昌樂房地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告

市市場調(diào)查報第一節(jié)、昌樂概【要點（一地理 置及交通狀【地理位 得天獨厚昌樂 位于山東半島部與海濱 市青島相距公里北與 海相距80公里行政隸屬 東省濰坊市，距濰坊城距濰坊城公里，西接臨朐、青州，南與安丘隔汶河相望，北與壽接壤，總面積48.9公里

平方公平方公里，東西最大橫公里，南北最大座遠(yuǎn)古火山口1800萬年前的一場火山爆發(fā)，不僅在昌座遠(yuǎn)古火山口平方公里還給昌樂人民帶了寶貴的財富——藍(lán)寶石，其儲藏面平方公里占縣占縣域總面積1/3，是世界罕見的大型藍(lán)寶石礦區(qū)之一，因此昌樂被【四【四通八達(dá)的交通昌樂地理位置優(yōu)越交通十分便捷膠濟鐵路濟青高速公路從北年濰坊城區(qū)的兩條年濰坊城區(qū)的兩條干道東風(fēng)干道東風(fēng)西街和寶通西街將與昌樂縣的利民街和新城街全面貫通標(biāo)志昌樂駛上了發(fā)展的快車道，加速與濰坊城區(qū)的全面對接【食品產(chǎn)業(yè)主要有濰坊樂港食品股份有限公司濰坊永昌食品工業(yè)有公司、濰坊齊魯星牧乳品有限公司、濰坊德盛食品有限公司等企業(yè)【瓜菜產(chǎn)業(yè)】【瓜菜產(chǎn)業(yè)】現(xiàn)有果蔬基萬畝，年億公斤【機械產(chǎn)業(yè)】目前擁有山東昌樂礦機集團(tuán)濰坊東達(dá)拖拉機有限公司樂化鋁塑復(fù)合板等建材企【機械產(chǎn)業(yè)】目前擁有山東昌樂礦機集團(tuán)濰坊東達(dá)拖拉機有限公司【塑料產(chǎn)業(yè)】現(xiàn)有寶都塑料、樂富【塑料產(chǎn)業(yè)】現(xiàn)有寶都塑料、樂富塑料、東方塑料、永發(fā)塑料等加工企東萬眾鋼板彈簧有限公司等企萬噸，出品創(chuàng)家，家，年加工能

1500萬美元東東永利化學(xué)有限公司、昌樂恒昌化工有限公司等（二（二）昌樂布局及人口狀【行政區(qū)劃昌樂隸屬山東省濰坊昌樂隸屬山東省濰坊市個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)平方公里土地，境內(nèi)平方公里土地，境內(nèi)有經(jīng)國家工商總局批準(zhǔn)的國內(nèi)規(guī)最大的國家級珠寶市場——“中國寶石城”【人口環(huán)境昌樂縣總?cè)丝?02975人，其中城鎮(zhèn)人口127186人，市區(qū)人口約85000總?cè)丝谥心挲g結(jié)構(gòu)為3.26人/戶，郊區(qū)為4.1人/200201220222054第二節(jié)、昌樂經(jīng)濟發(fā)展?fàn)?、GDP、固定?產(chǎn)（億元2009年,完成地區(qū)生產(chǎn)總128.5億元,增長17%;實現(xiàn)財政總收億元,其中地方財政收入6.83億元,分別增長36.9%和24%;全社會固定資投資完91.5億元,投資完22、財政收入0

GDPGDP 昌樂年財政收昌樂年財政收入圖3、3、支出昌樂縣居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。據(jù)抽樣調(diào)查年全年全市城區(qū)居民人均可支配收

8538人均消費性支出元元，其他支其中人均食品支出2347元，人均生活用品、娛樂、文教及服元元，其他支元，元，人均居住支

634人人均居住支出占總支出10.3%，隨著居民收人均居住支出占總支出著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強4、城市規(guī)模著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強4、城市規(guī)模元，人均生活消元，農(nóng)民進(jìn)城買房也成為可能。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民年建設(shè)用年建設(shè)用地控制年城市建設(shè)用地控制年城市建設(shè)用地控制

