池州永華怡景園營銷戰(zhàn)略提案

池州永華·怡景園●營銷戰(zhàn)略提案Gaozhanyuanzhusikaodeyuantou

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前言：高瞻遠矚/思考的源頭這個工程承載的品牌使命ZHEGEXIANGMUCHENGZAIDEPINPAISHIMING2021的中國地產(chǎn)界，品牌+產(chǎn)品將是高端工程成敗的關鍵，也是市場與消費者衡量工程的標準。本工程作為永華地產(chǎn)在安徽的第一批品牌地產(chǎn)工程，將直接影響永華公司品牌長期戰(zhàn)略。高瞻思路：站在城市的角度，樹立品牌的高度這個工程承載的價值形象ZHEGEXIANGMUCHENGZAIDEJIAZHIXINGXIANG在市場的導引下，占領市場高地贏得形象高度和獲得最大化利潤，是工程“兩手抓、兩手都要硬〞的課題。高瞻思路：建立標桿工程，建立標桿形象這個工程承載的生活品位ZHEGEXIANGMUCHENGZAIDESHENGHUOPINWEI假設同時實現(xiàn)品牌和利潤的雙贏，那本工程所面對的人群，我們更要強調產(chǎn)品所賦予生活的一種品位。只有產(chǎn)品做到有思想，生活做到有品位，才能更準確的引導客戶的購置趨向。高瞻思路：有思想的產(chǎn)品，有品位的生活品牌使命價值形象生活品位沿著這個思路，展開我們的營銷推廣定位探索……我們決意做一次“變革式〞的戰(zhàn)略定位。第一章池州市場與產(chǎn)品走向第二章從市場競爭尋找方向第三章產(chǎn)品定位的幾點思考第四章品牌營銷與價值提升第五章營銷推廣及核心定位第六章營銷戰(zhàn)役規(guī)劃及策略第七章商業(yè)部分的營銷策略第八章VI系統(tǒng)及其延展應用市場產(chǎn)品品牌營銷房地產(chǎn)運營的四種較量HEFEICHENGSHIGAODUANJIANZHUDEJIAOLIANG、市場影響：在同期市場具有鮮明的識別力和影響力。、產(chǎn)品文化：沒有人希望建筑是冰冷的，需要一種精神。、運營城市：為城市帶來的新居住文化。、營銷戰(zhàn)略：塑造產(chǎn)品及品牌形象的手段，提升附加值。第一章池州市場與產(chǎn)品走向

VIEWOFMARKET永華地產(chǎn)在中國的戰(zhàn)略部署：立足安徽高矚未來合肥鳳陽池州三大城市聯(lián)手奏凱安徽合肥信旺·尚都池州永華·怡景園怡景園，是永華地產(chǎn)在皖南的戰(zhàn)略龍頭，對提升區(qū)域品牌形象而言，是一種模范，一種催進。從運營城市的角度，看待本工程的價值生長，使工程在池州市場上形成一種生活方式和生活理念的代名詞，一種為廣闊購房者所津津樂道的經(jīng)典品牌。鳳陽永華池州市場蘊育下的怡景園永華·怡景園本案日趨成熟的九華大道絕版地段市中心成熟商圈、人文景觀區(qū)池州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀一、近幾年池州各類商品房銷售情況分析〔2006-2021〕2006年1月-2006年12月總成交額為189,418.90萬元,總成交面積為93.93萬㎡,各類商品房總成交均價為：2,237.86元/㎡，成交面積為:33.52萬㎡。其中住宅類成交均價為：1934.80元/㎡，成交面積為:29.27萬㎡。商業(yè)類成交均價為：6,198.61元/㎡，成交面積為：2.31萬㎡。其它各類房屋成交均價為2,088.50元/㎡。成交面積為：1.94萬㎡。2006年池州城區(qū)商品市場交易情況一覽表（單位：元∕平米）月份住宅均價商業(yè)均價其他均價11822.476809.862027.2821762.394827.751997.0031698.204436.301515.8341794.894924.041686.0451918.927158.892179.7062139.345766.412541.9772025.406159.852489.5582009.246776.912530.1591811.505195.492121.83102111.016827.702303.84112186.776367.921907.43122023.508325.522176.042007年1-12月總成交額為257,755.2萬元,總成交面積為98.85萬㎡,各類商品房總成交均價(合同價)為：2570.54元/㎡，成交面積為:45.23萬㎡。其中住宅類成交均價(合同價)為：2364.64元/㎡，成交面積為:40.59萬㎡。商業(yè)類成交均價(合同價)為：5855.22元/㎡，成交面積為：2.82萬㎡。其它各類房屋成交均價(合同價)為2070.87元/㎡。成交面積為：1.82萬㎡。2007年池州城區(qū)商品市場交易情況一覽表（單位：元∕平米）月份住宅均價商業(yè)均價其他均價12200.165067.252030.2122058.696291.822109.7232160.026996.862083.1342210.155168.962192.925

