一宗國(guó)有餐飲旅館業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估(技術(shù)報(bào)告)

PAGE第38頁(yè)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱：佛山市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司抵押貸款涉及位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛(ài)國(guó)村杏頭村一宗國(guó)有餐飲旅館業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：[佛]**評(píng)[2009][估]字第H020007號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：[佛]**評(píng)[2009][技]字第H020007號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二○一○年七月二十日關(guān)鍵詞：佛山市南海區(qū)抵押貸款二○一○年第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱佛山市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司抵押貸款涉及位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛(ài)國(guó)村杏頭村一宗國(guó)有餐飲旅館業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方委托單位：佛山市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司單位地址：佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛(ài)國(guó)村杏頭村聯(lián)系人：*先生聯(lián)系電話：******三、受托估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：佛山市**房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司機(jī)構(gòu)地址：*********資質(zhì)注冊(cè)號(hào)：*********執(zhí)業(yè)范圍：廣東省范圍執(zhí)業(yè)法人代表：*********聯(lián)系電話：*********郵政編碼：*********四、估價(jià)目的為委托方向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供客觀、公正的土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家及地方相關(guān)法律、法規(guī)1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》2.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》3.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》4.地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件及通知②.《佛山市統(tǒng)計(jì)年鑒》（二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）及其附錄《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》2.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2001）3.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）（三）其他資料1.委托方提供的《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件等有關(guān)權(quán)屬證明資料2.估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日二○一○年七月十八日七、估價(jià)日期二○一○年七月十八日至二○一○年七月二十日八、地價(jià)定義估價(jià)對(duì)象為位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛(ài)國(guó)村杏頭村的一宗餐飲旅館業(yè)用地，土地面積10152.00平方米。根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》（佛府南國(guó)用(2008)第******號(hào)）及現(xiàn)場(chǎng)勘查得知，待估宗地證載用途為餐飲旅館業(yè)用地，土地實(shí)際用途為餐飲旅館業(yè)用地。土地使用權(quán)終止日期為2047年12月28日，故至估價(jià)基準(zhǔn)日待估宗地剩余土地使用年限為38.4年。土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，根據(jù)待估宗地的土地利用現(xiàn)狀和估價(jià)目的，本次估價(jià)設(shè)定用途為餐飲旅館業(yè)用地，設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。因此，本次估價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日2009年7月18日、現(xiàn)狀利用條件下、設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、自估價(jià)基準(zhǔn)日起剩余土地使用年限為38.4年的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)果根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的基本原則以及理論和方法，在充分分析估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)影響因素和掌握的土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，按照土地估價(jià)程序，采用市場(chǎng)比較法和收益還原法，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，最終確定出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)設(shè)定用途及開(kāi)發(fā)程度條件下，估價(jià)基準(zhǔn)日為2009年7月18日，設(shè)定剩余土地使用年限為38.4年的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格為：?jiǎn)挝幻娣e地價(jià)：2605.00元/平方米總地價(jià)：2644.60萬(wàn)元大寫(xiě)金額：人民幣=43064900\*CHINESENUM2貳仟陸佰肆拾肆萬(wàn)陸仟元整待估宗地的具體情況及詳細(xì)估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》。十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件1.委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)地價(jià)款和稅費(fèi)。2.估價(jià)對(duì)象在設(shè)定用途條件下得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю茫a(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。3.估價(jià)對(duì)象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。4.在估價(jià)期日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開(kāi)、公平的均衡市場(chǎng)。5.任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。6.委托方提供的資料真實(shí)可靠。7.