平方公里，規(guī)平方公里，規(guī)劃人萬，人均建設(shè)平方公里，規(guī)劃人萬，人均建設(shè)萬，人均建設(shè)用發(fā)發(fā)展為主第三第三節(jié)本章總通過通過本章對昌樂的經(jīng)濟居民收入、格局等方面的介紹我們可以出以下幾點結(jié)論昌樂得昌樂得天獨厚的地理位置，四通八達(dá)的交通環(huán)境，歷史悠久的文底底蘊，賦予了昌樂無限的發(fā)展?jié)摿Σ龢方?jīng)昌樂經(jīng)濟發(fā)展迅速居民消費收入增長較快消費能力進(jìn)一步提高對對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力昌樂非昌樂非農(nóng)業(yè)人口的增多，現(xiàn)如今房地產(chǎn)開發(fā)項目之多，房地產(chǎn)住市市場已經(jīng)逐漸進(jìn)入買方市場，競爭日趨激烈四、昌樂地處魯中隆斷區(qū)邊緣和沂沭斷裂帶上地質(zhì)構(gòu)造比較復(fù)雜下礦產(chǎn)下礦產(chǎn)資源豐富，石灰石儲量億立方米以上，其中可供生優(yōu)質(zhì)水優(yōu)質(zhì)水泥的礦石多億立方米，發(fā)展建材工業(yè)有著得天獨厚條件。條件。工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動市政稅收的增加，稅收增加是市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城區(qū)改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展昌樂的昌樂的藍(lán)寶石，儲量豐富，世所罕見,經(jīng)過近幾年的發(fā)展，珠寶業(yè)等的云集必定帶動昌樂的房地產(chǎn)市等的云集必定帶動昌樂的房地產(chǎn)市場需求初具規(guī)模從業(yè)人城城市規(guī)劃狀況分【昌樂規(guī)劃總構(gòu)思昌樂城區(qū)城建面積現(xiàn)有20300目前昌樂城市整體形成“四圈、三軸、兩帶”的區(qū)域發(fā)展格局。其中四個圈層；三軸：濟南高速公路、膠濟線、寶通街；兩帶：產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶、旅游休閑帶；總結(jié)：【昌樂產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展構(gòu)想使得中心居住使得中心居住區(qū)范圍擴張居住使用面積加大新居住區(qū)擴建老居住改建，使得房地產(chǎn)行業(yè)快速升溫現(xiàn)代制造業(yè)快速擴張來自濰坊的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型加大了昌樂就業(yè)率和體經(jīng)濟收入同時，旅游度假區(qū)的規(guī)范打開了昌樂對外開放的大門使更多的了解昌樂，認(rèn)識昌樂昌樂城市建設(shè)入佳境【“三分建昌樂城市建設(shè)入佳境規(guī)劃規(guī)劃：巧繪藍(lán)錯落有致的度假村落五光十色的田園風(fēng)光各具特色的異域風(fēng)情這是昌樂縣以“四區(qū)二軸一中心”為主要內(nèi)容的壽陽山新區(qū)規(guī)劃描繪的好好前景并專門并專門出重金聘請同濟大學(xué)專家編制了城市發(fā)展總體規(guī)劃以及老平方公平方公里的控制性詳細(xì)規(guī)劃、行政中心修建性詳細(xì)規(guī)劃和城區(qū)要要道路供排水、供電、熱力、燃?xì)?、景觀等專項規(guī)劃，城區(qū)詳細(xì)規(guī)劃覆率達(dá)到了90%，初步形成了總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃配套銜接規(guī)規(guī)劃體系，使整個城市建設(shè)有據(jù)可依。同時，嚴(yán)格規(guī)劃管理，新上項目批準(zhǔn)建設(shè)批準(zhǔn)建設(shè)：重點突3.5億元的溫泉大酒店暨公寓項目總建筑面積萬平方米年以來他們堅持收縮戰(zhàn)線重點突破集中力量打造亮點不求最大年以來他們堅持收縮戰(zhàn)線重點突破集中力量打造亮點不求最大新昌路兩側(cè)利民街至新城街段進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)改造抓好永康路文化路南段通和改造提新昌路兩側(cè)利民街至新城街段進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)改造抓好永康路文化路南段都精雕細(xì)刻。