【房地產(chǎn)項目策劃與定位的案例分析9600字（論文）】

房地產(chǎn)項目策劃與定位的案例分析—以綿陽市DH項目為例TOC\o"1-3"\h\u22270前言 前言國內的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，然而也有重大問題顯現(xiàn)，國家為了應對這些局面開始推出房地產(chǎn)宏觀調控政策，特別是在一線、二線城市都有類似的限購政策，在這種背景下溢出效應非常明顯，自住性需求以及投資性的需求，房產(chǎn)建設項目開始在三線、四線城市遍地開發(fā)，這也導致三四線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了競爭激烈的局面，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)也陷入了困局，特別是市場競爭環(huán)境十分激烈，面對這種競爭局面，可以在房地產(chǎn)項目開發(fā)之前實施有效的策劃，通過房地產(chǎn)前期的策劃，對于市場環(huán)境做出判斷，預估未來的發(fā)展前景確定好目標。在市場環(huán)節(jié)搜集整理有用的信息，才能夠對擬開發(fā)的項目展開精準定位。然而在實踐期間，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對目標項目展開有效的評價，這種能力需要進一步的提高。因此，本文以三線城市綿陽市的DH項目為案例，對項目的前期策劃與定位流程與方案進行研究，為三四線城市其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目策劃和定位提供借鑒和參考。1房地產(chǎn)項目策劃與定位概述1.1房地產(chǎn)項目策劃與定位的概念及作用1.1.1房地產(chǎn)項目策劃與定位概念房地產(chǎn)前期策劃與定位，是基于當前的房地產(chǎn)市場，以及結合未來的發(fā)展趨勢，仔細分析項目背景、土地利用價值，準確掌握國家房地產(chǎn)宏觀政策，深入調研周邊客群市場信息，總結與評估項目的可行性，通過有效滿足市場需求的方式，最終達到房產(chǎn)項目利益最大化的一個過程。房地產(chǎn)項目前期策劃和定位是保障房地產(chǎn)項目開發(fā)順利進行的關鍵因素。1.1.2房地產(chǎn)項目策劃與定位的作用房地產(chǎn)項目開發(fā)期間，通過前期的策劃可以對房地產(chǎn)項目進行有效的分析和評價，掌握房地產(chǎn)的規(guī)模、渠道、經(jīng)濟、指標等信息，圍繞著這些信息展開有針對性的調整，才能夠有效的減少項目融資風險。1.2房地產(chǎn)項目策劃與定位原則作為一個綜合性的統(tǒng)籌工作，房地產(chǎn)項目策劃也必須遵循一定的基本原則，那么房地產(chǎn)項目前期策劃的各項方案才能夠具有針對性和有效性。下面重點闡釋房地產(chǎn)項目策劃中所需要遵循的基本原則：（1）獨創(chuàng)原則：房地產(chǎn)開發(fā)商在項目的開發(fā)和運作過程中要想獲得可持續(xù)的競爭力，就必須展現(xiàn)出其項目策劃方案的差異性和個性化，確保觀念獨到、主題獨創(chuàng)、手段獨創(chuàng)，使該項目能夠從眾多的同類項目中脫穎而。（2）整合原則：項目開發(fā)可以將各種資源整合在一起，其中涉及到的利益和資源非常多，但是這些資源可以分成隱性的和顯性的資源。為了提升項目開發(fā)的效率，必須要針對這些資源進行整合，才能發(fā)揮出合力。（3）客觀原則：在市場調研的基礎之上，策劃人員才能夠制定出策劃方案，制定出前期的項目策劃時，必須要參考調研的結果，對創(chuàng)新和事實也要做好平衡，雙方既有聯(lián)系又有區(qū)別。