資本市場(chǎng)助推保障性住房建設(shè)

資本市場(chǎng)助推保障性住房建設(shè)主講人：張尋遠(yuǎn)博士手機(jī)箱：zhangxunyuan@126.com2014年11月29日目錄一、我國(guó)保障房情況簡(jiǎn)介二、企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹四、國(guó)發(fā)〔2014〕43號(hào)文解讀五、廣州證券簡(jiǎn)介三、保障房建設(shè)融資方式介紹一、我國(guó)保障性住房發(fā)展歷程第一部分我國(guó)保障房情況簡(jiǎn)介三、保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀二、住房保障的主要方式在市場(chǎng)化的活力被充分激發(fā)的同時(shí)，中低收入家庭住房困難等社會(huì)矛盾日漸突出。1、在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于土地資源短缺壓力逐步加大，住房的資本化傾向逐漸增強(qiáng)，由家庭收入和收入增長(zhǎng)能力所決定，不同收入家庭對(duì)住房市場(chǎng)化的適應(yīng)能力逐漸向兩極分化。2、盡管低收入家庭的收入和住房條件也在改善，但與高收入家庭相比，明顯發(fā)展乏力；住房市場(chǎng)化沒有惠及低收入家庭，且隨著住房?jī)r(jià)格快速上漲，越來越多的中等收入家庭被擠出市場(chǎng)。3、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，新就業(yè)職工、新移民住房困難。出現(xiàn)上述問題，不是市場(chǎng)化方向的錯(cuò)誤，而是由于改革不到位，市場(chǎng)不完善?；谧非笊鐣?huì)的均衡發(fā)展、保護(hù)能力相對(duì)不足群體的基本權(quán)利、完善社會(huì)保障體系等考慮，對(duì)特定社會(huì)群體實(shí)行了住房保障。一、我國(guó)保障性住房發(fā)展歷程伴隨著市場(chǎng)化改革的住房保障探索與實(shí)踐：第一部分

我國(guó)保障房情況簡(jiǎn)介時(shí)間政策內(nèi)容1995年國(guó)家安居工程，以成本價(jià)向中低收入家庭出售安居住房。1998年最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房2003年提出以財(cái)政預(yù)算資金為主發(fā)展廉租住房，經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。2007年完善以廉租住房為重點(diǎn)的住房保障制度，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。2008年大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，啟動(dòng)各類棚戶區(qū)改造。2010年加快發(fā)展公共租賃住房，解決“夾心層”住房困難問題。2011年“十二五”規(guī)劃中，保障房建設(shè)規(guī)劃提升至3600萬套，計(jì)劃至2015年末，保障房能覆蓋到總?cè)丝诘?0%左右。一、我國(guó)保障性住房發(fā)展歷程第一部分

我國(guó)保障房情況簡(jiǎn)介住房保障可分實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式。貨幣補(bǔ)貼方式，政府發(fā)放租房補(bǔ)貼，由保障對(duì)象自行承租市場(chǎng)住房。操作方便、易于退出，但是否真正能實(shí)現(xiàn)解決住房困難的目標(biāo)存在不確定性。愿望與結(jié)果可能產(chǎn)生背離。實(shí)物保障方式，直接給保障對(duì)象供應(yīng)租賃型或購(gòu)置型保障房。投入大、確保公平配置的操作成本高，但可直接增加保障性住房房源，有效解決困難家庭基本住房需要。實(shí)物保障性住房，按照供應(yīng)方式，可歸納為租賃型保障房和購(gòu)置型保障房。租賃型保障房有廉租住房和公共租賃住房；購(gòu)置型保障房有經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和各類棚戶區(qū)改造住房。在住房資源沒有達(dá)到極大充裕時(shí)，住房保障都應(yīng)以實(shí)物保障為主。二、住房保障的主要方式第一部分

我國(guó)保障房情況簡(jiǎn)介農(nóng)村危房改造工程游牧民定居工程保障性安居工程保障性住房廉租住房公共租賃住房經(jīng)濟(jì)適用住房限價(jià)商品住房租賃型保障房購(gòu)置型保障房棚戶區(qū)改造城市棚戶區(qū)改造國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造國(guó)有墾區(qū)危房改造煤礦棚戶區(qū)改造對(duì)應(yīng)不同住房困難家庭的具體情況，分別采取提供保障性住房、實(shí)施棚戶區(qū)（危房）改造等方式，幫助他們解決住房困難。二、住房保障的主要方式第一部分