嚴(yán)格建設(shè)程序，所有規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，全部實行規(guī)劃都精雕細(xì)刻。嚴(yán)格建設(shè)程序，所有規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，全部實行規(guī)劃標(biāo)投標(biāo)標(biāo)投標(biāo)總結(jié)通過以上分析，不難看出昌樂地理位置優(yōu)越、交通便捷、自身礦產(chǎn)資化新區(qū)。第二節(jié)：房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨隨著濰坊城市化進(jìn)程的不斷加快隨著濰坊城市化進(jìn)程的不斷加快,濰坊城區(qū)面積不斷擴大,頭強勁。目前,市區(qū)西部發(fā)展初見成效,獨特魅力已經(jīng)悄然呈現(xiàn)從目前市區(qū)西部的發(fā)展來看,發(fā)展框架已經(jīng)初步形成:南部,浮煙山設(shè)設(shè)區(qū)域已初具規(guī)模,濰坊醫(yī)學(xué)院、山東科技職業(yè)學(xué)院等一批院校的落成,浮煙山區(qū)域穩(wěn)步崛起,欣欣向榮的文化氣息正漸漸濃郁；西部,以魯東物中中心和豪德貿(mào)易廣場為龍頭的現(xiàn)代物流發(fā)展格局已初步形成,凝聚了旺行,體育的魅力將使這一地帶成為宜居之地,必將迅速帶動周邊房地產(chǎn)心項目即行,體育的魅力將使這一地帶成為宜居之地,必將迅速帶動周邊房地產(chǎn)和帶動西部區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成為濰坊又一大型商住區(qū),10年左右,居住人口預(yù)計將達(dá)到30萬人。另外,濰城區(qū)黨政及相關(guān)部門辦公機構(gòu)已于08年4月全面西遷,必將進(jìn)一步和帶動西部區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展過，昌樂縣撤縣建區(qū)這將意味著過，昌樂縣撤縣建區(qū)這將意味著昌樂縣將溶入濰坊市區(qū)經(jīng)濟和統(tǒng)一劃發(fā)展的道路上目前昌樂的房地產(chǎn)投資增幅逐漸回落，并趨于穩(wěn)定，房價平穩(wěn)上升預(yù)計今后一段時期內(nèi)昌樂房價穩(wěn)中有升的總體趨勢不會改變；；竣工房屋面積小幅增長，商業(yè)營業(yè)用房竣工房屋面積小幅增長，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積增幅較，但空面積繼續(xù)擴；商品房銷售面積與銷售額快速增；到位資金充足，資金來源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)；本年購置土地面積和土地成交價款增長較；資金向大企業(yè)集中，房企走向品牌；目前在貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策的過程中昌樂住房市場的基情況是：房地產(chǎn)投資持續(xù)增長。商品住房價格平穩(wěn)上升。分析認(rèn)為，昌住宅房價的上升是消費拉動加投資投機拉動因此房價總體上是健康的盡管房價持續(xù)上升但總體上昌樂的房價是合理的住宅市場的運是健康的、有序的。從整體上看，預(yù)計未來幾個月內(nèi)，房價不會出現(xiàn)較變動，但房價穩(wěn)中有升的總趨勢不會改變國家房地產(chǎn)新政的出臺繼繼續(xù)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場更趨于成熟、理性一一、昌樂房地產(chǎn)市場綜（一）（一）根據(jù)根據(jù)對昌樂市場的調(diào)查分析今年房地產(chǎn)市場現(xiàn)屬于快速提升的階段年及以前昌樂市場尚屬于萌芽狀態(tài)，房地產(chǎn)市場不溫不火，銷售況不是很理況不是很理想

