商業(yè)地產(chǎn)知識概述

商業(yè)地產(chǎn)知識概述中原地產(chǎn)︱天津中原物業(yè)顧問有限公司TianJin.07.20133商業(yè)地產(chǎn)的含義何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)的分類按市場形式分類按物業(yè)用途分類按建筑特征分類按物業(yè)區(qū)位分類按經(jīng)營方式分類按經(jīng)營類別分類按銷售方式分類按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語商圈定義 商圈形成與發(fā)展商圈應(yīng)用業(yè)態(tài)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)輻射范圍業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)調(diào)研案例商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營三個(gè)層面貫穿商業(yè)地產(chǎn)的三種行為商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)元素商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢4商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所；廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

5商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待6商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的三個(gè)層面/商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種行為/……7商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中涉及到三個(gè)層面資本運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)營管理8開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為9開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)元素10商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件/商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢/……發(fā)展階段階段一階段二階段三階段四原始形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)特點(diǎn)消費(fèi)者對價(jià)格敏感滿足單一購物需求綜合商業(yè)形態(tài)滿足多種需求轉(zhuǎn)型商業(yè)形式，個(gè)性消費(fèi)表現(xiàn)形態(tài)馬路市場、地?cái)?、集貿(mào)市場百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場、超市、街鋪零售店ShoppingMall、大型購物中心、專賣店、精品店旅游地產(chǎn)

、商務(wù)地產(chǎn)、物流人均GDP（美元）低于11001100-20002000-44004400以上發(fā)展階段原始形態(tài)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)商業(yè)發(fā)展曲線1100美元2000美元人均GDP傳統(tǒng)商業(yè)8000以上美元4400美元?dú)W美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美：12亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。亞洲及國內(nèi)：13高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)與趨勢14商業(yè)地產(chǎn)分類市場形式分類/物業(yè)用途分類/建筑特征分類/……15分類方法種類舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈小區(qū)商鋪深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街按物業(yè)用途分類購物中心天河城、中華廣場小區(qū)配套商鋪駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街專業(yè)市場南岸裝飾材料城、美居中心批發(fā)及商貿(mào)中心天雄布市餐飲及美食廣場百福廣場按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時(shí)代廣場住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪步行街露天商鋪北京路步行街商鋪地下商城流行前線、康王商業(yè)城商業(yè)地產(chǎn)的分類16分類方法種類舉例按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣場、名盛廣場住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè)分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營物業(yè)如大型商廈、小區(qū)商鋪單一經(jīng)營物業(yè)如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心出租物業(yè)天河城廣場、宏城廣場按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建物業(yè)或改建商鋪商業(yè)地產(chǎn)的分類17商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語商圈/業(yè)態(tài)、業(yè)種18在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定：1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)區(qū)位——指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。板塊——一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。商圈——指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語192）、業(yè)態(tài)、業(yè)種

業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內(nèi)零售消費(fèi)市場可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多，難以勝數(shù)。應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析；③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、咖啡店、量販?zhǔn)終TV、超市等。

商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語20邊圈次圈

主圈

主圈：65%顧客來自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘次圈：25%顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘邊圈：10%顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上人口數(shù)量及特點(diǎn)交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋?、公共配套商業(yè)規(guī)模

影響商圈大小因素根據(jù)ICSC對商圈的定義：

指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。

商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的性質(zhì)﹑可進(jìn)入性﹑自然障礙、有競爭力設(shè)施的位置以及行車時(shí)間和距離的限制。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—商圈分析21發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時(shí)存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入百貨等購物市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場贏利模式百貨為主專業(yè)市場餐飲、休閑休閑、娛樂經(jīng)營業(yè)態(tài)

市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—商圈形成與發(fā)展22IRS（商圈飽和指數(shù)）＝C（潛在客戶）×RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積）RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝C×RE/IRS

＝40×1600/4000=16萬㎡例1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為1000-4000元/㎡，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營業(yè)額為2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡C（潛在客戶）：40萬人（按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算，市區(qū)人口占全市人口115萬的35%，115×35%=40萬）RE（年平均購物額）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社會消費(fèi)品零售總額的80%計(jì)算）例2：假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…IRS＝C×RE／RF=100000×25／144000＝17．36111商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和