我國(guó)保障房情況簡(jiǎn)介“十一五”期間，建立了以廉租住房、公共租賃住房等為重點(diǎn)的住房保障制度。全國(guó)保障性安居工程開工1,630萬套，基本建成1,100萬套。另外，發(fā)放租賃補(bǔ)貼400萬戶。2014年，全國(guó)計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上（其中各類棚戶區(qū)470萬套以上），基本建成480萬套。截至9月底，已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，完成投資10,700億元。三、保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀第一部分

我國(guó)保障房情況簡(jiǎn)介一、現(xiàn)階段保障房建設(shè)融資適用的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件二、重點(diǎn)政策內(nèi)容介紹第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹一、現(xiàn)階段保障房建設(shè)融資適用的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件主要有：頒布時(shí)間相關(guān)政策法規(guī)文件名稱2010.11.20《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范地方政府投融資平臺(tái)公司發(fā)行債券行為有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2010〕2881號(hào)）2011.06.09《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2011〕1388號(hào)）2012.12.11《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)防范管理有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2012〕3451號(hào)）2013.04.19《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)企業(yè)債券發(fā)行審核工作的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2013〕957號(hào)）2013.08.22《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2013〕2050號(hào)）2014.05.13《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2014〕1047號(hào)）第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹二、重點(diǎn)政策內(nèi)容介紹《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范地方政府投融資平臺(tái)公司發(fā)行債券行為有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2010〕2881號(hào)）

強(qiáng)化募集資金用途監(jiān)管中提到：對(duì)于發(fā)債資金主要用于節(jié)能減排、生態(tài)環(huán)保、保障性住房、城市軌道交通、新疆和藏區(qū)發(fā)展、重大自然災(zāi)害災(zāi)區(qū)重建，以及其他國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)發(fā)展領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)的，可在同等條件下優(yōu)先獲得核準(zhǔn)?！秶?guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2011〕1388號(hào)）

1、企業(yè)債券募集資金用于保障性住房建設(shè)的，國(guó)家發(fā)改委優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)，簡(jiǎn)化審核環(huán)節(jié)并縮短核準(zhǔn)周期。2、如果符合國(guó)發(fā)[2010]19號(hào)文要求，以及投融資平臺(tái)公司發(fā)債的各項(xiàng)條件，可申請(qǐng)通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的融資。從事或承擔(dān)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的其他企業(yè)，也可在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)防范管理有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2012〕3451號(hào)）

完善保障房項(xiàng)目手續(xù)條件中提到：對(duì)于募集資金主要用于保障房建設(shè)的發(fā)債申請(qǐng)列入審核綠色通道，優(yōu)先辦理。對(duì)保障房類項(xiàng)目手續(xù)提出以下要求。（一）發(fā)債募集資金擬投入的保障房項(xiàng)目應(yīng)納入省級(jí)保障房計(jì)劃，或省級(jí)政府與地市政府簽訂的保障房建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，并嚴(yán)格限定在公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房和各類棚戶區(qū)改造的范圍內(nèi)。對(duì)省級(jí)計(jì)劃和目標(biāo)責(zé)任書之外的住房建設(shè)項(xiàng)目發(fā)債融資，按照一般企業(yè)債對(duì)待。（二）保障房項(xiàng)目的審批、土地、環(huán)保等文件應(yīng)齊備，償債資金來源明確。（三）一般性舊城改造、城鄉(xiāng)一體化項(xiàng)目仍按照正常發(fā)債申請(qǐng)對(duì)待?！秶?guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)企業(yè)債券發(fā)行審核工作的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2013〕957號(hào)）

加快審核類中提到：（一）項(xiàng)目屬于當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)支持范圍的發(fā)債申請(qǐng)二、重點(diǎn)政策內(nèi)容介紹第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹

4、公共租賃住房、廉租房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房等保障性安居工程項(xiàng)目，重點(diǎn)支持納入目標(biāo)任務(wù)的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。大宗農(nóng)產(chǎn)品及鮮活農(nóng)產(chǎn)品的儲(chǔ)藏、運(yùn)輸及交易等流通項(xiàng)目。《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2013〕2050號(hào)）

