土地增值稅常見(jiàn)問(wèn)題匯編50例

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2023-08-30發(fā)表于北京土地增值稅常見(jiàn)問(wèn)題匯編Q:1、工業(yè)企業(yè)將自有土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jì)算土地增值稅時(shí)是否可以按照20%加計(jì)扣除？A:根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除?！盦:2、軟裝費(fèi)用是否可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？A:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目……

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！币虼?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。Q:3、土地由政府拍賣(mài)取得的補(bǔ)償是否繳納增值稅和土地增值稅？A:《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第十一條第四款規(guī)定，因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本法規(guī)免征上地增值稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第四條規(guī)定，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱(chēng)因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。根據(jù)上述規(guī)定，獲得補(bǔ)償?shù)囊环剑绻县?cái)稅[2006]21號(hào)中上述規(guī)定的，可以免繳土地增值稅。Q:4、土地增值稅應(yīng)稅收入是否包含視同銷(xiāo)售收入？A:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。Q:5、舊城改造期間轉(zhuǎn)讓自有房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？A:《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字［1995］006號(hào)）規(guī)定：因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅?！蛾P(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）對(duì)此作出詳細(xì)規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱(chēng)：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。Q:6、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)公司收取的違約金、更名費(fèi)是否繳納土地增值稅？A:違約金、更名費(fèi)不計(jì)入土地增值稅的銷(xiāo)售收入，不征收土地增值稅。Q:7、個(gè)人將土地歸還政府取得的收入，是否需要繳納土地增值稅？A:根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)屬于土地增值稅的征稅對(duì)象，而個(gè)人將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，按照規(guī)定應(yīng)繳納土地增值稅。但因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要，而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，則免征土地增值稅。Q:8、在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的企業(yè)的資產(chǎn)以房地產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）為主，是否應(yīng)當(dāng)計(jì)算土地增值稅？A:在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的企業(yè)的資產(chǎn)以房地產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）為主，如果土地使用權(quán)仍屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓企業(yè)，不屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，不應(yīng)當(dāng)計(jì)算土地增值稅。Q:9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證，只是租賃土地若干年，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷(xiāo)售是否征土地增值稅？A:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]645號(hào)）文件相關(guān)規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。Q:10、土地置換中，雙方均不支付補(bǔ)價(jià)，是否繳納土地增值稅？A:根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第二條規(guī)定：條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地置換中，如果換出土地是國(guó)有土地，并且國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓?zhuān)怯袃斵D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。Q:11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地（房地產(chǎn)）對(duì)外投資或聯(lián)營(yíng)是否繳納土地增值稅？A:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：“三、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！盦:12、三個(gè)公司合并（均不是房地產(chǎn)企業(yè)），各自把名下房產(chǎn)過(guò)戶到合并后的企業(yè)名下，是否需要繳納土地增值稅？A:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]5號(hào)）規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。Q:13、企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的，是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？A:根據(jù)《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]5號(hào)）規(guī)定，除以土地使用權(quán)投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資需視同按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計(jì)算繳納土地增值稅外，其他情形不征土地增值稅。Q:14、我企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，是否需要繳納土地增值稅？A:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定：“一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題