2171.834811.682271.8162355.905651.562590.0772331.205176.872170.4382228.986039.892001.2492238.926100.451550.11102311.026141.131801.76112557.956749.721862.25122560.026129.882380.242021年1-12月總成交額為185,348,4468元,總成交面積為716738㎡，各類商品房總成交均價(合同價)為：2586元/㎡。其中住宅類成交均價(合同價)為：2226元/㎡。二、池州市2021年—2021年住房建設方案池州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀到2021年底，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，供需根本平衡，商品房價格特別是住房價格合理增長；繼續(xù)實行普通商品房明碼標價和“一價清〞制度。以解決中低收入家庭住房為重點，以普通商品住房為主導產(chǎn)品，住宅產(chǎn)業(yè)得到大力開展，居民居住條件顯著改善，居住質量明顯提高；房地產(chǎn)規(guī)模以上企業(yè)明顯增加；政府調控房地產(chǎn)市場的能力顯著增強，住房價格穩(wěn)定增長，商品房性價比進一步提高，住宅與房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)開展；房地產(chǎn)二、三級市場有效聯(lián)動，房地產(chǎn)交易更加活潑。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系、住宅建設與房地產(chǎn)開發(fā)投資科學決策體系根本建立，住宅與房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)體系根本形成，住房供給體系根本健全，房屋租賃市場初步培育完成，房地產(chǎn)中介效勞市場根本標準，房地產(chǎn)市場體系初步完善?！颉颉颉颉蚩傮w目標主要指標2021年房屋新開工面積到達120萬平方米，完成住房建設65萬平方米，其中：建設普通商品住房60萬平方米〔含經(jīng)濟適用住房1.5萬平方米〕，拆遷安置房30萬平方米。2021年房屋新開工面積到達130萬平方米，完成住房建設70萬平方米，其中：建設普通商品住房65萬平方米〔含經(jīng)濟適用住房2萬平方米〕，拆遷安置房20萬平方米。2021年底居民人均住房建筑面積到達30平方米。

2021年完成住房建設投資12億元。2021年完成住房建設投資13億元。

提倡和實施綠色與節(jié)能建筑。2021年新建商品住房綠色與節(jié)能實施率到達95%，2021年到達100%；城鎮(zhèn)建筑總能耗根本實現(xiàn)節(jié)能50%。

進一步提高物業(yè)管理水平，逐步擴大物業(yè)管理覆蓋面。2021年住宅小區(qū)覆蓋率到達80%，2021年到達85%。

池州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀三、池州市2006-2021年商品住宅土地供給量

年度施工商品住房“城中村”改造拆遷安置房

經(jīng)濟適用住房

廉租房合計（萬㎡）20068476531682007909053188200880605314820097035541142010754054124從2006年到2021年，池州房地產(chǎn)市場共有742萬平方米的供給量，每套按120平方米計算，未來將有61833套房屋可供24.73萬居住，目前池州非農(nóng)業(yè)人口26萬，多數(shù)家庭有屢次置業(yè)的習慣，未來池州房地產(chǎn)市場將接近飽和狀態(tài)。池州房地產(chǎn)市場板塊分析從板塊角度看池州房地產(chǎn)市場可以簡單劃分為老城區(qū)板塊、城東板塊和站前板塊三個局部。老城區(qū)板塊：

