拆遷補(bǔ)償評(píng)估

近年來，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)論差距過大，導(dǎo)致當(dāng)事人之間糾紛事件日益增多。例如，遼寧省西豐縣沈豐加油站，第一次評(píng)估價(jià)364萬元，第二次評(píng)估價(jià)22萬元，兩次評(píng)估價(jià)相差342萬元。評(píng)估結(jié)論存在爭議，固然有評(píng)估技術(shù)的原因，但主要是因?yàn)橄嚓P(guān)政策與規(guī)則不明確，導(dǎo)致當(dāng)事人之間對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的理解不同。因此，正確把握加油站拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于保護(hù)類似特殊類型房屋拆遷當(dāng)事人的合法利益，具有重要的意義。一、 加油站拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶话愕臓I業(yè)用房拆遷之后其營業(yè)手續(xù)可移地繼續(xù)使用，經(jīng)營者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般不存在爭議。而加油站是特許經(jīng)營企業(yè)，其特許經(jīng)營權(quán)的獲得與其房屋的地理位置有著決定性的關(guān)系，拆遷后其營業(yè)手續(xù)能夠移地繼續(xù)使用的可能性很小，如果按照與一般營業(yè)用房同等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，難免會(huì)產(chǎn)生爭議。遷建加油站一般要按照新建站的審批程序和條件辦理。如《吉林省加油站行業(yè)至2010年發(fā)展規(guī)劃》中關(guān)于新建、遷建加油站的審批程序中規(guī)定“遷建加油站視同新建站，其審批程序依照新建站程序辦理”?！皩?duì)因城市建設(shè)規(guī)劃改造而廢棄的加油站和中止經(jīng)營一年以上的加油站，收回《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》，并由工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。對(duì)有長期規(guī)劃證而被規(guī)劃掉的加油站，可由中油或中石化兩家公司控股，按照規(guī)劃另行建設(shè)。原《成品油零售經(jīng)營許可證》同時(shí)廢止，由控股方重新申辦”。由于道路的改造升級(jí)，會(huì)面臨加油站站點(diǎn)設(shè)置減少而不能獲得重新批準(zhǔn)。加油站拆遷后重建的難度很大。在拆遷時(shí)被拆遷人很難判斷是否能獲得遷建的批準(zhǔn)，實(shí)踐中多數(shù)加油站房屋的拆遷會(huì)導(dǎo)致該加油站廢業(yè)。按照原來的補(bǔ)償內(nèi)容（房地產(chǎn)價(jià)值+無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施補(bǔ)償金額+搬遷、拆除、安裝等費(fèi)用+停產(chǎn)停業(yè)損失）已經(jīng)不足以補(bǔ)償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。這就是產(chǎn)生上述糾紛的主要原因。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的拆遷補(bǔ)償范圍不一致，考慮企業(yè)價(jià)值損失的評(píng)估值就高，按原有模式只評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估值就低。筆者認(rèn)為，在采用貨幣安置的條件下，加油站拆遷補(bǔ)償范圍就應(yīng)該是加油站企業(yè)價(jià)值，具體補(bǔ)償金額是：拆遷補(bǔ)償金額=加油站企業(yè)價(jià)值-成品油存貨價(jià)值-劃撥土地出讓金。因加油站資產(chǎn)是一類特殊的資產(chǎn)，目前國家及各省的法律法規(guī)及拆遷補(bǔ)償文件中都沒有對(duì)其做出明確規(guī)定。因此，評(píng)估人員接到加油站拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的時(shí)候，首先要明確拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?。委托評(píng)估的拆遷補(bǔ)償范圍由拆遷人確定，一般來說有如下情況：（1）包括特許經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值（2）評(píng)估房地產(chǎn)及無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施等價(jià)值。第一種拆遷補(bǔ)償范圍是在進(jìn)行貨幣補(bǔ)償時(shí)的正常范圍，評(píng)估人員只需選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法、適宜的技術(shù)路線、合理的評(píng)估參數(shù)進(jìn)行客觀公正的評(píng)估即可。第二種情況，實(shí)際上只是貨幣補(bǔ)償時(shí)應(yīng)補(bǔ)償范圍的一部分，評(píng)估人員一定要在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行披露，強(qiáng)調(diào)評(píng)估范圍及該范圍僅是拆遷補(bǔ)償?shù)囊徊糠?，以免使用者誤解。二、 加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法的選擇企業(yè)價(jià)值評(píng)估基本方法有三種，即市場(chǎng)法、成本法、和收益法。市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。成本法也叫資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。