房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)測算-PPT

2018房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)|e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A7751大家好前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775無人能夠左右變化唯有走在變化之前只有將領(lǐng)導(dǎo)變革視為己任的組織才能生存下來企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速增長的六大突破口協(xié)同力、領(lǐng)導(dǎo)力、影響業(yè)績和成本的關(guān)鍵數(shù)據(jù)、快速敏捷的戰(zhàn)略制定流程、組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化和領(lǐng)導(dǎo)者的心理素質(zhì)2大家好e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若會得時，只說一個知，已自有行在；只說一個行，已自有知在前言3大家好是怎么計算出來的項目利潤掌握經(jīng)濟(jì)評價及其在決策中的作用樹立經(jīng)營意識e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地產(chǎn)經(jīng)營思考二什么樣的房地產(chǎn)才能算好項目思考三前言4大家好e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775output產(chǎn)出input投入repay回報pay付出前言5大家好CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775基本知識

11項目投資項目收入項目利潤相關(guān)分析重點(diǎn)說明0121316015016大家好基本知識測算意義測算思路測算假設(shè)

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775017大家好基本知識測算必要性測算作用測算精度要求在項目的前期階段，對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價，根據(jù)測算結(jié)果影響投資決策。機(jī)會研究階段：±30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一個項目是否可行（即匡算）初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步計劃的開發(fā)項目和較確切的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即概算）可行性研究階段：±10%；根據(jù)較詳細(xì)的開發(fā)項目計劃和較準(zhǔn)確的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即精算）是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的依據(jù)。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775一、測算意義8大家好二、測算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775投入成本實(shí)現(xiàn)收入投資計劃稅收靜態(tài)利潤動態(tài)利潤融資計劃收益基本知識9大家好指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏測算租、售計劃模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開發(fā)進(jìn)程財務(wù)評價項目經(jīng)濟(jì)評價的基本結(jié)構(gòu)——以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例三、測算假設(shè)基本知識10大家好項目投資e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A7750111大家好項目投資土地費(fèi)用開發(fā)期間稅費(fèi)0107管理費(fèi)用04前期工程費(fèi)其他費(fèi)用0208財務(wù)費(fèi)用05房屋開發(fā)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)0309銷售費(fèi)用0612大家好

對于一般租售型房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其投資成本費(fèi)用由以下部分組成：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)用（建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用）開發(fā)期間稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)等投資成本費(fèi)用：項目投資13大家好估算：開發(fā)項目土地費(fèi)用：指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)項目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。提示：取得的只能是使用權(quán)（如40年、50年、70年）我國的土地所有權(quán)只有兩種：國家和集體一、土地費(fèi)用項目投資14大家好土地征收拆遷費(fèi)：分為農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其它費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。土地出讓地價款：是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓地價款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進(jìn)行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準(zhǔn)地價，具體宗地

的土地出讓地價款要在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地租用費(fèi)：是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。土地投資折價：房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評估作價。一、土地費(fèi)用項目投資15大家好一、競價購買一般土地儲備中心主導(dǎo)土地一級開發(fā)（公開交易市價直接買即招、拍、掛）土地取得方式項目投資16大家好二、市場比較法根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點(diǎn)近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下：

直接比較公式：PD＝PB×A×B×D×E

間接比較公式：PD＝PB×A×B×C×D×E

PD――待估宗地價格；PB――比較案例價格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)B―待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E―待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)公式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；C―標(biāo)準(zhǔn)宗地條件評價系數(shù)／比較案例宗地條件評價系數(shù)土地價格估算項目投資17大家好三、成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的方法。新開發(fā)土地的一般地價公式：地價=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益=成本價格＋土地所有權(quán)收益即（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤）*10%--30%的增值收益率土地費(fèi)用估算項目投資18大家好四、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：通過對待估宗地地價影響因素的分析，對城市已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，估算宗地客觀價格的方法?；竟饺缦拢?/p>