1、凡是承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)的企業(yè)，均可申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)。鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)根據(jù)保障性安居工程任務(wù)安排，通過直接投資、參股、委托代建（BT）等多種方式參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)，并申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券。2、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目包括城市棚戶區(qū)改造、國(guó)有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)改造、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國(guó)有墾區(qū)危房改造以及配套市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。企業(yè)債券支持范圍原則上應(yīng)是納入棚戶區(qū)改造規(guī)劃和年度計(jì)劃的項(xiàng)目。3、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可發(fā)行并使用不超過項(xiàng)目總投資70%的企業(yè)債券資金。鼓勵(lì)有條件的市、縣政府對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目給予債券貼息。

第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹二、重點(diǎn)政策內(nèi)容介紹

4、發(fā)行專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)債券，發(fā)行人、各中介機(jī)構(gòu)等利益相關(guān)方應(yīng)在規(guī)劃、征地、拆遷、建設(shè)、資金管理、償還等棚戶區(qū)改造各個(gè)環(huán)節(jié)建立完善綜合信用承諾制度，相關(guān)方要分別簽署信用承諾書，承諾遵守法律法規(guī)、規(guī)范性要求和發(fā)債約定，規(guī)范與債權(quán)人利益有關(guān)的各項(xiàng)行為，承諾如有違規(guī)或違約將自愿接受懲戒?！秶?guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財(cái)金〔2014〕1047號(hào)）1、支持國(guó)有工礦(含煤礦)、國(guó)有林區(qū)、國(guó)有墾區(qū)等國(guó)有大中型企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于所屬區(qū)域棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)。在償債保障措施較為完善的前提下，對(duì)國(guó)有大中型企業(yè)發(fā)債用于工礦區(qū)棚戶區(qū)改造的，適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)行條件。2、對(duì)于具有穩(wěn)定償債資金來源的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，將按照融資—投資建設(shè)—回收資金封閉運(yùn)行的模式，開展棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)圏c(diǎn)。項(xiàng)目收益?zhèn)徽加玫胤秸鶎偻度谫Y平臺(tái)公司年度發(fā)債指標(biāo)。二、重點(diǎn)政策內(nèi)容介紹第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹

3、與開發(fā)性金融政策相銜接，擴(kuò)大“債貸組合”用于棚戶區(qū)改造范圍中提到：繼續(xù)擴(kuò)大與開發(fā)銀行合作開展的棚戶區(qū)改造“債貸組合”范圍，擴(kuò)大發(fā)債規(guī)模；加大企業(yè)債券與其他商業(yè)銀行貸款實(shí)施棚戶區(qū)改造“債貸組合”的力度，支持一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)發(fā)債承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。4、優(yōu)化棚戶區(qū)改造債券品種方案設(shè)計(jì)，科學(xué)合理設(shè)置債券期限和還本付息方式中提到：凡實(shí)施棚戶區(qū)改造的地方城投類企業(yè)發(fā)債可不再實(shí)行分?jǐn)傔€本的強(qiáng)制性債券方案設(shè)計(jì)，企業(yè)可根據(jù)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目資金回收的具體情況設(shè)計(jì)債券發(fā)行方案，合理靈活設(shè)置債券期限、選擇權(quán)及還本付息方式。二、重點(diǎn)政策內(nèi)容介紹第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹第三部分保障房建設(shè)融資方式介紹一、債權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介三、PPP模式簡(jiǎn)介二、股權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介方式：包括銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、項(xiàng)目收益?zhèn)?。條件：投資者要求在資金運(yùn)動(dòng)中能獲得新增價(jià)值，即從財(cái)務(wù)角度，追求現(xiàn)金流和盈利的持續(xù)增長(zhǎng)?！渡虡I(yè)銀行法》經(jīng)營(yíng)原則：安全性、流動(dòng)性、效益性。發(fā)貸條件：一定數(shù)量自有資金、有按期還本付息的能力等。《預(yù)算法實(shí)施條例》按照進(jìn)度撥款，即根據(jù)各用款單位的實(shí)際用款進(jìn)度和國(guó)庫庫款情況撥付資金。

