專題回顧｜恒大萬科龍湖旭輝的長租公寓發(fā)展調(diào)查

專題回顧｜恒大萬科龍湖旭輝的長租公寓發(fā)展調(diào)查專題回顧｜萬科、龍湖、旭輝的長租公寓發(fā)展調(diào)查近年來，住房租賃市場受到從國家部委到地方政府的雙重支持。從2016年開始，萬科、龍湖、碧桂園、綠地、旭輝等一批房企紛紛以不同形式涉足。本專題將從城市進入、區(qū)位選擇、客戶定位、戶型設(shè)計、盈利情況等方面對房企自營長租公寓情況做了全面研究。文／克而瑞研究中心沈曉玲、朱偉、劉敏、馮惠前言2017年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)住房租賃新政，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并選取了12個城市開展住房租賃試點。與此同時，各地區(qū)也積極響應(yīng)，目前已有20多個省市出臺了住房租賃實施細則。作為試點單位的廣州，也在新出臺的住房租賃市場工作方案中首提“租購?fù)瑱?quán)”概念，引發(fā)市場廣泛討論。此外，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地也在上海市土地交易將至少提供1897套租賃住房房源?？梢哉f，住房租賃市場受到從國家部委到地方政府的雙重支持。在政策支持背景下，標桿房企也積極布局這一領(lǐng)域。從2016年開始，萬科、龍湖、碧桂園、綠地、旭輝等一批房企紛紛以不同形式涉足。萬科自2016年將長租公寓項目上升到“泊寓計劃”后，2017年加速規(guī)模擴張，成功在全國范圍內(nèi)開發(fā)萬間公寓，并計劃在2018年拓展45萬間公寓房源。龍湖將長租公寓業(yè)務(wù)上升到集團戰(zhàn)略發(fā)展層面，成年5月，碧桂園上海區(qū)域新成立了長租公寓和產(chǎn)城事業(yè)部。綠地將長租公寓納入發(fā)展戰(zhàn)略。旭輝領(lǐng)寓計劃未來5年打造20萬間公寓，并進行IPO上市。目前房企是如何參與到長租公寓領(lǐng)域中來的呢我們重點從城市選擇、區(qū)位選擇、客戶定位、戶型設(shè)計、盈利情況等方面對房企自營長租公寓情況做了全面研究，以供企業(yè)參考。布的《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》首次把公寓業(yè)納入生活服務(wù)業(yè)；緊接著2016年3月《關(guān)于全面推開營業(yè)稅收改征增值稅試點的通知》文件將長租公寓所在的生活服務(wù)業(yè)納入到營改增試點；隨后發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進消費帶動轉(zhuǎn)型升級行動方案》和《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)；而2016年第69號營加快了長租公寓市場發(fā)展速度，之后國家、地方政府也出分散房源標準化，并提供統(tǒng)一服務(wù)的新模式3、競爭態(tài)勢：四類企業(yè)參與其中，還未出現(xiàn)壟斷龍頭（以上章節(jié)內(nèi)容略）二、房企長租公寓基本情況1、參與方式：自營為主，少數(shù)房企與長租公寓運營商合作目前房企切入這一領(lǐng)域的主要公寓品牌；另一種是和專業(yè)的長租公寓運營公司合作。其中自營方式也是房企切入長租公寓領(lǐng)域的主要方式。萬科、龍湖、金地、招商蛇口、旭輝、遠洋等屬于第一種方式。例如，萬科在2015年就單獨成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長租公寓，隨后開始在幾個重點城市進行嘗試，落地了以統(tǒng)籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務(wù)結(jié)算等事務(wù),保利、綠城、陽光城、復(fù)星等屬于第二種方式。房企選擇寓見公寓提供更多的房源，寓見公寓則負責(zé)進行標準化運簽約到售后的維修、保潔、換房等提供一站式服務(wù)。保利地產(chǎn)成都公司選擇與四川優(yōu)客逸家進行合作，聯(lián)手打造“UOKO公寓”。雙方以位于成都市城南劍南大道的保利星座項目為合作基礎(chǔ)，打造滿足青年居住需求的租賃產(chǎn)品。保利將提供房屋租賃場所，而優(yōu)客逸家將按照青年居住標營模式：萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓最具典型在房企自營長租公寓方面，最早在長租公寓領(lǐng)域試水的地產(chǎn)商當屬萬科，早在2015年年初，便推出長租公寓品牌“萬科萬間，開業(yè)超萬間，規(guī)模遠高于其他房企長租公寓品牌。龍湖和旭輝近年也發(fā)展較快，并形成一定規(guī)模。2016態(tài)，并在當年8月的龍湖中期業(yè)績會上，董事長吳亞軍宣上龍湖首次發(fā)布冠寓品牌形象及品牌主張，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條符合青年居住習(xí)慣的14個城市已經(jīng)開業(yè)，預(yù)計至2020年，冠寓將達成規(guī)模行業(yè)前三，20億元營收的目標。