年房年房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)

年房地產(chǎn)年房地產(chǎn)市場有了新的突破從相關(guān)部分萬平方米，預(yù)萬平方米，預(yù)售面積達(dá)平方米產(chǎn)權(quán)登記統(tǒng)引發(fā)引發(fā)了昌樂的商業(yè)時代。至今造就了，群雄逐鹿，烽煙四起，昌房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入激烈競爭的戰(zhàn)國時代（二）同（二）同質(zhì)化競爭，無品質(zhì)樓雖然目前在售樓盤眾多但開發(fā)商只求快速銷售并回籠資金忽略了客對產(chǎn)品品質(zhì)的要求，缺乏高品質(zhì)配套完善的大型社區(qū)，產(chǎn)品塑造亮點，無品質(zhì)樓盤，多為同質(zhì)化競爭同時同時對各種產(chǎn)品和事物都有一定的升華，目前的產(chǎn)品品質(zhì)難以跟現(xiàn)有的市場需求，而目前的戶型設(shè)計，社區(qū)環(huán)境配套都有很大的升空間（三）（三）價格多年滯漲，相對低利潤空昌樂房改進(jìn)行較晚前幾年有大量企業(yè)及部門內(nèi)部定向開發(fā)樓盤帶有利性質(zhì)，沒有真正推向市場，就是目前也有許多企業(yè)團(tuán)購的樓盤缺缺乏品質(zhì)樓盤，沒有高檔樓盤也是價格滯漲的重要因素昌昌樂房地產(chǎn)歷年價格走勢圖二二、在售樓盤分（一）09（一）090940250（二）板塊劃分及特昌樂雖然城市范圍不大，但目前樓盤板塊構(gòu)成已經(jīng)初具雛形。以站前街和昌盛街為界，大體分為三個板塊：站前街以北的開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)項目較少，住宅的市場供應(yīng)量非常有限：基本售罄或尾盤的有溫泉公寓、科文學(xué)府、中2000~2100產(chǎn)品類型多為多層該板塊目前市場均價2000~2100//u老城中u老城中心板塊站前街以南的老城區(qū)住宅板塊的市場供應(yīng)較為充足，產(chǎn)品類型為多層與高層結(jié)合。目前市場平均格將2500~2600元/平方米uuu2400~2500uuu2400~2500元/u（三）（三）昌樂現(xiàn)昌樂現(xiàn)有產(chǎn)品也較為單一，主要為以下幾種類型產(chǎn)品類型以多層為主，小高層比重增大（四（四）購房用昌樂購房群體較為單一主要體現(xiàn)在以下幾個方面購購房主要為結(jié)婚用房、二次置業(yè)和農(nóng)村進(jìn)城（（五）戶型面180160140120100806040200

1751401501381201301301301309090911401501381201301301301309090918085泰和世 西湖庭大上芙蓉園潤澤龍鳳uu小三房面積一般100-120平方米u大三房面積一般125-150平方米（六）（六）