收益法是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。加油站特許經(jīng)營，是指特許人通過簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營有關(guān)的商號(hào)、注冊(cè)商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營模式、經(jīng)營技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營體系下從事成品油零售經(jīng)營及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。雖然加油站的經(jīng)營是按照授權(quán)企業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一的模式進(jìn)行的，且從目前國內(nèi)來看，主要是兩大授權(quán)商即中國石油天然氣集團(tuán)公司和中國石油化工集團(tuán)公司，但由于加油站的經(jīng)營收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業(yè)價(jià)值評(píng)估不適宜采用市場(chǎng)法。成本法需要根據(jù)具體情況選用適當(dāng)評(píng)估方法得出各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，由于特許經(jīng)營權(quán)是一種無形資產(chǎn)，采用成本法確定其取得價(jià)值是不適宜的；另一方面特許權(quán)人不允許經(jīng)營權(quán)人私自轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營權(quán)，我們無法從市場(chǎng)上獲得加油站特許經(jīng)營權(quán)交易的案例，故也無法采用市場(chǎng)法。拆遷評(píng)估雖然是資產(chǎn)（企業(yè)）終止（廢業(yè)）使用，但在我國拆遷法規(guī)中是假設(shè)其能夠繼續(xù)使用（經(jīng)營）條件下的資產(chǎn)（企業(yè)）價(jià)值。在這一假設(shè)前提下，我們采用收益法對(duì)加油站企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。收益法的基本公式為：三、基于收益法的加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估思路根據(jù)收益法的基本公式進(jìn)行加油站拆遷評(píng)估，就是要客觀地確定被評(píng)估加油站的剩余經(jīng)營年限、各年的凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等參數(shù)。筆者根據(jù)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，摸索總結(jié)出一套收益法的技術(shù)路線。（一） 確定加油站剩余經(jīng)營年限加油站剩余經(jīng)營年限，一般是加油站《成品油零售經(jīng)營許可證》所載終止年限與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間差。這里考慮到房屋拆遷的特殊性，應(yīng)考慮房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考慮續(xù)期因素，按房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則計(jì)算剩余經(jīng)營年限。（二） 預(yù)測(cè)各年凈利潤首先，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評(píng)估加油站過去（至少三年）的歷史收益資料及未來收益的預(yù)測(cè)資料（五年，如果經(jīng)營期短于五年，就是經(jīng)營期內(nèi)）。其次，分析被評(píng)估加油站經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展前景和加油站行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景，收集被評(píng)估加油站所涉及交易、收入、支出等業(yè)務(wù)合法性和未來預(yù)測(cè)可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響。再次，對(duì)被評(píng)估加油站收益預(yù)測(cè)進(jìn)行分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測(cè)的合理性。 營業(yè)收入的預(yù)測(cè)。營業(yè)收入的預(yù)測(cè)可采用趨勢(shì)分析法。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)被評(píng)估加油站歷史銷售資料及未來預(yù)測(cè)資料，分析該加油站營業(yè)收入的歷史發(fā)展情況和未來趨勢(shì)，同時(shí)結(jié)合同行業(yè)其他企業(yè)的歷史銷售情況及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)該加油站未來營業(yè)收入的發(fā)展趨勢(shì)做出合理判斷，確定營業(yè)收入的預(yù)測(cè)值?！怀杀举M(fèi)用的預(yù)測(cè)。成本預(yù)測(cè)主要包括：營業(yè)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。成本費(fèi)用預(yù)測(cè)可采用營業(yè)收入百分比法。即確定各項(xiàng)成本費(fèi)用占營業(yè)收入的比值，根據(jù)未來各年?duì)I業(yè)收入的預(yù)測(cè)值，確定成本費(fèi)用的預(yù)測(cè)值。 其他業(yè)務(wù)利潤及營業(yè)外收支情況分析和預(yù)測(cè)。