圾貯存設施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾場；（3）禁止將含有毒成分的廢碴隨意傾倒或直接掩埋。3、生態(tài)環(huán)境影響的保護與恢復措施施工期生態(tài)環(huán)境影響的保護與恢復措施為：（1）盡可能減小對水體和植被的破壞，注意保護水體、植被，防止泥沙流入水體，同時要減少工程臨時占地對植被的破壞，（2）合理安排施工活動時間。在排施工時注意施工作業(yè)等產(chǎn)生高噪聲的活動，盡量避開夜間施工（3）施工期間在修建必不可少的建筑物時，要精心選點，以減少與環(huán)境的不和諧感；在進行排水、電力、通信管線施工時，采用埋地敷設（埋深≥0。5m）.（4）施工完成后,要實施植被恢復工程、綠化補缺工程建設，對生態(tài)環(huán)境遭破壞地段，要進行全面恢復，恢復原有生態(tài)平衡和自然環(huán)境，恢復景區(qū)的整體景觀效果。4、景觀保護措施針對項目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀，特提出以下景觀保護措施：（1）工程建設力求做到與自然相協(xié)調(diào)，對工程施工破壞的地形及施工臨時占地進行人工修復，并對用地布局進行規(guī)劃，力求項目與風景資源背景之間景觀相融性評價分級達到景觀指標要求。（2）工程施工結(jié)束后，對征地范圍內(nèi)造成的植被破壞盡快采取必要的恢復及補救措施，并注意林相和諧，對于施工區(qū)域，破壞什么植被就補救什么植被。5、水土流失防護措施擬建項目水土流失防治責任范圍為建設項目全部范圍。水土流失防治責任范圍包括工程直接影響和間接影響區(qū)，直接影響區(qū)為項目直接征用并進行開發(fā)建設的范圍；間接影響區(qū)為直接影響區(qū)外的范圍。水土流失防治的主要時段為施工期。工程建設中除場地建設、建筑物基礎等必要的開挖外，嚴禁其它類型的開挖行為和越界開挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分應購買商品土石料，嚴禁就近開挖取土采石。工程設計要做好土石方平衡，制訂詳細的棄渣回用方案。施工過程中要合理安排進度和工期，避免開挖后作業(yè)面長期閑置產(chǎn)生水土流失，施工臨時棄渣要運至地勢平坦處堆放，并盡快回填，減少準積的時間。道路和臨時棄渣場應設置排水溝和沉淀池，在雨天必須棄渣堆覆蓋土工布以減少土流失。（1）工程護坡措施：建成后的路基邊坡及涵邊坡容易成為水土流失源。應采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。（2）完善排水設施：根據(jù)路基地勢的不同情況及路基排水需要設置涵洞或?qū)潘疁锨云鸬较芊罌_的作用，使水流自然流至溝渠或其它排水設施內(nèi)，并根據(jù)排水河河道情況適當增加排水設施。（3）綠化管護措施：綠化苗木種植初期，應注重水肥管理，保證成活率在90%以上，對死亡的苗木要及時補栽，以維持綠化體系的完整性，成活后應對沿線防護林帶和路基邊坡進行定期的管理維護，并根據(jù)實際情況不斷改進，加以鞏固、完善、提高其防護能力，防止土壤受到侵蝕。6、運營期（1）廢水治理項目運營期間主要是一些生活污水，設置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對周邊環(huán)境不會造成影響，只需進行簡單的處理，達標后排入市政管網(wǎng)。對其污水處理處理應按《科學實驗建筑設計規(guī)范》JGJ91-93及相關標準執(zhí)行。凡含有毒和有害物質(zhì)的污水，均應進行必要的處理，符合國家排放標準后，方可排入城市污水管網(wǎng)。（2）廢氣治理本項目基本無廢氣排出。（3）生活廢棄物治理固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運作無害化處理。因此項目固體廢棄物對周圍環(huán)境不會造成不良影響。（4）綠化綠化在生態(tài)建設中具有極其重要的作用，不僅可以改善當?shù)匚⑿夂?，而且具有較好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。建設項目除車道及地面局部停車外，建筑周圍空地均合理地布置綠化面、點，樹木及草坪綠化等，美化園區(qū)環(huán)境。（5）照明與噪音控制應避免光污染的產(chǎn)生，加強夜間中心區(qū)照明，重點突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。7、技術經(jīng)濟論證對本項目擬采取的施工期和營運期環(huán)境保護對策措施進行技術經(jīng)濟論證的結(jié)果表明：本項目環(huán)境保護措施選擇適當，能夠產(chǎn)生較好的效果。（六）環(huán)境影響評價結(jié)論和建議施工期和運營期的環(huán)境經(jīng)綜合治理以后，都將達到國家標準，不會對周圍環(huán)境造成污染。十二、項目實施進度安排本項目計劃在兩年(24個月)左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下：第1月：項目建議書批復。第2月：編制可行性研究報告并報批。第3月：建筑方案設計。第4月：綜合管網(wǎng)設計。第5月：施工圖設計。第6月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。第7月：工程開工。第8-12月：完成投資25％，開始預售。第13-18月：主體工程斷水。第19-22月：單體工程驗收。第23月：分項工程驗收。第24月：正式入住。十三、投資估算與資金籌措（一）投資估算根據(jù)建設單位提供的順達盛世花園商貿(mào)城土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見項目投資估算表和項目總投資估算表。項目投資估算單位：萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品分期計劃進度成本12341土地費用11262前期工程費10443基礎設施建設費55744建筑安裝工程費30165公共配套設施建設費7086開發(fā)間接費607管理費用1608銷售費用4269開發(fā)期稅費18610其他費用32411不可預見費70812建設期利息738合計14039（二）資金籌措本項目總投資14000萬元，建設資金完全由建設單位自籌，其中銀行貸款4000萬元，項目單位自有資金10000萬元。十四、經(jīng)濟效益分析（一）銷售價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米3050元；高檔住宅按每平方米4150元：平均每建筑平方米售價3100元。商業(yè)用房銷售價格平均按每平方米10000元，按80％車位銷售計。（二）銷售進度及