估價(jià)對(duì)象評(píng)估面積及權(quán)利狀況以委托方提供的《國(guó)有土地使用證》為準(zhǔn)。8.評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)和限制條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日2009年7月18日，在設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場(chǎng)、現(xiàn)狀利用條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1.本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)有《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等，估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照相關(guān)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。2.本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件(1)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅為委托方向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供客觀、公正的土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。(2)土地估價(jià)報(bào)告供委托方使用；土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交有關(guān)管理部門備案使用，不提供給委托方。3.本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果有效期自提交報(bào)告之日起一年內(nèi)有效。4.本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果擁有解析權(quán)。5.違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任(1)本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。(2)任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。（三）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1.有關(guān)資料來(lái)源說(shuō)明及無(wú)法核實(shí)的估價(jià)事項(xiàng)(1)土地利用狀況、權(quán)屬等資料由委托方提供。(2)土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。(3)估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體狀況,確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。(4)報(bào)告中有關(guān)估價(jià)對(duì)象的土地權(quán)屬狀況、土地面積等數(shù)據(jù)以委托方提供的《國(guó)有土地使用證》記載為準(zhǔn)。(5)根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押，無(wú)司法和行政機(jī)關(guān)限制其權(quán)利等情況；在估價(jià)作業(yè)期間，估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員無(wú)法核實(shí)委托方提供上述資料的真實(shí)性，只能采信委托方提供的相關(guān)資料作為本次估價(jià)的依據(jù)。2.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足全部假設(shè)與限制條件及地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀況、估價(jià)期日、土地利用方式、土地開(kāi)發(fā)狀況、土地面積、土地使用年限、土地處置方式等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。3.有關(guān)參數(shù)說(shuō)明(1)關(guān)于容積率，按規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，本次評(píng)估將容積率設(shè)定為2.5。(2)關(guān)于還原率，根據(jù)該地區(qū)的有關(guān)資料，根據(jù)估價(jià)期日一年期定期存款利率2.25％結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋赝顿Y風(fēng)險(xiǎn)情況，綜合考慮確定土地還原利率取6%。(3)關(guān)于投資利潤(rùn)率，按照佛山市統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，及對(duì)土地開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的調(diào)查，綜合考慮我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素和企業(yè)行業(yè)的實(shí)際情況，本次評(píng)估的土地開(kāi)發(fā)的年投資利潤(rùn)率確定為8％。4.其他需要特殊說(shuō)明的問(wèn)題(1)本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員與委托方除委托估價(jià)關(guān)系外，無(wú)其他任何足以影響估價(jià)結(jié)果的關(guān)系。(2)委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性以及估價(jià)報(bào)告格式符合國(guó)家頒布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》負(fù)責(zé)。(3)本次估價(jià)結(jié)果不包含在評(píng)估基準(zhǔn)日后發(fā)生交易的費(fèi)稅。十一、土地估價(jià)師簽字姓名資格證號(hào)簽名土地估價(jià)師****************土地估價(jià)師****************十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)佛山市**房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司二○一○年七月二十日第二部分估價(jià)對(duì)象描述及影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1.土地登記狀況根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，是次估價(jià)對(duì)象為一宗餐飲旅館業(yè)用地，土地總面積為10152.00平方米。估價(jià)對(duì)象具體登記情況如（表-1）土地登記狀況表（表-1）宗地編號(hào)土地使用權(quán)人地理位置土地使用證編號(hào)地號(hào)土地用途使用權(quán)類型終止日期面積(㎡)四至土地級(jí)別登記時(shí)間東南西北1佛山市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛(ài)國(guó)村杏頭村佛府南國(guó)用(2008)第******號(hào)****餐飲旅館業(yè)用地出讓2047-12-2810152.00白云路環(huán)山大道住宅小區(qū)住宅小區(qū)住宅二級(jí)2008年2.土地權(quán)利狀況①.土地使用權(quán)類型待估宗地是國(guó)有出讓用地，土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，土地使用權(quán)屬于佛山市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司。②.土地使用年期根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》（佛府南國(guó)用(2008)第******號(hào)），土地使用權(quán)終止日期為2047年12月28日，至估價(jià)基準(zhǔn)日，剩余使用年限為38.4年。