土地價格=基準(zhǔn)地價×(1±K)式中：Ｋ=基準(zhǔn)地價修正系數(shù)商業(yè)、綜合、居住用地宗地樓面熟地價=適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)工業(yè)用地宗地樓面熟地價=適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)/宗地容積率（當(dāng)宗地容積率<1時）土地費(fèi)用估算：項目投資19大家好二、前期工程費(fèi)一般按建安工程費(fèi)的3%-6%最簡單的方法主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出建安工程費(fèi)的3%左右項目總投資的1%～3%需工作量結(jié)合多為設(shè)計概算的0.5%左右土地原有上蓋物、拆除費(fèi)、場地平整費(fèi)用和通水、電、路費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計費(fèi)可行性研究費(fèi)水文地質(zhì)勘測費(fèi)三通一平土地開發(fā)費(fèi)項目投資20大家好二、前期工程費(fèi)項目投資21大家好三、房屋開發(fā)費(fèi)—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝)等。當(dāng)房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應(yīng)對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。項目投資22大家好三、房屋開發(fā)費(fèi)—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。項目投資23大家好三、房屋開發(fā)費(fèi)—公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。華南城舉例說明：項目投資24大家好特別說明：開發(fā)間接費(fèi)用含義：指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房（板房）攤銷等（工程部門發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用）及資本化利息。問題：1、外聯(lián)發(fā)生的費(fèi)用；2、樣板房攤銷呢；3、銀行借款利息如何列支。目的：1、歸集分配、準(zhǔn)確核算單個項目的成本收益；2、對企業(yè)所得稅（結(jié)算調(diào)整毛利差環(huán)節(jié)）及土地增值稅（清算計算增值率環(huán)節(jié)）有較好的籌劃。區(qū)別：管理費(fèi)用作為期間費(fèi)用，區(qū)別還是比較大的，但如何劃分這兩項費(fèi)用，卻沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際工作中，通常以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織其開發(fā)建設(shè)活動，其所發(fā)生的費(fèi)用可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用，企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，計入管理費(fèi)用。項目投資25大家好

四、管理費(fèi)用

管理費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門（總部或行政管理部門華南城舉例：）為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：

管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會保險費(fèi)董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費(fèi)用。提示：管理費(fèi)可按項目（前期工程費(fèi)）+（房屋開發(fā)費(fèi)）的3%～5%估算。注：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個項目間合理分?jǐn)偂ｍ椖客顿Y26大家好

五、財務(wù)費(fèi)用

定義：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。公司存款利息及理財收益抵減。若單列開發(fā)間接費(fèi)，則僅核算開發(fā)前、項目竣工后及過程中非正常中斷連續(xù)超3個月。提示：利息的計算：可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算；計算基數(shù)=（一）+（二）融資費(fèi)用：利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。項目投資27大家好六、銷售費(fèi)用

定義:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)、樣板房、售樓部攤銷等。廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的1%~2%。銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。提示：銷售費(fèi)用約占到銷售收入的3%-5%。集團(tuán)規(guī)定見附表項目投資28大家好六、銷售費(fèi)用

項目投資29大家好

七、開發(fā)期稅費(fèi)

房地產(chǎn)建造過程產(chǎn)生的稅費(fèi)，主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。各項稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。提示：可按建安工程費(fèi)的8-15%項目投資30大家好八、其他費(fèi)用主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等雜項費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。提示：一般約占建安費(fèi)用的2%-3%。項目投資31大家好

九、不可預(yù)見費(fèi)

定義：根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度提示：（一）~（八）各項費(fèi)用之和的3%～7%估算。

土地成本視具體情況而定是否加入當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應(yīng)估算項目經(jīng)營期間的運(yùn)營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用，辦公費(fèi)，保險費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)。項目投資32大家好十、小結(jié)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用投資估算表項目投資33大家好項目收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A7750134大家好項目收入的關(guān)鍵要素收入估算：估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計劃(含銷售、出租、自營等計劃)。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。開發(fā)方案：整個開發(fā)期擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。租售方案：對于一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。租售價格：租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定租金單價或銷售單價。項目收入35大家好一、開發(fā)計劃

整個開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量，即建什么樣的產(chǎn)品以及工程進(jìn)度。項目收入36大家好某項目案例項目收入37大家好一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某項目案例項目收入38大家好二、銷售計劃

在整個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。項目收入39大家好一期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個月二期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個月某項目案例項目收入40大家好三、價格估算項目收入41大家好定義：根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素諸項修正，得出估價對象的比準(zhǔn)價格。市場比較法定價過程：①搜集交易實(shí)例，②選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)，③建立價格可比基礎(chǔ)，④比較實(shí)例的比較和修正，⑤確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格計算公式：