對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！睂?duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。Q:15、請(qǐng)問(wèn)個(gè)人自用房屋進(jìn)行交換是否征收土地增值稅？A:根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）文件的規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。Q:16、開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的房子產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，出租了數(shù)年后將其銷(xiāo)售，按舊房轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅嗎？A:房子所屬的房地產(chǎn)項(xiàng)目已土地增值稅清算的，按后續(xù)管理辦法計(jì)算繳納土地增值稅。房子所屬的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有清算過(guò)，根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)批文房產(chǎn)是用于銷(xiāo)售的，項(xiàng)目已達(dá)到清算條件的，按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，項(xiàng)目未達(dá)到清算條件的，可先預(yù)征土地增值稅；根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)批文房產(chǎn)是自用的，按舊房轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。Q:17、旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓要交土地增值稅嗎？A:《土地增值稅暫行條例》第2條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得的收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納土地增值稅。從上述規(guī)定可以看出，土地增值稅是針對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收的稅種，稅法規(guī)定的房地產(chǎn)包括國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。因此，旅游開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓的地面開(kāi)發(fā)設(shè)施，如果不是連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，則不屬于房地產(chǎn)交易，不征收土地增值稅；如果是連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，則屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，應(yīng)該征收土地增值稅。Q:18、房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的用于出租的商業(yè)用房是否需要繳納土地增值稅？A:不需要繳納土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，土地增值稅以單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自建的商品房用于出租，因未轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)從實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收入從而實(shí)現(xiàn)增值，因而不屬于土地增值稅的征收范圍。Q:19、企業(yè)分立時(shí)，轉(zhuǎn)讓土地和建筑物的，是否免征土地增值稅？A:根據(jù)最新的《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）文件的規(guī)定，除涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)分立業(yè)務(wù)外，其余的分立業(yè)務(wù)暫免征收土地增值稅。Q:20、企業(yè)將房產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)企業(yè)，是否屬于贈(zèng)與行為，是否免征土地增值稅？A:據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！绷硗?，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第四點(diǎn)明確：“細(xì)則所稱(chēng)的‘贈(zèng)與’是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織?！?/p>