③.他項(xiàng)權(quán)利狀況經(jīng)委托方提供的相關(guān)資料，至估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象未涉及抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，本次估價(jià)設(shè)定土地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利限制。3.土地利用狀況待估宗地目前已達(dá)到紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。二、地價(jià)影響因素分析1.一般因素一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，這些因素對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。(1)城市資源狀況①.地理位置佛山市位于廣東省中部偏南、珠江三角洲腹地，東連廣州，南鄰江門、中山、西接肇慶，北通清遠(yuǎn)。地處北緯22°38′－23°34′，東經(jīng)112°22′－113°23′，地勢(shì)自西北向東南傾斜，全境最高處海拔51米，為平原地帶。佛山市地處華南經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲腹地，距廣州、中山、江門、珠海、肇慶、東莞等工商業(yè)城市均在50公里以內(nèi)，離澳門、香港也在100公里左右，地理位置十分優(yōu)越,便于對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。②.自然環(huán)境A.地勢(shì)、地貌佛山市地處珠江三角洲腹地，絕大部分地區(qū)位于北回歸線以南，大致東南向西北，平原向丘陵山地略呈遞減趨勢(shì)。地勢(shì)西北高，東南低，地貌類型多樣，有低山、丘陵、臺(tái)地、平原和水域，其中平原面積最多，丘陵臺(tái)地次之。B.氣候、水文佛山市氣候類型為南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，溫暖多雨。全年日照時(shí)數(shù)在1800小時(shí)左右，無(wú)霜期達(dá)350天以上，年平均氣溫在21.2～22.2℃佛山市位于珠江三角洲水系的頂端，地勢(shì)低洼，河道交織，漁池遍地，每年都受到程度不同的洪水威脅。而珠江上源三條主要支流中的西江、北江流經(jīng)距市區(qū)23公里的三水河口附近,再分流注入兩河水系的各河道（佛山涌、東平河）。主要的水道包括北江干流、西江干流、潭洲水道、平洲水道、容桂水道、東海水道、順德水道、洪奇瀝水道、佛山水道、桂洲水道等。③.行政區(qū)劃及人口狀況佛山市現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)。全市總面積3848.49平方公里，常住人口592.3萬(wàn)人，其中戶籍人口361.1萬(wàn)人。佛山是著名僑鄉(xiāng)，祖籍佛山的華僑和港澳臺(tái)同胞達(dá)148萬(wàn)人，其中港澳同胞80多萬(wàn)人。(2)房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況①.土地制度土地有償使用制度的實(shí)行，使房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，佛山市已實(shí)行貨幣化分房制度，舊城改造及政府對(duì)招商引資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行地價(jià)優(yōu)惠政策。②.住房制度根據(jù)1997年1月1日實(shí)施的《佛山市深化住房制度改革方案》(佛府[1996]112號(hào)),佛山市制定了住房制度改革的有關(guān)事項(xiàng)，住房制度改革的基本任務(wù)是：把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制，建立城市三級(jí)住房基金（政府、單位、個(gè)人住房基金），加強(qiáng)城市住房基金的管理，實(shí)現(xiàn)城市住房基金的良性循環(huán)；根據(jù)經(jīng)濟(jì)承受能力，逐步調(diào)整住房租金水平；穩(wěn)步出售公有住房；積極支持城市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)；開(kāi)展政策性購(gòu)房抵押貸款，提高城鎮(zhèn)干部職工解決自住房屋的能力。通過(guò)住房制度改革逐步建立了與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)了住房商品化、社會(huì)化；建立了以市場(chǎng)為主的多層次住房供應(yīng)體系，建立了政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，促進(jìn)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買住房，滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的不同需求；培育和規(guī)范了住房交易市場(chǎng)，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、物業(yè)管理，促進(jìn)了房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市住房建設(shè)、改善了人民群眾的居住條件。③.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況踏入2009年，佛山的住宅成交持續(xù)放量，不但一手房成交比去年和前年火爆，市中心房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，連二手房市場(chǎng)都出現(xiàn)了井噴。從各方面表現(xiàn)來(lái)看，今年以來(lái)，佛山樓市已經(jīng)呈現(xiàn)逐步回暖的態(tài)勢(shì)。有分析認(rèn)為，佛山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，受金融海嘯沖擊較小，在政府各項(xiàng)利好政策刺激下，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)前景信心加大，市民對(duì)樓市信心大增，導(dǎo)致市場(chǎng)需求加大，回暖動(dòng)力較大。據(jù)佛山市建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年佛山全市第一季度新建住宅成交面積為200.77萬(wàn)㎡，成交16244套，相當(dāng)于去年同期的2倍，比起2007年第一季度的161.72萬(wàn)㎡也增長(zhǎng)約24.1%。成交金額為1051878.75萬(wàn)元，均價(jià)達(dá)5239.22元／平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)了82.34％、-6.55％。而4月佛山全市共成交一手住宅8622套，與3月相比環(huán)比增長(zhǎng)了24%；成交面積為103.82萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)21.87%。而與2008年4月相比，成績(jī)驚人，2008年4月全市共成交住宅3382套，而到今年同比增加了一倍多。在成交金額方面，3月全市共成交了442327.64萬(wàn)元，而4月則達(dá)到了565355.43萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)27.81%。5月份，佛山全市一手樓成交面積為90.13萬(wàn)㎡，比上月下滑13.19%。盡管成交量出現(xiàn)下滑，但佛山全市房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，均價(jià)為每平方米5444.8元，微跌0.01%。2009年1-5月佛山商品房平均下來(lái)算，成功跨越2007年月均的60萬(wàn)㎡水平線。而今年則連續(xù)有幾個(gè)月的住宅成交數(shù)量都達(dá)到甚至超過(guò)60萬(wàn)㎡，佛山樓市回暖明顯。二手房成交亦出現(xiàn)井噴，2009年前五個(gè)月佛山市二手房成交均價(jià)為5167元/平方米，與去年同期相比上升了6.8%。