以舊城改造為主，房地產(chǎn)類型以商業(yè)和商住一體為主，其特點是規(guī)模小、房價高。代表工程是“池州商之都〞和“池州新天地〞，規(guī)模都在20萬方左右，物業(yè)形態(tài)以商業(yè)、住宅、娛樂為主。東部板塊：

東湖路以東地區(qū)，該區(qū)域靠近平天湖景區(qū)和清溪河，環(huán)境優(yōu)美，許多政府部門〔如市政府、檢察院、法院、人大等〕已入駐，是池州房地產(chǎn)最熱的地區(qū)，這里聚集的池州最知名的樓盤，如“匯景花園〞、“河濱花園〞、“森橋印象〞、“新城明珠〞、“平天湖水岸花園〞等工程。該區(qū)域樓盤特點是：規(guī)模大、品質高、環(huán)境美、價格高，市場競爭非常劇烈。站前區(qū)板塊：

新開發(fā)地區(qū)，雖然目前沒有樓盤工程在售，但是由于“碧桂園〞的入駐，將會帶動該板塊的開展，前景較為看好。池州房地產(chǎn)價格研究〔近八年〕注：以上數(shù)據(jù)均為住宅商品房均價。年份住宅類商品房均價（單位：元/㎡）2001年6162002年7022003年10082004年16692005年18922006年19362007年23702008年2564自2021年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。當前市場背景下的救市政策從2021年11月1日起，對個人首次購置90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購置住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。政策一政策二降低公積金貸款的首付比例，購置商品住房的首付比例從30%調整到20%；公積金貸款的最高額度也有所上升。夫妻雙方均符合條件的，貸款最高限額從20萬元提高至25萬元；夫妻雙方僅有一方符合條件的，貸款最高限額從10萬元提高至15萬元。此外，公積金貸款的最長還款年限也從15年提高至20年。；外來人口在池州主城區(qū)購置住房，可以辦理戶口入戶手續(xù)，并在子女入學、就醫(yī)、教育等方面享受和本地居民同等政策待遇。異地公積金可以在池州使用.外來人口在外地正常繳存了公積金，今后在池州主城區(qū)買房，經(jīng)過申請，可享受公積金貸款。市民在池州市主城區(qū)購置商品房(拆遷安置房除外)，且在2021年底前辦理好產(chǎn)權登記，每平方米住房補貼20元錢，同時政府還補貼50%的契稅。池州新政池州房地產(chǎn)市場的整體解讀目前市場上持幣待購者居多，希望政府和銀行利市政策多多出臺，所以市場還需要一定時間來調整。池州房價一直處于較低水平，和毗鄰的銅陵差距較大，但是其城市定位給池州房產(chǎn)市場打下良好的基礎，對未來有一定作用。城市的東擴南移，人口不斷增加，未來對住房需求明顯加大，有利于本項目。隨著政府一系列的利市政策出臺，土地緊縮政策對房產(chǎn)市場有較大幫助。池州人均消費能力較強，對中高檔房產(chǎn)市場有一定購買力。消費者對產(chǎn)品消費理解還停留在較低水平，希望買到物超所值的物業(yè)，開發(fā)商在考慮價位的同時怎樣提升產(chǎn)品附加值等。戶型利用率較高，全明設計，如帶儲藏室的戶型更容易接受。池州居民分為環(huán)城路內(nèi)外兩批，環(huán)城路內(nèi)的買房者對位置要求不高，而環(huán)城路外的買房者對項目位置有較高要求。池州房地產(chǎn)市場的整體解讀第二章從市場競爭尋找方向

VIEWOFMARKET清溪河沿岸，清溪河縱貫池州市南北，兩岸水景房受到開發(fā)商和消費者的青睞，近兩年，檔次較高、規(guī)模較大的工程多集中于此，且多為外地開發(fā)商開發(fā)，主要代表樓盤有：森橋印象、清溪半島、新城明珠、河濱花園、匯景國際花園。

