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項(xiàng)目定位之產(chǎn)品定位—示例來(lái)源為深圳市致力至誠(chéng)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司產(chǎn)品定位客戶定位市場(chǎng)定位形象定位價(jià)格定位目錄CONTENT戶型配比戶型面積車位配比建筑形式窗建議陽(yáng)臺(tái)建議露臺(tái)建議外立面建議星級(jí)物業(yè)產(chǎn)品定位挑高大堂核心層面形式層面延伸層面星級(jí)會(huì)所挑高大堂項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/核心層產(chǎn)品線定位產(chǎn)品功能屬性定位產(chǎn)品檔次位住宅小高層,戶型以90—110小戶型為主舒適、溫馨、便捷的“家”中高端經(jīng)濟(jì)路線(一)、產(chǎn)品線定位(面積、功能屬性、檔次)產(chǎn)品線定位(二)、建筑形式(梯戶比、容積率)建議南棟15+1層,底層架空,頂層做成復(fù)式結(jié)構(gòu),建議兩梯五戶;建議北棟15+1層,底商兩層商業(yè),頂層做成復(fù)式結(jié)構(gòu),建議一梯四戶;按此方案,最終有效建筑面積為31層,容積率為4.7;項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/核心層建筑形式梯戶(二)、建筑形式(梯戶比、容積率)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/核心層保證容積率4.7,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與產(chǎn)品的均衡結(jié)合;保證人車分流,提升產(chǎn)品品質(zhì),便于客戶美譽(yù)度及品牌傳播;保證高綠化率,提升小區(qū)居住舒適度,提升產(chǎn)品質(zhì)量;南北樓體對(duì)稱,便于施工工作組織開(kāi)展。規(guī)劃設(shè)計(jì)原則此設(shè)計(jì)引入空中庭院的概念,同一庭院的兩戶又可打通,形成獨(dú)享的“空中花園”項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/形式層(三)、戶型設(shè)計(jì)建議—一梯四戶(空中庭院)梯戶比建議四個(gè)戶型均為兩室兩廳一衛(wèi),入戶花園的巧妙設(shè)計(jì),增加客戶對(duì)于產(chǎn)品的又一選擇點(diǎn)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/形式層(三)、戶型設(shè)計(jì)建議—兩梯四戶(入戶花園)梯戶比建議采用“前庭后院”的設(shè)計(jì)概念,使點(diǎn)式中間部分的功能空間得到了較好的布局;項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/形式層(三)、戶型設(shè)計(jì)建議—兩梯四戶(前庭后院)梯戶比建議必須保證商業(yè)面積在2000—2200平米之間,最大化拔高項(xiàng)目利潤(rùn);項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/核心層(四)、商業(yè)定位(功能及業(yè)態(tài)定位)商業(yè)功能定位街鋪、小區(qū)配套商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)定位日用品類、小區(qū)配套(洗衣店、美容美發(fā)、簡(jiǎn)單餐飲類)商業(yè)銷售模式利用價(jià)格杠桿,施行一拖二的售賣方式注:商鋪詳細(xì)的面寬、進(jìn)深,稍后提供商業(yè)定位建議西安郭杜鎮(zhèn)片區(qū)樓盤車位比調(diào)研數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱車位比西安雅居樂(lè)花園1:0.7憶江南預(yù)計(jì)500個(gè)摯信櫻花園1:0.8盛世長(zhǎng)安預(yù)計(jì)1198個(gè)榮興.云天1:2(機(jī)械車位)長(zhǎng)征365240個(gè)早安.林莊600個(gè)結(jié)合郭杜片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)者狀況和項(xiàng)目自身客戶的限制,建議項(xiàng)目車位比控制在1:0.35,即做108—120個(gè)車位;項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/核心層(五)、項(xiàng)目車位比建議:1:0.35車位比建議色彩簡(jiǎn)潔明快,棱角錯(cuò)落有致,有金屬質(zhì)感,富有朝氣和動(dòng)感;項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/核心層(六)、項(xiàng)目建筑風(fēng)格—現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格建議運(yùn)用水系、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷宮等景觀小品彰顯貴氣和浪漫。