因此，企業(yè)將房產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)企業(yè)，不符合免稅贈(zèng)與條件，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。中泰利安咨詢專(zhuān)業(yè)可靠信賴(lài)35篇原創(chuàng)內(nèi)容公眾號(hào)Q:21、請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，清算時(shí)是否需要繳納土地增值稅？A:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅。Q:22、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的是否應(yīng)征收土地增值稅？A:根據(jù)財(cái)稅字（1995）48號(hào)文件第3條規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。Q:23、職工集資建房是否應(yīng)繳納土地增值稅？A:根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則關(guān)于土地增值稅征收范圍的規(guī)定，職工集資建房不屬于土地增值稅征收范圍，不用繳納土地增值稅。Q:24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房需要繳納土地增值稅嗎？A:經(jīng)濟(jì)適用房屬于“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤(rùn)率不得超過(guò)3%，從利潤(rùn)率分析，經(jīng)濟(jì)適用住房的土地增值稅增值率不可能超過(guò)20%，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房不需要繳納土地增值稅。Q:25、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門(mén)，而是作為政府部門(mén)對(duì)企業(yè)投資，可否作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目？A:納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門(mén)，而是作為政府部門(mén)對(duì)企業(yè)投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)作為扣除項(xiàng)目。Q:26、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目如何進(jìn)行清算？A:《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第三十六條規(guī)定：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。因此，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目也應(yīng)該核定征收Q:27、土地增值稅應(yīng)稅收入是否存在應(yīng)抵減成本的收入?A:根據(jù)土地增值稅暫行條例第二條和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定，土地增值稅應(yīng)稅收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅應(yīng)稅收入審核時(shí)，不應(yīng)計(jì)入，應(yīng)抵減相應(yīng)成本。如項(xiàng)目完工后處理工地工棚和圍墻、對(duì)施工建設(shè)方的考核罰款等，應(yīng)抵減建筑成本。Q:28、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房時(shí)，如其裝修中包括銷(xiāo)售家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫(huà)等)費(fèi)用是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？A:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。但其裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫(huà)等）所發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房時(shí)，如其銷(xiāo)售收入包括銷(xiāo)售家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫(huà)等）等取得的收入，應(yīng)以總銷(xiāo)售收入減去家用電器等的采購(gòu)價(jià)格作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)算土地增值稅。Q:29、拆遷安置費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？A:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）相關(guān)規(guī)定，（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。Q:30、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？A:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除Q:31、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？A:（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。Q:32、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算時(shí)補(bǔ)繳的土地增值稅，是否需要加收滯納金？A:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。Q:33、企業(yè)延遲支付工程款而產(chǎn)生的滯納金能否作為建筑安裝工程成本在土地增值稅前扣除?A:《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定,開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。延遲支付工程款而產(chǎn)生的滯納金或罰息不屬于建筑安裝工程實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)勞務(wù)成本。因此,對(duì)于延遲支付工程款而產(chǎn)生的滯納金或罰息不能作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。Q:34、如何確認(rèn)土地增值稅清算條件中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已竣工驗(yàn)收?A:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第二條第二款第一項(xiàng)“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”中的“已竣工驗(yàn)收”,是指其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的情形:(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案;(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用;(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。Q:35、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的裝修費(fèi)能否計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本？A:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）文件的規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。Q:36、返還款或獎(jiǎng)勵(lì)款土地增值稅如何處理？A:按土地增值稅法規(guī)的規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和條例規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予獎(jiǎng)勵(lì)款，應(yīng)根據(jù)給予資金的性質(zhì)及具體要求分別進(jìn)行不同處理，如是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，記入營(yíng)業(yè)外收入，如是土地出讓金返還款，扣減土地成本。但具體以各地稅收政策為準(zhǔn)。Q:37、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按土地出讓合同規(guī)定配建的保障性用房，在無(wú)償移交給政府時(shí)，土地增值稅處理是否要視同銷(xiāo)售？A:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。因此，建成后無(wú)償移交給政府的保障房土地增值稅不應(yīng)視同銷(xiāo)售處理，所發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。Q:38、工程監(jiān)理費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何扣除？A:建設(shè)工程監(jiān)理，是指由具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位，根據(jù)發(fā)包人的委托，依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的建設(shè)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程合同，對(duì)承包人在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表發(fā)包人對(duì)工程建設(shè)過(guò)程實(shí)施監(jiān)督的專(zhuān)門(mén)活動(dòng)。所以工程監(jiān)理費(fèi)應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。Q:39、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)過(guò)程中，受讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅，能否在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除？A:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函［2010］220號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。應(yīng)將繳納的契稅計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除。Q:40、企業(yè)在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中計(jì)提的福利費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何扣除？A:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中列支的工資，對(duì)應(yīng)發(fā)生的職工福利費(fèi)，可以計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中允許列支的工資總額的14%以內(nèi)按實(shí)列支。財(cái)會(huì)人家園財(cái)稅知識(shí)共享平臺(tái)3篇原創(chuàng)內(nèi)容公眾號(hào)Q:41、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在工程竣工驗(yàn)收后，補(bǔ)開(kāi)的建安工程發(fā)票是否可以在項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)可以扣除？A:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在工程竣工驗(yàn)收后，補(bǔ)開(kāi)的建安工程發(fā)票的，經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，發(fā)票所載工程確實(shí)屬于所清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且能夠提供工程施工合同和工程結(jié)算資料，發(fā)票所載工程費(fèi)用是真實(shí)合理的，可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)扣除。Q:42、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聘請(qǐng)的中介機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的全程管理監(jiān)督，將樓盤(pán)打造成一定品牌。企業(yè)向該中介機(jī)構(gòu)所支付的費(fèi)用，應(yīng)如何歸集？A:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的上述費(fèi)用屬于管理費(fèi)用，可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)按規(guī)定扣除。Q:43、清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓收入不能在轉(zhuǎn)讓后一次收回的，應(yīng)在什么時(shí)間進(jìn)行后續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅的申報(bào)？清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)清算方式如何確定？A:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。因此納稅已清算土地增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)轉(zhuǎn)讓的，其土地增值稅應(yīng)當(dāng)于開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的次月或者交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同的次月申報(bào)。同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)土地增值稅清算方式應(yīng)當(dāng)保持一致，清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的清算方式按整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)的清算方式確定。Q:44、項(xiàng)目清算時(shí)未售部分的成本、費(fèi)用、稅金如何扣除？未售部分的將來(lái)的成本、費(fèi)用、稅金、預(yù)征稅款的處理？A:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。清算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。

未售部分在銷(xiāo)售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、費(fèi)用。未售部分銷(xiāo)售時(shí)已預(yù)征的稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。Q:45、清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓收入不能在轉(zhuǎn)讓后一次收回的，應(yīng)在什么時(shí)間進(jìn)行后續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅的申報(bào)？清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)清算方式如何確定？A:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。因此納稅已清算土地增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)轉(zhuǎn)讓的，其土地增值稅應(yīng)當(dāng)于開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的次月