物業(yè)類別：多層、別墅開發(fā)商：池州市森橋房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)地址：清風大道開盤時間：2007年8月4日均價：2609元∕㎡森橋·印象以氣勢恢弘的社區(qū)規(guī)模、個性鮮明的建筑造型、優(yōu)美豐沛的自然景觀、尊貴高尚的排屋組群成為池州城市中心區(qū)的又一新景和新生活典范。在景觀設計上以“水綠池州、生態(tài)之城〞為指導方針，來打造生活的自有空間。物業(yè)類別：多層開發(fā)商：池州宇成實業(yè)開展物業(yè)地址：開發(fā)區(qū)辦公樓以北、清溪河東南側開盤時間：2021年1月16日均價：2038元/㎡清溪半島住宅類型以四層花園洋房為主，兼有別墅。園內(nèi)有幼兒園、高檔會所、充足的小車泊位，生活、健康、休閑，悠然自得。清溪半島是池城首席低密度、低層次、低容積率、節(jié)能型高尚社區(qū)，是人與自然和諧共處的水岸花園。物業(yè)類別：多層、小高層開發(fā)商：池州市牯牛降房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)地址：啤酒廠東側開盤時間：2007年10月30日均價：2566元/㎡河濱花園集住宅與商業(yè)為一體的綜合性高尚住宅小區(qū)，坐擁白沙河、清溪河兩大水系，全臨街的獨立商鋪，繁華的商業(yè)氣氛，為河濱花園帶來購物、餐飲、休閑、娛樂一站式的便捷效勞。物業(yè)類別：多層、小高層、別墅開發(fā)商：池州市天華置業(yè)物業(yè)地址：九華山大道與清風東路交匯處開盤時間：2007年7月19日均價：2048元/㎡新城明珠新城明珠小區(qū)是天華置業(yè)在池州開發(fā)的大型精品住宅小區(qū),位于池州市區(qū)清風東路以南、九華山大道以東、毗鄰風景秀美的平天湖和白沙河。高檔會所、學校、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場等配套設施，賓館、超市、商業(yè)等大型公共建筑一應俱全。工程現(xiàn)狀分析〔SWOT〕優(yōu)勢擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢，所在的片區(qū)屬于池州市未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。距離主城區(qū)較近，對積聚人氣有極大幫助。與高檔社區(qū)匯景毗鄰而居，品牌互補效應明顯。規(guī)劃有部分商業(yè)，為業(yè)主提高生活質量。位于秋浦學校附近，學區(qū)優(yōu)勢獨特?！緩娀こ虄?yōu)勢關鍵】——充分預估工程站前區(qū)的核心價值及未來潛力，打好環(huán)境牌，品質牌。劣勢市政配套設施匱乏，教育、醫(yī)療體系不健全。體量過小，使其銷售價格不具遞增優(yōu)勢，無法利潤最大化?，F(xiàn)階段交通設施不便利。九華山大道區(qū)域板塊尚未發(fā)展成熟。項目全部為高層，市場接受度存在一定抗性?！究朔觿莸年P鍵】——消費群的準確把握，做品質，不做價格的舉高者，打造自身獨特競爭力成為未來出路。時機池州地價不高使其房價偏低，居民有一定消費能力，發(fā)展前景良好。政府促進房產(chǎn)發(fā)展優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺，有利于本項目發(fā)展。銀行利率的下調使開發(fā)商資金利用率明顯提高?！景炎r機的關鍵】——競爭如此劇烈，“引入新的競爭模式〞是本案的關鍵。威脅毗鄰池州名盤匯景，對品牌推廣有較大壓力。站前區(qū)為池州未來商業(yè)板塊，對本項目商業(yè)存在抗性。知名開發(fā)商的威脅。在銷售定價上嚴重依賴周邊其他樓盤，不具獨自定價優(yōu)勢?！痉乐雇{的關鍵】——盡快樹立起樓盤的核心競爭力及市場的認同度。第三章產(chǎn)品定位的幾點思考