（4）定位原則：通過準確的定位才能確保項目的更好運轉，在前期策劃時就要做好定位工作，對項目的策略和方式方法進行運用，最后按照標準實施。（5）可行原則：定前期的策劃方案必須要考慮方案的可行性和經(jīng)濟利益的大小，在政策層面上也要符合國家的相關法規(guī)。（6）整體原則：在策劃整個房地產(chǎn)開發(fā)項目期間，要站在全局的角度對整個項目進行分析，結合不同的層次，把握好長遠規(guī)劃以及當前規(guī)劃的配合程度，確保房地產(chǎn)項目開發(fā)能夠持續(xù)運行。（7）人文原則：項目的開發(fā)理念可以按照以人為本的理念進行開發(fā)，這就要求策劃人員需要參考當?shù)氐娜宋木窈臀幕坝^特色，將這些內容融入到開發(fā)環(huán)節(jié)。2綿陽市DH項目市場分析2.1PEST宏觀環(huán)境分析2.1.1政治環(huán)境在國家針對住房落實居住屬性方面的相關政策持續(xù)跟進的背景下，大量人口涌入的一、二線大城市開始實施房屋限購政策，在此過程當中，人口開始大量的回流，同時也會出現(xiàn)溢出效應，這些都給中小城市的房地產(chǎn)市場帶來了積極的因素，項目開發(fā)商抓住機會開始將發(fā)展的力量集中在中小型城市，經(jīng)過一段時間的發(fā)展，中小城市的房地產(chǎn)市場必然要面臨降溫，房地產(chǎn)企業(yè)只有加快項目的落實進度，才能夠為公司創(chuàng)造更多的利益。2.1.2經(jīng)濟環(huán)境我國的經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了新的特點，以往高速增長的時期已經(jīng)有了重大變化，經(jīng)濟發(fā)展逐漸陷入了正常標準，但是綿陽市經(jīng)濟發(fā)展取得了良好的成績，在全國經(jīng)濟平穩(wěn)的狀態(tài)下發(fā)展速度依然高漲，根據(jù)2021年的數(shù)據(jù)顯示整體的生產(chǎn)總值達到了1546.1億元，相比于以往有了13.1%的增長。從房地產(chǎn)開發(fā)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長45.5%。商品房施工面積增長35.9%，商品房竣工面積增長349.4%，商品房銷售面積增長19.1%。以上數(shù)據(jù)表明了綿陽市經(jīng)濟延續(xù)了總體平穩(wěn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢，為實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會主要發(fā)展目標打下了良好基礎。結合當前綿陽市的經(jīng)濟發(fā)展水平，可以看出未來在置業(yè)換房領域有著旺盛的需求，所以DH項目從宏觀經(jīng)濟的角度進行分析，具備可行性。2.1.3技術環(huán)境在當前的時代背景下，綠色建筑也被人們廣泛的應用起來，這種理念要求房地產(chǎn)必須要做好綠化工作，同時還不能對環(huán)境產(chǎn)生危害符合。在施工完成之后，還可以與當?shù)氐沫h(huán)境融成一體。這樣的“綠色建筑”在房地產(chǎn)開領領域是一種變革，而其中所涉及到的“綠色建筑技術”則穿插滲透在房地產(chǎn)項目的開發(fā)技術的各個領域。近年來，綿陽市政府在大力提倡“綠色建筑”的理念，讓這種理念根植于綿陽市建設領域的方方面面，通過“綠色建筑技術”引導建設領域的更新?lián)Q代。2.1.4社會環(huán)境從地理方面，當前所屬的位置，主要氣候類型為亞熱帶濕潤季風氣候，每年到了冬天干冷雨水量不多，到了夏天氣候就會炎熱多雨，讓人感受到潮濕地形地貌，基本上可以滿足人類的需求，從人口數(shù)據(jù)上顯示2021年綿陽市的常住人口數(shù)量達到了486.82萬人，行政面積包括三個區(qū)，一個縣級市以及5個縣，總體面積達到了20218.4平方公里，可以看出城市發(fā)展?jié)摿^大。