房屋建筑面積的計算方法

房管局計算房屋建筑面積的方法建筑面積計算規(guī)則一般規(guī)定

l.房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。

2.房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。

3.房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的建筑面積。

4.房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平面積計算。

5.房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內地坪±0米以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。

6.房屋所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。

二、計算全部建筑面積的范圍

1.永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應計算建筑面積。

2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。

3.房屋內的技術層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計算。

4.穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。

5.樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。

6.屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。

7.房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。

8.原始設計斜面結構屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

9.挑樓、全封閉的陽臺接外圍水平投影面積計算。

10.與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。

11.房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

12.層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。

13.有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面積計算。

14.玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計算。

15.屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。

16.與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。

17.室內體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。

18.機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。

19.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。

20.房屋的伸縮縫，若與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。三、計算一半建筑面積的范圍

1.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算。

2.獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結構向內傾斜時，按圍護結構上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結構向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。

4.無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。

5.有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。四、不計算建筑面積的范圍行層紡高決小桌于境2武.厲2帝0簡鋸米顫的德房捧屋圾及材房和屋擱附餓屬惡部卸位騾。干

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一、一般規(guī)定

l.房屋共有建筑面積分攤計算，有合法產(chǎn)權分割協(xié)議的，按協(xié)議分攤；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本《規(guī)則》執(zhí)行。

2.房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。共有建筑面積分攤僅限于本幢內的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分攤到本幢房屋內。本幢內為多幢房屋服務的公用設施建筑面積亦不得分攤到本幢房屋內。

3.房屋共有建筑面積按各戶套內建筑面積乘以房屋內相關面積的比例進行分攤。分攤的共有建筑面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分攤，便不得改變原始設計的使用功能。

4.有兩種以上房屋類型的綜合樓，應根據(jù)房屋類型，按相關面積比例先行分攤除垂直通道（樓梯、電梯及相應走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分攤的最小單位為不同類型的功能區(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（?？?、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。

5.樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無論其使用（?？?、連通）與否，均應承擔相應的建筑面積。

6.同一幢樓具有兩個以上獨立出入的單元（門牌號），其共有建筑面積應分別進行分攤。

7.套（單元）建筑面積為套內建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。套（單元）建筑面積＝套內建筑面積＋分攤的共有建筑面積

二、計算方法

（一）成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成

l.套內使用面積（1）套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內面積的總和；

（2）躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；

（3）不包括在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；

（4）內墻面裝修厚度計入使用面積。

2.套內墻體面積新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的圍護或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內墻體面積。套（單元）內的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內墻體面積。

3.套內陽臺建筑面積（1）封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

（2）未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋套內陽臺建筑面積

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在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

(3)地下室。半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超過2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。

(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2．2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。

(8)獨立柱雨篷，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積，多柱雨篷，按外圍水平面積計算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

(12)封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

(13)住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。房子面積是這樣測出來的

購房戶有兩點必須弄明白：

第一，了解測繪規(guī)范；第二，明確合同約定

圖紙與房產(chǎn)證面積

緣何“兩張皮”？

專家提醒：購房者務必在商品房買賣合同中下功夫，將全部條款讀懂

本報訊(記者孟鋒)房地產(chǎn)交易中的面積糾紛一直備受關注。5月16日，《36戶居民要多“買單”64.8萬元》一文刊發(fā)后，不少熱心讀者紛紛打來電話詢問。17日上午，市房管局的工作人員黃曉華和于志強就此事給出了解釋。

■計算商品房圖紙面積與房產(chǎn)證面積依據(jù)不同規(guī)則，兩數(shù)據(jù)先天不一致

黃曉華簡單打了一個比方，商品房圖紙面積與房產(chǎn)證面積之所以存在差異，就像“一桿秤有兩個秤砣”，一個秤砣是房管局的實測面積，另一個是開發(fā)商與購房戶簽訂的合同面積。二者存在出入，由此造成了面積“糾紛”。

他解釋說，這是由于規(guī)劃設計面積與房屋產(chǎn)權登記面積適用范圍、相關具體規(guī)定及公攤標準不一致導致的。規(guī)劃、設計建筑面積測算工作則主要是為建筑工程造價、計算建筑房屋工程量、單位工程預算造價提供依據(jù)。房產(chǎn)測量為房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、征收稅費提供依據(jù)和資料，是房屋產(chǎn)權面積登記的基礎性工作。

規(guī)劃設計部門計算單戶面積與房管部門確認單戶產(chǎn)權面積所依據(jù)的標準是不一致的，前者依據(jù)的是GB/T50353-2005《建筑面積計算規(guī)范》，后者依據(jù)的是GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。而兩套規(guī)范對面積計算的具體規(guī)定也是不一致的，如《建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定建筑物的陽臺均按水平投影面積的1/2計算，而《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算，即后者是前者的兩倍。