VIEWOFPRODUCT戶型與市場需求隨著房價的不斷攀升，以及城市規(guī)模的不斷擴大，青年群體的比例將呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，人們對中小戶型的需求將會越來越大。在池州這樣一個房地產(chǎn)市場相對成熟的中小城市，70-100平米戶型更貼近消費者居住需求，在未來的幾十年里，中小戶型將占據(jù)絕對的主流。多功能中小戶型調查分析，70—100平方米在市場是主流戶型，這個層次的戶型利用最有效率，也最好賣。受到市場環(huán)境的影響和自身條件的制約，越來越多的年輕人以及中低收入者希望能買到中小戶型的房子。經(jīng)過消費者長期居住實踐，專家篩選出適度、合理、可持續(xù)發(fā)展的戶型空間是：單套建筑面積在85-100平方米。由于目前的房價較高，市民的承受能力有限，而中小戶型的房子總價相對較低，從經(jīng)濟角度考慮，購置中小戶型成了我們廣闊市民的選擇。價格與市場需求眼下，幾乎所有樓盤的開盤價都是瞄準同地段同檔次的樓盤的價格底線而定，爭取在價格上壓倒對手是樓盤的第一要旨。超值價入市，打響品牌以品牌營銷促進產(chǎn)品營銷，產(chǎn)品營銷拉動品牌營銷。怡景園，處于池州價格提升的中空地帶。池州樓市銷售均價2586元/平米。住宅銷售均價2226元/平米。08年全年住宅銷售總面積為716738平米。08年全年住宅空置總面為202807平米。注：以上數(shù)據(jù)截止到08年12月底。北美風格板樓立面色彩沉穩(wěn)內(nèi)斂，大氣逼人。有坡屋頂、空中閣樓和觀景庭。立面堅實有力，敦厚沉穩(wěn)，具有很強的質感。是目前市場上十分流行的建筑風格。新簡約主義板樓灰色系立面色彩沉穩(wěn)內(nèi)斂，大氣逼人。是目前市場上十分流行的建筑風格。外墻外保溫建筑細節(jié)與市場需求中空玻璃窗第四章品牌營銷與價值提升

VIEWOFBRAND永華體驗之旅

營銷戰(zhàn)略總體思路以企業(yè)品牌拉開工程品牌以工程品牌提升企業(yè)品牌實現(xiàn)客戶預期“物超所值〞永華是什么?永華人是什么樣的人？永華體驗之旅怎么做？我們的思考永華是什么？通過360°品牌管理對企業(yè)品牌進行戰(zhàn)略提升樹立永華地產(chǎn)在池州市場上的企業(yè)品牌戰(zhàn)略目標：立足安徽輻射華東具有深厚人文底蘊和企業(yè)人格魅力的優(yōu)質城市運營商來到池州優(yōu)質城市運營商登陸池州工程合格率100%地產(chǎn)菁英團隊中國地產(chǎn)企業(yè)最正確性價比樓盤締造者實力鑄造精品建筑經(jīng)典永華十年專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)積淀永華是什么?五大營銷戰(zhàn)略A、品牌營銷戰(zhàn)略B、城市運營戰(zhàn)略C、情感營銷戰(zhàn)略D、體驗營銷戰(zhàn)略E、活動引爆戰(zhàn)略永華體驗之旅怎么做？A、體驗永華品牌品牌營銷戰(zhàn)略；[品牌引導][品牌傳播][市場獲得]優(yōu)質城市運營商來到池州品牌文化打造新文化地產(chǎn)產(chǎn)品認同和品牌認同雙贏系列戶外廣告出街品牌篇：安徽地產(chǎn)航母——永華來到池州！工程篇：優(yōu)質城市運營商巨獻池州的城市作品！地塊篇：池州主城區(qū)最后的高尚人文板塊在哪？系列主題軟文炒作把握三大節(jié)點：主要客運樞紐、市中心、工程周邊3公里半徑，對企業(yè)品牌、工程形象進行全方位的戶外立體宣傳！系列主題體驗活動?池州首屆知名開發(fā)企業(yè)與市民對話會??城東板塊地產(chǎn)論壇??永華名流匯?第五章營銷推廣及核心定位

VIEWOFMARKETING◆營銷定位及廣告語◆營銷推廣核心定位◆營銷傳播核心概念◆營銷定位之消費定位其他6-10萬，約占13%2-4萬，約占35%教授學者行政高官IT精英商務精英私營業(yè)主文藝精英4-6萬，約占32%年收入≥10-12萬元，約占7%高端客戶中高端客戶中端客戶中低端客戶低端客戶2萬以內(nèi)，約占13%律師、醫(yī)生投資家發(fā)達農(nóng)戶核心客戶產(chǎn)品功能——符合市場需求、產(chǎn)品的創(chuàng)新及差異化本工程定位中高檔物業(yè)，輔以少量的商業(yè)配套提升工程檔次品味居住功能：戶型合理，生活設施齊全，智能化人文品味：內(nèi)部景觀，商業(yè)配套綜合以上因素，本工程住宅物業(yè)形態(tài)鎖定為“高層景觀房〞。高層電梯景觀房、文化商業(yè)街◆營銷定位之功能定位清溪河畔的悠然生活

