農(nóng)用地轉(zhuǎn)換價格評估的方法與應用

農(nóng)用地轉(zhuǎn)換價格評估的方法與應用

根據(jù)《中華人民共和國教育法》的規(guī)定，國家可以依法收集或者收取集體農(nóng)用地，并賠償公眾利益。一般來說，這種補償?shù)膬r格就是農(nóng)民的轉(zhuǎn)換價格。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用包括農(nóng)用地向城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦、交通水利設施等用地的流轉(zhuǎn)。當前部分地區(qū)仍然以犧牲資源和環(huán)境為代價來謀求發(fā)展。評估出農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格，對掌握當前為發(fā)展經(jīng)濟所付出的資源環(huán)境代價，保證農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過程中的合理補償，保障農(nóng)民的合法權益等方面具有重要的意義。筆者以安徽省池州市貴池區(qū)為例，對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格的評估進行了探討。1農(nóng)業(yè)和生態(tài)環(huán)境價值農(nóng)用地作為人類生產(chǎn)活動的載體、勞動對象及生態(tài)系統(tǒng)的一部分，除農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟價值外，還具有社會保障價值和生態(tài)環(huán)境價值。其中，生產(chǎn)經(jīng)濟價值主要表現(xiàn)為農(nóng)民以土地為生產(chǎn)資料生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的價值；社會保障價值表現(xiàn)為其作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)載體和勞動對象可以為農(nóng)民提供生活保障和提供國家糧食安全保障等功能；生態(tài)環(huán)境價值則表現(xiàn)為它具有美化環(huán)境、凈化空氣、涵養(yǎng)水源、提供生物生存空間等功能價值。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地后，不僅喪失了靠收獲農(nóng)產(chǎn)品的收益功能，而且喪失了美化環(huán)境等生態(tài)環(huán)境價值，農(nóng)村勞動力也無勞動對象，喪失了生活保障，國家的糧食安全也受到了威脅。可以看出，建設用地的價值是以喪失農(nóng)用地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟價值、生態(tài)環(huán)境價值和社會保障價值換來的。因此，從這一角度分析農(nóng)用地所具有的價值應該包括農(nóng)用地具有的生產(chǎn)經(jīng)濟價值、社會保障價值、生態(tài)環(huán)境價值。其公式為：式中，P為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格；P1為生產(chǎn)經(jīng)濟價值；P2為社會保障價值；P3為生態(tài)環(huán)境價值。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，其補償價格是原農(nóng)用地所具有的生產(chǎn)經(jīng)濟價值、社會價值和生態(tài)環(huán)境價值的整體。因此，農(nóng)用地價格評估應以此為價格內(nèi)涵，它涉及到經(jīng)濟、生態(tài)環(huán)境、社會等各個領域。2池州市桂池區(qū)耕地價格評價2.1生產(chǎn)經(jīng)濟價值評價2.1.1市場收益函數(shù)p收益還原法是以土地收益價格為理論依據(jù)，將待估農(nóng)用地在未來每年預期的純收益以一定的還原利率還原為估價期日總收益的一種方法。其計算公式為：式中，P為土地價格；a為土地市場收益；r為土地還原利率；n為土地使用年期。收益還原法著眼于農(nóng)用地的收益，從農(nóng)用地總收益中扣除投入費用、勞動費用后分離出土地純收益，能比較準確地反映農(nóng)用地本身生產(chǎn)力或收益能力的真實水平。因此，收益還原法是比較適合農(nóng)用地的價格評估方法。根據(jù)安徽省在池州市貴池區(qū)進行的農(nóng)用地定級估價試點收益還原法的成果，貴池區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的農(nóng)用地平均價格為16元/m2。2.1.2征地補償中的土地基金征用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地，要對失去土地的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織進行補償，這種補償本身即是構成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格的要素之一。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，征地補償中的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。貴池區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的耕地近3年平均產(chǎn)值為18000元/hm2，采用10倍補償計算即為18元/m2。2.1.3桂池區(qū)農(nóng)業(yè)區(qū)的經(jīng)濟價值評價結果對上述兩種方法的結果進行算術平均，得到貴池區(qū)農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)濟價值為17元/m2。2.2社會保障價值評估2.2.1養(yǎng)老保險費法社會保障價格是指農(nóng)民失去土地以后獲得最低生活保障所需資金。土地是農(nóng)民賴以生存的物質(zhì)基礎，農(nóng)用地的存在對農(nóng)民具有社會保障作用。