根據(jù)被評(píng)估加油站提供的歷年會(huì)計(jì)報(bào)表，如果歷年沒有其他業(yè)務(wù)利潤，在未來收益值中將該項(xiàng)按零值計(jì)算;如果發(fā)生額很小也可忽略不計(jì);如果發(fā)生額較大，也可采用營業(yè)收入百分比法進(jìn)行預(yù)測(cè)。營業(yè)外收支一般來說發(fā)生額較小，可根據(jù)被評(píng)估加油站提供的歷史資料，分析確定一定的數(shù)額，并假設(shè)在剩余經(jīng)營期內(nèi)每年保持不變。根據(jù)以上分析，確定預(yù)測(cè)期各年凈利潤，公式為：Et=利潤總額-所得稅=營業(yè)收入-營業(yè)成本-主營業(yè)務(wù)稅金及附加-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他業(yè)務(wù)利潤+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅最后，評(píng)估人員應(yīng)關(guān)注，剩余經(jīng)營年限短于與地上房屋建筑物及土地使用權(quán)的剩余使用年限時(shí)，相關(guān)終值的計(jì)算。剩余經(jīng)營年限是采用房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則確定的。在劃撥土地使用權(quán)條件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特許經(jīng)營權(quán)熟短來設(shè)定。在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限時(shí)，按房屋的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時(shí)應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點(diǎn)的特許經(jīng)營加盟費(fèi)的攤余價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)；二者同時(shí)到期，只考慮各年凈利潤的折現(xiàn)；在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限時(shí)，按特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時(shí)應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點(diǎn)的房屋建筑物價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)。（三） 確定折現(xiàn)率與凈利潤口徑對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為凈資產(chǎn)收益率。評(píng)估人員應(yīng)考慮多個(gè)因素，合理確定折現(xiàn)率。（1）考慮被評(píng)估加油站的歷史收益水平，即通過歷史資料計(jì)算分析其歷史凈資產(chǎn)收益率水平。（2）搜集同行業(yè)其他企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的資料。（3）采用以下公式：資產(chǎn)報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率+企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)收益率。其中，無風(fēng)險(xiǎn)收益率可采用同期或近期發(fā)行的長期國債利率，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率可查閱相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計(jì)資料。企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)主要來自企業(yè)外部和內(nèi)部兩個(gè)方面，外部風(fēng)險(xiǎn)來自于企業(yè)所處具體經(jīng)濟(jì)地理位置、市場(chǎng)環(huán)境、自然與意外等；內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要來自經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于加油站的特許經(jīng)營其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一般很小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的判斷要結(jié)合被評(píng)估加油站歷年借款情況。最后結(jié)合上述三種情況，綜合確定折現(xiàn)率。（四） 計(jì)算企業(yè)價(jià)值將以上步驟計(jì)算的各項(xiàng)參數(shù)代入公式P=+中，計(jì)算P值。（五） 確定評(píng)估結(jié)論根據(jù)加油站企業(yè)價(jià)值確定拆遷補(bǔ)償金額時(shí)要考慮兩個(gè)問題：一是成品油庫存；二是土地使用權(quán)的性質(zhì)。由于加油站經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，庫存成品油必須是由加油站自行處理的一項(xiàng)內(nèi)容。因此，在評(píng)估時(shí)庫存成品油（包括在加油機(jī)、管線及儲(chǔ)油罐內(nèi)的）的價(jià)值要從企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)論中扣除，扣除的金額應(yīng)該是：庫存成品油價(jià)值=庫存成品油數(shù)量X成品油銷售單價(jià)用收益法計(jì)算的企業(yè)價(jià)值中所含土地價(jià)值是全地價(jià)（即出讓價(jià)），如果被評(píng)估加油站的土地使用權(quán)是劃撥地，應(yīng)考慮在企業(yè)價(jià)值中扣除企業(yè)價(jià)值計(jì)算期限內(nèi)