貸款資本金不足一、債權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹12

根據(jù)《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第121號(hào)令），企業(yè)債券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。在我國(guó)，企業(yè)債券發(fā)債主體主要是非上市的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有控股企業(yè)等大型國(guó)有機(jī)構(gòu)以及民營(yíng)企業(yè)；審批機(jī)構(gòu)為國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)。企業(yè)債券的優(yōu)勢(shì)有：1、降低融資成本；2、多元化融資渠道；3、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)；4、提升市場(chǎng)形象。1、企業(yè)債券一、債權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹1、企業(yè)債券債券名稱2014年阿克蘇地區(qū)綠色實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司公司債券發(fā)行時(shí)間2014-08-25發(fā)行總額/期限人民幣17億元，7年期（從存續(xù)期第三年開始還本）票面利率6.74%信用級(jí)別主體/債項(xiàng)：AA/AA主承銷商國(guó)開證券債券擔(dān)保無擔(dān)保募集資金用途募集資金全部用于新和縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目、沙雅縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目、阿克蘇紡織工業(yè)城（開發(fā)區(qū)）保障性住房建設(shè)項(xiàng)目、溫宿縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目、拜城縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目、阿瓦提縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。一、債權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹2、“債貸組合”專項(xiàng)債“債貸組合”專項(xiàng)債是國(guó)家發(fā)改委于2013年8月22日下發(fā)的2050號(hào)文中首次明確的“鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行“債貸組合”專項(xiàng)債券用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)”。定義“債貸組合”是按照“融資統(tǒng)一規(guī)劃、債貸統(tǒng)一授信、動(dòng)態(tài)長(zhǎng)效監(jiān)控、全程風(fēng)險(xiǎn)管理”的模式，由銀行為企業(yè)制定系統(tǒng)性融資規(guī)劃，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)融資需求，將企業(yè)債券和貸款統(tǒng)一納入銀行綜合授信管理體系，對(duì)企業(yè)債務(wù)融資實(shí)施全程管理。一、債權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹

2、“債貸組合”專項(xiàng)債

2013年7月發(fā)行的首只債貸組合專項(xiàng)債——“13岳陽城投債”，國(guó)開行湖南省分行擔(dān)任綜合融資協(xié)調(diào)人，在通過債貸綜合授信和債后、貸后統(tǒng)一管理、實(shí)現(xiàn)全程風(fēng)險(xiǎn)控制。此次棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資，募投項(xiàng)目資金由國(guó)開行8億元項(xiàng)目貸款配合發(fā)行18億元城投債組成。債券名稱2013年岳陽市城市建設(shè)投資公司公司債券發(fā)行總額/期限人民幣18億元，7年期（從存續(xù)期第三年開始等額還本）票面利率6.05%信用級(jí)別主體/債項(xiàng)：AA/AA主承銷商國(guó)開證券債券擔(dān)保無擔(dān)保募集資金用途募集資金18億元全部用于11項(xiàng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、4項(xiàng)配套設(shè)施和1項(xiàng)水治理工程一、債權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹3、項(xiàng)目收益?zhèn)?jiǎn)介：繼續(xù)推進(jìn)“增加棚改相關(guān)的城投發(fā)債規(guī)模、放寬棚改概念企業(yè)債發(fā)行條件、擴(kuò)大債貸范圍”等政策；創(chuàng)新棚戶區(qū)改造的債券融資方式。推出目的定義項(xiàng)目收益類債券顧名思義是指與項(xiàng)目明確掛鉤，募集資金主要用于特定項(xiàng)目的投資與建設(shè)，債券的本息償還資金完全或基本來源于項(xiàng)目建成后運(yùn)營(yíng)的收益。一、債權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹3、項(xiàng)目收益?zhèn)?/p>