清溪河是池州地理文化的氣質代表，與此為依形成文化知識界為主流的中產(chǎn)階級社區(qū)。一個集中了居住和商業(yè)的人居圣地?！魻I銷定位之形象定位高人一等的景觀房生活◆營銷推廣之核心定位九華大道成熟商居社區(qū)清溪河畔景觀花園洋房

九華大道、清溪河畔：突出區(qū)位優(yōu)越性，價值最強支柱。成熟國際社區(qū)：以成熟度提升工程綜合居住價值的勝利。景觀花園洋房：園林深處，身處繁華，池州純藍生活圈。純藍貴族洋房河畔SLOGAN：九華大道/清溪河畔/花園生活◆營銷傳播之核心概念純藍生活7大價值體系1、注重環(huán)境健康——清溪河畔；2、純粹居住體驗——細節(jié)建筑；3、回歸生活本質——同質而居；4、關注鄰里和諧——社區(qū)會所；5、享受個性效勞——高端物管；6、收藏罕有生活——景觀洋房；7、創(chuàng)造孩子未來——教育品質。純藍人生花園生活營銷戰(zhàn)役規(guī)劃及目標第六章營銷戰(zhàn)役規(guī)劃及策略

VIEWOFMARKETING各項準備措施到位品牌先期導入亮相接受登記為項目整體銷售蓄水建立項目品牌知名度

第一階段項目預熱

第二階段正式亮相實現(xiàn)開盤銷售目標知名度轉化為口碑宣傳09.1月09.2月09.3月09.5月09.6月09.7月—12月正式開盤

第四階段二次強銷期強勢進入二次強銷期加強二次傳播擴大客源項目誕生造勢引發(fā)注意準備充分項目賣點整合

全面認知項目盛大亮相社區(qū)生活體驗

情感體驗集中暴力營銷社區(qū)文化延展

主題行銷社區(qū)體驗強化

第三階段開盤強銷期注：具體時間節(jié)點按實際情況變動09.4月二次開盤

目標分解營銷階段項目準備蓄水期/內(nèi)部認購開盤強銷二次強銷企業(yè)品牌目標永華地產(chǎn)強勢登陸永華地產(chǎn)強力打造經(jīng)典社區(qū)永華盛事巨現(xiàn)生活盛宴拉開帷幕永華以經(jīng)典感動池州項目品牌目標九華大道樣板高尚社區(qū)九華大道樣板高尚社區(qū)九華大道樣板高尚社區(qū)傲然呈現(xiàn)實力超群熱銷不斷蓄客目標—300組500組800組銷售目標——完成銷售任務40%年底完成銷售任務75％以上階段推廣主題A、項目預熱期永華地產(chǎn)打造城東板塊樣板社區(qū)B、正式亮相內(nèi)部認購期永華地產(chǎn)巨獻池州城市中堅的生活方向C、開盤強銷期轟動全城熱力引爆見證新中產(chǎn)階層的生活盛宴D、強銷持續(xù)期感動全城持續(xù)熱銷永華．怡景園獻給城市新中產(chǎn)階層E、平穩(wěn)銷售期永華地產(chǎn)傲視全城怡景園——與匯景一起為生活喝彩F、收盤期成就經(jīng)典永華之城工程分期工程階段推廣主題分階段推廣策略各項準備措施到位、為銷售做好充足準備售樓處選址、裝修完畢物料準備完畢〔相關銷售資料、銷售輔料等〕戶外形象廣告全部出街工程周邊包裝完成A、工程預熱期：09.3～09.4B、正式亮相內(nèi)部認購期〔09.4～09.5〕：目的：正式亮相，主要通過硬性廣告配以軟性文章在報刊媒體上進行形象宣傳。通過長階段的內(nèi)部認購動作，使其工程開盤前積累了大批意向買家，為其開盤火爆成功墊定了根底。