項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/核心層(七)、園林風(fēng)格定位—英式皇家園林園林風(fēng)格建議1、可增大空間利用;2、增加視野與采光;3、美化外立面;4、時(shí)尚創(chuàng)新。項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/形式層(一)、房屋樣式—窗(凸窗\轉(zhuǎn)角凸窗\弧形窗)窗戶形式建議項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/形式層(二)、房屋樣式—陽(yáng)臺(tái)(落地景觀陽(yáng)臺(tái))豐富建筑立面效果給住戶提供個(gè)性化空間注重人性化,為住戶提供充足的觀景空間陽(yáng)臺(tái)形式建議大露臺(tái)可形成立體綠化豐富立面造型,可為住戶提供更多活動(dòng)空間;不計(jì)建筑面積,對(duì)于產(chǎn)品線拉升及銷售線促進(jìn)作用較大。項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/形式層(三)、房屋樣式—露臺(tái)露臺(tái)形式建議白色象征高雅、時(shí)尚、年輕具有生命力;輔以大面寬的玻璃和陽(yáng)臺(tái),金屬質(zhì)感強(qiáng)烈;符合目標(biāo)客群的消費(fèi)喜好;項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/形式層(四)、房屋樣式—外立面樓體外立面建議為乳白色調(diào),建議使用真石漆進(jìn)行粉刷,降低建筑成本;立面形式建議項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層(一)、五星級(jí)英式管家服務(wù)五星級(jí)英式管家服務(wù)對(duì)于市場(chǎng)主力客群,以星級(jí)物業(yè)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,向其灌輸高性價(jià)比產(chǎn)品理念,有效打擊目標(biāo)客戶,提升回款速率。星級(jí)物業(yè)服務(wù)建議南棟一層架空,園林可延伸至建筑物中,提高項(xiàng)目綠化率,同時(shí)作為項(xiàng)目配套設(shè)施,后期亦可經(jīng)營(yíng)(此部分不算建筑面積);項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層(二)、英式宮廷會(huì)所—健身、休閑、SPA美容會(huì)所會(huì)所功能:1、老:建議設(shè)立棋牌室、健身中心;2、少:建議設(shè)立假日托管所;3、女:建立SP美容會(huì)館;星級(jí)會(huì)所建議項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層建議安置新風(fēng)換氣系統(tǒng);提高居住舒適度,增加人文社區(qū)概念;進(jìn)一步保證客戶對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)可度及美譽(yù)度。(三)、智能化系統(tǒng)—新風(fēng)換氣系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)是由風(fēng)機(jī)、進(jìn)風(fēng)口、排風(fēng)口及各種管道和接頭組成。安裝在吊頂內(nèi)的風(fēng)機(jī)通過(guò)管道與一系列的排風(fēng)口相連,風(fēng)機(jī)啟動(dòng),室內(nèi)受污染的空氣經(jīng)排風(fēng)口及風(fēng)機(jī)排往室外,使室內(nèi)形成負(fù)壓,室外新鮮空氣便經(jīng)安裝在窗框上方(窗框與墻體之間)的進(jìn)風(fēng)口進(jìn)入室內(nèi),從而使室內(nèi)人員可呼吸到高品質(zhì)的新鮮空氣。(造價(jià)35元/平米)新風(fēng)換氣系統(tǒng)(三)、智能化系統(tǒng)—地源熱泵中央空調(diào)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層地源熱泵屬于中央空調(diào)的一種,地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)是利用地球表面淺層水源(如地下水、河流和湖泊)和土壤源中吸收的太陽(yáng)能和地?zé)崮?,并采用熱泵原理,既可供熱又可制冷的高效?jié)能中央空調(diào)系統(tǒng),一般造價(jià)費(fèi)用260元/平米。地源熱泵系統(tǒng)(三)、智能化系統(tǒng)—中水回用收系統(tǒng)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層中水回用技術(shù)系指將小區(qū)居民生活廢〔污〕水(沐浴、盥洗、洗衣、廚房、廁所)集中處理后,達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)回用于小區(qū)的綠化澆灌、車輛沖洗、道路沖洗、家庭坐便器沖洗等,從而達(dá)到節(jié)約用水的目的。