物權(quán)法中小區(qū)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)法律解析

物權(quán)法中小區(qū)業(yè)主權(quán)利義務(wù)法律解析目前住宅小區(qū)作為城市最基本的組成單位，如何進(jìn)行小區(qū)建設(shè)、如何融洽鄰里關(guān)系等問(wèn)題不斷的引起人們的關(guān)注。同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾愈演愈烈。其原因是業(yè)主的法律維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)而另一方面物業(yè)公司的服務(wù)水平還不如人意。我國(guó)法律也在不斷完善規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。現(xiàn)對(duì)我國(guó)物權(quán)法中關(guān)于此方面的規(guī)定進(jìn)行分析。《物權(quán)法》有如下規(guī)定：第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。注釋?zhuān)罕緱l是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)基本內(nèi)容的規(guī)定，根據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)其專(zhuān)有部分的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利：1、業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)；2、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)；3、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。注釋?zhuān)焊鶕?jù)本條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借；或者在自己的專(zhuān)有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)；還可以將住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分出售給他人，對(duì)專(zhuān)有部分予以處分。但是，建筑物的專(zhuān)有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分行使專(zhuān)有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制，即不能危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。注釋?zhuān)罕緱l是關(guān)于業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。業(yè)主專(zhuān)有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分以外的部分，既包括建筑物內(nèi)的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線(xiàn)等部分，也包括建筑區(qū)劃內(nèi)，由業(yè)主共同使用的物業(yè)管理用房、綠地、道路公共設(shè)施以及其他公共場(chǎng)所等，但法律另有規(guī)定的除外。本條第一款規(guī)定業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，即業(yè)主有權(quán)對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，有權(quán)對(duì)共用部位與共用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利，同時(shí)對(duì)共有部分的管理也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。在業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的這三種權(quán)利中，業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的前提和基礎(chǔ)。如果業(yè)主喪失了對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)，也就喪失了對(duì)共有部分的共有權(quán)及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。因此第二款規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。注釋?zhuān)罕緱l是關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸屬的規(guī)定。道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房作為建筑物的附屬設(shè)施原則上應(yīng)歸業(yè)主共有。需要說(shuō)明的是，本條規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說(shuō)綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說(shuō)綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。注釋?zhuān)罕緱l是關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)的規(guī)定。屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專(zhuān)有的財(cái)產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公共場(chǎng)所。車(chē)庫(kù)、車(chē)位的規(guī)屬，一般是由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定歸業(yè)主專(zhuān)有或者專(zhuān)用的。針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫(kù)租給建筑區(qū)劃外的人使用，車(chē)位、車(chē)庫(kù)嚴(yán)重不足，占用共用的道路或者其他場(chǎng)地作為車(chē)庫(kù)的問(wèn)題，本條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)定用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。使用，本條還規(guī)定，維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)予以公布。第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。注釋?zhuān)罕緱l是關(guān)于建筑物及其附屬設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配的?guī)定。基于業(yè)主可以行使建筑物區(qū)分所有權(quán)，對(duì)于如何負(fù)擔(dān)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用，如何分配建筑物及其附屬設(shè)施的收益，業(yè)主可以依法處分，故本條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定。沒(méi)有約定或者約定不明的，本條做了原則性、指導(dǎo)性規(guī)定，即按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。注釋?zhuān)罕緱l是對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施管理的規(guī)定。對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理主要有兩種形式：一是業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理；二是業(yè)主自行管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是指符合法律規(guī)定，依法向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的民事主體（市場(chǎng)主體），包括物業(yè)公司以及向業(yè)主提供服務(wù)的其他組織。通常情況下，一棟樓或者一個(gè)住宅小區(qū)建好后，一般是由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。當(dāng)然，建設(shè)單位在銷(xiāo)售住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主明示前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會(huì)成立后，可以對(duì)建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)予以更換。第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。注釋?zhuān)罕緱l是關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關(guān)系的規(guī)定。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理合同履行相應(yīng)的義務(wù)并且接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。注釋?zhuān)罕緱l是關(guān)于業(yè)主有義務(wù)以及制止損害他人合法權(quán)益行為并追究其他法律責(zé)任的規(guī)定。對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他合法權(quán)益的。處理方法：一是業(yè)