房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程圖和流程控制

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程圖和流程控制房地產(chǎn)項目前期開發(fā)工作流程

時下，新政的接踵出臺和不斷實施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對土地資源信息在短時間內(nèi)更加謹慎、正確的作出全面分析和價值判定，而土地取得后的冗雜的開發(fā)預備工作，則更需要建立一個集成組來整合外部優(yōu)秀的專業(yè)服務資源，對開發(fā)項目進行策劃、設計、建設、營銷、推廣、物業(yè)管理等一系列流程的整合開發(fā)。08年1.5“土地2年期限制”的新政頒布，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地儲備和連續(xù)開發(fā)能力提出了新的挑戰(zhàn)，進一步要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從獲取土地信息到實施開發(fā)建設這個過程大幅縮短。因此，實力型房企將勢必從內(nèi)部系統(tǒng)管理到外部程序控制方面層層把關，實現(xiàn)每個項目的開發(fā)效率化、成果效益化、品牌效應化。

我們把房地產(chǎn)項目成果面市（開盤）之前，劃分為三個階段：土地獲取階段、項目策劃設計成果整合階段、開發(fā)建設及營銷執(zhí)行準備階段。

目前房地產(chǎn)項目土地的獲取方式主要有：市場招牌掛、企業(yè)資產(chǎn)重組、投資合作開發(fā)三個方式，房地產(chǎn)企業(yè)的市場經(jīng)營（拓展）部門在前期土地信息收集整理方面起著決定性作用，同時也要求聘請專業(yè)顧問機構在市場經(jīng)營（拓展）部門進行縝密篩選并確定考察目標后，隨之與該部門進行對接，快速展開土地實地踏勘、市場研究分析、項目發(fā)展構想和經(jīng)濟效益測算等前瞻性工作，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供拿地依據(jù)和經(jīng)濟計算成果，同時也為后一步項目開發(fā)規(guī)劃設計提供有效的市場參考信息。

土地獲取之后，進入項目策劃設計成果整合階段。開發(fā)和經(jīng)營部門兩條線平行開展目標實施。房地產(chǎn)的前期開發(fā)部門將立刻進行土地確權，同時經(jīng)營決策部門則要求專業(yè)顧問公司對項目進行深層次的價值研判和策劃研究工作，策劃研究成果快速轉化為中標后的建筑設計院的規(guī)劃設計成果。這一階段的工作節(jié)點的控制和交匯，為后續(xù)一階段提供方向和保障。

項目面市前，開發(fā)建設及營銷執(zhí)行準備階段的節(jié)點執(zhí)控，一定程度上決定了項目開發(fā)成效。設計單位將全程配合施工單位為保證項目建設的提供技術支持；專業(yè)房地產(chǎn)營銷機構將在這一階段，對項目的策劃成果進行理念梳理、通路包裝、渠道整合以及開盤前的銷售準備。房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進行土地和房屋的建設開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規(guī)劃、設計、經(jīng)營管理活動的全過程。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經(jīng)營管理活動過程。

房地產(chǎn)經(jīng)營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營目標進行科學決策，并使確定的目標得到實現(xiàn)的全部管理活動的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。上述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋。根據(jù)劃分標準的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。

1、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式：

（1）綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設、竣工驗收，直到建城商品房進行銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學地組織開發(fā)建設、經(jīng)營管理、服務的一項系統(tǒng)工程。

（2）土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動力安頓，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當時的市場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發(fā)的土地轉讓給有關單位進行房屋建設，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費。

（3）房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的基礎上，獲得土地使用權后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設計、施工建設、竣工驗收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。

2、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)承擔方式的不同，又可分為以下三種形式：

（1）獨自開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司自己負責從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營的全過程。

（2）委托開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進行規(guī)劃設計，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費或承包費。

（3）分包開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受某項開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項目的性質、工程量的大小，將該工程分包給有關專業(yè)工程公司。

3、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：

（1）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點，向政府申請建設用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設計，制定建設方案，施工現(xiàn)場的“三通一平”等工作。

（2）中期開發(fā)。即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。一般包括房屋建設，竣工驗收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目標，經(jīng)營決策，經(jīng)營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。

（3）后期開發(fā)。即指房屋的售后服務。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構筑物和設備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。后期開發(fā)對解決用戶的后顧之憂尤為重要

一、房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)營范圍廣泛，內(nèi)容也很多，經(jīng)營內(nèi)容就主要方面講有以下幾種：

1、房地產(chǎn)開發(fā)與購置。開發(fā)與購置，雖然二者在經(jīng)濟性質上完全不同，但就經(jīng)營者來說，都是一種投資活動的起點，即由貨幣資金轉換為商品資金。這種轉換是通過購置行為完成的。購買的目的是為了出賣。所以，它構成了房地產(chǎn)經(jīng)營活動的重要內(nèi)容和不可缺少的環(huán)節(jié)。

2、房地產(chǎn)品的銷售。是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中又一重要內(nèi)容。開發(fā)與購置是和生產(chǎn)相連結而銷售是和消費相連結，它使商品資金通過出賣再轉換為貨幣資金，從而完成其流通功能。所以銷售和開發(fā)、購置一樣，是房地產(chǎn)經(jīng)營中最基本的內(nèi)容。3、房屋互換。在房地產(chǎn)市場不基發(fā)達和供應嚴峻不足的情況下，房屋互換是對購買和銷售的補充。就其性質來說，它屬于物物交換的流通方式。但它需要有中介和咨詢服務。所以在房屋互換中提供必要的場所、信息、中介和咨詢也成為房地產(chǎn)經(jīng)營的一項內(nèi)容。