中水回用系統(tǒng)(三)、智能化系統(tǒng)—太陽(yáng)能節(jié)能系統(tǒng)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層太陽(yáng)能路燈以太陽(yáng)光為能源,白天太陽(yáng)能電池板給蓄電池充電,晚上蓄電池給燈源供電使用,無(wú)需復(fù)雜昂貴的管線鋪設(shè),可任意調(diào)整燈具的布局,安全節(jié)能無(wú)污染,無(wú)需人工操作工作穩(wěn)定可靠,節(jié)省電費(fèi)免維護(hù)。通過(guò)為社區(qū)內(nèi)部安裝太陽(yáng)能路燈,提升社區(qū)科技含量與環(huán)保理念,增加社區(qū)價(jià)值。太陽(yáng)節(jié)能系統(tǒng)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層建議安置3G網(wǎng)絡(luò)覆蓋系統(tǒng);進(jìn)一步保證客戶對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)可度及美譽(yù)度。(三)、智能化系統(tǒng)—3G網(wǎng)絡(luò)覆蓋系統(tǒng)3G網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層(三)、智能化系統(tǒng)—車輛無(wú)障礙識(shí)別系統(tǒng)建議在停車入口處安置車輛無(wú)障礙識(shí)別系統(tǒng),對(duì)于客戶私家車輛予以保護(hù)及加強(qiáng)監(jiān)管,良好的展示星級(jí)物業(yè)服務(wù)。車輛管理系統(tǒng)由出入讀卡器、自動(dòng)開(kāi)門機(jī),探測(cè)器、控制器等設(shè)備組成??捎糜谲囕v出入管理、停車管理等功能;車輛無(wú)障礙系統(tǒng)建議社區(qū)以單元為單位,入口處安置入戶門禁系統(tǒng);提高社區(qū)安全性能,保障業(yè)主安全;保證客戶對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)可度。項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層(三)、智能化系統(tǒng)—入戶門禁系統(tǒng)入戶門禁系統(tǒng)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層建議社區(qū)以單元為單位,入口處安置單元門可視對(duì)講系統(tǒng);提高社區(qū)安全性能,保障業(yè)主安全;保證客戶對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)可度。(三)、智能化系統(tǒng)—單元門可視對(duì)講系統(tǒng)單元門可視對(duì)講系統(tǒng)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層建議安置紅外線監(jiān)控系統(tǒng);提高社區(qū)安全性能,保障業(yè)主安全;進(jìn)一步保證客戶對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)可度及美譽(yù)度。(三)、智能化系統(tǒng)—紅外線監(jiān)控系統(tǒng)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層(三)、智能化系統(tǒng)—智能電梯系統(tǒng)智能電梯系統(tǒng)(三)、智能化系統(tǒng)—社區(qū)擴(kuò)音系統(tǒng)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層社區(qū)擴(kuò)音系統(tǒng)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層建議在綠化處安置殺蚊燈,從細(xì)節(jié)展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于客戶的關(guān)懷及品質(zhì)。(三)、智能化系統(tǒng)—?dú)⑽脽簦o(wú)蚊小區(qū))低成本的滅蚊燈,讓小區(qū)的夏天徹底進(jìn)入告別蚊子的時(shí)代!價(jià)格:260元/個(gè)(無(wú)太陽(yáng)能);860元/個(gè)(有太陽(yáng)能);北京奧運(yùn)會(huì)期間奧員村就是用的是太陽(yáng)能滅蚊燈。殺蚊燈項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位/延伸層建議加入隱形井蓋,從細(xì)節(jié)展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于客戶的關(guān)懷及品質(zhì)。(三)、智能化系統(tǒng)—隱形的井蓋隱形井蓋智能化系統(tǒng)+≠4托管式物業(yè)人文居所+私人會(huì)所+無(wú)限大!??!邊際效益。。。天棚輻射:冬暖夏涼的節(jié)能裝置。
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