C、開盤強銷期〔09.5～09.7〕〔5.23開盤暫定〕目的：工程全面向市場展現(xiàn)，主要通過主流媒體以及大型主題活動以強大的宣傳攻勢，使其成為當期市場階段的聚焦點，E、二次強銷期〔09.11～2021.1〕目的：剩余房源再次開盤，利用主流媒體將客戶的良好口碑和產(chǎn)品的細部賣點逐一向市場強化傳播。重要時間節(jié)點：國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)、元旦媒體整合第一階段預熱期〔〕媒介目標：永華進入池州市場，前期重點工作應該是加大宣傳力度，樹立品牌知名度，把工程的信息推向市場，引起有效關注。推廣重點：以戶外為主要宣傳方式，配合報紙、網(wǎng)站、SP活動〔公益活動等〕，加深目標客戶對工程的好感。宣傳重點為永華地產(chǎn)品牌價值、效勞理念及九華大道工程規(guī)劃設計、地段價值等。執(zhí)行方案：戶外——工程周邊大牌、市中心人口密集處大牌及護欄廣告、車站附近高炮或大牌。新聞媒體——各大報紙封面或封底形象廣告并配合軟文；MSN定向推廣。銷售現(xiàn)場——選址裝修、工地圍墻完畢，銷售道具根本到位。第二階段內(nèi)部認購期〔〕媒介目標：加大宣傳力度，針對高端市場及區(qū)域內(nèi)企業(yè)做定向營銷推廣，通過主題情感訴求、所處版塊炒作、開發(fā)商企業(yè)品牌宣傳，提升樓盤形象，為開盤積累客戶，為銷售工作做好鋪墊。推廣重點：對受眾進行高密度立體廣告攻勢，對鎖定的區(qū)域客戶進行定向營銷。確定價格體系，通過內(nèi)部認購試探市場對價格的反響。接受預定，做好客戶積累工作。執(zhí)行方案：SP活動——“永華十年〞系列活動。定向媒體——公交移動電視廣告〔內(nèi)部認購和即將開盤信息公布〕、寫字樓液晶廣告〔內(nèi)部認購和即將開盤信息公布〕、公交車身廣告〔企業(yè)形象或工程宣傳〕；公交車站臺〔SP活動宣傳〕；短信群發(fā)；池州地區(qū)中高檔飯店、酒吧等臺卡廣告宣傳、雜志封面廣告。新聞媒體——以軟性新聞為主。通過報紙、電視、MSN定向推廣、播送轟炸式宣傳對活動進行深度跟蹤報道。重要活動——五一高調認籌，引起同行、媒體、客戶關注。銷售現(xiàn)場——售樓部正式使用，沙盤、單體模型、銷售道具等準備就緒。第三階段開盤強銷期〔〕媒介目標：工程正式對外銷售，全方位廣告宣傳攻勢，營造熱銷場面，宣傳工程品質及附加效勞等，打造高端樓盤形象。推廣重點：加大對已登記客戶的回訪，以確保有效客戶的數(shù)量。同時也要加大對鎖定區(qū)域客戶的推廣和定期回訪，通過客戶口碑對樓盤進行傳播，強化老客戶帶新客戶的意識。執(zhí)行方案：重要活動——勞動節(jié)、端午節(jié)等重要節(jié)點。定向媒體——MSN定向廣告、公交移動電視廣告〔開盤信息公布〕、寫字樓液晶廣告〔開盤信息公布〕、公交車身廣告〔企業(yè)形象或工程宣傳〕；公交車站臺〔SP活動宣傳〕；短信群發(fā)；池州地區(qū)高檔飯店、酒吧等臺卡廣告宣傳、雜志封面廣告。SP活動——開盤后舉辦大型“名人導購〞活動，加大本工程的影響力和關注度。新聞媒體——以軟性新聞為主。通過報紙、電視、MSN、播送轟炸式宣傳對活動進行深度跟蹤報道。第四階段強銷持續(xù)期〔〕媒介目標：穩(wěn)固市場形象，深化產(chǎn)品賣點，客戶回訪推廣重點：以產(chǎn)品品質和工程賣點作為訴求主題，定期回訪老客戶，強化老客戶帶新客戶的意識。定期舉辦SP活動。經(jīng)過強銷期，所剩房源較少，可加大促銷活動力度。執(zhí)行方案：SP活動——“名人導購〞活動延續(xù)，增強與客戶互動的SP活動。新聞媒體——以新聞形式對活動的跟蹤報道，提升賣點，增強市場好感，并宣傳銷售業(yè)績。第四階段二次開盤勁銷期〔〕媒介目標：全方位廣告宣傳攻勢，宣傳工程品質及附加效勞等，打造高端樓盤形象。推廣重點：加大對已登記客戶的回訪，以確保有效客戶的數(shù)量。同時也要加大對鎖定區(qū)域客戶的推廣和定期回訪，通過客戶口碑對樓盤進行傳播，強化老客戶帶新客戶的意識。執(zhí)行方案：SP活動——國慶回饋、永華11年慶、圣誕購房送大禮新聞媒體——以軟性新聞為主。通過報紙、電視、MSN定向推廣、播送轟炸式宣傳對活動進行深度跟蹤報道。重要活動——十一期間二次認籌，引起同行、媒體、客戶關注。第五階段平穩(wěn)銷售及尾盤(2021.2-2021.5)媒介目標：保持一定廣告投放量，重點宣傳工程品質及附加效勞，加大促銷力度。推廣重點：已購房客戶簽約及后期效勞；推廣讓利政策及產(chǎn)品附加效勞。執(zhí)行方案：SP活動——工程到此階段，多為不利房源，采用讓利政策盡快清盤。品牌回饋，通過煽動性宣傳，配合賣點宣傳再次引起關注，到達銷售目的。營銷的戰(zhàn)略執(zhí)行策略〔一〕營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之銷售展示中心的功能設計