4、房地產(chǎn)信托和咨詢。信托和咨詢是房地產(chǎn)經(jīng)營者利用自己的技術、管理、信用和信息等方面的優(yōu)勢，接受委托而進行的經(jīng)營和服務活動。房地產(chǎn)信托，是接受產(chǎn)權人或產(chǎn)權代理人的委托，代為進行房地產(chǎn)的經(jīng)營管理。信托的內(nèi)容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代辦其他有關業(yè)務。房地產(chǎn)咨詢，主要是應投資者、消費者和房地產(chǎn)出售者的要求，就投資環(huán)境、市場信息、項目評估、質量鑒定、測量估價等方面提供咨詢服務。信托和咨詢都是有償服務，經(jīng)營者通過經(jīng)營服務活動，獲得按規(guī)定收取的經(jīng)濟報償，也擴大了經(jīng)營范圍。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營的方式

對于房地產(chǎn)經(jīng)營方式的含義，存在許多不同看法。這些不同的看法基本上是由于對房地產(chǎn)經(jīng)營存大廣義和狹義兩種不同的理解引起的。我們主張從狹義的角度研究經(jīng)營方式問題。

狹義上的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，也就是出售和出租的方式。

1、房地產(chǎn)出售的經(jīng)營方式

出售是商品經(jīng)營的最普遍方式。房地產(chǎn)品作為商品，其價值的實現(xiàn)也要通過這種方式。房地產(chǎn)品出售，通常有以下方法：

（1）按交易期限不同分為現(xiàn)貨與期貨兩種出售方式?，F(xiàn)貨出售就是所謂的現(xiàn)場選擇，拍板交易。成效后賣者實現(xiàn)了商品價值的同時，買者得到了房地產(chǎn)的部分或全部產(chǎn)權。期貨交易是指購買所謂“樓花”，待竣工后再移交給買者。期貨交易一般是在市場供給不足的情況下較多采用，長處是買者可以得到貨源保證，賣者可以提前得到房款，從而加速房地產(chǎn)開發(fā)和流通。但在失控的情況下，也輕易發(fā)生轉手倒賣的投機行為。

（2）按成交方式分為訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。訂購是買者為了確保貨源而采取的方式，先預付一部分訂金，當產(chǎn)品移交后再付清貨款?，F(xiàn)購是在新建產(chǎn)品驗收出售給購買者，或原有物業(yè)出售、拍賣時對準備出售的房地產(chǎn)預先估出底價，通過叫價，最后取最高叫價成效的一種特別交易方式。

（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。

（4）按付款條件可分為平價出售和優(yōu)惠價出售。

（5）按出售數(shù)量，可為為批量出售和單宗出售。

2、房地產(chǎn)出租的經(jīng)營方式

出租，是房地產(chǎn)經(jīng)營的另一種基本方式，也是房地產(chǎn)商品交換的特別形式。就其經(jīng)濟性質而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權而不出讓所有權；其次，出租作為房地產(chǎn)交換的一種非凡形式，它要通過許多次交換，價值才能得到完全實現(xiàn)；再次，通過出租，購買者雖未得到房地產(chǎn)的所有權，但卻只需用房地產(chǎn)價值中的很小部分——租金，就可在規(guī)定的期限內(nèi)獲得它的全部使用價值；最后，出租使房地產(chǎn)品既處在流通中，又處在消費中，從而使它具有流通和消費二重性的特點。

房地產(chǎn)出租按所經(jīng)營的對象不同，分為土地出租和房屋出租。土地出租受各國土地制度影響很大。在我國，由于土地公有，土地租賃就成為土地經(jīng)營的唯一方式。國家規(guī)定國有土地可以有償出讓，轉讓其使用權。土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。所以，土地出讓的一級市場由政府壟斷，它單向地流向土地使用者。就房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，土地出租屬于轉讓或再轉讓土地使用權的行為，但轉讓的土地必須是已經(jīng)開發(fā)的土地，或連同地上建筑物的產(chǎn)權一同轉讓。當土地連同房地產(chǎn)一同轉讓時，土地轉讓的雖然仍是使用權，但地上房屋轉讓的可以是所有權。

房產(chǎn)出租，需要通過簽訂契約以確立和明確租賃關系，以及出租人和承租人的權利和義務。房產(chǎn)出租在城市房地產(chǎn)經(jīng)營中占很大比重，是不容忽視的經(jīng)營內(nèi)容和方式。房產(chǎn)出租的租金價格主要取決于同期銀行利息和房屋價格第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業(yè)批準證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人年度檢驗費

4、補、換、領證照費

第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設計條件

3、委托作出規(guī)劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉工工作

29、辦理農(nóng)轉居工作

30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設基金

19、耕地占用稅

第五步房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業(yè)批準證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人年度檢驗費

4、補、換、領證照費

第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設計條件

3、委托作出規(guī)劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉工工作

29、辦理農(nóng)轉居工作

30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設基金

19、耕地占用稅

第五步房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準

20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發(fā)中標通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議

42、領取建設工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定

50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）

20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費

30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、鄭州市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品