2014年11月5日，首只公募項(xiàng)目收益?zhèn)?14穗熱電債公告發(fā)行，該債券以廣州市第四資源熱力電廠的運(yùn)營(yíng)收入作為還本付息的首要來源。債券名稱2014年廣州市第四資源熱力電廠垃圾焚燒發(fā)電項(xiàng)目收益?zhèn)l(fā)行總額/期限人民幣8億元，10年期（從存續(xù)期第三年開始還本）項(xiàng)目實(shí)施主體（發(fā)行人）廣州環(huán)投南沙環(huán)保能源有限公司票面利率6.38%信用級(jí)別債項(xiàng)級(jí)別AA，無主體評(píng)級(jí)主承銷商海通證券增信安排設(shè)置兩家機(jī)構(gòu)作為第一（發(fā)行人控股股東）以及第二差額補(bǔ)償人募集資金用途全部用于廣州市第四資源熱力電廠的投資建設(shè)一、債權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹方式：如機(jī)構(gòu)持有、代建回購(gòu)、投資信托基金（REITs）等。條件：投資者在擁有所有者權(quán)益的同時(shí)，通過分得利潤(rùn)或股利獲取，獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益。要求資產(chǎn)變現(xiàn)相對(duì)容易；期望投資能夠穩(wěn)妥收回，且獲得更高的收益。退出機(jī)制未明確，退出時(shí)機(jī)和方式難確定；投資期長(zhǎng)且收益不確定，目前難獲得可觀收益。投資激勵(lì)不夠二、股權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹1、建設(shè)—轉(zhuǎn)讓方式（BT）模式定義建設(shè)—轉(zhuǎn)讓方式（BT）是政府利用非政府資金來進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過項(xiàng)目公司總承包，融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過程。二、股權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹2、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）二、股權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。中國(guó)REITs的推行進(jìn)程可以追溯到2002年，但是整個(gè)進(jìn)程一波三折，雖有進(jìn)展，但發(fā)展仍較緩慢。央行于2009年年初初步拿出了REITs試點(diǎn)的總體構(gòu)架，并初步擬定了“REITs試點(diǎn)管理辦法”。但是，在當(dāng)時(shí)央行的REITs試點(diǎn)總體框架中，REITs仍以信托的方式發(fā)行，不在資本市場(chǎng)，也不以公募基金形式掛牌交易。2009年，上海市浦東新區(qū)也設(shè)計(jì)了一個(gè)REITs方案，但最終未能成行。2、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）二、股權(quán)式融資方式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹越秀房地產(chǎn)信托投資基金（「越秀房產(chǎn)基金」）于2005年12月21日在香港聯(lián)合交易所有限公司（「聯(lián)交所」）上市，為全球首只投資于中華人民共和國(guó)（「中國(guó)」）內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。越秀房產(chǎn)基金專注于主要作辦公樓、零售、酒店、服務(wù)式公寓及其他商業(yè)用途的物業(yè)，并爭(zhēng)取收購(gòu)帶來可觀現(xiàn)金流及回報(bào)的物業(yè)，與物色透過營(yíng)運(yùn)優(yōu)化取得更高收益增長(zhǎng)的商機(jī)?，F(xiàn)時(shí)的物業(yè)組合包括白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、新都會(huì)大廈及廣州國(guó)際金融中心六項(xiàng)高素質(zhì)物業(yè)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積共約68萬平方米，均位于中國(guó)廣州市核心商業(yè)區(qū)域（「核心商業(yè)區(qū)」）。物業(yè)類型包括服裝專業(yè)市場(chǎng)、甲級(jí)寫字樓、多功能商務(wù)寫字樓、零售商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓等。廣義PPP（Public-Private-Partnership）即公私合作模式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施一種項(xiàng)目融資模式。狹義的PPP是政府與私人部門組成特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV），引入社會(huì)資本，共同設(shè)計(jì)開發(fā)，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，全過程合作。《關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式有關(guān)問題的通知》（財(cái)金〔2014〕76號(hào)）明確：政府和社會(huì)資本合作模式（PPP）是在基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)領(lǐng)域建立的一種長(zhǎng)期合作關(guān)系。通常模式是由社會(huì)資本承擔(dān)設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施的大部分工作，并通過‘使用者付費(fèi)’及必要的‘政府付費(fèi)’獲得合理投資回報(bào)；政府部門負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量監(jiān)管，以保證公共利益最大化。二、PPP模式簡(jiǎn)介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹北京地鐵四號(hào)線PPP—鯰魚效應(yīng)

四號(hào)線A部分由北京地鐵四號(hào)線投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)，B部分由北京京港地鐵有限公司負(fù)責(zé)。京港地鐵公司就是港鐵參與聯(lián)營(yíng)的公司，港鐵占股49%，另外49%和2%的股份分別由首創(chuàng)集團(tuán)和北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司持有，從而保留了該聯(lián)營(yíng)公司的內(nèi)資國(guó)有身份。

A部分就是洞體、車站等土建工程，B部分就是車輛、信號(hào)等設(shè)備的投資、建設(shè)、維護(hù)。B部分還包括一定年限的專營(yíng)權(quán)，通過票價(jià)收入和非票收入（如廣告、零售、通信、地產(chǎn)等），回收投資、賺取利潤(rùn)。第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹二、PPP模式簡(jiǎn)介第四部分國(guó)發(fā)〔2014〕43號(hào)文解讀一、國(guó)家發(fā)改委企業(yè)債工作重心轉(zhuǎn)變二、政府融資平臺(tái)職能轉(zhuǎn)變?nèi)?、存量債?wù)風(fēng)險(xiǎn)管理四、融資模式創(chuàng)新在國(guó)發(fā)〔2014〕43號(hào)文的導(dǎo)向下，傳統(tǒng)的政府顯性和隱性擔(dān)保