從月度走勢(shì)來(lái)看，基本上呈現(xiàn)出逐月上升的態(tài)勢(shì)，屢創(chuàng)月度成交新高，形成了一波井噴。佛山市建設(shè)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年佛山市2月，二手房一共成交了1076套，環(huán)比1月的1528套，下滑了29.6%，同比去年2月的1517套，也有29.1%的跌幅。佛山市3月份二手房共成交1770套，環(huán)比2月的1076套，上升64.5%。同比去年3月的1912套，則有7.4%的跌幅。4月二手房成交套數(shù)創(chuàng)新高，達(dá)到2432套，環(huán)比3月的1770套上升了37.4%，同比去年4月的1951套也上升了26.65%。5月佛山市二手房的成交量達(dá)2484套，環(huán)比4月2432套，仍有小幅增長(zhǎng)。同比2008年5月的1984套，更是有25%的增幅。禪城區(qū)5月份二手房成交500套，環(huán)比4月的503套基本持平，同比去年5月的338套則有47.9%的升幅。南海區(qū)5月份二手房成交套數(shù)為216套，環(huán)比4月的175套，有23.4%的增幅。對(duì)于今年佛山樓市的回暖原因，普遍認(rèn)為目前樓市回暖受到多個(gè)有利因素支撐。分析認(rèn)為主要得益于政策的鼓勵(lì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的主動(dòng)降價(jià)、信貸的支持，例如進(jìn)一步放寬住房公積金貸款政策等。而今年4月后成交量明顯上升則有多方面的原因，一是購(gòu)房者對(duì)樓市預(yù)期發(fā)生變化，擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈加快了購(gòu)房速度；二是對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期以及目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境不佳，導(dǎo)致一些資金進(jìn)入樓市。隨著廣佛地鐵即將開(kāi)通，廣佛一體化進(jìn)程加快，出于對(duì)未來(lái)升值的預(yù)期，越來(lái)越多的自住型購(gòu)房者甚至是投資者選擇在佛山置業(yè)。而自去年以來(lái)，佛山樓市開(kāi)發(fā)量環(huán)比大幅下降明顯，導(dǎo)致了今年上半年佛山樓市開(kāi)盤量少、供貨量不多，這種供求的不平衡進(jìn)一步刺激了消費(fèi)者入市。這些因素在一定程度上推動(dòng)了樓市回暖。從上半年的走勢(shì)來(lái)看，佛山樓市的回暖趨勢(shì)明顯，量?jī)r(jià)均有明顯升幅。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年房?jī)r(jià)將企穩(wěn)并且呈現(xiàn)微升狀態(tài)。因?yàn)殡S著住宅供求市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的全面回暖，下半年樓市的供應(yīng)量應(yīng)該大增，甚至多于上半年。而下半年消費(fèi)者信心將進(jìn)一步恢復(fù)。不過(guò)，下半年的樓市前景仍存在著諸多不確定因素。當(dāng)前房?jī)r(jià)的上漲幅度以及消費(fèi)者的追漲熱情存在不理性，而目前的有利因素很難繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)不斷上漲。二手房方面，由于自住需求及投資客入市等原因，下半年二手房市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)持續(xù)向好。(3)產(chǎn)業(yè)政策按照建設(shè)廣東省第三大城市的要求，以及佛山在珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)尤其是“廣佛經(jīng)濟(jì)圈”所處的地位與作用，確立產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市的產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體素質(zhì)。大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)，加快產(chǎn)業(yè)承接和轉(zhuǎn)移，以現(xiàn)代物流為龍頭，提升商品流通和服務(wù)行業(yè)的發(fā)展水平，進(jìn)一步推進(jìn)公有企業(yè)改革，完善公有資產(chǎn)管理體制，堅(jiān)持外源型經(jīng)濟(jì)和內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)力。(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)《佛山市城市總體規(guī)劃（2005－2020）》將佛山市的城市發(fā)展目標(biāo)確定為“建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城、現(xiàn)代化大城市”。對(duì)佛山市的空間布局做了大的調(diào)整，提出購(gòu)建“2+5組團(tuán)”的新城市空間格局，實(shí)施多中心與新城發(fā)展戰(zhàn)略，合理引導(dǎo)城市功能布局，努力購(gòu)建符合現(xiàn)代化城市發(fā)展規(guī)律的結(jié)構(gòu)布局，將全市各類分散的資源和功能整合到若干關(guān)聯(lián)區(qū)域的交通走廊上，實(shí)現(xiàn)城市的集約化發(fā)展。佛山市列出了未來(lái)發(fā)展的階段目標(biāo)：第一階段，到2010年左右，全面協(xié)同地推進(jìn)佛山經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等各項(xiàng)工作，在保持發(fā)展活力的前提下調(diào)整體制結(jié)構(gòu)，努力在全國(guó)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，加強(qiáng)區(qū)域協(xié)作，共同構(gòu)建廣佛都市區(qū)的基本構(gòu)架。第二階段，到2020年左右，力爭(zhēng)全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)經(jīng)濟(jì)繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、體制完善、社會(huì)文明的小康社會(huì)；與珠江三角洲其他城市一起，確立具有獨(dú)自特色的都市區(qū)地位。從佛山市城市規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，佛山市將進(jìn)行用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使產(chǎn)業(yè)布局更加合理，提高土地集約利用，減少閑置土地，顯化土地資產(chǎn)的價(jià)值。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，佛山市土地的供需矛盾將會(huì)越來(lái)越突出，土地價(jià)格將呈上漲趨勢(shì)。(5)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2009年5月份各項(xiàng)指標(biāo)延續(xù)了上月的發(fā)展趨勢(shì)，消費(fèi)持續(xù)暢旺，工業(yè)生產(chǎn)、投資保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，全區(qū)經(jīng)濟(jì)正緩慢回暖。1-5月，全區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1338.65億元，較去年同期增長(zhǎng)14.1%。其中，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1196.94億元，較去年同期增長(zhǎng)15.2%，規(guī)模以下工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值141.70億元，同比增長(zhǎng)5.0%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)157.19億元，較去年同期增長(zhǎng)11.9%。