另外，上述兩套規(guī)范對單戶房屋面積計算公攤要求不同。規(guī)劃設計部門在依據(jù)《建筑面積計算規(guī)范》計算單戶面積時，僅分攤其所在層樓梯(電梯)及外墻，對全樓共有共用面積是不參與全樓各戶分攤?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定除對該樓所在樓梯(電梯)及外墻分攤外，還要對共有共用部分(如住宅樓內變電室、地下室<扣除獨立銷售、使用的部分>、設備間)的面積進行全樓各戶分攤，雖然一般情況下(如不考慮陽臺封閉因素)規(guī)劃、設計部門計算的總建筑面積與房管部門確認產(chǎn)權面積基本相符，但上述分攤規(guī)定導致規(guī)劃設計部門按圖紙計算的單戶面積和房管部門確認單戶產(chǎn)權面積出現(xiàn)差異。

黃曉華舉例說，如陽臺的規(guī)劃設計面積，按照是否封閉均按一半計算，而房屋產(chǎn)權面積則按照封閉的全面積計算；再如分攤部分，規(guī)劃設計面積是分攤其所在層樓梯(電梯)及外墻，而房屋產(chǎn)權面積則是分攤所在樓梯(電梯)及外墻和共有共用部分。

■面積誤差的處理方法必須和開發(fā)商協(xié)商簽訂，而不是任由開發(fā)商使用“以房管局實測面積為準”的霸王條款

商品房圖紙面積與房產(chǎn)證面積如存在差異，應如何處理？這一點購房戶在簽訂合同時，就必須充分考慮到，因為你有選擇權。

于志強解釋說，有些開發(fā)商與購房戶在簽訂合同時，出現(xiàn)“以產(chǎn)權登記面積為準”的內容是處理約定面積與產(chǎn)權登記面積差異的一種方式?，F(xiàn)行《商品房買賣合同》是國家建設部、工商行政管理總局的示范合同文本，其中規(guī)定商品房的合同約定面積與產(chǎn)權登記面積差異的處理方式，可由購房者與開發(fā)商協(xié)商約定，如若購房人和開發(fā)商約定“以產(chǎn)權登記面積為準”為處理方式，則屬于當事人之間的民事行為，即雙方約定以房產(chǎn)證登記面積計算房屋價款。

他說，雖然目前與面積相關的概念和計算公式都很明確，但真正到了購房時，購房戶產(chǎn)權面積與合同面積有出入，這主要表現(xiàn)在預售面積與實測面積的誤差上。尤其是以期房的形式銷售(預售)，房屋尚未建成，開發(fā)商依據(jù)圖紙自行計算房屋面積，并自行決定公用面積的分攤。之后在建設中，開發(fā)商自行將一些部位進行了變更，造成最終竣工房屋面積與預售房屋面積不一致；另外，公攤系數(shù)是否符合規(guī)定和科學合理，也影響面積的大小。

于志強提醒說，購房戶在簽訂合同時，想有效地保護自身利益，應在合同中同時明確約定建筑面積和套內建筑面積(相對而言，套內建筑面積購房人自己測量最方便)。購房人在約定套內建筑面積時應注意以下問題：

——套內建筑面積包含套內墻體面積。所以買相同的套內建筑面積不一定能買到相同的套內使用面積。如：對磚結構的房子來說，底層的墻體面積厚，上層的墻體面積薄，由于外墻有一半厚度計入套內建筑面積，所以同樣的單元中樓上樓下的套內使用面積存在一定差別?！變仁褂妹娣e并非地毯面積。由于管道井要計入套內使用面積，故購房人買房時最好讓房地產(chǎn)商標清楚管道井的面積。購房人買房時要注意公共的管道井是否計入自己的套內建筑面積。

——套內建筑面積包括陽臺建筑面積。其中：封閉式陽臺的面積按其外圍水平投影面積計算；非封閉式陽臺的面積按其外圍水平投影面積的一半計算。并且，陽臺的封閉方式要以經(jīng)主管部門審批同意的商品房規(guī)劃設計圖為準，房地產(chǎn)商無權擅自變更其封閉方式。

——按套內建筑面積簽合同也不能忽視公攤面積。購房人可要求房地產(chǎn)商公示下列分攤情況：(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；(二)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)；(三)“不分攤的共用部位”寫清楚。

——面積誤差的處理方法必須和開發(fā)商協(xié)商簽訂。而不是任由開發(fā)商使用“以房管局實測面積為準”的霸王條款。

最后，購房人如果想要避免在購房面積問題上吃虧，就務必在商品房買賣合同中下功夫，將全部條款讀懂。也有一部分購房者在購房時希望攤入計價的建筑面積越少越好，其實這并不能解決糾紛與合理性問題，因為硬性規(guī)定的可分攤面積項目減少時，商品房交易的單價必然會提高，開發(fā)商是不會為購房者支付成本的，這些成本最終也還會由購房者承擔。

建筑面積計算規(guī)則一、計算建筑面積的范圍1．單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上結構的外圍水平面積計算。單層建筑物內設有部分樓層者，首層建筑面積已包括在單層建筑物內，首層以上應計算建筑面積。高低聯(lián)跨的單層建筑物，需分別計算建筑面積時，應以結構外邊線為界分別計算。

2．多層建筑物建筑面積，按各層建筑面積之和計算，其首層建