大上芙蓉園潤澤龍鳳苑泰和世 玫瑰 錢塘 西湖庭 聚賢附附表．昌樂主要在售項目總體市場均價在總體市場均價在2600元/由此由此看出整個昌樂的房價2600元/平方米左右項區(qū)面積(㎡均價(元/㎡-80-85-愛倫利民街南方山路轉(zhuǎn)盤寶都明利民街人民醫(yī)院東相府錦恒安街大沂路同樂花昌大路與科技南街交匯中庭景寶昌路寶石街81-中央帝新昌路孤山街東90—上?；ㄒ恢形髂?7—玫瑰孤山街與新昌路交匯處85—翡翠利民街與文化80—恒豐現(xiàn)代文化路與昌盛街交匯85—盛港府新昌路西側(cè)流泉街南90—頤和家昌盛二期對84—貝億英才一中校89—潤澤龍鳳昌盛街新昌路交匯處路130—泰和世洪陽街與新昌路交匯90—大上芙蓉昌盛街新昌路交匯處路90—錢塘恒安街與寶昌路交匯90—西湖景——水榭花利民街與寶昌路交匯80—三三、消費市場分（一）（一）u以私營業(yè)主和公務(wù)員為主，合計（（二）主要客戶群物業(yè)偏客戶類年齡分物業(yè)偏工薪階40—60多私企業(yè)25—40小高成功人35洋房/u工薪階層多u工薪階層多為自用購房，選擇多層u私營業(yè)主觀念較新，并有投資意識，選擇小高層u成功人士偏好品質(zhì)較高的洋房或別墅（三（三）各類產(chǎn)品客戶心理分析1、多層客戶u之間，比此類客戶一般都比較保守，年齡一般在u之間，比懷舊，懷舊，在觀念上有了一定的限制u從收入方面來說比較穩(wěn)定在平房或多層住慣了不愿意u對一般的工薪家庭來說算物業(yè)帳的不在少數(shù)長年累月計算下來，大大減少了日常開支，每天爬爬樓梯，即能鍛煉身體又省錢，何樂而不u對一般的工薪家庭來說算物業(yè)帳的不在少數(shù)長年累月計算下來，大大減少了日常開支，每天爬爬樓梯，即能鍛煉身體又省錢，何樂而不為2u該部分客戶呈現(xiàn)特點為年青人、私企業(yè)主，思想比較活u的，年齡一的，年齡一般歲之間，該部分人群容易接受新鮮事物u雖然u雖然也會算經(jīng)濟帳但仍然阻止不了他們對新事物的嘗試接受，當(dāng)然也有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)u同樣的社區(qū)產(chǎn)品多元化住在高層的感覺不言而喻第一u吸到新鮮的空氣，吸到新鮮的空氣，第二有種高高在上的感覺，心里舒服了，花些小的物管費當(dāng)然不在話下現(xiàn)在人追求的就是一種怡景身心健康心情愉快，也就忽略了區(qū)區(qū)的物業(yè)費3u該客戶群體在房地產(chǎn)界稱得上頂級客戶根據(jù)每個區(qū)域的同，相對設(shè)計的產(chǎn)品和價格都存在差異化，無論在任何一個區(qū)域都存在一定的高端客戶u這樣的u這樣的客戶年齡平均都?xì)q以上，該部分客戶特點基一致：一致：都是社會上的成功名流人士，做生意的有穩(wěn)定的事業(yè)，比不錯的經(jīng)濟條件，在社會上有一定的地位和關(guān)系網(wǎng)，政府官員自就不用說了，有錢、有權(quán)、有勢、有地位，自然就要享受生活u這樣的客戶u這樣的客戶一般都所住宅，甚至還要多，追求不的的生活情調(diào)，體驗別具一格的生活方式，感受人生的樂趣從目從目前的房產(chǎn)階段來看，買房還是集中在中高收入階層，開始講究位，但同時考慮總價，講究實惠（如送閣樓、送露臺，送花園等11主要主要樓帶閣樓的多層住宅為主，根據(jù)政府規(guī)劃，新昌路、利民兩側(cè)必兩側(cè)必須建高層因此目前小高層大都集中在此區(qū)域現(xiàn)有錦繡佳苑泉公寓在售。目前住宅市場上，在售樓盤低于平米的戶型數(shù)量極少中檔以上項目均以90平米以上的戶型為主只有少數(shù)低檔樓（均價以下如中以下如中庭景苑、同樂花園有少多的人所接受。另有大量沿多的人所接受。