其中，工業(yè)投資50.41億元，較去年同期增長(zhǎng)18.2%；商飲業(yè)投資10.79億元，較去年同期增長(zhǎng)21.5%，工業(yè)投資和商飲業(yè)投資力度都有所加大。從投資類別看：基本建設(shè)71.81億元，較去年同期增長(zhǎng)26.6%；更新改造19.37億元，較去年同期增長(zhǎng)70.8%，主要是由于“三舊改造”的推動(dòng)作用；其他投資（農(nóng)村農(nóng)戶投資）1.97億元，較去年同期增長(zhǎng)64.8%。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降，共完成投資64.03億元，較去年同期下降10.1%。全區(qū)商品房銷售面積達(dá)115.50萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)39.1%，商品房銷售額達(dá)72.07億元，較去年同期增長(zhǎng)49.6%。5月份商品房交易價(jià)格較上月平均有所上漲，由于價(jià)格等因素，盡管今年1-5月累計(jì)商品房成交量較去年有明顯放大，但數(shù)據(jù)顯示本月進(jìn)入了銷售淡季，商品房銷售面積、商品房銷售額分別較上月下降43.5%、39.0%。房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的持續(xù)性有待觀察。5月份基本延續(xù)上月的發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)發(fā)展平穩(wěn)。對(duì)外貿(mào)易跌幅略有收窄，是否止跌回升尚須后續(xù)觀察。另外，我區(qū)工業(yè)兩大支柱產(chǎn)業(yè)增速緩慢以及房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)升量跌、投資下滑等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)引起注意。2.區(qū)域因素(1)區(qū)域概況佛山市南海區(qū)位于珠江三角洲腹地，緊連廣州，毗鄰香港、澳門，是廣佛都市圈的地理中心、華南地區(qū)的物流樞紐，與廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅距30公里，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。南海區(qū)地處北緯22o48′-23o18′，東經(jīng)112o15′－113°15′。東面與廣州市毗鄰，南面與禪城區(qū)、順德區(qū)接壤，西面與江門市新會(huì)區(qū)、鶴山市、高明區(qū)隔江相望，北面與三水區(qū)和廣州市花都區(qū)相鄰。轄區(qū)面積1073.82平方公里，轄２個(gè)街道辦事處、6個(gè)鎮(zhèn)，區(qū)政府駐桂城街道。戶籍人口113.04萬(wàn)人，流動(dòng)人口110.79萬(wàn)人，海外僑胞和港澳同胞40多萬(wàn)人。南海區(qū)是中國(guó)傳統(tǒng)陶瓷業(yè)和近代紡織業(yè)的發(fā)祥地之一。改革開(kāi)放以來(lái)，南海區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，是著名的“廣東四小虎”之一。2007年全區(qū)生產(chǎn)總值1216.97億元，增長(zhǎng)20.8%。南海區(qū)在2005年全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市、區(qū)）中位居第5位。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為有色金屬加工、紡織服裝、裝飾板材、五金、制鞋制革、玩具等。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，是全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。西樵鎮(zhèn)位于廣東省珠江三角洲腹地的南海區(qū)西南部，是國(guó)家“AAAA”級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家森林公園、中國(guó)面料名鎮(zhèn)、廣東省中心鎮(zhèn)，面積176.63平方公里，轄4個(gè)城區(qū)、27個(gè)行政村，常住人口14萬(wàn)多人，流動(dòng)人口6萬(wàn)多人。多年來(lái)，西樵始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以農(nóng)村為主戰(zhàn)場(chǎng)，以發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，依靠科技進(jìn)步，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)快速、健康發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。2007年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值83億元，同比增長(zhǎng)14.3％；經(jīng)濟(jì)總收入255億元，增長(zhǎng)17.9%；工業(yè)總產(chǎn)值214億元，增長(zhǎng)22%；工商稅收8.17億元，增長(zhǎng)12.2%；鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政收入3.5億元。西樵地處改革開(kāi)放的前沿，三大產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展。已形成投資置業(yè)的優(yōu)良環(huán)境。鎮(zhèn)內(nèi)水陸交通便利，距廣州40公里車程，距高明港、平洲港30多分鐘車程，鎮(zhèn)內(nèi)有西江貨運(yùn)碼頭，水、電供應(yīng)充足，通訊網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善。待估宗地位于西樵鎮(zhèn)環(huán)山大道樵園路段(環(huán)山大道與建設(shè)中白云路交匯處)。地處國(guó)家“AAAA”級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)——西樵山山麓，南面為西樵山最完善的休閑風(fēng)景區(qū)——樵園，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；西樵山大酒店、云影瓊樓等知名酒店林立；隨著西樵現(xiàn)代都市生活配套的不斷完善，該區(qū)域的居住、休閑價(jià)值將得到進(jìn)一步飚升。根據(jù)大佛山規(guī)劃，未來(lái)10年，待估宗地所在的區(qū)域?qū)?shí)現(xiàn)以官山城區(qū)為中心的新人居城區(qū)，面積達(dá)9.6平方公里。屆時(shí)，該板塊將躍升為以樵園休閑度假區(qū)、西樵商貿(mào)廣場(chǎng)、輕紡城市場(chǎng)、高端住宅區(qū)等為核心，具有無(wú)限活力的高尚休閑生活區(qū)。西樵新規(guī)劃建設(shè)的崇南西路將連接龍灣大橋貫通季華路，還有廣明高速的開(kāi)通，屆時(shí)從小區(qū)直達(dá)禪桂、廣州只需20分鐘車程。(2)交通條件地處環(huán)山大道與建設(shè)中白云路交匯處，距離佛山一環(huán)西樵大橋出入口約6公里，且有218路、228路、禪城至高明、廣州至高明城巴線路途徑此地，對(duì)外交通便捷。(3)基礎(chǔ)設(shè)施條件①.供水區(qū)域內(nèi)供水以市政供水為主，供水保證率90%以上。②.排水區(qū)域排水為雨污分流方式,排水保證率95%以上。③.供電區(qū)域內(nèi)為市政供電，保證率99%以上。④.通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路通暢，能滿足對(duì)外聯(lián)絡(luò)需要。(4)環(huán)境條件地處國(guó)家“AAAA”級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)——西樵山山麓，南面為西樵山最完善的休閑風(fēng)景區(qū)——樵園，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；西樵山大酒店、云影瓊樓等知名酒店林立；隨著西樵現(xiàn)代都市生活配套的不斷完善，該區(qū)域的居住、休閑價(jià)值將得到進(jìn)一步飚升。