PD＝PB×A×B×D×E。式中：三、價格估算—市場比較法（適用于具有交易性的物業(yè)，價格受外部環(huán)境影響波動較大）PD——待估物業(yè)價格；PB——比較案例價格；A——待估物業(yè)情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價期日價格指數(shù)/比較案例物業(yè)交易日期指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)E——待估物業(yè)個別因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個別因素條件指數(shù)項目收入42大家好項目收入43大家好概念：是預(yù)測估價對象的未來收益，然后用報酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價值，是從未來的角度評估房地產(chǎn)的價格。適用：酒店、公寓、寫字樓等投資性物業(yè)。公式：房地產(chǎn)的價格=預(yù)期凈收益/報酬率或資本化率。說明：實(shí)際操作過程中，測算凈收益要包括土地使用權(quán)的價值和地上建筑物的價值，要綜合考慮經(jīng)濟(jì)年限、空置率、殘值率等復(fù)雜因素，同時報酬率或資本化率的確定還要考慮凈現(xiàn)值因素，在此僅了解概念，不作解讀。三、價格估算——收益法項目收入44大家好定義：房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各種費(fèi)用加和的一種方法。新建：取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由如下7大項構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤?；竟剑盒陆ǚ康禺a(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（開發(fā)商期望平均利潤）三、價格估算—成本法（適用于新開樓盤，無參照物且受政策影響波動不大）項目收入45大家好某某案例——價格估算及預(yù)測表注：寫字樓售價按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%。項目收入46大家好四、租售收入經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租客的時間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。租售收入的表所提供的格式進(jìn)行。項目收入47大家好某項目案例項目收入48大家好五、稅費(fèi)估算目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：項目收入49大家好稅費(fèi)表項目收入50大家好五、稅費(fèi)估算—土地增值稅概念：反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。預(yù)征：土地增值稅在取得收入時或預(yù)售款時預(yù)繳按收入預(yù)繳具體稅率由所在稅務(wù)局定南昌普通住宅1%；非普通住宅3%；非住宅5%，達(dá)到清算條件后清算，多退少補(bǔ)。增值率不超過20%免征土地增值稅。經(jīng)測算：一般毛利率在34.63%以上都需要繳納清算方法（步驟）：計算增值額：增值額=收入額—扣除項目金額計算增值率：增值率=增值額/扣除項目金額確定適用稅率：依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率—扣除項目*速算扣除系數(shù)項目收入51大家好速算公式增值額未超過扣除項目金額50％：土地增值稅稅額=增值額×30％增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的：土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的：土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％增值額超過扣除項目金額200％：土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。增值稅扣除項目=費(fèi)用（1+10%）+成本（1+20%）某某案例項目收入52大家好某某項目案例項目收入53大家好關(guān)于個人所得稅納稅人義務(wù)人：既包括居民納稅義務(wù)人（在中國境內(nèi)有住所，或者無住所而在境內(nèi)居住滿1年的個人），也包括非居民納稅義務(wù)人（在中國境內(nèi)無住所又不居住或者無住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個人）。居民納稅義務(wù)人負(fù)有完全納稅的義務(wù)，必須就其來源于中國境內(nèi)、境外的全部所得繳納個人所得稅；而非居民納稅義務(wù)人僅就其來源于中國境內(nèi)的所得，繳納個人所得稅。征稅機(jī)關(guān)：國稅（銀行系統(tǒng)代征的個人利息方面所得稅）；地稅（包括機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、個體工商戶等超過個人所得稅征稅標(biāo)準(zhǔn)的所有個人）。征收范圍：工資、薪金所得等十一項。工資、薪金所得，是指個人因任職或受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與職或受雇有關(guān)的其他所得。