目的：銷售中心必須很好展示一個中高檔樓盤的形象，這使得客戶會從展示中直接體會到樓盤的品位。

形式：多功能、現(xiàn)代化的設計風格，讓客戶樂在其中。銷售展示中心新增功能設計1、工程整體三維動畫演示區(qū)2、區(qū)域環(huán)境展示區(qū)3、景觀、配套三維動畫演示區(qū)4、建筑設計說明區(qū)5、裝修材料展示墻6、咖啡吧臺銷售展示中心接待線路的安排銷售接待中心外〔停車場〕接待前臺小型接待區(qū)工程整體三維動畫演示區(qū)區(qū)域環(huán)境展示區(qū)社區(qū)模型展示區(qū)景觀、配套三維動畫演示區(qū)建筑說明區(qū)〔展板、實物〕裝修材料展示墻銷售洽談區(qū)〔二〕營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之分階段開盤，品牌價值提升目的：減輕工程流動資金的壓力；防止市場風險，視市場環(huán)境調整開盤方案；二次開盤有利于品牌價值的宣傳；易于積累有效客戶，促進房源銷售。形式：首批兩幢房源5月下旬開盤，經(jīng)過3-4個月的平穩(wěn)銷售期，待首批房源售罄90%時，再進行后期房源開盤?！踩碃I銷執(zhí)行戰(zhàn)略之精裝樣板間的現(xiàn)場感染力

目的：精裝樣板間設計，將有助于將客戶對產(chǎn)品的理解力提升到新的高度。形式：首批兩幢房源開盤后，確定兩房、三房裝修方案，快速施工，趕上二次開盤。〔四〕營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之提供精裝方案，裝修不加價目的：目前在池州市場，免費送裝修的營銷策略行之又少，對于本工程而言，實行“裝修不加價〞，將會對銷售有很好的促進作用。形式：客戶對所購房源，任選一間裝修，開發(fā)商對其免費提供裝修方案，并實行免費裝修，提升產(chǎn)品競爭力?！参濉碃I銷執(zhí)行戰(zhàn)略之商住同步，銷售互進目的：本案周邊工程在商業(yè)配套上均較差，因此，本工程如果能著眼商業(yè)，做好前期招商工作，不但可以產(chǎn)生良好的利潤回報，而且也可以促進住宅銷售。