(5)公共配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)配套有樵園休閑度假區(qū)、西樵商貿(mào)廣場(chǎng)、輕紡城市場(chǎng)、南海中學(xué)、西樵醫(yī)院等娛樂(lè)、購(gòu)物、教育、體育、醫(yī)療設(shè)施，各項(xiàng)生活配套設(shè)施完善，能滿足商務(wù)活動(dòng)及日常生活的需要。(6)規(guī)劃限制待估宗地所在區(qū)域規(guī)劃限制一般。3.個(gè)別因素待估宗地位于南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛(ài)國(guó)村杏頭村，區(qū)域規(guī)劃為住宅及商業(yè)用地較多，區(qū)內(nèi)分布有山居美地、凰樵假日等多個(gè)高端樓盤，人居環(huán)境較好，商業(yè)氣氛濃厚，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善。緊鄰環(huán)山大道、江浦路及佛山一環(huán)，道路通達(dá)條件好，對(duì)外交通便捷。詳細(xì)情況如下：(1)宗地位置：佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛(ài)國(guó)村杏頭村。(2)宗地面積：10152.00平方米。(3)宗地用途：餐飲旅館業(yè)用地。(4)四至及臨路狀況：東至白云路、南至環(huán)山大道、西至住宅、北至住宅。(5)宗地形狀及自然條件：宗地形狀基本規(guī)則，近似長(zhǎng)方形，可利用程度較高；地基承載力較好,地勢(shì)較平坦，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，該因素對(duì)宗地開(kāi)發(fā)利用無(wú)影響。(6)土地開(kāi)發(fā)程度：至估價(jià)期日，待估宗地已達(dá)到紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，屬于“五通一平”的熟地，具備開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件。通過(guò)以上分析可以看出，影響待估宗地價(jià)格的個(gè)別因素條件較好，估價(jià)人員綜合分析認(rèn)為宗地個(gè)別因素條件對(duì)估價(jià)對(duì)象有積極影響。第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)之中，土地估價(jià)必須要對(duì)此做細(xì)致分析并正確判斷其變動(dòng)趨向，了解土地價(jià)格組成的各項(xiàng)因素及各因素之間的相互作用，才能做出正確的估價(jià)。我們?cè)诒敬喂纼r(jià)過(guò)程中，根據(jù)土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的具體情況主要遵循以下原則：(1)合法原則合法原則是指土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估必須以估價(jià)對(duì)象的合法利用為前提。由于我國(guó)土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制，所以在進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須確保估價(jià)對(duì)象來(lái)源合法、利用合法。同時(shí)，土地估價(jià)還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。(2)替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者吸引最大需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。(3)預(yù)期收益原則對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過(guò)去，而是未來(lái)。過(guò)去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來(lái)的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決定的。土地也是如此，它的價(jià)格也是受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來(lái)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。(4)最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。(5)報(bào)酬遞增、遞減原則經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。土地投資同樣遵循這一原則。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點(diǎn)，即最有效使用點(diǎn)。(6)需求與供給原則在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。(7)變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。(8)協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。(9)多種方法相結(jié)合的原則隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。(10)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流對(duì)其價(jià)值的影響是不同的。估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要考慮是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)會(huì)有不同的市場(chǎng)價(jià)格，因此在進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定出估價(jià)所依據(jù)的市場(chǎng)情況，進(jìn)而確定出在此房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下的房地產(chǎn)總體價(jià)格水平?？傊?，在評(píng)估過(guò)程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程（一）估價(jià)方法1.估價(jià)方法的選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)和估價(jià)目的，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。在本次估價(jià)中，我們通過(guò)實(shí)地勘察，認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料，在確定估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合估價(jià)目的，決定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法兩種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。2.估價(jià)方法選擇的依據(jù)(1)估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)土地使用權(quán)有一定數(shù)量的交易活動(dòng)，有條件獲得足夠的土地交易實(shí)例，因而可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。(2)估價(jià)對(duì)象已作規(guī)劃，擬建星級(jí)酒店，具有較好的潛在收益，符合收益還原法測(cè)算的要求，故可采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。綜上所述，本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行評(píng)估。（二）估價(jià)過(guò)程1.采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。其基本計(jì)算公式為：PD=PB×A×B×D×E式中：PD——待估宗地價(jià)格；PB——比較實(shí)例宗地價(jià)格；A＝B＝D＝E＝(1)比較實(shí)例選擇選擇比較交易實(shí)例時(shí)，根據(jù)待估宗地情況，應(yīng)符合以下要求：.