2.1.5PEST宏觀環(huán)境分析結論從宏觀的角度進行分析，需要從地理、歷史、人口等角度展開研究，可以看出綿陽市具有強大的輻射能力，對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展有著重要的意義，這些條件為經(jīng)濟的發(fā)展提供了重要的基礎，城市化進程也在不斷的加快，原有地區(qū)的居民開始有了新的住房需求，因此房地產(chǎn)市場發(fā)展的條件比較成熟。2.2綿陽市DH項目市場細分分析2.2.1綿陽市DH項目簡介（1）項目用地概況1）地理位置概況目前項目主要地點設置在高新區(qū)永新片區(qū)南部區(qū)域，當?shù)氐慕煌ǚ浅１憷?，處于市中心地帶，從地形上看當?shù)靥幱谄皆貐^(qū)，沒有較高的落差。配套設施經(jīng)過多年的發(fā)展相對完善，可用的區(qū)域長度有370米，寬度有360米，具體參考圖2-1。圖2-1綿陽市高新區(qū)永興片區(qū)控制性詳細規(guī)劃2）主要經(jīng)濟技術指標從現(xiàn)有的各項指標進行分析，根據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示項目的規(guī)劃用地達到了9.8萬平方米，建筑的密度指標為26.58%，容積率達到了2.4，除此之外還有廣大的綠化面積，綠化率達到了30%面積達到了2.9萬平方米，在地下區(qū)域還設置了地下停車場以及設備堆放區(qū)域。同時周圍還有公租房用地，專門為公租房修建了1886平方米的建筑面積，整體的項目預計可以容納2400戶居住，對整體的項目進行規(guī)劃，總共有23萬平方米的土地可供使用，利用現(xiàn)有的面積將資源的利用效率發(fā)揮到極致。該項目新增城市規(guī)劃道路占用辦證面積土地，將項目用地劃為南北兩塊用地，項目劃分為四個組團，北地塊為二、四組團，南地塊為一、三組團。其中DH項目二期地塊位于四組團，三期位于一組團，一期位于二組團，四期位于三組團。DH項目用地規(guī)劃圖如圖2-2所示。圖2-2DH項目用地規(guī)劃圖（2）項目周邊交通條件項目的區(qū)域和城市主干道非常貼近，云飛大道就在該項目的附近北面，還有綿興路東面，還有二環(huán)路項目的東邊，通過主干道可以連接到主城區(qū)，西面直走可以直接上到綿廣高速。周圍有城市的交通道路，可見配套設施相對完善。同時還有城市的次干道位于城項目的北面和東面。地塊中部規(guī)劃一條18米寬的市政道路，連接東西兩條道路。項目用地所在區(qū)域有2路、15路、74路、805路等多條公交線路通過，公共交通條件十分便捷。（3）項目周邊配套設施情況1）文化教育配套設施，在附近有興業(yè)路小學、職業(yè)技術學院、外國語學校、天府學院、師范學院等，這些都距離項目的地址非常近，具備了良好的教育優(yōu)勢。2）購物配套設施，項目附近還有大型商場以及小型超市，比如城市奧萊和項目的距離只有500米左右，在2公里之內還有20多家大小超市，這些都能夠滿為居民的日常生活提供便利。3）餐飲配套設施，餐飲業(yè)在當?shù)赜兄鴱V泛的分布，比如比較知名的有老火鍋，重慶小龍坎火鍋，柴火家宴坊，這些餐館大量分布在項目的周圍，附近的居民可以任意選擇餐飲服務。4）醫(yī)療衛(wèi)生的配套設施，附近聚合了德康疼痛醫(yī)院、三醫(yī)院高新醫(yī)院，可以看出醫(yī)療設施相對完善，項目的整體分布圖可以參考2-3。