農(nóng)用地的社會保障價格與農(nóng)民的人均耕地面積、耕地產(chǎn)率有直接關系。人均耕地面積越大，單位面積的耕地對農(nóng)民的社會保障作用越小，其社會保障價值也越小。在人均耕地面積一定的前提下，耕地的產(chǎn)率越高，農(nóng)民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對農(nóng)民的社會保障作用越大。對農(nóng)民的保障價值評估可以采取兩種方法，一是農(nóng)村居民最低生活保障線以最低人均月收入為參照對象，采用個人養(yǎng)老保險費法；二是用安置補助費法，以征用農(nóng)村集體土地時的安置補助費為參照指標。(1）個人養(yǎng)老保險費法對農(nóng)民的保障價值評估?？筛鶕?jù)中國人壽保險公司個人養(yǎng)老保險費率計算，公式如下：式中，Y為人均社會保障價格（可保障農(nóng)民基本生活水平的保險費躉繳金額）；Ym為男性公民保險費躉繳金額；b為男性人口占總人口的比例；Yw為女性公民保險費躉繳金額；c為女性人口占總人口的比例；MI為農(nóng)民基本生活費（月領取養(yǎng)老金，男性60歲、女性55歲以后領?。籑O為月保險費基數(shù)（每份養(yǎng)老保險規(guī)定的到期每月領取養(yǎng)老金標準）。式中，PS為單位面積農(nóng)用地的社會保障價格；Aa為人均農(nóng)用地面積。據(jù)調(diào)研，2006年貴池區(qū)人均農(nóng)用地面積為0.055hm2，農(nóng)村最低生活保障線為80元/（人·月）。男性平均年齡為37.87歲（取38歲），占男女比例的48.22%，女性平均年齡為40.14歲（取40歲），占男女比例的51.78%，根據(jù)中國太平洋保險股份有限公司太平盛世·長壽養(yǎng)老保險A款繳費表（月保險費基數(shù)83元，38歲男性公民保險費躉繳金額為23258元，40歲女性公民保險費躉繳金額為31423元）換算成月保險費基數(shù)為80元的繳費表，得出貴池區(qū)農(nóng)用地的社會保障價值為48元/m2。(2）安置補助費法對農(nóng)民的保障價值評估。征用耕地的安置補助費按需要安置的農(nóng)業(yè)人口計算，每一個需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的4～6倍，最高不超過15倍。貴池區(qū)耕地年均產(chǎn)值約1200元，根據(jù)最高補助金額，每人需補助18000元，得出貴池區(qū)農(nóng)用地的社會保障價值為34元/m2。對上述兩種方法的結果進行算術平均，得到農(nóng)用地對農(nóng)民的保障價值為41元/m2。2.2.2糧食安全價值的相關研究糧食是保障國家安全的戰(zhàn)略物資，20世紀60年代，我國對當時的國際形勢提出了“深挖洞、廣積糧”的口號。1996年，美國觀察研究所的Brown教授提出了21世紀誰來養(yǎng)活中國的問題，雖然中國用充足的證據(jù)證實了中國人可以自己養(yǎng)活自己，但該問題讓中國人開始關注自身的糧食安全問題。筆者認為，糧食安全價值是一種戰(zhàn)略性問題，其價值很難用具體數(shù)值表達出來。因此，對糧食安全價值未進行量化，但農(nóng)用地對國家糧食安全的價值是存在的。2.2.3農(nóng)林保障與糧食安全價值的價值分析社會價值=農(nóng)民的保障價值+國家糧食安全價值。把農(nóng)民的保障價值和國家糧食安全價值相加，得到農(nóng)用地的社會價值。由于國家糧食安全價值沒法量化，筆者即以農(nóng)民的保障價值作為農(nóng)用地社會價值，結果為41元/m2。2.3市場價值法。市場土地的功能除了承載功能，還有景觀功能和生態(tài)功能。生態(tài)環(huán)境價值就是由此而產(chǎn)生的，表現(xiàn)為其具有美化環(huán)境、凈化空氣、涵養(yǎng)水源、保持水土和提供生物生存空間等功能價值。環(huán)境經(jīng)濟學中對生態(tài)環(huán)境價值的評估方法有市場價值法、假設市場評價法、影子工程法等。筆者采取市場價值法來評估。這種方法把環(huán)境看成生產(chǎn)要素，環(huán)境質(zhì)量的變化導致生產(chǎn)率和生產(chǎn)成本的變化，從而導致產(chǎn)量和利潤的變化，而產(chǎn)量和利潤是可以用市場價格來計量的。市場價值法就是利用計量因環(huán)境質(zhì)量變化引起的產(chǎn)量和利潤的變化來計量環(huán)境經(jīng)濟效益或經(jīng)濟損失。計算公式如下：式中，L1為環(huán)境破壞造成產(chǎn)品損失的價值；Pi為第i種產(chǎn)品的市場價格；Ri為第i種產(chǎn)品因環(huán)境破壞減少的產(chǎn)量。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地后，建設用地占用農(nóng)用地是永久性的，這種轉(zhuǎn)用引起植被破壞的主要損失有土地生物量的喪失，植被破壞而導致的釋放氧氣量的減少和水土保持功能的下降。生物量喪失的經(jīng)濟價值可以用生態(tài)系統(tǒng)產(chǎn)出的減少來體現(xiàn)，即用土地生產(chǎn)力下降值來表示，土地生產(chǎn)力即土地的凈產(chǎn)值。這部分價值已經(jīng)被列入農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)濟價值，此處不再計算。關于氧氣量的價值，一般農(nóng)作物的氧氣產(chǎn)量為：30～100t/（hm2·年），為了方便計算，一般取65t/（hm2·年）。而氧氣的市場價是1400元/t（取2006年國際醫(yī)用氧氣價格）。由于涵養(yǎng)水分功能下降的損失和土壤侵蝕泥沙流失增加的損失在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過程中不是很明顯，因此一般可以忽略不計。貴池區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品主要有水稻、小麥、油菜、蔬菜瓜果等，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)，農(nóng)作物的氧氣損失約為65×1400÷10000=9.1元/（hm2·年）。公式：式中，