旭輝近年來積極實施“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，將長租公寓作為多元化布局的方向之一，積極開展長租公寓的布局，旭輝領(lǐng)寓國際目前已有上海、蘇州、杭州、南京等地的20多個項目正在籌建中，規(guī)模已達到8000間，預(yù)計五年目標為總規(guī)模達到20萬間，進入行業(yè)前五，完成國際化布局并進行IPO上市。此外還有金地、招商蛇口、佳兆業(yè)、遠洋也擁有自己的長租公寓品牌，例如，2016年，招商蛇口也已根據(jù)不同的消“壹?！?、“壹間”和“壹棠”三大產(chǎn)品系列滿足不同的租賃需求；佳兆業(yè)在2017年宣布進軍長租公寓領(lǐng)域，隨后推出寓享空間；同一年，遠洋也推出的邦舍Boonself，旨在打造精英白領(lǐng)社區(qū)的資產(chǎn)管理和運營的長租公寓，目前項目布局較少。因為這四家企業(yè)自營長租公寓品牌或是進以我們在下面對房企自營長租公寓房企運營模式進行分析家品牌進行案例分析。三、房企自營長租公寓運營模式1、城市選擇：集市布局方面，普遍傾向于集中布局熱點一二線城市。主要是由于重點一二城市城市經(jīng)濟實力較強，就業(yè)情況較好，對人口吸附能力也較強，再加上這些城市房價居高不下，上廣深，以及杭州、南京、武漢、蘇州等熱點二線城市，成為了房企布局長租公寓的必爭之地。房企對長租公寓的布局比較符合企業(yè)整體的布局，例如萬科泊寓布局城市均是萬科進入的城市，泊寓劃分為北京區(qū)域、廣深區(qū)域、上海區(qū)域、成都區(qū)域四大區(qū)域，也與萬科集團層面劃分的四大區(qū)域（北京區(qū)域、廣深區(qū)域、上海區(qū)域、中西部區(qū)域）基本相符。此外，旭輝領(lǐng)寓和龍湖冠寓布局城市均是旭輝和龍湖已進入的城市。從單個企業(yè)來看，三家企業(yè)中，萬科泊寓城市布局數(shù)量最多，目前已進入28個城市。而從區(qū)域布局來看，萬科泊寓和旭輝領(lǐng)寓在長三角、環(huán)渤海、珠三角、中西部區(qū)域均有布局，但萬科泊寓的區(qū)域城市布局相對更廣，龍湖冠寓主要集中于長三優(yōu)質(zhì)客群集中由于大多數(shù)房企長租公寓項目的運營模式是寓項目的區(qū)位選址上分析。目前集中式地產(chǎn)開發(fā)商自營類長租公寓項目的區(qū)位選址一般從以下兩個原則考慮著手：①交通最優(yōu)原則：自營類房企一般選址在地鐵站(大型公分租客對交通便利性的訴求最為強烈，因此集中式長租公寓將其選址在地鐵或大型公交站步行15分鐘范圍內(nèi)為宜。以萬科泊寓、龍湖冠寓以及旭輝領(lǐng)寓三家自營類房企為例，項目選址一般在距離地鐵站或者大型公交車站900米以內(nèi)的范圍內(nèi)，滿足了租客對于交通便利的需求。②優(yōu)質(zhì)客戶群集中原則：房企考慮長租公寓項目選址時，不僅交通便利的的區(qū)位是房企的青睞之地，技術(shù)(科創(chuàng))園區(qū)周邊區(qū)域也是房企項目選址的重點選擇區(qū)域。園區(qū)除了租客群體集中、政策扶持等先天優(yōu)勢以外，這里的白領(lǐng)還具備薪資優(yōu)越、追求生活品質(zhì)等后天條件，因此大多數(shù)房企將其選址在大型園區(qū)附近也是非常可行的。以萬科泊寓、龍湖冠寓以及旭輝領(lǐng)寓三家自營類房企為例，在一線城市以及經(jīng)濟發(fā)展較好的二線城市的長租公寓項目選擇上來看，大都數(shù)的項目都會考慮在其方圓2千米的有大型科技園的區(qū)同于自如散落于各個小區(qū)的出租房屋，目前房企的長租公目進行統(tǒng)一裝修、改造、運營管理。因此相對于分布式公目前典型房企的長租公寓均有各自的產(chǎn)品線，在長租公寓的客群研究方面，旭輝領(lǐng)寓做的尤為出色。領(lǐng)寓擁有自己的客戶研究部門，對白領(lǐng)租客進行了詳盡分析。旭輝將長高品質(zhì)要求的外企高管和商務(wù)金領(lǐng)；第二類是有一定經(jīng)濟能力但尚無購房能力，看重環(huán)境、社交等附加功能的企業(yè)白領(lǐng)；第三類是支付能力一般，對租房有安全、便捷、性價比要求的社會新人，如剛畢業(yè)的大學(xué)生。針對這三類客戶，旭輝領(lǐng)寓打造了對應(yīng)的三條產(chǎn)品線：“品質(zhì)房型+多功能社交空間+管家式服務(wù)”的博樂詩服務(wù)公寓、“精致房型+多功能社交空間+社群服務(wù)”的柚米國際社區(qū)和“精小房型+多功能使用區(qū)域+共享空間”的菁社青年公寓。其中，柚米國際社區(qū)是目前領(lǐng)寓的主要產(chǎn)品，占到三類產(chǎn)品的80%。另外兩家龍湖冠寓和萬科泊寓也根據(jù)不同租客的需輕人。萬科的中低端產(chǎn)品泊寓，目前萬科長租公寓并無其并未全面推廣。4、戶型設(shè)計：形式自由，以小取勝長租公寓一般以散租為左右，再通過LOFT設(shè)計、復(fù)合型的收納家具、廚房等空間致了出現(xiàn)了不同公寓其戶型大多不一致的現(xiàn)象。如萬科上衛(wèi)，面積在10-60平米不等，而虹橋南華園店則只有三種戶型，均為一室一衛(wèi)，面積在12-28平米，張江國創(chuàng)店則有四種戶型，均為一室一廳，面積最高在56平米。通過比較泊寓、冠寓和領(lǐng)寓三種產(chǎn)品空間大小，可以看到龍湖冠寓的產(chǎn)品面積偏大，其次是萬科，最后是旭輝。而旭輝領(lǐng)寓產(chǎn)品面積取決于其創(chuàng)造的產(chǎn)品系，相同產(chǎn)品