圖2-3DH項目總平面布置圖2.2.2綿陽市DH項目市場細分從市場細分的角度進行分析，企業(yè)可以對消費者的需求能力進行劃分，通過這種方式可以有效的針對客戶的潛在消費能力提供對應的營銷方案，不同的細分市場差異性較大，即使站在群體內部，通常也會產(chǎn)生不同的需求，本次項目也要對市場展開細分，這樣才能更好的預測目標市場，通過精準的客戶群體劃分還能更好的定位市場。通過項目細分市場要素以及綿陽市房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)分析，按照地理細分、人文細分、心理細分、行為細分四個方面進行項目細分市場的選取，如表2-1所示。表2-1項目細分市場要素表項目構成細分地理細分高新區(qū)板塊居住在高新區(qū)的客戶群體主城區(qū)板塊居住在主城區(qū)的客戶群體周邊市縣板塊周邊市縣來綿陽市購房置業(yè)的客戶群體人文細分工作職業(yè)公務員、國企員工、事業(yè)單位員工、私企員工、私營業(yè)主家庭構成單身人士、夫妻無孩家庭、三口之家、四口之家、三世同堂之家收入狀況4-7萬元/年、7-10萬元/年、10萬元及以上/年心理細分購買目的首購、二購、為兒女購、租售、投資環(huán)境喜好生態(tài)環(huán)境適合居住性格特征樂觀與悲觀、開放與保守、外向與內向行為細分購房時機房價上漲、住房緊缺、急需住房品牌認可度有較高的品牌認可度3綿陽市DH項目市場定位3.1綿陽市DH項目SWOT分析3.1.1優(yōu)勢分析（S）（1）交通配套：該項目臨近綿陽市二環(huán)路，項目周邊就是城市中心，區(qū)域附近還有高新技術產(chǎn)業(yè)園為工作，為周圍的居民提供了大量的工作機會，在交通上同樣具有便利性。（2）配套的公共服務設施，比如商業(yè)社區(qū)大型商場奧克萊斯等，都可以為當?shù)氐木用裆顜沓浞值倪x擇。（3）配套的教育服務設施，附近有國際幼兒園，距離較近，只需要步行5分鐘就能夠來到品質優(yōu)秀的幼兒園，同時還有外國語學校、火炬中學等覆蓋了小學初中高中等層次的教育體系，特別是孩子長大之后可以前往綿陽市高級中學，這也是當?shù)刂膶W校之一。（4）銷售定價的策略分析，附近的消費者消費水平為中等階級，工薪族在其中占據(jù)著重要的比例，收入特別高的人群并不多，因此在定價方面必須要凸顯出價格優(yōu)勢。3.1.2劣勢分析（W）（1）地理位置存在劣勢，雖然現(xiàn)階段項目位于城市的中心區(qū)，然而和城市的繁華區(qū)域仍然隔著較遠的距離。如果當?shù)氐木用褚巴兄行墓ぷ鲗W習會受到影響。（2）在醫(yī)療配套設施方面存在不足項目，周邊沒有大型的綜合性醫(yī)院，只有私立的?？漆t(yī)院，小區(qū)周邊的人群，還有大量的老人和兒童，如果出現(xiàn)疾病，難以在第一時間獲得救治。（3）生態(tài)配套設施方面。項目周邊沒有生態(tài)型的大型公園，而環(huán)境質量需要進一步的提升。3.1.3機會分析（O）（1）在土地供應方面存在著較多優(yōu)勢。當前區(qū)域位于副中心城市區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，土地資源不斷的減少，而空地資源已經(jīng)變得非常寶貴，現(xiàn)階段進行開發(fā)，有利于維護土地的增長前景。（2）在客戶需求方面，當前區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展處于快速增長的階段，居民對于房地產(chǎn)的市場有著良好的前景，因此在這種背景下，居民的購房需求仍然會不斷的增長。3.1.4威脅分析（T）（1）附近還有其他同行進行競爭，特別是周圍還有大量的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的多種樓盤，這些產(chǎn)品都為消費者帶來了更多的選擇。在面臨這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存壓力會逐漸增加。