與待估宗地屬同一供應(yīng)圈；.與待估宗地用途相同或相似；.與待估宗地的交易類型相同；.成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近；.交易實(shí)例必須為正常交易；.價(jià)格內(nèi)涵要一致。本次評(píng)估，通過(guò)收集有關(guān)資料，選取了三個(gè)用途、位置和價(jià)格類型等方面與估價(jià)對(duì)象土地相同或相近的實(shí)例，用它們的價(jià)格作比較，并充分考慮影響地價(jià)的因素，進(jìn)行因素修正，求取待估宗地的價(jià)格。比較實(shí)例情況如下表：可比實(shí)例條件表（表-2）交易實(shí)例名稱實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C位置羅村街道羅湖區(qū)七號(hào)小區(qū)705號(hào)地段大瀝廣佛路鹽步平地村地段獅山鎮(zhèn)松崗辦事處聯(lián)表村委會(huì)成交價(jià)格(元/㎡)3372.003080.002301.00土地用途住宿餐飲用地商服用地餐飲旅館業(yè)用地交易情況正常正常正常交易方式掛牌掛牌掛牌交易日期2009.42008.62008.2土地面積(㎡)2476.2019477.001738.00容積率3.502.800.80終止日期2049.4.272048.6.52048.2.24剩余使用年限(年)40.040.040.0(2)編制比較因素條件說(shuō)明表比較因素條件說(shuō)明表（表-3）項(xiàng)目待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)(元/㎡)待估3372.003080.002301.00土地用途餐飲旅館業(yè)用地住宿餐飲用地商服用地餐飲旅館業(yè)用地交易情況——正常正常正常交易方式——掛牌掛牌掛牌交易日期估價(jià)期日2009.42008.62008.2剩余使用年限(年)38.440.040.040.0區(qū)域因素商服繁華度距市級(jí)商服中心距離約23公里約8公里約11公里約14公里距區(qū)級(jí)商服中心距離約28公里約10公里約9公里約14公里距街區(qū)級(jí)商服中心距離約2公里約1公里約2公里約0公里交通條件能與主、次干道通達(dá)，距離公交車站較近，公交線路較多能與主、次干道通達(dá)，距離公交車站較近，公交線路較多能與主、次干道通達(dá)，距離公交車站較近，公交線路較多能與主、次干道通達(dá)，距離公交車站較近，公交線路較多綜合環(huán)境無(wú)污染，綠地覆蓋率高，自然景觀條件好輕度污染，綠地覆蓋率高一般，自然景觀條件一般輕度污染，綠地覆蓋率高一般，自然景觀條件一般基本無(wú)污染，綠地覆蓋率較高，自然景觀條件較好商業(yè)集聚規(guī)模高高高較高人流量較大較大大較大基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善度較高完善度較高完善度較高完善度較高區(qū)域規(guī)劃住宅及商業(yè)住宅及商業(yè)住宅及商業(yè)住宅及商業(yè)個(gè)別因素宗地形狀形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀對(duì)土地利用較為有利宗地面積面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積對(duì)土地利用較為有利面積較小，對(duì)土地利用有一定影響街角地兩面臨街兩面臨街兩面臨街兩面臨街容積率2.53.502.800.80臨街寬深比較大較大較小大土地使用限制近期規(guī)劃前景好近期規(guī)劃前景好近期規(guī)劃前景好近期規(guī)劃前景好地形狀況地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物無(wú)影響地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物無(wú)影響地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物無(wú)影響地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物無(wú)影響工程地質(zhì)狀況硬塑類場(chǎng)地土體，抗震能力較強(qiáng)硬塑類場(chǎng)地土體，抗震能力較強(qiáng)硬塑類場(chǎng)地土體，抗震能力較強(qiáng)硬塑類場(chǎng)地土體，抗震能力較強(qiáng)自然災(zāi)害災(zāi)害影響輕微災(zāi)害影響輕微災(zāi)害影響輕微災(zāi)害影響輕微宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)程度三通一平五通一平三通一平四通一平(3)編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)對(duì)待估宗地與可比實(shí)例宗地的差異，以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，指數(shù)均設(shè)定為100，確定可比實(shí)例各因素的相應(yīng)指數(shù)，比較因素指數(shù)確定如下：①.土地用途修正：待估宗地與三個(gè)比較實(shí)例宗地的土地用途均為餐飲旅館業(yè)/商業(yè)，地用途不作修正。②.交易情況修正：可比實(shí)例均為正常市場(chǎng)交易，故估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例指數(shù)均為100。③.交易方式修正：可比實(shí)例均為掛牌交易，按具體情況修正。④.交易日期修正：根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的地價(jià)的實(shí)際情況，土地估價(jià)報(bào)告中所述地價(jià)指數(shù)以比較實(shí)例宗地的估價(jià)期日為基數(shù)，確定地價(jià)指數(shù)。⑤.使用年限修正：土地使用年限修正系數(shù)公式為:式中：K——使用年限修正系數(shù)；r——土地還原利率（根據(jù)該地區(qū)的有關(guān)資料，根據(jù)估價(jià)期日一年期定期存款利率2.25％結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋赝顿Y風(fēng)險(xiǎn)情況，綜合考慮確定土地還原利率取6%）；n——待估宗地使用年限（待估宗地剩余使用年限為38.4年）；m——比較實(shí)例宗地使用年限。代入以上數(shù)據(jù)，得出比較實(shí)例宗地A、B、C的年期修正系數(shù)分別為0.9895、0.9895、0.9895。區(qū)域及個(gè)別因素根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各種因素具體情況，經(jīng)比較得出比較因素條件指數(shù)表4：比較因素條件指數(shù)表（表-4）項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)(元/㎡)待估3372.003080.002301.00土地用途100100100100交易情況100100100100交易方式100969696交易日期100100100100剩余土地使用年限(年)1000.98950.98950.9895區(qū)域因素商服繁華度距市級(jí)商服中心距離100103102101距區(qū)級(jí)商服中心距離100103104102距街區(qū)級(jí)商服中心距離100100100100交通條件100100100100綜合環(huán)境100959698商業(yè)集聚規(guī)模10010010098人流量100100102100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100區(qū)域規(guī)劃/周圍土地規(guī)劃用途100100100100個(gè)別因素宗地形狀100102100102宗地面積1009810096街角地100100100100容積率10011010393臨街寬深比10010096102規(guī)劃條件100100100100地形狀況100100100100工程地質(zhì)狀況100100100100自然災(zāi)害100100100100宗地內(nèi)土地開(kāi)發(fā)程度100104100102(4)比較因素修正系數(shù)表將待估宗地的因素條件指數(shù)與可比實(shí)例宗地因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