這就是說，個人取得的所得，只要是與任職、受雇有關(guān)，不管其單位的資金開支渠道或以現(xiàn)金、實(shí)物、有價證券等形式支付的，都是工資、薪金所得項目的課稅對象。稅率：適用7級超額累進(jìn)稅率，按月應(yīng)納稅所得額計算征稅。該稅率按個人月工資、薪金應(yīng)稅所得額劃分級距，最高一級為45%，最低一級為3%，共7級。項目收入54大家好關(guān)于個人所得稅計算方法：應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)扣除標(biāo)準(zhǔn)3500元/月（2011年9月1日起正式執(zhí)行）（工資、薪金所得適用）應(yīng)納稅所得額=扣除五險一金后月收入-扣除標(biāo)準(zhǔn)如：張三、基本工資10000元，傭金3000元、住房補(bǔ)貼2000元、伙食補(bǔ)貼（固定進(jìn)工資表，區(qū)別于誤餐補(bǔ)貼）300元、電話補(bǔ)貼200元，扣事假工資1200元，個人承擔(dān)五險一金（個人約占23%，單位約占43.5%）即2300元。應(yīng)納稅所得額=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元應(yīng)納稅額=8500*20%（稅率）-555（速算扣除）=1145元納稅辦法：單位代扣代繳、個人可以查詢并取得納稅證明，年所得12萬以上（含）在納稅年度終了向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報（公司代辦，匯算清繳）項目收入55大家好關(guān)于“營改增”1、定義：營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱營改增）是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。營業(yè)稅是比較便于征收的稅種，但存在重復(fù)征稅現(xiàn)象，只要有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)就要征稅，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越多，重復(fù)征稅現(xiàn)象越嚴(yán)重（每流轉(zhuǎn)一次就要征一次稅，比如買一件衣服），增值稅替代營業(yè)稅，允許抵扣，將消除重復(fù)征稅的弊端，有利于減輕企業(yè)稅負(fù)（但行業(yè)不同影響程度也不同，主要受抵扣環(huán)節(jié)的影響）2、區(qū)別：征稅范圍不同：凡是銷售不動產(chǎn)、提供勞務(wù)(不包括加工修理修配)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的交營業(yè)稅，凡是銷售動產(chǎn)、提供加工修理修配勞務(wù)的交納增值稅。計稅依據(jù)不同：增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅。所以在計算增值稅時應(yīng)當(dāng)先將含稅收入換算成不含稅收入（如住房銷售合同金額為110萬元，則實(shí)際銷售額為100萬元，按100萬元繳納銷項稅減進(jìn)項稅的差），即計算增值稅的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅的收入。而營業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可（即按110萬元乘5%的稅率）。項目收入56大家好關(guān)于“營改增”3、房地產(chǎn)行業(yè)：財政部通知：2016年5月1日起，新老過渡：房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，也可以參考新項目的征繳模式，要求報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。新項目以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。4、具體規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)為增值稅納稅人。增值稅納稅人分為一般納稅人（稅率為11%，但可抵扣，一般計稅）與小規(guī)模納稅人（征收率為5%，不可抵扣，簡易計稅）兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅5、注意事項：簽訂經(jīng)濟(jì)合同：包括銷售合同、租賃合同、施工合同、采購合同等。取得發(fā)票：增值稅專用發(fā)票、貨物清單、驗收單等真實(shí)性、合理性。單位名稱、開戶行、賬號、稅號發(fā)票管理：領(lǐng)用、開具、注銷；收取、驗證、抵扣。項目收入57大家好項目利潤e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A7750158大家好利潤總額＝租售收入－土地成本—房屋開發(fā)成本－開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用）-其他費(fèi)用-不可預(yù)見費(fèi)用－各項稅金（經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等）凈利潤=利潤總額+（營業(yè)外收入-營業(yè)外支出）-企業(yè)所得稅一、基本概念—利潤項目利潤59大家好開發(fā)利潤是整個項目的全生命周期的經(jīng)營成果，賬面利潤是會計分期的經(jīng)營成果項目利潤60大家好貨幣時間價值，是指在不考慮通貨膨脹和風(fēng)險情況下的、貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為資金的時間價值（今年的100元不等于明年的100元）。貨幣時間價值的本質(zhì)是價值增值。從數(shù)量上看，貨幣時間價值是在沒有風(fēng)險和沒有通貨膨脹條件下的社會平均資金利潤率（某行業(yè)在社會上的平均獲利水平）。企業(yè)在投資某一項目時，至少要取得社會平均的利潤率。

復(fù)利（把利息計入本金計算）現(xiàn)值：指未來一定時間的特定資金按復(fù)利計算的現(xiàn)在價值（未來的錢相當(dāng)于現(xiàn)在的錢？）。P＝F×（1＋i）－n復(fù)利終值計算指一筆收支經(jīng)過若干期后再到期時的金額（現(xiàn)在的錢相當(dāng)于未來的錢）:F＝P×（1＋i）n

年初存入100元，利率10%，按單復(fù)利計算，兩年后其終值多少（121元）一、基本概念—資金價值項目利潤61大家好

一、基本概念——現(xiàn)金流量（經(jīng)營、投資、籌資活動）項目利潤62大家好

一、基本概念——現(xiàn)金量與利潤的關(guān)系可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標(biāo)。在整個投資有效年限內(nèi)，項目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。項目利潤63大家好

一、基本概念—經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)項目利潤64大家好指標(biāo)評價考慮：（1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項指標(biāo)結(jié)合具體項目分析評估。（2）經(jīng)過對部分項目的測試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內(nèi)部收益率暫定為25%。（3）經(jīng)測算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。一、基本概念—指標(biāo)參考萬科核心指標(biāo)的基本要求（參考）項目利潤內(nèi)部收益率投資收益能承擔(dān)貨幣貶值、通貨膨脹能力，即抗風(fēng)險能力≥25%銷售凈利率≥9%65大家好一、基本概念——資金使用計劃