（2）現(xiàn)階段的房價還存在下跌的隱患，在市場層面上表現(xiàn)出了不確定性特點，國家對于房地產(chǎn)的政策也有相關的緊縮，特別是綿陽市的房地產(chǎn)價格通過快速的上漲之后，也會變得更加平穩(wěn)。三四線城市的人口也開始出現(xiàn)快速的流動，開始轉向一二線城市，人口出生率也開始逐漸下降，這些因素都會導致購買意愿下降。三四線城市在住宅價格方面會受到各種因素的干擾，房價的因素存在較多的不確定性，所以購房者會存在觀望的心態(tài)。使用SWOT分析法對當前項目的優(yōu)勢和劣勢展開了全方位的解析，最終的結果顯示小區(qū)的功能主要為居住，其次是商業(yè)功能。為了更好的領先于競爭對手，結合當前地段的狀況，項目的定位必須要包含以下幾個方面：（1）將建設目標設置為創(chuàng)建宜居城市當前的地塊交通便捷，并且靠近中心城市地帶，可以建設成歐洲花園式的住宅，這樣有利于形成良好的環(huán)境，讓人們能夠產(chǎn)生的高端的享受。（2）打造成健康體育鍛煉中心，在小區(qū)綠化當中可以構造出大型的健身器材，這樣業(yè)主在化驗當中就能體驗到健身場所的器械，通過有氧運動為業(yè)主的身心健康保駕護航，同時也展現(xiàn)出了美好的生活空間。通過全方位的分析項目可以定位成中檔小區(qū)，這樣才能更好的切合市場的實際需求。3.2綿陽市DH項目市場定位=在對項目進行市場定位時，包含了客戶、產(chǎn)品、形象和價格的層面，以下內容將會結合這些部分展開對應的闡述。3.2.1客戶定位（1）市場調查在市場定位之前必須要對客戶市場進行嚴格的分析確定出細分市場，建議使用抽樣調查的方式對潛在客戶和目標客戶進行調研，但是要制定出對應的訪談提綱，同時也要獲得受訪者的同意，可以采用錄音的形式，在后期可以進行優(yōu)化整合，對內容進行提煉，最終可以形成全面的指導性報告。使用訪談調查之后，可以對客戶以及潛在客戶的類型進行有效的對比、教育和生活設施，小區(qū)的環(huán)境房價等這些都是客戶關注的內容，以這些指標為對比，讓小區(qū)在后期的規(guī)劃、綠化、安保等方面都能得到對應的參考。（2）目標客戶定位1）從年齡角度進行定位，目標人群范圍在25~34歲之間，該階段的人群數(shù)量眾多，由于遇到了生育高峰期，所以在數(shù)量方面具備優(yōu)勢這部分人群的年齡處于適婚階段，同時也會產(chǎn)生生育需求，所以購房是需求最為關鍵的部分。2）從職業(yè)角度進行定位，工薪階層是當前社會的主流，特別是公司的高層管理白領等都可以看到是潛在客戶，這部分人群工作崗位較為穩(wěn)定，工資待遇方面具有良好的穩(wěn)定性，在企業(yè)內部還會面臨上升空間，所以存款方面可用于解決購房的費用問題。3）從文化角度進行定位，當前時期人群的素質文化普遍較高，客戶普遍是大專以上的學歷。根據(jù)客戶定位可以將客戶群體的總體特征描述為：他們主要集中在25-34歲之間，其購房目的主要為結婚安家，提升生活質量或是進行投資。該類人群工作穩(wěn)定，收入可觀，有一定儲蓄，文化層次較高，追求高品質生活。3.2.2產(chǎn)品定位在產(chǎn)品的定位方面可以設置為中檔住宅市場，目標的客戶群體通過具體的細分可以劃分成以下幾種定位。（1）規(guī)劃布局定位項目的規(guī)劃布局層面上，可以將區(qū)域劃分成兩個分別為南北區(qū)域?？傮w的規(guī)劃，建筑面積大約有28.56萬平方米，同時需要考慮到光照因素，住宅的景觀在商業(yè)街的布局方面還需要設置交通支路，這樣可以確保車輛流通。南北方向還要設置城市主干道，讓周圍的人們形成便利的交通體系，這樣才能夠為商業(yè)街區(qū)帶來良好的人氣。道路周圍還有劃分成4個街區(qū)，周圍也要設置商業(yè)住宅共同體。