到比較因素修正系數(shù)如下表：比較因素修正系數(shù)表（表-5）項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)(元/㎡)3372.003080.002301.00土地用途100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100交易方式100/96100/96100/96交易日期100/100100/100100/100剩余土地使用年限(年)0.98950.98950.9895區(qū)域因素商服繁華度距市級(jí)商服中心距離100/103100/102100/101距區(qū)級(jí)商服中心距離100/103100/104100/102距街區(qū)級(jí)商服中心距離100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100綜合環(huán)境100/95100/96100/98商業(yè)集聚規(guī)模100/100100/100100/98人流量100/100100/102100/100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100/100100/100100/100區(qū)域規(guī)劃100/100100/100100/100個(gè)別因素宗地形狀100/102100/100100/102宗地面積100/98100/100100/96街角地100/100100/100100/100容積率100/110100/103100/93臨街寬深比100/100100/96100/102規(guī)劃條件100/100100/100100/100地形狀況100/100100/100100/100工程地質(zhì)狀況100/100100/100100/100自然災(zāi)害100/100100/100100/100宗地內(nèi)土地開(kāi)發(fā)程度100/104100/100100/102修正價(jià)格(元/㎡)3016.003091.002530.00權(quán)重系數(shù)1/31/31/3評(píng)估價(jià)格(元/㎡)2879.002.采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估收益還原法是在估算土地在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價(jià)對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為估價(jià)時(shí)日收益總和的一種方法。其基本計(jì)算公式為：式中：V——房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，即現(xiàn)值；A——房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益，未來(lái)第1年為A，未來(lái)第2年為A(1＋g)，未來(lái)第3年為A(1＋g)2，依此類推，未來(lái)第n年為A(1＋g)n－1；Y——房地產(chǎn)的報(bào)酬率(折現(xiàn)率)；g——凈收益逐年遞增的比率(是次估價(jià)取1％)；n——房地產(chǎn)的收益年限。此公式的假設(shè)前提：①.凈收益未來(lái)第1年為A，此后按比率g逐年遞增；②.凈收益逐年遞增的比率g不等于報(bào)酬率Y；③.收益年限為有限年n。（1）確定項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)收入調(diào)查待估宗地所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)水平，確定待估宗地項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)收入。則：根據(jù)該待估宗地規(guī)劃建筑面積，按照酒店行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)客房數(shù)約200間；周邊同等檔次酒店的價(jià)格約400－800元/天·間(均價(jià))，入住率為50－80％，考慮該項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后得客房?jī)r(jià)格為650元/天·間(均價(jià))，入住率為65％，則年客房營(yíng)業(yè)收入＝客房?jī)r(jià)格×客房間數(shù)×入住率×365天＝650×200×65％×365＝3084.25(萬(wàn)元)按照星級(jí)酒店的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目還應(yīng)當(dāng)建造配套的會(huì)議、餐飲及娛樂(lè)設(shè)施，該部分設(shè)施也應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生收益，按照行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，其配套設(shè)施的年收入與年客房營(yíng)業(yè)收入比約為45％，計(jì)1387.91萬(wàn)元。項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入＝年客房營(yíng)業(yè)收入＋配套設(shè)施年收入＝3084.25＋1387.91＝4472.16(萬(wàn)元)（2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年總費(fèi)用1）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)人員工資、易耗品費(fèi)用等經(jīng)營(yíng)開(kāi)支根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃凭频甑慕?jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，其經(jīng)營(yíng)人員工資、易耗品費(fèi)用等經(jīng)營(yíng)開(kāi)支約占項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入的28％，計(jì)1252.20萬(wàn)元2）營(yíng)業(yè)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅占項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年收入的5％，計(jì)223.61萬(wàn)元所得稅占項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年利潤(rùn)的33％，則所得稅＝（4472.16－1252.2－223.61）×33％＝988.80(萬(wàn)元)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)＝223.61＋988.8＝1212.41萬(wàn)元?jiǎng)t項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年總費(fèi)用＝1）＋2）＝2464.61(萬(wàn)元)（3）行業(yè)利潤(rùn)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及相關(guān)數(shù)據(jù)得知，佛山市酒店行業(yè)的利潤(rùn)率約為8％，則該項(xiàng)目年行業(yè)利潤(rùn)為357.77萬(wàn)元（4）房地產(chǎn)年總收益房地產(chǎn)年總收益＝項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)收入－項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年總費(fèi)用－行業(yè)利潤(rùn)＝4472.16－2464.61－357.77＝1649.78(萬(wàn)元)（5）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年總費(fèi)用1）管理費(fèi)：指對(duì)經(jīng)營(yíng)房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。按房地產(chǎn)年總收益的3％收取。則管理費(fèi)＝房地產(chǎn)年總收益×3％＝1649.78×3％＝49.49(萬(wàn)元)2）維修費(fèi)：指為保