房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會發(fā)生的實(shí)際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況項目利潤66大家好一、基本概念——現(xiàn)金流量表項目利潤67大家好一、基本概念——現(xiàn)金流量表項目利潤68大家好二、核心指標(biāo)——內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，簡單說就是各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。其計算公式為：內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。項目利潤69大家好財務(wù)內(nèi)部收益率的作用在獨(dú)立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內(nèi)部收益率后，不同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項目在財務(wù)上是否可行。FIRR不同期貸款利率i比較反映項目的盈虧狀況：FIRR不同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，反映項目不行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況項目利潤70大家好財務(wù)內(nèi)部收益率的計算（插值法，了解即可）其公式為：公式中：FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值；i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負(fù)值的折現(xiàn)率。項目利潤71大家好財務(wù)內(nèi)部收益率的計算（Excel函數(shù)法，了解即可）IRR（X:Y）項目利潤72大家好二、核心指標(biāo)—銷售凈利率用銷售凈利率意義以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風(fēng)險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當(dāng)于市場風(fēng)險，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？“回報”是稅前利潤。項目利潤73大家好二、核心指標(biāo)—財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，即計算開發(fā)期每年的凈現(xiàn)金流，再折現(xiàn)到起點(diǎn)。財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：式中：FNPV表示項目在起始時間點(diǎn)的財務(wù)凈現(xiàn)值；Ic表示基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果FNPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。

項目利潤74大家好Excel函數(shù)法（了解即可）項目利潤75大家好二、核心指標(biāo)—投資回收期動態(tài)投資回收期Pd=（dynamicinvestmentpay-backperiod）是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(基準(zhǔn)收益率或基準(zhǔn)折現(xiàn)率條件)，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流勱資金）所需的時間，是反映項目投資回收能力的重要指標(biāo)。（以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。即：動態(tài)投資回收期是項目從投資開始起，到累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時所需的時間。)Pb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]項目利潤76大家好Excel函數(shù)法（了解即可）項目利潤77大家好

三、參考指標(biāo)—總投資回報率

總投資回報率靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項目開發(fā)周期越長，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。項目利潤78大家好三、參考指標(biāo)—地價支付貼現(xiàn)比地價支付貼現(xiàn)比=各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額本指標(biāo)反映地價支付的快慢。土地合同中的地價是一種名義地價，將各期支付的地價折算為現(xiàn)值才是該項目的實(shí)際地價。地價支付貼現(xiàn)比反映了名義地價和實(shí)際地價的關(guān)系。該比例越小實(shí)際地價越低，反之實(shí)際地價越高。對各期地價進(jìn)行折現(xiàn)同樣要確定一個貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%（依據(jù)同前）項目利潤79大家好萬科城市花園項目：項目利潤80大家好啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數(shù)。啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3啟動資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。

三、參考指標(biāo)—啟動資金獲利倍數(shù)

啟動資金獲利倍數(shù)=項目凈利潤/啟動資金項目利潤81大家好銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入×100%

（項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義在于體現(xiàn)了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率

三、參考指標(biāo)—銷售毛利率

項目利潤82大家好資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發(fā)期間，累計負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺。資金峰值比例=資金峰值/項目總投資資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。

三、參考指標(biāo)—資金峰值比例

項目利潤83大家好資金峰值比例=資金峰值/項目總投資

=15000（前兩年現(xiàn)金凈流量之和）/（28000+59500）=17%項目利潤84大家好

三、參考指標(biāo)——獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）

計算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報率。（萬科：按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求將貼現(xiàn)率為10%）。現(xiàn)值指數(shù)＞1，說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1，

說明其收益率達(dá)不到期望的回報率，項目不可行。如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=1現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益。現(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。將每期的現(xiàn)金流入和流出貼現(xiàn)，再匯總產(chǎn)生比值獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值項目利潤85大家好項目利潤86大家好相關(guān)分析e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A7750187大家好一、盈虧平衡分析（本、量、利分析）盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)(BreakEvenPoint，BEP)，在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。相關(guān)分析88大家好線性盈虧平衡分析的基本公式：年銷售收入方程：B＝P×Q年總成本費(fèi)用方程：C＝Cf＋Cv×Q

其中，B為銷售收入，C為總成本，Cf為固定成本，Cv為變動成本，Q為產(chǎn)銷量、P為單價。平衡點(diǎn)：當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時，有B＝C，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本。盈利點(diǎn)：當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時，項目處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時，項目處于虧損區(qū)域相關(guān)分析89大家好Excel函數(shù)法（了解即可）相關(guān)分析90大家好二、敏感性分析1.敏感性分析：從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。相關(guān)分析3.敏感性分析取值：0%5%10%15%20%25%30%35%40%95%85%75%65%55%45%35%25%出租率變化范圍IRR股本金稅后IRR全部投資稅后IRR2.敏感性分析的目的91大家