住宅區(qū)域可以形成南北的排列方式，這樣有利于陽光的照射，每一個建筑之間還會形成有效的距離，后期可以進行景觀改造，讓住宅的品質進一步提升?？拷鞘械缆返囊粋瓤梢栽O置底層商用，建筑，建筑可以設置為兩層，這些都可以豐富住宅區(qū)域的商業(yè)配套。對樓盤的形象而言可以起到一定的提升作用，中高檔的住宅需要配備1梯4戶的模式，這樣可以確保消費者的體驗感。項目周邊還有配套的商業(yè)街，根據(jù)商業(yè)的發(fā)展狀況還能給予完善，通過利用小區(qū)內部和外部的空間，確保生活的便利性。在四周可以設置綠化用地，避免噪音的污染，對小區(qū)的用戶而言，有利于提升品質，在出入口部分要對道路進行合理的規(guī)劃，項目的每一個方向都可以設置出入口。（2）建筑設計定位DH項目采用一梯四戶的設計模式，在保證采光、通風的同時考慮空間設計和高峰出行時電梯使用順暢情況。戶型采用大眾普遍接受的兩室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)。廚房和衛(wèi)生間均采用全明設計，采光、通風良好。（3）內部交通設計定位地面交通設計方面需要結合周圍的人流量狀況，同時也要考慮到消防應急的需求，可以設置環(huán)狀道路，在火災發(fā)生時可以快速的應急，考慮到小區(qū)內部人行流量還需要設置人行道，地面廣場還要另外配備專用的停車位。地下交通方面會設置地下車庫，每一個住宅樓內部都會單獨設置出入口。在小區(qū)建成之后，滿足用戶的地下交通需求。（4）景觀設計定位建筑內部的場地要合理的利用起來，特別是小區(qū)的中間都有大型的廣場或者綠地，這些都是小區(qū)居民戶外活動的重要場所，可以起到凈化噪音和空氣質量的效果。（5）配套設計定位配套設施方面可以針對不同的區(qū)域設置不同的定位，比如在一組團設置景觀長廊，健身場所和物業(yè)管理場所。二組團設置健身區(qū)域，三組團設置健身的場地。自組團設置物業(yè)的管理用房等，確保配套設施能夠滿足所在區(qū)域的用戶需求。3.2.3形象定位在形象定位方面需要考慮到客戶的自身需求，當前綿陽市的城市定位形象主要是科技因素，因此在配套設施設計期間，可以讓科技和歐式風格進行結合。這樣有利于形成獨特的形象，在施工期間把握好質量，確保設計能夠有效落實。對周邊的配套設施進行優(yōu)化，確保醫(yī)療交通狀態(tài)等設施同步到位，為消費者帶來性價比較高的品質住宅。3.2.4價格定位從市場數(shù)據(jù)來看，住宅單價是消費者最關心的問題，也是房地產(chǎn)開發(fā)商運作的最后落腳點。住宅的單價受多方面因素制約，不僅要住宅的綜合成本，還要考慮到當?shù)叵M者的消費水平以及競爭對手的報價。本文運用成本利潤法、市場比較法分別得到相應報價，取其平均數(shù)得出陽光華城建議銷售價格（1）成本利潤法成本部綜合各方面支出計算住宅單價的構成，各項成本如下表3-1：表3-1項目清單名稱費用(元/m2)土地成交價1700前期工程建設600綜合建筑安裝費2900綠化費用530銷售宣傳費用、銷售稅510財務費用150管理費200不可預見費用100合計6690根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般利潤率18%計費，DH項目的建議銷售單價為：建議價格1=綜合成本×（1+利潤率）：5790×（1+18%）=7894.2（元/平方米）（2）市場比較法DH項目周邊競品樓盤較多，且樓盤的相似度較高，考慮采用市場比較法，市場比較法是以周邊相似樓盤價格為基礎。