另有大量沿城市主要交通干道且周邊商業(yè)氣氛濃厚的規(guī)劃了不少的沿街商業(yè)網(wǎng)點房由于昌樂縣大量拆除城區(qū)主要街道舊門頭，導(dǎo)致這些新建商鋪十分搶手沿壽陽山路東側(cè)建有部分別墅棟、聯(lián)體別墅銷售情況較好，基本全部賣完。其他，諸如錯層設(shè)計、入花園式等創(chuàng)新型建筑形式較少2總體上以新昌路兩側(cè)大沂路兩側(cè)兩大板塊為開發(fā)熱點開發(fā)區(qū)域較集中但是缺乏非常有影響力和號召力的大型居住板塊恒安街大沂附近樓盤較多加上城中村改造逐漸會發(fā)展成規(guī)模居住區(qū)但是目前活配套功能不夠齊備隨著縣政府南移規(guī)劃的實現(xiàn)居住配套功能將逐健全。目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要以舊城改建和原來的部分老廠區(qū)改造主，同時，在主城區(qū)的外圍也陸續(xù)出現(xiàn)了幾個開發(fā)項目按照目按照目前的發(fā)展趨勢今后東南部板塊以國道兩側(cè)區(qū)域?qū)l(fā)成為一南一成為一南一北兩大居住板塊目前北部樓盤主要集中業(yè)業(yè)仍以新昌路利民街為核心總體來看，城區(qū)北部價格偏低低于東南400元/3以昌3以昌樂當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和外來投資開發(fā)商為主當(dāng)?shù)厝狈Τ梢?guī)模開發(fā)實的開發(fā)商外來投資開發(fā)商以濰坊開發(fā)商為主客戶對開發(fā)商的品牌認(rèn)還沒有達(dá)到一定程度但隨著藍(lán)寶石花園發(fā)生開發(fā)商攜款撤逃的事件發(fā)及發(fā)及推廣宣傳時注意的問題4年來昌樂房產(chǎn)開發(fā)量急劇增加年來昌樂房產(chǎn)開發(fā)量急劇增加供應(yīng)總量多市場市場整體需求已經(jīng)逐漸小于供給，但是就此次調(diào)查的在售樓盤的情況看需求已然旺盛樓盤銷售周期反而有縮短的趨勢老百姓有一種急切的慌心理，“買房子要找關(guān)系好樓層不好買房價還要漲”這樣的心態(tài)較多但是畢但是畢竟萬人口的縣城購買力比較有限需求得以很快釋放但容年之后，供求將進(jìn)一步顯現(xiàn)出供透支年之后，供求將進(jìn)一步顯現(xiàn)出供于于求的局面競爭將日益激烈特別是地段不屬于市中心的樓盤的銷售度將更加放慢55目前在售樓盤主流銷售均價2400—目前在售樓盤主流銷售均價來，來，昌樂的房地產(chǎn)價格可謂一路攀升在不到幾年的時間里樓盤價格年以來房價處于緩慢小幅上升階年以來房價處于緩慢小幅上升階段人口需求的拉動，因而昌樂房價目前已基本上處于一個相對穩(wěn)定階段6預(yù)計昌樂縣級市的經(jīng)濟支撐狀況商品房均價至2600元/㎡將成為一個“分水嶺”，人口需求的拉動，因而昌樂房價目前已基本上處于一個相對穩(wěn)定階段6高端高端客金融機構(gòu)如保險公司的高級管理人員等醫(yī)院學(xué)校等效益好的事單位；政府機關(guān)中高級單位；政府機關(guān)中高級官員n中端客政府機關(guān)公務(wù)員大中企業(yè)中級管理人員實力一般的個體私營業(yè)戶學(xué)校老師；保險公司等金融機構(gòu)中級職員n中低端客進(jìn)城務(wù)工人員、普通工薪階層、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城安家置業(yè)者n外地或投資型客數(shù)量很少。包括部分南方做生意的、東北人等外來人口，長期在昌居住者7㎡的套二房型。另外，部分定位和品質(zhì)不是很高的項目、市場上主流及受客戶青㎡的套二房型。另外，部分定位和品質(zhì)不是很高的項目、戶花園式戶型等創(chuàng)新戶型應(yīng)是發(fā)展的