通過調查選取了DH項目附近三個樓盤，分別為東辰·永興國際（參考價：8564元/m2）、尚高·境界（參考價：7153元/㎡）、竹凌星晨（參考價：8179元/㎡），綜合以上樓盤均價，取各樓盤價格的算術平均數(shù)：建議價格2=1/3×（8564+7153+8179）=7965.33（元/平方米）（3）項目定價法本項目的最終定價受到項目建造成本以及市場競爭產(chǎn)品價格的影響，因此綜合成本利潤法和市場比較法得到的建議單價，取其單價的算術平均數(shù)得到最終的建議銷售價格：建議銷售價格=（建議價格1+建議價格2）×1/2=（7894.2+7965.33）×1/2=7929.76（元/平方米）3.3項目市場定位總結該項目的市場定位基于選擇中檔住宅市場為目標市場的大方向，以詳細的市場調研、分析、總結為定位基礎，將客戶定位、產(chǎn)品定位、形象定位以及價格定位四種定位方式逐一展開，使四種細化定位互相之間緊密結合、互相聯(lián)系、環(huán)環(huán)相扣，以達到項目選取最優(yōu)的策劃方案、提高項目經(jīng)濟效益的目的。通過以上的定位分析可以看出客戶的年齡范圍，主要是25~34歲左右這部分人群，購房需求非常明顯，主要目的是為了結婚因此會提升相應的生活品質，或者用來投資。并且這部分人群工作相對穩(wěn)定，工資水平較高，在文化層次方面普遍位于大專學歷以上，對生活品質有一定的要求，小區(qū)內部的規(guī)劃和布局，交通定位設計等，必須要圍繞著以上客戶群體的特點進行。住房的面積設計規(guī)劃要考慮到客戶群體的年齡特點，在周圍的配套設施建設方面，為消費者構建出高性價比的高質量住宅。以下部分將會重點介紹項目的銷售定位。4DH項目營銷策劃分析4.1項目的推廣定位目前，所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場開發(fā)并沒有取得亮眼的成績，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)處于發(fā)展的初級階段，因此很多項目并沒有展現(xiàn)出自身的特點，而本次項目在定位時可以抓住這一機遇，這樣才能夠在競爭對手當中獲得競爭優(yōu)勢，在前面的文章重點講述了項目的市場定位以及消費者的年齡特點，針對這些因素作出了規(guī)劃，最終將營銷的關鍵詞確定為康體宜居城市花園。4.2營銷策略在營銷方面，建議使用高性價比的產(chǎn)品及時地進入市場，抓住市場的樓盤空擋期，以此為基礎制定出營銷策略，可以帶來以下幾點好處：項目建設期間可以實施對外銷售，重點要展示出項目的配套環(huán)境優(yōu)勢。使用分期開發(fā)的方式，可以減少對業(yè)主的影響，前期業(yè)主購買之后可以及時的入住。使用分期開發(fā)的方式，可以有效的緩解資金的壓力，公司內部的財務管理也可以不必耗費過多的資金，將本金能夠實現(xiàn)快速的收回，后期還能進行2期3期的開發(fā)。分期開發(fā)和銷售過程當中可以讓目標客戶群體看到項目的直觀產(chǎn)品，根據(jù)當時的情況還可以進行后續(xù)的調整，在產(chǎn)品開發(fā)過程當中，能夠為公司獲得更多的利益，并且為后期的產(chǎn)品奠定良好的效果。4.3營銷推廣手段通過以上內容的分析，在營銷推廣手段方面，要將目標客戶群體做出如下度，相對較高并且有存款，在文化成色方面具備一定的追求，可以看到是城市白領和中等收入階層。在營銷策劃方面需要迎合這部分群體的愛好，舉辦客戶研討會、互聯(lián)網(wǎng)+網(wǎng)絡推廣會以及廣告營銷活動。（1）研討會推廣針對本項目可舉辦“綿陽高新區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Α?，“宜居商住小區(qū)的打造”等研討會來吸引潛在客戶的關注，進行引導目標客戶了解本項目的亮點與定位。諸如此類的研討會活動不僅可以吸引更多潛在客戶，還能獲取目標客戶的置業(yè)需求相關信息，同時打響DH項目的知名度。（2）網(wǎng)絡推廣網(wǎng)絡宣傳面廣的特點可以吸引更多的潛在客戶對本項目進行進一步了解。在多個網(wǎng)絡平臺上可以將信息對外發(fā)